Nous sommes nombreux à nous montrer satisfaits devant les hausses du prix de nos biens immobiliers. Investir dans l’immobilier, c’est profiter de prix de l’immobilier qui augmentent toujours à moyen ou long terme.

Pourtant, la réalité est souvent toute autre. Les plus-values réelles, c’est-à-dire après déduction de l’inflation et des travaux réalisés, sont souvent beaucoup plus faibles que fantasmées.

Pour vous permettre d’estimer la réalité de votre enrichissement, il faut indexer les prix de votre investissement immobilier et vos travaux sur l’inflation grâce à un coefficient d’érosion monétaire.

250 000€ payé en 2024 sont équivalents à 298 000€ payé en 2014, soit -+20% d’érosion monétaire.

Si vous ajoutez les travaux d’entretien, d’amélioration ou tous les frais de propriété, vous vous rendez compte qu’en dessous d’une plus-value immobilière de 30% à 35% depuis 2014, vous n’avez rien gagné !

Le véritable enrichissement lié à la hausse des prix de l’immobilier, c’est l’enrichissement supérieur à l’érosion monétaire et travaux effectués.

La réalité de votre véritable enrichissement immobilier est souvent bien inférieure à ce que nous pouvons le croire de manière intuitive.

Vos plus-values immobilières sont bien souvent inférieures à ce que vous croyez ! Sauf effet de levier du crédit immobilier, l’enrichissement immobilier est souvent bien maigre !

Même si la réalité de l’augmentation des prix de l’immobilier est inférieure à nos croyances, l’effet de levier du crédit immobilier demeure. C’est le recours au financement à crédit permet de maximiser cette indexation des prix de l’immobilier sur l’érosion monétaire.

Encore une fois, il convient de scinder votre investissement immobilier en deux périodes :

  • Période d’amortissement (pendant le financement à crédit) : Création de valeur, enrichissement patrimonial et augmentation du patrimoine ;
  • Immobilier sans crédit : Rendement faible ; Maintien de la valeur patrimoniale grâce à l’indexation des prix de l’immobilier sur l’inflation ;

L’intérêt principal de l’investissement immobilier, ce sont des mensualités de crédit immobilier qui sont fixes pendant les 15, 20 ou 25 ans du crédit immobilier et l’indexation quasi-mécanique des prix de l’immobilier sur l’inflation !

C’est ça, l’effet de levier de l’immobilier !

En revanche, lorsque l’immobilier est amorti, pas de miracle. Votre enrichissement sera faible, mais l’immobilier vous permettra de maintenir la valeur de votre patrimoine grâce à cette indexation des prix face à l’érosion monétaire.

Pour vous permettre de confirmer cette idée, voici le tableau d’érosion monétaire : (En multipliant le prix actuel de votre logement par le coéficient d’érosion monétaire, vous obtenez son prix relatif à chaque date)

Ex : Un bien immobilier dont le prix serait de 250 000€ en 2014 doit valoir au moins 298750€ en 2024 afin de tenir compte de l’érosion monétaire (et cela, sans compter tous les travaux réalisés sur la période).

250 000 * 1.195 = 298750€

Année de l’acquisition Coefficient à appliquer
1920 726,435
1921 809,331
1922 855,579
1923 783,452
1924 682,297
1925 635,631
1926 481,263
1927 454,481
1928 461,485
1929 433,989
1930 436,096
1931 442,541
1932 493,603
1933 518,283
1934 548,895
1935 612,517
1936 561,474
1937 441,092
1938 381,738
1939 353,221
1940 296,488
1941 253,773
1942 217,696
1943 170,79
1944 133,883
1945 97,015
1946 59,193
1947 37,056
1948 23,376
1949 22,782
1950 20,487
1951 17,511
1952 15,668
1953 15,853
1954 15,898
1955 15,722
1956 15,424
1957 15,02
1958 13,049
1959 12,294
1960 11,862
1961 11,485
1962 10,957
1963 10,454
1964 10,107
1965 9,861
1966 9,602
1967 9,348
1968 8,943
1969 8,402
1970 7,985
1971 7,569
1972 7,13
1973 6,643
1974 5,842
1975 5,226
1976 4,767
1977 4,359
1978 3,997
1979 3,608
1980 3,178
1981 2,804
1982 2,506
1983 2,289
1984 2,126
1985 2,006
1986 1,958
1987 1,896
1988 1,848
1989 1,787
1990 1,727
1991 1,674
1992 1,636
1993 1,607
1994 1,585
1995 1,559
1996 1,53
1997 1,514
1998 1,505
1999 1,497
2000 1,474
2001 1,451
2002 1,426
2003 1,4
2004 1,377
2005 1,353
2006 1,33
2007 1,311
2008 1,276
2009 1,275
2010 1,256
2011 1,231
2012 1,209
2013 1,2
2014 1,195
2015 1,194
2016 1,192
2017 1,18
2018 1,162
2019 1,151
2020 1,149
2021 1,131
2022 1,074
2023 1,025
2024 1

Et vous ? Selon vos calculs personnels, constatez-vous vraiment une plus-value immobilière conséquente ?

Faites vos calculs et donnez-moi le résultat dans les commentaires !

Les prix de vos biens immobiliers, ont-ils vraiment augmenté plus rapidement que l’érosion monétaire !

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