Le virus se diffuse de manière incroyable ! S’endetter, profiter des taux de crédit immobilier excessivement bas pour s’enrichir devient l’obsession de tous ! Comme une forme de course en avant, le virus de l’argent gratuit est en train de faire des ravages (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier pour Octobre 2019 : Des taux hallucinants !« )

Le boom de l’immobilier locatif, seule manière de profiter des taux bas pour se constituer un patrimoine, est indéniable. Au premier semestre 2019, Century 21 estime que 26,5% de ses ventes au niveau national et 21,1 % sur l’Ile-de-France sont des transactions à titre de placement. Cette part dédiée à l’investissement locatif explose littéralement +31,8 % par rapport au 1er semestre 2018 au niveau national et de +38,8% sur l’Ile-de-France.

Le boom de l’immobilier locatif, peut il être à l’origine d’une hausse plus forte du prix des appartements par rapport au prix des maisons ? Le dernier rapport INSEE sur l’évolution des prix de l’immobilier, la hausse des prix de l’immobilier est générale en France, mais plus particulièrement marquée pour les appartements que pour les maisons (cf »Les prix de l’immobilier toujours plus élevés ! La carte de France des prix à Juin 2019″).

Considérant que l’investissement immobilier locatif se focalise plus particulièrement sur l’achat des appartements, et qu’il représente 27% des achats de biens immobiliers, appartements et maison confondus, ne représente t’il pas plus de 50% ou plus des seuls achats d’appartements ? (ps : Je n’ai pas trouvé de statistiques précises sur le sujet, mais il serait intéressant de creuser). En tout état de cause, l’importance de l’immobilier locatif depuis quelques mois doit pouvoir expliquer une partie de l’évolution du marché immobilier.

Cette forte hausse de la demande d’investissement dans l’immobilier locatif :

  • Doit expliquer une partie de la hausse des prix de l’immobilier ! Lorsque la demande augmente de +31% d’un semestre sur l’autre, les prix augmentent sur le principe naturel de l’offre et de la demande ;

 

  • Peut expliquer une évolution contrastée des prix de l’immobilier entre les appartements et les maisons mais aussi entre les villes et les périphéries et la campagne, car, il est intuitif (mais est ce que les chiffres le confirment ? je n’ai pas de statistiques qui confirmeraient cette intuition) que l’immobilier locatif se concentre principalement sur les appartements dans les métropoles ;

 

  • Pose la question de la pérennité d’un marché entretenu par la « spéculation » et non par le besoin de se loger. Demain, cette demande spéculative de placement immobilier pourrait se retirer et les prix de l’immobilier subir une dégradation rapide de la demande de logement, et donc des prix. Si la hausse des prix observée depuis quelques mois, années devait trouver son explication principale dans le boom de l’immobilier locatif, il serait probablement prudent de prendre du recul sur le marché ! Les marchés dominés par la spéculation ne sont jamais sain !

 

  • Peut expliquer les ventes exceptionnelles de la nouvelle édition de mon livre « Investir dans l’immobilier » 😉  -ps Autodérision : Vous connaissez l’histoire des chercheurs d’Or et des vendeurs de pelles  –

 

Le marché immobilier à nouveau dominé par la fièvre spéculative ?

Après 10 ans d’un marché immobilier qui devait s’assainir après les excès de 2006/2007, serions nous en train de retomber dans les excès de la bulle spéculative ? Cette période d’euphorie pendant laquelle la raison vous quitte au profit de la certitude d’un enrichissement facile et sans cause ? Cette période pendant laquelle, tout le monde croit pouvoir devenir riche grâce à son investissement immobilier locatif, sans se méfier des risques non négligeables de son investissement ?

Je ne sais pas.  J’ai l’impression que la fièvre touche principalement les investissement en immobilier locatif, mais il ne manque pas grand chose pour qu’elle se propage à tout le marché. Comme nous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , L’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier modifie toute la structure du marché immobilier. Les candidats à l’investissement immobilier dispose d’un pouvoir d’achat qui doit être à l’origine d’une hausse future des prix de l’immobilier.

Imaginez qu’un couple avec 3000€ de revenu mensuel (1500€ pour chacun des membres du couple) peut emprunter 250 000€, sans apport contre seulement 180 000€ en 2010 ! Soit une hausse de pouvoir d’achat immobilier de 40% en 10 ans ! En d’autres mots, les prix de l’immobilier peuvent augmenter de 40% par rapport à 2010 pour retrouver la situation de 2010 ! (cf »Pourquoi les prix de l’immobilier pourraient augmenter de 30% ? »).

Bien évidemment, il faut que les taux de crédit immobilier restent bas et que l’activité économique ne sombre pas.

 

Et vous, quelles sont vos impressions ? Comment ressentez vous le marché immobilier ?

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de bilan patrimonial


151 Comments

  1. Le boom de l’immobilier décorellé de l’inflation est une mauvaise nouvelle….il suffit que les taux remontent à la suite d’une crise extérieure et il n’y aura plus d’acheteurs car les prêts seront plus chers. Et celui qui aura besoin de vendre y perdra…. d’autre part, le nombre de locataires ne devrait il pas diminuer puisqu’il devient plus interessant d’acheter que de louer. Ou tout au moins les taux de rotation vont augmenter, avec tous les ennuis induits pour le propriétaire. La situation n’est pas saine, et celui qui ne peut acheter aura un cout de logement plus élevé. Pas sain du tout…et les gilets jaunes ?

    • Très bonne réflexion 👍

    • « Le nombre de locataires… »

      A population constante oui, mais vous oubliez l’immigration.

      • non l’immigration est prioritaire pour les HLMs

        • christophe says:

          Je loue à certains immigrés qui sont très bien intégrés et plus respectueux du bien que je leur loue que certains de nos compratriotes.. Et en plus ces gens là sont sponsorisés par la CAF qui est pour moi une super garantie… On ne parle pas assez souvent de la CAF qui dope le marché locatif.. Le jour ou c’est organisme réduira la voilure la situation se compliquera pour les bailleurs.

        • christophe says:

          Je loue à certains immigrés qui sont très bien intégrés et plus respectueux du bien que je leur loue que certains de nos compratriotes.. Et en plus ces gens là sont sponsorisés par la CAF qui est pour moi une super garantie… On ne parle pas assez souvent de la CAF qui dope le marché locatif.. Le jour ou cet organisme réduira la voilure la situation se compliquera pour les bailleurs!!!!

  2. Ah oui les gilets jaunes, on les avait oublié ceux là … et la marmotte…
    Qu,est ce qui est mieux, investir dans l’immobilier ou placer son argent dans le système bancaire ? Dans les 2 cas ça peut être difficile de récupérer son argent mais avec les banques ce qui est sur’ en cas défaut de la banque, vous êtes sur de tout perdre ( même si il y a des garanties)

  3. Une des question que je me pose c’est investir d’accord mais dans quel but ?
    Pourquoi investir dans un appartement locatif, actions, scpi, ….. à une horizon comprise entre 10 et 20 ans.
    A lire ce blog et les commentaires de certains il n’y a que des inconvénients (ou presque).
    Quel est le but de ces investissements, s’enrichir, prévoir une succession pour ses enfants (qui au passage à notre décès auront dans les 60 ans donc fait leur vie), préparer sa retraite, acheter une grosse bagnole une fois les investissements vendus, ….

  4. There’s no free lunch…
    Les prix de l’immo explose notamment dans les grandes métropoles mais les loyers eux plafonnent => rendement en baisse. Les perspectives de PV à la revente peuvent être exposées à des retournements de cycle.
    Se rabattre sur des villes moyennes? Prix d’entrée moins cher. C’est un pari sur l’avenir. En attendant risque de vacance locative et marché moins liquide…

  5. Pour ma part , je vais signer un compromis pour l’achat de mon 9 eme appartement. Cette situation incroyable est vraiment favorable et je me dis qu’il faut en profiter . Je n’ai pas cet argent, on me le prête presque gratuitement et mon futur locataire va payer les échéances de prêt entièrement en me laissant un léger cash flow . J’ai peut être tout faux mais c’est le moyen qui m’a permis de me constituer à ce jour un patrimoine de 1 500 K.

    • Clarifions un peu : 1 500 000€ de biens immobiliers, mais quel est votre encours de crédit ?

