Une étude affirme que les loyers ont baissé de 20 % à 45 % depuis 2008. Or, les épargnants en détiennent via les SCPI ou les fonds euros d’assurance-vie.
À première vue, peu de particuliers ont les moyens d’investir dans l’immobilier de bureaux. À regret, souvent, car les rentabilités y sont historiquement bien meilleures que dans l’habitation. C’est pourquoi, des milliers d’épargnants se rabattent sur des parts de SCPI de bureaux, plus accessibles. Attention, ce secteur n’est plus forcément l’eldorado. Le cabinet de conseil Immo Group Consulting vient de publier une étude alarmante, notamment sur l’immobilier de bureau francilien. P

Plutôt gênant, car cette région représente près de 3 investissements sur 4. Et les épargnants en détiennent, souvent même sans le savoir, à travers le fonds en euros de leur assurance-vie, investi en partie en immobilier.

D’après cette étude, les loyers des bureaux franciliens ont baissé de 20 % à 45 % depuis 2008.
Depuis, les loyers résistent, mais seulement en apparence : « La prise en charge des frais de déménagement par le propriétaire, le rafraîchissement des locaux, et 1 à 2 mois gratuits par année de bail ferme sont monnaie courante », rapporte Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immo Group Consulting. Les immeubles mettent d’ailleurs de plus en plus de temps pour être loués (voir illustration).
Pourtant, la demande placée, c’est-à-dire le nombre de nouvelles locations a progressé de plusieurs centaines de milliers de mètres carrés en 2010. Mais, il s’agit, en fait, de simples déménagements, souvent pour plus loin ou plus petit. La « consommation » nette est d’ailleurs restée stable.
La crise a bon dos : « C’est depuis 2005 que l’offre est trop importante. Chaque année, 1 million de nouveaux mètres carrés arrivait sur le marché, et 700.000 en 2008 et 2009. Les besoins sont moitié moindres », analyse Jean-Michel Ciuch. À l’inverse, la situation des grandes villes de province, délaissée par les promoteurs, est un peu plus saine.
Les rentabilités locatives sont donc tombées, selon Immo Group Consulting à 5,5 % ou 5,75 % en Île-de-France et à 6,5 % ou 7 % à Lille, Nantes, Toulouse ou Lyon.

Mais comme toujours en immobilier, tout dépend de l’emplacement. Le centre des affaires parisien (8e arrondissement, 16e, 9e) et la Défense, par exemple, résistent bien. En revanche, en première couronne Ouest, Sud et Nord-Est, la situation est tendue. La deuxième couronne s’en sort mieux, l’offre y étant moins pléthorique.

 

Pourquoi faut-il investir sur une SCPI récente en période de crise ?

par Alexandre CLAUDET, Directeur Général Délégué, Perial Placements

La crise a déjà engendré un réajustement des prix et des loyers, sécurisant les rendements pour les années à venir. Par ailleurs, les contraintes environnementales futures sont en grande partie connues et leurs conséquences sur le marché immobilier peuvent être intégrées dans les décisions d’investissement.

D’un point de vue conjoncturel aussi bien que structurel, l’investissement dans une SCPI nouvellement créé est aujourd’hui particulièrement attractif. Le marché de l’immobilier actuel est à analyser sous deux prismes :

Un prisme conjoncturel

La violence de la crise économique et financière a  eu plusieurs conséquences sur le marché de l’immobilier :
– un volume de transactions locatives en baisse par rapport à 2008 : -24 % en Ile-de- France, de -30 à -40 % dans les grandes métropoles régionales,
– une offre de locaux disponibles à la location qui a augmenté d’environ 30 %,
– une situation de l’offre et de la demande qui a entraîné une correction des loyers, dont le niveau moyen a diminué de 6% sur un an, avec des disparités importantes, fonction de la qualité des locaux,
– un marché de l’investissement immobilier en France dont le volume chute de 40 % versus 2008, mais qui demeure à un niveau honorable avec plus de 8 milliards d’engagements. 

En résumé, les taux de rendement des immeubles ont fortement augmenté et les valeurs locatives ont baissé, entraînant une baisse des prix de l’immobilier. Les SCPI peuvent donc investir aujourd’hui sur des valeurs de marché actuelles avec des loyers  correspondant également au marché. En d’autres termes, ces investissements sont donc sécurisés puisque beaucoup des ajustements dus à la crise sont déjà réalisés. L’intérêt des SCPI nouvellement créées est qu’en plus de profiter de ce contexte favorable à l’investissement, elles ne font pas subir à leurs associés les conséquences du marché immobilier très concurrentiel des années précédentes.

Un prisme structurel

La prise en compte des défis environnementaux est de plus en plus importante et le Grenelle de l’Environnement en fixe le cadre. A ce jour, l’objectif principal est de diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050 avec des périodes transitoires et un seuil intermédiaire de -20 % en 2020. D’autres mesures essentielles viennent compléter ce dispositif comme la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) qui oblige les bâtiments tertiaires neufs à présenter une consommation d’énergie primaire inférieure au seuil de 50kWh par m2 et par an. Par ailleurs, dès la fin 2020, les constructions neuves devront être à énergie positive, c’est-à-dire qu’elles devront produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment. Ces contraintes, fixées relativement récemment, n’ont pas pu être réellement prises en compte dans les décisions d’investissement datant de quelques années.

Enfin, avec, en France, 40 % de la consommation d’énergie imputable à l’immobilier, et un coût de l’énergie voué à croître étant donné sa raréfaction, les SCPI doivent donc anticiper cette évolution.
Dans ce contexte, nous pensons qu’il est intéressant d’investir dans une nouvelle SCPI de rendement. En effet ce véhicule permet d’acquérir des immeubles à des valeurs actuelles (bas de cycle), présentant des loyers de marché plus attractifs et qui prennent en compte la nouvelle réglementation environnementale. Sur le long terme, ce placement est particulièrement séduisant.

CONCLUSION


Cette analyse explique la forte baisse des rendements des SCPI depuis 2007 : alors que les rendements des SCPI étaient régulièrement autour des 6% voir 6,5%, depuis trois ans, les rendements baissent pour atteindre 5% aujourd’hui.
Le constat d’une baisse du marché depuis 2008, nous l’avons tous fait et il est normal. Pour autant, la question est de se positionner sur le futur. Les loyers peuvent ils encore baisser ? ou avons nous atteint un plancher qui présente aujourd’hui une opportunité pour investir ?
En effet, la question principale est de savoir s’il ne serait pas aujourd’hui le moment idéal pour acquérir de l’immobilier de bureaux alors même que le marché est déprimé : c’est dans un marché déprimé que l’acheteur immobilier fait les meilleures affaires…
Dans ce cas, il pourrait être intéressant d’investir dans des SCPI de faibles capitalisations : ces dernières peuvent acquérir des biens a des niveaux de prix intéressants, sans pour autant subir de manière trop importante la crise (comme elles possèdent peu de bien en portefeuille, la baisse des rendements ne les affectent pas et elles peuvent au contraire pleinement saisir les opportunités d’investissement que peut présenter la crise). 

Dans ce contexte d’investissement dans des SCPI nouvellement créée, capables de saisir toutes les opportunités d’investissements générées par la crise, je vous propose la SCPI PFO2 de Périal : la crise fait naître des opportunités d’investissements .. Saisissons les !!!

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