Dans une récente analyse publiée sur la site de la Banque de France sous le titre « Télétravail et immobilier d’entreprise« , les économistes Antonin Bergeaud, Jean-Benoît Eymeoud, Thomas Garcia et Dorian Henricot expliquent que :
En France, le marché de l’immobilier d’entreprise commence à s’ajuster à l’essor du télétravail et son impact sur l’immobilier de bureaux est déjà visible.
Dans les départements plus exposés au télétravail, la crise Covid-19 a entraîné une hausse des taux de vacance et une baisse de la construction et des prix.
Les indicateurs de long terme suggèrent que les marchés anticipent une utilisation durable du télétravail.
Télétravail et immobilier d’entreprise
Le télétravail s’inscrit dans la durée. L’après Covid-19 intègre le télétravail comme une nouvelle norme de travail.
C’est une conviction que nous partageons avec vous depuis longtemps et cela bien avant la crise du Covid. Depuis longtemps, nous portons une regard particulièrement prudent sur les SCPI de bureaux tant la révolution numérique tend à modifier l’usage des bureaux, et donc leur valeur future.
Cette évolution du marché de l’immobilier de bureaux, nous vous l’expliquons depuis très longtemps. Des 2014, nous vous sensibilisions à la question du nomadisme d’entreprise dans cet article par exemple : « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« .
Dès les premiers jours du confinement de mars 2020, nous vous alertions sur ce tsunami qui allait bouleverser le marché avec cet article important « Le télétravail, un tsunami qui va bouleverser l’immobilier de bureaux et l’investissement en SCPI ?«
Aujourd’hui, plus de 8 ans après nos premières analyses et 2 années après le premier confinement, il ne fait plus aucun doute que le télétravail est inscrit pour durer. Les prédictions sont devenues réalité. Le télétravail devient incontournable pour tous. Plus personne n’envisage un retour au bureau comme avant la crise du Covid.
Bien évidemment, personne n’envisage sérieusement un télétravail 5 jours par semaine qui serait destructeur de cette fiction sociale qu’est l’entreprise ; En revanche 1, 2 ou 3 jours par semaine semble être un rythme bénéfique pour tous, tant pour la productivité des entreprises que pour un meilleur équilibre des salariés.
L’expérience du confinement et du télétravail est également à l’origine d’une prise de conscience générale quant à la localisation du siège de l’entreprise. Les salariés, eux, ont la réponse : Ils veulent donner la priorité à la qualité de vie et ne veulent plus subir la qualité de vie dégradée imposée dans les grandes métropoles.
La grande démission (cf. « « La grande démission », la nouvelle rupture qui oblige le capitalisme à s’adapter« ) en cours est en train de profondément modifier la donne : Dans ces périodes de manque de main d’œuvre qualifiée, pour attirer les salariés, les entreprises vont devoir s’adapter aux souhaits des salariés, et probablement envisager d’ouvrir des bureaux, là ou les salariés ont envie de vivre.
Ce ne sont plus les salariés qui se déplacent pour se rapprocher de l’entreprise, mais l’entreprise qui va devoir se rapprocher des salariés comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier : Vers une grande délocalisation des entreprises vers la province ?« .
Toutes ces modifications sont structurantes pour le marché immobilier, et donc pour l’investissement en SCPI :
- Pour l’immobilier d’habitation avec des mouvements démographiques puissants au départ de Paris et de l’île de France au profit des villes moyennes à la qualité de vie enviable (Cf. « Immobilier : Ces villes moyennes à fort potentiel dans lesquelles investir !« ) ;
- Pour l’immobilier de bureaux avec une moindre demande de bureaux dans les régions et villes à forte intensité de télétravail puis dans un second temps, une nouvelle dynamique dans les villes moyennes qui voient arriver ces salariés en quête d’une meilleure qualité de vie.
- Pour l’immobilier commercial dont la dynamique est historiquement liée à la dynamique du marché immobilier d’habitation.
Ces évolutions structurelles sont fondamentales pour l’avenir des SCPI.
Revenons à cette étude de la Banque de France qui analyse les premières conséquences de l’adoption du télétravail sur l’immobilier de bureaux.
Extrait :
« L’essor spectaculaire du télétravail constitue probablement l’un des principaux effets durables de la pandémie de Covid-19 sur l’organisation du travail. Contraints par les circonstances, employeurs et salariés ont dû adopter de nouveaux modes de travail à distance afin de limiter les interactions physiques durant les phases aiguës de la crise sanitaire. Cette expérience a conduit les entreprises à investir davantage dans le matériel informatique et à adapter leurs pratiques managériales. Ainsi, le télétravail constitue déjà pour de nombreux salariés une pratique courante qui devrait se pérenniser dans les années à venir (Barrero et al.,2021).
Par ailleurs, la polarisation de l’activité économique a entraîné une hausse significative des prix de l’immobilier dans les zones dynamiques au cours des vingt dernières années. L’immobilier de bureaux ne fait pas exception : le coût de l’immobilier d’entreprise pèse de plus en plus sur la rentabilité des entreprises (Bergeaud et Ray, 2020). Celles-ci pourraient donc profiter de l’essor du télétravail pour réduire leur demande de surfaces de bureaux, ce qui est susceptible d’entraîner un ralentissement structurel du marché de l’immobilier d’entreprise.
Aux États-Unis, Bloom et Ramani (2021) montrent que la pandémie et l’augmentation du télétravail ont déjà un effet substantiel sur la dynamique spatiale de l’immobilier dans les villes et parlent d’un « effet doughnut » avec une croissance des prix de l’immobilier qui s’essouffle dans le centre des villes mais reste dynamique en périphérie. Dans un article récent (Bergeaud et al., 2021), nous examinons les premiers signes d’un tel ajustement en France«
Bref, croyez-vous encore dans l’avenir des SCPI ?
Cela fait maintenant des années que je vous explique que je ne comprends pas l’intérêt de l’investissement en SCPI. Des années que les faits me donnent tort, pourtant, je n’arrive pas à changer d’avis.
J’ai tort, mais je n’en démords pas. A mon sens, les SCPI ont un piètre intérêt patrimonial ; Trop chères, pas assez rentables et surtout des perspectives peu enthousiasmantes sur la valeur fondamentale de l’immobilier de bureaux ou de commerce.
Je ne comprends pas la pertinence de l’investissement en SCPI. Qui peut aujourd’hui investir dans de l’immobilier de bureaux alors que le télétravail devrait profondément modifier la demande de bureaux (tant en terme de localisation, de prix du loyer que de quantité) ?
Aujourd’hui, le rendement moyen des SCPI est d’environ 4% / 5%. Déduction faites de l’impôt sur le revenu, il reste moins de 2.50% par année pour l’épargnant taxé dans une tranche marginale d’imposition à 30% + 17.2% de prélèvement sociaux ? Une rentabilité médiocre au regard du risque.
Quant aux SCPI placées dans un contrat d’assurance-vie, quelle rentabilité reste t’il après paiement des frais de gestion du contrat d’assurance-vie ?
Pourquoi les vendeurs de SCPI s’obstinent t’ils à vendre des SCPI malgré tout ces risques sur l’avenir des SCPI ?
ps : Les retro-commissions sur les SCPI sont autour de 5% du montant souscrit. Cela permet probablement d’expliquer certaines convictions.
A mon sens, il est urgent d’attendre, probablement de vendre les SCPI les plus exposées à ces évolutions structurelles.
Ceux qui voudraient absolument investir en SCPI devront privilégier les SCPI de création très récentes qui n’auraient pas à subir les conséquences de l’évolution du marché sur leur stock comme nous vous l’expliquons dans cet article « SCPI : Et si c’était vraiment le bon moment d’investir ?«
Et ne me parlez pas des SCPI de santé ! Si vous avez le sentiment qu’il est pertinente d’investir dans les murs d’un EHPAD après l’affaire ORPEA, je ne peux plus rien pour vous.
A suivre.
93 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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J’étudie en ce moment un tel investissement à crédit. SCPI européenne panachage CORUM Origin + Santé.
100% à crédit, taux de 2.85% sur 20 ou 25 ans.
Tranche 30+17,2%. Mais sur les SCPI européennes on ne paie pas le 17,2.
Côté foncière c’est dur de faire un « all-in » étant donnée la volatilité. Pour moi en cette période des SCPI dans des domaines en essor (logistique, santé) ou commerces indispensables (alimentaire) se tient.
La santé, c’est investir dans les EHPAD ! Super.
Quant à la logistique, je doute de la valeur de long terme ! Ce n’est qu’un bâtiment en tôle situé à proximité d’une sortie d’autoroute. L’obsolescence et la qualité de l’emplacement sont ils suffisant pour être considéré comme un bon investissement de long terme ?
Il est probable qu’un jour vous aurez raison concernant votre défiance pour les scpi… Bon vous avez tort depuis plus de 20 ans… Mais qui sait ? Peut être l’année prochaine ou celle d’après ou dans 10 ans… Au passage, savez vous que les scpi s’adaptent au marché ? Évoluent?… Vous par contre on ne dirait pas…
Si vous parlez de moi, cherchez mieux, je travaille dans l’insertion… De plus ce que vous prenez pour de l’agressivité est simplement de la contradiction mais vous semblez avoir du mal avec cela…
Viguie ,
Vous avez mille fois raison.
Sur 20 ans, de 1998 à 2018, le TRI des SCPI selon l’IEIF a été de 9.4% pendant que les actions qui ont subi la crise de 2008 ne font que 7.6%
Guillaume Fonteneau dit n’importe quoi concernant aussi bien le passé que le présent et l’avenir des SCPI.
Pour ce qui concerne l’avenir, nous vivons une époque de bouleversements qui oblige tout les acteurs économiques à s’adapter .
La voiture à moteur thermique va disparaître, cela signifie-t-il que les constructeurs automobile vont disparaître ?
Certains peut-être, mais la majorité se reconvertiront dans le véhicule à moteur électrique.
Les stés de gestion de SCPI n’ont pas attendu la crise pour commencer à adapter leur parc immobilier qui est comme une mosaïque : on peut changer des tesselles, en acquérir de nouvelles au goût du jour etc…..
Guillaume Fonteneau raisonne comme si les SCPI étaient figées et ne s’adaptaient pas en permanence aux évolutions …
Lui , par contre, comme vous dites très justement a depuis son bureau une vision figée, déconnectée de la réalité des bouleversements qui sont en cours dans les stés de gestion.
