Vous le savez et je vous l’annonce depuis quelques mois maintenant : 2013 est une année charnière pour l’immobilier d’habitation, les tensions sur le marché deviennent de plus en plus importantes et les prix pourraient bien s’ajuster à la baisse.

C’est dans ce contexte que je vais vous parler aujourd’hui de l’investissement en SCPI Déficit foncier. Il s’agit d’un investissement dans l’immobilier d’habitation de centre ville, avec travaux de réparation ou d’amélioration afin de mettre l’immeuble aux normes actuelles de construction.

Lorsque vous investissez dans une SCPI fiscale « Déficits fonciers », permettant au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit « déficits fonciers ». Le régime déficit foncier de droit commun permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers, et dans la limite de 10 700 euros, sur son revenu global, la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis, conformément aux articles 31 I-1° et 156 I-3° du Code général des Impôts.

 

« Investir dans l’immobilier » Découvrez la nouvelle version enrichie de notre bestseller ! Investir dans l’immobilier, LE livre qu’il faut avoir lu avant d’investir dans l’immobilier !
 
375 pages de conseils, de stratégies, d’analyses juridiques, économiques et fiscales pour vous aider à investir de manière rentable dans l’immobilier !
 

Découvrir le livre et les avis des lecteurs

La déduction des travaux engagés sur les autres revenus fonciers ou sur le revenu global.

Lorsque vous investissez dans une SCPI déficit foncier, vous vous portez indirectement propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sur lequel le gestionnaire de la SCPI engagera des travaux.

Le code général des impôts, dans son article 31, dispose que le propriétaire d’un immeuble peut déduire de ses revenus fonciers :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ;

Ces charges sont dites des « charges déductibles », c’est à dire que le revenu foncier du propriétaire sera réduit de ces dépenses.

L’imputation des charges déductibles sur les autres revenus fonciers.

Dans un premier temps, lors de la déclaration annuelles des revenus fonciers, le déficit foncier constaté sur un immeuble (ou sur un investissement SCPI déficit foncier) est imputable sur les autres revenus fonciers constatés dans l’année : l’investisseur immobilier peut compenser les revenus fonciers dégagés par un immeuble par les déficits générés par un autre.

La mise en œuvre de travaux déductibles permet de « gommer » tout ou partie des revenus fonciers de l’investisseur l’année de paiement des travaux uniquement.

 

L’imputation du déficit foncier sur les autres revenus imposables de l’investisseur.

Ensuite, dans la mesure ou les revenus fonciers pré-existants ne sont pas suffisants pour intégrer le déficit foncier, le contribuable peut imputer le solde de son déficit foncier :

  • Soit sur ces autres revenus (salaires, BIC, dividendes …) dans la limite de 10700€ ;
  • Soit sur les revenus fonciers des dix années suivantes lorsqu’il excédent 10700€ de déficit imputable sur le revenu global ;

 

 



Exemple :

Monsieur X achète un immeuble 100 000€ sur lequel il engage 30 000€ de travaux déductibles. Cet immeuble génère 10 000€ de revenu par an.

Monsieur X dispose de revenus fonciers sur d’autres immeubles à hauteur de 10 000€.

Ainsi, la première année, Monsieur X aura un revenu foncier négatif, c’est à dire un déficit foncier, à hauteur de – 10 000€. (10000€ (revenu déjà perçu par le propriétaire) + 10000€ (revenu de l’immeuble acquis) – 30000€ (travaux déductibles) = – 10000€ (déficit foncier).

En plus de gommer l’ensemble de ses revenus fonciers, l’investisseur pourra imputer 10 000€ de déficit foncier sur ses autres revenus.

L’acquisition de cet immeuble, et donc la mise en œuvre des travaux déductibles permet une réduction fiscale immédiate :

  • Dans un premier temps, les travaux déductibles viennent « supprimer » l’ensemble des revenus fonciers pré-existants
  • Ensuite, en cas de déficit foncier (charges déductibles > revenus fonciers), le déficit pourra être imputé sur les autres revenus de l’investisseur dans la limite de 10 700€. 

 

 

Est ce bon moment pour investir dans une SCPI déficit foncier basée sur l’immobilier d’habitation ?

Si vous suivez régulièrement nos publications, vous connaissez notre analyse sur les prix de l’immobilier et sur notre anticipation de baisse de prix.

