Profiter de la baisse des taux de crédit immobilier pour investir dans l’immobilier locatif n’est probablement pas une mauvaise idée pour l’investisseur habile qui ne croit plus à l’idée de la grande baisse prochaine des prix de l’immobilier (cf »Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?).

Depuis plus de 10 ans maintenant, l’idée de la bulle immobilière plane au dessus de l’immobilier avec une déconnexion toujours plus grande entre les prix de l’immobilier « stratosphérique » et l’économie réelle en récession / déflation. Comme vous le savez, depuis 2005 officieusement, et depuis 2009, publiquement ici via mes écrits quotidiens, je vous explique cette déconnexion et une explosion inévitable des prix.

10 ans plus tard, il est important de faire le constat de l’échec de cette prédiction. Les prix de l’immobilier ne se sont pas littéralement effondrés et même si la baisse de l’indice INSEE NOTAIRE de -+ 10%, ou la baisse réelle plus proche de 30% dans certaines zones (cf »Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?) a profondément modifié le marché immobilier.

En réalité, la construction des prix de l’immobilier est aujourd’hui très fortement impactée par la prise en compte des normes énergétiques et l’obsolescence des bâtiments est source d’une moins-value certaine : En deux mots, les prix de l’immobilier n’ont pas baissés en apparence, mais les propriétaires doivent engager de très lourds travaux de rénovation énergétiques qui augmentent le prix de revient de leurs immeubles.

Au final, le propriétaire immobilier, hors Paris, bordeaux et quelques autres grandes métropoles, s’est bien appauvri depuis 10 ans :

–  Soit par une baisse de la valeur de son immeuble dans lequel il n’a pas effectué les travaux indispensables ;

– Soit par l’importance des travaux engagés dans l’immeuble pour s’adapter à la nouvelle donne énergétique (alors que ces travaux n’augmentent pas le prix de vente de l’immeuble ;

 

La bulle immobilière n’a pas explosée mais le marché de spéculateur a laissé sa place à un marché d’investisseur nettement plus sain. L’idée même d’investir dans un bien immobilier pour réaliser une plus-value certaine n’est plus partagée dans les dîners en ville ou par votre chauffeur de taxi ! Et c’est bien la preuve par qu’il est de nouveau pertinent de s’intéresser à l’investissement immobilier. Soyez contra-cyclique ! (cf »La hausse des prix de l’immobilier peut elle être durable ?)

Entre baisse des taux de crédit immobilier (cf »Quel meilleur taux pour votre crédit immobilier en ce moment ?« ) et assainissement du marché de l’immobilier, il me semble pertinent de s’intéresser à nouveau à l’immobilier locatif en 2018. Mais attention, le monde évolue à une vitesse incroyable. Les besoins, les habitudes de consommation, les attentes des consommateurs / locataires ne sont plus ce qu’elles étaient hier.

Vous devez vous projeter pour adapter votre investissement immobilier à cette nouvelle société que nous construisons.

Votre investissement immobilier devra intégrer l’idée de mobilité des travailleurs (investir dans l’immobilier de bureaux pour travailleurs nomades avec le co-working, d’économie collaborative (colocation ou autre location meublée pour personnes mobiles), la performance énergétique des bâtiments, le vieillissement de la population et la nécessité d’un habitat sécurisée et accessible aux personnes à mobilité réduite, proche des services indispensables à la vie courante ; …

Bref, vous devez être entrepreneur de votre investissement immobilier ! Soyez imaginatif, observez la société, comprenez la … et adaptez votre actif immobilier à cette nouvelle société !

 

Mais tous les candidats investisseurs immobiliers ne sont pas capables de devenir entrepreneur de leur patrimoine immobilier.

Attention, tout le monde n’est pas capable de se projeter, d’imaginer, de construire de tels projets. Et c’est la force du marché !

Vous êtes visionnaire, vous comprenez le marché et l’évolution de la société, vous savez comment vous pouvez utiliser et transformer cet immeuble en fonction de votre analyse et vision ! alors que le vendeur est parfois perdu et n’y voit qu’un tas de pierres et de tracasseries administratives, fiscales, …

Monsieur DUPONT, propriétaire d’immobilier locatif depuis 25 ans, vous expliquera que l’immobilier locatif « ça ne paye plus » ! Que les locataires dégradent tout ! ne payent plus les loyers et qu’il est impossible de les expulser ! Bref, que l’investissement immobilier ne vaut plus rien et qu’il est préférable de vendre ou de le laisser vacant (cf »Le logement vacant : moins cher, plus rentable, et invisible sur le marché. Et si c’était votre prochain investissement?)

Monsieur DUPONT a raison ! Mais cela n’est il pas la preuve qu’il est urgent de restructurer son immeuble ? Ne peut il pas le remodeler pour y accueillir une clientèle différente davantage solvable et respectueuse ? Ce constat n’est il pas la preuve que son immeuble n’est plus adapté au marché ?

 

Nous confrontons là deux visions et probablement deux générations. Lorsque vous êtes propriétaire d’un parc immobilier depuis 25 ans que vous constatez malgré vos travaux, votre investissement, sa dégradation régulière, n’est il pas impossible de prendre du recul de la hauteur et de s’apercevoir de l’indispensable remise à niveau de l’immeuble ?

Souvent, c’est l’œil neuf du nouveau propriétaire qui autorise cette nouvelle projection et ce constat. Il ne s’agit aucunement de jeter la pierre, mais simplement d’essayer de vous faire prendre conscience de la situation.

 

 

A chaque logement, sa typologie de locataire ! On a les locataires qu’on mérite

Pour attirer une clientèle solvable, ne faut il pas un immeuble de standing avec des prestations élevées, envisager la location meublée de courte durée, la colocation entre personnes âgées, … ou tout simplement revoir la taille des appartements et la performance énergétique de l’immeuble pour attirer une population différente ? Il est certain qu’en louant des studios de 22m² mal isolés, la clientèle risque d’être peu fortunée, voire insolvable, mobile, …

C’est alors que vous constaterez que le marché de l’immobilier recèle de pépites ! de biens qui ne sont plus adaptés au marché et à la demande parce que trop grands, trop petits, mal isolés, sans ascenseur, … Et vous, entrepreneur de votre patrimoine immobilier, vous qui avez observé le marché, compris l’évolution de la société, vous allez transformer ces biens et les rendre en parfaite adéquation avec la clientèle !

C’est ça être entrepreneur de votre patrimoine immobilier ! et c’est dans ces conditions qu’investir dans l’immobilier en 2018 est une excellente idée ! (mais attention, dans la vie tous les entrepreneurs ne réussissent pas)




156 Comments

  1. Bien d’accord avec cet article. Si vous avez après quelques décennies des problèmes de vacance ou d’impayés, il faut, pour reprendre les concepts chers à oqp.io et arrêter de penser que vous êtes propriétaires de logements: vous avez là des « ressources », que vous pouvez transformer en « produits » par des « projets ». Les opportunités sont partout et le cadre juridique et fiscal en est riche pour qui sait les voir. C’est l’occasion d’innover pour créer les produits qui seront demandés dans les 10 prochaines années, quitte à tenter (sur une partie du parc) des options assez radicales.

    Oui, c’est risqué (comme tout investissement). Oui, il faut changer de perspective, se faire confiance, faire confiance, nous faire confiance. Mais ne rien faire l’est encore plus. Et si ce risque ne vous convient pas, il est peut-être temps de vous simplifier la vie et de trouver des entrepreneurs qui pourront vous aider à transformer vos biens et leur gestion, ou encore de changer de type d’investissement, ou encore d’adopter un mix épargne/consommation différent pour mieux profiter de la vie!

  2. Ouiiiiiiii! vous avez tout bon Guillaume, mais j’avais oublié de vous dire que mes propos étaient copyright.

    Je vous envoie la facture.

    Vous avez juste oublié de mentionner qu’un (vrai) entrepreneur se fiche comme de l’an 40 des ratios, mais raisonne en € (new franks?) et qu’il ne s’occupe pas des TRI, mais de comptes d’exploitation et de bilan.

    Et qu’il doit bosser, mouiller le maillot, c’est d’actualité, et non pas spéculer, vous l’avez bien mentionné.

    • un jour, vous comrpendrez que mes TRI ne sont vos Euros transformés en %…. 😉

      • La loi des 80/20 s’applique.

        20% des Hommes savent ce qu’est un TRI? et c’est bien payé:
        Combien savent ce qu’est un euro?

        Je sais, 80% de nos Politiques interrogés ne savent pas le prix d’un billet de métro.

        Mais 80% des Hommes connaissent le prix d’une baguette de pain? sauf les Politiques et autres oligarques ………

        Ahhhhhhh! ces fichus % 🙂

        Interrogez les entrepreneurs, demandez leur s’ils parlent de préférence en ratio ou en valeur.

        J’attends mon chèque 😉

  3. les vieilles lunes du TRI versus l’euro, la sesterce et le sequin…… peut être un jour Guillaume convaincra-t-il Ankou, oui…

    Alors OUI, un bailleur est un entrepreneur !

    Il faut donc entreprendre dans un pays favorable à cela.

    Est-ce le cas ici actuellement ?

    -oui pour l’amorçage
    -non pour la mise en orbite

    Donc;….

    P.S. je n’ai pas de problèmes hormonaux et j’aide aussi des entrepreneurs de 23/34 ans confrontés à cette problématique du plafond de verre fiscalo-administratif français :=))))

    • « peut être un jour Guillaume convaincra-t-il Ankou, oui… »
      Non!

      Et pourtant je ne demande que ça 🙂

      Pour être convaincu il manque cependant de nombreux paramètres………. mais je ne désespère pas de convaincre Guillaume qui avec ce document a fait déjà de très grands pas.

      Juste un petit effort.

  4. @ ankou

    l’essentiel du débat sur ce nouvel article n’est vraiment pas où vous le situez, sauf votre respect… :=))

  5. TigerBalm says:

    +1 avec Ankou

    « Vous êtes visionnaire, vous comprenez le marché et l’évolution de la société » => Ce que l’auteur a oublié, c’est que la vision des choses n’est pas forcément la sienne ni celle des autres. La preuve :

    La Renault Fuego a fait un bide monumental tout comme la R14 ou encore la Citroën Axel des années 1980 ou Fiat Multipla des années 1990. Qui se souvient de la Ford Edsel ? étude de cas d’école de commerce !

    On peut parler des collants Bic ou encore des petits pots pour adulte Gerber ou encore vs les caïds du marketing => Pepsy Crystal ou New Coke ? tous des bides – arf !

    Je rejoints sven : l’auteur oublie sa condition et le démontre à merveille dans son post. Il serait visionnaire et comprendrait le marché (son marché) il ne serait pas sur ce blog à essayer de vendre sa soupe => il s’appelerait Warren Buffet ou George Soros !

    • ROLANG GARNIER says:

      Ah ! que j’aime ces débats !
      Donc il s’agirait du choc des générations
      – d’un côté cette jeune génération qui a tout compris :  » Les opportunités sont partout et le cadre juridique et fiscal en est riche pour qui sait les voir » ou encore  » le marché de l’immobilier recèle de pépites  »
      – d’un autre côté cette génération un peu plus mûre, un peu fatiguée – mais reconnaissons le tout de même avec un peu d’expérience –
      La rénovation de biens immob j’en ai fait, et oui ce n’était pas de mauvaises opérations, mais maintenant bien des choses ont changés (juridiques, fiscales…mode à pensée)
      Personnellement en effet je pense qu’il peut y avoir des opportunités mais pour les gros bailleurs privés sociaux dit « institutionnels » et ce n’est pas mon cas

  6. Comme quoi le malheur du vendeur peut faire le bonheur de l’acheteur ! Eh oui, les immobiliers vacants dont certains vendeurs veulent se débarrasser à tout prix peuvent parfois être de bonnes affaires. 🙂

  7. OlivierSPb says:

    Fantomas se déchaîne!
    Avant avec l’immo en direct on accédait au paradis de l’Investisseur avec médaille en chocolat, maintenant on est Entrepreneur (Je pense que l’on a droit à 99 vierges), sans doute grand-croix en chocolat de l’immo! 😉

    • Avec tout ce chocolat j’espère qu’il est au moins à 84% de cacao.
      Tiens je vais m’intéresser aux matières premières moi.
      L’immo, bon investissement quand on en a les moyens et qu’on sait repérer les opportunités. Sinon, toujours investir dans ce qu’on connait.
      A commencer par le chocolat par exemple 🙂

  8. « Quand on est dans la daech on tripote le triangle » (proverbe freudien)

  9. En plus de tous les autres éléments déjà mentionnés pour espérer réussir son investissement immobilier (ou l’adapter judicieusement aux évolutions de la société), j’ajouterai qu’une bonne question à se poser dans les zones peu tendues (et qui est valable pour tout commerce dans un secteur très concurrentiel), c’est : est-ce que je côtoie des personnes susceptibles de devenir mes clients (ou susceptibles de me recommander des clients sérieux pour ce type de produit) ? Il y a des investissements immobiliers très rentables dans les quartiers populaires pour qui connaît bien cette clientèle (et dispose dans son entourage de tout un vivier de locataires potentiels sérieux), mais qui peuvent s’avérer catastrophiques pour ceux qui n’ont pas accès à ce vivier…

  10. Exact Miss Tip, les gisements sont partout à qui veut bien les voir…

    Le hiatus est réel entre l’adaptabilité « sociétale » de l’investisseur à ce qui l’est peu par essence, l’immobilier, car les tendances vont vite….

    A quoi songez-vous spécifiquement ?

