Bien plus que la remise en cause de pratiques isolées dans une entreprise, l’affaire ORPEA est le symbole d’un modèle économique à bout de souffle. Non seulement, le business des maisons de retraite médicalisées n’a jamais fait rêver… mais aujourd’hui, il dégoute.
Entre l’insupportable traitement social de nos anciens pendant la pandémie et ces nouvelles révélations sur le quotidien chez ORPEA, finir sa vie dans une maison de retraite devient inimaginable pour beaucoup d’entre nous ; Ceux d’entre vous qui en avez les moyens (et c’est le modèle économique de ces maisons de retraite que de loger les personnes qui ont les moyens supérieurs), avez pour principale obsession d’assurer votre fin de vie ailleurs qu’en maison de retraite médicalisée.
Personne ne souhaite finir sa vie dans une maison de retraite. Nous sommes peut être en train de vivre les dernières années du modèle économique actuel des EHPAD.
L’avenir est probablement ailleurs. De nouveaux modèles économiques sont à inventer. L’avenir est-il aux familles d’accueil ou aux colocations entre personnes âgées supervisées par un professionnel de santé. La domotique devrait en outre permettre un maintient au domicile plus longtemps.
La pression politique et sociale pourraient obliger les gestionnaires de maison de retraite à se renouveler, augmenter les effectifs et la qualité de service apportée aux personnes âgées, avec des conséquences négatives fortes sur leur capacité à continuer à dégager des bénéfices aussi importants à l’avenir.
Les investisseurs particuliers, directement propriétaire des murs des maisons de retraite, soit sous le régime fiscal de la location meublée ou dans les SCPI dites de santé, pourraient être les victimes collatérales de la remise en cause du modèle économique des EHPAD.
En effet, les épargnants sont propriétaires des murs des maisons de retraite sous deux formes :
- La location meublée non professionnelle (LMNP) en devant directement propriétaire d’une chambre d’un EHPAD qui sera ensuite loué par bail commercial à l’exploitant de la maison de retraite ;
- Certaines SCPI de santé. Très gros collecteurs depuis quelques années, les SCPI de santé investissent massivement dans les murs d’EHPAD. Voici par exemple, la photo des derniers investissements réalisés par Pierval SANTE :
L’investissement en EHPAD est un investissement risqué.
Lorsque vous êtes propriétaire des murs d’un EHPAD, la valeur de votre investissement repose sur la capacité de l’exploitant à honorer le loyer, et donc à dégager des bénéfices. Demain, si cette capacité bénéficiaire devait être remise en cause, la renégociation des baux commerciaux et la baisse des loyers pourrait être demandées par les exploitants des maisons de retraite.
C’est là un risque important qui remet en cause la valeur de vos investissements dans les murs des EHPAD.
De notre côté, cela fait maintenant quelques années que nous vous mettons en garde contre les pratiques douteuses des exploitants de maison de retraite. Souvenez-vous de cet article important publié sous le titre « La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD ! » publié en 2018.
Il s’agissait de vous présenter le témoignage d’un investisseur en EHPAD, victime des pratiques d’un exploitant d’une maison de retraite. Au terme du bail commercial, l’exploitant avant lâchement abandonné la maison de retraite pour en construire une autre à quelques kilomètres, laissant les propriétaires, avec des murs de maison de retraite, sans personne pour l’exploiter.
Mon petit doigt me dit que nous pourrions très rapidement entendre parler de ce témoignage (
Fin 2005, mon épouse et moi-même avons décidé de mettre en place un moyen de nous constituer un complément de revenu pour notre retraite.
Les différents spécialistes que nous avions consultés à l’époque nous ont tous orientés vers un investissement LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui, selon eux, était le mieux à même de servir notre objectif car sécurisé et de long terme.