    • Serge NUSS Richemond Conseil & Finance says:

      Bonjour, merci de ce retour. Voici ma réflexion fruit de mon expérience de 15 années en immobilier locatif nu pour le compte de mes clients et pour mon propre compte.
      Un loyer brut de charges dans une métropole de plus de 250 000 habitants se paye 4,5% au mieux. Lorsqu’on enlève les taxes et charges non récupérables, il reste disons 3,5% au mieux. Si le loyer de l’argent est de 1%, la fiscalité de 30%+17.8%=47.8% du net, il reste en net d’impôts et de charge financière lissée sur la durée du prêt, 1.8% environ nets dans la poche de l’investisseur. Donc il faut 55 ans pour rembourser un crédit sans y mettre de sa poche. Autant dire qu’il faut mettre au bout chaque mois.
      Dans de petites bourgades rurales, il arrive de trouver des biens pouvant offrir 10% de rentabilité brute ou 8% nets de taxes et charges non récupérables. Dans ce cas, le même calcul conduit à une rentabilité annuelle moyenne nette de 3.7% environ. Soit 25 ans pour rembourser un crédit sans apport personnel. Cependant, la profondeur de marché soumet un tel investissement à un aléa de vacance beaucoup plus important. Sans parler de la revente qui pourrait prendre plusieurs mois ou années. Et avec une plus-value probablement nulle au mieux.
      Donc les investissements sans apports engendrant un free cash flow (trésorerie libre) sont presque impensables avec la fiscalité française. Sauf si l’on est faiblement imposé (TMI = 14%) ou si l’on fait de la location meublée. La fiscalité étant changeante, je ne suis pas sûr que cette dernière niche le soit encore dans 25 ans, durée de vos emprunts actuels. Si c’est le cas, il est possible d’optimiser grandement le TRI de l’opération, je vous l’accorde. Alors, comme l’indique Guillaume F. plus haut, location nue ou meublée, en SCI à l’IR ou IS ?

  6. Avec mon prochain achat environ 850 K.

  7. Bonjour

    Suivre le débat

  8. Oui avec la même banque, en ayant mis tous les œufs dans le même plat pour avoir des taux compétitifs sans faire le tour des banques à chaque fois .
    Pas toujours cash flow , du neutre et parfois effort d’épargne .
    J’en gère une partie ceux proches de mon domicile en IDF et Paris et l’autre partie par des agences . Cela demande de l’énergie pour rechercher les biens et les gérer , je le reconnais , mais on a rien sans rien .
    Quelques aléas à traiter mais rien de grave depuis que je suis bailleur .
    Pour le futur prêt en question ,apport des frais de notaire , 138 k à 0,95 % sur 20 ans , délégation d’assurance en cours ( 300€ frais dossier et caution 425 €)

    Guillaume, quels conseils pourriez Vous m’apporter outre le fait que vous ne me prêteriez pas cet argent en tant que banquier ?
    Merci pour votre retour ,

    • Guillaume, quels conseils pourriez Vous m’apporter outre le fait que vous ne me prêteriez pas cet argent en tant que banquier ? »

      Pouvez vous nous détailler un peu plus votre situation et votre stratégie d’investissement ? SCI ? IS ou IR ? Location nue ? Meublée ?…

    • vous devez être encore assez jeune, car à un moment il faudra vendre pour optimiser votre succession ou parce que vous en aurez ras le bol de gérer des locataires ou de vous faire plumer par les agences. Votre démarche est bonne, y a des risques, mais on a rien sans rien….maintenant je rejoins Guillaume, vous n’avez pas un profil hyper sur pour un banquier

  9. christophe says:

    De ce que je vois et observe aujourd’hui.. il y a beaucoup d’acheteurs pour de l ‘immobilier locatif.. Mais sur l ‘ensemble de ces dossiers, combien on,t in fine (charges déduites) un investissement rentable et à la hauteur des galères de l ‘immobilier locatif? Aujourd’hui les gens achètent pour acheter sans vraiment réfléchir au sens de leur achat.. Avec dans le marché locatif, des commerciaux affamés et très aiguisés, que le retrouvent même dans sa banque.. mon banquier peut me vendre, de la téléphonie,de l ‘assurance, de l ‘alarme pour ma maison, de l ‘immobilier ( un vrai couteau suisse!!!)….

  10. christophe says:

    Petite question à Ben.. Vous parlez de cash-flow positif.. Positif, après paiement, de la fiscalité( foncière, CSG, RDS, IR), assurance du bien,de la mensualité du crédit, assurance du crédit, charges de copropriété ????? Beaucoup de personne parlent de cash flow positif en comparant le loyer net et la mensualité du prêt bancaire, mais oublient tous les accessoires détaillés plus haut qui bouffent profondément la rentabilité du projet..

  11. La loi pinel, c’est généralement pour ceux qui payent énormément d’impôts donc ceux qui gagnent très bien leur vie …. en ce moment ils sont tjr entrain de faire le tour des bureau de vente immobilière, leur seule objectif c’est de réduire au Max les impôts et aussi de se faire un peu peu d’argent en plus chose qui est un peu compliqué si on connais pas trop le domaine …. moi j’en vois passer des milliers, ils achètent des appartements comme si ils achetaient du pain 🥖

  12. Ben, c’est un beau mytho. Le gars qui explique qu’il n’a pas de problème avec ce patrimoine, ça n’existe pas….
    Et s’il ne fait que de la location immo, c’est un blaireau.

  13. Pour ma part je pense que faire des crédits pour acheter un patrimoine immobilier ce n’est pas de l’endettement mais de l’investissement. Avoir recours au crédits à la consommation ça ce de l’endettement.

  14. 44 ans , Marié 3 enfants , 100 k revenus annuel avec mon épouse, à l’IR , 4 meublés lmnp réel et location nue classique pour le reste , avec pour deux ,le dispositif scellier . Concernant la stratégie…🤔, je n’ai jamais été conquis par le discours des CGP ou CGPI que j’ai pu rencontrer .

    • Et en combien d’années avez vous fait ces 9 invests? Avez-vous pu en lancer en // ou bien il vous a fallu attendre que le loyer rentre pour enchaîner? Pas de difficultés pour négocier auprès de votre banque? Qui est? Beau parcours d’investisseur en tout cas!
      Concernant les CGP je suis d’accord, rien à en attendre tant qu’ils seront commissionnés par les promoteurs.

      • Serge NUSS Richemond Conseil & Finance says:

        Bonjour, je m’inscris en faux concernant « les » CGPs. Je ne nie pas le fait qu’il existe encore quelques jeunes chasseurs de primes dans des réseaux organisés pour dépouiller ceux qui payent peu d’IR (entre 2 500 et 5 000 euros). Les plus expérimentés agissent dans l’intérêt de leurs clients et avec loyauté. Ils produisent des rapports d’analyse de l’investissement immobilier en comparant d’autres solutions de placements, financiers par exemple. Les commissions figurent dans les rapports. S’il y a conflit d’intérêt, une politique de la gestion de ce risque est communiquée au client dès l’entrée en relation.
        Pour finir, je n’imagine pas qu’il y ait « un » discours de CGP. Choisir son conseil, c’est avant tout avoir confiance en un individu et au processus de choix d’organisation qu’il propose à son client. Donc même si vous avez été déçu ou peu convaincu par l’un ou l’autre, peut-être serait-il bon d’en revoir un ou deux autres présentant les caractéristiques présentées plus haut. Mais de grâce, arrêtons les généralités. Et peut-être avez-vous assez de temps libre pour vous en occuper vous-même. Dans ce cas, oui, le CGP est moins utile. Sinon il est à mon sens incontournable. A condition que l’enjeu en vaille l’honoraire facturé ou commissionné. A vous de voir.

      • Aurélien says:

        Bonjour,
        Je n’ai pas eu bcp de difficulté à investir également depuis 2006 malgré des revenus plus modestes (50k€/an).
        Mon ressenti est qu’une fois que l’on a réussi 1 ou 2 investissements (revenus réguliers), la banque est moins frileuse.
        J’en suis à 4 appartements ce qui est le max je trouve quand l’on est en gestion directe.
        J’aurais pu en acheté plus mais envi de profiter de ma famille ayant un travaille à côté.
        Il ne faut pas oublié que le locatif génère un paquet de pb, ce n’est jamais tout rose.

    • Bonjour Ben
      je suis a peu près dans la même situation que vous :
      5 biens achetés sur 1 an, sur Nantes, emprunts a 110 % sur 25 ans
      Tous en LMNP, car régime fiscal le plus favorable, permettant de pas déclarer de revenus locatifs grâce a l amortissement, et du coup le loyer couvre les montant de l emprunt voire plus.
      Du coup ça me fait 1 million d euros de « patrimoine » mais aussi de passif.
      Et comme le compte dédié est toujours en positif, la banque continue de suivre.
      En effet, cela demande un peu de temps (pas de delegation de gestion pour améliorer la rentabilité) mais on a rien sans rien.

