Assurance vie et gestion de patrimoine

SCPI : Pourquoi la valorisation se rapproche de plus en plus souvent de la valeur de réalisation et s’éloigne de la valeur de reconstitution ?

Lorsque l’on évoque la question de la valeur des parts de SCPI, les experts annoncent plusieurs chiffres et valeurs : La valeur de réalisation ; la valeur de reconstitution et la valeur de retrait ou encore le prix de souscription.

Essayons de comprendre les différences entre ces valeurs.



 

Définition de la valeur de réalisation d’une part de SCPI.

La valeur de réalisation d’une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale de ses immeubles, telle qu’elle résulte de leur expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société telle que les liquidités (article L. 214-78, alinéa 5 du code monétaire et financier).

Valeur de réalisation, c’est la valeur, au jour de l’expertise, du patrimoine immobilier et des liquidités détenu par la SCPI

 

Définition de la valeur de reconstitution d’une part de SCPI.

La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits d’enregistrement, frais de notaire, frais d’agence, frais de recherche et de prospection des capitaux).

Il s’agit du prix que devrait apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l’identique à une date donnée, généralement à la clôture de l’exercice comptable.

 

Valeur de reconstitution = valeur de réalisation + Frais nécessaire à la reconstitution du patrimoine (Frais d’acte, frais de notaire, …)



 

Le prix de souscription de la part de SCPI

Prix total acquitté par les souscripteurs d’une SCPI. Ce prix de souscription comprend la commission de souscription (= droit d’entrée reversé à la société de gestion et au commercial / conseiller distributeur de la part de SCPI).

Les commissions de souscription sont souvent proche de 10% (non négociables en théorie, même si quelques sociétés trouvent des artifices pour contourner cette difficultés: «Négocier les frais des SCPI sera-t-il bientôt possible ?»). Les commissions de souscription ne sont en théorie pas négociables pour assurer un principe d’égalité entre les associés qui deviennent associé au même moment, le prix de souscription des parts de SCPI est le même pour tous.

Enfin, la réglementation oblige à fixer le prix de souscription des parts de SCPI à -+10% autour de la valeur de de reconstitution de la part de SCPI. En d’autres mots, le gestionnaire de la SCPI peut librement fixer la valeur (=prix de souscription) de la part de SCPI dans une fourchette allant de -10% à +10% par rapport à la valeur de reconstitution.

La fixation du prix de souscription des parts de SCPI relève de la stratégie commerciale du gestionnaire de la SCPI :

  • Une valeur de part de SCPI éloignée de la valeur de reconstitution (= proche des +10% par rapport à la valeur de reconstitution) sera une solution pour limiter la collecte en dégradant le taux de rendement financier de la SCPI ;
  • Une valeur de part de SCPI proche des -10% par rapport à la valeur de reconstitution, sera une solution pour attirer la collecte et les nouveaux épargnants en affichant un taux de rendement supérieur au rendement réel des actifs. C’est une solution pour proposer un prix de souscription proche de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, mais dans un contexte de taux très bas, cela à pour conséquence d’accélérer la dilution des anciens associés qui ont du payer la valeur de reconstitution pour obtenir le rendement actuel de la SCPI. 

La recherche de l’équité entre les associés nouveaux et anciens voudrait que le prix de souscription soit proche de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI. 

 

Prix de souscription = Valeur de reconstitution -+ 10% = Valeur de réalisation + Frais d’acquisition, droit d’enregistrement et de collecte de capitaux -+ 10%

 

 

Définition de la valeur de retrait d’une part de SCPI

Concerne les SCPI à capital variable : la valeur de retrait est le prix perçu par l’associé qui souhaite se retirer de la SCPI. L’associé qui se retire, partiellement ou en totalité, est remboursé sur la base d’une valeur de retrait égale au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxe.

 

 

Pourquoi le prix de souscription des parts de SCPI à tendance à être dans la fourchette basse et à se rapprocher de la valeur de réalisation ?

Pourquoi le prix de souscription des parts de SCPI ne sont elles pas proche de la valeur de reconstitution, valeur garante de l’égalité de traitement entre les nouveaux associés et les anciens associés ? 

Prix de souscription = valeur de reconstitution = valeur neutre de l’intérêt des nouveaux associés et anciens associés 

Prix de souscription > valeur de reconstitution = protection des associés anciens au détriment des nouveaux associés 

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Prix de souscription < valeur de reconstitution = Avantage des nouveaux associés au détriment des associés anciens.