La banque nous a établi des simulations à 30 ans, montrant que l’opération ne devait devenir « rentable », c’est à dire dégager le complément de retraite que nous en attendions, qu’à partir de 2021 … pour nous, pas de doute, nous étions bien dans une logique de très long terme.Nous avons donc créé une « SARL de Famille », support d’une activité de LMP, devenue LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suite à une modification législative, et nous nous sommes très lourdement endettés (jusqu’à fin 2020) pour acheter 4 chambres dans un EHPAD. Ces chambres sont loués (bail commercial) à un exploitant : la société YYY filiale du groupe XXX
Le bail initial (9 ans) ayant expiré fin 2014, il est depuis renouvelé tacitement et peut donc, du fait de la « Loi Pinel », être résilié à tout moment par le locataire.
Début juin 2018, nous avons appris, complètement par hasard, que l’existence même de « notre » maison de retraite est remise en cause par la décision de XXX d’abandonner purement et simplement l’établissement, de faire construire un nouvel EHPAD à 300 mètres de là, dans la même commune et d’y transférer son autorisation d’exploitation.
XXX n’a pas jugé utile d’informer les copropriétaires de sa décision.
Du fait de ce qui précède, les lots que nous possédons vont, à très court terme, perdre la quasi-totalité de leur valeur, réduisant à néant notre effort d’épargne ainsi que l’espoir d’un complément de retraite car les loyers ne seront plus versés. Mais les emprunts courent toujours … Idem pour les autres copropriétaires de la résidence.
De plus, nous allons nous retrouver avec « sur les bras » une résidence dont il nous faudra financer le gardiennage et l’entretien jusqu’à ce que nous trouvions nous-mêmes un repreneur puisque, très cyniquement, XXX nous dit : « il vous appartient de trouver une nouvelle vie à la résidence » (sic), sachant qu’elle ne pourra jamais être reprise en EHPAD car XXX s’en va avec son agrément puisqu’il reste dans le même canton et aucun nouvel agrément ne sera délivré …
Bien sûr, tout ceci est parfaitement légal … XXX, qui est actuellement en train d’abandonner A suau moins une douzaine de résidences, peut tranquillement continuer sans être inquiété !
La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD !
Bref, il ne fait pas bon être investisseur dans un EHPAD.
A suivre.
29 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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La fin de vie est hélas un naufrage quand une personne est gir 1 ou 2 (immobile et deficiente cognitive) et il n’y a alors pas d’autre solution globale que les Ehpad et il n’est tout simplement pas possible d’éviter une fin de vie très douloureuse.
Nous serons de plus en plus nombreux gir 1 ou 2 ces prochaines années, c’est pourquoi je suis convaincu que les EHPAD après une saine réforme continueront à se développer.
Oui, vous avez raison, la dépendance est un vrai sujet… mais est ce que les EHPAD sont la bonne réponse ? C’est de moins en moins certain.
Les EHPAD resteront la seule réponse pour un très grand nombre de personnes. Le maintien à domicile coute cher et n’est possible que si au moins un membre de la famille est proche et accepte de s’en occuper activement. Souvent pas possible lorsque l’on travail!
Par ailleurs je suis persuadé que la soit disant maltraitance n’existe que dans un très petit nombre de cas. Il ne faut pas oublier que c’est un métier où le contact humain est primordial et que lorsque l’on emploi plus de 100.000 personnes il y a forcément quelques brebis galeuses qui ne reflètent pas pour autant le travail remarquable des autres!
Il est par contre certain que la rentabilité du modèle va être dégradée au moins dans un premier temps par le cout supplémentaire des audits et des procès qui vont avoir lieu!
Le coût pour les pensionnaires augmentera aussi forcément du fait des nouvelles normes de personnel (que l’on trouvera où?) imposées par le gouvernement !
Cher Guillaume Fonteneau,
La détention en direct d’un bien immobilier quel qu’il soit, et a fortiori les résidences gérées, CONCENTRENT tous les risques sur un seul bien . Là est le problème qui n’est pas nouveau.
C’est une des raisons , entre autres, qui me font dire que la meilleure solution est la détention indirecte via des Fonds d’Investissement Alternatifs comme les SCPI, dont la grande force, la RESILIENCE, est dans la DILUTION DU RISQUE liée à la DIVERSIFICATION des actifs.
