Cela devient une habitude, la Française AM vient de publier son bulletin trimestriel « Immobilier et perspective » faisant le point sur les perspectives du marché de l’immobilier d’entreprise. Dans le contexte que nous connaissons actuellement, ces informations doivent être analysées avec beaucoup d’attention.

Tout d’abord, il convient de confirmer le statut de placement sécurisé alternatif dans contexte économique et financier qui ne cesse de s’assombrir.

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Pour autant, l’immobilier d’entreprise repose sur un sous-jacent économique dégradé : dans la perspective d’une allocation défensive, la diversification des portefeuilles devra donc respecter en 2012 les principes suivants :

 

L’investissement dans l’immobilier de bureaux :

La Française AM insiste sur la qualité intrinsèque de l’immobilier de bureaux et surtout sa capacité à suivre l’inflation grâce à une indexation des loyers  à l’indice du coût de la construction. Pour autant, s’il y a lieu de donner la priorité aux bureaux primes (C’est à dire les immeubles les mieux placés et les meilleurs ) et aux bureaux neufs, les analystes conseillent une restructuration de ces immeubles anciens.

Les locataires font jouer la concurrence entre immeubles afin de réduire leurs coûts et de rationaliser leur outil de travail. Les actifs neufs, plus performants en termes de charges d’exploitation et de coût d’occupation, captent en priorité cette demande. Dans cette optique une stratégie d’acquisition à des prix attractifs puis de restructuration d’immeubles anciens mais bien situés permet de bâtir des portefeuilles captant à nouveau la demande locative et dont la valeur patrimoniale est reconstituée.

Ainsi, pour ce qui est des SCPI, il y a lieu d’être vigileant concernant SCPI les plus anciennes, c’est à dire celle qui détiennent le plus d’actif secondaire pourrait souffrir dans les prochains mois.  En effet, si le niveau d’activité – la demande locative brute – peut s’avérer soutenu en raison de la rotation naturelle des locataires, elle se fait souvent au détriment des immeubles de seconde main, accélérant l’obsolescence du parc, et toujours au prix d’une baisse des loyers.

En somme, le patrimoine des SCPI les plus anciennnes pourrait connaître une pression à la baisse dans les prochains mois.

Dans votre recherche de SCPI, la priorité devra donc être donné au SCPI de création récente et qui investissent majoritairement dans l’immobilier neuf.

En ce qui concerne la capacité à rechercher des SCPI privilégiant des emplacements primes, l’accès est délicat et lorsqu’il est réalisé par augmentation de capital des SCPI, la dissolution des actifs primes peut être importante.

 

L’investissement dans l’immobilier de Commerces

La conjoncture pèse sur les revenus des ménages et sur les chiffres d’affaires des enseignes tout en accentuant les mutations structurelles que sont l’émergence du e-commerce, les nouveaux comportements des consommateurs ainsi que le développement de nouveaux formats de boutiques.

Ainsi, il y a lieu de donner la priorité aux SCPI qui détiendront en priorité :

  • Des immeubles de commerces primes (Les boutiques et les grands centres commerciaux bénéficiant d’emplacements n°1 offrent des revenus sécurisés mais sont rares et chers pour les investisseurs) ou
  • Des formats gagnants (Les commerces alimentaires de centre-ville (Carrefour Market,Daily Monop’) offrent des caractéristiques défensives et des rentabilités attractives. Les retail parks bénéficiant d’un accès facile, d’une locomotive alimentaire, de commerces de destination (Darty, Décathlon) captent également les clients.

 

Mais de manière général, Les emplacements secondaires, les centres de taille moyenne et les retail parks vieillissants subissent une dégradation de leurs revenus locatifs et de leurs valorisations.

Bref, dans un contexte économique morose, de baisse de la consommation des ménages, les SCPI de commerces doivent être regardées avec prudence sauf à investir dans les immeubles de commerces un peu cher et donc moins rentable. Cette difficulté illustre d’ailleurs la motivation pour certaines SCPI spécialisées dans l’immobilier de commerce à réduire le montant des souscription. Afin d’assurer la qualité des investissements, quelques SCPI sérieuses limitent les investissements.

 

Les perspectives pour les SCPI en 2012 ?