    • Ex. imaginons que vous ayez 200.000 euros à investir dans l’immobilier dans une ville moyenne. Si vous avez de nombreuses personnes modestes dans votre entourage, mais dignes de confiance, il peut être très intéressant d’acheter 4 appartements dans des quartiers populaires que vous leur louerez (à elles ou leurs amis qu’elles vous auront recommandé) et vous pourrez même bénéficier de leur avis sur le choix des appartements et les éventuelles transformation à opérer (dans un même quartier populaire, une rue peut être très recherchée car « tranquille » alors que la rue voisine est fuie car il y a toujours des problèmes). 4 appartements qui loués en moyenne 350 euros à des gens qui vous paieront rubis sur l’ongle, sans tout dévaster et resteront jusqu’à leur décès dans votre logement… je vous laisse calculer le TRI. Je connais des personnes modestes qui ont fait fortune ainsi… Par contre, si vous n’avez pas ce réseau, vous risquez d’acheter là où il ne faut pas ou de louer à qui il ne faut surtout pas (voire les 2) et vous retrouver avec de nombreux impayés, dégâts, procédures d’expulsion à entreprendre… !
      Au passage, bien des logements sont adaptables à plusieurs cas de figure et les évolutions se font rarement en quelques mois, mais sont plutôt l’affaire d’années… Pour qui sait ouvrir l’oeil et les oreilles, il suffit parfois de pas grand chose pour qu’un logement qui n’est plus adapté à ses locataires habituels devienne un logement attractif, par exemple, passer de la location nue à la location meublée saisonnière (ou inversement)

      • Moui……

        – je n’imagine même pas acheter 200 000 euros dans une ville « moyenne » pour louer, désolé de paraître prétentieux…. trop risqué par la concentration du patrimoine en un lieu peu porteur, ceci n’est que mon avis, après expérience…
        Il n’est pas dit que les personnes ayant fait fortune ainsi, voient leurs enfants en faire autant dans un monde qui a bien changé….

        – les gens de confiance, oui mais ne sont pas éternels et la vie les fait bouger, je l’ai souvent vu, et les rues tranquilles en perpendiculaire des rues à problèmes ne s’arrangent guère avec le temps (une pomme pourrie perd tout le panier)

        -le simple passage du nu au meublé ou saisonnier est un cautère sur jambe de bois si le fondamental n’est pas bon, sinon, on optimise en effet, le bon qui retrouve un lustre nouveau, mais rien de nouveau sous le soleil..

      • OlivierSPb says:

        Il est vrai que l’opération que vous décrivez semble intéressante.
        Mais vous partez d’un rendement locatif élevé: 4*350*12/200.000 = 8.4% et vous supposez que tout se passe très bien.
        Je ne dis pas que de telles opportunités n’existent pas mais elles ne sont pas forcément légion et ne peuvent être prises comme un cas général.
        Cela semble être un peu le monde des Bisounours et ne correspond pas au vécu des propriétaires tel qu’il s’exprime sur ce blog.
        Dire qu’un investissement sans aucune anicroche et avec un rendement élevé, voire très élevé est un bon investissement est une tautologie!

        • A noter, cet exemple est tiré de stratégies d’investissement depuis plusieurs décennies de plusieurs personnes que je connais personnellement, dans deux endroits différents, et j’observe que leurs enfants font de même, mais je pourrais aussi citer le contre exemple de personnes qui attirées par de tels rendements ont de gros soucis, faute d’avoir dans leur entourage, cette clientèle…

          • OlivierSPb says:

            Nous sommes d’accord. C’est à ne pas douter une excellente stratégie dans certains cas, mais cela ne peut être généralisé ou érigé en modèle. A chacun d’agir en fonction de ce qu’il connait et du milieu dans lequel il évolue.

  11. Vous oubliez une chose M; FONTENEAU : aujourd’hui quelqu’un qui investit ou a investi dans l’immobilier n’est plus considéré comme un entrepreneur mais comme UN RENTIER. La où je suis d’accord avec vous c’est quand vous dites qu’il faut prendre du recul et voir les choses avec un oeil neuf, en effet l’état d’esprit de nos hommes politiques a changé et il est temps de restructurer son patrimoine ou partir sous des cieux meilleurs. L’immobilier d’entrepreneurs est fini, et vous aurez beau avoir de bons locataires solvables et tout et tout…….vous allez avoir l »assommoir fiscal qui ne vous ratera pas.
    Vendre ses biens, attendre les opportunités avec le cash sur les marchés boursier et profiter du cash qui reste pour bien vivre.

  12. Voilà, exactement…
    Ou partir entreprendre ailleurs si on a la niaque….

  13. julien bonnetouche says:

    Je vois dans ces commentaires beaucoup de baratin et beaucoup de gens qui parlent sans savoir :

    Yaka faucon.

    Il y a aujourd’hui deux marchés :

    Celui des centres des grandes villes dynamiques, où le m2 est très déjà cher mais a des chances de se valoriser encore car le demande est forte et le restera. Ici le rendement locatif est faible et ne permet mas à lui seul de payer le crédit ( en supposant que locataire paye)
    il faut donc du capital.

    Celui du reste du pays ( ou à peu près) où le m2 n’est pas aussi cher, mais risque de baisser encore et ou le rendement est plus élevé, mais la liquidité est nettement plus faible, parfois proche de zéro.( et ici non plus le risque d’impayé n’est pas nul)

    Or compte tenu des contraintes de plus en plus forte sur le dos des propriétaires, il est essentiel de gagner sur les deux tableaux :

    Plus-value et rendement. Et encore il faudra se débrouiller pour ne pas avoir à payer trop de plus value.

    Voilà comment il faut poser le problème.

    Il faut savoir aussi que depuis la fin des années 80 faire de l’immobilier n’est pas facile, car plus que jamais il faut trouver la bonne affaire afin de ne pas se planter, et en général il y a déjà du monde dessus, dont pas mal de requins.

    • Pourquoi gaspiller son capital dans un investissement pareil?
      Soit vous avez les moyens, soit vous revoyez vos prétentions.

    • « Je vois dans ces commentaires beaucoup de baratin et beaucoup de gens qui parlent sans savoir « .

      Il est délicieux de vous lire ensuite dérouler votre propre certitude sans explication rationnelle, ni argumentation.

      Pourquoi pouvez vous dire :
      1 -Centres des grandes villes dynamiques, où le m2 est très déjà cher mais a des chances de se valoriser encore car le demande est forte et le restera

      2- Reste du pays ( ou à peu près) où le m2 n’est pas aussi cher, mais risque de baisser encore et ou le rendement est plus élevé .

      Nous attendons avec une grande impatience votre analyse. 😉

      • OlivierSPb says:

        Il est vrai que si l’alternative est entre une solution ou le rendement est très faible et une autre ou le prix du bien va baisser, il vaut mieux claquer son fric en champagne avec des filles…

      • julien bonnetouche says:

        Bonjour M. Fonteneau (et aux autres bien sûr)

        Pour vous répondre je suis obligé d’être un petit peu long, pardonnez moi.

        Nous sommes dans une économie et une société en pleine mutation et la tendance naturelle des gens est d’aller là où ils préfèrent vivre et surtout là où il ont du travail.

        C’est naturellement progressif et commence vers 1980 avec la désindustrialisation de notre pays. Autrefois dans toutes les petites villes il y avait l’entreprise industrielle locale qui faisait travailler les gens du coin.
        Cette entreprise à disparu presque partout en même temps d’ailleurs que se sont désertifiés les centre des petites villes ( il y en a environ 200/300 préfectures et sous préfectures).

        Ceux qui y sont restés sont au chômage ou font des petits boulots, ou essayent de trouver un job de caissière ou autre dans les magasins en périphérie ( je caricature volontairement, mais c’est ça grosso-modo).
        les caissières de ces supermarchés sont d’ailleurs appelées à disparaitre elles aussi nous dit on.
        Les administrations comme la poste, les cafés, petits commerces disparaissent également, ou ont déjà disparu, et l’on ne voit pas ce qui pourrait inverser le sens de l’Histoire.

        Avant de réindustrialiser les campagnes, il faudrait que les compétences des travailleurs locaux soient remises aux normes de la nouvelle économie . Et ensuite il faudrait que des entreprises nouvelles et compétitives aient envie de s’y installer.
        Autrement dit, c’est compliqué et ce n’est pas pour demain matin.

        De toutes façons il faut bien comprendre que nous ne sommes pas des allemands, et que ce soit dû à la structure de la société ou bien à la psychologie des individus, les français ont des difficultés à développer une industrie manufacturière de qualité à des prix compétitifs.
        A cela se rajoute le fait que dans le cadre de la mondialisation, les petites PME ne peuvent tenir le coup si elles ne passent pas au stade d’ETI ( + de 500 personnes ) capables d’exporter dans un monde anticoncurrentiel.

        Les français ont d’autres qualité, il sont astucieux, dès qu’ils le peuvent, ils sont indépendants, et forts en math pour ceux qui suivent cette voie.
        Cela les conduit plus naturellement vers les entreprises de services, et la nouvelle économie basée sur l’informatique est mieux adaptés à leurs capacités.

        Tout cela se passe dans des bureaux. Et si l’on suit le marché des bureaux et ce qu’en disent les spécialistes, on s’apercevra qu’en ce moment, la demande est supérieurs à l’offre en particulier au cœur des grandes villes et des centres d’affaire comme la Défense, ou le Pont de Seine par exemple.
        Et d’ailleurs la tendance est plutôt au rapatriement vers les centres villes, contrairement à ce qui se passait il y a encore quelques temps ou l’on allait chercher moins cher et mieux aménagé en périphérie.

        Ou se trouvent les compétences adaptées à la nouvelle économie ? A l’évidence, dans les grandes villes là ou il y a des écoles de haut niveau, et là où les jeunes qui en sont issus ont envie d’habiter. Quand on regarde l’évolution des centres villes depuis une vingtaine d’année, on s’aperçoit du changement : boutiques branchées, bars et restaurant qui regorgent de monde dès les soir venu.

        Rien de tout cela dans les petites villes de province, les gens n’y ont pas beaucoup d’argent, et pour se loger, ils doivent souvent recourir aux aides sociales.

        Dans les centres des grandes villes, et je parlerai de Paris puisque j’y loue quelques appartements, la demande reste très forte, que ce soit pour la location ou l’achat.
        Il n’y a quasiment rien à vendre, dès qu’un bien de qualité et au prix apparaît sur le marché, plusieurs offre sont dessus, et même à la location, depuis la fin ( provisoire?) de l’encadrement des loyers ceux ci sont orientés à la hausse, soutenus par les cadres étrangers en déplacement, pour lesquels les prix parisiens paraissent dérisoires par rapport à chez eux.
        Il n’empêche que ce soit à cause de l’augmentation des prix du m² ou des mesures administratives le rendement à Paris restera plutôt faible. 4 à 5 % brut est le maxi possible.

        En province par contre on trouve souvent des rendements à 10 % en particulier dans des régions un peu défavorisées comme le nord ou l’est du pays. C’est en rapport avec la baisse des prix de l’immobilier depuis 2012( souvent + de 30%) et qui ne remonte pas en dépit de la hausse soutenue dans les grandes villes depuis 2015. Les prix des ces régions continuent encore de baisser actuellement.
        De même pour les maisons de campagne. Pas grand monde n’en veut.

        La politique envisagée par notre gouvernement, dans l’immédiat aura pour effet de renforcer cette tendance (à la concentration dans les villes) de par son côté pro investissement en capital. N’oublions pas que les sociétés de nouvelles technologies sont des gouffres à capitaux.
        On peut aussi imaginer qu’un certain nombre de personnes qui vivent dans cette mouvance auront bientôt les moyens d’impacter à la hausse les prix de l’immobilier.

        On ne perd pas de vue bien sûr qu’il veut aussi prendre le « taureau par les cornes » pour ce qui est de la formation des jeunes et des adultes, mais les effets s’il y en a, devront attendre au moins 10 à 20 ans.

        Par conséquent, la tendance actuelle au grand écart entre grandes métropoles et petites villes ne peut que s’accentuer dans les années qui viennent.

        On peut également parler un peu des banlieues :

        Leur situation est ambiguë, car à côté des «  quartiers  de non droit » où les pires difficultés sont à craindre, des ilots de boboïsent. En effet, faute de pouvoir se loger dans la capitale, des jeunes cadres choisissent de s ‘éloigner un peu mais pas trop.
        C’est peut être là qu’il y a de bonnes affaires, si on sait choisir un endroit susceptible de s’améliorer et qui sera mieux relié au centre de Paris avec les gares du Grand Paris.

        Cela reste un pari malgré tout.

        • Ok, je suis d’accord avec cette analyse argumentée et donc moins péremptoire que la précédente, mais cela repose sur des si.

          – si la métropolisation est « vraiment » inéluctable.

          – si les services et l’approvisionnement en nourriture se poursuit correctement (lol, épisode neigeux/panique en IDF/ rupture des flux alimentaires, /stocks en berne…)

          – si la pollution du à cette métropolisation ne devient pas intenable (cf certains jours d’été dans Paris/banlieue avec chaleur et pas de vent

          – si le défi énergétique est relevé, car la ville-monde est énergivore et rien ne dit que les tuyaux entrants (sans oublier les sortants pour la gestion des déchets !) seront suffisamment approvisionnés ou efficaces

          – si les engouements boboïques ne se tarissent pas, alors que les nécessités premières de la vie quotidienne collective ne sont plus remplies pour X raisons

          – si la demande en bureaux intra-muros (le renversement est récent, on ne jurait il y a 4 ans que par la couronne pour moindre coût) se maintient…

          En vérité, on le voit avec la reconversion des bureaux obsolètes en appartements, dont il faut rappeler que certains étaient des logements vers les années 60, que les tendances se succèdent rapidement et répondent aux « besoins »…
          C’est donc bien la notion de besoin qu’il faut interroger, ne sont -ils pas artificiels, volatils, non pérennes ? quels sont les besoins élémentaires à satisfaire si les choses, loin de simplement muter, vont plus mal?
          Les sites survivalistes abondent en la matière et là n’est pas mon propos, mais se contenter de surfer sur la tendance, laquelle s’accélère, ne suffit pas car il y a un sentiment de fuite en avant indéniable.
          Ex: le mainstream dit qu’il faut du logement étudiant, voire jeune actif, vous qui louez à Paris (sans doute,à vous lire,à des CSP ++.)

