Assurance vie et gestion de patrimoine

La croissance et la rareté

Dans un environnement à la fois récessif et incertain, l’immobilier d’entreprise continue d’offrir des performances loin d’être garanties par d’autres classes d’actifs. Ainsi, l’indice IPD France a atteint en 2011 une performance totale de 8,4 %, alors qu’au cours de la même période, la performance globale du CAC 40 affichait environ – 13 % et celle de la dette souveraine française était inférieure à 5 %. En 2012 et 2013, l’immobilier continuera d’offrir globalement un rendement locatif stable ainsi que des valeurs préservées.

Toutefois, au-delà d’indéniables caractéristiques structurelles l’immunisant partiellement et temporairement de la conjoncture, une partie de l’immobilier devrait nécessairement subir les effets d’une conjoncture dégradée. Dans cette perspective, un recadrage des stratégies d’investissement s’avère nécessaire.



Des caractéristiques temporairement immunisantes

La majeure partie de l’immobilier, et pas seulement les actifs prime, fait mieux que résister à la conjoncture, grâce notamment à des effets d’inertie et de décalage. En effet, des expertises au mieux trimestrielles, des cessions nécessitant plusieurs mois constituent finalement un amortisseur efficace à la volatilité des marchés financiers. La durée ferme des baux amortit également l’impact d’une récession. Ne pas payer son loyer est une extrémité en période de chute d’activité. Ceci explique notamment le très faible taux d’impayés observés dans le patrimoine de La Française REM, même en période de récession. De fait, loyers de marchés et loyers indexés ne suivent au jour le jour ni la conjoncture, ni l’inflation des prix, mais s’alignent avec retard sur la macroéconomie, ce qui permet d’afficher des performances décalées, et donc une forme de résistance.

 

 

L’immobilier est exposé à la conjoncture économique et financière

Pour autant, l’immobilier d’entreprise repose indéniablement sur un sous-jacent économique aujourd’hui malmené : le bureau est principalement tiré par les créations d’emplois, au point mort ; le commerce repose sur la consommation des ménages, atone ; l’hôtellerie sur l’activité touristique, volatile ; l’habitation sur les revenus des ménages, en stagnation, etc.

Par ailleurs, l’immobilier n’est pas à l’abri de la pression fiscale accrue pesant sur les détenteurs de patrimoine.

En vertu de ces multiples corrélations, et malgré une indéniable capacité de résistance, une partie de l’immobilier n’est pas complètement épargnée par les aléas de son environnement économique.

 

 



Une stratégie d’investissement pertinente doit combiner convictions sectorielles et sélectivité

Dans ce contexte, une stratégie avisée d’investissement sélectif devra impérativement reposer sur l’un et/ou l’autre des principes suivants : la croissance et la rareté.

Étonnamment, faute de croissance générale, certains sous segments immobiliers demeurent en effet tirés par une dynamique spécifique.

C’est le cas, par exemple, des immeubles de bureaux neufs ou restructurés, aux normes environnementales, qui remplacent progressivement les immeubles obsolètes. On peut citer également l’hôtellerie, tirée par la hausse tendancielle de la clientèle étrangère en France.

La dynamique des locaux PME-PMI, également dans une logique de renouvellement du parc, des data-centers, des bâtiments liés au secteur de la santé, est indéniable. A contrario, la valeur des bureaux dans le QCA, des commerces prime, du viticole haut de gamme est fondée sur leur relative et durable rareté.

En période de gros temps économique, c’est en respectant dans une stratégie patrimoniale l’un ou l’autre de ces principes que seront préservés tant les revenus locatifs que la valeur des actifs.

 

 

La surperformance des immeubles « verts », enfin validée

Véritable serpent de mer du secteur immobilier depuis la définition de nouvelles normes énergétiques et environnementales, la
surperformance théorique des immeubles « verts » constitue le fil rouge de la stratégie d’investissement de nombreux investisseurs
et propriétaires d’actifs.