      Mais j ai du mal a voir des défauts : j ai l impression que ces appartement m apporteront une rente ou du cash dans 25 ans, et que ce seront les locataires qui l auront paye.

      Certes, que sera le marche dans 25 ans ?Mais, ayant 35 ans, je suis encore plus inquiet du régime des retraites dans 25 ans, que j anticipe comme étant inexistant afin d anticiper au mieux.

      Je ne voie pas mieux en tous cas comme investissement, qui demande uniquement du temps et presque pas d effort d épargne.

      • Bonjour,

        Pouvez vous nous préciser vos revenus et votre profession ? (pour ne pas laisser de faux espoirs aux lecteurs qui n’ont pas vos moyens).

        • Bonjour
          En effet Guillaume, la surface financière conditionne probablement l’accord des banques.
          Nous avons un revenu annuel de 240 000 euros au total.
          Cela facilite le dialogue avec la banque.

          Mais n est ce pas possible pour tout le monde de commencer avec 1 appartement ? Et de faire le point dans 10 ans?

          Mais suivant votre blog, (et j en profite pour vous faire part de mon intérêt, et de la lecture que j ai trouve très interessante de votre livre), j ai du mal a trouver d autres supports aussi valables.

          Oui, il y aura une part d investissement dans l assurance vie.
          Mais vous l avez bien montre récemment : que vous encore ce support, et n est il pas très risque au final si les montants places sont supérieurs a 100000 euros, et donc plus garantis ?

          Oui, il y a la SCPI. Mais au vu de la modification des usages, du rendement, de la fiscalité, que cela vaut il sur 25 ans ?

          Le marche des actions ? Je préfère attendre 5 ans pour voir si cette fameuse crise annoncée aura lieu ou pas…

          Quitte a être spéculatif, je pense très sérieusement a mettre 10 000 euros sur les crypto monnaies… très risque, mais c est quitte ou double.
          Et le temps est mon principal allié….

          • Mais vous avez raison. Votre raisonnement est parfait, je n’ai pas grand chose à y apporter. Je crois juste qu’il faut se méfier de l’euphorie. L’expérience nous confirme toujours que l’euphorie et les certitudes ne sont jamais de bons conseils.

            Il faut parfois se limiter par prudence. Il faut se méfier des excès, même si on n’arrive pas à voir d’où pourrait venir la remise en question !

            Une question simple : Pourquoi vous endettez sur 25 ans et pas sur 15 ans ? Votre surface financière doit vous permettre d’assumer l’effort de trésorerie non ?

            • Toujours cette histoire de cash flow : le loyer couvre l emprunt bancaire + frais de copro, assurance PNO, taxe foncière, expert comptable.
              Une ville comme Nantes offre une rentabilité relativement basse, en contre partie de l absence de vacance locative.

              Et sur 25 ans, la banque me fait un taux a 1,3 % en ce moment !!
              Et en plus, je vais me commencer a me pencher sur le taux d assurance 😉 (0,2% actuellement)

              • Autre question : Que pensez vous de l’idée qui consiste maintenant à procéder au remboursement anticipé de vos crédits grâce à vos excédents de revenu ? ou préférez vous investir à nouveau à crédit pour accélérer encore ?

                Si non, comment épargnez vous vos excédents de revenus ?

                • a mon humble avis, et dans ma situation, c est une mauvaise idée :

                  – les taux sont bas, inférieurs a l inflation, je ne perds pas d argent.

                  – mes immeubles sont a credit, donc ce credit me permet de ne pas comptabiliser cette valeur dans l ISI. (autre justification de l emprunt sur 25 ans d ailleurs)

                  – intérêt patrimonial : je suis assure a 100 %, si je meurs, c est tout « bénéfice » pour mon pelouse et mes enfants. C est mon assurance décès.

                  – Je préfère investir encore.
                  mais ça devient trop cher
                  mais ce demande trop de temps
                  Je pense a creer une Holding hebergeant des SCI a l IS pour faire de la location nue, moins chronophage. Mais mpooijns rentable..

                  Et enfin, le réinvestissement de mes revenus complémentaires est une grande question pour moi.
                  Vous me faites beaucoup douter 😉
                  et tant mieux..

                  Je ne crois pas au PER (je n y connais rien, mais je déteste le principe de rente)
                  Diversification forcee (SCPI étrangère, assure vie)

                  J ai plus envie de tenter les Bitcoins, et les ETF
                  mon épargne sécurisée est l immobilier et mes revenus
                  Risquons sur le long terme…

                  Qu en pensez vous ?

              • Le.monde de demain says:

                Quel est votre rendement sur Nantes?
                Avez vous pensé à d’autres agglos?
                En phase avec vous sinon. Un invest bi3n situé et entretenu se valorisera tjs en depit des fluctuations economiques.

                • rendement brut sur Nantes : 4 / 5 %
                  Je connais cette ville par coeur, et j ai la prétention de connaitre l évolution des quartiers sur 15 / 20 ans.
                  Pour les autres villes, j en serais bien incapable. Je perdrais mon expertise, qui je crois est ma force (n étant pas du tout du milieux immobilier ou financier)

          • Pourquoi attendez-vous pour faire de la bourse?
            Si on se base sur une crise « annoncée », on ne rentre jamais sur le marché …

          • Riche&Célèbre says:

            10.000 € en cryptomonnaie, c’est précisément un choix « antifragile », selon Nassim Nicholas Taleb : mettre une toute petite fraction de son patrimoine dans de l’hyperspéculatif, perdre peu en cas de chute mais pouvoir gagner très très gros… Un pari asymétrique entre risque et potentiel d’enrichissement, bien plus sécurisant que de prendre un risque moyen avec une forte proportion de ses biens…

            • @ Guillaume
              A quand un article sur les crypto ?
              Il est vrai que c est un sujet très délicat, ou au final il n y a aucune certitude.
              Mais en tant que conseil en gestion de patrimoine, en parlez vous à vos clients ?
              Est ce un sujet tabou / réservé à un certain type de clientèle ?
              Peut on définir une stratégie sur quelque chose d aussi volatile ?

              Le débat qui s ensuivrait serait une vraie confrontation en tous cas, au vu des réactions que cela peut susciter….

              • Je suis demain à Bordeaux pour un salon « Fin& tech summit » dans lequel je participe à deux ateliers sur les crypto. Je vous ferai un article de synthèse.

                J’anime deux ateliers. Le premier : Bitcoin : Clés de Compréhension et le second : Altcoin, Token : quelle valorisation ?

                Et dans la vidéo qui suit, voici ma prestation de l’année dernière :

        • Serge NUSS Richemond Conseil & Finance says:

          Hello cher Guillaume, merci de votre question. Le commentaire de Ben ou de Sherraf me font craindre une crise européenne des subprimes. Le film « Big Short » décrit fort bien le mécanisme d’endettement excessif immobilier et son effondrement. L’effet momentum…
          Et si la loi de finance venait à changer la fiscalité des revenus du LMNP, sous la pression de gilets jaunes mieux informés par exemple ? Patatras…
          Et si une récession provoquait une explosion du taux de vacance dans les métropoles ? Patatras…
          Je suis conscient qu’avec des « si » on met Paris en bouteille et on ne fait rien. Mais je n’ai aucun de mes clients, millionnaires pourtant, qui porte autant d’immobilier meublé locatif. Décidément, ces commentaires dont je remercie les auteurs, me rendent de plus en plus dubitatifs. J’espère avoir tort le plus longtemps possible ! Car à nouveau, nous serions tous impactés par ce cygne noir.

          • @Serge,
            C’ est vrai que l’immo s’ est notoirement effondré en 2001,2008 et 2013.
            Le LMNP évoluera au pire en LMP. Il y aura plus de taxe mais le principe de l’ amortissement restera au pire en SCI.
            Qu’ avez vous à vendre sinon?

          • Bonjour Serge
            je comprends parfaitement vos craintes : nous donnons probablement l image de jeunes loups, image amplifiée par tous les bonimenteurs sur internet qui vous promettent rente et fortune sans effort grâce a l immobilier.