          Mais qui, par exemple, pouvait prévoir pour les étudiants la volatilité Erasmus sur les stages de 6 mois qui fait que le 100% de remplissage est désormais impossible pour les gestionnaires privés ou grands comptes?

          Comme l’île de la Cité fut le coeur couronné de Lutèce, le reste banlieue, tenez compte du fait que le « rapatriement « vers l’intramuros est corrélé au temps, d’ici 20 ans, la banlieue des grandes villes sera absorbée par la métropole initiale, sauf accident « industriel » qui peut faire, et l’Histoire nous l’enseigne maintes fois, que l’on abandonne partiellement ou totalement des villes pour diverses bonnes raisons ( les USA sont les plus visibles mais l’Europe depuis des siècles illustre bien le shrink effect, en accordéon parfois)

          Cet abandon peut favoriser un ré-équilibrage vers la périphérie (en dehors de tous plans type DATAR) car c’est là que l’on y retrouverait sécurité , nourriture…
          Certes l’emploi agricole a considérablement chuté, la manufacture idem, l’industrie aussi, mais le seul import de Chine (en rebasculement vers la robotisation de chaque nation et les imprimantes new deal tiendront-elles leurs promesses pour les remplacer ?

          Le problème des banlieues merdiques est loin d’être résolu, de par l’incurie politique depuis des décennies, nonobstant les tombereaux de fric déversés,( sujet déjà bien traité par des gens talentueux), et le stock picking en la matière est en effet déterminant, en priant le Ciel que le Grand Paris n’homogénéise pas par le bas celles surnageant encore.

          On le voit, » réussir son immobilier locatif » c’est se poser des questions sociétales, industrielles, sociologiques, géographiques, géopolitiques et fiscales nombreuses, suivre des indicateurs pas nécessairement pertinents pour la cause, bref, se livrer à de la prospective si on veut passer au stade supérieur…

          …Avec le risque de se tromper, et subissant ou anticipant le retrait et le désengagement coûteux parfois mais c’est cela, entreprendre, en sachant toujours douter, et en échangeant pour affiner son jugement et…… make the common spirit wealthy

          On est donc loin de la rente immobilière ressassée par les perdreaux politiques, cette analyse valant aussi pour les métropoles régionales (avec des effets d’entraînement économiques périphériques moindres pour certaines).

          Enfin, pour parodier irrévérencieusement votre chute, Paris reste bien un … pari.

        • Merci pour ces explications.

          Je crois comprendre que le coeur de votre analyse repose sur ce postulat que je partage totalement :

          « Nous sommes dans une économie et une société en pleine mutation et la tendance naturelle des gens est d’aller là où ils préfèrent vivre et surtout là où il ont du travail. ».

          C’est parfaitement la réalité ! Mais pourquoi considérez vous que les « gens » veulent donc habiter dans une grande métropole ? Est ce que la qualité de vie est synonyme de vie urbaine de métropole ? Personnellement, je crois que la qualité de vie est ailleurs (proximité de la mer ? sud de la France ? et surtout dans des lieux ou l’immobilier est plus accessible permettant une meilleure qualité de vie malgré un revenu proche d’un revenu médian)

          Quant à la question du travail… Je crois une nouvelle fois que la question du télé-travail et surtout la numérisation des relations professionnels autorise justement une déconnexion entre le lieu de vie et le lieu de travail !

          Tout ceci pour vous expliquer qu’il n’est pas certain que tous veulent vivre en ville. D’ailleurs lorsque l’on regarde les flux migratoires, on constate que le flux migratoire est négatif en ile de France (il y a plus de départ que d’entrée), mais que c’est le solde naturelle (plus de naissance que de décès) qui permet à la population d’augmenter.

          La population du limousin ou Auvergne augmente au même rythme que l’île de France.

          Julien, je vous suggère d’acheter mon livre. J’y analyse tout ces concepts et émets de nombreuses hypothèses.

          Encore merci pour la qualité de ces débats.

          • julien bonnetouche says:

            Bonjour M. Fonteneau (et swen)

            Qu’il y ait des gens qui préfèrent vivre à la campagne, ou au bord de la mer, c’est certain et pas nouveau.
            De même, que le télé travail donne une certaine souplesse pour certaines professions.( Ne nous leurrons pas tout de même, les employeurs on envie de voir physiquement leurs employés).

            Doit on dire pour autant que ces choix personnels sont de nature à inverser la tendance des humains vers les mégalopoles ?
            Franchement je ne le crois pas, car cette orientation est mondiale. Elle ne date pas d’aujourd’hui et s’accentue fortement absolument partout.

            Si nous regardons les choses froidement, cela va s’accentuer, avec une particularité récente et positive dans notre pays, qui est l’engouement pour les métropoles régionales au lieu que ce soit cantonné à Paris.

            On voit que Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes, Toulouse, attirent de plus en plus de gens, peut être à cause d’un coût du logement moins élevé, mais aussi d’une proximité plus grande avec la campagne.
            On notera quand même qu’il y là aussi des universités, des CHU et des entreprises de haut niveau.
            C’est cet ensemble qui sert de point de mire.

            • Encore une fois, pas de boule de cristal…..

              Le mouvement lourd vous semble inexorable mais repose sur une énergie bon marché et apparemment infinie, nous verrons ce qu’il en sera réellement.La ville lumière est gourmande en flux pour les infrastructures lourdes, ceci étant la double voiture pour ceux vivant à la campagne est aussi un gouffre…

              Ce faisant je me fais l’avocat du diable car je suis peu ou prou dans le même trend d’investissement que vous, avec une rentabilité supérieure toutefois.

              Peut-être assistons nous à l’émergence d’une tendance mondiale colorée de French touch, à savoir un regroupement vers les métropoles régionales voire « sous régionales » plus spécifiquement française, mais différent de la trajectoire des länder allemands pour lesquels, Histoire oblige, l’autonomie et l’attractivité remonte à bcp plus loin.

              Encore une exception culturelle ??? :=))

              • julien bonnetouche says:

                Je ne suis pas d’accord avec vous concernant ce que vous appelez « boule de cristal »
                je ne sais pas pour dans 100ans, mais pour les 10 à 20 ans à venir, il y a peu de chances de se tromper.
                les contraintes énergétiques ou de pollution existeront sans doute, mais pas encore tout de suite pour ce qui est des modifications du mode de vie des gens.
                un peu moins de voitures dans les villes peut être, et encore !!

                • Tenir compte du fait que les centres villes deviendront bien plus agréables qu’aujourd’hui avec les systèmes de velib, voitures libre, scooters libre et voiture particulières électriques. Je ne suis pas sûr que tout le monde veuille vouloir s’enterrer en campagne profonde! (Je connais par expérience )
                  Notamment les jeunes et les vieux ( pour les mêmes raisons de fun, culture et autres) l’avenir ne semble donc pas si incertain pour l’immobilier en ville à part le rendement.

                  • Le fait est tout de même que le solde migratoire en Ile de France est négatif depuis très longtemps : Il y a plus de sorties que d’arrivées ! Au delà des légendes urbaines ou de idées reçues, les statistiques ne mentent pas 😉

                    Au 1er janvier 2015, l’Île-de-France compte 12 082 144 habitants. Région la plus peuplée et dense de France, elle concentre près de 19 % de la population de France métropolitaine dans moins de 4 % des communes.

                    Entre 2010 et 2015, la région gagne 296 000 habitants et augmente au même rythme annuel (+ 0,5 %) qu’entre 1990 et 2010.

                    Cette croissance résulte exclusivement d’un fort excédent naturel, le plus élevé des régions métropolitaines. Il apporte 0,9 % de croissance démographique annuelle, compensant ainsi largement le déficit migratoire qui la tempère à hauteur de – 0,4 %. L’excédent naturel francilien représente près de la moitié du solde naturel national (46 %).

                    Au sein de la région, la population évolue de manière contrastée. Entre 2010 et 2015, elle augmente dans tous les départements, sauf à Paris où elle diminue assez fortement (figure 1). Dans la capitale, le solde naturel ne suffit plus à compenser le déficit migratoire, dont la contribution à l’évolution démographique s’élève à – 1,0 % en moyenne annuelle de 2010 à 2015, contre seulement – 0,4 % de 1990 à 2010. Entre ces deux périodes, l’évolution de la population parisienne est ainsi passée de + 0,2 % par an à – 0,3 %. Cette baisse résulte de différents facteurs : une population plus âgée comptant davantage de ménages sans enfant, l’arrivée aux âges de fécondité des générations peu nombreuses nées dans les années 80-90, un coût du logement élevé offrant peu de grands logements accessibles aux familles, et enfin une offre de logements parfois contrainte car dédiée à l’hébergement de courte durée, en raison de l’attrait touristique de la capitale.

                    En revanche, la croissance démographique est forte dans les départements de Seine-et-Marne, Essonne et Seine-Saint-Denis qui portent 66 % de l’accroissement démographique régional.

                    La Seine-et-Marne et l’Essonne sont les deux seuls départements d’Île-de-France ayant un solde migratoire positif, en sus de leur excédent naturel.

                    Cette forte croissance démographique s’observait déjà en Seine-et-Marne entre 1990 et 2010. Ce département était déjà le seul qui enregistrait une croissance annuelle atteignant 1 %. Cette croissance est plus récente dans l’Essonne et en Seine-Saint-Denis. Ce dernier département, le plus jeune de la région et où la fécondité est la plus élevée (2,5 enfants par femme), compte désormais près d’1,6 million d’habitants et talonne les Hauts-de-Seine.

                    Les Hauts-de-Seine connaissent à l’inverse un ralentissement de croissance démographique entre les périodes 1990-2010 et 2010-2015 en raison d’un déficit migratoire accru.

                    Dans les Yvelines, le rythme de croissance de la population s’atténue également, mais il est imputable au fléchissement de l’excédent naturel, découlant du vieillissement de la population.

                    Enfin, dans le Val-de-Marne et le Val-d’Oise, la progression démographique est légèrement supérieure à celle de la région, avec un fort taux d’accroissement naturel et un déficit migratoire un peu moins marqué qu’en moyenne régionale.

                    Source insee : https://www.insee.fr/fr/statistiques/3291496#titre-bloc-1

                    • julien bonnetouche says:

                      pardonnez moi M. Fonteneau, mais je ne vois pas quelles conclusions vous tirez de ces statistiques pour ce qui est de la qualité des investissements? (réussir son investissement locatif, notre sujet)

                    • Que pour réussir son investissement, il faut se fier à son instinct d’entrepreneur immobilier … mais cela n’est pas suffisant ! Il faut lutter contre les idées reçues et les légendes urbaines fruit d’une narrative qui n’est pas toujours conforme à la réalité des fait.

                      Dans cet exemple, avec un solde migratoire négatif, il n’est pas vrai d’affirmer que Paris attire la population… Mais ce n’est qu’un exemple.

                • Un peu moins de voitures, c’est sûr quand je vois ce soir le
                  nombre de places libres dans les rues , là où il y a 3 ans on ne pouvait se garer sans louer un parking.
                  C’est l’industrie auto qui pleure, neuve et d’occasion….
                  Décidément, rien ne se passe jamais comme prévu … :=))

                  • Oui, pouvez vous développer cette histoire de place de parking libre ? Mais ou sont les voitures ?

                    • Cette fois, je me borne aux constatations : une 2eme voiture, c’est trop cher, on s’en débarrasse et il y a un peu de moyens alternatifs, ensuite la location d’un garage (+ la TH ne pas l’oublier puisque « vous habitez dans votre garage » en effet) est en chute, certains parkings sont à louer depuis des mois sans succès dans de bons emplacements
                      Pour mémoire, la TH pour garage équivaut à 1mois et demi à deux mois de loyer !!!
                      Enfin,il y a beaucoup de dégradations de véhicules (tags, etc) si vous restez dehors, sans compter les contraventions qui fonctionnent bie: bref, beaucoup de locataires ou propriétaires vendent donc leur véhicule, selon eux
                      Ce phénomène est en amplification depuis 3 ans.
                      Hier soir je pouvais rouler sasn encombre dans Paris, peu de voitures peu de piétons, .peu de commerces ouverts, pas mal de commerces en liquidation (scpis take care)
                      Un faisceau d’indices concordants, qui se rajoute à celui des chutes de crédit et même de demandes locatives, me font douter de la bonne santé économique de cette région, nonobstant la vitrine….

                      Suis-je trop pessimiste ou orienté? je note ces points préoccupants, voilà tout

                    • julien bonnetouche says:

                      Justement (à propos des flux migratoires parisiens) c’est à cela que je voulais en venir : n’est il pas curieux que moins il y a de monde qui vient habiter dans Paris , plus les prix montent ?

  14. « Je vois dans ces commentaires beaucoup de baratin et beaucoup de gens qui parlent sans savoir « …..

    « Voilà comment il faut poser le problème. »…..

    =>Si vous le dites avec cette belle assurance, on ne demande qu’à vous croire. :=))

    Et entre ces deux paramètres que vous évoquez, quelle solution avez-vous puisque cela semble géographiquement, fiscalement, économiquement et patrimonialement antinomique désormais..?