  • Oui, nous considérons que les prix de l’immobilier sont trop élevés ;
  • Oui, nous considérons que les prix vont baisser ;
  • Oui, nous considérons que le rendement locatif dans l’immobilier n’est pas suffisant actuellement ;

Donc à priori, le moment n’est peut être pas venu pour investir

Mais nous considérons surtout que 2012-2015 pourrait bien être une période charnière, de basculement des prix. Une période pendant laquelle les vendeurs auront du mal à vendre, une période pendant laquelle il pourrait y avoir de belles opportunités pour l’investisseur initié et opportuniste.

Dans ce contexte, le process d’investissement des SCPI Déficit foncier peut présenter une opportunité et une adéquation par rapport à un marché en basculement. L’investissement dans la SCPI déficit foncier est réalisé dans les 18 mois à partir du début de la période de souscription.

Cela signifie que pendant cette période de 18 mois, les gérants de la SCPI pourront être opportunistes et saisir les opportunités d’un marché de l’immobilier malade. En ce sens, je considère qu’il peut y avoir une opportunité à investir dans une SCPI Déficit foncier créée en 2012 et dont l’investissement sera étalé jusqu’à la mi-2013.

De surcroît, l’investissement en SCPI déficit foncier sous entend un investissement dans de beaux immeubles situés dans les centre ville de métropole nationale. Il ne s’agit pas de construire de nouveaux logements dans des zones  non porteuses, mais bien d’investir dans le centre ville. Le risque de vacance locative et de dépréciation du patrimoine est plus faible.

 

 

 

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.
 

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques



Posez vos questions et obtenez nos réponses

13 Comments

  1. jean claude says:

    Guillaume ,
    Ne pensez vous pas qu’il serait plus opportun de faire la méme chose mais sans passer par une SCPI , ce qui aurait pour avantage d’avoir un investissement plus court , car 15 ans , excusez moi du peu , mais c’est trés long ! sans compter que le produit est chargé ! il me semble que un gestionnaire de pat pourrait monter une opération pour ses clients intéressés , cela serait beaucoup plus court pour
    la revente et surtout plus flexible , les SCPI etant des mammouth . l’inconvénient de ma proposition c’est la non repartition du risque , mais en fait quand on achéte de l’existant on sait ou l’on met les pieds . cordialement

    • Vous avez raison.

      Mais ça nécessite effectivement de l’huile de coude et de la compétence, comme spécifié par Guillaume.

      Investir dans la pierre en direct ne s’improvise pas.

      Vous avez également raison en écrivant:  » il ne faut pas que l’avantage fiscal termine dans la poche du gestionnaire au lieu de l’investisseur »

      Raison pour laquelle j’ai des à priori plutôt négatifs quand je vois toute forme de défiscalisation.

  2. Jean claude,

    Vous avez entièrement raison, un tel investissement en direct serait plus rentable, mais chacun son métier:

    – Un conseil en gestion de patrimoine indépendant n’est pas promoteur ;

    – Monter une opération : la valeur ajoutée d’une société de gestion spécialisée tel que le gestionnaire de SCPI est plus efficace et l’expérience permet d’éviter bien des erreurs.

    – 15 ans, c’est la durée moyenne de détention d’un bien immobilier locatif

    Sur le fonds vous n’avez pas tord, mais tout le monde n’a pas, ni la capacité financière, ni les compétences pour réussir ce genre d’investissement en direct. La SCPI est un produit qui permet de toucher ce marché sans avoir besoin d’y passer toutes les vacances, ni week end.

    Merci Jean claude de faire avancer la réflexion de tous.

  3. Bonjour,

    Votre article est pertinent et il me semble que le déficit foncier est le dernier moyen vraiment efficace pour qui veut réduire ses impôts à condition d’avoir des revenus fonciers;
    On voit d’ailleurs que si on suppose 55% de quota part de travaux et des revenus fonciers existants, même avec un TMI de seulement 30% , on arrive à 55%*(30%+15.5%)= 25% de réduction d’impôts soit le niveau du Scellier version 2010 !
    Les SCPI peuvent en effet être un bon choix dans ce cas, car pour faire la même chose en physique il faut déjà avoir beaucoup de revenus fonciers.

