Depuis quelques mois, toutes les sociétés de gestion ou presque annoncent le lancement d’une nouvelle SCPI. Un lancement qui s’inscrit naturellement dans la perspective d’un nouveau cycle immobilier qui se dessine.
De nouvelles SCPI qui devraient naturellement afficher des performances attrayantes à court terme. À moyen et long terme, c’est nettement moins certain.
Celui qui considère qu’un bon investissement se fait toujours à l’achat, comprendra qu’il est une bonne idée d’investir dans une nouvelle SCPI. La vie immobilière est une question de cycle.
Tout porte à penser que nous sommes en train d’ouvrir un nouveau cycle :
- Le marché de l’immobilier d’entreprise vient de subir une crise historique sur fond de hausse des taux d’intérêt et de rupture des usages lié au télétravail notamment. ;
- Les prix des bureaux affichent des baisses autour de -15% à -20% partout dans le monde ; alors que les taux d’intérêt long terme semblent stabilisés.
- La résilience de la croissance économique se confirme ;
Bref, il est peut-être opportun d’investir à nouveau dans l’immobilier d’entreprise. Rien de nouveau sous le soleil. Nous vous en parlions déjà à la fin de l’année 2021 dans cet article « SCPI : Et si c’était vraiment le bon moment d’investir ?« .
Il ne faut pas être un grand génie pour comprendre l’opportunité pour une société de gestion de créer une nouvelle SCPI.
Les sociétés de gestion et ceux qui vendent les SCPI doivent collecter de l’argent frais pour se rémunérer. Ils doivent attirer des épargnants et de l’épargne.
En créant de nouvelles SCPI, ils devraient pouvoir surfer sur de bons rendements à court terme. Les premiers investissements réalisés au meilleur moment devraient leur permettre d’afficher des performances très intéressantes.
De bonnes performances qui devraient leur permettre d’attirer toujours plus d’épargne au fur et à mesure que le cycle immobilier se reprendra. C’est bien connu, les épargnants sont attirés par les performances.
Ces SCPI vont donc attirer toute la collecte d’argent frais. Au fur et à mesure de l’avancée dans le nouveau cycle immobilier, les investissements réalisés par ces « nouvelles » SCPI seront moins exceptionnels. Les excellents rendements des premières années vont donc baisser pour se normaliser au fur et à mesure de l’avancée dans le cycle immobilier et au gré de la collecte.
Aujourd’hui, c’est le bon moment pour investir dans l’immobilier d’entreprise. Mais qu’en sera-t-il dans 5 ou 10 ans ? Ce ne sera peut-être plus le bon moment, pourtant c’est dans 5 ou 10 ans que votre « nouvelle » SCPI collectera le plus d’argent frais et devra investir toujours plus dans l’immobilier d’entreprise (même si ce n’est plus le bon moment).
À long terme, les excellents premiers investissements réalisés par la SCPI seront noyés par la masse d’investissement « moyens » qui seront réalisés à l’avenir. Les rendements vont alors devenir moins exceptionnels avec le temps.
Dans 15 ou 20 ans, nous vivrons une nouvelle crise de l’immobilier d’entreprise. C’est la vie du cycle.
Votre nouvelle SCPI, devenue vieille, affichera un rendement très moyen. Son rendement sera la moyenne des investissements réalisés ces 15 dernières années, bon ou mauvais moment pour investir, votre SCPI devra acheter de l’immobilier d’entreprise.
Dans 15 ou 20 ans, les épargnants voudront profiter de la crise et saisir l’opportunité d’un nouveau cycle immobilier pour épargner dans de nouvelles SCPI. Les vieilles SCPI seront alors abandonnées. Elles ne collecteront plus, elles vivront la crise de liquidité que les vieilles SCPI d’aujourd’hui subissent.
Bref, vous resterez « collé » avec vos nouvelles SCPI devenues vieilles.
Aujourd’hui, les vieilles SCPI s’enfoncent dans une crise de liquidité.
Au-delà de la crise de l’immobilier d’entreprise qui affecte le sous-jacent immobilier, les vieilles SCPI subissent une crise de liquidité. Les épargnants veulent se vendre leurs parts de SCPI. Plus personne ne veut en acheter.
Les gestionnaires sont alors pris dans un étau : Faut-il brader le patrimoine pour assurer la liquidité des associés ou baisser le prix des parts de manière volontairement exagérée, décourager les rachats, encourager les nouveaux épargnants à investir en redevenant compétitif face aux nouvelles SCPI.
Si les taux long terme ne baissent pas rapidement, je crois que nous nous dirigeons vers la seconde solution.
Dans cette hypothèse, la crise de liquidité des vieilles parts de SCPI s’aggravera… et la baisse du prix de ces vieilles SCPI ne fait que commencer.
Quant aux nouvelles SCPI, vous devrez réussir à les vendre dans quelques années lorsque le cycle immobilier sera à son paroxysme.
Les SCPI sont un placement qui doit être arbitré dans le temps. Pour réussir votre investissement, vous devrez y investir au début du nouveau cycle immobilier et les revendre avant la fin du cycle.
Bon courage.
