Ce matin en faisant ma revue de presse quotidienne, je suis tombé sur une « publicité » pour un investissement SCELLIER.
Le slogan : « VOTRE T2 pour 50€ par mois avec 0€ d’apport »
Remboursement prêt : 700€
Loyer : -400€
Economie d’impôt -250
= Solde (Epargne) : 50€ par mois.
Cette publicité, très alléchante, est mensongère. En effet, le cabinet de défiscalisation en question propose l’acquisition d’un bien de 115 000€, financé par un crédit de 4.20% sur 20 ans.
Pour comprendre, nous allons détailler le schéma d’investissement proposé :
– 1- Investir dans un bien de 115 000€ avec un loyer (estimé mais non contractuel) de 400€ (Avant charges d’entretien, dificulté locative, et impôt foncier), nous donne un rendement brut de 4.17% par an (soit à peine plus qu’un rendement garanti sur un placement financier sans risque.
Le rendement retraité des charges courantes tombe à 3.33% avec une hypothèse de 20% de charges par an. (Vous me direz que c’est toujours mieux que le livret A, mais bien trop insuffisant pour un placement à risque).
2- L’investisseur réalise une économie d’impôt lié à la défiscalisation SCELLIER de 28750€ étaléee sur 9 ans (soit 250€ par mois pendant 9 ans). mais les revenus générés par l’investissement augment ses revenus fonciers et donc son impôt.
Selon la Tranche marginale d’imposition de l’investisseur l’économie d’impôt réelle n’est surement pas de 250€, elle est de 250€-le surplus d’impôt généré par les revenus fonciers dégagés. Sur 20 ans, l’économie d’impôt est de 83€ par mois (et non plus de 250€)
3- L’investisseur s’engage à rembourser un crédit de 700€ pendant 20 ans. Cela risque d’augmenter sensiblement l’effort d’épargne de l’investisseur lorsque la réduction d’impôt sera terminée : après 9 ans, l’effort d’épargne mensuel sera de 300€ (+ coût fiscal de l’opération lié au revenus fonciers imposables).
Conclusion : Sur 20 ans, notre investisseur aura :
– Remboursement crédit = 700€
– Loyer = 400€ *0.80 = 320
– Economie fiscale = 83€
= Effort d’épargne mensuel : 297€ / 20 ans, pour devenir propriétaire d’un patrimoine de 115 000€ (+ plus value – moins value ).
Le taux de rendement de l’opération est de 4.47% maximum.
Je vous laisse le soin de conclure sur la pertinence d’un tel investissement compte tenu :
– De l’état du marché locatif neuf actuel (surtout dans la région proposé « centre ouest de la france)
Leblogpatrimoine analyse du marché immobilier locatif neuf
– Du potentiel de moins value sur ce genre d’investissement.
(prochainement pourquoi les prix vont baisser)
– Des rendements actuellement proposés sur des produits à faible risque actuellement (https://www.leblogpatrimoine.com/2009/06/assurance-vie-de-nouveaux-supports.html)
(https://www.leblogpatrimoine.com/2009/03/les-obligations-privees-une.html)
Bonne lecture
LBP
PS : Ne vous laissez pas berner par une belle économie d’impôt, le principal n’est il pas de valoriser son patrimoine !!!!