Croyez-moi, je ne suis pas le seul à le penser, l’avenir est aux FIA, SCPI en particulier, notamment pour ce qui concerne les énormes besoins d’hébergements des personnes âgées dans les décennies à venir.
Les SCPI dites SANTE connaissent un fort succès, et cela n’est pas prêt de s’arrêter.
D’une façon générale, que ce soit pour l’immobilier tertiaire depuis des années, ou pour l’immobilier résidentiel, simple logement ou résidence pour personnes âgées, l’immobilier de demain sera détenu pour une part croissante par des FIA
L’ASPIM a des échanges avec le Ministère du Logement à ce sujet.
Vous avez tort de vouloir enterrer les SCPI….la preuve en est des résultats 2021 qui viennent d’être publiés .
Dans un souci constructif .
Bien à vous
Il me semble que pour assurer l’accompagnement des personnes très âgées comme pour le logement (et ses multiples aides fiscales), l’état, étant incapable de financer les besoins, est conduit à solliciter les financements privés… Par contre les témoignages d’un manque de sérieux et de grande superficialité dans les contrôles apparaissent flagrants. Après, est ce que les témoignages de maltraitance sont au niveau d’occurrence que laissent supposer les médias ? (A ma connaissance il n’y a pas de site genre tripadvisor pour ce type d’hébergement…) Sont ils plus fréquents en privé qu’en public ? Les familles qui se plaignent de faits certainement avérés ne cherchent elles pas à se déculpabiliser du sentiment d’avoir abandonné un parent (souvent inévitable, par la pathologie, la distance… Mais qui imagine facilement changer les couches de ses parents ? Et quel parent encore un peu lucide (mais au fond honteux) préfèrera que cela soit plutôt fait par une personne étrangère à la famille ? Abandon dont on a voulu amortir le ressenti pour soi par une solution plus chère en privé? Bien sur, ce type de placement se fait souvent dans l’urgence… Ceci étant, il y plus de vingt ans que mon banquier m’avait signalé la fragilité de l’investissement reposant sur une accréditation départementale (le vendeur d’investissement la présentant comme une garantie de payement des loyers, oubliant de dire que le département justement accepterait facilement de la déplacer si cela lui était demandé, avec quelques arguments de modernité, de taille ou autres, etc…).
Bonjour ; Pour suivre
Ma grand mère est en EHPAD depuis plusieurs années. C’est pas joyeux mais pas l’enfer décrit dans les média (apparemment).
La grand mère de mon épouse est tombée chez elle le mois dernier, elle est resté au sol pendant 24h, avant que sa fille ne viennent la visiter (heureusement!). Elle vient donc aussi d’entrer en EHPAD (plus de 3000€/mois). Pas le choix.
C’est sur qu’il y a des évolutions à prévoir, mais face à la dépendance, avec de plus en plus de vieux, je ne pense pas que cette solution de résidence va disparaitre. Il n’y a qu’à voir les listes d’attente (un an et demi pour ma grand mère!) et les autres solutions ne conviendront pas à tout le monde.
Concernant Orpea ou Korian, elles vont avoir la pression quelques temps, mais beaucoup de problèmes viennent de la sous dotation de l’état en personnel. Elles évoluent déjà vers des structures plus diversifiées. Je pense que la correction boursière est démesurée. La solution serait de bien distinguer la partie « hôtellerie » (privée) et avoir la partie soin gérée par des organismes publics (pas forcément mieux gérés mais non soumis à la recherche du profit)
Donc en gros les profits au privé et les coûts au public ? L’une des solutions serait plutôt une gestion » humanisee » d’ou la recherche du profit serait exclue . Les frais seraient facturés à prix coûtant aux familles. Avec éventuellement une subvention pour les plus modestes. Dans le cas ORPEA même la partie « hôtellerie » n’est pas correctement assurée ( les services de Thenardier au prix du Carlton ! )
Merci de me répondre. Je vous précise ma pensée.
