La valeur des parts de SCPI en forte hausse depuis le début 2015.

C’est la valse de la hausse de la valeur des parts de SCPI depuis le début de l’année 2015 et plus particulièrement depuis quelques semaines :

  • +4.90% en 2015 pour PFO2 sur l’ensemble de l’année 2015, dont +3.80% au 12/10/2015 ;
  • + 2.22% pour Effimo 1 au 15/09/2015 ;
  • +6.92% pour Rivoli Avenir Patrimoine au 01/07/2015 ;
  • +1.56% pour Immorente au 17/09/2015 ;
  • +1.50% pour Corum conviction ;
  • +4.45% pour Edissimo au 01/07/2015 ;
  • +4.04% pour ActiPierre Europe ;
  • +15.38% pour Elysée Pierre au 01/09/2015 ;
  • +1.99% pour Epargne Foncière au 01/01/2015 ;

Rien ne semble pouvoir arrêter la valeur des SCPI, plus que jamais, considérée par les épargnants comme le placement parfait depuis plus de 10 ans. Sur les 10 dernières années, le Taux de Rendement Interne de l’investissement en SCPI ressort à 8.20%. Rendement élevé, revalorisation de la valeur des parts… L’investissement en SCPI, l’investissement miracle ? 
Les SCPI, portées par le marché de l’immobilier de bureaux particulièrement porteur, ont affiché un rendement défiant toutes concurrence. Les revalorisation annoncées au cours de l’année 2015 devrait contribuer à faire de ce placement un idéal des années précédentes.
TRI placement 10 ans
 
Nous l’écrivions Mars 2014, mais l’investissement en SCPI semble bien être le placement anti-crise par excellence (cf « L’immobilier d’entreprise, un investissement qui résiste à la crise (pour l’instant).« ).
Attention, tout de même aux analyses trop rapides en ce qui concerne les performances à venir. Oui, l’investissement en SCPI s’est avéré particulièrement rentable depuis 10 ans(voir 15 ans), mais n’oubliez pas que les performances passées ne présument pas des performances futures. Les moteurs de la rentabilité passée sont maintenant éteints, il ne faut plus espérer une performance attrayante dans les années prochaines. 
 

La valeur des parts de SCPI augmente grâce (à cause ?!) de la baisse des taux d’intérêt…

Le marché de l’immobilier d’entreprise est très dépendant du niveau général des taux d’intérêt. La connexion entre prix de construction et valeur de l’immobilier d’entreprise n’est pas totale.
La valeur d’un bien immobilier d’entreprise est avant tout une question de « taux de rendement » et de niveau des loyers. Ce sont là les deux moteurs de valorisation d’un immeuble d’entreprise et plus particulièrement d’un immeuble de bureaux.
Puisque la valeur de l’immobilier de bureaux est le fruit d’une valorisation mathématique basée sur l’actualisation des flux futurs (Méthode de valorisation proche de Gordon Shapiro – cf « Quel lien entre baisse des taux d’intérêt et hausse des actions, de l’immobilier ?), la baisse violente des taux d’intérêt depuis 2014 se répercute naturellement sur la valeur actuelle des immeubles et donc des SCPI.
Plus les taux d’intérêt baissent, plus la valeur des immeubles de bureaux augmentent, et plus les parts de SCPI voient leur valorisation atteindre des sommets. C’est mathématique. Mais attention, ce qui vaut dans un sens, est également valable dans l’autre : En cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur des parts de SCPI baisserait dans les mêmes proportions que la hausse passée. 
L’incroyable valorisation de parts de SCPI n’est pas le fait d’une amélioration des loyers (c’est même le contraire, les loyers réel baissent) mais seulement d’une baisse considérable des taux d’intérêt.
La valeur des parts de SCPI est de plus en plus déconnectée des valeurs fondamentales protectrices à long terme pour l’épargnant.
Doit on commencer à parler de bulle ? 
 
taux de rendement SCPI et valeur immobilier entreprise
évolution prime de risque SCPI
 
 

Les loyers sous pression des nouveaux modes de consommation de l’immobilier mais le loyer d’affichage reste élevé grâce aux mesures d’accompagnement.