 

Certains vous expliqueront une valorisation volontairement prudente des parts de SCPI dans un contexte de bulle spéculative et d’une probable future baisse des prix de l’immobilier d’entreprise.

Vous le savez, la question des risques autour de la valeur des parts de SCPI est un sujet que nous traitons régulièrement ici. Entre hausse des taux d’intérêt, et accélération de l’obsolescence immobilière (notamment pour l’immobilier de bureaux), la valeur de réalisation des parts de SCPI pourrait subir une pression à la baisse non négligeable dans les prochaines années.

Pourtant, ces sociétés de gestion qui se targuent d’une grande prudence, sont les mêmes qui affichent, mois après mois, années après années, des collectes records (et qui s’en vantent) alors même que la véritable prudence serait de réduire la collecte en se fixant un niveau maximum de souscription (cf « article dilutif.. ») .

La véritable prudence ne serait elle pas à rechercher dans une valorisation prudente et une collecte contrôlée pour réduire l’effet dilutif et la dégradation du rendement futur de la SCPI dans un contexte de prix de l’immobilier d’entreprise trop élevés ? 

En effet, afficher un valorisation prudente des parts, c’est surtout attirer la collecte et prendre les risques d’une dilution toujours plus négatives pour les anciens associés (cf »

 

 

Toujours est-il que certaines SCPI assument (et revendiquent) cette apparente contradiction.

Et si la réponse se trouvait dans la nature du modèle économique des gestionnaires de SCPI ? Un gestionnaire de SCPI a pour mission de gérer le développement de la SCPI (réception des capitaux investisseurs, recherche de biens immobiliers, gestion locative, …).

Au final, puisque la rémunération du gestionnaire de SCPI dépend des commissions de souscription (donc liée à l’importance de la collecte) et des frais de gestion annuelle (donc liée l’importance des encours à gérer), la société de gestion à tout intérêt à gérer une SCPI de taille importante qui collecte beaucoup.

C’est la raison pour laquelle l’alignement des intérêts n’est pas toujours parfait entre une société de gestion qui a intérêt à collecter massivement pour augmenter ses commissions et un associé épargnant qui a intérêt à une maîtrise de la collecte, notamment lorsque le sous-jacent est présenté comme en situation de bulle spéculative tel que c’est le cas actuellement.

Faut il croire qu’afficher un prix de souscription raisonnable (c’est à dire inférieur à la valeur de reconstitution) n’est pas le signe d’une grande prudence mais d’un appétit non raisonnable pour la collecte ?

Est ce bien prudent dans un contexte ou l’immobilier d’entreprise semble survalorisé ? Ne serait il au contraire prudent de limiter la collecte afin de pérenniser les rendements futurs ? 

 

Et surtout lorsque le gestionnaire souhaite faire vendre ses SCPI à une compagnie d’assurance-vie

En réalité, et nous venons de le démontrer, le modèle actuel des sociétés de gestion les encourage à collecter toujours plus faisant fi des risques de dilution dans anciens associés ou même de la pérennité à long terme de la SCPI en cas de baisse de la valeur des parts.

Il est alors intéressant de savoir qu’une part très importante de la collecte est actuellement réalisée par les compagnies d’assurance vie et autres institutionnels. Aujourd’hui, les compagnies d’assurance vie investissent en parts de SCPI pour les proposer à leurs clients, soit directement sous forme d’unité de compte, soit indirectement via le fonds euros des contrats d’assurance vie. Les sommes sont colossales (Je ne suis d’ailleurs pas sans m’inquiéter pour tous les petits épargnants qui ont acheté un produit garanti en remplacement du fonds euros et qui vont perdre 30% de leur capital – Attention, au défaut de conseil !).

La compagnie d’assurance vie a alors un problème majeur lorsqu’elle investit en parts de SCPI : Dans son bilan, elle doit inscrire la valeur de réalisation des parts de SCPI et non le prix de souscription payé lors de l’acquisition. .