L’incertitude sur l’avenir et la défiance entre les banques détentrices d’une dette à la valeur souveraine aléatoire dessinent un environnement financier dégradé qui dégénère actuellement en « credit crunch » plus ou moins larvé. En effet, alors que les investisseurs se détournent même des obligations de l’Etat, les flux de crédit à l’habitat ont été divisés par deux en 6 mois tandis que le financement par dette de l’immobilier commercial est devenu aléatoire. En revanche, les segments les plus sécurisés de l’immobilier devraient continuer de bénéficier de cette incertitude et de la grande aversion au risque des investisseurs.

L’immobilier de grande qualité pourrait conserver sa qualité de valeur refuge, mais les biens les moins qualitatifs pourraient souffrir.

 

 

Tant que le contexte économique et financier européen n’est pas stabilisé, les perspectives s’annoncent sombres et incertaines. Le « credit crunch » qui s’annonce est susceptible de fragiliser des propriétaires de portefeuilles financés par emprunt, tout en créant des opportunités pour les investisseurs en fonds propres (dont les SCPI qui n’ont pas besoin de crédit pour investir).

Par ailleurs, la détérioration du marché locatif, tant en bureaux qu’en commerce, rendra les investisseurs encore plus sélectifs et accentuera l’écart entre les actifs prime, considérés comme très défensifs, et les actifs secondaires, dont la liquidité est devenue problématique.

 

Définition « Crédit crunch » :

Terminologie anglaise désignant un phénomène de rationnement du crédit, qui se produit lorsque les banques durcissent les conditions d’octroi du crédit pour faire face à une montée des risques de créances douteuses et que les marchés d’actions réclament parallèlement une prime de risque plus élevée.
Le credit crunch peut intervenir lorsque se développe un sentiment de défiance vis-à-vis des emprunteurs en période de basse conjoncture et que les établissements de crédit craignent une insolvabilité de leurs débiteurs. Source » Lexique AOF




5 Comments

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  2. J’émets tout de même de sérieux doutes sur l’immobilier d’entreprise. Les commerces (qui tournent grâce à la consommation) ont des chiffres d’affaires qui baissent régulièrement et avouent avoir de plus en plus de mal à payer leurs loyers dans les temps. Les bureaux (qui tournent grâce à l’emploi) constatent une nette réduction de l’activité en France et eux aussi ont parfois du mal à payer dans les délais leurs loyers.

    Alors je me pose une question, est-ce que le montant des loyers ne devraient-ils pas baisser en 2012 ? Ceci pour garantir un locataire toujours présent dans les locaux. Qui dit baisser les loyers, dit indirectement que le coût d’achat de l’immobilier d’entreprise va lui aussi baisser quelques temps après (question de rendement) ?

  3. Vous avez raison. D’ailleurs l’étude pointe le necessité de donner la priorité aux bureaux NEUF ou les mieux placés, mais également aux commerces les mieux placés.

    Cela induit donc la nécessité d’éviter tout investissement dans les bureaux anciens ou les commerces de seconde zone.

    En ce qui concerne les loyers, l’ICC qui a vocation à réévaluer le loyer des bureaux affiche plus de 6% en Janvier.

    Depuis 2008, les loyers connaissent une pression à la baisse. Il semble maintenant que la baisse est derrière nous. vous pouvez relire cet article pour comprendre : Immobilier de bureaux : baisse des loyers de 20% à 45% depuis 2008 … source d’inquiétudes ou d’opportunités pour l’avenir des SCPI ?? (https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/scpi/immobilier-de-bureaux-baisse-des-loyers-de-20-a-45-depuis-2008-source-dinquietudes-ou-dopportunites-pour-lavenir-des-scpi.html)

    • ANAB13 says:

      ma banque me propose des SCPI. Or L’immobilier baisse aujourd’hui en achat.
      Cela aura-t-il une incidence sur le rendement les SCPI de bureaux ou de commerces dans les années qui viennent ?
      merci pour votre avis.
      Annie

  4. Bonjour,

    Lorsque l’on parle de SCPI on parle d’une envellope. Le principal est la nature des investissements qui sont réalisés dans cette enveloppe.

    Lorsque l’on annonce une baisse des prix de l’immobilier, on parle principalement de l’immobilier d’habitation et pas toujours de l’immobilier d’enteprise.

    Avant d’investir, vous devez absoluement analyser la qualité des investissements réalisés par la SCPI et étudier la stratégie.

    Vous pouvez relire cet article pour mieux comprendre ma prudence : SCPI : Prudence … les performances passées ne préjugent pas des performances futures !!

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