            Mais comme toujours, tout est dans le choix et la pertinence de l investissement :

            Changement de fiscalité ? Cela ne m arrangerais pas, clairement, mais cela ne me mettais pas en difficulté au point de ne plus pouvoir payer. Quant a la part des appartements qui est déjà remboursee, personne ne me l enlevera…

            Vacance locative ? Bien choisir l emplacement est primordial. Une ville universitaire est certes moins rentable, mais une source sans fin de jeunes actifs ou d étudiants qui se logeront dans les premières années de leurs vies. Reste a prévoir un montage avec un loyer raisonnable…

            Une crise arrive et les prix chutent ? je fais attention a ne jamais être dans une situation de devoir vendre en urgence.
            Les prix baissent, j en profite justement pour relancer des investissements.
            Et les prix remonteront toujours, patience..

            Et au final, et c est presque le plus important : je n ai pas l impression de truander les locataires.
            les immeubles que je loue sont toujours nickels, entretenus, économes en energie… Je déteste ce que je peux voir, des appartements mal entretenus, délabrés, loues a prix d or du fait de la pénurie de logements….
            Souvent de « vieux » propriétaires au passage, qui ne les entretiennent plus.
            Et qui provoqueront un ras le bol, bien compréhensible, des locataires….

            • Serge NUSS Richemond Conseil & Finance says:

              Sherraf, je ne vous prends par pour des loups, mais je cherche à évaluer votre capacité à résister sans devoir arbitrer dans l’urgence, en cas d’augmentation de la vacance et/ou d’un changement de fiscalité du regime LMNP. Si des milliers de personnes doivent céder au même moment, il y aura de la casse. Il faut à mon avis que votre financement puisse résister à un taux de vacance de 50% et un retour à la fiscalité de droit commun. C’est le stress test que vous devez opérer. S’il résiste sur plusieurs années (7 à 8 ans), vous n’aurez aucun désagrément puisque vous pourrez conserver la plupart de vos biens. A vos calculettes !

              • Un truc que je n’ai jamais compris , pourquoi y aurait il plus de vacance locative en période de crise ?Des milliers De gens ne se logent plus et dorment dans la rue à ce moment là ? Je n’ai pas vu de tels choses en 2008 . Augmentation du taux d’impayé oui mais les gens auront tjrs besoin de se loger .

                • Parce que les gens n’ont plus les moyens de payer les loyers demandés et que les propriétaires ne sont pas prêts à baisser les loyers, surtout s’ils comptent là-dessus pour rembourser prêts et impôts.

                  Ça mettra forcément un certain temps avant de retrouver un équilibre à un point plus bas.

              • 50% de vacance locative à Paris/Lyon/Lille/Nantes/Toulouse? Ça s’est déjà vu?
                Arrêt brutal du LMNP qui impacterait également les biens en exploitation? Ça s’est déjà vu sur un dispositif immo?
                Allez Serge, plutôt que de jouer les Cassandre dites nous ce que vous avez à vendre en temps que CGP. De la defisc avec « effort d’épargne »?

          • Bonjour,

            Il convient d’ apporter quelques précisions sur votre potentielle crise des subprimes européennes :

            – Le film  » The big short » décrit le mécanisme d’ endettement excessif immobilier de propriétaires à la solvabilité incertaine pour pas dire INSOLVABLE et avec un taux d’ intéret VARIABLE.
            – vous pouvez pas comparez ou du moins faire l’ amalgame avec Ben et Sherraf à cette situation, ils ont à la base des revenus conséquents ( 100 à 240 K€ annuel) et des emprunts à taux FIXE et leur investissements « globales » ressortant un cash flow positif.
            – implicitement la réforme du LMNP va se faire d’ elle même avec le passage automatique du LMNP au LMP pour ceux qui font plus de 23K€ de recettes et dont le montant issus du LMNP dépassent leur revenus professionnelles.

            Comme vous dites, avec des « si » on met Paris en bouteille, nul ne voit l’ avenir dans la boule de cristal, tous les scénarios peuvent arriver, mais il est vrai que cette situation des taux d’ intérets négatifs (OAT à 10 ans à quasi -0.30%) est une situation inédite.

            Un investissement dans un fond euros en assurance vie est aujourd’ hui un bien plus grand risque et un non sens qu’ un investissement immobilier qui lui quelque soit son mode d exploitation reste un bien tangible.

            • Serge NUSS Richemond Conseil & Finance says:

              Ok reprenons 850 k€ de dettes sur 20 ans, soit 45 à 50 k environ d’annuités avec l’ADP. Le couple a un revenu imposable de 100 k€ ou 85k€ nets après impôts et 50 à 60 k€ de BIC (4.5% de rendement) nets soit environ 135 à 145k€ nets d’impôts. Cela me semble raisonnable même avec vacance de 50% et LMNP au taux de droit commun, et à condition qu’il n’y ait pas de crédit immobilier RP ou de loyer à payer. Dans ce cas on aurait un RF net de 15 k€. Soit 100 k€ de revenus nets et des annuités de 45k. Dans le pire des mondes, et en se serrant la ceinture, ça peut passer. Mais il ne faut pas avoir besoin de liquidités !

              • comme sur le fonds euros qui peut devenir négatif comme en allemagne. d’ailleurs si votre liquidité subit les taux négatifs, ça sera toujours rentable ?

      • Aurélien says:

        @sherraf.

        1M€ dans 25 ans avec amortissement, la plus value va faire très mal car vous aurez tout amortis.
        L’état va calculer une plus value sur 1M€, soit 200 000€ parti en fumé …

        • @ Aurélien

          Pour Sherraf, tant que les recettes de ses 5 biens en LMNP restent inférieur à son revenu professionnel, il conserve le statut LMNP, ce qui doit être le cas vu ses 240K€ de revenus.

          Il conserve donc en conséquence l’avantage de la non réintégration des amortissements pour le calcul de la plus value.

          C est tout bénéfice pour lui…

        • christophe says:

          c ‘est pas grave la plus value… ça fait parti des règles du jeu!!!.. Pv de 0 = 0. PV de 1000K€ = 200K€ reste 800K€ in the pocket… Si on doit s ‘arrêter à la plus value autant ne rien faire

          • @ christophe

            Le mode de calcul est différant suivant si LMNP ou LMP, dans les 2 cas, il y a un amortissement mais le mode de calcul pour la plus value est différent dans les 2 cas.

            Achat 1 M€ et revente 1 M€, pas de plus value en LMNP du fait de la non réintégration des amortissements.
            Achat 1 M€ et revente 1 M€, réintégration des amortissements en LMP dans l’ allusion d Aurélien, calcul de la plus value sur 1M€.

            Voilà LA REGLE DU JEU Christophe en nom propre, et encore en LMP tu peux avoir une exonération de plus value si la vente est au moins N+5 et que le montant des recettes LMP est inférieur à 90 K€.

            • mais l’enjeu sont les cotisations de sécurité sociale des indépendants, qui elle ne sera pas exonérée.

              • Pour éviter les cotisations de la sécurité sociale pour les gros patrimoines immobiliers en meublé, le plus simple reste son exploitation sous une SCI IS et d’ optimiser si besoin avec une holding pour la distribution de dividende et plus value avec une vision à long terme.

              • @lGuillaume
                Quelle est la règle de calcul de ce montant ?
                Le RSI est il obligatoire si on cotisé déjà à côté dans le cadre du salariat par exemple ?

  15. Je partage mon expérience et je n’ai rien à vendre à personne , je suis un particulier investisseur qui prévoit ma retraite et qui souhaite transmettre à mes enfants. Donc merci à laurent de rester correct et s’il pense que je suis mytho , grand bien lui fasse .

    Je ne suis pas de la partie et je partage juste mon expérience .
    J’ai eu depuis 2005 , un seul problème de loyer impayé qui a été pris en charge par l’assurance après quelques mois . Pour le reste , ça roule avec beaucoup d’investissement personnel comme je l’ai dis ( divers travaux , trouver un artisan , se rendre sur place pour gérer certains problèmes… etc) . C’est très chronophage voilà ma conclusion .

    Je ne sais pas si cette situation des taux bas est très saine mais je la trouve profitable.

  16. Bonjour

    Excusez moi si ce n’est pas exactement dans la même rubrique, mais il s’agit d’argent emprunté pour la mettre entièrement dans le même panier!!

