Depuis quelques mois, nous avons initié une série d’articles consacrée à la rentabilité de l’investissement immobilier locatif.
Dans ces 6 articles, nous avons réalisé des simulations d’investissement d’un bien immobilier aux caractéristiques immobilières et financières comparables.
Il s’agissait de comparer le taux de rendement interne de chacun des dispositifs fiscaux pour essayer de déterminer celui qui sera le plus « efficace » et « rentable » sur le papier :
- 1- Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ?
- 2- Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif avec déficit foncier ?
- 3- Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?
- 4- SCPI : Quel rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?
- 5- LMNP : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier locatif en location meublée ?
- 6- Immobilier locatif : Cumuler la loi PINEL et location meublée (LMNP) pour booster le taux de rendement
Bien évidemment, ce ne sont là que des simulations théoriques. La pratique ne permet pas une comparaison aussi parfaite, même si le classement final des rentabilités ne doit pas être totalement différent.
Je vous propose aujourd’hui d’effectuer le classement de ces dispositifs fiscaux en fonction du taux de rendement interne calculé dans ces simulations.
Les 3 meilleurs dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif.
A titre de comparaison et pour bien comprendre l’intérêt de ce TRI :
- Le Taux de Rendement Interne d’un investissement sur le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie devrait être autour de 1% ;
- Le Taux de rendement Interne d’un investissement sur le CAC 40 dividendes réinvestis dans un PEA approche le taux de 8% / années sur les 35 dernières années ;
Le classement des 3 meilleurs dispositifs fiscaux est le suivant :
1 – L’investissement locatif dans le neuf en loi PINEL avec transformation en location meublée au terme d’une période de 12 ans.
Cette stratégie d’investissement dans l’immobilier neuf PINEL avec transformation en location meublée après la période de défiscalisation des 12 premières années obtient un TRI à 7.12% sur 20 ans.
2- L’immobilier locatif dans l’ancien en location meublée non professionnelle (LMNP).
Cette stratégie d’investissement dans l’immobilier ancien avec une exploitation en location meublée non professionnelle obtient un TRI de 6.59% sur 20 ans.
3- L’investissement locatif dans le neuf avec la loi PINEL
Cette stratégie d’investissement dans l’immobilier neuf PINEL obtient un TRI de 6.28% sur 20 ans.
Pourquoi il faut être prudent sur la lecture de ce classement ?
Il est difficile de comparer les différents dispositifs fiscaux notamment car il s’agit de comparer :
- 1- De l’immobilier neuf (PINEL) dont la construction neuve permettra à l’investisseur d’être protégé contre l’obsolescence immobilière de son logement ; Il ne devrait pas y avoir beaucoup de travaux à réaliser pendant les 20 années de l’investissement sauf les travaux de décoration tels que peinture, sol et autres cuisines équipées et salle de bain.
- 2- De l’immobilier ancien (LMNP) qui supposera, selon l’état de l’immeuble, des travaux de remise aux normes plus importants qui pourrait avoir pour conséquence de réduire l’attrait du régime fiscal.
Ainsi, lorsque l’on constate la faiblesse de l’écart de rendement entre un investissement réalisé dans le cadre d’une loi PINEL (immobilier neuf) Vs un investissement réalisé dans le cadre d’un LMNP (ancien), je crois qu’en réalité il convient de privilégier la loi PINEL.
Synthèse des trois meilleures stratégies pour investir dans l’immobilier locatif en 2022.
