Depuis quelques jours, les promoteurs immobiliers se mobilisent pour pérenniser et même renforcer le dispositif d’investissement locatif SCELLIER.
En effet, dans un contexte budgétaire visant la réduction des dépenses de l’état, la subvention accordée à l’investissement locatif neuf pourrait se voir appliquer un nouveau coup de rabot fiscal. Après une baisse de la réduction d’impôt de 10% à l’occasion de la loi de finance pour 2011, le dispositif fiscal semble encore trop coûteux et les arbitrages de BERCY devraient être annoncés vers la fin du mois d’Aout 2011.
Cela étant, les promoteurs s’insurgent déjà et les actions de lobbyings sont très fortes pour essayer de sauver un dispositif fiscal qui a sauvé tout un pan de l’activité immobilier pendant la crise.
Pour mémoire, il est important de se souvenir qu’en 2010, près des 2/3 des ventes de logements neufs ou été faites dans le cadre du dispositif SCELLIER. En 2011, les ventes du premier trimestre 2011 s’affichent en baisse de près de 35% par rapport au premier trimestre 2010.
Le marché de l’immobilier neuf ne se porte pas à merveille pour ce premier trimestre 2011, et ce n’est pas cette nouvelle incertitude sur la pérennité du SCELLIER que va régler les choses.
Après 20 ans de subvention, faut il encore aider le secteur de l’immobilier neuf ?
Mais au delà du maintien ou non du SCELLIER pour sauver l’activité des promoteurs immobiliers, la question de fonds est vraiment de s’interroger sur l’utilité même de toutes ces lois fiscales sur l’immobilier neuf.
En effet, depuis plus de 20 ans maintenant, les différents gouvernements proposent tous leur loi fiscale en faveur de l’immobilier neuf : Méhaignerie, Périssol, Besson, De Robien, Borloo, Scellier… Depuis plus de 20 ans, l’état français subventionne le marché de l’immobilier neuf avec aujourd’hui, des conséquences négatives:
- Les promoteurs proposent des biens toujours plus chers. Sous couvert d’une subvention de l’état, les prix s’envolent.
- Les primo-accédants non plus les moyens de se loger. Les investisseurs représentent la grande majorité des acquéreurs dans l’immobilier neuf et les particuliers ne peuvent plus acheter cet immobilier neuf pour se loger.
- Les loyers subissent une pression à la hausse afin de garantir un rendement minimum au propriétaire.
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Il est vrai que le secteur de l’immobilier et surtout de la construction est un secteur important pour la croissance économique française et pour l’emploi, mais la hausse des prix induite n’est elle pas davantage négative encore pour la croissance ?
L’arrêt du SCELLIER pourrait permettre de dégonfler la bulle immobilière.
L’arrêt des subventions sur l’investissement immobilier locatif aurait très certainement pour conséquence la baisse des prix de l’immobilier neuf et par répercussion de l’immobilier ancien. En effet, les prix de l’immobilier dans l’ancien sont dépendants des prix du neuf par effet de concurrence et de comparaison.
La suppression du dispositif fiscal SCELLIER aurait pour conséquence immédiate de faire baisser la pression foncière excessive et parfois injustifiée. En effet, moins de construction aurait pour conséquence de moindre besoin de terrains à bâtir et pourrait permettre, via une baisse de la demande de terrains, de faire baisser les prix.
Par effet de ricochet, ce sont les prix de l’immobilier « ancien » qui pourraient baisser et la bulle immobilière en France pourrait se dégonfler. En effet, les prix de l’immobilier ancien sont bâtis en fonction de deux éléments :
- Le prix du foncier (terrain à bâtir)
- La prix de construction dans le neuf auquel il faut ajouter un taux de vétusté en fonction de l’évolution des normes de construction, de confort, d’isolation …
Ainsi, une baisse du prix du foncier et une pression sur le coût de construction aurait pour conséquence de faire baisser les prix de l’immobilier.
Cette réflexion semble pleinement s’inscrire dans l’analyse de Christine LAGARDE qui a annoncé réfléchir sur la mise en place d’une taxe sur les terrains afin de faciliter la fluidité du marché, augmenter l’offre de foncier et réduire les prix. (cf dernier article : Plus value et terrain à bâtir : une réforme pour faciliter la fluidité du marché ?
Les dispositifs fiscaux SCELLIER et autres, sont synonymes de spéculation et forment les fondations de la bulle immobilière.
Enfin, on peut aujourd’hui s’interroger sur les motivations qui poussent les investisseurs à acquérir un bien immobilier neuf dans le cadre de la loi scellier (cf article Bulle ou pas bulle immobilière : L’investissement doit avant tout répondre à des objectifs simples. :
- Le rendement locatif est au plus bas. Le prix de l’immobilier est tellement élevé, et malgré des loyers devenus à la limite du supportable pour les locataires, que le rendement locatif est médiocre et à peine supérieur au livret A.
- Les perspectives de plus values sont particulièrement faible et les plus values pourraient bien se transformer en moins value.
Bref, le dispositif fiscal SCELLIER a engagé de nombreux investisseurs vers un impasse financière et les promoteurs, sont couvert d’une subvention de l’état et d’un pseudo manque structurel de logement, on profité de la crédulité des investisseurs néophytes.