    Ce n’est pas de l’immobilier dont je parle, mais de l’endettement excessif. Concernant le monde agricole je vois parfois des agriculteurs qui sont d’une confiance excessive (à mon avis, ça me fait froid dans le dos). 500 à 600000 euros d’emprunt dans un type de production ( lait porc ). J’ai connu les montagnes de beurre à Bruxelles, les sinusoides des cours du porc. Les suicides qui en découlent.
    Aujourd’hui, à cause de la peste porcine en chine, les prix du porc flambent ( mais les charcutiers commencent à s’en plaindre pour leurs marges) et certains commencent à s’y intéresser à cet « eldorado » du porc!! mais peut-être qu’il est déjà trop tard———-> en Chine pour palier à cette crise temporaire on envisage de produire des porcs de plus plus lourds ( jusqu’à 500 Kg contre 100 125 150 kg auparavant. Alors question ou en sera-ton dans 2 -3- 4 -5 ans. Donc attention à ne pas trop rêver. attention au retournement de situation-Les chinois ne sont pas des manchots !

  17. Je pense que la Chine sera au centre du retournement de situation : la baisse des taux et de l’inflation qui date de 1980 est grandement lié à la montée en puissance de la production en Chine (ce n’est pas le seul facteur, il y a aussi le progrès technique et l’informatisation qui sont déflationnistes).

    S’il se passe quelque chose en Chine desorganisant la production, bonjour l’inflation, bonjour la hausse des taux, et bonjour l’effondrement sur les marchés (tous les marchés).

    • Oui certes
      mais du coup, ceux qui ont empruntes a taux bas de trouvent gagnants, de manière relative
      l argent emprunte coute encore moins cher, non ?

      Par contre il faut :
      ne pas etre oblige de vendre
      et avoir des locataires…..

  18. Fredy Gosse says:

    Finalement quand vous ferez le bilan d votre vie vous verrez que vous êtes une génération dorée……vous aurez acquis un capital avec zéro interêt ( jamais produit) et si ca part en vrille Avec une inflation généralisée vous ne rembourserez même pas le capital et vous aurez même le bien immobilier. LOL Elle est pas belle la vie
    il est étonnant que les banques n ‘arrêtent plus les prêts à taux fixes comme si elles étaient sures que dans 20 ans l’argent serait toujours gratuit

    • Badtimes says:

      @Sherraf
      Je suis d’accord avec Fredy, et avec vous . Vous avez raison d’investir quand les taux sont à ce niveau et quand les Banques prêtent si facilement, en plus avec un revenu de ce niveau. Vous ne craignez pas grand chose.
      Je suis d’une génération où à votre age c’était l’inverse et comme le dit Fredy « vous verrez que vous êtes une génération dorée »
      Je ne suis pas jaloux je vous approuve tout simplement de profiter de ce moment qui semble exceptionnel.

  19. Oui, je suis d’accord, c’est bien d’avoir de l’immobilier (résidence principale) et de la bourse, car nous sommes dans un monde de bulle, qu’on le veuille ou non.

    La bourse présente pour moi trois avantages vs l’immo :
    – c’est déplaçable (s’il fallait quitter le pays)
    – les frais d’entrée sont très faibles (avec un bon broker comme bourse directs)
    – la diversification

    Perso, j’ai 41 ans et je viens de rembourser par anticipation ma résidence principale (700 000€), même si ce n’était pas très sexy. J’ai longuement analysé le rendement d’un investissement locatif immo « pour la suite », mais j’ai décidé de ne pas faire l’effort de payer pour loger un locataire. J’investis tout mon cash flow en bourse, dans des actions à fort dividende délaissées par le marché (sans etre des value trap), et aussi un peu de spec dans les fonds obligataires pour surfer sur la vague de baisse des taux.

    • Bonjour, comme vous, plus de locatif. En alternative, je fais du crowdfunding immo. Immobilisations pour 24 mois max.

      • Qu’est ce que vous appelez crowdfunding immo ?

        • Le Crowdfunding immobilier fonctionne de la même manière que les autres types d’investissement participatifs. Un promoteur propose un projet immobilier sur une plateforme, les internautes sélectionnent le projet qu’ils désirent soutenir et ils investissent dedans.

          Vous achetez des obligations, donc taxé au PFU, immobilisation de 6 mois à 24, rendement de 7 a 12% selon les projets. Ça va du financement d’un promoteur construisant un lotissement d’une vingtaine d’apparts, à la rénovation de HLM, en passant par l’immobilier commercial, les bureaux, les hôtels, les opérations de marchand de biens. J’ai même vu la rénovation d’un loft à Levallois-Perret (1 million récoltés en quelques jours auprès d’investisseurs pour des sommes allant de 1 000€ à 50 000€).

          Qu’y gagne le promoteur ? Il évite d’immobiliser des fonds propres et peut multiplier ses projets.

          Une première sélection est faite par les plateformes (il y en a une vingtaine) et vous faites votre propre choix (lieu, type, taux de commercialisation, pédigrée des promoteurs, historique des sociétés).

          Au lieu d’acheter un appart, vous répartissez la somme sur plusieurs projets.

          Les sommes investies doublent tous les ans, mais ça reste confidentiel : environ 250 millions cette année pour un marché de la construction immobilière qui doit atteindre les 20 milliards.

          • très intéressant ce concept de crowdfunding.
            J ai regarde un peu suite a votre commentaire…
            En êtes vous pleinement satisfait ?
            Quelle rentabilité atteignez vous réellement du coup ?

            • Pour le moment, sur 4 projets remboursés, j’atteins réellement les rendements promis (8% annuels sur 24 mois, 9% annuels sur 18 mois, 9% annuels sur 24 mois et 7% sur 24 mois). Un des projets a eu un retard (6 mois perdus pour cause d’obligation de renforcement des fondations par la mairie), mais la période était couverte par le contrat (6 mois au-delà de la date prévue de remboursement, parfois ça monte à 12). Du coup, 6 mois de plus à 8%.

              J’ai un projet plus risqué (donc rendement plus élevé, 12%) qui devait être remboursé en juillet, mais comme la commercialisation ne débutera finalement qu’en 2020, il se peut que l’échéance réelle soit au-delà de la période de dépassement prévue. Il s’agit d’une imprimerie transformée en bureaux près du bvd de Strasbourg, à Paris. Le rendement ne serait donc pas de 12% comme promis.

              Pour avoir d’autres avis, vous pouvez consulter les billets qu’avait écrit GF sur ce sujet entre 2914 et 2017. Il y avait notamment dans les commentaires les interventions du fondateur de Lymo et ancien d’Unibail-Rodamco. Avec une approche particulière puisque Lymo est un promoteur, qui se finance via le CI, quand la plupart des autres plateformes sont de purs intermédiaires.

              • Merci pour votre réponse
                Je vais essayer de retrouver ces articles
                Quelle plateforme utilisez vous de votre côté ?

                • Les PF sur lesquelles j’ai investi : Wiseed, Homunity, Lymo, Upstone, Koregraf.

                  Mes investissements : petite résidence de 30 lots, petite résidence de 20 lots, imprimerie transformée en espace de coworking, rénovation d’un immeuble d’anciens bureaux, îlot de 4 commerces et un restau dans une grande ZAC, rénovation d’HLM, immeubles rénovés et transformés en hôtel + bureaux loués à pôle emploi, refinancement d’un promoteur sur une opération, un Mama Shelter…

                  Les zones : Paris et certaines villes d’IdF, la zone frontalière avec Genève, autour d’Arcachon, Lyon et sa banlieue côté Monts d’Or, Marseille-Aix et alentours, côte d’Azur.

                  Bref, je diversifie par lieux, par types, par plateformes.

                  Bon, évidemment, ça complexifie la gestion. Il ne s’agit pas que de créer un compte, mais de fournir tout une litanie d’infos sur vos capacités financières, votre connaissance des investissements, des risques. Les pf ont l’obligation de vérifier vos capacités et connaissances avant de vous laisser investir. Une fois cela fait, il faut être assez souple pour gérer les processus de réservation et de paiement de manière différente selon les pf.

  20. Ben = Sherraf = Fake.

    Lorsque tu es à la tête d’un patrimoine important, tu ne fais pas le flambeur. Tu es discret, très discret….
    Tu conserves les bons plans pour toi et fais preuve d’humilité car forcément tu t’es pris un beau gadin à un moment ou un autre.

    • Il est marrant Laurent
      Ou il est parano
      Ou alors il est égoïste…

      • Tu gagnes de l’argent lorsque tu as un bon plan et pas les autres. Se répandre sur internet montre que pipo – pipo …..

