Il suffit d’écouter avec attention la communication des courtiers en crédits immobiliers pour comprendre que le marché du crédit immobilier et donc directement le marché immobilier est actuellement compliqué.
C’est la panique ! Les nouveaux dossiers se font de plus en plus rares et surtout les banques appliquent avec soin les nouvelles normes d’endettement imposées par le HCSF depuis le début de l’année 2020.
Après deux années d’euphorie qui ont fait le bonheur des vendeurs de crédit immobilier et fait grimper les prix de l’immobilier, le marché s’est progressivement bloqué depuis le début de l’année 2020 sous l’impulsion cumulée du HCSF et de la crise du coronavirus.
Les demandes de crédit immobilier se font plus rares et surtout les refus de prêt augmentent fortement.
Le retour à la réalité accélérée est douloureux pour les professionnels. Les professionnels de l’immobilier et du courtage en crédit immobilier aimeraient bien que l’euphorie se poursuive. Malheureusement, la fête est finie.
Les taux de crédit immobilier restent toujours excessivement faibles comme le démontrent encore les derniers résultats obtenus sur le comparateur de crédit immobilier, mais les refus de prêt augmentent fortement.
La fin de l’année s’annonce de plus en plus compliquée pour le marché immobilier. Le marché immobilier ne profite pas de l’effet déconfinement. L’effet rattrapage après 3 mois de blocage total se fait attendre.
Pour autant, pas de panique excessive. Le marché n’est pas à l’agonie. Après des années d’une euphorie malsaine, atterrissage peut paraître difficile à accepter, mais il est normal et plutôt sain.
Selon la dernière analyse de crédit logement :
Avec le déclenchement de la crise de la Covid-19, le mois de mars 2020 a été très perturbé. La production a alors chuté en avril et la baisse s’est amplifiée en mai.
Observatoire crédit logement
En dépit du rattrapage d’une partie des projets stoppés par le confinement, la reprise observée depuis juin n’a pas permis de retrouver le niveau d’activité de février 2020, d’ailleurs, le niveau d’activité d’août 2020 reste inférieur à celui d’août 2019.
Le marché immobilier et la hausse des prix de l’immobilier qui accompagne mécaniquement la bonne santé du marché ne peuvent être des moteurs de l’économie.
Il ne faut pas inverser les rôles. Le marché immobilier est une conséquence de la bonne santé de l’économie et en aucun cas un catalyseur de la croissance économique.
Envisager un plan de relance pour le marché immobilier, c’est soutenir une hausse des prix déjà insupportable dans certaines grandes métropoles.
Le marché immobilier n’a vraiment pas besoin d’un soutien des finances publiques. L’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier est à lui seul le meilleur plan de relance au monde.
Dans un tel contexte, ajouter un soutien budgétaire à la force des taux d’intérêt bas n’est pas raisonnable. Les prix de l’immobilier doivent s’ajuster au pouvoir d’achat des emprunteurs ;
Si les prix sont trop élevés, ils doivent baisser. Les prix de l’immobilier doivent être en cohérence avec la capacité des emprunteurs à rembourser leur crédit immobilier (ou leur capacité à financer cash leur acquisition).
Soutenir artificiellement des prix de l’immobilier trop élevés n’est pas dans l’intérêt général de la société.
