L’investissement en SCPI attire de nombreux épargnants en mal de rendement sur le fonds euros de leur contrat d’assurance vie ou plus généralement sur leurs placements bancaires. Mais attention, l’investissement en SCPI, même s’il parait particulièrement attrayant, notamment au regard des rendements passés, n’est pas un investissement sans risque.

Comme en bourse, l’adage « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel » s’applique à l’investissement en SCPI et à l’immobilier d’entreprise.

Investir dans l’immobilier d’entreprise par l’intermédiaire des SCPI, ce n’est pas investir en fonction de l’évolution possible de l’immobilier d’un trimestre à l’autre, c’est investir pour 10 ans ou 15 ans. Investir en SCPI, c’est essayer d’anticiper l’évolution des prix et des loyers à long terme. L’exercice n’est pas simple, mais essayons.

Nous avons identifier 4 risques majeurs :

  • L’évolution des normes de construction et l’obsolescence énergétique ;
  • Le nomadisme en entreprise et la manière dont l’innovation et l’internet mobile révolutionnent les besoins d’espace de travail ;
  • L’absence de croissance économique et l’incapacité des entreprises locataires à accepter des hausses de loyers
  • La hausse des taux d’intérêt.

 

 

Les mutations structurelles du marché de l’immobilier d’entreprise pèsent sur la valorisation future des parts de SCPI.

Dès 2009, nous étions parmi les premiers à vous faire part des mutations structurelles du marché de l’immobilier d’entreprise et les risques que cela portait sur la valorisation future des parts de SCPI. A l’époque, on évoquait beaucoup l’impact de l’obsolescence énergétique des bâtiments sur le prix de l’immobilier d’entreprise.

L’accumulation de normes de construction au service d’une moindre consommation d’énergie ne serait-elle pas à l’origine d’un marché de l’immobilier à deux vitesses ? Quel sera l’évolution du prix d’un immeuble qui ne serait plus aux normes ? Les locataires accepteront ils encore longtemps d’installer leur entreprise dans des bureaux qui ne respecteront plus les standards ?

Aujourd’hui, cinq ans plus tard, nos questionnements de 2009 sont devenus des certitudes : Le verdissement de l’immobilier est au cœur de la valorisation future des actifs et des besoins des locataires. C’est la raison pour laquelle, dans notre article « SCPI : Les quatre ratios à connaitre avant d’investir.», nous vous faisions part de la nécessité pour une SCPI de posséder d’un stock important de provision pour gros travaux et pour remise aux normes.

 

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Depuis quelques mois, nous sommes préoccupés par les conséquences du nomadisme d’entreprise et plus généralement par l’évolution structurelle des modes de consommation des espaces de bureaux. L’innovation technologique, et notamment l’internet mobile avec l’avènement des tablettes entraîne une rupture dans les besoins des travailleurs. Plus besoin d’un bureau, votre bureau est dans votre poche.

Une étude récente (cf «SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir) estime que le taux moyen d’utilisation des bureaux en ile de France est compris entre 50% et 60%. Autrement dit, les bureaux serait libre la moitié de l’année en ile de France.

Dans une période économique dominée par l’absence de croissance et la recherche perpétuelle à réduire les coûts d’exploitation, la mutualisation dans les temps des espaces de travail et au final la réduction du nombre de bureaux présente un risque important pour le marché et pour la valorisation finale des SCPI.

 

 

Les facteurs financiers qui pourraient peser sur la valeur future de l’immobilier d’entreprise et des SCPI.

Mais au-delà des mutations structurelles d’un marché bouleversé par l’évolution des besoins des locataires et du changement profond de la société, le risque majeur pour l’immobilier d’entreprise reste la conjoncture économique morose (absence de croissance économique) et le risque de remontée des taux d’intérêt.

 

La valeur d’un immeuble locatif et notamment de l’immobilier d’entreprise est avant tout le fruit d’une approche mathématique et financière. La valeur d’un immeuble d’entreprise (et donc des parts de SCPI) dépend :

  • De la qualité des entreprises locataires et du niveau des loyers. de la capacité des entreprises locataires à dégager des bénéfices pour payer le loyer et accepter une augmentation du loyer dans le temps. Le prix de la construction et l’emplacement n’ont pas de valeur directe sauf à ce qu’ils soient reflétés dans le loyer).

Dans un environnement économique morose dominé par la déflation et la baisse des prix, les loyers pourront difficilement augmenter et devraient même continuer de baisser. Sans croissance économique, point de salut pour les loyers.
Les mutations structurelles présentées ci-dessus et leurs conséquences sur la demande de bureaux ont également un impact fort sur les loyers et leur évolution dans le temps.

La valorisation future de l’immobilier d’entreprise pourra difficilement s’expliquer par une hausse des loyers.

 

  • Du niveau général des taux d’intérêt. Les entreprises ont le plus souvent une approche financière de leur besoin d’être locataire ou propriétaire et raisonnent par actualisation des flux futurs pour déterminer la qualité et la valeur de leur patrimoine. Dans un environnement de taux en baisse, la valeur actuelle des flux futurs augmente et inversement en cas de taux d’intérêt en hausse.

En cas de hausse des taux d’intérêts, la valeur des immeubles connaitrait une très forte pression à la baisse.

 

Afin de vous présenter de manière plus simple, la nature des risques financiers qui pèsent sur l’immobilier d’entreprise, nous avons construit un simulateur vous permettant de calculer l’évolution des prix de l’immobilier en fonction de l’évolution des loyers et des taux d’intérêt.

 


Assurance vie et gestion de patrimoine

One Comment

  1. Patrick D says:

    Sympa le calculateur intégré, merci à Guillaume

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