| PINEL + LMNP | LMNP (Location meublée non professionnelle) | Loi PINEL | |
| Nature de l’investissement | Neuf | Ancien | Neuf |
| Montant de l’investissement | 200000 € | 200000€ | 200000 € |
| Travaux | – € | – € | |
| Meubles | – € | 5 000 € | – € |
| Prix de l’immeuble à la revente après achat + travaux | 160000 € | 200000 € | 160000 € |
| Taux de rendement locatif (loyer / prix de revient) | 3,80% | 4,50% | 3,80% |
| Revalorisation annuelle des loyers | 1% | 1% | 1% |
| Revalorisation annuelle des prix de l’immobilier (calculé sur le prix de l’immeuble à la revente précisé ci-avant) | 1% | 1% | 1% |
| TRI (Taux de Rendement Interne) sur 20 ans | 7,12% | 6,59% | 6,28% |
Les trois moins bonnes stratégies pour investir dans l’immobilier locatif en 2022 :
4- Investissement locatif dans l’ancien avec déficit foncier ;
Avec un TRI de 5.27%
5 – Investissement immobilier locatif dans l’ancien sans travaux ;
Avec un TRI de 5.02%
6 – Investissement en SCPI à crédit.
Avec un TRI de 4.21% (avec des hypothèses que l’on doit pouvoir juger comme particulièrement avantageuse, notamment sur la question de la revalorisation des parts)
Synthèse des trois moins bonnes stratégies pour investir dans l’immobilier locatif en 2022.
| Déficit foncier | Locatif dans l’ancien | SCPI à crédit | |
| Nature de l’investissement | Ancien rénové à quasi-neuf | Ancien | NC |
| Montant de l’investissement | 150000 | 200 000 | 200 000,00 € |
| Travaux | 50000 | – € | – € |
| Meubles | – € | – € | – € |
| Prix de l’immeuble à la revente après achat + travaux | 200 000 | 200 000 | 180 000 |
| Taux de rendement locatif (loyer / prix de revient) | 4,50% | 4,50% | 4,20% |
| Revalorisation annuelle des loyers | 1% | 1% | 1% |
| Revalorisation annuelle des prix de l’immobilier (calculé sur le prix de l’immeuble à la revente) | 1% | 1% | 1% |
| TRI (Taux de Rendement Interne) sur 20 ans | 5,27% | 5,02% | 4,21% |
A suivre.
29 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour,
Il conviendrait d’être plus précis.
Pinel quelle zone ? Loyer ? TMI de l’acquéreur ? Y a t-il déjà des revenus fonciers ? Pourquoi ne pas faire une simulation avec de l’ancien avec travaux et passage en meublé ? Pas de coût de meubles lors de votre passage en meublé dans vos tableaux ?…..
Sans vouloir jouer les rabats joie, je constate que toutes ces stratégies ne concernent que l’immobilier.
Quand on regarde le TRI, c’est intéressant. Quand on connait toutes les lois, impositions et taxes imposées par l’état, la disparition du respect chez les locataires, le blocage des expulsions par la CAPEX et les préfets, on fuit.
Comment investir dans un domaine qui sert de poire éternelle et de paillasson politique à tous nos dirigeants ?
Juste un complément, en SCPI, pas d’annonce à mettre, pas de locataire à virer, pas d’entrepreneur après qui courir pour les travaux….
Bref, rien à faire et ça paie tous les trimestres….
Cette tranquillité d’esprit n’a pas de prix pour moi!!
Désolé je viens de voir le titre « investissement en immobilier locatif ». Autant pour mon « ne concernent que l’immobilier ».
Je ne retire cependant pas ma liste des contraintes imposées à l’immobilier locatif en France. Elles sont bien réelles.
Je ne trouve pas très prudent de retenir +1% / an au titre de la revalorisation des loyers et de l’actif immobilier.
Il n’y a pas d’indication sur la revalorisation des charges (la taxe foncière, la cotisation d’assurance PNO et bien d’autres charges évoluent à la hausse avec des points supérieurs à celle des loyers).
Certes, cela n’est pas élevé annuellement, mais cela créé un biais favorable non négligeable à l’issue des projections.
« Les performances passées ne préjugent pas de celles futures »…
Cela me fait penser aux prévisionnels des programmes « défiscalisants » réalisés de sorte à mettre en avant un intérêt financier…provenant principalement de la hausse de ces 2 variables.