Les prix de l’immobilier en France au 01/09/2020
Le site meilleur agent vient de publier sa carte des prix de l’immobilier au 01 septembre 2020. Voici le classement des prix de l’immobilier des principales grandes villes françaises :
| Ville | Prix m2 moyen – Appartement | Prix m2 moyen – Maison | Loyer m2 moyen – Appartement |
| Paris | 10 593 € | 11 354 € | 28,6 € |
| Boulogne-Billancourt | 8 761 € | 9 734 € | 25,4 € |
| Versailles | 7 957 € | 7 651 € | 19,9 € |
| Courbevoie | 7 071 € | 8 407 € | 21,8 € |
| Asnières-sur-Seine | 6 872 € | 7 988 € | 20,4 € |
| Montreuil | 6 467 € | 5 424 € | 19,5 € |
| Nanterre | 5 245 € | 5 885 € | 18,9 € |
| Lyon | 4 980 € | 5 528 € | 13,1 € |
| Aix-en-Provence | 4 739 € | 5 304 € | 15,0 € |
| Nice | 4 506 € | 4 834 € | 15,5 € |
| Bordeaux | 4 495 € | 5 247 € | 13,6 € |
| Vitry-sur-Seine | 3 962 € | 4 178 € | 16,1 € |
| Saint-Denis | 3 925 € | 3 070 € | 16,8 € |
| Villeurbanne | 3 700 € | 4 388 € | 12,3 € |
| Rennes | 3 533 € | 4 090 € | 11,5 € |
| Créteil | 3 530 € | 4 390 € | 16,4 € |
| Nantes | 3 468 € | 4 159 € | 11,6 € |
| Argenteuil | 3 373 € | 3 021 € | 14,5 € |
| Toulouse | 3 347 € | 3 776 € | 12,0 € |
| Lille | 3 224 € | 2 688 € | 14,1 € |
| Strasbourg | 3 102 € | 2 873 € | 11,9 € |
| Montpellier | 2 990 € | 3 415 € | 12,9 € |
| Marseille | 2 943 € | 3 779 € | 12,2 € |
| Toulon | 2 583 € | 3 339 € | 11,0 € |
| Tours | 2 482 € | 2 973 € | 10,5 € |
| Angers | 2 456 € | 2 519 € | 11,0 € |
| Grenoble | 2 393 € | 3 264 € | 11,3 € |
| Rouen | 2 389 € | 2 515 € | 11,0 € |
| Dijon | 2 335 € | 2 578 € | 10,7 € |
| Reims | 2 255 € | 2 456 € | 9,8 € |
| Amiens | 2 220 € | 2 006 € | 11,0 € |
| Orléans | 2 214 € | 2 225 € | 10,0 € |
| Caen | 2 150 € | 2 460 € | 10,7 € |
| Avignon | 2 118 € | 2 223 € | 9,5 € |
| Nancy | 2 021 € | 2 436 € | 10,2 € |
| Besançon | 1 995 € | 2 095 € | 9,4 € |
| Nîmes | 1 927 € | 2 256 € | 9,5 € |
| Clermont-Ferrand | 1 896 € | 2 129 € | 10,0 € |
| Le Havre | 1 849 € | 1 978 € | 9,5 € |
| Brest | 1 827 € | 1 795 € | 8,4 € |
| Metz | 1 790 € | 2 034 € | 9,7 € |
| Poitiers | 1 738 € | 1 662 € | 9,5 € |
| Tourcoing | 1 699 € | 1 626 € | 8,5 € |
| Roubaix | 1 630 € | 1 445 € | 8,9 € |
| Dunkerque | 1 569 € | 1 669 € | 8,8 € |
| Perpignan | 1 454 € | 1 759 € | 8,4 € |
| Limoges | 1 397 € | 1 593 € | 8,3 € |
| Le Mans | 1 391 € | 1 730 € | 8,1 € |
| Mulhouse | 1 091 € | 1 637 € | 8,5 € |
| Saint-Étienne | 1 044 € | 1 587 € | 7,6 € |
Carte des prix de l’immobilier – meilleur agent – 01 septembre 2020
Des prix finalement relativement faibles dans la grande majorité du pays.
Dans une très grande partie du territoire, les prix de l’immobilier sont relativement faibles et, finalement assez proches de la valeur fondamentale que représente le prix de construction.
Dans cette grande majorité du pays, la faiblesse des taux de crédit immobilier est un soutien puissant pour le marché. Il n’est pas nécessaire d’utiliser l’argent public pour aider les ménages à devenir propriétaire de leur logement. Des prix immobiliers faibles et des taux de crédit immobilier au plus bas sont de puissants moteurs qui alimentent le marché. Les prix de l’immobilier devraient y continuer d’augmenter tant que les taux d’intérêt resteront aussi faibles.