De plus, de nouvelles SCPI apparaissent presque chaque mois sur de nouvelles thématiques porteuses .
Exemple : GMA Essentialis pour les locaux des commerces d’alimentation France et Allemagne etc….etc……
Ce n’est pas parcequ’il y a le scandale ORPEA, que les SCPI santé vont arrêter de facturer leurs loyers..
A moins qu’Orpea fasse faillite et que plus personne ne paie les loyers… ce qui est bien sûr impossible, car l’Etat en a besoin pour gérer une population âgée et dépendante en croissance. Il serait juste souhaitable que le prix exorbitant payé par les familles soit en rapport avec les services rendus.
« Quant à la logistique, je doute de la valeur de long terme ! Ce n’est qu’un bâtiment en tôle situé à proximité d’une sortie d’autoroute. L’obsolescence et la qualité de l’emplacement sont ils suffisant pour être considéré comme un bon investissement de long terme ? »
Gérer un patrimoine constitué de locaux d’activité et de logistique, c’est le coeur de métier d’ALDERAN , sté de gestion de la SCPI ACTIVIMMO notamment, SCPI qui depuis sa création a un TDVM de 6% ( net d’impôt à l’IS !!) .
Ce qui est recherché, c’est une gestion qui assure des revenus pérennes : cela suppose de bons emplacements, de bons locataires, un entretien courant des bâtiments , des opérations de rénovation, des cessions , des acquisitions , éventuellement des opérations de construction sur le foncier existant …..c’est le métier de la sté de gestion !
S’agissant d’une sté de location de voitures, vous ne dites pas que ce n’est pas rentable au motif qu’une voiture c’est un tas de tôle dont la durée d’utilisation est courte ….et vous ne vous demandez pas si pour la sté de location acheter une voiture est un bon investissement de long terme .
Evidemment, cela ne se gère pas comme de l’immobilier Haussmannien !
De la part d’une personne intelligente comme vous, c’est la preuve d’un BIAIS COGNIGNITIF lié à vos réflexes anti-SCPI incurables !
Un peu de rationalité , des références concrètes chiffrées s’imposent ……
« Gérer un patrimoine constitué de locaux d’activité et de logistique, c’est le coeur de métier d’ALDERAN , sté de gestion de la SCPI ACTIVIMMO notamment, SCPI qui depuis sa création a un TDVM de 6% ( net d’impôt à l’IS !!) . »
Date de création de la SCPI : 24/06/2019, soit 2.5 ans.
Attendons un peu avant de tirer des conclusions.
Avec vous, c’est toujours le verre à moitié vide, de sorte qu’à ce compte là on ne fait rien ! Croyez-vous moins risqué d’investir en bourse?
ALDERAN est l’émanation, l’l’héritière d’une autre structure spécialisée d’importance opérant depuis de nombreuses années dans la logistique
( je ne me souviens plus du nom de cette grosse sté) .
D’ailleurs, plusieurs établissements acceptent aujourd’hui de financer des parts d’ACTIVIMMO à crédit sur 20 ans aux côtés des SCPI dites « patrimoniales » .
Je vous signale que la SCPI INTERPIERRE FRANCE, gérée par PAREF GESTION depuis de longues années, a une part de son patrimoine investie dans les locaux d’activité et la logistique, en plus de bureaux, et que cette SCPI (dont je détiens des parts) m’a encore rapporté 5.20% (net d’impôt à l’IS) en 2021.
Vous ne pouvez pas dire que dans le monde du tout numérique dont vous rêvez ( un monde déshumanisé horrible selon moi !) les SCPI orientée locaux commerciaux vont souffrir , et que dans le même temps il n’y a pas de perspective pour les locaux de logistique.
S’il y a décroissance sur certaines typologies de locaux commerciaux, il y aura croissance sur d’autres ( alimentaire de centre ville et proche périphérie, bricolage etc….) et sur la logistique avec le développement du e-commerce.
Monsieur,
Lisez « la France sous nos yeux » et vous serez peut-être moins péremptoire sur le secteur de la logistique.
Par ailleurs, quel statut avez-vous pour effectuer des bilans patrimoniaux individualisés et donc du conseil juridique ? Cordialement, André
Ce que j’essaie d’exprimer concernant la logistique, c’est que la valeur de long terme d’un investissement immobilier repose sur deux piliers :
– L’emplacement et sa rareté ;
– La qualité de la construction.
1 – L’emplacement : Si investir dans un bâtiment logistique, c’est investir dans un bâtiment situé dans une zone industrielle de province à proximité d’une sortie d’autoroute, je ne crois pas qu’il s’agisse d’un emplacement rare qui permette de conférer à l’emplacement une haute valeur patrimoniale. Il existe des milliers de zone industrielle qui attendent (désespérément) que les entreprises s’installent.
2- La qualité de la construction. Quelle est la valeur long terme d’un bâtiment en double peau avec quai de déchargement ? Elle ne me semble pas décisive.
Voilà, mon analyse.
De votre côté, pourquoi considérez vous l’investissement dans un bâtiment de logistique comme à forte valeur patrimoniale ? Tant sur la qualité du revenu distribué que sur la valeur du patrimoine à long terme ?
Merci d’être constructif.
Voici dans ce lien les derniers investissement d’une SCPI spécialisé dans la logistique : https://alderan.fr/2021/12/30/alderan-acquiert-plusieurs-sites-logistiques-et-dactivites-pour-le-compte-de-la-scpi-activimmo/
Je n’y vois pas une haute valeur patrimoniale de long terme. Mais peut être suis dans l’erreur.
Je suis encore parfaitement d’accord, cette fois sur la forme:
la SCPI investit avec l’argent que vous avez placé chez eux …. 😉
Je suis constructif,
« un investissement immobilier repose sur deux piliers :
– L’emplacement et sa rareté ;
– La qualité de la construction. »
C’est parfaitement exact sur le fond
Et pourtant ce n’est pas moi qui l’écris ….. enfin, …. aujourd’hui.
Ce n’était pas pour vous mais pour « andré » qui expliquait dans son commentaire « Lisez « la France sous nos yeux » et vous serez peut-être moins péremptoire sur le secteur de la logistique. »
J’ajouterai. Qu’il ne faut pas confondre : Secteur d’activité porteur et pertinence de l’investissement immobilier qui supporte l’activité porteuse.
Par ailleurs, le métier de conseiller en gestion de patrimoine est une profession non réglementée, contrairement aux métiers de conseiller en investissement financier (métier que je n’exerce pas), d’avocat, d’expert comptable ou de notaire.
Sommes nous d’accord ?
Bonjour,
pour établir des préconisations juridiques et fiscales dans vos bilans patrimoniaux, il me semble que vous devez avoir une CJA si vous n’êtes pas avocat ?
Tout à fait. Et effectivement, j’ai la CJA. Je suis diplômé d’état d’un master en gestion de patrimoine obtenu à l’université de Clermont Ferrand.
Voici un article qui explique plutôt bien le métier que j’exerce. : https://www.goethe-avocats.com/post/cgp-et-cif-quelle-est-la-diff%C3%A9rence
Bonjour,
J’aime tout particulierement votre liste detaillee de tous les defauts de ce genre de produit. Vous avez sans doute raison, mais ne proposez aucune d’alternative equivalente.
Effectivement, un livret A est bien plus sur.
Quant a l’immo en direct, une fois que vous avez affronte les travaux, les DPE, les normes changeantes, les locataires indelicats, les periodes de vacances, les taxes foncieres, les syndics…Bon courage!
Effectivement : a part les frais, la reglementation complexe, tres defavorable au bailleur et en perpétuelle evolution, le cout des travaux, la fiscalité prohibitive, les locataires penibles, la gestion chronophage, le rendement faible, la vacance locative et les dégradations, l’immobilier locatif direct, c’est tres bien : -) .
Investissements Pierval:
Secteur médico-social (EPHAD/ Alzheimer, centres d’hébergement, RSS) : 60%
Secteur sanitaire et soins de ville (clinique, dialyse, cabinets médicaux…) : 26,7%
Autre secteur de la santé (bureaux, locaux d’activités…) : 13,3%
Donc encore une fois analyse relativement simpliste. Ensuite la scpi investit dans les murs et pas dans Korian pou Orpea…
Concernant la logistique, du moins les entrepôts, je suis assez d’accord, d’autant que les prix doivent flamber vue la demande…
D’accord avec le raisonnement sauf que le futur est toujours plus ringard que ce que l’on imagine. Avant même le COVID, cela fait des années que je ne comprends pas la polarisation autour des grandes villes alors que jamais les moyens techniques ne ont donné autant de moyens de délocaliser en province nos activités. Pourquoi ne pas parler aussi des foncières/ REIT qui sont autrement plus liquides que les SCPI et qui finalement permettent d’être en permanence confronté au marché et donc à son niveau de prix accepté pour une liquidité immédiate( en quelque au vrai prix). Pour moi , l’inconnu de la liquidité ( et du prix associé) d’une SCPI , associée à la bonne question de la validité du placement est rédhibitoire.
J’ai des foncières via un tracker PEA je trouve que c’est un bon compromis avec une volatilité plus faible qu’en direct
J’y avis pensé mais je ne trouve pas que les tracker que nous trouvons en europe soient très bons. Je comprends votre aversion à la volatilité (j’ai la même) mais en y regardant bien c’est de la pure pyschologie liée à la cotation en bourse. Qu’est ce que vous demandez à une foncière ? de se comporter comme une action de croissance ou de vous servir un dividende qui tienne la route ( comme pour un placement immobilier) sans trop être une value trap.
¨+1 . Les REIT, on les paie à leur juste valeur et avec une fiscalité plus faible. Et plus liquide
Moi l’épisode URW m’a bien calmé quand même..( passé de 200€ à 60€, avec arrêt du dividende). Au moins mes SCPI me servent leur loyers régulièrement..
quel autre investissement immobilier sans soucis de gestion?
Quel est l’intérêt d’un investissement sans soucis de gestion s’il est en moins value et apporte un rendement médiocre ?
Aucun.
que proposez vous d’autre dans l’immobilier sans soucis?
Est ce raisonnable de vous mentir en vous laissant croire qu’il est possible d’avoir le beurre, l’argent du beurre et …
Ce ne serait pas un conseil honnête.