  15. Bonjour,
    @. M. Bonnetouche
    Quand vous parlez de rendement, vous raisonnez en brut : avez vous essayé de calculer le net, après déduction bien sur de toutes les charges et impôts divers. J’aimerais bien connaitre votre résultat net une fois tout déduit pour cette année. merci d’avance.

    • julien bonnetouche says:

      Bonjour Badtime,

      Effectivement au bout du compte il ne reste pas grand chose. mais un peu quand même …2à 3% peut être.

      Votre question est pertinente, car elle en sous entend une autre : pourquoi donc investir dans de l’immobilier qui ne rapporte rien?

      le cas de chacun est particulier et l’investissement immobilier doit être ramené à son contexte.

      je vais donc vous donner mon exemple qui peut éventuellement donner des idées à d’autres puisque nous sommes ici sur un forum à visée informative.

      Je suis retraité et mon investissement immobilier il y a quelques années était le produit d’un héritage, je n’avais dont pas à emprunter, pas plus que je n’avais réellement besoin des loyers pour vivre, mais j’estimais que je n’avais pas assez d’immobilier dans mon patrimoine.
      Il fallait par ailleurs que je réduise mon ISF, tout en « pariant » sur l’augmentation du capital, c’est pourquoi j’ai opté pour le statut de LMP, qui m’a permis entre autre d’amortir les travaux et frais divers ainsi que le capital sur 25ans.

      En résumé, il s’agissait d’une sorte d’investissement valeur refuge, l’essentiel étant qu’au minimum il ne me coûte rien en frais de fonctionnement.

      J’ajouterai que je ne veux pas de soucis avec qui que ce soit et en particulier avec les locataires. c’est pour cela que délibérément que j’ai investi dans des quartiers centraux et ne louant qu’à des gens qui ont les moyens ( étrangers entreprises..) qui restent 1 ou 2 ans parfois plus.

      Au total, je constate que la plus-value est plutôt intéressante, que la liquidité de cet immobilier semble assez bonne vu la demande à Paris centre, et même, comme je réalise un chiffre d’affaire un peu inférieur à 80000€/ an si je souhaitais vendre, je n’aurais pas d’impôt sur la plus-value à payer( pour le moment ….)

      Cerise sur le gâteau, j’envisage de donner la nue propriété de ces appartements, gérés sous forme de société, à mes enfants en bénéficiant d’une exonération de 75% de droits de succession.

      • Merci pour votre réponse transparente. Bonne stratégie que je n’ai pas pu mettre en œuvre étant resté cantonné dans la location nue , ce qui change la donne bien sûr tant au niveau des ennuis que des rendements : ce si m’agace beaucoup quand on prononce le mot Rentier.
        Par contre diversification Paris, Grande ville province très High tech et couronne industrielle grande ville.
        SCI sur une partie avec une donation de la majorité des parts à mes enfants en gardant l’usufruit.
        Mais c’est surtout la dégradation de l’approche fiscale qui m’amène à réfléchir sur un changement de stratégie vis à vis de l’immobilier : il est difficile d’aller à contre courant d’une philosophie politique qui semble vouloir anéantir la fonction de bailleur privé.

      • ROLAND GARNIER says:

        @ julien bonnetouche, vous dites :
        « Cerise sur le gâteau, j’envisage de donner la nue propriété de ces appartements, gérés sous forme de société, à mes enfants en bénéficiant d’une exonération de 75% de droits de succession. »
        Pouvez-vous développer les 75% DE DROITS DE SUCCESSIONS
        Merci d’avance

        • C’est le régime des donations d’entreprise aux descendants. Mais il y a des conditions à respecter pour bénéficier de ces 75% d’abattement.

  16. Rollin Pierre says:

    Bonjour à tous,

    2 réflexions en passant:
    – les cycles immobiliers sont longs, et très corrélés aux cycles de taux longs. Cela fait grosso modo 35 ans que les taux baissent, rien ne garantit qu’ils vont rester aussi bas très longtemps encore. Si les taux longs remontent, ne serait ce qu’à la même vitesse qu’aux USA, j’aimerais comprendre l’intérêt qu’il y aura à faire de l’immobilier pour un rendement inférieur à 4% (ce qui est le cas dans pas mal de grandes villes) avec tous les risques que cela implique, quand l’achat d’une obligation basique à 10 ans sans risque pour celui qui porte jusqu’au bout, rapportera autant.
    – croire que les gens vont indéfiniment se concentrer dans les grandes villes est un postulat, en aucun cas une démonstration. En l’occurrence, la plupart des ménages rêvent exactement de l’inverse. Mais les contraintes du travail les obligent à renoncer au rêve du pavillon avec jardin. Le développement du télétravail ne pourrait-il pas redistribuer les cartes à ce niveau-là ? Les consultations médicales à distance, la livraison par drone, l’envie de ne pas respirer un air trop pollué, et j’en passe, tout cela ne permet-il pas de se dire que les gens vont arrêter d’aller s’entasser dans des centres urbains où l’immobilier hors de prix empêche de toute façon de profiter des opportunités offertes par ces centres ? Un rapide sondage auprès de mes collègues (sur 12 personnes à Bordeaux ça vaut ce que ça vaut) montre que 75% sont prêts à quitter la ville pour s’éloigner de quelques kilomètres et faire du télétravail, en profitant d’un immobilier deux à trois fois moins cher. Et ceux qui ne veulent pas, soit n’ont pas le permis, soit pensent qu’il ne faut pas quitter la ville parce que les prix de l’immobilier ne s’arrêteront jamais de monter… Ça laisse songeur!

    • Exactement, le rêve des français c’est le pavillon, n’en déplaise aux concepteurs de la « ville durable verticale repensée pour vous », comme quoi l’idéologie ne tord pas leurs aspirations, fussent elles politiquement incorrectes…..

      Alors le prix du pavillon dans le Marais ou le XVI…

      J’exposais cela précédemment : personne n’est à l’abri d’un revirement de tendance longue et lourde, qui impactera quasi par surprise le marché.
      N’oublions jamais : l’envie donc la tendance est volatile, l’immobilier est l’exact inverse.
      A vous de jongler entre deux….

    • OlivierSpb says:

      Cela dépend de quelle clientèle on parle.
      Le rêve du Français moyen est peut-être le pavillon de banlieue avec son jardinet mais en accession à la propriété.
      Par contre, la clientèle haut de gamme quitte difficilement le centre-ville sauf dans certaines ville (Bruxelles par exemple) car on ne peut pas nier qu’il existe des plaisirs minuscules (Le croissant frais du matin à 5 minutes à pied), plus importants (Sorties culturelles, restaurants…) ou même des fonctions plus vitales (Soins médicaux…) qui ne sont facilement accessibles qu’aux résidents en centre-ville.
      Le télétravail a été longuement abordé dans un autre fil, cela ne fonctionne guère depuis plus de 30 ans que l’on en parle.
      Quand aux livraisons par drones on est en pleine science-fiction, des sommes importantes sont investies sur ce sujet ainsi que dans la voiture volante, mais fort heureusement ce n’est pas demain que les Amazon et consorts pollueront notre espace aérien.
      On voit déjà que la voiture sans chauffeur est difficile à mettre en œuvre et ce uniquement sur certaines voies avec un marquage au sol parfait. Ce n’est pas demain que l’on va être en pilotage automatique sur nos routes de campagne.
      Quant au solde migratoire négatif des centres ville, je pense que c’est essentiellement pour des raisons financières, le m² est devenu trop cher pour des familles qui s’agrandissent.

      • OlivierSpb says:

        Un point important aussi, un solde migratoire négatif ne veut pas dire nécessairement que des m² se libèrent. Je vois beaucoup de gens qui s’ils en ont les moyens gardent leur appartement familial même si les enfants sont partis.
        Si les enfants n’ont pas les moyens de se loger en centre-ville, ils le quittent mais cela ne remet pas forcément du m² sur le marché.

        • Je suis d’accord, Paris est peu facile pour les familles, surtout en extension.

          Le solde migratoire négatif est surtout du :

          – aux cadres/familles partant en métropoles province (ou étranger) quand on y trouve du boulot (pas si évident, même à Bordeaux où l’on voit des retours….Madame ancienne cadre étant désoeuvrée….)

          – aux jeunes actifs pleins d’espoir se heurtant au plafond de verre et partant hors de France

          – aux petits copropriétaires ne pouvant plus payer les charges de l’immeuble (ravalement forcé, mise aux normes, etc..)

          Mais OSPB a raison, la rétention de l’appartement familial, par inertie ou attachement est plus forte que l’on ne croit…

      • Attention, le solde migratoire négatif ne concerne pas uniquement le centre ville ! On parle de toute l’île de France !

        • Ok ok d’où la difficulté à analyser finement le data, cela en tout cas fait quelques années que la population n’augmente pas, il faut investiguer encore……

  17. Bonjour,

    Merci pour toutes ces informations.

    Peut on être LMNP avec un appartement et avec un autre appartement en meublé de tourisme?
    Est ce possible? Je pose cette question car je suis déjà en LMNP ( régime réel…) sur un appartement et dans un futur proche un deuxième appartement .Mais avec un deuxième appartement je vais devoir payer notre cher RSI à 40% et après à 30% de mon TMI.
    Je pense que les deux sont proches dans le fonctionnement des amortissements comptables mais ce sont deux choses différentes LMNP et meublé de tourisme.

    Merci pour vos réponses.
    Damien

  18. @ Julien
    Je pense que les prix montent par flight to quality, c’est une tirelire depuis des décennies qui permet de stocker de la valeur.

    Ce ne sont pas les habitants vivants au nombre déclinant qui comptent, par effet pervers , mais les détenteurs de biens, ce qui est vraiment différent….. l’effet vitrine quoi….

    Il est des politiques du logement vraiment débiles…..

    • julien bonnetouche says:

      Naturellement, je le sais bien.
      Mais en fait je voulais attirer l’attention sur le côté pernicieux des statistiques.
      Le béotien ou l’utilisateur perfide, pourrait facilement en déduire que si le solde migratoire est négatif pour Paris, c’est parce que les gens n’aiment pas vivre en pleine ville et préfèrent la campagne.

      Paris est devenu au fil des années une sorte d’objet d’art, ou pour certains une quête du « Graal » couronnant une carrière bien menée.
      Pour les étrangers c’est pareil : on achète un pied à terre à Paris, ça pose vis à vis des amis , ça ne mange pas d’argent et on peut y venir avec sa femme ou sa maitresse …

  19. Oui, la vitrine de la réussite, du standing, de l’art de vivre réel ou du snobisme absolu

  20. Aujourd’hui avec la nouvelle loi de fiance 2018 l’immobilier est très défavorisé sur le plan fiscal.
    Les français sont attachés au patrimoine immobilier : une grande partie de leur patrimoine est en effet immobilier. Quelles sont les raisons pour lesquelles l’immobilier est défavorisé sur le plan fiscal?

    Au niveau de la loi de finances 2018 on a l’instauration de l’IFI sur l’ensemble de biens immobiliers y compris l’immobilier indirect ( OPCI, SCPI) et immobilier dans l’assurance vie seront soumis à la taxation de l’IFI. Il y a y également une modification du passif déductible, le barème reste le même et de même pour le seuil. Faut-il encore détenir de l’immobilier aujourd’hui dans son patrimoine ?

    Dans les schémas de refinancement, on va utiliser le levier de la dette, cependant l’impact fiscal est réduit. On utilisait souvent des prêt infine dans ce cas de schémas. Quel est l’impact en fonction de la structure, en cas de vente à soi même?

    Exclusion des revenus fonciers et des plus-values immobilières du bénéfice de la Flat Tax. les revenus tirés d’une location nue étaient imposés au régime de droit commun des revenus fonciers, qui sont taxés en fonction de la tmi + prélèvements sociaux. Avec la nouvelle disposition de la flat tax, elle ne rentre pas dans la catégorie des revenus imposable au PFU. Les revenus fonciers continuent à être imposé à l’impôt sur le revenu et ils subissent la hausse de 1.2 des prélèvement sociaux..
    Aussi, quelles sont les solutions pour sortir de l’immobilier ? existe-t-il réellement des solutions de sortie ?

    • julien bonnetouche says:

      Bonjour,

      La volonté affirmée du gouvernement de privilégier les investissements en actions plutôt que l’immobilier ne doit tout de même pas conduire à le fuir totalement.
      D’abord, cela peut changer (et changera surement un jour) et l’investissement immobilier étant plutôt du long terme, il faut compter sur le temps.

      De toutes façons, et depuis très longtemps, en France c’est la résidence principale qui est privilégiée. On a donc intérêt à être propriétaire de sa résidence principale la plus chère possible. à 2M € on est limite IFI compte tenu de l’abattement à 30%.
      Et même si elle peut être estimée à plus de 2M , l’impôt n’est pas encore très élevé, et on peut toujours minorer un peu et attendre.

      Quant au reste la seule solution est d’être LMP. le rendement est rarement exceptionnel, mais Il reste pas mal d’avantage fiscaux, en particulier la possibilité d’amortir.
      Pour cela il est préférable d’acheter bien placé de façon à pouvoir compter aussi sur la plus-value.
      Si on additionne alors plus-value et rendement on doit pourvoir avoir du 6 à 9 % / an en moyenne, ce qui est pas mal du tout.

