Comment investir en SCPI en 2016 ? A crédit ou progressivement au fil de l’eau ?

Depuis quelques mois, je vous mets en garde contre l’investissement en SCPI et essaie de vous faire part de mes doutes sur le niveau particulièrement élevé des valorisations. Mes doutes et interrogations reposent sur deux points forts :

– La financiarisation forte de la valorisation des SCPI et la dépendance toujours plus forte au niveau très faible des taux d’intérêt ; La valeur des SCPI est maintenue à des niveaux stratosphérique grâce aux taux d’intérêt très faibles et une éventuelle hausse des taux aurait des conséquences très négatives sur la valeur des SCPI. C’est une analyse que nous avons depuis longtemps maintenant, mais force est de constater que les taux restent bas et pourraient même le rester pour de très nombreuses années encore (C’est la raison pour laquelle nous avons rédigé cet article « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ? » dont les conclusions peuvent partiellement être appliquées aux SCPI).

– La modification structurelle de la manière de consommer et d’utiliser l’immobilier d’entreprise. Entre révolution numérique, digitalisation des relations et nomadisme d’entreprise, il est certain que la demande de locaux d’entreprises est profondément remodelée. Par exemple, une récente étude fait état d’un taux d’occupation des postes de travail de seulement 50% en île de France. (cf »Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ? et « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« )

 
Ces deux points d’analyse sont essentiels et devront être intégrés par l’investisseur. Dans l’hypothèse ou cette analyse s’avérerait pertinente et vérifiée, c’est la valeur à terme des SCPI qui pourrait être remis en cause. Pour autant, après avoir bien intégré ces éléments, la question est de déterminer la meilleure manière d’investir en SCPI en 2016 ? Oui, il existe des risques, mais ces risques ne constituent ils pas également des opportunités ? et si ces risques ne se matérialisent pas ?
Dans un monde ou tous les actifs sont trop chers et dépendant du niveau général des taux d’intérêt, l’investissement en SCPI ne supporte pas un risque supplémentaire. Le risque de taux est un risque partagé par l’ensemble des actifs (obligation, immobilier ou action, …).
 
 

Comment réussir l’investissement en SCPI en 2016 ? Faut il toujours faire un investissement à crédit ou préférer un investissement progressif au fil de l’eau ?

Intuitivement, si le risque principal identifié repose sur la valeur à terme des SCPI, l’investissement à crédit est à proscrire au profit de l’investissement progressif au fil de l’eau.
En effet, investir en SCPI à crédit, c’est profiter d’un effet de levier (différence entre le coût du crédit et le rendement net de l’épargne) particulièrement avantageux, mais c’est également investir aujourd’hui dans un placement immobilier dont la valeur va fluctuer dans le temps :

–  En cas de hausse de la valeur des SCPI à l’avenir, il est urgent d’investir à crédit : Vous achetez aujourd’hui massivement un actif dont vous savez  espérez que la valeur sera supérieure à l’avenir !

– En cas de baisse de la valeur des SCPI à l’avenir, il est urgent d’attendre, de ne pas investir massivement et de préférer l’investissement progressif au fil de l’eau. Investir au fil de l’eau, c’est investir régulièrement (un fois pas année) et de manière répétée. Au lieu d’investir 100 000€ à crédit, n’est il pas préférable d’investit 10 000€ par année pendant 10 ans.

Quel rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?

Afin de déterminer la meilleure solution, je vous propose d’utiliser notre simulateur d’investissement en SCPI à crédit.
Dans notre exemple, nous considérons l’investissement de 100 000€ en SCPI à crédit. L’investisseur est imposable à l’impôt sur le revenu dans une tranche marginale de 30%.
Il souscrit un crédit pour financer ses SCPI sur 15 ans au taux de 1.80% (cf »SCPI à crédit : Quel meilleur taux de crédit immobilier ?« ).
 

 

 
Au final, cet investissement permet à l’investisseur de bénéficier d’un Taux de Rendement Interne de 3.54% (ce qui est moins que le TRI d’un investissement immobilier en loi Pinel réalisé avec les mêmes hypothèses : « Investir en loi PINEL en 2016 pour profiter des taux de crédit immobilier au plus bas ?« ).
Ce chiffre est obtenu avec les hypothèses suivantes :

– Stabilité des prix des SCPI pendant 20 ans ;

– Stabilité les loyers des SCPI pendant 20 ans.

 
 

 
 
Considérant des hypothèses plus prudentes et notamment envisageant une baisse des prix de la valeur des SCPI de -1% par année pendant 20 ans, le TRI devient tout de suite moins favorable à 2.24%. Rien d’exceptionnel ! L’intérêt de l’investissement en SCPI à crédit n’est vraiment pas avéré !

 
 

Quel rendement espérer pour l’investissement en SCPI au fil de l’eau ?

Reprenons nos simulations pour le même investisseur à la tranche marginale à 30% qui réalise un investissement en SCPI progressivement au fil de l’eau. Afin de comparer des choses comparables, on considère que cet investisseur consacre à cet investissement le même effort d’épargne qu’il aurait dû consacrer pour son investissement à crédit.
Investir à crédit, c’est percevoir des revenus, mais aussi payer un impôt sur le revenu après déduction des intérêts d’emprunt et rembourser le crédit. Au final, la trésorerie sera négative pendant toute la durée du remboursement du crédit immobilier. C’est le montant de cette trésorerie négative (= effort d’épargne) que notre investisseur utilisera pour investir en SCPI au fil de l’eau.
 
Voici le tableau de synthèse (je n’ai pas fait de simulateur, mais pourrais le faire si vous le souhaitez, il vous suffit de le demander dans les commentaires) :
 

 
 
Comme vous pouvez le constater, le TRI ressort à 3.28% contre seulement 3.54% pour l’investissement en SCPI à crédit avec des hypothèses identiques (absence de revalorisation des loyers et de la valeur des parts de SCPI). Cette meilleure rentabilité de l’investissement au fil de l’eau s’explique par la fiscalité. En investissant à crédit, le montant des intérêts d’emprunt étant très faibles, les revenus fonciers imposables à 45.50% ponctionne fortement la trésorerie de l’investisseur.
En considérant une hypothèse prudente identique à la précédente situation (baisse de la valeur des parts de -1% / an pendant 20 ans), l’investissement au fil de l’eau est toujours préférable avec un TRI à 2.58% (contre 2.24% pour l’investissement à crédit).
 
 

Conclusion : Investissement en SCPI à crédit ou progressivement au fil de l’eau ?

Dans un contexte de doute sur l’évolution future de la valeur des parts de SCPI, l’investissement au fil de l’eau semble préférable et source d’une meilleure rentabilité globale par rapport à l’investissement à crédit (même si la différence est faible)
L’investissement en SCPI à crédit trouve néanmoins sa justification pour l’épargnant qui anticipe une hausse significative de la valeur des parts de SCPI. Vous l’aurez compris, ce n’est pas mon scénario privilégié.