J’ai étudié pour ma part un investissement locatif, j’ai passé un temps infini à courir après des annonces avec des renta brutes <3% (hors impots, hors travaux, hors vacances locatives, hors charge), ma banque propose du Pinel avec des renta brutes de 3,5%. J'ai vu des nouveaux programmes dans des zones qui ne font vraiement pas rêver avec des batis qui ne dureront pas longtemps. Les SCPI ne sont pas si mal que ça (et peuvent être financées à crédit).
Donc les scpi c’est nul mais il n’y a pas mieux… Vous êtes vraiment drôle !
Je ne crois pas avoir exprimé cela. Ne soyez pas agressif, cela n’est pas indispensable à la qualité des réflexions.
Celui qui n’a pas fait de SCPI depuis 10 ans n’a pas perdu grand chose. IL y a tellement mieux à faire ailleurs, l’immobilier d’habitation par exemple.
l’immobilier d’habitation? C’est pour ceux qui aiment payer pour souffrir 🙂
Je trouve ça aussi attirant que les SCPI santé, c’est tout dire 🙂
Quelle que soit la manière de regarder la chose, sauf pour habiter soi même, cela me semble un mauvais plan.
D’ailleurs quand l’état vous incite a faire un truc c’est que sans la carotte fiscale vous ne le feriez pas.
Donc il ne faut pas le faire, vu que la carotte… 🙂
Réponse à Viuie
« Donc les scpi c’est nul mais il n’y a pas mieux… Vous êtes vraiment drôle ! »
Tout à fait d’accord !
Que celui qui crache sur les SCPI nous dise ce qu’il fait aujourd’hui de mieux avec 100 000 euros à placer avec un ratio performance / risque comparable !!
Un rendement médiocre ? Dans un contrat d’assurance vie, avec reversement 100% (ça existe, je ne ferai pas de pub), le rendement est de 3% net en moyenne sans compter la revalorisation des parts (qui a été courante ces dernières années, et qui pourrait continuer si l’inflation se prolonge). Il faut amortir les frais d’entrée mais c’est vrai pour tout achat dans l’immobilier. Il y a deux avantages énormes:
– la liquidité à la sortie
– aucun soucis de gestion (une vrai galère dans la plupart des cas, sans compter la gestion des taxes, etc.)
Sans faire de pub, vous pouvez nous orienter?
Guillaume Fonteneau,
Dans un article de la rentrée à l’automne dernier, vous écriviez que vous aviez changé, que vous seriez plus nuancé dans vos propos et que ceux-ci seraient plus axés sur les solutions que sur les problèmes.
Que nenni ! Vous n’avez pas changééééé …. comme dirait Enrico Macias !
Vous parlez toujours, comme des leitmotivs de : – « qualité de vie dégradée dans les grandes métropoles», – « endroit où les salariés ont envie de vivre », sous-entendu en province à la campagne comme moi ( = projection) ou « dans les villes moyennes à la qualité de vie enviable», le paradis ! – «cette fiction sociale qu’est l’entreprise » …l’entreprise une fiction ????…… l’entreprise « qui vous donnait la trouille au ventre le matin » écriviez-vous dans un article.
Bref, vous n’aimez pas la ville, vous n’aimez pas participer à une œuvre collective dans l’entreprise….
Bref, vous éprouvez un « MALAISE DANS LA CIVILISATION » selon le titre du livre de Freud (qui explique très bien le phénomène pas nouveau de « la grande démission » que vous évoquez).
Trois solutions s’offrent en ce cas pour se protéger du « déplaisir » né des contacts humains :
– L’isolement volontaire, l’éloignement d’autrui (à la campagne)… ce en quoi le télétravail est formidable !
– La sublimation en s’adonnant à l’art ou le dépassement de soi en travaillant avec tous au bonheur de tous (mère Theresa) ,
– L’addiction à la drogue.
De tels processus psychiques génèrent bien sûr des « biais cognitifs inconscients » qui se caractérisent par des façons subjectives rapides de porter des jugements, moins laborieuses qu’un raisonnement rationnel analytique qui tiendrait compte des informations pertinentes et des paramètres essentiels (l’avenir des bureaux ne dépend pas uniquement du TLT !!) .
Ces processus de pensée rapides et percutants, sans nuances, sont souvent à la base de jugements trompeurs pour leur auteur, mais aussi pour autrui quand ces croyances font l’objet de prédication :
« Aujourd’hui, plus de 8 ans après nos premières analyses …les prédications sont devenues réalité. » (sic)
J’ajouterai : tout ceci figure dans les saintes écritures .. !
Le raccourci simpliste érigé en croyance religieuse est répétée à l’envi tel un mantra sur ce Blog : développement du télétravail, d’où découlerait : – réduction drastique et perte de valeur de l’immobilier de bureaux et – effondrement du rendement et de la valorisation des SCPI, .
Il s’y ajoute, au service de cette croyance, le biais de confirmation qui consiste à ne rechercher et ne prendre en considération que les informations qui confirment ses propres croyances et à ignorer ou discréditer celles qui les contredisent.
Le choix de l’article du site de la Banque de France l’illustre parfaitement.
Je propose ci-après des extraits d’articles relatifs à l’immobilier de bureau qui, parmi bien d’autres, contredisent les thèses sans nuances telles que :
– « personne n’envisage un retour au bureau » , ce qui est archi-faux (= biais cognitif) !
– « perspectives peu enthousiasmantes sur la valeur fondamentale de l’immobilier de bureaux ».
L’assertion selon laquelle « les SCPI ont « un piètre intérêt patrimonial » mériterait de longs développements .
Disons simplement que les études comparatives entre les diverses classes d’actifs sur 5, 10, 15 , 20, 30 voire 40 ans publiées par l’IEIF montrent l’amateurisme d’une telle affirmation sans fondement : pour exemple, sur 20 ans, entre 1998 et 2018 , les TRI sont les suivants :
10.4% pour le logement France
9.4% pour les SCPI
8.9% pour l’or
7.6% pour les actions (fort impact de la crise de 2008)
3.6% pour l’assurance-vie
3.2% pour les obligations
Donc, les SCPI, c’est nul !
Concernant les SCPI, elles entrent dans la catégorie, selon la classification européenne, des FIA (fonds immobiliers alternatifs).
Toutes les instances représentatives des professionnels de l’immobilier s’accordent sur le rôle majeur croissant des FIA dans les années à venir pour assumer la transition énergétique, les défis concernant le logement et en particulier l’hébergement des personnes âgées qui sera un impératif incontournable quoi qu’il en coûte .
Extraits relatifs aux bureaux en contradiction avec la thèse de cet article :
LES GÉANTS DE LA TECH ACHÈTENT À TOUR DE BRAS DES IMMEUBLES DE BUREAUX À NEW YORK
Pour 2,1 milliards Google veut acquérir des bureaux à Manhattan
Google a annoncé en septembre 2021 son intention d’acheter un immeuble de bureaux new-yorkais, sur l’île de Manhattan, pour un montant de 2,1 milliards de dollars
Le géant confirme ainsi sa volonté de continuer à s’implanter dans la métropole américaine malgré la généralisation du télétravail.
Selon le cabinet Real Capital Analytics, cité par le Wall Street Journal, il s’agirait du plus gros achat immobilier aux Etats-Unis pour un bâtiment abritant des bureaux depuis le début de la pandémie.
Le géant californien souhaite ouvrir d’ici à la mi-2023 un campus d’une superficie totale de près de 160.000 mètres carrés et en faire son siège new-yorkais, en charge notamment des ventes et des partenariats.
L’entreprise, dont le siège principal est à Mountain View en Californie, possède plusieurs bâtiments à New York: elle a racheté en mars 2018 le Chelsea Market, célèbre bâtiment du quartier de Chelsea pour 2,4 milliards de dollars, où se situent entre autres les bureaux de sa filiale YouTube.
En 2010, elle avait acquis un immeuble situé en face du Chelsea Market pour 1,77 milliard de dollars.
LES GAFAM MISENT SUR LE RETOUR AU BUREAU APRÈS LA CRISE ET INVESTISSENT DANS DE NOUVEAUX CAMPUS
Malgré la pandémie, les géants du web (Google, Amazon, Facebook, Apple et Microsoft baptisés par l’acronyme « Gafam ») parient toujours autant sur l’immobilier et sur le retour au bureau une fois la crise passée, signe que l’immobilier de bureaux reste un enjeu de long terme pour les géants de la tech..
Google vient d’en faire la démonstration avec un investissement d’un milliard de dollars dans un nouveau campus à Londres. Le groupe, qui construit déjà un immense complexe à proximité de la gare de King’s Cross, a acheté en plus ce campus à deux pas de Covent Garden qu’il occupe déjà et qu’il compte rénover avec des espaces collaboratifs, des salles de réunion hybrides, des terrasses pour travailler en extérieur… Le bâtiment qui doit sortir de terre, dont le prix n’a pas été dévoilé, est le premier intégralement construit par Google dans la région Europe, Moyen-Orient et Afrique. Google, qui va investir 2 milliards de dollars au total, pourra accueillir 10.000 salariés à Londres.
Si le groupe a accepté que 20% de ses effectifs restent en télétravail, il parie sur un retour inévitable au bureau : un enjeu de productivité et d’attractivité en pleine guerre des talents dans la tech. La stratégie intègre aussi le fait qu’au cœur de toute transaction il y a l’humain, celui qui relie les personnes. Or, on ne fait pas de vente, de business, simplement en ouvrant une plateforme et en envoyant des mails. Il faut se voir, se comprendre. Lorsque l’on met l’humain au centre, cela se passe bien !
L’emplacement prime, les immeubles bien placés, modernes, aux dernières normes environnementales défient les turbulences sur le marché de l’immobilier de bureaux. La crise est ainsi devenue une opportunité pour les Gafam d’étendre leur présence à bon prix.
Simon Tenenbaum avec AFP
D’autres articles sur le lien entre logement et bureau aux Etats Unis vont à l’opoosé de vos thèses
Je ne comprends pas : le rendement fe la plupart des SCPI n’est nullement mediocre (plutot légèrement plus élevé que l’immo locatif de qualité), et sauf cas particulier je ne vois pas plus de trace de baisse de valeur (qui existe d’ailleurs avec l’immo locatif, notamment dans les emplacements secondaires)… ?
Mais au secours arrêtez… D’où un rendement médiocre ? Par rapport à quoi ? Et combien de scpi sont en moins value sur les 20 dernières années, ou les 10 dernières ?
