Nous poursuivons notre exercice de simulation d’investissement en SCPI. Hier, nous l’avons inauguré avec l’investissement à crédit dans cet article « Quel taux de rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?« , je vous propose de le poursuivre aujourd’hui avec la question de l’investissement progressif en SCPI.
L’investissement massif à l’aide d’un crédit immobilier répond à l’objectif de l’épargnant investisseur qui recherche l’effet de levier du crédit immobilier pour acheter tout de suite un actif dont il anticipe une augmentation prochaine de la valeur. Investir à crédit en SCPI, c’est espérer, à minima, une stabilisation de la valeur des parts de SCPI, et au mieux, une hausse de leur valeur à moyen terme.
L’investisseur progressif, au contraire, est un investisseur prudent qui préfère investir au gré du cycle économique afin de se prémunir d’une baisse éventuelle de la valeur des parts. Investir progressivement, c’est une prudence, mais c’est aussi une opportunité à saisir pour celui qui saura augmenter son investissement si la valeur des parts devait baisser. Néanmoins, investir progressivement, c’est se priver de l’effet de levier du crédit immobilier.
Essayons de voir dans quels scénarios cet investissement progressif pourrait être préférable à l’investissement en SCPI à crédit. En d’autres mots, à partir de quelle niveau de baisse de la valeur des parts de SCPI, l’opportunité d’investir à moindre coût, l’emporte sur le gain attaché à l’effet de levier du crédit immobilier ?
Le sujet n’est pas simple. Nous allons à nouveau devoir réaliser quelques simulations. Pour comparer des choses comparables, nous devons repartir des conclusions tirées des simulations d’investissement en SCPI à crédit.
Lors de notre simulation de SCPI à crédit, nous avons déterminé l’effort de trésorerie mensuel ou annuel que l’emprunteur investisseur devra effectuer.
Pour cette nouvelle simulation, reprenons cet effort de trésorerie (afin de comparer des flux de sorties comparables) qui sera annuellement investi dans l’acquisition de parts de SCPI :

– Tous les ans, pendant 10, 15 ou 20 ans, l’épargnant investisseur va acheter des parts de SCPI en fonction d’une hypothèse de valeur variable année après années.

– Les sommes investies seront les flux de trésorerie calculés dans la simulation d’investissement en SCPI à crédit selon la durée du crédit immobilier de 10 ans, 15 ans ou 20 ans.

– Au terme d’une période de simulation de 20 ans, nous pourrons comparer l’enrichissement final de l’investisseur à crédit et de l’investisseur progressif. Enfin, en faisant varier les scénarios de hausse ou de baisse du prix des parts, nous pourrons comprendre si l’investissement à crédit et l’effet de levier du crédit immobilier est pertinent et suffisamment rémunéré. Et surtout, à partir de quel niveau de baisse de la valeur des parts de SCPI, l’investissement progressif est plus attrayant que l’investissement à crédit.

 
Bien évidemment, cette stratégie d’investissement progressive n’est pas pertinente si la valeur des parts de SCPI est stable ou en hausse pendant toute la période. Le TRI de l’investissement progressif est moindre du fait de l’impossibilité de profiter de l’effet de levier du crédit. L’intérêt d’une telle stratégie repose uniquement sur l’opportunité constituée par une baisse du prix des parts.
Prenons l’hypothèse suivante d’évolution du prix des parts de SCPI dans les 20 prochaines années :
Hausse du prix de 1% par année pendant encore deux années, puis baisse de 20% l’année 4 avant une nouvelle phase de hausse de 1% par année pendant les 16 années suivantes :

AnnéesTaux d’évolution annuel de la valeur des parts de SCPIPrix de la partLoyerTaux de rendement des parts de SCPI
101004,354,35%
21%101,004,354,31%
31%102,014,354,26%
4-20%81,614,355,33%
51%82,424,355,28%
61%83,254,355,23%
71%84,084,355,17%
81%84,924,355,12%
91%85,774,355,07%
101%86,634,355,02%
111%87,494,354,97%
121%88,374,354,92%
131%89,254,354,87%
141%90,154,354,83%
151%91,054,354,78%
161%91,964,354,73%
171%92,884,354,68%
181%93,814,354,64%
191%94,744,354,59%
201%95,694,354,55%

 
Dans une telle situation, l’investissement progressif permettrait l’obtention d’un Taux de Rendement Interne de 3.60%, alors même que celui qui aurait fait un investissement à crédit (et donc subit pleinement la baisse du prix des parts de SCPI en année 4) aurait obtenu un TRI de 4.29% ! (TMI de l’investisseur à 30% et crédit immobilier sur 20 ans).
Dans cette hypothèse, le bénéfice de l’effet de levier compense largement la baisse du prix des parts de SCPI. Voici notre situation de base :

Montant de l’investissement100 000 €
taux de variation SCPIVoir tableau ci avant
Taux du crédit immobilier1,75%
Durée20 ans
Tranche marginale d’imposition30%
Prélèvements sociaux17,20%
Taux de rendement SCPI4,35%
Indexation des revenus0,00%

 

Synthèse de la rentabilité espéré de l’investissement en SCPI à crédit sur 20 ans (TRI = 4.29%).