« Donc en gros les profits au privé et les coûts au public »
Ce que l’on souhaite administrer, sans faire jouer la concurrence, on le nationalise (cela me semble adapté à la partie soin)
Concernant la partie hôtellerie, il peut y avoir des besoins différents, des envies différentes, et donc les gens paient en fonction de ce qu’ils veulent (et peuvent) s’offrir. Aux acteurs privés de proposer des services et à se concurrencer. Si cela ne convient pas aux familles, elle ne choisissent pas ces établissement.
On peut aussi comme vous le dites tout nationaliser (car si prix coutant= plus de privé!), mais il va falloir augmenter les impôts et/ou les cotisations salariales.
Je trouve qu’on accable beaucoup les « gérants » pour dédouaner les familles. Ce sont elles qui « placent » leurs anciens.
Les familles n’ont pas toujours le choix. En 2-3 générations la structure familiale, autrefois souvent concentrée sur le même (ou autour) village, a géographiquement éclaté, avec des distances entre enfants parents de quelques centaines de km à l’autre bout de la planète..
En plus la pyramide des âges s’est élargie pour les personnes âgées, en raison de l’augmentation de l’espérance (?!!?) de vie, ce qui a aussi pour conséquence de faire apparaître des pathologies nouvelles (sans compter de possibles variables environnementales ou de mode de vie).
Nous prenons ce choc en pleine figure et n’y sommes pas vraiment préparé.
Que les services d’hôtellerie soient soumis à la concurrence, à condition qu’elle soit réelle et non biaisée, on peut le concevoir. Le problème actuel est la régulation de ce qui est fourni versus le service annoncé. Et une famille ne pèse pas lourds, mais des associations de familles, sans doute. Plus que les cris d’orfraie des politiques.
Il serait peut-être aussi intéressant de se renseigner sur l’approche des démocraties nordiques sociales puisque le problème est avant tout sociétal.
Et qui va se charger de mener « une gestion humanisee d’ou la recherche du profit serait exclue »??
A part l’Etat, je ne vois pas bien d’autre candidat potentiel car sans profit, il n’y a pas d’interet pour une entreprise
De mon point de vue, l’état gère très mal ses entreprises.
Si l’état doit s’occuper des EHPAD, à la place du privé, la situation sera rapidement pire qu’avec ORPEA.
Merci pour vos articles de qualité, ils sont toujours fort intéressant.
Il n’y a pas que l’état, qui est toujours en retard d’au moins un métro, à force d’être un suiveur d’opinion. La France est déjà bien assez centralisée comme ça, avec de graves lacunes d’aménagement des territoires.
Il y a bien d’autres niveaux: départemental, cantonal, municipal, associatif, familial, etc.
On fait bien des maisons médicales dans les cantons ou les communes, alors pourquoi pas de petites structures dans l’accueil des personnes âgées? Et les retours de problèmes seront bien plus rapides (et pas d’actions à revendre avant le désastre).
Le problème est bien assez important pour que toutes les idées soient bienvenues
Orpéa est à 34 € ce matin 61% de baisse depuis le 1er janvier.
Dans la tourmente il y a tjrs bq de bruit qui finira par disparaitre avec le temps quand la lumière sera faite sur l’importance du phénomène qui est par la médiatisation surement moins important qu’on nous l’explique.
Donc à mon avis nous approchons d’un point d’achat (vers 30 €) qui sur 5 ans devrait offrir une bonne plus value.
Ce qui signifie que s’il arrive une correction des marchés ( – 20% par exemple) alors il faudrait être fou pour ne pas en prendre.
Cela n’engage que moi moi.
Le marché est en croissance,
La rentabilité baissera surement avec de nouvelles normes mais cela n’empêchera pas le titre de remonter de façon substantielle
Le privé non lucratif, le secteur associatif, les mutuelles etc. Le profit n’est pas totalement absent de ce type de structures mais n’est pas « optimisé » ou maximisé » comme dans des boites type ORPEA ou KORIAN. Personnellement je pense qu’on peut faire des placements moins moralement critiquables que ceux là. Quand on a eu soi même été confronté au douloureux problème de le gestion de ses parents dépendants, on pense autrement.
+ 1
Qui irait investir dans une structure sans profit, quelle qu’elle soit ???