Mais des prix de l’immobilier déraisonnables à Paris, Lyon et Bordeaux.
En revanche, dans quelques très grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux principalement) les prix de l’immobilier semblent totalement déconnectés des fondamentaux économiques. Dans ces quelques grandes métropoles, les ménages ne peuvent plus devenir propriétaire de leur logement. C’est un problème de société majeur qui n’est pas durablement soutenable.
Dans une moindre mesure à Nantes, Rennes, Toulouse ou Nice, les prix atteignent le maximum de la raison.
Dans ces grandes métropoles, la crise que nous traversons pourrait être à l’origine d’une baisse des prix à Paris, Lyon, Bordeaux) ou d’un arrêt brutal de la hausse forte de ces dernières années à Nantes, Rennes, Toulouse ou Nice notamment.
Les prix de l’immobilier doivent s’adapter à la capacité d’achat des habitants et si le soutien monétaire des taux bas permet de maintenir des niveaux trop élevés, les niveaux atteint n’autorisent plus une hausse sans limite.
Le spectre de la crise de 1991 sur les prix de l’immobilier à Paris, Lyon et Bordeaux ?
Connaissez-vous la crise de l’immobilier qui a frappé l’immobilier d’entreprise et l’immobilier d’habitation à Paris, en 1991 ?
Entre 1991 et 1998, les prix de l’immobilier d’habitation à Paris, mais aussi la valeur des SCPI ont chuté de 40%, alors que le reste du pays est resté relativement par cette crise.
Et si nous étions à la veille d’un mouvement comparable en 2021 ? La bulle manifeste des prix de l’immobilier Parisien et du prix de l’immobilier d’entreprise (SCPI) à la fin de l’année 2019 nous oblige au questionnement.
23 commentaires
Bonjour,
Nous avons eu une certaine euphorie sur le marché immobilier parisien dans la période post confinement.
Il est un peut tôt pour se faire une idée exacte de la rentrée, mais les étrangers ne sont pas là évidemment, que ce soit pour l’achat ou la location. L’offre est donc plus importante au moins pour la location.
Tout cela est transitoire.
Mais les raisons fondamentales de la hausse sont toujours présentes.
Wait and see.
Bonjour,
Ma modeste expérience sur Bordeaux : il y a clairement plusieurs marchés. Celui des studios/T2, ça part au prix très vite jusqu’à présent pour peu qu’il n’y a pas de défaut majeur. Sur les plus grandes surfaces, les pros anticipent comme vous un marché plus difficile à l’automne.
Par contre le marché de la location est ultra tendu (effet confinement??). Pour les studios/T2 les prix n’ont jamais été aussi élevés et la demande colossale. A titre perso, j’ai eu cet été plus de 30 dossiers en 48h pour un 25m² à 750eur. Il y a 3 ans le même se louait 500/550. La presse locale (SO) confirme que les agences n’ont rien en dessous de 700eur. Aucun effet visible du retour des biens AirBnb sur le marché locatif classique.
D’où ma question : peut on avoir durablement une divergence entre un marché locatif ultra tendu et des prix de vente qui se tassent? Cette demande locative n’invalide t elle pas votre scénario de baisse des prix? Et si c’était justement le moment idéal d’acheter dans ces villes…
Merci pour ce retour sur la situation de Bordeaux. Le pb est qu’avec les precos du HCSF primo accédants et serial investisseurs sortent du marché sans compter ceux qui se mettent volontairement en retrait. Du coup moins de biens sur le marché pour une demande tjs plus forte dans les secteurs attractifs. Par contre la hausse de loyer ne risque t elle pas de se faire rattraper par la crise?
Comment expliquez vous cette demande de logement très forte ? L’effet Airbnb devrait au contraire augmenter l’offre ?
Difficile de l’expliquer à mon niveau. C’est peut etre une conséquence de la difficulté de se loger pour les étudiants : je constate que la fin définitive du « petit jeu » de certains locataires de lâcher le logement en mai/juin pour en trouver un autre en septembre. Ils préfèrent maintenant payer le loyer l’été pour ne pas se retrouver à l’hotel en septembre. Ces logements ne sont donc plus sur le marché locatif.