On n’investit pas dans une SCPI, d’autres (mal) intentionnés le font pour vous ….. d’investir vos sous que vous aurez placés chez eux.
Enfin, moi, ce que j’en dis! 🙂
Ankou,
Je dirais que c’est un investissement indirect .
La sté de gestion investit pour vous dans des actifs immobiliers .
On place son argent à la banque dans un livret A rémunéré à taux fixe sans risque.
Avec les SCPI, c’est vous et non la sté de gestion qui assume le risque : pas de garantie de rdt ni sur le capital .
Donc, je préfère ici parler d’investissement comme le préconise Guy MARTY sur la base de ce critère de risque
Un investissement indirect ne s’appelle pas investissement mais placement, c’est pourtant simple non?
Vous pouvez placer votre argent avec ou sans risque, c’est votre problème.
D’ailleurs confier son argent dans une banque c’est prendre un risque, et pourtant rien à voir souvent avec un investissement.
Faite une recherche sur ce forum, vous verrez qu’au début de l’histoire de ce forum nous avons eu de longs échanges sur le sujet.
Et pour moi, l’enrichissement lié à un placement ne devrait pas pouvoir dépasser la richesse produite.
En fait cette notion est plus que de simples définitions, c’est un principe de base dans l’Économie.
Je pense donc que Guy MARTY propose une définition trompeuse.
Placer n’est pas investir, alors que Investir est une forme noble de placement.
Ankou, J’ai vu ces discussions…
Guy MARTY est un grand Monsieur qui sait ce dont il parle.
Vous retrouverez sans doute son article pertinent sur le site pierrepapier.fr
Si vous achetez des actions, vous faites un investissement .
Nous sommes d’accord.
Pourtant, c’est l’entreprise dont vous êtes actionnaires qui investit dans des actifs pour produire des richesses ….c’est kiff kiff , c’est un investissement ( indirect) !
Discussion intéressante, d’autant que je suis disponible dans le TGV 🙂
1 Non, non et non nous ne sommes pas d’accord, acheter des actions n’est pas un investissement, mais un placement.
Qui devient parfois un investissement quand vous êtes par exemple le fondateur de la société.
2 Je ne nie en aucun cas les qualités de ce monsieur, même si j’ai par expérience quelques réserves sur les économistes en général
3 Ce monsieur est président de pierrepapier.fr vous pensez bien qu’il ne va pas critiquer sa raison de vivre
4 Comme je suis sérieux, j’ai parcouru le site et je fais les remarques suivantes
– il ne parle pas d’investissement mais de placement, tout est placement action, immobilier résidence principale, immobilier résidence locative, immobilier papier, obligations, voiture, etc, etc Normal, c’est son fonds de commerce.
– par contre ce qui est écrit sur le site montre une prudence de sa part, et reste volontairement vague par exemple:
« Quand vous achetez de la pierre papier, vous achetez des parts ou des actions, et votre SCPI, ou votre OPCI, ou votre SIIC, achète des immeubles. »
On achète du papier et ce monsieur achète des immeubles dans votre intérêt.
Il aurait dû dire que vous placez (vous donnez) votre argent à une société qui elle investit dans votre? (leur?) intérêt.
« Entre vous et les immeubles, il y a des parts. Peu vous importe que le marché immobilier soit par nature peu liquide, c’est le marché des parts qui vous intéresse et lui, il est plus souple. »
Ce n’est pas de l’économie, c’est de la pub, donnez-nous votre argent, on en fait notre affaire
« Avec une autre différence. Un appartement, c’est du tout ou rien. Vous le vendez, ou vous le gardez. La pierre papier, vous pouvez vendre tout, ou un peu, ou beaucoup. »
Re pub
« Eh oui, le placement immobilier a fait lui aussi sa transformation ! »
De quel placement immobilier veut-il parler?
Acheter (placer) sa résidence principale
Acheter (investir) une résidence locative
Acheter du papier (?)
J’ai eu en son temps, il y a des lustres, des discussions avec des économistes sur le sujet, ils ont tous, avec leur immense qualité, une propension à défendre leurs intérêts propres.
Si vous avez consulté mes interventions, vous savez qu’il y a certaines personnes qui utilisent la même définition que moi, je dirais plutôt philosophie de la Vie.
Comme pour toute société de gestion, l’objectif est de faire de l’argent, que ce soit en bourse ou en immobilier… Sohons sérieux, ils investissent dans leur intérêt mais leur intérêt et l’intérêt de celui qui « place son argent » est le même ! Si la société de gestion fait des bénéfices, encaisse des loyers, fait une plus value… Elle reverse une part à ceux qui leur ont donné leur argent… Dividendes par exemple…
@ Viguie
Bien évidement, l’intérêt bien compris des SG est d’abord :
1/ de conserver les associés , ce qui suppose une bonne rémunération de leurs apports;
2/ de séduire de nouveaux associés , ce qui suppose de présenter des perspectives de performances attractives et durables.
Il est donc de servir les intérêts des associés , et non de commencer par se servir …ce qui serait tout simplement idiot !
Mais l’esprit complotiste français rôde …..!
Vous voyez que je m’intéresse à votre position, et par la même occasion aux dires de cet économiste.
En première page du site, je vois un article qu’il a signé dont le nom est « comprendre les placements »
Sur ce point je suis d’accord
Ensuite « qu’est-ce une SSIC? »
C’est orienté, non?
Première phrése:
« Les SIIC en effet sont des Foncières, c’est à dire des entreprises qui construisent ou achètent des immeubles, puis les gèrent, les entretiennent, éventuellement les transforment, parfois en revendent quelques uns pour en acheter d’autres. »
Je suis parfaitement d’accord, il n’a pas osé, pour quelle raison? parler d’investissement.
Ces sociétés foncières investissent.
Avec quel argent?
Deuxième phrase:
« Acheter des actions de SIIC, c’est donc faire un investissement immobilier. »
Vous ne trouvez pas que le raccourci est osé?
Ce monsieur fait croire au client qu’il investit, bien entendu non, le client place son argent dans une société au lieu de le placer dans une banque ou sur un livret.
Il faut appeler un chat un chat, mais au-delà des mots, et c’est le plus important il y a ce qui est sous-tendu.
Vous avez lu les articles de wikipédia, qui n’est certes pas une référence linguistique, sur la différence entre un placement et un investissement?
Bon, j’aime bien discuter, et je suis disponible! 🙂
Je ne suis pas tout à fait d’accord avec votre analyse de la position de cet économiste, quand je consulte le site de l’IEIF institut de l’épargne immobilière et financière, dont monsieur Marty est président d’honneur et fondateur.
Ce qui est écrit sur ce site est parfaitement clair et exact.
Il s’adresse à des sociétés qui investissent dans l’Immobilier
Et aucune confusion sur les notions de placement et investissement
Je n’ai pas lu ses ouvrages, je ne nie pas du tout ses compétences, mais comme d’autres il a deux casquettes, celle de l’économiste et celle du vulgarisateur
Une troisième? celle du financier ….
J’aimerais bien m’entretenir avec lui.
Pas loin de penser qu’il partageât ma position.
En fait la grosse difficulté est liée à la richesse ….. de la langue française.
Les anglais ne font pas la différence.
Et souvent la méprise vient des traductions.
Mais à travers le même mot, ils font bien la nuance.
Bonne continuation
Réponse à Ankou
Je constate que vous n’avez pas trouvé le chemin sur le site pierre papier de l’article auquel je me réfère .
Je vous le transmets ci-après .
Guy Marty est un esprit brillant, d’une grande culture , passionné et pédagogue à la fois.
J’ai beaucoup clarifié mes idées sur bien des sujets en le lisant ….en particulier en ce qui sur la distinction placement/investissement.
Investir ou placer ?
By Guy Marty 25 mai 20198
Placement ou investissement ?
En fait on place son argent à la banque et on l’investit en achetant un bien immobilier ou des actions. On le place en obligations et on l’investit en SCPI ou en OPCI. Investir et placer sont deux mots qui en disent long sur les chances et les risques… des placements !
Placements et investissements, deux réalités
Dès que l’on réussit à épargner on met son argent quelque part, donc on le place. Ainsi le mot placement est-il devenu générique. Quand un magazine titre « réussissez vos placements » ou « quel est le meilleur placement ? » il ne fait aucune différence : livret de caisse d’épargne, compte à terme, obligations, actions, or, SCPI, terres agricoles… tout est placement.
Pas si simple ! Il existe en effet deux réalités différentes :
• Soit l’on confie son argent à une banque ou à une institution qui se comporte comme une banque. Elle est responsable des fonds confiés, dans le cadre de règles du jeu définies (disponibilité à tout instant ou non, taux d’intérêt versé). On peut alors parler de placement.
• Soit l’on décide d’acheter un bien immobilier ou des actions, des parts de SCPI ou des actions d’OPCI, ou encore des actions d’OPCVM immobiliers. Dans ce cas l’intermédiaire est responsable du bon usage de l’argent reçu, mais pas de la performance.
o L’agent immobilier et le notaire (pour les appartements ou maisons)
o la banque, la société de Bourse ou le site en ligne (pour les actions et parmi elles, les SIIC),
o la société de gestion (pour les SCPI, les OPCI ou les OPCVM immobiliers)
o auxquels s’ajoutent parfois un conseiller (par exemple un conseiller en gestion de patrimoine)
sont des intermédiaires vers le bien immobilier, les actions ou les parts de SCPI. Personne ne s’engage sur la rentabilité future. On devrait alors parler d’investissement.
Il est important de distinguer entre ces deux approches. C’est la raison pour laquelle les anglo-saxons, et derrière eux les réglementations européenne et française, parlent clairement des investissements pour les distinguer des simples comptes dans une banque ou dans une caisse d’épargne…ou de la plupart des contrats d’assurance-vie.
Placement ou investissement : les contrats d’assurance-vie
Traditionnellement, la compagnie d’assurance-vie passe un contrat avec son client, définissant les frais et les modalités de rémunération. Que la loi ait demandé aux assureurs d’inclure une « participation aux bénéfices » ne change rien à l’affaire : celui qui confie son argent a en face de lui une compagnie d’assurances, responsable dans le cadre d’un contrat.
Ce type de contrat s’appelle aujourd’hui un « contrat en euros ».
Avec un contrat en euros, le souscripteur fait un placement en assurance-vie.