Citation = Concernant Orpea ou Korian, elles vont avoir la pression quelques temps, mais beaucoup de problèmes viennent de la sous dotation de l’état en personnel.
Réponse = Euh, la je ne vois pas. Que l’état sous-dote en médicaments, en soins de gériatrie ok, mais le personnel, c’est Korian ou Orpea qui le recrute
Bonjour,
De ce que j’ai compris, c’est bien l’état qui rémunère le personnel:
https://www.wikidependance.fr/qui-finance-les-ehpad-publics/#:~:text=%2D%20L'%C3%89tat%20et%20l‘,soignants%2C%20psychologues%20…)
Si l’etat (c’est à dire nous) prend en charge le personnel on se demande ou vont dans ce cas les (lourds !) loyers versés par les pauvres résidents 3000à 8000 € pour être maltraités. A mon avis cette affaire relève du pénal.
Non. Le personnel soignant et et les médecins, ce n’est pas tout le personnel
Bonjour a tous,
L’évolution psychologique dans la gestion de fin de vie de nos anciens est entièrement a revoir.
Nous avons toujours un frein a « pousser » nos anciens pour qu’ils quittent leur maison/appartement pour intégrer des résidences plus adaptées à leur mode de vie et santé.
Je prend le cas de ma belle mère, 82 ans, qui jusqu’avant le COVID avait 50 activités (peinture, marche, chorale, danse ..) tout ceci s’est arrêté brusquement et a entrainé des problèmes de santé (physiques et morals). De plus, vivant seule chez elle, ses enfants vivant à plus de 200 kms s’inquiétaient, car celle-ci avait depuis quelques mois des soucis d’équilibre qui entrainait des chutes régulières.
J’ai évoqué il y a quelques mois l’idée de rentrer dans une Résidence Seniors Services… Malheur ! rentrer dans une maison de retraite, impossible !
Or depuis quelques semaines le pas a été franchi, elle se retrouve locataire de son appartement avec du monde autour d’elle, participe a des activités (gym douce, travaux manuels, conférences, chorale etc…), est assisté en cas de besoin par le personnel sur place 24/24 h 7/7 jours et déjeune le midi au restaurant de la résidence pour un cout de 2.000 €/mois.
Résultat, elle ne s’ennuie plus devant sa télé, recommence a parler distinctement et a une vie sociale…
Malheureusement trop de temps a été perdu et je suis convaincu que si sa décision avait été plus rapide son état de santé serait autre aujourd’hui.
Si nous avions attendu encore 1 an c’était une entrée en EHPAD qu’il aurait fallu organiser avec un cout de 3.000 a 3.500 €/mois.
Nous devons évoluer dans nos pensées et comprendre que nos anciens doivent conserver une vie sociale pour mieux vivre. Tout comme un enfant évolue dans ses 10 premières années une personne âgée évolue de même, qui envisagerait de laisser un enfant de 5 ans dans un lit a barreaux !?!
J’ai, pour ma part, investit il y a 10 ans dans ce type de résidence (2 appartements a Pau et Orange), ma belle mère est aujourd’hui résidente dans une autre RSS de ce même groupe et tout se passe bien.
Trop de gens confondent RSS, maison de retraite et EHPAD et beaucoup n’anticipe pas la vieillesse et la perte d’autonomie. Maintenir les anciens a domicile, quelle bonne idée ! une infirmière le matin et le soir, « Plus belle la vie » dans la journée et hop les biens pensants sont heureux…c’est ridicule !
Trop de gens considèrent que gagner de l’argent « sur le dos des vieux » est immoral mais qui le ferait ? l’état !
Investir en LMNP dans ce type de résidence ni plus risqué que dans un autre projet (Résidence Etudiante, locaux commerciaux, etc..), le tout est de choisir les bons partenaires.
Bonne journée.
Bonjour
Merci de votre témoignage.
Votre solution de type RSS semble bien adaptée car votre belle-mère est en bonne santé physique. Vous faites aussi bien de pointer que l’isolement et le repli sur soi font beaucoup plus de dégâts, à court et long terme, que l’on imagine, ce que les medics appellent le phénomène de glissement. Je vous rejoins sur ce point, expérience vécue pour ma mère et on n’insistera jamais assez.