Nombre de parts détenuRevenuAnnuité du crédit immobilierImpôt sur le revenu foncier + prélèvements sociauxFlux de trésorerie net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociauxNombre de part acheté avec tréso positive
11 0004 3505 9301 227-2 8070-2 807
21 0004 3505 9301 262-2 8420-2 842
31 0004 3505 9301 298-2 8770-2 877
41 0004 3505 9301 334-2 9130-2 913
51 0004 3505 9301 370-2 9500-2 950
61 0004 3505 9301 408-2 9870-2 987
71 0004 3505 9301 446-3 0250-3 025
81 0004 3505 9301 484-3 0640-3 064
91 0004 3505 9301 524-3 1030-3 103
101 0004 3505 9301 564-3 1430-3 143
111 0004 3505 9301 604-3 1840-3 184
121 0004 3505 9301 646-3 2250-3 225
131 0004 3505 9301 688-3 2680-3 268
141 0004 3505 9301 731-3 3110-3 311
151 0004 3505 9301 775-3 3540-3 354
161 0004 3505 9301 819-3 3990-3 399
171 0004 3505 9301 864-3 4440-3 444
181 0004 3505 9301 910-3 4900-3 490
191 0004 3505 9301 957-3 5370-3 537
201 0004 3505 9302 005-3 584092 108

 
 

Synthèse de la rentabilité d’un investissement progressif en SCPI (TRI = 3.60%)

Montant de l’investissementNombre de part achetéCoupon réinvesti en nombre de partNombre de part acheté + coupon réinvestiCumul de partRevenu générésImpôt sur le revenu et prélèvements sociauxCapital acquis
1,00-2 806,7528,070,0028,0728,07122,0957,632 806,75
2,00-2 841,6028,130,6428,7756,84247,26116,705 740,87
3,00-2 877,0628,201,2829,4886,32375,51177,248 805,89
4,00-2 913,1435,702,4338,13124,45541,36255,5210 156,12
5,00-2 949,8535,793,4739,26163,71712,12336,1213 493,36
6,00-2 987,2035,884,5240,40204,11887,86419,0716 991,50
7,00-3 025,2135,985,5841,56245,661 068,63504,3920 655,41
8,00-3 063,8836,086,6442,72288,381 254,47592,1124 490,09
9,00-3 103,2336,187,7243,90332,291 445,45682,2528 500,58
10,00-3 143,2736,288,8145,09377,381 641,61774,8432 692,06
11,00-3 184,0136,399,9146,30423,681 843,01869,9037 069,76
12,00-3 225,4636,5011,0147,51471,192 049,68967,4541 639,03
13,00-3 267,6436,6112,1348,74519,932 261,681 067,5146 405,29
14,00-3 310,5636,7213,2549,97569,902 479,061 170,1251 374,06
15,00-3 354,2236,8414,3851,22621,122 701,851 275,2756 550,97
16,00-3 398,6536,9615,5152,47673,592 930,111 383,0161 941,71
17,00-3 443,8637,0816,6653,74727,323 163,861 493,3467 552,08
18,00-3 489,8637,2017,8155,01782,343 403,161 606,2973 387,98
19,00-3 536,6737,3318,9756,29838,633 648,041 721,8779 455,40
20,00-3 584,2937,4620,1357,59896,213 898,531 840,1185 760,40

 
Comme vous pouvez le constater on parle ici d’un différentiel d’enrichissement de 7 000€ sur 20 ans. 
En tout état de cause, le recours à l’investissement progressif permet d’obtenir un meilleur TRI que l’investissement à crédit dans notre scénario que dans l’hypothèse d’une baisse forte du prix des parts, dans les premières années après l’investissement.
Une forte baisse dans 15 ans ne permet pas d’annuler le bénéfice de l’effet de levier (même si cela réduit mécaniquement la rentabilité de l’investissement à crédit également), tout comme une faible baisse dans les premières années ne permet pas de compenser le bénéfice de l’effet de levier.
Enfin, plus la comparaison est réalisée sur une durée courte du crédit immobilier, moins la baisse à besoin d’être importante pour justifier le recours à l’investissement progressif.
 
A suivre …
 
ps : Je vous suggère de faire vos propres simulations afin d’affiner ce premier résultat qui est affecté par votre tranche marginale d’imposition (ici une situation avec une TMI à 30%) et vos perspectives.
ps : Ce n’est pas parce que les résultats de l’investissement en SCPI à crédit sont meilleurs que l’investissement progressif qu’il faut abandonner une réflexion fondamentale sur la valeur future des parts de SCPI et leur prix actuel (cf »Investir en SCPI aujourd’hui, c’est payer très cher un actif immobilier dont la valeur d’usage est remise en question« ).

Pour aller plus loin :
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