Je ne dis pas qu’il ne va pas y avoir de hausse…mais je ne dis pas non plus qu’il n’y aura pas de baisse: je n’insère pas de biais favorable dans mes projections, au contraire. Pour ma part, je retiens +2% de revalorisation des charges par an et aucune revalorisation des loyers ou du bien: si le prévisionnel est satisfaisant ainsi, s’il y a des hausses favorables (loyer et/ou bien) alors l’investissement en ressortira d’autant plus « positif ». Mes variables étant déjà défavorables avec des revenus stagnants et des charges en hausse, si une situation devait se dégrader, elle serait pour partie déjà intégrée dans les prévisionnels.
Les charges était exprimées en % des loyers, elles augmentent au même rythme que les loyers.
Dans la vie réelle, on ne connaît l’intérêt d’une défiscalisation qu’au moment où on vend. En plus pour le PINEL on est sûr que le fisc va accorder le régime qu’après que l’immeuble ait été livré. Avant cela c’est l’acheteur en VEFA qui prend, seul, tous les risques.
Bonjour,
Je suis surpris que les conventions sans travaux avec L’ ANAH ne soient pas mentionnées. Elles permettent une desficalisation jusqu’à 80%, et améliorent nettement le taux de rendement après impôts
Probablement parce qu’elles nécessitent de respecter 1000 et unes conditions et règles, sachant que les montants « defiscalisables » indiqués sont des maximums (en fct de critères). 80% c’est très probablement ds le meilleur des cas, qui ne correspond qu’à une minorité de gens.
Je me suis personnellement déjà penché dessus, et quand je pensais avoir droit à une reboursement de 25% d’un type de travaux, c’était un max mais je ne pouvais avoir que 15%, et il fallait payer un audit énergétique, et respecter un max de loyer qui n’est pas le max global indiqué mais celui fixé par l’Anah locale, bien plus bas, tout en respectant d’autre trucs etc .. quant au dossier que j’ai demandé 2 fois, je l’attends tjrs.
Je ne dis pas que ça ne peut pas être intéressant, je dis juste aussi que ça peut l’être, et qu’il faut regarder en détails, discuter avec eux, etc … (puis remplir le dossier). Moi j’ai juste bcp etudié et discuté par téléphone avec eux, sans pouvoir faire de demande officielle faute de dossier. C’était il y a 3 ans a peine.
J’ai un bien en Solibail depuis plusieurs années et j’en suis assez satisfait. C’est vrai que la procédure pour en bénéficier est un peu longue si l’appartement n’est pas aux normes, mais après c’est fiscalement très intéressant. Je loue à une association et tout se passe bien. Si il y a des travaux à l’issue de la location l’association tient compte de la vétusté, ce qui est assez normal.
Intéressant, et comme précisé, en fct des données choisies au départ.
L’investissement avec déficit foncier 150k d’achat + 50k de travaux pas très interessant
Mais il suffit de faire de gros travaux de rénovation, sur un bien dont seul les murs, et le toit sont bons (et le sol, mais qqfois on pose du parquet pour mieux présenter), donc sur un bien acheté plus bas (disons 100k) avec 100k de travaux
Il ne s’agit pas ici de modifier les données juste pour se donner raison, mais pour s’adapter au marché qui arrive à grands pas : le marché des biens (très) mal cotés d’un point de vue DPE.
La plus courte échéance : qui veut ajd d’un bien non isolé chauffé au fuel avec interdiction de louer ds 15 mois (à part un investisseur) ?
Les prix de ces biens, puis de tous les biens classés G (puis F ds qq annnees) vont fortement baisser, à contrario du marché global, parce qu’il va falloir faire bcp de travaux.
Comme déjà évoqué sur d’autres articles de ce blog, il restera à financer ça …. avec un taux d’endettement limité à 35%.