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois d’Octobre 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier ou votre renégociation :

Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux

Pour autant, si les mécanismes de la « valeur verte » sont connus, sa concrétisation demeurait une interrogation, faute d’un historique de performance. Aujourd’hui, tant les données d’IPD que la performance des fonds verts existants, viennent empiriquement confirmer la surperformance des immeubles s’inscrivant dans une démarche environnementale.

 

Une performance globale supérieure à celle de l’immobilier moyen

D’un point de vue général, tout d’abord, il ressort, d’après l’indice IPD de l’immobilier vert France, que la performance des immeubles verts a atteint en 2011 un rendement global (rendement locatif + gain en capital) de 7,4 % contre 6,3 % pour les immeubles non verts de classe similaire. Cette surperformance s’est même accélérée par rapport à 2010. De même, la performance sur un an glissant de l’OPCI LFP Immo SR se montait à 8,18 % au 2e trimestre 2012.

 

Des immeubles qui se valorisent dans un marché stable

Cette surperformance du rendement global des immeubles verts provient principalement du rendement en capital. La décomposition de l’indice IPD montre en effet un rendement en capital de 3,1 % pour les immeubles verts contre 0,1 % pour les immeubles non verts haut de gamme. Le taux de rendement ressort à 5,9 % pour les immeubles verts contre 6,5 % pour les immeubles non verts, traduisant la préférence des investisseurs pour ces actifs.

De même, dans le portefeuille d’actifs de l’OPCI LFP Immo SR, quasiment tous les actifs ont vu leur valeur augmenter au cours de la dernière année, sous l’effet notamment d’une compression de leur taux de rendement par les experts.

 

Des immeubles qui se louent mieux et plus vite

L’autre levier de création de valeur repose sur le remplissage des immeubles, qui s’avère deux fois plus rapide sur les immeubles verts. Par ailleurs, dans l’indice IPD, les valeurs locatives de marché constatées par les experts ont augmenté de 0,5 % pour les immeubles verts alors que celles des immeubles non verts haut de gamme ont baissé de 0,2 %.

 

Un contexte de marché favorable

Enfin, dans un contexte de gel de la construction, les immeubles neufs et restructurés, qui respectent pour la plupart les normes environnementales et permettent une rationalisation de l’occupation et des économies de charges, sont très recherchés : leur part dans la demande placée s’élève désormais à 70 % contre moins de 50 % un an auparavant.

 

 

 

Vous souhaitez recevoir la documentation des SCPI que nous avons sélectionnés :

Merci de compléter ce formulaire :

 

[contact-form-7 404 "Not Found"]



Ces autres articles devraient vous intéresser :


3 Comments

  1. Bonjour Guillaume,

    je suis tout nouveau sur ton blog et j’ai besoin de quels éclaircissements.

    Qu’est ce que l’indice IPD ? Qu’appelles tu l’immobilier vert ?

    Tu dis que ce type d’immeuble surperforme grâce à une augmentation de la valeur en capital. Tout cela se mesure à la vente, car valoriser un capital (un immeuble par exemple) tant qu’il n’est pas vendu, c’est difficile.

    Y a t il beaucoup d’achat revente de ces bâtiments ? Quel recul avons nous ?

    Avec quel support conseilles tu d’investir dans ces bâtiments « verts » ?

    Merci d’éclairer ma lanterne !

    Julien

  2. guerbeur says:

    Bonjour

    J’ai l’intention d’acheter des scpi à crédit afin de déduire les ntérets d’emprunt des revens fonciers perçus. Est ce possible si oui quel est le régimed’imposition à retenir ? J pense que c’est le régime reel ( déclaration 2044 ) Pouvez vous m’apporter plus de précision Merci

  3. aikido4100 says:

    est il possible de creer une scif en incluant ma residence principale meme si je n’ai pas fini de payer le credit ou dois je le regler avant ou avez vous une solution

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*