De là à quantifier par rapport au retour des biens AirBnB…. difficile de dire à mon niveau. Mais je pense que le phénomène de retour était déjà entamé depuis pas mal de temps (avant le COVID) à cause des mesures de restrictions multiples (120 jours / rés. secondaires…) et des contrôles plus efficaces.
Les marchés en pénuries sont forcément très fragiles?
On voit fleurir une nouvelle catégorie de personne sur Bordeaux… et plus étonnament sur Angoulême aussi. le parisien en recherche de « cadre vie »
et ceux sur toute la ligne LGV mais probablement en moindre mesure que BDX. Les amis qui fréquentent le Rotary, Lyons club etc, disent que le confinement a poussé quelques personnes à franchir le pas de « l’exode à la campagne, ou à la mer »
cela va dopper un peut les prix aussi.
et effectivement en province les gens n’ont pas la puissance financière pour s’aligner…
» La presse locale (SO) confirme que les agences n’ont rien en dessous de 700eur. »
Il y a 15 ans, à Cauderan, je louais un T3 de 70m2 à ce prix là.
Bonjour Guillaume,
Une énième intervention sur ce douloureux sujet de l’appréciation du marché de l’immobilier en France …
Un constat qui reflète ce que nous observons depuis près de 15 ans maintenant, avec des inflexions majeures sur des conurbations qui ont le « vent en poupe » depuis quelques années, je pense notamment à BORDEAUX & NANTES, des « micro marchés » qui bénéficient d’un effet d’aubaine – Aix-en Provence, Nice, Biarritz, La Rochelle – et des zones lacustres où les prix s’envolent …
Comme vous avez déjà eu l’occasion de le préciser, ces prix constatés ne sont pas le reflet d’un marché sain porté par des acteurs « efficients ».
Mais il s’agit bel et bien de la transposition sur l’immobilier des comportements irrationnels de spéculateurs, autrefois boursicoteurs patentés, déconnectés des fondamentaux économiques, qui amplifie le mouvement en nombre de ventes et en volume, provoquant cette fameuse bulle qui, contrairement à ce que nous avons déjà vécu précédemment, n’est plus focalisée sur Paris mais s’est quasi généralisée aux grandes métropoles françaises.
La chute risque donc d’être d’autant plus vertigineuse que tous les acteurs ont été parties prenantes durant ces deux dernières décennies, j’entends par là le politique, la finance, les professionnels de l’immobilier et les gentils consommateurs finaux, toujours à la recherche du sacré Graal, triptyque onirique composé de valorisation/rendement – sécurité de l’investissement – et cerise sur le gâteau, défiscalisation que je qualifierai de putative.
Ce merveilleux cercle vertueux a montré ses limites il y a déjà fort longtemps et les gogos qui ont répondu en masse à ce fantastique chant des sirènes vont malheureusement connaître les déconvenues que Jean De La Fontaine nous narrait ci adroitement en parlant de corbeau … Le drame, c’est que les dommages collatéraux seront si importants que les investisseurs/épargnants avisés et gestionnaires en « bon père de famille » vont également payer les pots cassés, directement ou indirectement.
Il y a de la turbulence dans l’air.
Quand vous investissez dans l’immobilier –> Vous etes un « bon pere de famille ».
Quand des speculateurs ou boursicoteurs font la meme chose –> Ils sont deconnectes et irrationnels.
Il faut juste voir que la retraite est une vraie preoccupation et les personnes cherchent comment se premunir d’une dependance a l’Etat (les trentenaires, les quadras, les cinquantenaires et meme les jeunes retraites cherchent des revenus passifs –> Non ce n’est pas irrationnel).
Les solutions sont peu nombreuses : Immobilier ou Bourse.
On peut anticiper des bulles, il y aura des corrections.