Ainsi, plus le prix de souscription des parts de SCPI sera proche de la valeur de réalisation, plus la compagnie d’assurance vie sera contente…. C’est alors que certains gestionnaires de SCPI pourrait avoir la tentation de faire plaisir à leurs gros clients en affichant un prix de souscription dans la fourchette basse (avec un max de -10% par rapport à la valeur de reconstitution) pour s’approcher au maximum de la valeur de réalisation chère aux compagnies d’assurance vie. 

ps : la liquidité des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie est souvent exprimé en valeur de réalisation et non en valeur de reconstitution. 

 

 

 



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12 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    vous soulevez un vrai problème structurellement les intérêts des souscripteurs et des vendeurs sont antagonistes.
    et la fuite organisée des fonds en euros vers des souscriptions via l’assurance vie n’arrange pas le choses .De même les records de vente dans l’immobilier classique sont largement alimentés par la sortie de fonds en euros et par des taux anormalement bas par décision politique aussi .Le paradoxe ou pas c’est que le candidat de l’Elite à la présidentielle entend matraquer l’immobilier en le laissant comme seul socle de l’ISF alors ? duplicité?incohérence?

  2. Si je comprends bien à capital investi égal, mieux vaut créer avec ses amis et sa famille une ou plusieurs « petites » SCI à capital fixe, que d’acheter des parts de grosses SCPI à capital variable…: moins de frais de gestion (surtout si chacun a des compétences complémentaires pour ce projet), moins de conflits d’intérêts…

  3. Polaris says:

    Guillaume,

    Les éclaircissements que vous apportez sur les notions de valeurs de réalisation et de reconstitution sont les bienvenues. Peut-être aurait-il été également utile de donner les définitions des valeurs vénales et comptables (qui ne sont pas mises aussi clairement en avant dans les rapports de gestion, c’est un tort à mon sens, notamment vis-à-vis de la notion très importante de réserve de plus-value), et surtout ne pas oublier de préciser que la fixation légale du prix d’acquisition à la valeur de reconstitution +/-10% n’est valable que pour les SCPI à capital variable: pour les SCPI à capital fixe, c’est un pur jeu d’offre et de demande, et ça permet parfois (rarement) de faire des affaires intéressantes.

    Pour le reste, vous prétendez que le prix de souscription se rapprocherait de la valeur de réalisation: je ne suis pas d’accord avec vous, en tout cas pas de manière générale. D’où tenez-vous les chiffres sur lesquelles vous basez cette assertion ? Je tiens à jour sur un tableau Excel le suivi d’un soixantaine de SCPI (avec une quarantaine de critères et d’indicateurs pour chacune). La moyenne arithmétique du prix de la part de ces 60 SCPI rapportée à leur valeur de reconstitution est de -3.1%, alors que la moyenne arithmétique du prix de la part rapportée à leur valeur de réalisation est de +13.1%. On voit donc que, bien que le prix de souscription soit effectivement en moyenne légèrement inférieur à la valeur « neutre » de reconstitution (avec l’effet de dilution que vous avez fort bien expliqué), il reste – en moyenne – très supérieur à la valeur de réalisation. Votre assertion selon laquelle, de manière générale, le prix de souscription se rapprocherait de la valeur de réalisation, ne me semble donc factuellement pas justifiée. D’autant plus que mes statistiques se basent essentiellement sur les chiffres de l’année des rapports 2016; avec les fortes revalorisations de prix observées depuis le début de l’année (et ce n’est que le début, il semble que plusieurs sociétés de gestion aient enfin décidée de mettre le holà sur les souscriptions massives), la moyenne va selon moi se rapprocher un peu plus de la valeur de reconstitution.

    Une analyse un peu plus fine:
    – en moyenne, le rapport (prix de souscription) / (valeur de reconstitution) est nettement plus élevé pour les SCPI à K fixe que pour celles à K variable
    – la fourchette du ratio (prix / reco) est très large: pour les SCPI à K fixe, elle va de -24% (Accès Valeur Pierre) à +12% (Le Patrimoine Foncier). Pour les SCPI à K variable, cela va, de -8% (PFO) à +5% (Effimo).
    – Enfin, on peut trouver des corrélation intéressantes entre ce ratio et certaines sociétés de gestion: ainsi, les SCPI gérées par La Française (pour ne pas la citer) on tendance à avoir presque toutes un ratio très négatif, indicateur d’une stratégie dilutive pour les associés historiques (et, bizarre, elles sont très souvent distribuées en assurance vie et donc massivement souscrites par des assureurs: votre analyse sur ce point paraît donc pertinente), alors qu’au contraire, les SCPI gérées par Sofidy (bien que majoritairement à K variable) et Foncia (presque toutes à K fixe celles-ci) auraient plutôt un ratio très positif (et, re-bizarrement, ces deux sociétés sont plutôt reconnues pour leur gestion avisée sur le long terme).