Dans la vraie vie, le risque de tels travaux est :
– De perdre le bénéfice d’une TVA à 10% ;
– et plus généralement de perdre le bénéfice de la déductibilité fiscale des travaux. Par exemple, la doctrine fiscale explique que ne sont pas déductibles : « Travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures »
Dans la vraie vie, quand on isole en totalité une maison qui ne l’est pas, avec placo et peinture par dessus, changement des fenêtres, un peu de sols, chaudière avec déplacement des radiateurs puisque cloisons modifiées avec l’isolation, nouvelle cuisine aménagée, nouveaux sanitaires (wc et douche), électricité refaite en totalité, et qq trucs à gauche à droite, on fait de l’amélioration. C’est déductible. Et on ne perd pas la TVA à 10% si on passe par des pros, et c’est pour ça que ça chiffre.
La TVA à 10% n’est pas applicable lorsque : « les travaux remettent à l’état neuf au moins deux tiers (2/3) de chacun des six éléments de second œuvre que sont les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et les systèmes de chauffage »
Je crois que votre exemple est typique de ces travaux.
« Au moins deux tiers de CHACUN … » ? donc si un seul n’atteint pas les deux tiers, la TVA n’est pas remise en cause.
Mon exemple n’est donc pas concerné (un peu de sol non porteur seulement. CQFD
Mais merci de cette precision
En effet ne sont pas déductibles les travaux correspondants à une restructuration complète après démolition intérieur d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs. Il en est ainsi notamment lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d’unités de logement
Toutefois le conseil d’État a jugé que les travaux qui ont consisté à scinder un appartement en deux et qui ont eu pour objet la remise en état et la modernisation des locaux constituent des dépenses d’amélioration pouvant être admises en déduction du revenu foncier
(J’avais étudié le problème en 2006)
Y aurait-il eu depuis quelques changements à travers des jurisprudences ou autres et qui permettraient sans augmentation ni de volume ni de surface, de créer plusieurs unité d’habitation à partir d’une seule unité
Une question : les frais de Notaire sont ils inclus dans vos simulations? Merci
Oui.
Tous les détails des simulations sont dans les liens au début de l’article.
Peut-être ai-je mal lu mais je ne vois pas le montant des charges (gestion, assurances…), les frais de garantie du prêt, le montant des meubles lors du passage en meublé….
En fait, il s’agit là d’un exercice de synthèse des 6 articles publiés ces dernières semaines/mois.
Au début de l’article, vous avez les liens vers les articles détaillés dans lequel vous aurez l’ensemble des détails.
Oui j’ai lu le point 6 et n’ai pas vu les détails.
pourquoi ne pas considerer un ETF monde avec vision sur 15ans, investissement regulier, rentabilité 7-10% minimum
Un ETF centré sur l’immo, alors, car le sujet du billet, c’est l’investissement immo.
Bonjour,
Je trouve cet article intéressant. Pour ma part, je considère davantage l’investissement local LMNP plutôt que le Pinel + LMNP.
Dans un monde parfait, on pourrait acheter du neuf ou de l’ancien à l’emplacement qu’on veut (mais j’ai bien noté l’avertissement en début d’article précisant qu’on faisait ici un exercice de calcul théorique, donc ça me parait cohérent).
Dans la vraie vie, le neuf (aujourd’hui) est souvent éloigné des zones actives / prisées. Donc on fait un paris à long terme sur l’augmentation du prix de l’immobilier de la zone ciblée lors de l’achat Pinel ; et ce, dans l’espoir de ne pas avoir une trop forte moins-value par rapport au prix d’achat (le prix baissera forcément car à la revente, le bien ne sera plus neuf).
Aussi, dans les chiffres ici :
– On considère un achat neuf pour le Pinel+LocationMeublée à 200 K pour une revente 20 ans plus tard à 160 K ==> C’est cohérent, je trouve le chiffre optimiste
– On considère un achat ancien en LocationMeublée à 200K pour une revente 20 ans plus tard à 200K ==> C’est cohérent, mais je trouve le chiffre pessimiste
C’est pour cela que je trouve l’achat dans l’ancien pour faire du LMNP plus rentable que le Pinel (après, c’est mon avis personnel en tant que non-professionnel du domaine). Maintenant, je me trouve dans la tranche des 30% à l’IR (Impôt sur le Revenu). Donc je suppose que plus on est imposé, plus le Pinel devient intéressant. Je dirais que c’est à préféré à partir de la tranche des 40% d’imposition à l’IR.