Mais la compagnie d’assurance-vie peut également se comporter comme un intermédiaire financier. Lorsqu’elle propose à ses clients des « unités de compte », elle agit toujours dans le cadre d’un contrat, mais celui-ci prévoit une rémunération, intérêts et évolution du capital, qui ne dépendent plus d’elle et dont elle n’est plus responsable vis-à-vis de son client. Si l’unité de compte est un OPCVM actions, la rentabilité pour le client sera celle de l’OPCVM et donc dépendra de la bonne santé de la Bourse. Si l’unité de compte est une SCPI ou un OPCI, ce sont encore la SCPI ou l’OPCI qui définissent la rentabilité.
Avec un contrat en unités de compte, le souscripteur fait un investissement.
En OPCVM actions, ou en SCPI, ou en OPCI, même s’il passe par une compagnie d’assurance-vie.
Placement : les obligations
Une obligation est un contrat. L’emprunteur, l’État ou une entreprise, s’engage à verser tel taux d’intérêt annuel et à rendre l’argent à l’échéance convenue.
On suppose qu’il n’y a aucun risque quand l’emprunteur (l’émetteur d’obligations) est l’État, qu’il y en a peu quand c’est une très grande entreprise, et que le risque commence s’élever quand l’emprunteur est une entreprise qui a des difficultés. Que le placement soit risqué ou non, c’est toujours un placement, puisqu’on a confié son argent à une institution.
Une obligation est un placement, tout comme un OPCVM obligations.
Pourquoi investir ?
Quand l’État, une banque ou une compagnie d’assurances s’engagent sur une rentabilité, inutile de dire qu’il ou elles ont pris leurs précautions… c’est la raison pour laquelle il est normal de chercher d’autres solutions, plus rentables mais naturellement plus risquées qu’un simple livret de caisse d’épargne ou un contrat d’assurance-vie en euros, et nous voilà dans le domaine des investissements.
On investit donc pour obtenir une meilleure rentabilité.
Mais tout se paie ! Les différences majeures entre un placement et un investissement sont faciles à imaginer :
• Quand on fait un placement :
• on entre dans un cadre très sécurisé en échange d’une moindre rentabilité
• il n’y a rien qui ressemble plus à un Livret A qu’un autre Livret A, qu’on l’ait souscrit dans une caisse d’épargne ou dans une banque
• la question, de la « liquidité », ou de la disponibilité de son argent ne se pose pas vraiment : soit elle est instantanée, soit elle est prévue à certaines échéances
• Quand on investit :
• on lie son sort à un « marché », Bourse (marché financier) ou immobilier par exemple, qui peuvent connaître des fluctuations, des périodes difficiles et d’autres favorables
• le choix d’une action parmi d’autres ou d’un appartement en particulier engagent l’avenir de l’investissement.
• La question de la « liquidité » est toujours délicate, car « en Bourse on peut sortir à tout moment, mais ce n’est pas toujours le bon moment », et en immobilier la revente est une opération généralement assez lourde… et ce n’est pas toujours non plus le meilleur moment.
Court terme et long terme
Le critère de liquidité permet se séparer clairement les placements et les investissements pour leur usage pratique.
•
• Parce qu’ils ne posent pas de problème de sortie, les placements sont utilisés pour :
o La précaution (répondre aux dépenses imprévues)
o L’attente ou l’anticipation (on doit déménager dans deux ans, ou l’on sait qu’on devra un jour acheter une seconde voiture, etc.)
o L’incertitude (il faudrait investir, mais pour l’instant on ne sait pas ce qu’il serait le mieux de faire).
Ainsi, un placement correspond toujours à un horizon de court terme.
•
• Les investissements en revanche sont considérés comme de l’argent immobilisé, non disponible pour les dépenses ou surprises courantes. Ils sont utilisés pour :
o Augmenter la valeur de son patrimoine
o Préparer des revenus futurs, par exemple pour la retraite
o Laisser quelque chose à son conjoint et à ses enfants
Ainsi, un investissement correspond toujours un objectif de long terme, l’horizon est de 10 ans, 20 ans voire 40 ans.
Investissement : Bourse, immobilier et pierre papier
L’observation du passé ne laisse aucun doute. Dès que l’on mesure la rentabilité au bout de 10, 15 ans ou plus, les placements font pâle figure en face d’investissements comme la Bourse et l’immobilier… à condition bien sûr d’avoir à peu près réussi dans les deux sujets suivants :
• Les fluctuations des marchés. Il est très difficile de les prévoir, l’essentiel est par conséquent d’avoir la sagesse et la capacité d’attendre le meilleur moment pour vendre. C’est le rôle de l’investisseur d’avoir suffisamment de réserves (placements) pour être un investisseur serein quelle que soit la conjoncture d’un marché.
• Les choix. Ni la Bourse ni l’immobilier ne sont des ensembles homogènes. Certains secteurs progressent mieux que d’autres sur une durée longue, certains sont momentanément en vogue puis ralentissent, d’autres émergent soudainement. Bourse et immobilier demandent de la compétence, du temps à y consacrer, et si possible des moyens suffisants. C’est la raison pour laquelle se sont développées
o la gestion collective en Bourse (OPCVM)
o et la pierre papier pour l’immobilier (SCPI, OPCI, etc.)
La pierre papier permet en effet :
• soit d’optimiser l’investissement immobilier par une gestion collective, une protection réglementaire (FIA) et une plus grande souplesse à l’entrée et à la sortie, c’est le cas des SCPI, OPCI, FCPR et FPCI
• soit d’optimiser le placement boursier en y introduisant de l’immobilier, c’est le cas des SIIC et des OPCVM immobiliers.
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Si vous aimez sentir le parfum de la vérité
Les grecs anciens avaient etumos pour « vrai » et logos pour « discours » : étymologie signifie « la vérité au fond des mots »…
Quelle est donc le sens d’origine et l’évolution du mot « investir » ? Cela a commencé par « vêtir », puis « entourer », puis les militaires se sont emparés de ce mot pour « assiéger » (« entourer », n’est-ce pas ?) puis « engager les forces ».
De là, avec la naissance des grandes aventures industrielles, le mot « investir » dans le sens « engager ses capitaux ». Quand on pense aux faillites et désastres financiers qui ont accompagné par exemple les premiers chemins de fer, mais aussi aux grandes fortunes qui ont été constituées, on comprend que les financiers aient été chercher un mot dans le vocabulaire de la guerre, sujet par excellence des grands dangers et des grandes victoires.
Si l’on en croit l’étymologie, placer son argent est un activité paisible, investir est une aventure !
Merci de copier ici le lien vers cet article
Réponse à Ankou
Sur le site : pierrepapier.fr ,
il faut cliquer sur le lien : Tout savoir
et dans le menu déroulant sur : Définitions clés.
Sa définition n’est pas claire, pas logique, pas cohérente.
Ce serait trop long à détailler ici, mais en résumé il dit blanc une ligne et noir la suivante.
Et sa conclusion me convient: sans le dire clairement il montre que la pierre papier est un placement utilisé par une société, qui ne vous veut que du bien, à investir.
Il ne prend pas position sur une seule chose, normal il vend du placement, c’est de dire que si le placement rapporte plus que la richesse produite, toutes choses égales par ailleurs, c’est qu’il y aura des laissés pour compte dans l’opération.
Pour lui, un placement est vertueux, pour moi c’est l’investissement, la différence c’est que moi je ne vends rien 🙂
Ankou,
La morale n’a rien à faire dans cette affaire …il n’est pas question ici de vertu …..je ne comprends vraiment pas que vous vous placiez sur ce registre irrationnel !
De plus, l’IEIF, l’ASPIM, le site Pierre-papier n’ont rien à vendre ……
Bof, un placement dans l’immobilier locatif physique n’est pas nécessairement vertueux: je ne vois pas ce qu’il y a de vertueux lorsqu’un bailleur demande 25% voire 30% des revenus d’un ménage pour le loger. Et si en plus une partie de ce loyer est payée par de l’argent public via les APL ou un dispositif de défiscalisation, le terme ‘vertueux’ devient réellement déplacé .. L’immo locatif, c’est du business, comme le reste (bon OK, un peu différent tout de même de la fabrication d’armes ou de cigarettes 😉 ). Si un investisseur souhaite faire de la philanthropie, plutôt que de se donner bonne conscience à bon compte avec des investissements prétendument « verts » ou « vertueux », il vaut mieux faire des dons à des associations réellement d’utilité publique.
Effectivement Gilbert, désolé, laissons la morale de côté, la Finance n’est pas par essence Morale.
Il n’empêche que je suis d’accord avec la conclusion de l’article précité, donc nous sommes d’accord.
Bonjour
Je trouve que vous faites un grand raccourci en rapprochant les scpi santé à l’affaire Orpea d’une part parce que les scpi santé sont aussi propriétaire de mur de cabinet médicaux et de cliniques et d’autre part je pense qu’il est nécessaire de différencier les murs d’un ehpad et l’entreprise qui gère le fond de commerce de l’établissement. On ne sait pas encore ce qu’il va découler de l’affaire Orpéa mais il faudra bien un lieu pour s’occuper de nos personnes agées…
Par ailleurs concernant le rendement médiocre que vous décrivez je pense qu’il faut mitiger un peu, en effet en prenant en compte l’effet levier du prêt et les taux bas actuel on peux estimer un TRI de 5.8% sur 20 ans (mon cas TMI à 30% taux emprunt 1.02% sur 20 ans) ce qui n’est pas médiocre à mon sens.
Quelles sont les hypothèses retenues pour calculer ce TRI :
– Taux de rendement SCPI ?
– Taux de revalorisation des parts ?
– Taux du crédit immobilier ?
– Durée du crédit ?
– Durée de la simulation.
De mon côté, j’obtiens un TRI nettement moins favorable à 2.76% !
Re
Quelles sont les hypothèses retenues pour calculer ce TRI :
– Taux de rendement SCPI : 4.95%
– Taux de revalorisation des parts : 0%
– Taux du crédit immobilier : 1.02%
– Durée du crédit : 20 ans
– Durée de la simulation : 20 ans
🙂
🙂
🙂
Cette période des élections est un vrai régal pour un amateur de plaisanterie comme moi!
Avec les sornettes en pourcentages, rapports et autres taux dont ils nous abreuvent!
Ne parlons pas du TRI, ou du TIR ou autre
Ce qui me surprendra toujours c’est avec quelle naïveté les français gobent tout ça.