    Dernier point: vous écrivez « […] une valorisation volontairement prudente des parts de SCPI dans un contexte de bulle spéculative et d’une probable future baisse des prix de l’immobilier d’entreprise. ». Oui, si les taux remontent fortement, les prix de l’immobilier d’entreprise – et donc la valeur de retrait des parts de SCPI – baisseront; vous avez déjà très clairement expliqué le mécanisme. Vous « oubliez » juste de signaler que… ce sera exactement la même chose pour l’immobilier locatif d’habitation, dont le prix a encore plus augmenté ces 15 dernières années que l’immobilier commercial (je ne vous en veux pas, tout le monde a sa « marotte » 😉 ). De toute manière, quand on investi dans de l’immobilier commercial ou locatif, c’est pour 20 ans minimum et pour se constituer une « rente »: dès lors, seul le rendement espéré compte réellement, la valeur vénale n’a que peu d’importance, elle demeure dans une large mesure aléatoire (et à la rigueur, pour ceux qui sont assujettis à l’ISF, une baisse de la valeur de l’immobilier qui les ramènerait en-dessous de la barre fatidique des 1 300 000 euros de patrimoine à loyers quasi-constants serait plutôt une bénédiction…).

    • Merci Polaris pour ce commentaire très intéressant.

      Loin de moi l’idée de généraliser le propos et d’affirmer que toutes les SCPI utilisent la décote par rapport à la valeur de reconstitution pour « booster » la collecte. Je crois simplement utile de préciser ces quelques notions fondamentales pour aider chacun à comprendre ce qu’il fait et l’aider à sélectionner les SCPI.

      « surtout ne pas oublier de préciser que la fixation légale du prix d’acquisition à la valeur de reconstitution +/-10% n’est valable que pour les SCPI à capital variable: pour les SCPI à capital fixe, c’est un pur jeu d’offre et de demande, et ça permet parfois (rarement) de faire des affaires intéressantes. » ==> Lors d’une augmentation de capital d’une SCPI à capital fixe, le prix de souscription de la part fixé par le gestionnaire pour cette augmentation de capital est concerné par la fourchette -+10% p/ au prix de reconstitution. A chaque augmentation de capital, cela permet de revaloriser la valeur de la part.

      « vous prétendez que le prix de souscription se rapprocherait de la valeur de réalisation: je ne suis pas d’accord avec vous, en tout cas pas de manière générale » ==> Oui, je suis d’accord. Je ne veux pas généraliser, juste pointer le discours commercial de certain qui revendiquent cette sous-évaluation comme un critère de prudence alors qu’il s’agit en réalité de booster la collecte.

      Je tiens à jour sur un tableau Excel le suivi d’un soixantaine de SCPI (avec une quarantaine de critères et d’indicateurs pour chacune). ==> Ouahh ! Bravo quel travail ! Seriez vous disposé à partager votre tableau avec les lecteurs ?

      « La moyenne arithmétique du prix de la part de ces 60 SCPI rapportée à leur valeur de reconstitution est de -3.1%, alors que la moyenne arithmétique du prix de la part rapportée à leur valeur de réalisation est de +13.1%. On voit donc que, bien que le prix de souscription soit effectivement en moyenne légèrement inférieur à la valeur « neutre » de reconstitution » ==> Merci pour ce travail. Il ne s’agit en aucun cas de généraliser vous avez raison de rappeler les bonnes pratiques moyennes du marché. Questions complémentaires : Par hasard, ne constatez vous pas que les plus fortes décotes par rapport à la valeur de reconstitution concernent les SCPI qui collecte massivement ? et notamment en Assurance vie.