Samsonite
Bonjour,
Ce comparatif ne me parait pas complet car il se base uniquement sur des données quantitatives et sur le TRI. Il y a pourtant beaucoup d’autres facteurs qui entrent en compte dans un investissement immobilier:
– en meublé, le turn over des locataires est très rapide et les locataires sont plus exigeants: il faut effectuer une remise à neuf des meubles, des équipements et des peintures très fréquente. Cela exige beaucoup de temps.
– de manière générale, vos simulations sont effectuées en supposant une gestion directe du bien, donc sans frais d’agence; certes cela enjolive le TRI, mais ne tient pas compte du temps nécessaire pour passer les annonces, sélectionner les candidats, faire les visites, l’état des lieux entrant, signer le contrat, établir le quittances, gérer les réparations et les travaux, la fin du bail etc
– Il faut également tenir compte de l’insécurité juridique du bailleur, des problèmes locatifs qui surviennent inévitablement sur le long terme (retards de loyer, accident de la vie du locataire etc). Même sans envisager les cas extrêmes (squat ou appartement saccagé, bien que cela arrive), d’expérience (pas la mienne puisque je fais ce qu’il faut pour les éviter, mais celle de mes nombreuses connaissances bailleurs privés), ces situations prennent beaucoup de temps – et parfois d’argent (huissier etc) – à solutionner. Or le temps, c’est encore plus précieux que l’argent.
– En comparaison, si superficiellement le TRI de la SCPI est plus bas, en revanche il est net de problèmes, de conflits locatifs, de vacance, de travaux, d’assurance, de risques juridiques, de soucis et de temps de vie perdu. Je trouve incompréhensible que vous ne valorisiez pas ces aspects fondamentaux. Incompréhensible. La moindre des choses serait de valoriser au taux horaire professionnel moyen le temps passé à la gestion ‘normale’ d’un bien en direct (sans incident grave), ou les frais de gestion déléguée à une agence immobilière, et de le comptabiliser en charges. Or, ce n’est jamais le cas. Pourquoi ? Pour présenter des TRI artificiellement élevés ?
En parlant de SCPI, l’affichage du « rendement » va changer, et la notion de TDVM disparaître. Et les taux affichés vont mécaniquement monter :
https://www.capital.fr/votre-argent/scpi-vous-pourrez-comparer-plus-facilement-les-rendements-en-2022-1415133
En effet. Mais à part l’interdiction bienvenue du ‘taux annualisé’ et le changement purement sémantique du TDVM, les autres décisions sont à mon sens regrettables pour les futurs associés. Notamment l’annonce du résultat brut de fiscalité étrangère. Tout le monde va désormais présenter ses résultats ‘à la Corum’ (qui, j’imagine, a dû faire un lobbying intense en ce sens), et c’est à mon avis trompeur.
Investir en SCPI présente de nombreux avantages par rapport à l’immo locatif en direct, systématiquement passés sous silence, notamment sur ce blog; pour autant, cela n’exonère pas de ‘faire sérieusement ses devoirs’. Dans le monde des SCPI, il y a du (très) bon et du (très) mauvais; et comme c’est de l’immo, quand on investi, c’est pour 15-20 ans, donc il vaut mieux ne pas se tromper et avoir très sérieusement bossé ses dossiers avant. Une SCPI, ça se choisit aussi sérieusement qu’un bien immo.
La meilleure stratégie d’investissement est de se dégager des villes qui ont déja trop gonflé , et d’identifier les villes ou il y a un vrai potentiel . Université , culture , proximité de la mer et ou le prix au m2 et encore bas comparé aux autres . Sur ce point , il y a une ville qui surclasse toutes les autres sur la côte méditerranéenne , de taille moyenne ressemblant beaucoup a un petit paris par le nom de ses rues , de ses parcs et de ses musées et monuments et galeries Lafayette !