Les loyers à la peine, des mesures d’accompagnement toujours très élevées…

Les perpétuelles revalorisations de la valeur des parts de SCPI est probablement l’arbre qui cache une réalité plus complexe. Derrière des valorisations toujours plus élevées, les loyers baissent et peinent à se reprendre malgré une croissance française un peu plus favorable. Les mesures d’accompagnement atteignent des niveaux toujours plus élevés.
Au second trimestre 2015, les loyers « prime » continuent de baisser d’environ 1% et les mesures d’accompagnement pourraient atteindre 22% par rapport au loyer facial sur la durée ferme du bail.
 

Les mesures d’accompagnement permettent de » cacher » la réalité de la baisse des loyers.

Quelle la réalité d’un loyer de marché lorsque près de 22% de ce loyers est consenti au locataire au travers différentes mesures ? En affichant et communiquant sur des niveaux de loyers erronés (car 22% de ce loyer est rétrocédé au locataire sous forme de « mesures d’accompagnement »), les acteurs de la place ne font ils pas de la publicité mensongère et n’assurent t’ils pas des valorisation excessives ? 
Les mesures d’accompagnement, ce sont les mesures qui accompagnent l’arrivée d’un nouveau locataire. Il s’agit, par exemple, des franchises de loyers, des travaux, des loyers progressifs. Derrière le loyer affiché dans les statistiques, les mesures d’accompagnement constituent une sorte de rétrocession au profit du locataire.
Pour un loyer de 100, le locataire reçoit 22% d’avantages divers et variés. Quel est le loyer réel ? 78 ou 100. Les statistiques officielles sont établies autour du loyer facial et ne font pas suffisamment ressortir les mesures d’accompagnement (car le résultat d’une négociation souvent sous-seing privé entre le locataire et le propriétaire des locaux). Cela est de nature à fausser le marché et remet en cause la qualité des informations permettant une juste appréciation des fondamentaux. 
Ces mesures d’accompagnement peuvent être transformées en « taux d’accompagnement », c’est à dire le poids des mesures d’accompagnement par rapport au loyer facial sur la durée ferme du bail. 
Dans son rapport sur les perspectives immobilières publié en Juin dernier, la Française AM relévait que « Les loyers ont poursuivi leur repli, à la fois sur le segment des produits « prime » et sur celui des biens plus secondaires, même si ces derniers souffrent de manière plus marquée. Dans le même temps, les mesures d’accompagnement augmentent encore, après la pause observée en toute fin d’année 2014. Elles amputent désormais de 22 % les revenus locatifs et ont particulièrement progressé dans Paris. »
 
 

Les nouveaux modes de consommation de l’espace de travail et les normes de consommation énergétique pèsent sur le niveau des loyers.

Comme nous l’écrivions dans cet article « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ?« , l’immobilier d’entreprise subit de nombreuse évolutions structurelles.
Les enjeux de long terme dépassent la simple conséquence d’une conjoncture dégradée. Les locataires deviennent plus exigeants vis à vis des normes de consommation énergétique et les nouvelles manières d’utiliser les espaces de travail (cf « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« ) ont tendance à modifier en profondeur les besoins en immobilier d’entreprise et notamment les bureaux.
La lame de fond de l’immobilier collaboratif, du développement du travail indépendant (freelance) devraient avoir un impact non négligeable sur l’immobilier de bureaux de demain, tant sur la quantité d’espace de travail nécessaire (En île de France, une étude récente estime que les espace de travail ne sont occupés que 50% de l’année), que sur leur qualité.
 
 

Au final, les SCPI se valorisent toujours plus malgré des loyers en baisse structurelle …

En deux mots, pour faire la synthèse de l’analyse :
Les parts de SCPI continuent d’augmenter grâce à la baisse importante des taux d’intérêt. Sauf à considérer que les taux d’intérêt peuvent encore baisser, il semble aujourd’hui difficile d’imaginer une prochaine hausse des valorisations des parts de SCPI ;
Les loyers réels baissent fortement mais l’importance de la baisse est cachée aux investisseurs grâce aux mesures d’accompagnement qui atteignent des niveaux toujours plus élevés ;
La révolution numérique, l’immobilier collaboratif modifient en profondeur nos besoins d’immobilier d’entreprise. 
 

La déconnexion entre valorisation des immeubles et la réalité du marché semble croissante. Peut on parler de bulle spéculative sur les SCPI ?

Pour aller plus loin :
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