      Il serait intéressant que vous nous donniez la liste des 5/10 SCPI dont la décote est la plus forte. Pour mémoire, les plus fortes collecte 2016 :

      – Primovie (489 millions d’euros) ;
      – Accimo Pierre (449 Millions d’euros);
      – Rivoli Avenir Patrimoine (378 Millions d’Euros) ;
      – Edissimo (346 Millions d’euros) ;
      – Corum (329 Millions d’euros) ;
      – Primopierre (324 Millions d’euros) ;
      – Pfo2 (257 Millions d’euros) ;
      – Immorente (250 Millions d’euros) ;
      – Epargne foncière (234 Millions d’euros) ;
      – Actipierre Europe (196 Millions d’euros) ;

      « les SCPI gérées par La Française (pour ne pas la citer) on tendance à avoir presque toutes un ratio très négatif, indicateur d’une stratégie dilutive pour les associés historiques (et, bizarre, elles sont très souvent distribuées en assurance vie et donc massivement souscrites par des assureurs: votre analyse sur ce point paraît donc pertinente), alors qu’au contraire, les SCPI gérées par Sofidy (bien que majoritairement à K variable) et Foncia (presque toutes à K fixe celles-ci) auraient plutôt un ratio très positif (et, re-bizarrement, ces deux sociétés sont plutôt reconnues pour leur gestion avisée sur le long terme). » ==> Voilà c’est ce que je voulais dire… sans rechercher à généraliser le propos car certains font très bien le job.

      « Vous « oubliez » juste de signaler que… ce sera exactement la même chose pour l’immobilier locatif d’habitation, dont le prix a encore plus augmenté ces 15 dernières années que l’immobilier commercial (je ne vous en veux pas, tout le monde a sa « marotte » ???? ) » ==> Oui, nous sommes d’accord, mais la sensibilité au taux d’intérêt est plus forte pour l’immobilier d’entreprise p/ à l’immobilier d’habitation (sauf paris).

      Encore merci pour la grande qualité de votre commentaire ! Votre analyse est très utile à tous les lecteurs silencieux.

    •  » La moyenne arithmétique du prix de la part de ces 60 SCPI rapportée à leur valeur de reconstitution est de -3.1%, alors que la moyenne arithmétique du prix de la part rapportée à leur valeur de réalisation est de +13.1%. » ==> il me vient cette idée. Pourriez vous calculer la moyenne pondérée par la collecte de cette information ?

  4. Merci Polaris pour cet excellent post,

    Je rajoute pour la Française que c’est avec l’insertion des scpis dans les contrats d’AV, le mythe de la grande prostituée, ou des grandes prostituées qui s’incarne.
    Il ne faut en tt cas, et par conséquent, pas y toucher en direct.
    En sous jacent dans le contrat, ce sera mitraille pour le combat de substitution des fonds euros, rien de plus….

  5. Fredy Gosse says:

    Dabord je renouvelle mes félicitations à Guillaume et à Polaris,néanmoins n’y a t il pas quelque chose qui vous choque dans la formation des prix des scpi?10% de commission pour un produit qui se vend tout seul…aujourd’hui;ou est la concurence ? vous me direz s’il y’a des acheteurs ,on est gentil on pourrait prendre 15% ( certains prennent 12% ,il me semble)
    moi j’appelle cela la politique de la terre brûlée mais bon « prend l’oseille et tire toi « a toujours été en application n’est ce pas car les affaires c’est l’argent des autres…pourtant ça fausse réellement et structurellement le prix du capital immobilier des détenteurs des parts;voila un vrai exemple de distorsion d’intérêt entre les acheteurs et le vendeurs. Un jour une victime finira par saisir une association de consommateurs qui fera une action de groupe pour entente sur le prix des commissions.
    second point moins visible et pourtant pas impossible .peut on avoir encore dans certains cas ,des montage style « Garantie Foncière » ;le premier et énorme scandale immobilier des années 70 ? faut il ou pas une réglementation interdisant 1/ les achats d’une scpi auprès de promoteurs , marchands de biens, assureurs ayant des liens financiers même indirects avec la scpi?
    2/ faut il interdire les éventuels coups de bonneteau scpi X du groupe X achetant immeubles du groupe Y et réciproquement …la simultanéité des opérations pouvant prêter à réflexion.c’est juste un questionnement ;mais le passé a montré que cela s’ est fait ….alors à moins que la morale ait brusquement touché le monde financier à l’opposé du monde politique , li serait bon qu’une réglementation soit établie pour gêner ce genre de pratiques et si elles ont disparue pour empêcher de les voir réapparaître
    qu’ en pensez vous?