  21. Pour sortir de l’immobilier c’est assez facile, il suffit de vendre et de payer la plus value( s’il y en a une). Le problème arrive une fois que l’on a vendu: où réaffecter son capital?
    Warren Buffet a cette maxime de n’investir que dans ce que l’on connaît bien(ou maitrise bien). A l’age de la retraite, alors que l’on a suivi cette maxime tout au long de la construction de son patrimoine, changer d’orientation semble hasardeux. Pourtant je ne vois aucune autre solution avec un gouvernement qui veut 1) euthanasier les retraites et 2) massacrer le patrimoine et les revenus immobiliers.
    Si quelqu’un a une autre solution je suis preneur, merci d’avance.

    • julien bonnetouche says:

      Il faut équilibrer son patrimoine. Il doit y avoir de l’immobilier, mais aussi des actions, sous forme d’assurance vie, c’est encore le mieux.

  22. Je trouve vos remarques pertinantes, je suis étudiant en master 2 en gestion de patrimoine à l’université Paris Dauphine et pour mon sujet de mémoire je travaille sur l’impact de la nouvelle loi de finances sur l’immobilier.
    Pour cela j’ai préparé un petit questionnaire et vos réponses seront les bienvenues.

    2- Que pensez-vous du choix des gouvernements en matière d’immobilier depuis la crise des subprimes et leurs conséquences?

    3- Dans les schémas de refinancement, on va utiliser le levier de la dette, cependant l’impact fiscal est réduit. On utilisait souvent des prêts infine dans ce cas de schémas. Quel est l’impact en fonction de la structure, en cas de vente à soi même?

    4-Quelles sont les solutions pour sortir de l’immobilier? existe-t-il réellement des solutions de sortie ?

    5-Comment détenir l’immobilier dans son patrimoine ?

    6-Faut-il privilégier la location nue à la location meublée ?

    7- Le choix de l’IS est-il le meilleur ? présente-t-il des inconvénients ? Sont-ils rédhibitoires par rapport au choix d’une acquisition au sein d’un société à l’IR ?

    8- Voyez vous un réel changement dans les comportements des investisseurs potentiels depuis la loi de finances 2018 ? pensez-vous que cela présente un risque de crise du marché immobilier tel que nous l’avons connu dans les années 90 ?

    9- La remontée des taux présente-t-elle un vrai risque à court terme sur le marché de l’immobilier ?

    • julien bonnetouche says:

      Bonsoir Sebbagh87,

      Je réponds dans le désordre :

      Question 9 :

      Elle est essentielle, et cela dépend du support de l’immobilier :

      Si il s’agit de foncières (qui sont endettées), alors oui d’une manière générale les foncières baissent beaucoup en cas de hausse des taux. 1% de hausse peut faire baisser la valeur boursière de 5% à 10% (à la louche) il faut donc savoir avec précision quel est le taux d’endettement de la foncière, et surtout si ce sont des taux fixes ou non.

      Par conséquent aujourd’hui il ne faut pas avoir d’immobilier sous forme d’action cotées. les taux vont remonter c’est certain. De plus on ne sait pas trop ce que l’on achète ni où.

      Mais la question se pose aussi de la même manière pour les obligations.

      L’immobilier physique, c’est différent :
      Il peut être en direct, ou sous forme de scpi l’essentiel c’est quoi on l’ achète . La qualité de l’immobilier, c’est l’emplacement, (l’adresse). la qualité du locataire …

      J’ai en tête une assurance vie qui a dans son portefeuille plusieurs immeubles parisiens mélangeant bureaux, centres commerciaux, et logements. ils ont été payés cash ou à peu près. même si les taux remontent, car il y a un rendement de 5% environ, et si par un hasard peu probable l’immobilier parisien venait à baisser un peu, ce n’est pas grave car on peut attendre qu’il remonte.

      maintenant sur la baisse des taux proprement dite :

      Tout dépend ce que l’on anticipe sur la rapidité de la hausse.
      Un hausse très rapide et très importante serait sans aucun doute néfaste. ( et pas seulement pour l’immobilier)

      Mais y a t il des chances pour que ce soit le cas ?

      La réponse est non, car on ne voit toujours pas une inflation importante revenir pour des raisons que je peux vous expliquer si vous le souhaitez.
      Et manifestement les banques centrales ont tiré les leçons du passé ( entre autre celles de la crise obligataire de 1994) et resteront prudentes là dessus. elles visent le 2% maximum d’inflation, surtout en Europe.
      On n’aura donc surement pas des taux supérieurs à 2/3% pendant encore un bout de temps.
      De toutes façons, ce qui est important, c’est que les taux suivent progressivement la croissance économique.
      Nous aurons certainement une croissance à 3 % cette année. Si les taux remontent à 2 ou 2,5 en même temps il ne devrait pas y avoir de problème.

      Dernier élément, encore une fois tout dépend de la qualité su support
      les taux ne sont qu’un des éléments du problème : D’une manière générale, en ce moment, la demande d’immobilier dans les centres ville surtout Paris, est extrêmement forte. Et l’offre très faible.
      Une petite hausse des taux ne se verra même pas sur le marché.

      Si c’est au fin fond d’un trou perdu, alors ce peut être différent, car déjà il y a très peu d’acheteurs et qui plus est, ceux ci sont assez peu solvables en général.
      Là c’est dangereux.

  23. julien bonnetouche says:

    Bonjour Sabbagh87,

    Je répondrai avec plaisir à quelques unes de vos questions, en tous cas celles où j’ai quelque chose d’intéressant à dire.
    Mais tout d’abord une petite intro sur ce que je pense des conseils en gestion de patrimoine.

    Du mal pour la majorité d’entre eux, car leur rôle devrait être comparable à celui du médecin dont le souci premier doit être l’intérêt de son patient ( ici de son patrimoine) et malheureusement c’est rarement la cas.

    Il y a deux cas :
    soit ils travaillent pour une banque, une assurance et ils ne s’intéresse qu’ à vendre les produits maison sur lesquels ils ont une commission.

    soit ils sont indépendants, et leur problème principal c’est d’être des commerciaux qui font rentrer le maximum de fonds à gérer puisque de toutes façons ils vont toucher un % dessus en général pour moitié payé par le client et pour moitié par la banque ou un « fabricant de produit » qui les leur fournit.
    On voit tout se suite que plus la banque les intéresse plus ils seront tentés de vendre ce produit là qui n’est pas obligatoirement le meilleur.
    Pour commencer à bien gagner sa vie il faut gérer au moins 50M€ et à partir de 100M€ gérés on est à l’aise.
    Mais il faut y arriver le plus vite possible : alors jouez (bien ) au golf !!

    C’est le cas général, mais j’en connais quand même aussi bien salariés qu’indépendants et qui privilégient d’abord l’intérêt du client. Il faut du temps pour les trouver croyez moi ….

    • Je suis tout à fait d’accord avec vous!

      Aujourd’hui l’objectif des banques est de vendre des produits maison et pour certains cabinets en gestion de patrimoine de vendre les produits qui leurs rapportent le plus de commission…

      La solution peut être bonne pour le client mais elle ne sera pas forcément la meilleure…

      Je pense que l’avenir du métier de gestionnaire de patrimoine réside dans les family office… Avec internet le client a accès à toute l’information. De plus, on peut se demander quel est l’avenir de ce métier au sein d’infrastructures telles que les banques privées ou certains cabinets en gestion de patrimoine…

    • C’est avec grand plaisir que je lirai vos réponses à mes questions!

  24. OlivierSPb says:

    Une petite question.
    Il y a t’il un intérêt à détenir un patrimoine immobilier dans une structure IS de droit étrangère européenne?
    Les conventions de type OCDE stipulent que les BIC sont soumis à la loi du pays du résident et non à celle du pays de situation de l’immeuble pour ce qui est de la LMP.
    En situant une société soumise à l’IS dans un pays judicieusement choisi, le taux d’IS sur les revenus d’une LMP pourrait être ramené à 2 ou 3% et on aurait accès aux PFU pour les dividendes distribués, la partie de revenus dont on a éventuellement pas besoin pouvant être mise en réserve.
    Par ailleurs, l’acquisition de l’immeuble pourrait être financée soit par emprunt bancaire, soit par émission d’une obligation, réduisant l’IFI à zéro ou peu de choses.
    Bien évidemment tout doit être sous-traité pour éviter que le fisc français ne considère que vous avez un établissement stable.
    Ne connaissant pas grand chose à l’immobilier, je n’ai aucune idée si cela tient la route et attends vos commentaires!

    • julien bonnetouche says:

      Bonsoir Olivier,,

      je ne suis pas avocat fiscaliste, mais connaissant l’esprit du fisc français, je doute que cela passe en particulier pour ce qui est du pays de résidence. si vous êtes le gérant et que vous résidez en France et que les immeubles sont en France et qu’ils vous appartiennent, cela fait beaucoup de si …) mais les gnomes de Bercy ne l’accepteront surement pas.

      Dans des cas comme celui ci la question simple à se poser est la suivante : avez vous l’impression de détourner la loi afin de payer moins d’impôts ?
      Si vous répondez oui alors le fisc dira la même chose.
      Il faut bien comprendre qu’il y a les lois et leurs interprétation. Eux ils interprètent….dans leur intérêt.

      • OlivierSPb says:

        L’avantage c’est que je suis non-résident!
        Donc en plus pour moi comme mon pays de résidence n’impose pas les revenus internationaux, les dividendes seront hors IRPP et le pays de situation de la société ne pratique pas de retenue à la source.
        Je n’ai pas l’impression de détourner la loi mais de l’appliquer ainsi que les conventions fiscales internationales. Dans le but de payer le moins d’impôt possible certes, mais le conseil D’État a maintes fois rappelé que choisir la voie la moins imposée est tout à fait légitime (arrêt du 16 juin 1976, req. n° 95513) et ne constituait pas un abus de droit. Cela a été rappelé par la CAA dans un arrêt du 16 juin 1976, req. n° 95513.
        Maintenant que Bercy n’apprécie pas, c’est très probable mais il y a le rescrit fiscal pour cela.
        Je trouve tous les CGP qui se gargarisent de leur valeur ajoutée bien silencieux dès que l’on sort des sentiers battus…
        Mon montage est peut-être parfaitement débile mais que l’on m’explique pourquoi.

        • OlivierSPb says:

          Correction: le rappel a été fait par le CE Conseil d’État, 9ème et 10ème ssr, 08/07/2015, 365850 et non par la CAA.

        • julien bonnetouche says:

          Il faut être réellement non résident.
          pas d’enfants à l’école en France. éviter aussi une résidence secondaire en France qui peut prêter à discussion.
          pas d’intérêt économique en France supérieur à 50% de vos revenus.et il faut pouvoir le démontrer.
          Même avec ça je crois que cela si votre patrimoine foncier en France est supérieur à 1,3M € il faudra payer de l’IFI.

          Moi je consulterai tout de même un fiscaliste avant de me lancer.

  25. OlivierSPb says:

    Je suis réellement non-résident! Pas de revenus de source française, mes enfants sont tous actifs…
    Je constate simplement que les CGP sont muets dès qu’il faut un peu de technicité…
    Je lance d’autres idées:
    – Quid du bail à construction pour transmettre un patrimoine avec peu de fiscalité? Exemple: je fais une donation à mes enfants, avec le produits ils achètent un terrain à bâtir que je prends à bail à construction pendant 30 ans. Sauf erreur de ma part la plus-value qu’ils font au bout de 30 ans est non imposable.
    – Même question avec un bail à rénovation.
    – Quelles utilisations je puis faire avec d’un bail emphytéotique dont la durée peut varier de 18 à 99 ans?
    Allez, messieurs les CGP remuez vos cellules grise.
    A moins que la réponse ne puisse être apportée que par uhn avocat-fiscaliste auquel cas je doute de la valeur ajoutée des CGP.

    • Première chose que j’ai apprise en bossant dans un cabinet d’avocats d’affaires c’est que même si on a l’impression de savoir, il faut toujours se documenter avant de répondre sur des aspects techniques. Ensuite, si vous souhaitez vous lancer dans de la transmission à moindre coût financée par un tiers et avec à la clé un capital pour vous, je vous conseillerai tout de même de voir un avocat spécialisé en immobilier ou fiscaliste pour faire le montage, trouver le cessionnaire du bail etc.

      • OlivierSPb says:

        Vous n’avez pas compris mon propos. Par exemple, je ne cherche pas à me constitue un capital mais à en transmettre un, je n’ai pas besoin d’un cessionnaire puisque cela serait moi-même, etc…
        Quant à ne pas bouger sans avoir pris l’avis d’avocats ultra-compétents quel que soit le prix, ne vous inquiétez pas c’est ma démarche!

        • C’est dommage que vous n’envisagiez pas un cessionnaire du bail. Mais ce n’est pas très grave, c’est votre projet. De mon coté je reste sur ma position concernant les avocats. Vous savez, sortir des sentiers battus demande un joli travail de recherche et une belle responsabilité à la clé donc des honoraires conséquents. Mais il faut aussi comprendre que nous ne sommes pas là pour marcher sur les plates bandes des juristes spécialisés.

          • OlivierSPb says:

            Si vous restez dans la banalité, ne vous plaignez pas de la banalité des honoraires que vous percevrez!
            Je ne vois pas l’intérêt de chercher un cessionnaire, mais de toute façon c’est hors sujet car si vous relisez mon post c’était une idée que je lançais comme pouvant être intéressante dans certaines situations et non comme quelque chose que j’allais utiliser personnellement.
            Quant à la responsabilité des CGP, j’espère bien que des affaires comme Marathana la mettront bien en avant.
            Il est vrai que la limite entre le conseil juridique et le conseil en GP peut-être ténue, mais l’avenir d’un CGP haut de gamme repose peut-être dans un tandem avec un fiscaliste chevronné.
            Je pense que ceux qui ont un peu de culture financière n’ont aucun intérêt à passer par un intermédiaire pour souscrire un contrat d’AV et faire une allocation d’actifs. Encore moins en ce qui me concerne, car étant résident hors UE, je n’ai aucune envie de payer les prélèvements sociaux en pure perte et je pense que Google est aussi compétent que la plupart des CGP en matière d’AV luxembourgeoise par exemple.