Bonjour,
Inutile d’être devin pour anticiper une baisse du prix de l’immobilier :
(i) plans sociaux-hécatombe en perspective et même déjà en cours dans certaines entreprises, qui vont s’aggraver avec les premiers dépôts de bilan accompagnant traditionnellement la rentrée de septembre ; donc perte de pouvoir d’achat de nombreuses personnes malheureusement ;
(ii) restrictions dans les conditions d’octroi des prêts et notamment la nécessité d’un apport perso alors que dans l’investissement locatif, les prêts financent souvent 110 % (prix + frais de vente), voire plus lorsque des travaux à financer accompagnent l’achat ;
(iii) impact psychologique du Covid-19 et réflexe d’aversion au risque, amplifié de manière systémique par le facteur visé au point (i) ci-dessus.
(iv) risque inflationniste très largement contenu, avec même plutôt un mouvement déflationniste (chômage, taux d’intérêts très bas, voire négatifs, etc.), en tout cas pour quelques temps.
Avec ces facteurs lourds, même une stagnation des prix serait à mon avis un exploit.
Cordialement,
Bonsoir,
J’aurai tendance à dire…. et ?
Ils vont faire quoi nos investisseurs ? Se tourner vers les marchés financiers ?
Je pense que tant que les taux d’intérêt seront bas et les rémunérations sans risques proches de 0…. l’immobilier aura le vent en poupe. Il ne faut pas oublier que l’investissement en immobilier est sur 10 ans… voir plus une baisse de 10% voir plus sera saine a court terme mais rapidement rattrapée sur la durée….
Comparons les tri des investissements sans risques sur 15 ans avec les tri en immobilier….
Quelle devrait être la baisse de l’immo pour que la finance securisée soit plus rentable ?
A vos calculettes…
Bonjour
J’ai l’impression qu’on lit toujours les même articles tous les ans…et le « catastrophime » s’exprime toujours plus que le positivisme… Aussi loin de remonte mon intérêt pour l’immobilier (2006), ce débat à eu lieu.
Quand on analyse concrètement et factuellement le marché de l’investissement (quand je lis certains articles, je me demande même si certains on déjà consulté les biens disponibles…), on se rend bien compte que les biens de qualité sont très rares à la vente dans les zones attractives…On se rend également bien compte que le marché de la location est hyperactifs (pour des biens de qualités – Ex: 1 appartement à VILLEURBANNE de 25 m carré: 15 demandes dont 10 avec des dossiers sérieux en ce moment). On se rend compte que l’immobilier est l’un des rares investissements financés par les banques et qui permet notamment à nombre d’investisseur de démarrer dans l’investissement au sens large du terme (immobilier ou bourse ou autre) via ce moyen. on se rend compte sur les 20 dernières année que l’immobilier passe les crises sans trop bronché (une baisse de 10% n’est rien car l’immobilier est un investissement très long terme).
La crise actuelle est sans précédent, mais aux bornes d’un investissement immobilier (dizaines d’années), cela ne veut pas dire grand chose… a moins qu’on soit en confinement pendant encore 15 ans?
Par contre: Acheter un bien de qualité dans une zone attractive à un prix cohérent au marché actuel en ne pensant pas court terme, de préférence loué en meublé à un locataire solide… car même si un bien perd de la valeur, n’oublions pas qu’il aura été principalement financé par la banque…
En synthèse, à dans un an 🙂
Bonjour,
Comme l’exprime Maxime ci dessus, nous avons affaire à une sorte de « marronnier »
les avis sont partagés voire opposés quant à l’orientation future des prix immobiliers, mais malgré tout, sans les excès que l’on a pu connaitre dans le passé.
En réalité pour que nous assistions à une baisse significative des prix des grandes villes, il faudrait que la récession actuelle s’inscrive dans le temps.
Nous aurions d’ailleurs conjointement un effondrement des marchés boursiers.
Et l’on voit que les politiques financières du monde entier prennent ce problème « à bras le corps ».
Qui parie sur la pérennisation de la crise et de la récession actuelle ?