    • Polaris says:

      Oui, les frais d’achat des SCPI sont élevés: généralement entre 8% et 10% (mais ça peut aller jusqu’à 12%). Mais c’est inhérent à tout achat immobilier… Pour se constituer un patrimoine, une SCPI doit acheter des immeubles. Et donc payer des droits de mutation et des « frais de notaire », comme n’importe qui. L’Etat et les collectivités locales ne font pas de cadeaux aux SCPI. Quand un particulier achète un logement, il paie entre 7 et 9% de droits de mutation et frais de notaire (c’est dégressif en fonction du prix du bien). Pour les petites surfaces genre parking ou cave, ça va vite jusqu’à 10% (et avant la loi ALUR, ça pouvait aller au-delà). Pour peu que vous passiez par l’intermédiaire d’une agence, ajouter 6 à 9% d’honoraires. Lorsque vous achetez un bien neuf type Pinel, les frais de commercialisation sont couramment de l’ordre de 10%. Bilan: les frais pour les particuliers sont souvent de l’ordre de 15%, voire plus. Bien supérieurs donc à ce que vous payez dans le cadre d’une SCPI et dans ce dernier cas, cela inclue également les honoraires de la Société de gestion qui va – normalement ! – déployer toute son expertise pour sélectionner les meilleurs investissements. Si vous disposez d’un capital suffisant, avez des connaissances technique spécifiques au secteur de l’immobilier et la patience d’écouter le bavardage insupportable des agents immobiliers, il est certain qu’en faisant tout vous-même vous allez optimiser les frais: inutile de passer par une SCPI. Mais l’avantage d’une SCPI, c’est également que c’est du « tout géré »: c’est un confort, et cela se paie en commissions (cela ne veut pas dire qu’il ne faille rien faire au préalable: sélectionner une SCPI parmi la centaine du marché, bref séparer le bon grain de l’ivraie, cela prend des centaines d’heures de travail approfondi et c’est absolument indispensable). Bref, tout cela pour dire que les frais d’achat des parts de SCPI sont certes élevés mais pas plus que pour l’immobilier en général – et peut-être même un peu moins, à prestations équivalentes -. La surtaxation des transactions immobilières en France est une autre problématique bien réelle, qui dépasse largement celle de l’investissement immobilier (elle a par exemple des répercussions importantes sur la mobilité professionnelle). Et c’est la raison pour laquelle un investissement immobilier doit être mûrement réfléchi: il est peu liquide et sa liquidité est extrêmement coûteuse, donc on investi pour 20 ans et si on s’est trompé, on va reste collé un bout de temps…

      Concernant le second point que vous abordez, à savoir la souscription par certaines SCPI de parts d’autres SCPI ou OPCI, il semble que ce soit effectivement une possibilité depuis un changement législatif intervenu depuis 2 ou 3 ans. Beaucoup s’y mettent, et pas forcément les moins bonnes (Immorente par exemple, bien qu’à titre accessoire). Sans avoir les moyens d’analyser en détail les conséquences, j’ai le même avis que vous sur la question: je ne trouve pas cela sain du tout.

      • Fredy Gosse says:

        Dans le passé j’avais vu scpi qui faisait construire et acheter en VFA des bâtiments par un promoteur;l’inconvénient c’est que promoteur et scpi c’étaient les mêmes personne physiques à la manoeuvre….m’en étant rendu compte tout de suite après l’acquisition de sparts ,j’avais menacé de saisir la justice pour faire une expertise sur l’opération en cours ou alors de me rembourser .vous savez quoi? on m’a remboursé….mais ça c’était avant bien entendu ;ça ne pourrait plus se passer aujourd’hui

  6. Fredy Gosse says:

    Pas de réponse?pas de suggestion ?jai du écrire des idioties desole

  7. @ Fredy

    Non, je suis ok avec vous.
    Le grand scandale de la garantie foncière pourrait se reproduire, les montages un peu trop consanguins aussi, mais attendez deux à trois ans et la mer se retirera : on verra ainsi certaines opérations peu orthodoxes.

    Vous pourrez alors vous constituer partie civile ou en appeler à une action de groupe via une association de consommateurs.

  8. Fredy Gosse says:

    Au cas particulier je n’ai rien perdu mais c’était grossier comme montage »…..maintenant soit seuls nos politiques sont des petits hommes verts soit ce. N’est pas le cas et vous avez raison de faire allusion à Churchill ????

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