Ce qui m’interpelle sur le niveau actuel de notre pays.
Vous avez lu, comme moi, le classement de la France en Mathématiques, qui est vous le savez ma science de prédilection, un vrai désastre!
Bientôt on ne saura plus les tables de multiplication au lycée (c’est déjà le cas au collège).
Je les savais jusqu’à la table de 13 en maternelle.
J’ai vu récemment sur un marché local une gamine bien sur elle utiliser son smartphone pour avoir un prix, que je lui ai donné avant qu’elle appuie sur les touches.
J’ai même en pensant à vous traduit en % ….
Bref! Tout ça bien entendu en toute sympathie et gentillesse.
Bonjour,
Vous avez bien raison, quand on pense que les maths seront en option et que notre gouvernement de keke veut former des ingénieurs sans mathématique, je suis mdr
Il y a encore 60% des élèves qui suivent les mathématiques en terminal. Si cela nous donne 60% d’ingénieurs ce sera suffisant non ? De toute façon forcer des élèves à étudier des matières qu’ils n’aiment pas n’est pas la meilleure approche. Reste maintenant à faire aimer cette matière avant la terminale pour les générations qui viennent. Il y a du boulot, et pas seulement pour les enseignants,
Faut pas pousser grand-mère SCPI dans les orties !
Bonjour à tous ,
Je partage en grande partie l’avis de Guillaume .
Mais je nuance . En effet il peut exister quelques niches fiscales à adapter à son patrimoine et son objectif.
Exemples : scpi en nu propriété , scpi de deficit foncier , scpi donnant réduction ou crédit d’impot.
J’avais été séduit par les scpi Scellier avec réduction d’impôts de 25% en 2009-2010. La rentabilité à ce jour est d’environ 2,5% après prélèvements sociaux , et le capital aujourd’hui représente celui de l’investissement.
Il peut être intéressant d’étudier les offres fiscales à venir si nos gouvernants futurs proposent des investissements dans ce sens .
Indépendamment de la fiscalité , je préfère investir dans des foncières sélectionnées à petite dose. Mais attention à la remontée des taux qui peut les affecter.
La valeur de la part d’une SCPI fiscale n’est helas connue qu’au moment de sa liquidation et de la revente du patrimoine… Avec parfois des surprises tres diverses (bonnes – valeurs de revente supérieure aux expertises, ça arrive ‘ ou… Catastrophique, avec des pertes de 30 ou 40 % (notamment chez certains SCPI de deficit foncier) -. Il faut vraiment selectionner la société de gestion avec le plus grand soin.
Pour ma part, je trouve beaucoup d’intérêt aux SCPI, Cependant je partage l’avis de GF sur leur prix et la rentabilité future.
Je pense qu’il faut être très sélectif sur les SCPI dans lesquelles on prend des parts…
Et comme toujours cela doit correspondre a une stratégie de long terme qui s’inscrit dans un patrimoine global.
Deux domaine ou je ne mettrais pas les pieds: les epahd, et le logement, quoique pour ce dernier, il y a peut être un plan intéressant mais plutôt du coté des foncières cotées. (la c’est « au pif » je ne fait que commencer a creuser la question)
De la désinforamation
C’est cela le tsunami ….!!!!
Immobilier d’entreprise européen : 272 milliards d’euros investis en 2021
BNP Paribas Real Estate estime que le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe a bondi de 15% l’an dernier.
Deux classes d’actifs se distinguent plus particulièrement : les bureaux et la logistique. Le marché français, lui, est en baisse. Faits marquants.
Les marchés européens de l’investissement en immobilier d’entreprise ont retrouvé leurs niveaux d’avant-crise. En 2021, 272 Md€ ont été investis. « Une performance comparable à celle de 2019 », écrit BNP Paribas Real Estate dans l’analyse qu’il consacre à ces marchés. Et un montant 15% supérieur à celui enregistré en 2020.
Résultats hétérogènes selon marchés immobiliers européens
Mais, comme le souligne le conseil en immobilier, la reprise n’est pas homogène. Certains pays doublent leurs volumes annuels : Danemark et Suède. D’autres affichent des replis. C’est le cas de la France (-8%), mais aussi des Pays-Bas ou de la Belgique. Les investisseurs non européens représentent toujours près de la moitié des fonds investis en Europe (130 Md€). Mais la part relative des opérateurs américains est en hausse, tandis que celles des asiatiques (-15%) et des moyen-orientaux (-43%) sont en retrait. Deux classes d’actifs ont plus particulièrement attiré les investisseurs : les bureaux, qui restent majoritaires en France et en Allemagne, et la logistique, qui progresse fortement. « Elle représente 25% des engagements en 2021 en France (vs. 15% en 2020). Et se place pour la première fois en tête des classes d’actifs au Royaume-Uni, avec près de 20 milliards d’euros investis », écrit BNP Paribas RE.
L’immobilier d’entreprise en France en recul
Le marché français, on l’a dit, n’est pas dans la tendance majoritaire en termes de volumes. Il subit un recul de 8% sur un an, à 26,7 Md€. Très loin de son record de 2019 (43,4 Md€)… Selon BNP Paribas RE, ce repli s’explique par « une plus grande exigence des investisseurs », notamment au 1er semestre. C’est surtout le segment du bureau qui peine à repartir. Les volumes investis dans cette classe d’actifs reculent de 17% (à 15,7 Md€) par rapport à 2020. Un contexte qui profite au off market (30% du volume traité en bureaux) et aux actifs core+ et value add, au détriment des actifs core. La logistique est en revanche de plus en plus plébiscitée. Les taux prime sur cette classe d’actifs se sont donc logiquement encore compressés (-90 points de base).
Reprise attendue en 2022, autour de la thématique investissements responsables
BNP Paribas RE dresse par ailleurs les perspectives de l’année à venir. Selon lui, 4 grandes tendances devraient animer le marché en 2022 : un focus des investisseurs sur les immeubles « green » ; la thématique de la reconversion des bureaux en logements ; celle, connexe aux deux précédentes, des thématiques d’investissements durables ; et une hausse globale de l’activité. BNP Paribas RE estime que le volume d’investissement devrait progresser pour atteindre les 30 Md€ en 2022…
Merci pour cette analyse.
Concernant les EHPAD, je ne serai pas aussi catégorique. En ce moment j’entends sur ce sujet le son des canons… peut-être est-ce la période des bonnes affaires. Certe, les contraintes vont sans doute être renforcées, comme les contrôles. Mais de là à imaginer que l’on pourra se passer de ce type d’établissement, je n’y crois pas.
Bon, bien sûr, je n’ai pas de boule de cristal 🙂
Trouvez donc un investissmeent immobilier sécurisé, avec un risque mutualisé, auto-géré, pouvant bénéficier de l’effet de levier et qui rapporte 4% par an
En plus, on peut le placer en assurance vie ou en SCI IS pour minimiser l’impot
Cerise sur le gateau, démembrement possible pour amortir l’usufruit et gérer son déficit immo
avec une part minimum à partir de 200€, on peut faire des montages sympa pour qui sait utiliser une feuille Excel
Bref, je ne dit pas que c’est l’investissement parfait mais il a sa place dans un portefeuille diversifié
le vrai souci c’est comment cela va se comporter dans le futur…
Comment va se comporter l’investissement locatif dans un monde où le locataire moyen voit ses revenus reels baisser inexorablement et est en train d’etre acculé a devoir choisir entre manger, s’eclairer et se chauffer, ou bien payer son loyer ? Comment va se comporter l’investissement locatif dans un monde où la societe a decide et légiféré de maniere a ce que le droit du locataire a disposer d’un toit, meme s’il ne paie plus son loyer, est superieur au droit de propriete du bailleur ? Où la plupart des prefets ne font même plus appliquer les jugements d’expulsion et divisent d’autorité par deux les indemnites compensatrices ? Comment va se comporter l’investissement locatif dans un monde où les loyers seront de plus en plus encadrés a des niveaux bas administres ? Où l’evolution des reglementations, notamment environnementales, imposeront des travaux de plus en lourds, de plus en plus complexes, de plus en plus couteux, impossibles a rentabiliser, meme avec un accompagnement étatique obligagoire (et payant) ? (Un indice : ce monde, nous y sommes déjà, mais chuuut, il faut continuer a faire tourner le BTP, fer de lance de l’économie francaise d »e haute technologie »…).
Alors oui, investissez dans le locatif pqrce que la France, elle a besoin de vous : -) ! (Les conseilleurs ne sont pas les payeurs)
je partage votre analyse a 100%
Je ne sais pas si vous réalisez ce que vous ecrivez… Cela vaut pour tout placement… Bourse, immobilier… On ne sait jamais à cent pour cent comment le prix, le rendement va évoluer…
Je ne parlerais pas d’investissement « sécurisé » – a la base une SCPI c’est de l’immo donc intrinsèquement risqué- mais « mutualisé », ce qui est effectivement en soi un facteur de securisation par rapport au risque de vacance locative. Ajoutons que les locataires pros des SCPI degradent tres rarement leurs locaux au delà de l’usure normale (ce qui est helas assez régulièrement le cas avec le locatif)… Et je suis d’accord sur le fait que le démembrement de propriété permet des montages très efficaces (dommage que Guillaume n’en parle jamais). On peut certes faire du démembrement avec de l’immo physique aussi, mais c’est plus complexe.
Merci pour cet article documenté.
!On peut discuter de votre prise de position, mais visiblement on voit une ou deux générations d’investisseurs qui n’ont jamais connu aucune crise des scpi,et qui pensent que si elle arrive on fait comme pour les actions.
Non, les scpi ce sont en moyenne 10% de frais à l’achat et encore un petit quelque chose à la vente, et il peut se passer des mois sans voir d’acheteur, c’est deja arrivé.
Je suis toujours étonne de voir la différence de rendement entre les scpi et les foncières cotées en bourse, genre klepierre, carmila, mercialys, argan, urw et d’autres qui rendent quand même un minimum de 5¨% quand ça va très mal et sont très liquides en bourseet pas loin du double en temps ordinaire.
Voulez-vous nous donner la performance d’URW sur ces 3 dernières années ?
https://investir.lesechos.fr/actions/actualites/urw-suspend-son-dividende-des-exercices-2020-2021-et-2022-et-s-engage-a-se-desendetter-1948765.php
-« les scpi ce sont en moyenne 10% de frais à l’achat » : vrai : ; mais l’immo direct c’est egalement 7 a 12 % de ‘frais de notaires », plus encore un « petit quelque chose » de 5 a 8 % pour les frais d’agence… 10 % ‘seulement’ pour une SCPI, c’est plutôt pas mal, non ?