Bonjour
« Par contre: Acheter un bien de qualité dans une zone attractive à un prix cohérent au marché actuel en ne pensant pas court terme, de préférence loué en meublé à un locataire solide… car même si un bien perd de la valeur, n’oublions pas qu’il aura été principalement financé par la banque…
En synthèse, à dans un an 🙂 »
Effectivement à moins que l’on dise arrêtons tout .. la partie n’est pas jouable. ;;;Alors dans ce cas, nous ne serions pas là aujourd’hui si avant nous d’autres n’avaient pas été des persévérants.
Certes même dans certaines villes nous aurons une baisse des prix , mais ce ne sera que temporaire. Evidemment nous ne repartirons pas sur une même trajectoire à une croissance déraisonnable des prix. Mais l’immobilier reste un élément nécessaire à l’économie de notre économie et n’est par exportable. D’ailleurs là ou l’activité n’a pas été trop affectée par le covid les prix ne baissent pas. Prenons l’exemple de LILLE ou RENNES. Les projets importants ne sont pas abandonnés ou remis à plus tard. Pour paris c’est un peu plus difficile car il faudra attendre que la clientèle étrangère revienne. Peut-être lentement mais paris restera une ville attractive pour les raisons que tout le monde connaît.
Petite réflexion : si les Français n’ont plus les moyens de devenir propriétaire, ça va être encore plus tendu du slip sur le marché locatif. Donc c’est bon pour l’investisseur. On voit revenir sur ce marché des institutionnels qui l’avaient déserté. Est-ce un signe avant courreur ?
*coureur
Bonjour Guillaume,
Il y a quelques bugs dans le nouveau template.
1) Souvent, en envoyant un post, je reçois une Erreur 406. C’est une erreur assez rare. Elle viendrait d’un problème de nommage de variables ($_GET[‘offset’]). Pour être plus précis a partir du moment où il y a une variable contenant le mot « set » cela produit l’erreur 406 (offset, xxxset, setxxxx, xxxsetxxx cela revient au même). Le template n’a peut-être pas été testé avec tous les navigateurs.
2) l’enregistrement des coordonnées ne fonctionne pas. En clair, mon pseudo et mon adresse ne sont pas enregistrés, malgré que je coche la case « Enregistrer… ».
Testé avec Chrome sur Android.
Bonne journée.
Merci vous êtes précieux 😉 Je passe le message à mon développeur.
Bonjour
Il en est de même pour moi
A Paris, baisse du nombre de demandes de locations de 23% entre 11 mai et 31 août.
En provinces :
Hausse des demandes de location dans les grandes villes de province
Marseille (+29 %),
Nice (+40 %),
Bordeaux (+36 %),
Toulouse (+21 %),
Nantes (+12 %),
Rennes (+10 %),
Strasbourg (+6 %),
Mulhouse (+12 %)
Lyon (+6 %),
Oui, pour exemple de la situation parisienne : J’avais deux appartements qui se sont libérés fin juin et mi août. En baissant les prix de 10% je les ai loués Immédiatement avec peu de temps de vacance.( pour 1 ans) 1 américain et 1 français Mais les agences spécialisées me disent qu’ils ont beaux d’appartements libres. Un proche qui fait du airbnb a bien loué en juillet et quasiment rien en août. Peu de resa en septembre .
Tension sur le marché locatif Parisien!
J’ai posté mon annonce sur PAP le 08/09/2020 avec visite le 12/09/2020 pour relocation de mon studio de 16m2 à 650 euros cc .
Voilà mes stats PAP à l’heure où je vous écris :
6212 pers ont vu l’annonce , 1239 ont cliqué sur l’annonce et 80 personnes ont envoyé un mail . Je ne vous parle pas des appels téléphoniques qui avoisinent les 80 également.
Cela fait 10 ans que je loue sur PARIS et je n’ai jamais eu une telle demande !
Énormément d’étudiants mais également des jeunes CDI .
Merci pour ce retour terrain. C’est une location nue ou meublée ?
On entend dire qu’il y aurait plus d’offre et moins de demande. Pas d’effet tangible à vous lire !