Depuis de longues années, on analyse ensemble le marché de l’immobilier et notamment l’évolution des prix de l’immobilier avec une constance dans l’analyse : Les prix de l’immobilier sont le fruit de la confrontation entre offre et demande.
Une offre qui évolue lentement au gré de la construction de logement et de la mise aux normes toujours plus exigeante des logements anciens et une demande dont le principal déterminant tient dans les conditions d’emprunt et dans le niveau général des taux d’intérêt.
Au final, on fait le constat d’une très forte dépendance du marché immobilier aux conditions de financement et d’un maintien des prix à des niveaux stratosphériques grâce à des taux d’intérêt toujours plus faibles et qui continuent de baisser semaines après semaines (cf »Quel meilleur taux de crédit immobilier actuel ? » et « Le retour de l’éternelle bulle immobilière qui ne veut pas exploser ?« ).
La question centrale pour déterminer l’évolution future des prix de l’immobilier devient alors : A quel moment les taux d’intérêt vont ils augmenter ? Car si mécaniquement, la baisse des taux d’intérêt soutient la hausse du marché, la hausse des taux d’intérêt devrait avoir l’effet inverse et faire baisser les prix ? (cf »Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« ).
Mais également, comment cette hausse des taux d’intérêt s’explique t’elle ? S’agit t’il d’un retour de la croissance économique, d’un retour de l’inflation, les deux, l’inflation sans croissance (=stagflation), d’une juste appréciation du risque du fait de politiques monétaires moins agressives, …
Les conséquences pourraient ne pas être identiques selon que les taux d’intérêt augmentent du fait d’une résurgence d’inflation ou d’une hausse des risques de signatures du fait d’une moindre intervention des banques centrales.
 
A long terme, et cela de manière très académique, le taux d’intérêt à long terme est :
 

Taux d’intérêt à long terme = taux court terme fixé par les banques centrales + taux d’inflation + prime de risque spécifique à l’emprunteur.

 
Considérant :

– Un taux de croissance relativement faible pour de nombreuses années (1 à 2% max) ;

– Une prime de risque durablement sous contrôle des banques centrales qui ne peuvent plus se permettre un moindre interventionnisme ;

Le retour de l’inflation via par exemple la hausse du prix du pétrole ou autre matière première ou la hausse des salaires aux états unis (cf »A partir de 2017, le retour de l’inflation salariale aux Etats-Unis ? » Par Patrick Artus) pourrait être un scénario envisagé. On commence même à parler de stagflation, c’est à dire une croissance faible voire nulle et inflation – cf « Le FMI abaisse ses prévisions et redoute la stagflation« ).
 
taux d'inflation aux états unis
 
 
 

Quelles seraient alors les conséquences du retour de l’inflation sur les prix de l’immobilier ?

Pour répondre à cette question, il suffit de se plonger dans les modèles de valorisation des prix de l’immobilier et notamment l’approche financière de la valorisation immobilière.
Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Quel lien entre baisse des taux d’intérêt et hausse des actions, de l’immobilier ? » : la valeur actuelle d’un bien immobilier, c’est la somme des flux futurs actualisés en fonction du taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir dans l’immobilier.
Cela signifie que pour estimer la valeur actuelle d’un bien immobilier, il faut connaitre :

Les revenus générés par celui-ci (ou le prix de la jouissance et de l’occupation pour une résidence principale et on retrouve la notion de revenu implicite) ; 

L’évolution dans le temps de ces revenus (notamment expliquée par la projection du niveau d’inflation) ;

Le niveau général des taux d’intérêt et plus particulièrement le rendement exigé par les investisseurs pour investir dans l’immobilier. La prime de risque c’est l’augmentation de taux d’intérêt par rapport au taux d’état sans risque exigé par les investisseurs pour accepter les risques inhérents à l’investissement immobilier. Investir dans l’immobilier est plus risqué que d’investir dans un livret A, le rendement doit donc être supérieur. Cette différence de rendement entre le livret A et le rendement de l’immobilier est la prime de risque.

 
Pour vous aider à comprendre, nous avons construit un simulateur vous permettant d’estimer la valeur d’un immeuble de rapport :

 
Ainsi, un immeuble aux caractéristiques suivantes aura une valeur de 120 000€ :

– Le loyer mensuel est de 500€, non revalorisé dans le temps ;

– Les charges de propriétaire 100€ par mois ;

– Le taux de rendement exigé pour investir dans l’immobilier de 4% ;

estimation immeuble sans inflation

 
Considérant ce même exemple de base dans un contexte de hausse de l’inflation (sans croissance économique et avec politique monétaire toujours aussi accommodante, c’est à dire dans un scénario proche de la stagflation) on obtiendrait :

– Le loyer mensuel est de 500€, revalorisé de 2% par an (hypothèse d’un retour de l’inflation de long terme à 2% par année) ;

– Les charges de propriétaires 100€ par mois, revalorisées de 2% par an (hypothèse d’un retour de l’inflation de long terme à 2% par année) ;

– Le taux de rendement exigé pour investir dans l’immobilier de 6%. Considérant le taux d’intérêt comme la somme du taux de croissance (toujours faible dans notre hypothèse et proche de 1%), du taux d’inflation (-+ 2%), et d’une prime de risque de 3 points.

 
Dans cette configuration d’un retour de l’inflation, le prix de l’immeuble resterait de 120 000€.
 
estimation immeuble avec inflation
 
 
Ainsi, la hausse des taux d’intérêt expliquée par le retour de l’inflation pourrait ne pas avoir de conséquences néfastes sur les prix de l’immobilier dans la mesure où les loyers sont indirectement indexés à l’inflation. 
Seule la hausse d’intérêt expliquée par une politique monétaire moins accommodante et la hausse des taux d’emprunt sans risque induite, c’est à dire des taux d’emprunt des états doit être redoutée pour la valeur future de l’immobilier, la hausse des taux d’intérêt qui trouve son origine dans un retour de l’inflation ne devrait pas être négative outre mesure pour le marché immobilier.
Néanmoins, la hausse des taux d’intérêt des crédits immobilier expliquée par ce retour de l’inflation augmenterait le prix de revient de l’investisseur immobilier à crédit à court terme. Cette perte de pouvoir d’achat immobilier serait compensée à long terme par la hausse salariale induite par le retour de l’inflation.

Pour aller plus loin :
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