    • Vous avez dû vous prendre vous un sacré gadin mon cher laurent pour être aussi amer !
      Je ne fanfaronne pas c’est juste mon parcours que je décris en toute humilité et je ne prétends pas avoir raison car depuis que je suis ce blog au moins 5 ans , c’est la première fois que j’interviens pensant ne pas être pertinent. Crois ou crois pas c’est votre appréciation et celle des autres lecteurs. Par contre je me reconnais exactement dans les propos de sherraf.
      Pas de bons plans particulier , juste du bon sens et une bonne connaissance des quartiers où j’ai investi dans lesquels il y a une très forte demande locative et des loyers intéressants.( Paris , IDF, Toulouse )

      • Bravo ! Vous avez travaillé votre sujet, vous le maîtrisez et investissez selon vos convictions. C’est parfait. Je crois qu’il n’y a rien à redire. J’ai simplement le sentiment d’une nécessaire modération pour ne pas passer le cap du risque excessive qui pourrait vous faire basculer du mauvais côté s’il devait arriver un évènement non envisagé.

        Tant que tout va bien, il est parfois euphorisant de croire avoir trouvé la martingale. Parfois, lorsque l’investissement devient trop lourd, le moindre grain de sable casse la mécanique et la martingale révèle sa faille.

        Cette faille, c’est un évènement de la vie (divorce, décès, perte d’emploi, …) ou un évènement externe (rénovation du parc à financer alors que les banques ne suivent plus, défaillance d’un ou plusieurs locataires, …). Et c’est à ce moment là que ce révèle l’excès. Il me semble important de ne pas franchir ce seuil.

        C’est la raison pour laquelle, ma réaction initiale a été un peu brutale lorsque « j’ai écrit qu’à la place de votre banque je ne vous financerai plus à l’avenir ».

        Et c’est la raison pour laquelle, je vous ai interrogé sur le remboursement anticipé des crédits en cours pour réduire ce risque.

        Qu’en pensez vous ?

        • Vous avez raison
          Il faut toujours penser au fameux ravalement de façade non « prévu ».
          D ou la nécessité pour faire des investissements a ce niveau d avoir toujours du cash de disponible.
          Il est en effet euphorisant et dangereux de voire 1, puis 2 appartements qui marchent, et commencer a faire des concessions sur l emplacement, la qualite, sous prétexte que la banque prête l argent.

          Avis aux lecteurs « novices » (et ce n est que mon expérience), il faut commencer doucement, acheter 1 appartement, se faire la main pendant 2 ou 3 ans (voire si le modele convient, et on voit bien que tout le monde n y croit pas) et ne pas foncer tete baissée juste a cause des taux

        • Tout à fait d’accord avec votre propos Guillaume , j’ai d’ailleurs remboursé par anticipation 3 biens sur les 9 pour palier à ce risque et avoir plus d’impact avec ma banque pour de futurs projets .
          Beaucoup diront que c’est une ineptie mais nous l’avons fait car nous pouvions le faire grâce à notre épargne et également car nous souhaitions acquérir une résidence secondaire pour profiter en famille .
          Je pense que chaque situation est propre à chacun en fonction du parcours , de l’âge , des perspectives et du choix de vie.
          En tous cas, pour l’instant et touchons du bois , pas de grain de sable pour gripper tout ça mais parfois le vent tourne . J’incite malgré tout à la prudence sur toutes les vidéos qui circulent sur les investisseurs qui ont 20 appartements avec un salaire de 1500€.
          On a rien sans rien, il faut du bon sens , du temps à consacrer et de l’énergie .

  21. @Nam
    La bourse est intéressante mais ne permet que d’ investir du cash dont on aurait pas besoin par ailleurs.
    On ne benificie pas de l’ effet levier du crédit.
    Seriez-vous prête à partager votre liste de valeurs de rendement?

  22. hahaha, comme recommandé par Laurent, je ne le ferai pas, par humilité)))

    • Mais ma liste n’est pas très originale, je donne plutôt dans les grosses valeurs pour la liquidité …

      • Bah moi j’ai du LVMH/Sanofi/Air Liquide/Total / Vivendi pour les bigs Cap.
        Quel est le pb à partager l’ info ?

        • Bon ok … sur très très large cap, mes deux premières lignes sont Orange et Total. J’avais du Vinci pendant longtemps mais j’ai vendu parceque ça devient un poil cher. J’ai acheté récemment du Renault et du Michelin à vil prix. LVMH? Trop à la mode …

          • Orange et Total = très bonnes valeurs de rendement
            J’ai eu du Vinci également. Secteur auto = risqué.
            LVMH, valeur de croissance et liquide!
            Prenez vous des ETF également?

            • J’ai un peu d’ETF actions au sein de mon épargne salariale.

              Et aussi une grosse position sur un ETF obligataire (toujours au sein de mon ES) qui m’a donné une très bonne perf notamment depuis le début de l’année avec la baisse des taux souverains et corpo. Evidemment c’est une position spéculative …

    • Bravo :-)))

  23. J’investis au max des actions de mon entreprise, et des autres fonds de mon épargne salariale, afin de n’être redevable que de 17% (prélèvements sociaux) sur les dividendes et plus-values. Mais j’ai aussi un compte titre ordinaire chez BD (pour moi le PEA n’a plus aucun interet depuis le PFU à 30%).

  24. @Nam
    Le PEA reste quand même plus intéréssant qu’un CT avec PFU à 30% non?
    Quelle est la fiscalité après 8 ans?

  25. Après 8 ans 30% vs 24% avec un PEA … mais pour 6% d’écart (après 8 ans, c’est long en plus), je préfère la liberté du CTO.

  26. @Nam, j’avais en tête qu’au bout de 5 ans de détention on ne payait que 17.2% de prélèvement.
    D’où viennent les 24%?

  27. Pour le coup, je n’ai jamais testé, mais je crois qu’avec un PEA de plus de 8 ans, il reste un reliquat d’IR, et qu’à la fin on arrive à 24% environ.

  28. Au temps pour moi, je viens de voir qu’il n’y avait pas de reliquat d’IR à partir de 5 ans … donc 30% vs 17% …

  29. Écart de 13% donc … le prix de la liberté totale …

  30. Bonjour Nam,

    Malgré l’ instauration du PFU ou Flat tax à 30%, le PEA conserve tout son intérêt. En effet, la Flat tax s’applique sur la plus value ANNUEL, tandis que les 17,20% de prélèvement sociaux pour le PEA simplement en cas de rachat après 8 ans, enfin après 5 ans maintenant depuis la loi Pacte.

    Tout le principe des intérêts composés est conservé pour le PEA par rapport à un CTO.

  31. OK, du coup le PEA me fait un peut penser à la manière que j’ai d’utiliser mon épargne salariale : il y a des contraintes mais la fiscalité est à 17%. L’ES est bloquée, mais le taux de 17% s’applique dès le départ.

  32. Étant donné que je travaille dans une entreprise qui donne un dividende conséquent, avec 17% appliqué seulement en cas de remboursement, j’y vais gaiement sur l’ES.

  33. A votre avis, qu’est ce qui pourrait faire repartir l’inflation :
    – un choc pétrolier?
    – incident sur la production en Chine?
    – la faillite d’entreprises zombies de la tech?

    Et quand? Quel signes avant coureurs?

    • De quelle inflation parle-t-on ?
      Du chiffre de l’INSEE, qui est élaboré en ignorant ou minorant des pans entiers de dépenses, ou l’inflation réelle ?
      Les méthodes de calcul de l’inflation en France datent des années 70, une époque où il fallait cacher l’inflation réelle tellement elle était élevée. Et dans ce domaine, comme dans celui des impôts et taxes, la France est un flambeau que les autres s’empressent de copier.

      Dans la situation actuelle, ces méthodes se retournent contre leurs promoteurs, et l’inflation réelle est certainement minorée.

      Un exemple bête : les prix de l’immo ont explosé, mais ne représentent que 6% du budget des ménages dans le panel de l’INSEE, au prétexte que l’immobilier est un investissement.

      • Ce qui m’intéresse c’est l’inflation au sens indice des prix à la consommation, puisque c’est l’indicateur qui préside à la politique des banques centrales (notamment la notre).

        • Justement, le chiffre donné par l’INSEE est bien pipoté.

          Un autre exemple : à chaque nouvelle version, le prix l’iPhone augmente. iPhone 6 : 600€, iPhone 11 : 1100€. Le prix du flagship des deux autres gros vendeurs, Samsung et Huawei, également. Samsung Note 10 à 1100€, et juste un peu moins pour le Chinois.