Pour les personnes avec altération mentale le besoin est différent car il faut aussi une surveillance donc un type différent. On commence à voit apparaitre des résidence humanisée, sans but lucratif, avec des tailles de type colocation. La aussi location et services sont à « prix coutant », ce qui, avec les aides, permet des coûts du même ordre de ce que vous citez.
Par contre on retrouve partout le même problème de recrutement de personnel, d’où une plus grande vulnérabilité de ces structures à taille humaine.
Et je reste persuadé que l’état, qui ne peut certes pas tout, a encore une fois de plus failli dans la mission de contrôle de son domaine régalien de la santé.
La faille du contrôle peur provenir d’un manque de personnel pour ces contrôles.
Mais personnellement je préfèrerais que ce personnel, souvent qualifié, soigne au lieu de contrôler. Un des principaux défaut du système réside dans le manque de personnel. D’où davantage de pression et moins de temps par patient pour les présents.
Et ce n’est pas que le problème des EHPAD, mais de l’ensemble de l’hôpital.
Merci Guillaume de poser le sujet sur la table. C’est à nous citoyens de pousser dans le bon sens, nous serons directement concernés tôt ou tard!
Heureusement toutes les EHPAD ne sont pas comme chez Orpea ou Korian. Il y a d’autres modèles et sans doute plus encore à imaginer et implanter. Je souhaiterais témoigner de ce qui existe principalement dans le Morbihan (c’est là d’où tout est parti): le domicile partagé.
Certaines mairies ont acquis de l’immobilier (généralement une grande maison ou des maisons mitoyennes), l’ont aménagé pour accueillir un petit groupe de personnes âgées (6 à 8) qui ont besoin de surveillance mais sont en relative bonne santé (sans nécessiter de lourd traitement médical).
Les personnes sont des locataires. Ce sont ces mêmes locataires qui payent les services associés (vie courante, surveillance, garde de nuit et rémunèrent le personnel, en moyenne de 2-3 personnes selon le moment de la journée). Les soins médicaux ordinaires sont assurés par le personnel médical du village ou des environs. Des activités sont proposées. La famille a aussi beaucoup de possibilités d’interagir (ex: sorties, visites, etc.).
Tout cela est géré par une fédération départementale (CLARPA) pour l’intendance et les contrôles (associés aussi aux services sociaux et techniques municipaux et aux familles, qui sont des « employeurs » ).
La structure de cette organisation est à l’opposé d’une structure visant à profit et ressemble à un maintien à domicile.
L’ambiance est plutôt entre celle d’une colocation ou d’une famille d’accueil .
Il n’y a pas encore de domicile partagé similaire à une famille d’accueil telle que pratiquée actuellement mais ce n’est sans doute qu’une question de temps avec les besoins qui grandissent.
En tout cas cela démontre que les choses bougent, que des solutions humanistes sont possibles en local, sans usine à gaz, sans exploitation scandaleuse et incontrôlée.
EHPAD, un investissement qui sent le sapin.
Le côté positif : les locataires impécunieux sont éliminés au Rivotril.
Bonjour Olivier.
En effet ce sont les familles qui placent leurs parents.
Cependant pauvres directeur qui ramassent des eurosur le dos des anciens.
Donc pas d’anciens pas de directeur.
Réfléchissez…
Evoquer l’affaire ORPEA, c’est « hurler avec les loups » et donner ainsi dans le pathos …..
La vieillesse est bien souvent un naufrage comme vous dites et les scandales de ce type ne datent pas d’aujourd’hui De plus, il y en aura malheureusement toujours, à moins que les enfants veuillent changer les couches de leurs vieux parents incontinents ……!,
Mais, si finir sa vie chez soi avec les aides que cela suppose, reste la solution souhaitable pour tout un chacun, ce n’est malheureusement pas toujours possible arrivé à un certain âge, notamment avec les pathologies type alzheimer, parkinson et autres .