            • Vous savez qu’il y a des ingénieurs patrimoniaux dans notre métier?

              • OlivierSPb says:

                A part des mots sur une carte de visite, non je ne sais pas ce qu’est un « ingénieur » patrimonial. Mais vous allez sans doute me l’expliquer!
                Il y a t’il un diplôme, une formation spécifique? Eclairez ma lanterne!

                • Un ingénieur patrimonial a effectivement au moins un diplôme de 3ème cycle. Il peut aussi être notaire en reconversion ou avocat fiscaliste.
                  Vous savez qu’on connait les sujets sur lesquels on travaille le plus. Grand bien vous fasse vous êtes très avancé dans vos réflexions et stratégies patrimoniales. Que nous soyons d’accord qu’une réglementation pour tirer la profession vers le haut est nécessaire est une chose, mais que vous veniez provoquer sur un montage en particulier pour avoir une réponse que vous connaissez déjà, c’est un peu osé.
                  En tout cas, je vais quand même vous remercier de m’avoir rafraîchi la mémoire et de m’avoir conforté sur le fait que la gestion de patrimoine va bien plus loin que les domaines habituels auxquels on veut bien la limiter par facilité.
                  Par contre, pour aller au-delà des banalités d’usage, j’aime bien être rémunéré. Et vous êtes bien placé pour le comprendre. Vous étiez banquier d’affaires non?

                  • julien bonnetouche says:

                    En France on aime bien les diplômes.
                    Il est sans doute préférable d’en avoir, parfois même indispensable pour avoir le droit d’exercer.
                    Cela dit, en ce domaine, ce que l’on attend du conseil, c’est la connaissance réelle des ficelles du métier. Peut être aussi suffisamment de psychologie pour comprendre les attentes du client. Tout cela provient d’un apprentissage hors diplôme. C’est ce qui fait la différence entre les bons et les mauvais.

                    • Damien says:

                      Vous pouvez connaître les ficelles du métier, sans qualifications vous allez plafonner. Même principe pour les erreurs, vous allez les répéter à l’infini.
                      Il faut donc les diplômes et connaître les ficelles du métier. La psychologie c’est pour les vendeurs. Il faut surtout une excellente écoute et du bon sens.

    • julien bonnetouche says:

      Vous savez, les conseils en gestion de patrimoine, ils n’en savent pas plus que vous en matière de droit.
      En matière d’investissement non plus d’ailleurs.
      Concernant les questions assez complexes que vous posez, même un fiscaliste ne vous répondra pas à brule pourpoint. Mais il ira regarder quelle est l’attitude du fisc et les jurisprudences éventuelles sur le sujet.

      • OlivierSPb says:

        Je le sais bien mais j’ai simplement voulu provoquer les CGP. Ils se gargarisent de leur valeur ajoutée mais dès que l’on rentre dans quelque chose de vraiment technique, il n’y a plus personne et il faut s’adresser aux avocats spécialisés. Ce que je fais d’ailleurs, et il ne me viendrait jamais à l’idée d’aller consulter un CGP. Au niveau CGP dès que l’on sort des sentiers battus, c’est le vide sidéral.
        Il y a quelques mois, j’avais lancée l’idée (Peut-être idiote) d’insérer une clause compromissoire dans les baux attribuant la juridiction à un tribunal arbitral plutôt qu’au TGI du coin puisque tout le monde se plaint de la bénévolence des tribunaux envers les locataires. Personne n’a repris la balle qui pourtant si elle était validée mettrait fin à bien des ennuis. Mais c’était peur-être une idée débile ou impraticable mais là encore personne n’a évoqué le moindre argument.
        Quant à Bercy, je les tiens à distance mais je les connais bien. j’ai eu maintes fois affaire à la DVNI, à la DNVSF sans compter la BCR et la DNEF…
        J’ai même rosi de plaisir quand une fois un chef de brigade de la DVNI a qualifié de particulièrement astucieuse la manière que j’avais eu d’exploiter une faille combinant le crédit d’impôt-recherche, le régime des dividendes déductibles et le carry-back. Il m’avait dit qu’ils avaient trouvé cela tellement malin qu’ils avaient immédiatement transmis à Bercy pour combler la faille, ce qui fut fait dans le mois suivant en supprimant le régime des dividendes déductibles.
        En fait depuis quelques mois, la seule bonne idée que j’ai glané dans ce blog est l’utilisation que vous avez fait de la loi Dutreil (Qui est à mon avis perfectible) et elle vient de vous et non d’un CGP.
        Et cela m’intéresse au plus au point car bien qu’étant non-résident j’ai des enfants résidents.
        Si les CGP ne veulent pas être « désintermédiés », ils ont intérêt à se former pour monter en gamme et proposer des solutions autres que des banalités: Pinel, achat à crédit…

        • Cher Olivier SPB,
          Vu vos connaissances et certainement le montant de votre patrimoine, il est clair que le CGPI a des connaissances insuffisantes, mais pour la majorité des détenteurs d’un patrimoine en France (qui rappelons le en moyenne pour le décile 9 tourne autour des 700.000 euros), qui sont loin d’avoir tous fait des études notariales, fiscales et économiques, leurs connaissances sont bien utiles et largement suffisantes.

          • Julien bonnetouche says:

            Pas d’accord quand on est professionnel il faut être pointu et avoir des connaissances qui dépassent largement son activité quotidienne. Sinon on n’est qu’un simple exécutant ou commercial. En tous cas pas un conseil

          • OlivierSPB says:

            Bonjour Miss Tip,
            Si vous suivez mes propos, je prône d’abord l’utilisation du bon sens, et cela est indépendant du niveau d’études.
            Je pense qu’au moins 80% de la population peut si ils le souhaitent se former s’ils n’ont pas les connaissances nécessaires et piloter leurs investissements. Mais il faut de la motivation.
            A chaque niveau de patrimoine, à chaque individu correspondent des opportunités, comme celles que vous soulignez dans l’investissement locatifs destiné aux milieux modestes.

        • Olivier, vous exagérer un peu sur la nullité juridique présupposée de tous les cgp, non ???

          Mais vous êtes ainsi fait…

          Quant à la clause compromissoire, une simple recherche vous aurait montré qu’en droit locatif, cela ne marchera pas et sera onéreux.
          Croyez -vous que les parties puissent s’extraire si facilement d’un domaine aussi rigide et réglementé, bref d’ordre public ?

          « III. L’arbitrage, mode alternatif inadapté à ce jour aux litiges locatifs .

          518. La clause compromissoire est valable lorsqu’elle est insérée dans un contrat conclu « à raison d’une activité professionnelle »224. C’est la principale raison pour laquelle l’arbitrage est peu fréquemment choisi en matière de droit locatif malgré les discussions en cours. L’arbitrage sera adéquat en matière de litiges de baux commerciaux voir professionnels, alors qu’une clause compromissoire ne pourra apparaître dans un contrat de bail d’habitation de loi de 1989, de 1948 ou dans un contrat de logement meublé.

          519. Si juridiquement l’arbitrage pourrait être désigné en matière de baux d’habitation, aux vues des débats doctrinaux et jurisprudentiels, en pratique c’est le coût de ce mode alternatif qui rend ce dernier inadapté aux litiges locatifs d’habitation.

          520. Cette « technique d’un coût très onéreux »225 ne répond pas aux réalités économiques qui régissent les litiges de droit locatif. « En général, la justice est plus coûteuse que la justice étatique, car aux honoraires des avocats s’ajoutent ceux des arbitres. On peut craindre que l’influence de la partie forte ne se fasse sentir non seulement dans le choix de cette idée de justice, mais aussi dans celui de la personne de l’arbitre »226.

          L’arbitrage est onéreux. Il n’y a pas de principe de gratuité de la justice en matière arbitrage. »

          La fameuse notion de « partie faible », devinez qui c’est ????

          • OlivierSPB says:

            Sven,
            Bien sûr que j’exagère jusqu’à la provocation. Il faut bien faire réagir les CGP.
            Mais peu d’écho!

          • OlivierSPB says:

            « Si juridiquement l’arbitrage pourrait être désigné en matière de baux d’habitation, aux vues des débats doctrinaux et jurisprudentiels, en pratique c’est le coût de ce mode alternatif qui rend ce dernier inadapté aux litiges locatifs d’habitation. »
            Pas évident que ce soit plus cher que 22 mois de loyers impayés (Ce qui semble être la moyenne) sans compter les dégradations…
            Surtout avec un arbitre unique désigné par le président du TGI.

            • Au delà du prix, je soulève la notion de « partie faible…. »

              • OlivierSPB says:

                Si cela est possible juridiquement, le coût plus élevé sera alors rentable pour le propriétaire car le locataire devra aussi supporter des coûts élevés, ce qui peut l’amener à composer rapidement. Et pas d’aide juridictionnelle en matière d’arbitrage.
                Quant à la partie faible à mon avis pas de pb si c’est un arbitre unique désigné par le Pdt du TGI.

                • Un calcul à faire, mais je crains une certaine partialité de jugement, envers la « partie faible »…..

                  Les chiffres parleront ,si qqu’un veut s’y lancer ???

                  • OlivierSPB says:

                    N’oubliez pas qu’un arbitrage peut-être stipulé en équité et là la notion de partie faible peut jouer, mais aussi en droit et l’arbitre est alors tenu d’appliquer strictement la loi.

                    • Et qu’est-ce qu’un arbitre vient faire dans la gestion de votre patrimoine?
                      Ce sont des aspects de règlement de conflits. Vous ne sentez pas que vous êtes légèrement hors sujet?

                    • OlivierSPB says:

                      @damien
                      Pas du tout. A longueur de blog, les détenteurs d’immobilier locatif se plaignent de la bénévolence des tribunaux envers les locataires indélicats et de la lenteur des procédures. Si augmenter le TRI réel d’un placement locatif en diminuant le coût d’un sinistre (Litige résolu plus vite) ne fait pas partie de la gestion de patrimoine alors oui je suis hors sujet…

  26. Rappelez-moi déjà quelle est la force exécutoire d’un arbitrage. J’avoue que je n’ai pas très envie de chercher à ce sujet.
    L’arbitre peut-il statuer en dernier ressort?
    Il y a des procédures plus efficaces et plus coercitives. Sans compter que le but de la gestion de patrimoine c’est justement d’anticiper pour éviter tout conflit, toute discussion. Un locataire indélicat? Il est à quel prix votre loyer? Voilà la première question à se poser car elle vous indiquera le profil du locataire.

    • OlivierSPB says:

      C’est la même que celle d’un tribunal classique si on a bien précisé que l’arbitre statue en dernier recours et que les parties renoncent à faire appel.
      Après comment réagira le préfet quand vous demanderez le recours à la force publique sur la base d’un jugement arbitral est un autre débat.
      Mais j’ai affaire à des « entrepreneurs » du patrimoine!
      Maintenant si vous avez la solution miracle pour éviter les locataire indélicats, faites en profiter tout le monde ou créez une compagnie d’assurances loyers impayés low-cost!
      Je me réfère simplement aux stats FNAIM en matière d’impayés et de taux de vacances.

      • Des entrepreneurs du patrimoine?
        Donc qui acceptent le risque et qui l’ont pris en compte dans leurs projections?
        Vous connaissez des entreprises sans risque? A part Bercy bien sûr.

    • @ Damien

      « Sans compter que le but de la gestion de patrimoine c’est justement d’anticiper pour éviter tout conflit, toute discussion. Un locataire indélicat? Il est à quel prix votre loyer? Voilà la première question à se poser car elle vous indiquera le profil du locataire. »

      A la lecture de ce genre d’affirmation, je vous demanderais quelle solution anticipatrice vous prévoyez de mettre en place, hormis de type GLI.

      D’autre part, le prix du loyer n’intervient nullement sur le comportement du locataire, si vous, bailleur, êtes dans les clous.Il est des relations de cause à effet qui ne sont pas claires, à vous lire.

      Enfin, il est légitime, et je rejoins OSPB , d’explorer des voies inusitées comme l’arbitrage afin de s’assurer que nous sommes bien….. pris dans la nasse législative déséquilibrée sans retour possible.

      Vous n’avez pas envie de « chercher à ce sujet » ?

      C’est justement le premier grief qu’OSPB vous faisait, l’illustreriez-vous volontairement, ce qui serait dommage ???!!

      • Ne vous inquiétez pas pour moi.

        • Oh non, vous vous méprenez, je ne m’inquiète pas pour vous, c’est le cadet de mes soucis.

          Avec cette autre réponse, qui n’en est pas une, vous êtes donc bien de ceux que je ne solliciterai pas en cas de problème.

          Merci d’avoir été aussi clair.

          • Vous m’avez dit que vous ne comprenez pas en quoi le prix du loyer peut être une forme de garantie quant à la qualité du locataire et à la diminution du risque.
            Ai-je vraiment besoin de répondre?
            De rien et vous n’êtes pas seul au monde.

            • Oui, vous avez besoin de répondre car les pires locataires rencontrés furent les high levels, une telle analyse est vraiment naïve et décorrélée des réalités.

              Je vois surtout que vous ne répondez pas in concreto,ce qui montre bien sur quel piédestal vous voulez vous situer.