– « …et encore un petit quelque chose à la vente » : de quoi voulez-vous parler ? Il n’y a que chez certaines SCPI à K fixe qu’il y a des frais de confrontation a la revente ; il n’y en a pas pour les SCPI à K variable (et qui enregistrent des souscriptions, bien sûr…)
– « il peut se passer des mois sans voir d’acheteur » : eh oui, les SCPI c’est de l’immo, c’est donc relativement peu liquide ! Certaines SCPI ont un marché secondaire bloqué. Autour de chez moi, il y a aussi des centaines de bien a vendre depuis des mois voire des années… Quelle difference ? Rien ne vous empêche de vendre des parts de SCPI moins cher de gré-à-gré : comme en immo physique, c’est le meilleur moyen de vendre rapidement… Et de faire d’excellentes affaires pour l’acheteur (comme j’en ai fait en 2020).
– « Je suis toujours étonne de voir la différence de rendement entre les scpi et les foncières cotées en bourse, genre klepierre, carmila, mercialys, argan, urw et d’autres qui rendent quand même un minimum de 5¨% » : ah bon ? Moi, je suis étonné que l’on fasse de telles comparaisons : URW, c’est zero dividende en 2020 et zero pour au minimum les trois prochaines années. Donc selon vous, 0 % c’est lieux que 4.5 %? Mercialys, Carmila, Klepierre… Oui, # 6-7 % de rendement, mais au prix d’un effondrement de leur valeur de 30 a 50 % depuis 2020 (et même 60 % pour Unibail ! ). Argan, c’est # 2.5 % de rendement, pas 4.5 ni 6…
– « et sont très liquides en bourse » : c’est certain, mais la contrepartie est une volatilite extrêmement élevée : cf l’effondrement des foncières de commerce… Maintenant quand on n’a pas peur de la volatilité, il y a effectivement d’excellentes affaires a faire sur le marché des SIIC (j’en ai fait en 2020, je suis en train d’en refaire ces jours ci). Attention aussi au fait que les SIIC sont très leveragees, au contraire de la plupart des SCPI qui maîtrisent leur endettement : en periode de hausse des taux, il faut etre prudent…
Bref, SCPI et SIIC sont deux supports immobiliers qui ont leurs avantages et inconvenients propres, mais qui sont difficilement comparables. Attention aux déceptions lorsque l’on ne maitrise pas bien le sujet…
Vous prene vraiment les chiffres comme cela vous arrange, et de manière peu responsable, non, urw sur le long terme, ce n’est pas 0% ni même 5% et si quand il y a blocage, a part de vendre a moitié prix, le sparts de scpi sont bloquées, alors que dans l’immobilier de rapport (on parle de rapport) le blocage n’existe pas sur aussi longtemps.
On dirait que vous être vraiment intéressé à la vente de parts de scpi…
Immobilier de rendement : quel avenir pour les SCPI ?
https://www.lesechos.fr/patrimoine/placement/immobilier-de-rendement-quel-avenir-pour-les-scpi-1385359
Avec une performance plutôt stable dans le temps, résistant bien à crise sanitaire et à l’inflation, la SCPI continue de séduire les épargnants. Toutefois, il ne faut pas négliger le mouvement général de réduction des surfaces de bureaux et plusieurs critères sont à examiner avant de souscrire des parts. Explications
Aux anti SCPI !!!!
https://www.corum.fr/actus/corum-origin-prix-de-part-une-nouvelle-fois-revalorise?_cldee=VeuEr4hjxknyuUnbMMG-jlupLUuqm5kmn0BpbE_La9WOJ4qw8DynrsIi0NSOr84t&recipientid=contact-96f1bc0c6972e51180c2005056bd6728-4f34893fe36349ba892946b1df3b851f&utm_source=ClickDimensions&utm_medium=email&utm_campaign=fr_corum_Prix_Part_Origin_202204&esid=f76238aa-b1b1-ec11-9840-000d3ab85873
Réponse à Anticredule,
Ce sont sans doute les effets du TSUNAMI ici annoncé sur les SCPI…..!!!!!
Revalorisations de parts de SCPI
( en plus d’un taux de distribution 2021 entre 4% et 6% voire 7%) :
Chez CORUM ,
– CORUM ORIGIN : +4.1%
Chez LA FRANCAISE AM
– EPARGNE FONCIERE : +1%
– SELECTINVEST 1 : +0.80%
– OPPORTUNITE IMMO (80% logistique) : +3%
Chez PAREF Gestion :
– NOVAPIERRE ALLEMAGNE (commerces) : +7.69%
– NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 : + 4%
– NOVAPIERRE RESIDENTIEL : +4.31%
Chez BNP Paribas
-OPUS REAL (bureaux Paris ) : +3%
Chez FIDUCIAL Gérance :
– SELECTIPIERRE 2 (bureaux Paris) : + 3%
D’autres revalorisations sont attendues …..
Il faut faire attention aux revalorisations de prix de parts des SCPI à capital variable et à leur signification.
Dans certains cas, c’est une conséquence de l’obligation légale de maintenir le prix de la part dans une fourchette de +/-10% autour de la valeur de reconstitution. C’est le cas des revalorisations au 01/04/22 des 3 SCPI de chez PAREF (qui concernent pour 2 d’entre elles de l’immobilier commercial en Allemagne, et pour la troisième du logement haut-de-gamme Parisien); pour les autres citées dans le post de Gilbert, je n’ai pas vérifié. Cela signifie que l’estimation de la valeur vénale du patrimoine de ces SCPI a fortement progressé en 2021. On peut ici se poser la question de la divergence d’appréciation à 180° entre les experts indépendants qui ont réalisés ces estimations, et la thèse défendue par l’hôte de ce blog qui est convaincu que l’immobilier non locatif est sans avenir et voué avec certitude à une forte dévalorisation à court terme. Soit les experts immobilier (qui peuvent ponctuellement se tromper sur l’estimation d’un bien donné, mais sur un parc important c’est douteux) – qui, je le rappelle, doivent légalement être indépendants de la SG pour éviter tout conflit d’intérêt – ont remis des estimations délibérément complaisantes et c’est passible des tribunaux, soit l’une des deux parties se trompe lourdement. J’ai mon opinion personnelle sur la question.
Dans d’autre cas, la hausse du prix de la part – tant qu’elle reste dans le canal légal – est, en période de hausse des prix de l’immobilier de te baisse des rendements, une manière de freiner la collecte – en diminuant le rendement facial – et d’éviter de léser les associés historiques par des investissements devenus de moins en moins rentables; on compense en quelque sorte une baisse du rendement locatif par une augmentation de valeur de la plus-value potentielle.
Toutes satisfaisantes qu’elles puissent être sur le moral de l’investisseur historique (celui qui a investi avant la hausse de prix) et sur l’accroissement de la taille de son ‘tas d’or’ (perso j’ai toujours eu du mal à assimiler les parpaings, le BA13 et la tôle à de l’or, mais passons), il ne faut pas oublier leurs aspects négatifs. Sauf à vouloir revendre ses parts pour matérialiser une éventuelle plus-value (dans certains cas cela peut valoir le coup, notamment si l’acquisition s’est faite en nue-propriété, mécanisme dont on ignore souvent la puissance en termes de création de valeur), l’augmentation de la valeur des parts n’a que peu d’intérêt pour l’investisseur de long terme (ce qui devrait être la logique normale pour un investissement immobilier); à la rigueur, cela signifie que le rendement a des chances de baisser du fait de la moindre rentabilité des futures acquisitions dans lesquelles la collecte devra s’investir (sauf pour les SCPI qui ont atteint leur plafond de capital et dont les associés ont eu l’intelligence de ne pas autoriser une augmentation du capital précisément pour éviter ce phénomène, comme c’est le cas pour Novapierre Allemagne première du nom: eh oui, voter intelligemment à l’AG annuelle sans forcément suivre les recommandations de la SG et du CS, c’est parfois utile pour défendre les intérêts associés ! D’où l’intérêt aussi d’éplucher soigneusement les rapports annuels avant d’investir). Et puis si l’investisseur est assujetti à l’IFI, sont impôt va augmenter: pas enthousiasmant non plus.
Bref, l’augmentation de la valeur des parts ne me paraît pas être en soi une si bonne nouvelle. Elle confirme juste que le patrimoine de la SCPI a pris de la valeur, mais elle augure également dans bien des cas d’une stagnation, voire d’une baisse des rendement futurs.
Cela dit, sur les SCPI à K fermé que je surveille (dont des SCPI de logement), on constate également une augmentation sensible du prix des parts sur le marché secondaire.
Réponse à POLARIS,
« Tout le monde » peut parler, avec plus ou moins de pertinence, de l’immobilier physique détenu en direct ….
Rares sont les personnes qui ont ce que j’appellerai « une culture SCPI », dans le sens où je l’entends, c’est à dire fondée à la fois sur des « savoirs » venant de source sûre, c’est à dire sur « les bonnes lectures spécialisées », mais aussi sur une « expérience pratique ».
A vous lire, je pense que vous cochez les deux cases et je partage bon nombre de vos commentaires tout en nuances ….
Avec vous, on n’est pas dans l’univers subjectif et simpliste du type facebook : » j’aime » ou « j’aime pas », qui caractérise tant de commentaires ici…..
Je voudrais simplement apporter un bémol concernant les revalorisations de parts.
Si cela fait baisser mathématiquement le taux de rendement (TDVM ou TD) , cela ne fait en rien baisser les revenus qui sont basés sur les baux.
J’ai sous les yeux une interview de Jean-Jacques Olivié, Président d’Euryale AM . Je résume.
La SCPI Pierval Santé a très bien traversé la crise Covid avec un taux de distribution 2021 de 5.33% (avant impôt étranger) soit un TDVM proche de 5% , la collecte a « explosé » en 2021 – j’ajouterai trop peut-être ? –
Les prévisions en terme de besoins au niveau européen sont très positives,
– qu’il s’agisse de l’immobilier d’hébergement des personnes âgées (ephad ou rss) : 1 personne sur 3 aura plus de 65 ans en 2050 contre 1 sur 5 en 2000, et cela ORPEA ou pas ( ce qui n’a rien à voir en réalité , mais le réflexe pavlovien remplace bien souvent la réflexion !)
