Le prix d’un bien immobilier est très directement lié au marché des terrains constructibles. En effet, la valorisation d’un bien immobilier est en réalité relativement aisée puisqu’il s’agit, comme nous vous le détaillons de manière exhaustive dans le livre « Investir dans l’immobilier » de l’addition de :

Valeur d’un bien immobilier = La valeur du terrain constructible + Prix de construction d’un immeuble neuf – Taux de vétusté pour tenir compte de la dégradation par l’usage ou l’augmentation des normes de l’immeuble + Taux d’amélioration pour tenir compte des améliorations apportées par le propriétaire (piscine, garage, terrasse, paysage, …)

La valeur du terrain constructible est alors au cœur de la valeur d’un bien immobilier, et surtout, c’est la composante du prix qui n’a pas de valeur intrinsèque. En effet, le bâti, c’est à dire les murs, la construction, la piscine, l’aménagement intérieur, a une valeur d’équivalence qui est le temps et les matières premières ou la main d’oeuvre nécessaires pour construire.
Ce prix de reconstruction est protecteur des intérêts patrimoniaux du propriétaire. En d’autres mots, le prix du ciment et le salaire du maçon qui détermine la valeur de la construction. Ce coût de construction est peu sensible à l’évolution de l’offre et de la demande. 
Au contraire, le terrain constructible n’a aucune valeur intrinsèque. C’est l’offre et la demande qui fixe la valeur du terrain. Ainsi, la perte de pouvoir d’achat immobilier consécutive à la hausse des taux de crédit immobilier pourrait toucher en premier lieu le prix des terrains constructibles (cf »Le prix des terrains à bâtir, facteur d’ajustement dans la baisse de l’immobilier. »).
La valeur d’un terrain constructible est directement liée à l’évolution de la demande, c’est à dire aux conditions de financement à crédit (Evolution des taux de crédit, apport personnel).
 

Quel est le prix d’un terrain constructible ?

Plusieurs constats :

  • Le prix des terrains constructibles est croissant avec la taille de l’unité urbaine dans laquelle il est situé ; En zone rural, le prix moyen d’un m² de terrain constructible est de 50€ contre 157€ dans une unité urbaine de 200 000 à 1 999 999 habitants ;
  • La taille des terrains constructibles est décroissantte avec la taille de l’unité urbaine dans laquelle il est situé. En zone rural, 38% des acquisitions réalisées en 2016, la surface moyenne du terrain constructible est de 1159 m² contre seulement 745 m² pour les terrains constructibles acquis au sein d’une unité urbaine de 200000 à 1 999 999 habitants ;
  • La majorité des terrains constructibles sont achetés dans les zones ou la tension locative est plus faible. Les achats de terrains constructibles sont réalisés à hauteur de 52% en zone C et seulement 5% en zone A ou Abis (la tension du marché dans ces zones et l’urbanisation limite effectivement la disponibilité des terrains) ;
  • Au global, la tension sur le prix du terrain constructible est très forte dans le sud de la France et en Ile de France, régions dans lesquels la part du terrain constructible représente 45% du coût total d’une maison (construction + maison). 

 

 

 

 
 
A suivre…

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