          Pourtant, l’INSEE minore le coût d’un tel smartphone dans ses calculs en objectant que les fonctionnalités augmentent à chaque génération, et tient compte d’un rapport prix/fonctionnalités.

          • A mon humble avis, l’INSEE a raison de faire cela.

            L’indicateur n’est pas pipoté, c’est juste qu’il ne correspond à votre définition perso de l’inflation.

            Ceci-dit, je suis d’accord avec vous : nous ne devrions pas aller aussi loin dans les politiques monétaires accommodantes (cf les articles de GF qui décrivent bien les conséquences – start up nation, économie zombie et paillettes, utilisation trop importante des ressources naturelles).

  34. Un choc pétrolier : je pense pas , les USA sont à présent parmi les plus gros producteurs au monde
    Incident prod Chine : la prod se délocalisera ailleurs en Asie/Afrique.
    Faillite entreprises zombies : A part sortir des taux négatifs je vois pas de gros impacts.

    Aujourd’hui la mise en concurrence mondialisée des forces de travail et des produits maintient l’inflation au plus bas même dans les pays avec un chômage à 3-4%.
    Il faudrait que cette mondialisation se grippe et que les gens se replient derrière leurs frontières mais pour autant ils adapteront leur mode de consommation.

  35. Bonjour,

    pour ma part je prends l’investissement locatif comme un 2ème boulot, il faut arrêter de croire que tout est beau et rose et que cela se fait tout seul et cela a bien été rappelé dans quelques commentaires.

    De plus comme tout investissement il faut avoir un objectif long terme même si avec la période que l’on vit au niveau des taux d emprunt bas il y a la possibilité de se constituer une petite trésorerie en même temps que l’on rembourse la banque, la taxe foncière, les impôts etc…

    Une dernière chose à force d’avoir eu des échanges avec des personnes ayant aujourd’hui un patrimoine une constante revient dans 80% des cas l’immobilier est passé par là et ce quelque soit l’époque alors affaire à suivre dans 20 ou 30 ans.

    Bonne journée à tous,

    cordialement.

    P.S: Merci Guillaume car j’ai continué de me former en achetant la 1ère édition de votre livre sur l’immobilier

    • Oui, tout à fait. Je partage à 100% d’autant plus qu’avec le temps, on se rend compte de la nécessité des travaux d’entretien pour maintenir la valeur patrimonial du bien et surtout le coût des artisans qui rognent sévèrement la rentabilité locative. Il vaut mieux savoir se servir d’un pinceau 😉

  36. Bonjour,
    J’ai 32 ans et je fait de l’immobilier depuis l’âge de 25 ans. J’ai réussi à me constituer un patrimoine de 20 appartements, 3 locaux commerciaux et 2 garages entièrement à crédits et sans trop de difficultés de gestion malgré mes faibles revenus (évolutif de 15.000 /an à 25 ans jusqu’à 35.000 aujourd’hui) et en plus de ma résidence principale.
    L’ensemble est géré par des SCi à l’IS hormis 2 appartements en LMNP.
    Je ne regrette donc rien car je ne vois pas comment j’aurais pu mettre cet argent de côté (l’actif net) avec mes revenus…
    Pour info la valeur brute de l’ensemble des biens immobilier vaut actuellement 1.990 k€ et ma quote part personnelle représente 1.570k€.
    Je suis pas là pour afficher puisque je me suis toujours refusé de le faire mais simplement pour dire qu’il vaut mieux agir plutôt que de trop réfléchir…

    Sinon j’aimerai bien diversifier un peu aujourd’hui mais je n’y connais rien en bourse donc je vais surement repartir sur un nouveau projet immo 😉
    Bon courage à tous…

    • Pour arriver à un tel résultat, quel était votre rendement locatif?

      • Au départ je ne cherchais que des taux à 10% (mon calcul perso : loyer hors charge annuel / prix d’achat sans notaire).
        Suite à la diminution des taux immobiliers j’accepte à partir de 8% si le bien est nickel (dernière acquisition de juillet 2019 : 3 appartements T3 loués 550 € HC + 1 garage loué 50 € pour une acquisition à 251.000 €)

  37. Outch, 10%, 8%, ou trouvez vous de tels rendements ?

    • christophe says:

      On arrive a trouver de tels rendements dans des petites villes.. Perso, j h’habite une ville de 8000 habitants où l ‘on fait assez facilement de tels rendements le prix du M² est à 900€- 1000€.. La préfecture du Département 55000€ habitants est à 20 kms de là et la grande ville de région ( Toulouse) est à 1h40.. On assiste à un phénomène que les habitants de Toulouse avec un ras le bol, de la pollution, pression citadine, insécurité, saturation de la circulation viennent s ‘abriter chez nous.. Télétravail avec un réseau fibré vie au grand air, loyers beaucoup moins chers, déplacements aisés, qualités de vie pour l ‘éducation des enfants, produits BIO achetés directement chez les producteurs.. Ces nouveaux arrivants, arrivent à gérer leur activité Pro sur Toulouse 2 jours/semaine en colocation et le reste du temps vivent avec leur famille au grand air et à l ‘abri des nuisances.. c ‘est une renaissance pour notre ville en lien très étroit avec la montée de l ‘écologisme

      • Très intéressant (c’est un peu une autre planète pour moi qui suis parisien). Mais du coup, les gens qui viennent sur Toulouse centre 2j/semaine font typiquement du airbnb en centre ville? Et le reste du temps, ils vivent dans les logements que vous louez en nu pour du long terme.

        • christophe says:

          Ils vivent dans des grandes colocs sur Toulouse, se déplacent en Bla bla car entre ma ville et Toulouse ( comme ça pas de problème de stationnement en centre ville) et c ‘est madame qui garde la voiture.. La plupart de ces nouveaux venants ont entre 30 et 40 ans, n ‘avaient pas les moyens d ‘acheter sur Toulouse, avaient peu d’argent de côté, arrivent chez nous en tant que locataires, le temps de se faire un matelas d’ économie pour pouvoir prétendre à acheter dans le futur et ont pour projet de vie de rénover un bien ancien avec de la pierre… Donc entre le moment, où ces nouveaux gens arrivent, arrivent à économiser suffisamment et rénover leur bien pour pouvoir y habiter précairement il se passera bien 3 à 4 ans.. Ce phénomène est vraiment nouveau depuis je dirais 2 à 3 ans et ne cesse de s’ amplifier.. C’est une nouvelle vague d ‘arrivants, qui consomment moins et mieux qu ‘avant qui mettent le mieux vivre de la famille au centre de tout à l abri de la pollution, du stress des grandes villes, de l ‘insécurité, des raquailles des grandes villes pour protéger leurs enfants, du manger BIO à presque 100 % et avec plus de pouvoir d’achat au final..

      • Interessant! Mais du coup vous louez quelle type de surface? Ces nouveaux venus ne cherchent pas à acceder à la propriété ?

        • christophe says:

          je loue du 70-80 M² entre 550€ – 610 €/ mois que je paye entre 65000 et 80000 max… C ‘est le prix de mon marché local et tout le monde ( Bailleur- locataire) est content !!!

          • Nous avons en Bretagne (Finistère nord) le même type de logements/locataires.
            Mais ceux-ci restent rarement plus de 2 ans en location car vu le prix des terrains et les taux actuels, ils font tous construire.
            Et la plupart du temps dans des villages qui voient leur terres agricoles se transformer en lotissements.
            J’ai bien peur pour vous que :
            – soit vos logements vont connaître un turn-over important, (avec les frais qui vont avec),
            – soit que ceux-ci ne trouve plus de locataires une fois que tous les terrains seront vendus dans votre commune.
            Et alors ce seront les communes voisines qui attirons les futurs locataires/propriétaires et feront le bonheur « d’investisseur » ayant le même profil que vous.