De sorte qu’avec le vieillissement de la population, les besoins en résidence gérées seront considérables dans les prochaines décennies- Les chiffres des besoins sont impressionnants (à voir) –
Qu’on le veuille ou non, TINA : there is no alternative ! (1)
Notre sujet c’est l’investissement dans les résidences gérées, résidences seniors ou ephad ou autres.
Le problème de la qualité de la prise en charge; hébergement et soins à fournir aux personnes âgées concerne les sociétés d’exploitation de ces résidences , qu’elles soient publiques ou privées.
Cela ne concerne pas l’investisseur qui se situe à un autre niveau en amont en tant que propriétaire bailleur, titulaire d’un bail commercial avec le preneur, la société d’exploitation.
La détention en direct , statut LMNP ou autre, d’un appartement dans une résidence gérée concentre tout le risque sur un seul bien , notamment le risque de faillite de la société de gestion ou encore le risque inhérent aux conditions de renouvellement , ou de non renouvellement du bail commercial à son terme .
L’investissement direct me paraît une mauvaise solution, car à haut risque .
A contrario, l’investissement indirect via des FIA (Fonds d’Investissement alternatifs) type SCPI est une excellente solution qui rencontre actuellement beaucoup de succès et en aura de plus en plus à l’avenir .
Sur ce créneau, il y a aujourd’hui les SCP et CRISTAL LIFE d’INTERGESTION toutes deux nouvellement créées, avec des diversifications plus ou moins importantes dans d’autres actifs liés à la santé .
Pour PIERVAL SANTE, les résidences gérées représentent 60%, les cliniques, cabinets médicaux 26%
28 % des locaux sont situés en France, le reste dans 6 pays européens avec fiscalité réduite,
la capitalisation est de plus de 2 milliards d’euros, le nombre d’immeubles de 183, le nombre de locataires de 743 et le taux d’occupation de 99% à fin 2021
Pour PRIMOVIE, les résidences gérées représentent 74% , les crèches 6%
62% des locaux sont situés en France, le reste dans 5 pays européens ,
la capitalisation est de plus de 4 milliards d’euros , le nombre de baux de 441,
la durée résiduelle des baux est de 10 ans et le taux d’occupation de 97%
La grande diversification au plan géographiques et au plan des sociétés d’exploitation locataires est la clé d’une grande dilution du risque locatif qui de ce fait est très faible .
Le taux de distribution 2021 est de 5.33% pour PERVAL SANTE, de 4.60% pour PRIMOVIE , ce qui est un placement nettement plus rentable que les résidences gérées en direct ( entre 3 et 4% grand maxi ) , et ce avec un risque très réduit.
De plus, le ticket d’entrée est de quelques milliers d’euros, on peut acheter des parts par « petits paquets » et revendre de même , la durée de conservation recommandée pour amortir les frais d’entrée étant de 10 ans.
On notera que les sociétés de gestion des SCPI ont un pouvoir notable sur les sociétés d’exploitation des résidences que n’ont pas les particuliers en cas de difficultés avec celle-ci.
Voilà un placement d’avenir ayant un excellent rapport risque / rendement , sans les tracas de la gestion locative .
Les loyers arrivent tous les trimestres sur les comptes bancaires.
Le problème qui se posera à l’avenir est évidemment que les personnes âgées puissent pay, trouver les financements.
Une des pistes qui se développe, mais qui restera cependant marginale est le VIAGER permettant aux personnes âgées propriétaires de leur résidence de payer des aides, des soins et services à domicile et d’y rester jusqu’à leur décès .
Quelques fonds d’investissent sous forme de SCI achètent ainsi en VIAGER la nue-propriété de maisons et appartements de personnes âgées.
Exemple : SCI VIA GENERATIONS, SCI SILVER AVENIR qui assurent un rendement de plus de 6% , le bénéfice provenant ou de la vente des biens au décès, ou des loyers de biens conservés.
Ces fonds sont accessibles via des contrats d’assurance-vie.
Bref, tout le monde y trouve son compte ……
A ce jour les SCPI n’ont pas accès au viager, mais cela viendra sans doute .
Au plaisir d’échanger .