Alors que les taux des crédits immobiliers sont au plus bas historique, il est opportun de s’interroger sur les possibilités pour profiter de ces taux bas pour optimiser la valorisation de son patrimoine.

La stratégie patrimoniale qui a pour objectif de s’endetter à l’aide d’un taux de crédit faible, puis de réaliser, avec cet emprunt, un investissement dont le rendement sera supérieur est nommé l’effet de levier du crédit.

Pour profiter de cet effet de levier l’investissement immobilier est la seule possibilité envisageable pour les particulier : L’investissement immobilier peut être envisagée en direct ou par le biais de Société Civile de Placement dans l’Immobilier (SCPI).

Qu’est ce qu’une SCPI

L’achat de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) constitue une alternative complémentaire originale et intéressante pour investir dans ce placement fétiche des épargnants et des investisseurs qu’est l’immobilier.
Les SCPI sont une des formes de placement collectif dans l’immobilier, à l’instar de ce que proposent les Sicav et Fonds Communs de Placement dans le domaine des valeurs mobilières. Les SCPI acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d’entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales.
Les avantages de cette formule de placement sont nombreux : mutualisation des risques, revenus, meilleure liquidité, absence de souci de gestion, transparence d’informations… Ils expliquent le succès rencontré par les SCPI depuis plus de 30 ans, auprès de 500 000 Associés.
Ce succès a entraîné l’émergence d’une typologie des SCPI en fonction de leur spécialisation de gestion et/ou en réponse à l’objectif patrimonial des investisseurs. C’est ainsi que l’on distingue les SCPI dites « classiques », privilégiant le rendement, des SCPI spécialisées (de valorisation, fiscales…).

L’acquisition de SCPI à Crédit
Nous allons aujourd’hui, nous intéresser à l’acquisition de SCPI à crédit pour profiter d’un effet de levier.

Comme vous l’aurez certainement constaté dans notre offre de SCPI, les rendements actuels des SCPI est attrayant. En moyenne, le rendement des SCPI est de 5.73% pour 2008, puis 6,05% pour 2009 (Revenu + Valorisation de la part).

Le rendement 2009 servi par les SCPI est dans la lignée des rendements enregistrés depuis 1988 par ces produits financiers représentant des parts de biens immobiliers, d’où l’expression qui leur est consacrée de « pierre papier ». Sur vingt-deux ans (1988 à 2009) les SCPI ont délivré un rendement moyen annuel allant de 5% (en 1994) à un peu plus de 8% (en 1999).

Ainsi, considérant un revenu moyen de 5%, et un crédit immobilier au taux de 3,38% sur 15 ans,  la différence entre le rendement des SCPI et le niveau des taux d’intérêt actuel nous laisse espérer un effet de levier important.
Nous allons reprendre un exemple chiffré afin de mieux comprendre le mécanisme.
1- Mise en place d’un crédit de 100 000€ sur 15 ans au taux de 3,38%, soit 3,50% assurances comprises.
Les mensualités sont de 714€ par mois pendant 180 mois. Au total, l’investisseur remboursera 714€*180=128578€ dont 100000€ de capital et 28578€ d’intérêt déductibles des revenus fonciers.
En terme de trésorerie, l’investisseur devra débourser 714€ par mois.
2- Acquisition de part de SCPI pour 100 000€ au rendement moyen de 5%

Le revenu moyen sera de 416,67€ par mois. Le revenu distribué par la SCPI est net de frais et de toutes charges de location.

En terme de trésorerie, l’investisseur recevra 416,67€ par mois.

3- Paiement de l’impôt sur le revenu relatif à l’investissement.
L’investissement génère un revenu imposable au titre de l’impôt sur le revenu déduction faites des charges d’intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition des parts.
+ Revenu foncier imposable :                      416,67€
– intérêt déductible : 28578€ /180 mois = 158,78€ (Par volonté de simplifier l’explication, le montant des intérêts déductibles est ici calculé de manière forfaitaire. )
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Revenu net foncier imposable :           257,89€ par mois.
Selon la tranche d’impôt de l’investisseur, ce revenu foncier va générer une imposition supplémentaire. (par hypothèse, nous prendrons 20% de Tranche marginale).
L’investissement généra 51,58€ d’impôt supplémentaires par mois et 31,72€ de CSG/CRDS


L’investisseur devra débourser 83,30€ par mois d’impôt supplémentaire.



4- CONCLUSION : la trésorerie nette sera donc de 416,67-714-83,30 = – 380€.

L’investisseur réalisera un effort d’épargne de 380€ par mois pendant 15 ans pour acquérir 100000€ de parts de SCPI. (Dont la valeur pourrait progresser pendant les 15 années de financement).
Pour déterminer l’intérêt réel d’un tel investissement, il convient donc de le comparer à un investissement du même effort d’épargne ( 380€) sur un produit financier comparable sans faire de crédit.

Ainsi, pour obtenir une rentabilité comparable, il faut que le produit financier soit rémunéré au taux de 4.81% net d’impôt : Si l’investisseur épargne 400€ sur un produit financier rémunéré au taux de 4.81% par an pendant 15 ans, il obtiendra un capital de 100 000€ dans 15 ans.

Deux remarques doivent être apportées :

  1. Les parts de SCPI peuvent être revalorisé pendant la période de 15 ans.
  2. Au terme des 15 ans, l’investisseur en SCPI est propriétaire d’un patrimoine lui générant un revenu de 5%. Le complément de retraite n’est pas anodin.
Nous appelons ce taux « le taux de rendement interne« .  Ce taux de rendement doit être considérer comme le rendement minimum d’un investissement présentant un niveau de risque équivalent à l’investissement en part de SCPI.

 

Ainsi, l’effet de levier du crédit permet de réaliser une opération fort intéressante lorsque l’on compare l’investissement à crédit dans des parts de SCPI et par exemple, l’investissement dans le fonds Euros d’un contrat d’assurance vie (dont les rendement futurs sont amenés à diminuer de manière conséquente).

Pour autant, vous l’aurez compris, l’impôt sur le revenu est une donnée dont le rôle est essentiel pour optimiser l’acquisition de SCPI à crédit.

L’acquisition de SCPI à crédit pourrait donc s’avérer être une bonne idée pour qui, avec un horizon de placement à long terme, voudrait préparer sa retraite et profiter de l’effet de levier du crédit.

Dans ce contexte d’investissement dans des SCPI nouvellement créée, capables de saisir toutes les opportunités d’investissements générées par la crise, je vous propose la SCPI PFO2 de Périal : la crise fait naître des opportunités d’investissements .. Saisissons les !!!

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