            • christophe says:

              Ils cherchent presque uniquement à retaper de l ‘ancien qui correspond à leur life style avec des matériaux écolos.. ils ne veulent pas ou peu des villages environnants car il faut prendre la voiture pour emmener les enfants aux activités et au collège, lycée.. Ils priviligient au maximum les déplacements en mobilité douce.. C ‘est vraiment une nouvelle génération d’alternatifs qui savent exactement se qu ‘ils veulent et ce qu ‘ils ne veulent plus.. et dans cette nouvelle vague d ‘habitants, il y a des retraités des grandes villes qui ne veulent plus être propriétaires et qui ont pris conscience qu ‘ici il fait bon vivre et qui se mettent en location.. Ces gens ne veulent plus de contraintes d ‘entretien et de frais d’être propriétaire et qui veulent tout simplement profiter de la vie.. La première station de ski est à 30 mns, l ‘océan à 1h45 mn, et la méditerranée à 3h, aéroport international à 30 mns pour le plus proche… Ils profitent et vivent tout simplement en étant locataires.. Le stock de nouveaux locataires tous profils est vraiment bluffant.. Mais leurs point communs sont écologie, mieux manger et sainement, mieux être, activités de plein air et sécurité… Bref tout ce que préconise la nouvelle médecine pour vivre en meilleure santé

              • Je suis dubitatif car à vous lire c’est le monde merveilleux des bobos écolo et retraités qui quittent la ville pour le grand air et autres qualités de vie.
                Sauf que part chez moi c’est minimum 2 voitures par familles et plus quand les enfants sont majeurs, qu’il y a un hôpital mais dès que c’est sérieux c’est Brest, Rennes voir Paris et que souvent les personnes arrivant vers les 80 ans vendent pour se rapprocher de la ville.
                Le Breton serait-il différent des habitants de l’Occitanie, car à 40 ans vivre en coloc en semaine et faire du bla-bla car pour rentrer chez soi le vendredi ça ne fait pas rêver.
                De plus « Ils privilégient au maximum les déplacements en mobilité douce » et comment ils y vont dans ces endroits là « La première station de ski est à 30 mns, l ‘océan à 1h45 mn, et la méditerranée à 3h, aéroport international à 30 mns », en bla-bla car ??
                Excuser moi mais ça sent le gentil « troll »

                • christophe says:

                  Moi non plus ça ne me fait pas réver, mais c ‘est un mode de vie alternatif.. Chacun son style de vie..La mobilité douce c ‘est pour du quotidien.. Les déplacements du week end en mode pollueur..Pour le Troll vous en pensez ce que vous voulez, je n ‘ai rien à vendre je décris un phenomène nouveau ici… Au niveau du climat et de l ‘ensoleillement si je puis me permettre l ‘Occitanie c ‘est pas la Bretagne.!!!. Aujourd hui il faisait 25 degrès t shirt et bermudas.. J ‘adore la bretagne pour aller y chasser occasionellement…

              • Auzeville, Fenouillet, … ?

                • christophe says:

                  Auzeville, Fenouillet c ‘est encore la périphérie Toulousaine!!!!

                  • Un de mes anciens collègues, embauché chez Airbus en 2006, s’est mis en tête d’acheter un bout de terrain pour y construire une maison, vers 2010. Il s’était éloigné jusqu’à ce qu’il trouve dans ses prix et au calme. Je suppose que dix ans après le grignotage périphérique fait qu’il faut s’éloigner un peu plus…

            • Déjà vu dans le sud-est en 80-2000, et dans le Sud-Ouest en 2005-aujourd’hui.

              Maintenant, c’est vous qui vous y collez.
              Bienvenue au club.

              Voir le billet que vient de publier GF au sujet de l’émigration vers les périphéries proches.

  38. Bonjour
    J hésite pour ma part à faire de la location nue au sein d une SCI a l IS
    L inconvénient par rapport au LMNP est l imposition sur la plus value à la revente car prise en compte de l amortissement, mais gros avantage sur le gain de temps et d investissement personnel.

    Avez vous mis tous vos appartements au sein de la miele SCI ? (Mais si vous générez des bénéfices vous allez passer dans la tranche d imposition supérieure)
    Avez vous une SCI par immeuble ? (Mais frais de comptable élèves du coup)
    Regroupez vous vos SCI au sein d une Holding ?

    Pas trop lourd à gérer tout ça ?
    😉

    • J’ai 3 SCI à l’IS différente et 1 SARL pour la location du bâtiment commercial (1 immeuble = 1 société). Par contre c’est vrai que j’ai les compétences pour faire moi-même ma comptabilité…
      Certes l’avantage du LMNP est indéniable mais avec le risque pour moi de passer en LMP puisque les recettes dépasseraient les autre revenus du foyers.
      De plus j’ai de fort doute sur la survie à long terme du régime LMNP. C’est pour ça que j’en ai 2 et peut être rapidement un troisième mais je n’axe pas ma stratégie personnelle là dessus.

      • @Raph,
        Merci pour votre partage d’ info.
        Pq avez vous 3 SCI différentes si je peux poser la question ?
        Quels sont les avantages que vous avez trouvé à la SCI à L’ IS vs du LMP?
        Enfin est il possible d’ intègrer un bien acheté en LMNP dans une SCI à L’ IS?
        Cdt

        • 3 SCi pour profiter à terme du taux réduit sur chaque structure et permettre des opérations en capital (achat ou cession de parts) immeuble par immeuble mais je rappelle que je ne paye pas la comptabilité…

          Avantages :
          *plus de simplicité à louer en nu
          * pas de limite de recette (passage LMP)
          * je n’ai pas confiance à 100% au régime LMP pour axer tous mes investissements dessus

          Oui possible d’intégrer mais passage aux hypothèques obligatoires

        • @ Loobie
          3 SCI différentes permettent de ne pas atteindre le plafond de revenus ou l imposition passe de 15% à 28% (revenus calculés sur le total des immeubles détenus au sein de chaque SCI)

          Pour moi, avantage de la SCI à l IS, c est qu on peut faire de la location nue et avoir un avantage fiscal (ne pas être fiscalisé au TMI + pvt sociaux). Et location nue = moins de contrainte de gestion, le locataire se débrouille plus tout seul, pas de déménagement à faire,….

          Et enfin, intégrer un bien acquis en LMNP dans une SCI est pour moi une erreur : vous allez devoir payer des frais de notaires (vente De votre immeuble à la SCI) et surtout vous allez perdre le bénéfice de l amortissement du LMNP.
          La plus value de revente à terme va être calculée dès les premier euro de la valeur de votre immeuble. (Immeuble acheté 10000€, revendu 120000€ au bout de 20 ans : plus value = 120000€)

          • @Sherraf
            Par contre SCI à L’ IS on est coincé à la revente et on paye la flat tax si sortie de cash en dividende. Y’a pas un moyen d’optimiser ça ?

            • On peut à priori optimiser l imposition de la SCI en remontant les revenus dans une Holding (abattement de 95% des revenus puis impositions à 15% sur ces 5%)
              Mais il faudra toujours payer la Fiat tax en sortie de dividende
              Les SCI et Holding sont à mon sens faites pour créer un patrimoine, le faire grossir. Ce patrimoine est indépendant, vit de son côté. Les bénéfices doivent être utilisés pour être réinvestis dans de l immobilier, ou dans l achat d entreprises par le biais de la Holding.
              Après, une imposition à 30% ce n est pas si mal…

              C est aussi ce qui fait la différence avec le LMNP m. Dans ce cas, on peut avoir des bénéfices que l on peut toucher, et sans imposition car l amortissement et les charges annulent les revenus locatifs

  39. Merci pour votre réponse
    Vous avez raison, c est sûrement plus adapté.
    Dernière question :
    Pourquoi une SARL plutôt qu une SCI a l IS pour héberger le local commercial ?

    • En fait plutôt que d’acheter le bâtiment qui m’intéressait j’ai racheté les parts de la société le détenant par le biais d’une holding que j’ai créée. Et il s’avère que c’était une SARL 🙂

  40. Bonjour,
    Pour ma part, et sans me lancer dans des calculs savants, je raisonne en capital ammorti.
    Pour ma part 7 biens sur le feu dont 6 en région parisienne.
    Cash flow négatif sur l’ensemble.

    J’amortis 370000€ par an en moyenne, qui sont de la création de richesse brute.
    La création de richesse nette varie selon la fluctuation des prix, les frais, la fiscalité.

    L’immobilier locatif, c’est un bon emplacement, un bon immeuble, une bonne copropriété.
    Dans la mesure du possible, je reloue avec un gros coup de ménage ( quitte à baisser le loyer ).
    Les seuls travaux qui vaillent d’être fait sont ceux qui précèdent la revente.
    Ce n’est pas un long fleuve tranquille certes, mais il faut préférer l’immobilier à l’immobilisme.

  41. Si on lit l’article ci-joint les taux ne seraient pas la cause principal du boum de l’immobilier puisque la production de crédit par les banques, a les croire, serait en baisse:
    https://bfmbusiness.bfmtv.com/experts/le-marche-immobilier-est-il-vraiment-tire-par-la-baisse-des-taux-1785065.html

Répondre à Serge NUSS Richemond Conseil & Finance Cancel

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.