Investir en SCPI à crédit ou préférer un investissement au fil de l’eau ?

La question du jour est importante et fondamentale pour bon nombre d’investisseurs qui cherche actuellement à investir en SCPI. La question est souvent la suivante : SCPI à crédit ou investissement progressif et au fil de l’eau des parts de SCPI ?
Contrairement à l’investissement immobilier, il est tout à fait envisageable de réaliser un investissement fractionné de part de SCPI. Autant, il est délicat d’acheter un appartement sur 15 ans sans faire de crédit, autant, vous pouvez tout à fait acquérir, petit à petit, au gré de votre capacité d’épargne, vos parts de SCPI.
Nous allons donc analyser la situation la plus pertinente pour l’investisseur. Il s’agit de calculer l’effet de levier du crédit pour l’investissement en SCPI à crédit.
Le plus simple est de faire une simulation afin de comparer les deux situations. Pour cela, nous utilisons notre application gratuite « Mon patrimoine« , outil mis à votre disposition pour réaliser votre bilan patrimonial en ligne.
 
Pour notre simulation, nous considérons un crédit au taux de 3,85% hors assurance, soit 4,10% assurance comprise. Ce taux est le taux qui pourrait réellement être pratiqué à la date de publication de cet article pour une durée de 20 ans.
Nous considérons également un rendement de 5,30% pour les parts de SCPI.
Enfin, nous considérons un investisseur dont la tranche marginale est de 30%.
 

L’investissement porte sur 100 000€ de SCPI en pleine propriété. Les frais d’acquisition de ces parts est estimé à 8,50% du montant de l’investissement. Ces frais d’acquisition ne seront payés que lors de la revente des SCPI, mais doivent néanmoins intégrer notre simulation afin de valoriser le patrimoine final de l’investisseur.
 

 
Nous considérons un rendement des parts de SCPI de 5,30%. Par prudence, nous considérons une revalorisation nulle des parts sur cette période de simulation.
Puisque nous avons pour objectif de comparer l’achat à crédit de parts de SCPI et l’achat progressif, nous considérons, un achat progressif de parts de SCPI. Une fois par an, l’investisseur investira en SCPI.
Compte tenu d’une fiscalité de 30% + 15,5%, le rendement net des parts de SCPI acquises progressivement est de 2,89% (5,30% – 30% d’impôt – 15,5% de prélèvements sociaux = 2,89% net d’impôt).
Pour comparer des choses comparables, il investira annuellement à hauteur de l’effort d’épargne nécessaire qu’il aurait décaisser pour l’achat à crédit de parts de SCPI.
 

Détail des résultats pour un investissement en SCPI à crédit.

Les revenus fonciers imposables.

La trésorerie de l’investissement en SCPI à crédit

 
La colonne trésorerie de l’investissement est essentiel. Dans notre comparaison, cette « trésorerie de l’investissement » sera la somme investie annuellement dans les parts de SCPI.
Nous comparons des choses comparables, des flux de trésorerie comparables.
 
 
Au terme de cette simulation, on constate clairement que l’intérêt du crédit est faible. Au terme de la simulation, l’enrichissement est identique entre les deux stratégies.
 

Dans quelles hypothèses le recours au financement à crédit est il pertinent ?

La seule hypothèse permettant de justifier le recours au financement à crédit pour l’acquisition de parts de SCPI serait d’envisager une revalorisation des parts sur la période d’investissement.
Dans cette hypothèse, le recours au crédit permet d’acquérir en masse un actif dont la valeur va se revaloriser fortement. L’enrichissement est décuplé.
Il s’agit donc de réaliser une prospective sur les perspectives de revalorisation des parts de SCPI pour justifier un investissement à crédit. A ce titre, je vous encourage à relire ces quelques articles :

• Quelles perspectives pour les SCPI en 2012 ?
• SCPI : Prudence … les performances passées ne préjugent pas des performances futures !!
• Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.

 
Ainsi, dans l’hypothèse ou les prix ne devaient pas croître de manière importante dans les prochaines années, il s’agit là de notre scénario principal, il pourrait être préférable d’investir progressivement en SCPI, au gré de votre capacité d’épargne.