              Beaucoup de vent (mauvais) bien peu d’effets…

              • Damien says:

                Les solutions anticipatrices sont très simples et communes : clause résolutoire de plein droit dans le bail, assurance loyer impayé, choix des locataires.
                La solution du tribunal arbitral peut être utilisée si vous voulez faire expulser le locataire indélicat : un locataire qui ne paye pas et qui reste tout de même dans les lieux.

                • Damien says:

                  Vous pouvez également insérer cette clause compromissoire dans le bail.
                  Elle vous servira à limiter la procédure d’expulsion à 6 mois.
                  Vous avez eu à expulser des locataires « high-levels »?

                  • A expulser,bien évidemment, la loyauté et l’honnêteté du profil locataire ne se jauge pas à leur profil
                    profession/milieu/revenu, nonobstant un scoring abouti et un bon feeling initial… fort heureusement pour les modestes…

                    Quant aux solutions réclamées, rien de bien neuf sous le soleil, avec les avantages et limites d’icelles.

                    Donc nous n’avons pas avancé d’un iota sur d’éventuelles solutions originales permettant d’atténuer le déséquilibre résultant d’un législation déséquilibrée.(hormis l’arbitral)

                    • Damien says:

                      C’est bien pour cette raison que les propriétaires réclament une modification de la loi. Ils investissent à leurs risques et périls mais la loi favorise les facteurs de risque.

                    • OlivierSPb says:

                      Et en plus les high-levels ils ont les avocats qu’il faut..
                      Je pense que l’honnêteté d’un locataire ne se juge pas à l’épaisseur de son portefeuille…
                      Effectivement rien d’original dans le fait d’insérer une clause résolutoire et une GLI. Quant à la clause compromissoire dans un bail d’habitation déjà débattue il y a longtemps notamment dans ce fil, sa validité est loin d’être avérée quoique possible. Il faudrait au moins une consultation d’un juriste de premier choix sauf si quelqu’un a de la jurisprudence…
                      Effectivement Im Westen nichts Neues!

                    • Damien says:

                      Je n’ai jamais eu vent de souci avec des locataires « high-levels » (j’aime bien cet anglicisme), comme quoi les expériences peuvent être très différentes.

                    • Damien says:

                      Au pire, il est possible de recourir à l’arbitre en cours de contentieux, mais avec peu de chances d’aboutir sauf avocats conciliants. La meilleure option reste le contrat. Dans la mesure où elle ne contrevient pas à l’ordre public, je ne vois pas ce qui pourrait conduire à la nullité de cette clause. J’y jetterai un oeil.

                    • OlivierSPb says:

                      Je peux vous citer le cas de locataires, une famille bien née, qui « loue » un appartement de 180 m² au-dessus de chez ma vénérable mère dans le très bourgeois 8ième. Ils ont payé 2 mois de loyer il y a 2 ans et seront sans doute expulsés après la trêve hivernale.
                      Il paraît qu’ils sont coutumiers du fait.
                      Pourtant bon profil: bonne situation, excellentes origines sociales, parfaite éducation, 3 enfants…

                    • Damien says:

                      @olivierSPb
                      La loi de juillet 1989 n’exclut pas la clause compromissoire. Vous pouvez donc bien l’insérer dans le contrat de bail.
                      Paypal? Western Union?

              • Damien says:

                Si vous en voulez plus ouvrez grand vos yeux. La clause compromissoire bien que valable pour une activité civile telle que la location de bien n’est pas opposable aux parties qui ne contractent pas dans le cadre de leur activité professionnelle. Autrement dit, l’application de cette clause ne va dépendre que du bon vouloir du locataire. Elle n’a donc pas vraiment l’efficacité souhaitée.
                Aussi petite précision, la clause est autonome. Cela signifie que même si votre locataire vous signe votre joli contrat avec la mention superfétatoire « lu et approuvé », il n’est pas lié par la clause compromissoire.
                En gros la clause compromissoire dans un bail d’habitation a la force obligatoire d’une lettre d’intention c’est-à-dire aucune.

  27. OlivierSPb says:

    Personnellement, je ne sais pas très bien ce qu’est un « entrepreneur » du patrimoine mais puisque c’est le sujet du billet, j’ai repris l’expression au vol. Mais soyons clair, elle me fait sourire.

    Par ailleurs je ne possède pas d’immobilier locatif et n’envisage pas d’en acquérir, donc c’était simplement une idée que je lançais pour savoir si les personnes concernées avaient examiné le sujet.
    Mais j’ai un camarade de promo qui est patron de l’immobilier d’une très grande compagnie d’assurances et je lui demanderai à l’occasion de poser la question à ses services juridiques.
    Il n’y a pas d’entreprise sans risque mais il n’est pas interdit de réfléchir pour améliorer un schéma!
    Enfin, le taux d’impayé de quelques % n’est pas un problème pour quelqu’un qui dispose d’un patrimoine immobilier important auquel cas la loi des grands nombres jouera, mais peut-être un vrai problème pour le petit propriétaire, le plus souvent retraité qui ne dispose que d’un ou 2 biens. Dans ce cas en cas d’impayé ce n’est pas quelques % mais 50 ou 100% de son revenu locatif dont il a souvent besoin pour vivre qui disparait. Et là, raccourcir le délai d’expulsion peut-être une chose d’intérêt vital bien au-delà d’une éventuelle amélioration d’un TRI.
    Enfin, n’est-ce pas le but de ce blog d’évoquer des sujets et si possible d’apporter des améliorations à la solution standard?

  28. OlivierSPb says:

    @GF:
    Ne serait-ce pas une bonne idée que de lancer un sujet sur la « dutreillisation » d’un patrimoine selon ce qu’a soulevé julien bonnetouche?
    Car 75% d’abattement même sur la tranche supérieure des DMTG (45%), cela fait des droits de succession à 11,25% maxi, ce qui commence à devenir supportable!
    Je ne vous cache pas que je suis intéressé car j’ai des enfants résidents français donc taxables même si mon pays de résidence ne connait pas les DMTG.

    • Un meilleur sujet serait de parler de l’avenir du métier au regard du fonctionnement des réseaux de MLM. J’ai deux personnes qui m’en ont parlé comme étant la voie royale de la gestion de patrimoine. Sauf qu’en les écoutant ils me parlaient d’inventer l’eau chaude et me présentait les choses comme étant des innovations.
      Pour le pacte Dutreil il suffit de lire les articles du CGI. Les seules réelles difficultés étant l’évaluation de l’entreprise d’une part, et l’entente familiale d’autre part.

      • OlivierSPb says:

        Il suffit de lire le CGI, c’est valable pour toutes les questions. Foin de la jurisprudence, des instructions fiscales et autres, que de l’inutile!
        Les conseillers fiscaux et les CGP aussi, seul compte le CGI!
        Et si vous ne savez pas évaluer une entreprise, contactez-moi… J’en ai évalué des dizaines…

        • Je n’ai pas besoin de vous pour évaluer une société. Mais c’est bien d’avoir cette compétence pour un investisseur.

          • OlivierSPb says:

            Je n’avais pas d’inquiétude, nous avons tous compris que vous savez tout et que vous savez tout faire… 😉

            • C’est vous qui attaquez ad hominen je vous fais remarquer.
              Et oui, je sais certaines choses. Tout savoir? Vous me flattez mais je n’aime pas les flatteries. Et compte tenu de mon objectif à terme j’estime que je ne sais pas grand chose. Après, vous parlez du quotidien du CGP : transmission, investissement immobilier, retraite, impôts… c’est normal qu’on ait tous des choses à dire.

              • OlivierSPb says:

                Rassurez-vous je ne vous flattais pas car je trouve que vous êtes d’une vacuité totale..
                Un vrai schtroumpf à lunettes…

                • Oui, à lunettes et avec une échine souple se retournant afin de prôner comme évidence ce qui posait problème quelque post précédents.
                  Ce n’est pas parce que vous n’avez pas eu de problème avec de bons profils que cela présente des garanties ab initio, contrairement à ce que vous dites.
                  Avec un peu de recul et d’expérience, on n’érige pas en loi d’airain ce qui n’est qu’une constatation faite sans durée (pas 26 ans en tout cas…)

  29. julien bonnetouche says:

    Bonjour à tous,

    Concernant le problème ds loyers impayés, je crois que cela s’anticipe dès l’achat du bien à louer.

    Voilà comment je fais pour réduire le risque :

    On ne loue que meublé, et cher afin trier les candidats.

    La meilleure solution étant de ne louer que du haut de gamme à des gens qui ont les moyens, et qui n’ont pas envie d’avoir des problèmes :

    On évite fermement les étudiants impécunieux sauf s’ils sont étrangers et que leurs parents au pays payent pour eux directement (et non en donnant l’argent au jeune qui risque de le dépenser . l’expérience montre que les parents en sont conscient en général).

    Il est rare aussi qu’un étudiant laisse l’appartement impeccable quand il s’en va.

    On élimine aussi tous ceux qui doivent avoir recours à des aides pour payer leur loyer ainsi que ceux qui sont « limites » ( tout juste 3 fois le montant du loyer en salaire)

    On ne prendra pas non plus un « trop vieux » que l’on ne peux jamais congédier, , un » trop jeune » qui risque de se montrer insouciant. Une femme seule c’est inquiétant aussi. (si elle tombe enceinte et qu’elle décide de ne plus payer on ne peut rien faire)

    Les jeunes qui ont de bonnes situations (obligatoire) doivent tout de même pouvoir obtenir une caution de leurs parents exclusivement (personne d’autre) Les parents restent moralement responsables de leur enfants toute leur vie…..

    On pourra renoncer à cette caution ( à regret) au delà de 35/40 ans si le locataire gagne au moins 4 fois le montant du loyer.

    D’une manière générale les profils étrangers sont plus fiables que d’autres : ils ne sont pas chez eux et ne veulent pas de problème. ( ils ont tort puisqu’en France ils sont au minimum aussi bien traités par l’état que les natifs du pays)

    On essaye de se faire une idée du profil psychologique du candidat locataire : la tête sur les épaules sinon rien.

    On écrit dans le contrat que l’on demande un virement bancaire automatique le 1er de chaque mois. Cela n’a aucune valeur, mais si le locataire le signe il se sentira un peu engagé.

    On entretient de bonnes relation avec le locataire. Chaque fois qu’il y a un petit problème technique ( il y en a toujours) on le traite sans attendre. ( soit on est bricoleur soi même soit il faut toujours en avoir un sous la main pour intervenir).

    L’idéal étant tout de même de louer à une entreprise pour l’un de ses cadres.

    Jamais d’avocat ni d’huissier. (je ne vous dit pas pourquoi !!!)

  30. OlivierSPb says:

    Un peu hors sujet mais très intéressant quand même.
    Je viens de voir sur Bloomberg que l’Italie prend le relais de la Suisse pour les forfaits fiscaux et institue un forfait tout compris pour les réfugiés fiscaux à 100 k€ totalement indépendant des revenus. Avec bien sûr permis de séjour à la clé pour les hors EU.
    Macron avec son PFU à 30% peut aller se rhabiller… Ceux qui pensaient que l’immobilier haut de gamme allait refleurir avec un possible retour des réfugiés fiscaux en sont probablement pour leurs frais.
    Les gnomes de Bercy doivent verdir de rage mais avec l’UE ils vont avoir du mal à faire des contre-mesures.
    Et puis Milan, c’est plus sympa que Genève ou Bruxelles…
    Et 100 k€ d’impôts même si cela ne concerne pas tout le monde et de loin, ce n’est pas que les super-riches…
    Le dumping fiscal n’a pas fini de fleurir.
    Tutto va bene… Ah la douceur des paysages toscans!
    A propos, vous n’auriez pas vu ma méthode Assimil d’Italien par hasard? 😉
    Je pense que plutôt que de devenir un entrepreneur du patrimoine à Cannes, je vais l’être à San Remo!

    • julien bonnetouche says:

      Bonjour Olivier,

      Je ne crois pas être hors sujet : réussir son investissement immobilier c’est aussi s’assurer que les loyers seront payés . Je dirai même c’est une priorité.

      Quant au reste de vos remarques, il est évident que vous ne connaissez pas le marché immobilier parisien.( Mais personne ne peut tout savoir)

      Quoi qu’il arrive en Italie, et même si cela draine quelques amateurs de barolo, ou de chianti, il y a une très forte demande sur le marché parisien, et même pendant les années de crise ( de 2012 à 2015) les prix n’avaient que peu baissé à cause de la faiblesse de l’offre.
      Et puis à Genève, Bruxelles et Paris on parle français ; à Milan il faut apprendre l’italien même ci ce n’est pas très difficile.

      • OlivierSPb says:

        Bonjour Julien,
        Je ne disais pas que vous étiez hors sujet. Je parlais de moi-même et c’est mon post qui est un peu hors sujet car il n’y a pas vraiment de rapport entre réussir un investissement locatif et être taxé forfaitairement.
        Loin de moi de dire que le choix méticuleux du locataire est hors sujet.
        Mais je ne suis peut-être pas aussi hors sujet que cela: Supposez que vous ayez le patrimoine qu’il faut, les revenus qu’il faut, une fois payé vos 100 k€ de forfait votre TMI est de 0%.
        Et cela peut changer grandement les choses, car si vous investissez dans l’immobilier direct ou papier (SCPI,…), vous êtes taxé dans le pays de situation des immeubles ce qui peut cuber rapidement (60% en France). Si vous investissez indirectement avec par exemple des SIIC vous bénéficiez d’un taux de rendement après impôt incomparable sur vos revenus. Bien évidemment ce n’est pas le même immobilier, mais on peut sérieusement se poser la question.
        Convenez quand même qu’une TMI à 0%, cela change sérieusement la donne!
        Je ne suis pas un spécialiste du marché parisien mais pas un béotien total. et je souscris volontiers à votre analyse qui est que sauf catastrophe planétaire c’est difficile de faire une mauvaise affaire.
        Mais convenez aussi que hors plus-values qui dans votre cas resteront sans doute virtuelles car je vous soupçonne d’accumuler l’immobilier et de ne jamais ou presque en vendre, le rendement est assez maigrelet.
        Mais Paris est un cas vraiment à part, bien évidemment en France et même dans le monde. Il y a eu des secousses fortes à Singapour, Hong-Kong sans parler des US. Londres qui semblait immuable est en train de déguster pour cause de Brexit mais franchement à part une catastrophe planétaire, le marché parisien semble inébranlable.
        C’est sans aucun doute une bonne solution pour ceux qui ne souhaitent pas s’expatrier.