– qu’il s’agisse de cliniques, locaux médicaux, laboratoires, entrepôts et bureaux etc….. pour répondre à la « révolution sanitaire » .
Le secteur immobilier dit « de santé » pesait autour de 300 Md€ en 2020, et ce chiffre devrait doubler d’ici 2050 selon les prévisions ….ORPEA ou pas ….c’est donc un secteur en très forte croissance !
Malgré tous ces facteurs positifs, il y a des rabat-joie patentés pour qui les SCPI santé n’ont pas d’avenir .
C’est la même chose avec le secteur logistique et les locaux d’activité : pensez, les hangars sont en tôle !
Comme si on pouvait faire fortune en vendant du NUTELLA, mais pas en assurant l’hébergement indispensable pour la fabrication ou le stockage de NUTELLA !
Ainsi, quand les revenus 2021 des SCPI, en moyenne proches de 4.5%, sont publiés, on nous dit qu’à cela ne tienne, cela va vite être balayé par le tsunami annoncé !
Quand un tir groupé de revalorisations de parts de SCPI intervient, il ne faudrait pas s’en réjouir …..
Comme le dit J-J Olivié pour le secteur santé qui est le sien , et c’est là que je voulais en venir :
« SI VOUS VOULEZ UN SCENARIO CATASTROPHE, ON PEUT EFFECTIVEMENT Y REFLECHIR ! »
Comme nous le rappelle le présent, l’AVENIR étant fait de SURPRISES (crises imprévues/imprévisibles), nous avons de fortes chances de trouver matière à broyer du noir !
Je terminerai plutôt sur une note d’optimisme : la période de forte inflation qui est devant nous est plutôt favorable aux actifs tangibles en général, à l’immobilier en particulier, au moins à court/ moyen terme ….quid à plus long terme ?
Dans une stratégie de capitalisation de très long terme en vue de la transmission, on regarde passer les crises comme les vaches regardent passer les trains, avec indifférence !
Cet optimisme « raisonné » me permet de continuer d’investir mes revenus de SCPI en nouvelles parts de jeunes SCPI diversifiées, innovantes ou « patrimoniales » …..et de faire boule de neige avec un taux entre 5 et 6% revalorisations comprises pour l’instant .
Nota:
Concernant les avantages / inconvénients des SCPI à capital variable ou fermé que vous évoquez, tout est affaire de « bonne gestion » pour en capter les avantages et en éviter les inconvénients respectifs.
Les SCPI à capital variable peuvent aussi limiter ou restreindre leur collecte également sur des périodes données , notamment pour éviter d’acheter trop cher à certaines périodes sur un marché concurrentiel.
@ Gilbert: « Concernant les avantages / inconvénients des SCPI à capital variable ou fermé que vous évoquez, tout est affaire de « bonne gestion » pour en capter les avantages et en éviter les inconvénients respectifs.
Les SCPI à capital variable peuvent aussi limiter ou restreindre leur collecte également sur des périodes données , notamment pour éviter d’acheter trop cher à certaines périodes sur un marché concurrentiel. »: Absolument. Certaines SG de SCPI à K variable ont le courage de restreindre volontairement la collecte. Mais elles sont rares, tant la rémunération qu’elles tirent de la collecte (les ‘frais de souscription’) est largement supérieure – et, j’imagine, obtenue avec beaucoup moins de travail ingrat – à celle tirée de la gestion immobilière (le ‘banal’ boulot d’agence immobilière, généralement exprimé en %age des loyers bruts et du montant des travaux). Je dirais que c’est même un des indicateurs de valeur de la SG, ce qui, avec ceux du CS, est un des paramètres fondamentaux d’analyse ‘extra-financière’ d’une bonne SCPI.
Oups, j’en ai trop dit. A chacun de faire ses devoirs et de travailler sérieusement. Analyser un dossier d’investissement en SCPI, c’est du boulot. Certains préfèrent discuter avec leurs locataires, ou passer leurs congés à poser du BA13 et repeindre des murs: c’est leur parfaitement leur droit et c’est tout à fait honorable. Dans tous les cas, no pain, no gain !
@Polaris
« Dans tous les cas, no pain, no gain ! »
Vous avez mille fois raison !
Dans le contexte actuel et à venir (encadrement des loyers, transition énergétique, taxe foncière etc…) , si j’ai un conseil à donner à ceux qui ont réussi après des années à se constituer un patrimoine immobilier locatif au prix du boulot que vous évoquez ( poser du placo, ou remplacer une chasse d’eau chez « un chiard » le week-end etc, etc…… !), vendez le à bon prix sans attendre l’âge de la retraite, et réinvestissez dans un portefeuille diversifié de SCPI que vous constituerez « depuis votre canapé »…..
Ce sera un long fleuve tranquille, vous pourrez enfin partir en voyage à tout moment sans avoir à surveillez votre portefeuille de SCPI comme du lait sur le feu, car c’est sans l’agitation de la Bourse !
Néanmoins, je vous rejoins sur le fait que pour être « gagnant », il faut travailler pour être un minimum « pro » :
-d’abord travailler pour acquérir une bonne culture générale « es pierre papier » en faisant de bonnes lectures à la source ( Site pierre-papier, IEIF, ASPIM notamment), et surtout pas la presse grand public ou le blog patrimoine !
– ensuite suivre l’actualité , notamment lire les bulletins trimestriels des SCPI publiés par les stés de gestion;
– enfin, avant d’investir, analyser les rapports annuels, ce qui suppose un minimum de connaissances en matière d’analyse comptable & financière .
Après l’ACTIF, ayant « choisi le cheval » (telle ou telle SCPI) que vous allez « enfourcher » pour atteindre votre objectif (de long terme) , il faut ensuite choisir le MODE DE DETENTION et le REGIME FISCAL, et de plus, selon moi, introduire le DEMEMBREMENT de propriété.
Tout un travail donc, pour CONSTRUIRE un portefeuille diversifié et équilibré de SCPI, pour concevoir son mode de détention, mais un travail qui est gratifiant dans les deux sens du terme, intellectuel et financier.
Et la tranquillité en prime !
Les SCPI sont tellement injustement vilipendées sur ce Blog qu’il faut bien assurer la promotion …!!!
Pour le plaisir d’échanger avec un connaisseur ….
» et surtout pas la presse grand public ou le blog patrimoine ! »
Bon ben je vais m’empresser d’oublier ce que j’ai lu alors, puisque ce n’est pas pertinent.
Dommage, j’avais eu l’impression d’avoir appris quelque chose 🙂
« Malgré tous ces facteurs positifs, il y a des rabat-joie patentés pour qui les SCPI santé n’ont pas d’avenir . »
Ok il y aura plein de vieux en 2050… mais ce n’est pas la bonne question a se poser.
La question est de savoir s’il y aura assez de jeune au boulot pour payer le loyer des ephad, directement, ou via le système de retraite.
Et là, moi j’ai de très sérieux doutes.
Je laisse donc ce secteur auquel je ne crois pas, pour d’autres qui me semblent plus porteurs d’avenir… 🙂
@ Le Mécréant
L’existence indubitable d’un BESOIN en hébergement de personnes âgées en croissance est, quoi que vous disiez, un élément essentiel , « quoi qu’il en coûte » !
A moins d’instaurer l’euthanasie …..
On peut aussi imaginer qu’à défaut de financer l’hébergement et les soins pour personnes âgées, on résoudra le problème par une guerre à l’échelle européenne ……
Mais ensuite, il faudra reconstruire et le problème du financement de la reconstruction se posera ….!
C’est de l’humour plutôt noir , j’en conviens !
De façon plus sereine, je dirai qu’à chaque instant de la vie (enfance, vie active, loisirs, vieillesse etc…) il y a l’IMMOBILIER, avec une vaste panoplie de typologies d’actifs.
Alors, vous avez le choix; selon vos convictions ….ou vos doutes …sur les classes d’actifs
L’avantage de la pierre-papier c’est que vous pouvez pondérer en conséquence l’allocation d’actifs constituant votre portefeuille de façon à obtenir une diversification de nature à réduire votre risque de façon optimale à vos yeux ….
On distinguait autrefois les actifs immobiliers cycliques (bureaux, commerces, locaux d’activité …) et les actifs acycliques ( éducation, santé, loisirs …) ; la crise sanitaire bouleverse cette vision, on distingue en outre aujourd’hui les commerces essentiels et les autres etc…..
Faites vos jeux selon vos convictions ou selon vos doutes ….car de toute façon, il faut faire un pari sur l’avenir, le pire des paris étant de ne pas en faire !
J’ajouterai ceci : c’est vous qui prenez le risque de perte, alors faites en sorte que ce soit vous et vous seul qui puissiez bénéficier des gains : autrement dit, la fiscalité n’est pas accessoire ( sauf à l’IS, on ne défalque pas les moins-values ) !
Cordialement
Ne m’appelez plus jamais Fran.. euhhh …. TDVM mais TD 😁
https://francescpi.com/scpi/lexique/tdvm-rendement-scpi#:~:text=dans%20la%20SCPI-,TDVM%20%3A%20d%C3%A9finition,SCPI%20de%20l%27ann%C3%A9e%20pr%C3%A9c%C3%A9dente.
@ Anticredule,
Vous avez raison, le TD remplace le TDVM à compter du 1er janvier 2022, comme expliqué par le site France SCPI qui publie de très bons articles, mais plutôt » grand public » .
Mais, le document de référence est celui que l’on trouve sur le site de l’ASPIM à l’origine des changements (en liaison avec l’AMF) sous le titre :
« Modalités de calcul et de publication des données financières
par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
applicables à compter du 1er janvier 2022 »
Cela concerne l’ensemble des informations que doivent communiquer les stés de Gestion :
taux d’occupation TOF et TOP, les performances ( TRI , taux de distribution TD, rendement global immobilier ), le ratio d’endettement, etc….
Pour les revenus de l’exercice 2021 publiés au 1er trimestre 2022, il est conseillé aux Stés de gestion, afin de permettre la comparaison 2020/2021, de faire référence aux deux , TDVM et TD , de façon transitoire …
Donc ne m’appelez plus jamais France ….oui mais pas de façon immédiate …..!
Je « pinaille » !
Bien à vous
Merci de ces précisions Gilbert.