Depuis quelques années, tout le monde veut investir dans l’immobilier locatif. Une véritable euphorie d’investissement de la part de néo-investisseurs qui pensent avoir trouvé la martingale de l’argent facile grâce à l’immobilier de rendement et le désormais fameux cash-flow positif.

Une euphorie d’investissement rendue possible par des banques généreuses dans leurs conditions d’octroi des crédits immobiliers. En effet, en appliquant un mode de calcul d’endettement dit différentiel, jusqu’à très récemment tout le monde pouvait s’endetter sans limite dès lorsqu’il s’agissait d’acheter de l’immobilier à très fort rendement.

Imaginez la situation suivante :

Monsieur X, 28 ans, célibataire, sans enfant, locataire d’un studio pour 400€/mois, salarié à 1500€ / mois, souhaite investir dans l’immobilier locatif. Il trouve un immeuble au Havre, à Angoulême, Niort ou autre villes moyennes dont les prix sont très faibles, au prix de 300 000€ et le loyer de 2500€ / mois, soit un taux de rendement de 10%.

Avant la suppression du taux d’endettement par différentiel, ce candidat investisseur pouvait s’endetter sans limite ou presque puisque les mensualités du crédit étaient couverte par les revenus locatifs. Notre candidat investisseur pouvait s’endetter presque sans limite et multiplier les investissements locatifs.

Magique !

Aujourd’hui, c’est terminé, notre candidat investisseur n’est plus finançable, même pour son premier bien.

La magie est terminée. Retour dans la vraie vie ; Les nouvelles normes du HCSF et la suppression du taux d’endettement différentiel est à l ‘origine de l’éclatement de la bulle de l’immobilier de rendement.

Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , investir dans l’immobilier de rendement :

« Il s’agit, le plus souvent, de loger une population qui n’a pas d’autres choix que d’accepter d’être loger dans des logements peu qualitatifs, dans des quartiers dégradés et trop petits car il est très rare, voir impossible, de trouver un bien immobilier locatif à haut rendement (8% à 10%) dans les conditions actuelles du marché immobilier.

Aujourd’hui, un bien immobilier locatif bien placé, qualitatif aura un rendement locatif compris entre 3% et 5% brut. Pour atteindre un rendement brut de 10%, il faut renier sur l’emplacement ou la qualité du logement, notamment dans les grandes métropoles. Il faut s’adresser à une population de locataire qui n’a pas le choix que d’accepter de payer un loyer de 10%, alors qu’à ce prix, elle pourrait avoir la possibilité d’être propriétaire si elle était solvable !

A 10% de rendement, la mensualité du crédit immobilier est très inférieure au loyer payé par le locataire !  L’immobilier à haut rendement s’adresse à des locataires socialement défavorisés (et le propriétaire bailleur profite de cette situation pour générer son cashflow positif). Ce n’est pas un jugement, juste une situation dont il faut avoir conscience.

Dans les villes moyennes, le propos est moins juste, car, l’immobilier à haut rendement est plus facile à trouver. Néanmoins, la question de la qualité du locataire qui se pose encore davantage : Dans une ville ou les prix de l’immobilier sont très faibles, seuls les locataires insolvables restent locataires (ou les locataires temporaires).

Au final, l’immobilier à haut rendement correspond à une typologie d’investissement immobilier particulier. Il s’agit, le plus souvent d’actif immobilier peu cher, car dégradé et c’est cette absence de qualité, ces moindres investissements (et donc ces travaux nécessaires qui ne sont pas réalisés pour ne pas casser le rendement) qui permettent de dégager un rendement locatif élevé. »

Source :  » Investir dans l’immobilier »

L’immobilier de rendement existe depuis toujours. Ce sont typiquement ces immeubles composés de X studios ou T1 dans lesquels sont logés des personnes insolvables ou du moins au revenus trop faibles pour exiger un appartement à l’emplacement n°1 ou au confort énergétique ou habitabilité élevée.

Le rendement historique de l’immobilier de rendement est compris entre 8% et 12%, et en moyenne à 10%. Un rendement élevé rendu possible par la faiblesse du prix d’acquisition, justifié par un emplacement médiocre ou de nombreux travaux à prévoir pour assurer un logement confortable;

Aujourd’hui, après 5 années d’euphorie d’investissement, les prix ont fortement augmenté… et les rendements au plus bas de la fourchette.

Le HCSF siffle la fin de l’endettement locatif sans limite avec la mort du taux d’endettement différentiel.

Aujourd’hui, c’est fini. Le HCSF vient de faire éclater la bulle de l’immobilier de rendement. En effet, en supprimant la possibilité de recourir au taux d’endettement différentiel, le HCSF a mathématiquement détruit la solvabilité de la grande majorité des candidats à l’investissement immobilier locatif à haut rendement.

Le marché était euphorique. Il est maintenant à l’arrêt devant la multiplication des refus de prêt. Il devient de plus en plus difficile d’obtenir un accord de crédit pour financer l’immobilier locatif et ce sont logiquement les biens immobiliers dédiés à l’investissement locatif qui souffrent.

L’euphorie du marché immobilier de rendement était alimenté par ce calcul du taux d’endettement différentiel. C’est aujourd’hui terminé.

Il ne serait vraiment pas surprenant d’assister à une baisse des prix de l’immobilier de rendement dans les prochains mois.

Les investisseurs capables de s’endetter en respectant le taux d’endettement limité à 35% (cf. « Crédit immobilier : Simulateur de taux d’endettement HCSF 2022« ) pourraient faire de belles affaires dans les prochains mois…

Le marché est simplement en train de retrouver ces fondamentaux qu’il n’aurait jamais du abandonner.

En revanche, l’immobilier patrimonial ne devrait pas être particulièrement touché par les normes d’endettement imposées par le HCSF. Contrairement à l’immobilier de rendement, l’immobilier patrimonial n’est pas particulièrement destiné à l’investissement locatif et reste dominé par le marché de la résidence principale et/ou secondaire. (cf. « Locatif : La différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier de rendement. »)

A suivre.

Besoin d'un conseil ? Découvrez nos services :
Conseil indépendant 
Bilan patrimonial
Gestion conseillée
Livre 
Investir dans l'immobilier
Optimiser sa Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Epargne/Placement 
Assurance-vie
Plan Epargne Retraite (PER)
SCPI
Groupement forestier & viticole
Immobilier locatif 
Chasseur en investissement immobilier locatif
Courtier en crédit immobilier
Courtier en assurance emprunteur
Expert-comptable Location meublée et SCI

89 commentaires