Depuis la fin de l’année 2010 et même depuis le début de l’année 2011, les SCPI semblent être considérées par les médias, par les investisseurs comme le placement miracle : A écouter beaucoup d’investisseurs, les SCPI seraient le seul placement qui permette d’obtenir un rendement attrayant sans risque.
 

Prudence, prudence … la mariée est certes très belle, mais il ne s’agit pas de faire n’importe quoi !

Lorsque l’on regarde les rendements passés des SCPI on ne peut qu’être admiratif devant des rendements aussi réguliers et supérieurs à la moyenne de tous les autres placements disponibles.
 

AnnéeValeur
de part
VariationRendementPerformance
globale
cumulée
Variation
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1 000
1 058
1 119
1 165
1 171
1 157
980
836
711
595
567
637
660
688
723
760
786
832
890
951
903
1 001
1 056
1 049
5,32%
5,76%
5,77%
4,11%
0,52%
-1,16%
-15,32%
-14,71%
-14,92%
-16,37%
-4,64%
12,33%
3,60%
4,26%
5,16%
5,12%
3,42%
5,76%
7,03%
6,86%
-5,06%
5,21%
5,52%
-0,65%
7,08%
6,94%
6,69%
6,35%
6,01%
5,53%
4,93%
5,42%
5,67%
6,33%
7,57%
8,08%
7,72%
7,63%
7,68%
7,43%
6,91%
6,68%
6,38%
6,02%
5,74%
6,05%
5,63%
5,16%
1 000
1 127
1 267
1 400
1 491
1 557
1 395
1 266
1 148
1 033
1 063
1 280
1 425
1 595
1 799
2 025
2 235
2 513
2 850
3 217
3 238
3 603
4 005
4 185
12,40%
12,70%
12,46%
10,46%
6,53%
4,37%
-10,38%
-9,28%
-9,26%
-10,04%
2,93%
20,40%
11,32%
11,88%
12,84%
12,55%
10,33%
12,44%
13,41%
12,89%
0,67%
11,26%
11,15%
4,51%
Source : IEIF SCPI DataService©

 
Ces performances passées élogieuses attirent aujourd’hui beaucoup d’investisseurs mais également de société de gestion qui ont bien compris qu’elles pourraient gagner beaucoup d’argent avec ce produit financier. Ainsi, tous les jours, on apprend la création d’une nouvelle société de gestion qui crée sa propre SCPI.
Dans un environnement financier bouleversé, certaines sociétés de gestion semblent avoir trouvé la poule aux œufs d’or, mais attention, car la gestion d’un patrimoine immobilier est un métier et les clients pourraient sortir les grands perdants de cette course folle.

Le souscripteur de SCPI doit uniquement rechercher le rendement locatif, et non un potentiel de plus value.

On le constate, la souscription de parts de SCPI permet de bénéficier d’une part des rendements locatifs de l’immobilier d’entreprise et d’autres part de la revalorisation de ce dernier. Pourtant, il n’est aujourd’hui pas raisonnable de tabler sur une plus value importante lors de l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur doit être attiré par le rendement locatif proposé.
Historiquement, les rendements proposés par l’immobilier d’entreprise sont compris entre 8% et 12%. Une fois les frais de gestion payé, le revenu foncier distribué aux associés de la SCPI est compris entre 5% et 6%.
 

Revenu foncier – rémunération du travail de la société de gestion – impôt = Revenu net foncier distribué aux associés

 
Actuellement, la pression foncière et la concurrence entre les investisseurs a tendance à entraîner une baisse des rendement locatif de l’immobilier d’entreprise. Les rendements sont actuellement dans la fourchette basse des rendements historique (-+8% maximum) et le potentiel de hausse est plus fort que le potentiel de baisse.
La valeur de l’immobilier d’entreprise étant corrélé au niveau des rendements locatifs, une hausse des rendements locatifs aurait pour conséquence de baisser la valeur du patrimoine immobilier.
 
 

Prenons un exemple pour comprendre.

Imaginons un bien dont le rendement est de 10000€ par année. Le marché pour ce bien exigeant un rendement de 8% (+- la situation actuelle), la valeur de ce bien est de 125000€.
Demain, pour ce même bien, le rendement demandé pour le marché augmente à 10% (milieu de la fourchette historique), la valeur du bien baissera pour atteindre 100 000€.
==> Actuellement, en fourchette basse, les risques d’une dépréciation de l’immobilier sont plus forts que les risques d’une valorisation.
 
 

Une évolution structurelle du marché de l’immobilier d’entreprise : les nouvelles normes  environnementales.

Les nouvelles normes de construction s’impose dorénavant, et cela depuis le 01 Novembre 2011, à tous les permis de construire mais, et cela est nettement plus important également pour tous les bâtiments d’ores et déjà construit : les bâtiments devront faire l’objet d’une mise au norme entre 2012 et 2020.
Ces nouvelles normes de construction sont importantes et risques bien de bouleverser le marché de l’immobilier d’entreprise et le marché des SCPI.
En effet, les SCPI les plus anciennes détiennent leurs immeubles depuis de longue année, et même jusqu’à plus de 20 ans pour les SCPI les plus anciennes. La question de fonds : Qui va payer la mise aux normes ? est ce que les locataires de ces immeubles vont accepter d’occuper des logements obsolètes ?
La réponse est clair : les associés pourraient voir le rendement de leur SCPI se réduire comme peau de chagrin afin de réaliser ces travaux de mise aux  normes et les SCPI qui ne réaliseraient pas les travaux nécessaire devraient constater une baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier.
Pour approfondir cette notion, vous pouvez relire cet article : Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.
 

Conclusion.

Les opportunités d’investir dans les SCPI et dans l’immobilier d’entreprise existe toujours mais seuls les investisseurs prudents, attentifs et conscients que les performances passées ne préjugent pas des performances futures ne seront pas déçu par cet investissement.
Il est illusoire de voir d’investir dans les SCPI pour rechercher une plus value ou une alternative au rendement des fonds euros. Il s’agit bel et bien d’un placement dans l’immobilier d’entreprise dont les performances ne peuvent s’apprécier qu’à long terme.
Comme nous le présentions dans notre article « SCPI : Quelle SCPI choisir ? Commerces ? Bureaux ? Habitation ? …« , la sélectivité doit être aujourd’hui très important car les déconvenues pourraient être importante.
Le mode de souscription des parts de SCPI peut également être source de gains important. Je vous suggère à ce titre de consulter l’article suivant : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?
 
 
Article publié pour la première fois le 08 Novembre 2011, mais le contenu est aujourd’hui plus que jamais d’actualité.
 

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
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