  31. Vous dites que Paris est inébranlable…je ne serais pas si affirmatif : en 1990/91 je voulais vendre un petit appartement à Paris et si vous êtes aussi vieux que vous le dites vous vous souvenez du marché a cette époque complètement plombé (par la guerre du golfe entre autre) et tout est revenu au prix de 1986! Le gardien de l’immeuble a cette époque m’a fait cette remarque : « même si vous le donniez personne en voudrait » et il avait raison. Pour l’histoire je l’ai gardé…bien m’én à pris . Mais les prix avaient fortement chutes, donc jamais ne dire jamais!

    • OlivierSPb says:

      On est vieux que dans sa tête!
      Je me souviens surtout des années Mauroy avec les cocos au gouvernement, là tout Paris était vraiment bradé! Bon mais si pendant la guerre du golfe, le fait d’avoir effacé 5 ans de plus-values n’est pas non plus la mort du petit cheval. Mais je dois dire que je n’ai pas gardé un tel souvenir de l’immobilier à cette époque où pourtant j’avais fait l’acquisition d’une RP et je n’avais pas eu l’impression que c’était donné. Je viens de faire une comparaison et en fait j’avais payé travaux compris (Assez pharaonesques) le m² 3,5 SMIC mensuels de l’époque pour un bien de qualité. A comparer à, à mon avis, 7-8 SMIC mensuels par m² aujourd’hui (Estimation) pour un bien de la même qualité, pas trop mal en 25 ans, mais rien d’ébarnouflant.

      Dommage que l’on ne se soit pas connus à cette époque, car si vous me l’aviez donné, je pense que je l’aurais pris! 😉

      Mais dans l’immobilier les crises sont moins dévastatrices qu’à la Bourse (Hors 81/82). Pour mémoire plus de 10 ans après on est encore 10% en dessous du CAC 40 (hors dividendes) de 2007 et on est encore 30% en dessous du maximum historique de septembre 2000! Sans parler du Nikkei 225 où 30 ans après on est encore 50% en dessous!
      C’est pour cela que je suis pour une gestion active de l’exposition au risque boursier et quitte à louper un train de hausse, je n’hésite pas à sortir quand je trouve les vents un peu contraires. Franchement, je ne regrette pas d’être sorti en catastrophe en juin 2008 alors que tout le monde me disait que c’était une erreur car la Bourse avait déjà franchement baissée.
      L’immobilier parisien est quand même moins volatil, et si « inébranlable » est peut-être une hyperbole, vous ne ferez sans doute pas de miracles en vous asseyant dessus mais globalement la sérénité de vos nuits est assurée.
      Mais cette sérénité a pour corolaire des performances qui sont loin d’être les meilleures.
      Et puis pour une fois que je ne dis pas du mal de l’immobilier…

    • julien bonnetouche says:

      Bonjour Badtimes, et Olivier,

      Je crois qu’il faut de l’immobilier dans son patrimoine, mais pas que de l’immobilier bien sûr.
      Comme il ne faut pas 100% d’action dans un portefeuille.

      Mais si l’on considère que l’on doit avoir de l’immobilier alors c’est à Paris qu’il faut acheter car si crise il y a , elles sont moins nombreuses que les crises boursières et si l’on choisit bien l’emplacement, le risque le moins value (momentané) est modéré : Je ne sais pas où se situait votre appartement, mais si il était sans défaut et dans les arrondissements centraux (1 à 7) vous pouviez certainement trouver un acheteur.

      Quitte à acheter de l’immobilier, je pense qu’il vaut mieux le faire en direct, car au moins on sait ce que l’on achète. les scpi peuvent devenir carrément invendables.
      Et là Badtime vous avez raison en1992 elles étaient devenues réellement illiquides.

      Oui Olivier, l’immobilier parisien, on n’a pas tendance à le vendre sauf si on a un bonne raison, comme acheter plus grand, ou lors d’une succession ou d’un divorce.
      Sinon pourquoi le vendre puisque l’un dans l’autre il va rapporter du au moins 7/8 % / an avec la plus value ? Mais une bonne gestion est nécessaire.

      L’immobilier parisien est finalement peu spéculatif (un peu comme les fonds action pépères … Londres par contre l’est beaucoup plus ( comme les fonds actions « dynamiques » ) mais sur le long terme ce qui est très spéculatif paye en général mieux :

      Par exemple, Je me souviens que Londres en 1980 était moins cher que Paris Aujourd’hui il vaut quasiment le double. New York idem; Vous avez vu l’appartement le plus cher vendu à New York ? 1000m2 =100 000 000$ 100 000$ /m2

      • OlivierSPb says:

        Les banquiers quand ils se sont plantés avec votre portefeuille boursier -Si vous avez fait la bêtise de leur confier la gestion – vous expliqueront en cas de baisse que « tant qu’on a pas vendu, on a pas perdu » en oubliant qu’en cas de hausse que tant qu’on a pas vendu, on a pas gagné!
        Vos 7/8% sur le papier, cela fait combien après impôt dans votre poche pour faire la fête avec du Dom Pérignon et une multitude de canons? 1,2%-1,5% (Hors défisc), vous êtes plus dans la catégorie mousseux que Dom Pérignon!
        Londres en 1980 était peut-être moins cher que Paris mais certainement pas en 1982 pendant les tristes années Mauroy que j’ai rappelé, où là rien ne valait tripette.

        • julien bonnetouche says:

          Bonjour Olivier,
          voici mon point de vue sur les deux types de placements dont nous parlons que sont l’immobilier et la bourse.

          Je ne suis pas un spécialiste des actions et encore moins un professionnel. Je crois qu’il ne faut certainement pas faire confiance aux banquiers en ce domaine, leur seul problème étant leurs commissions. Il sont aussi haïssables que les assureurs….
          Et comme je n’ai pas l’intention de m’investir moi même en achetant et vendant sur internet, et que j’ai été floué par les banquiers dans le passé, j’ai essayé de trouver des conseils en gestion de patrimoine un peu plus compétent que la moyenne : cela existe figurez vous !!!

          leur travail consiste à trouver les fonds ( action et aussi obligataires même en ce moment) avec des gérants performants, et à surveiller les gérants, à en changer dès qu’il y a des changements de gestion ou autre chose qui ne va plus. Il faut du travail, surveiller les signaux faibles, du nez, et avec une gestion impliquant de modifier la composition du portefeuille à tout moment. il faut être bon.
          En cherchant, on finit par tomber dessus plus ou moins par hasard.
          Inutile de vous dire que ces gens là ont plutôt un champ d’action mondialisé.
          alors évidemment cela n’évite pas les crack ni même les fortes baisses mais les atténue.
          L’essentiel de mon point de vue étant la performance sur la durée : il me parait illusoire de demander du 10% en moyenne, mais du 5/7% est réalisable dans les conditions d’absence de stress que je souhaite.

          Je ne doute pas un instant que si je m’occupais de gérer mes investissements boursiers comme je m’occupe de la gestion de mes appartements j’obtiendrais davantage.

          Quant à l’investissement immobilier, le rendement est supérieur à ce que vous dites : comme je l’ai expliqué plus haut, seule la location meublée à Paris centre, me semble intéressante car permet à la fois l’amortissement et la plus-value.
          Et puis il ne faut pas habiter loin pour tout surveiller.
          On peut être en déficit fiscal et toucher les loyers quand même. Quand à la plus value oui il faut attendre 30ans pour l’exonération totale, ( mais le principe de cet immobilier parisien est qu’on a le temps devant soi) ou alors si l’on est un petit loueur en meublé pro, ( moins de 80 000€ de chiffre d’affaire, 6 ans suffisent pour l’exonération totale)

          • OlivierSPb says:

            Vous avez entièrement raison de vous consacrer à ce que vous savez faire et aimez faire. Et si vous avez trouvé un CGP compétent pour gérer vos placements boursiers, la vie est belle!
            A chacun son truc!

  32. Damien says:

    @sven @olivierSPb
    Maintenant que vous avez compris que la convention d’arbitrage est valable mais inefficace pour ce qui concerne les baux d’habitation, il reste encore des possibilités de règlement à l’amiable mais tout repose sur la bonne foi, autrement dit le contentieux en matière d’expulsion va être la seule solution à envisager. Soit. En matière gracieuse il va rester la convention de procédure participative que vous ne pourrez pas signer si votre locataire ne veut régler aucun conflit.
    Les mesures de protection c’est donc la clause résolutoire, les assurances et le choix des locataires.
    Lorsque la clause résolutoire s’applique, faites constater son application par le juge en référé de manière à procéder à l’expulsion du locataire indélicat au plus vite. Ensuite priez pour ne pas être en zone trop tendue car hormis la trêve hivernale, si ce locataire n’a pas d’autre possibilité de logement vous êtes cuits.

    • OlivierSPb says:

      @schtroumpfàlunettes
      Vous êtes un vrai comique troupier vous! Vous vous contredisez d’un post sur l’autre en commençant par affirmer que la clause compromissoire est valable, puis vous vous contredisez en découvrant, ce que nous savions depuis un certain temps car personne ne vous a attendu, qu’elle n’avait pas de valeur juridique.
      Ne vous couvrez pas de ridicule à nouveau en disant que l’on a peut toujours mettre dans le contrat une clause sans valeur juridique!
      Vous mettez aussi des blagues Carambar en exposé des motifs et des photos de nénettes à poil en annexe car cela ne sert à rien mais cela peut-être rigolo ou faire joli?
      Franchement si c’est pour qu’une outre gonflée de vanité prétende m’apprendre ce qu’est la liberté de contracter, allez jouer aux billes ailleurs!

      • +1
        C’est vrai que c’est un casse-pieds prétentieux qui ne dit que des évidences ou des choses inexactes.
        A quand une veritable contribution utile

        • Damien says:

          Heureusement qu’il s’agit d’évidences. Nul n’est censé ignorer la loi.
          Quant à être prétentieux, si je vous ai vexé à un moment ce n’est pas mon affaire. Mais si vous me traitez de prétentieux alors que je vous alerte sur certaines choses que personne ne semble vouloir voir mais que d’autres plus fins ont parfaitement compris alors là vous avez un problème.

      • Damien says:

        Pas de contradiction. Elle est valable, mais elle n’est pas efficace car privée de sa force obligatoire.

      • Damien says:

        Vous allez faire comme si vos posts précédents ne disent pas le contraire de ce que vous affirmez?

        • OlivierSPb says:

          De minimis non curat praetor…

          • A la relecture de tout cela, on est dans « Damien ou la malédiction »….

            Ne soyez pas avocat vous seriez franchement mauvais, et si vous l’êtes déjà , changez de métier toutes affaires cessantes.

            Si vous passez devant un tribunal, vous aurez du mal à vous en sortir avec de tels angles droits argumentaires….

            A ce stade, on regrette les têtes bien faites et les argumentations claires.

            Hélas, vos écrits restent , l’on se fait ainsi une opinion (oui je sais vous n’en avez cure, et c’est bien là le fond du problème…)

            • OlivierSPb says:

              Euh, c’est pour moi ou @Damien?

            • Damien says:

              Je n’ai pas compris, il fallait argumenter sur quoi?
              Ensuite, ce n’est pas moi qui vais chercher des informations d’avant 2010 sur l’arbitrage pour servir de fondement à mes réflexions.
              Je n’ai jamais eu la prétention de vouloir être avocat. Mais si c’était le cas je suis objectivement plus proche que vous d’y arriver.

  33. Badtimes says:

    Une petite remarque sur le choix du locataire compte tenu de son profil et de sa solvabilité : depuis quarante ans le seul avec qui j’ai eu des problèmes (parti à la cloche de bois avec les clefs sans payer les 3 derniers loyers) était salarié à un bon niveau chez EDF et son salaire couvrait 4 fois le loyers.
    Comme le dit M. Bonnetouche à moins d’être au centre de Paris et toucher une clientèle spéciale, pour les autres secteurs il ne nous reste que le feeling. Et ce n’est vraiment pas ceux qui ont les meilleurs dossiers qui sont les plus corrects.
    Par contre la loi est très déséquilibrée en faveur du locataire : le jours du jugement où l’on m’a spécifié que je pouvais recuperer mon appartement on m’a spécifié qu’il fallait attendre encore un mois au cas où le locataire se manifeste et ai l’intention d’y revenir: il avait la priorité !!!! On marche sur la tête.curseur.

    • Damien says:

      D’une manière générale, les dispositions légales se sont renforcées en faveur des locataires sans tenir compte du rapport de force réel entre les parties. Mais que voulez-vous lorsque l’on gouverne avec le dogme selon lequel le propriétaire est la partie forte et le locataire la partie faible, on ne peut que marcher sur la tête.

      • ok, merci pour le copié collé du cours mal digéré…

        Vous avez d’autres scoop malhabiles comme cela ??

        Oui , plutôt qu’avocat c’est fort des halles que vous devriez viser, parce qu’enfoncer autant de portes ouvertes…..

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