    La seule question est sur le timing. Je me faisais la même réflexion que vous sur le fait que la SCPI va acquérir jusqu’à mi-2013. Néanmoins, il me semble que ce type de SCPI est rare et que la seule ouverte à la souscription 2012 se base sur une augmentation de capital d’une 2011 et donc je suppose avec mutualisation du parc ..(mais pas des appels de fonds travaux ?)

  4. jean claude says:

    Reste comme d’hab les fondamentaux : en effet , il ne faut pas que l’avantage fiscal termine dans la poche du gestionnaire au lieu de l’investisseur . Or tous les produits collectifs sont trés chargés , que dis je déraisonnablement chargés . Par exemple , prenez les SCPI Malraux , toute la défisc se fait par les travaux , ayez la curiosité de regarder , si vous y arrivez , combien il y a de ponction . Le probléme est aussi de payer le juste prix , mais sur ce type d’offre , c’est opaque !

  5. je dois gommer 100 000 euros de revenus fonciers pour ma declaration IRPP 2013 ( je viens de vendre des batiments industriels ) .

    si j’ai bien compris , si je fais un achat en direct d’un appartement avec d’impotants travaux a faire avant la fin 2013 ( ce qui me semble difficile) .

    comme il est indiqué par un des intervenants de ce blog , la durée est longue et il y a beaucoup de frais d’entree et de gestion

    il me reste encore 10 jours pour envisager l’achat de parts de SCPI  » deficits fonciers  » . ne pensez vous pas qu ‘il est preferable de mutualiser le risque en prenant 5 ou 6 scpi differentes ?

    • jean claude says:

      Si le besoin est pour 1 année avec un revenu exceptionnel ,cela reléve de produit one shot court . Le déficit foncier est intéressant mais long , vous pouvez traiter la question avec un girardin logement social , vous mettez 80 000 € a l’année N , vous défiscaliser 100 000
      a l’année N+1 , vous economisez en 1 an 18% au moins ,
      vous n’imobilisez pas d’argent , et pour éviter les risques vous faites cela dans un rour de table ou la caisse des dépots est au capital , elle ne devrait pas faire faillite ! évidemment , c’est de la defisc , donc vous n’étes propriétaire d’aucun bien , mais avec les lois actuelles pour le mlocatif est ce un mal ?!

      • ma banque( BNP ) m’a proposé un girardin social a la reunion . le produit est parti tres vite . il y en a plus .

        si j’ai biien compris le girardin social permet de deficaliser toutes sortes de revenus en pure perte , en faite si donne 100 on peut soustraire 120 de son impot ?

  6. effectivement c’est un one shot car ayant vendu ce baiment , je n’aurai plus ces revenus conciers a compter du 30/10 /2013 .

    par contre si je soucris des scpi fiscales papier du type URBAN PREMIUM , Renovolys , grand paris premiere , je peux deduire 50 000 euros pour un ivestissement de 200 000 euros et attendre 15 ans pour connaitre l »etat et la valeur de revente ?

  7. Quand je vois les frais d’entrée (12%) et les frais de gestion (12%), je ne vois pas bien l’intérêt. En effet, sur 100 000 d’investissement et 40 000 de travaux, je paie 24 000 de frais pour avoir un crédit d’impôt de 18 000 (à 45%). Je me trompe?
    Merci

  8. En effet les frais d’entrée sont de 12% mais les frais de gestion ne sont pas imputables sur l’investissement, ils se déduisent de la rentabilité car n’oubliez pas que vous aurez des revenus fonciers à partir de la 3ème année. En déficit foncier, vous pouvez avoir jusqu’à 32% de réduction d’impôt du montant souscrit. Plus vous avez de revenus fonciers et une TMI élevée (au moins 30%), plus c’est efficace. Mais pour une réduction d’IR oneshot (de 1800 € à 30 000 € de réduction), il vaut mieux opter pour une SPCI Malraux.

  9. les scpi de déficit foncier sont une bonne solution pour investir dans l’ancien et défiscaliser.
    c’est plutot adapté pour les un IR>30% et des revenus fonciers inférieurs à 7000 €/an.

    l’avantage est aussi d’investir dans des immeubles avec des emplacements au top et refait entièrement à neuf.
    j’en parle dans dans cet article:
    http://mikeinvestissement.wordpress.com/2014/09/30/attention-limmobilier-ancien-est-plus-cher-que-le-neuf/

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.