Bien plus que la remise en cause de pratiques isolées dans une entreprise, l’affaire ORPEA est le symbole d’un modèle économique à bout de souffle. Non seulement, le business des maisons de retraite médicalisées n’a jamais fait rêver… mais aujourd’hui, il dégoute.

Entre l’insupportable traitement social de nos anciens pendant la pandémie et ces nouvelles révélations sur le quotidien chez ORPEA, finir sa vie dans une maison de retraite devient inimaginable pour beaucoup d’entre nous ; Ceux d’entre vous qui en avez les moyens (et c’est le modèle économique de ces maisons de retraite que de loger les personnes qui ont les moyens supérieurs), avez pour principale obsession d’assurer votre fin de vie ailleurs qu’en maison de retraite médicalisée.

Personne ne souhaite finir sa vie dans une maison de retraite. Nous sommes peut être en train de vivre les dernières années du modèle économique actuel des EHPAD.

L’avenir est probablement ailleurs. De nouveaux modèles économiques sont à inventer. L’avenir est-il aux familles d’accueil ou aux colocations entre personnes âgées supervisées par un professionnel de santé. La domotique devrait en outre permettre un maintient au domicile plus longtemps.

La pression politique et sociale pourraient obliger les gestionnaires de maison de retraite à se renouveler, augmenter les effectifs et la qualité de service apportée aux personnes âgées, avec des conséquences négatives fortes sur leur capacité à continuer à dégager des bénéfices aussi importants à l’avenir.

Les investisseurs particuliers, directement propriétaire des murs des maisons de retraite, soit sous le régime fiscal de la location meublée ou dans les SCPI dites de santé, pourraient être les victimes collatérales de la remise en cause du modèle économique des EHPAD.

En effet, les épargnants sont propriétaires des murs des maisons de retraite sous deux formes :

  • La location meublée non professionnelle (LMNP) en devant directement propriétaire d’une chambre d’un EHPAD qui sera ensuite loué par bail commercial à l’exploitant de la maison de retraite ;
  • Certaines SCPI de santé. Très gros collecteurs depuis quelques années, les SCPI de santé investissent massivement dans les murs d’EHPAD. Voici par exemple, la photo des derniers investissements réalisés par Pierval SANTE :
Derniers investissements réalisés par Pierval SANTE source : site internet de PIERVAL SANTE

L’investissement en EHPAD est un investissement risqué.

Lorsque vous êtes propriétaire des murs d’un EHPAD, la valeur de votre investissement repose sur la capacité de l’exploitant à honorer le loyer, et donc à dégager des bénéfices. Demain, si cette capacité bénéficiaire devait être remise en cause, la renégociation des baux commerciaux et la baisse des loyers pourrait être demandées par les exploitants des maisons de retraite.

C’est là un risque important qui remet en cause la valeur de vos investissements dans les murs des EHPAD.

De notre côté, cela fait maintenant quelques années que nous vous mettons en garde contre les pratiques douteuses des exploitants de maison de retraite. Souvenez-vous de cet article important publié sous le titre « La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD ! » publié en 2018.

Il s’agissait de vous présenter le témoignage d’un investisseur en EHPAD, victime des pratiques d’un exploitant d’une maison de retraite. Au terme du bail commercial, l’exploitant avant lâchement abandonné la maison de retraite pour en construire une autre à quelques kilomètres, laissant les propriétaires, avec des murs de maison de retraite, sans personne pour l’exploiter.

Mon petit doigt me dit que nous pourrions très rapidement entendre parler de ce témoignage (

Fin 2005, mon épouse et moi-même avons décidé de mettre en place un moyen de nous constituer un complément de revenu pour notre retraite.
Les différents spécialistes que nous avions consultés à l’époque nous ont tous orientés vers un investissement LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui, selon eux, était le mieux à même de servir notre objectif car sécurisé et de long terme.
La banque nous a établi des simulations à 30 ans, montrant que l’opération ne devait devenir « rentable », c’est à dire dégager le complément de retraite que nous en attendions, qu’à partir de 2021 … pour nous, pas de doute, nous étions bien dans une logique de très long terme.

Nous avons donc créé une « SARL de Famille », support d’une activité de LMP, devenue LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) suite à une modification législative, et nous nous sommes très lourdement endettés (jusqu’à fin 2020) pour acheter 4 chambres dans un EHPAD. Ces chambres sont loués (bail commercial) à un exploitant : la société YYY filiale du groupe XXX

Le bail initial (9 ans) ayant expiré fin 2014, il est depuis renouvelé tacitement et peut donc, du fait de la « Loi Pinel », être résilié à tout moment par le locataire.

Début juin 2018, nous avons appris, complètement par hasard, que l’existence même de « notre » maison de retraite est remise en cause par la décision de XXX d’abandonner purement et simplement l’établissement, de faire construire un nouvel EHPAD à 300 mètres de là, dans la même commune et d’y transférer son autorisation d’exploitation.

XXX n’a pas jugé utile d’informer les copropriétaires de sa décision.

Du fait de ce qui précède, les lots que nous possédons vont, à très court terme, perdre la quasi-totalité de leur valeur, réduisant à néant notre effort d’épargne ainsi que l’espoir d’un complément de retraite car les loyers ne seront plus versés. Mais les emprunts courent toujours … Idem pour les autres copropriétaires de la résidence.

De plus, nous allons nous retrouver avec « sur les bras » une résidence dont il nous faudra financer le gardiennage et l’entretien jusqu’à ce que nous trouvions nous-mêmes un repreneur puisque, très cyniquement, XXX nous dit : « il vous appartient de trouver une nouvelle vie à la résidence » (sic), sachant qu’elle ne pourra jamais être reprise en EHPAD car XXX s’en va avec son agrément puisqu’il reste dans le même canton et aucun nouvel agrément ne sera délivré …

Bien sûr, tout ceci est parfaitement légal … XXX, qui est actuellement en train d’abandonner A suau moins une douzaine de résidences, peut tranquillement continuer sans être inquiété !

La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD !

Bref, il ne fait pas bon être investisseur dans un EHPAD.

A suivre.

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