Nous poursuivons notre exercice de simulation d’investissement en SCPI. Hier, nous l’avons inauguré avec l’investissement à crédit dans cet article « Quel taux de rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?« , je vous propose de le poursuivre aujourd’hui avec la question de l’investissement progressif en SCPI.
L’investissement massif à l’aide d’un crédit immobilier répond à l’objectif de l’épargnant investisseur qui recherche l’effet de levier du crédit immobilier pour acheter tout de suite un actif dont il anticipe une augmentation prochaine de la valeur. Investir à crédit en SCPI, c’est espérer, à minima, une stabilisation de la valeur des parts de SCPI, et au mieux, une hausse de leur valeur à moyen terme.
L’investisseur progressif, au contraire, est un investisseur prudent qui préfère investir au gré du cycle économique afin de se prémunir d’une baisse éventuelle de la valeur des parts. Investir progressivement, c’est une prudence, mais c’est aussi une opportunité à saisir pour celui qui saura augmenter son investissement si la valeur des parts devait baisser. Néanmoins, investir progressivement, c’est se priver de l’effet de levier du crédit immobilier.
Essayons de voir dans quels scénarios cet investissement progressif pourrait être préférable à l’investissement en SCPI à crédit. En d’autres mots, à partir de quelle niveau de baisse de la valeur des parts de SCPI, l’opportunité d’investir à moindre coût, l’emporte sur le gain attaché à l’effet de levier du crédit immobilier ?
Le sujet n’est pas simple. Nous allons à nouveau devoir réaliser quelques simulations. Pour comparer des choses comparables, nous devons repartir des conclusions tirées des simulations d’investissement en SCPI à crédit.
Lors de notre simulation de SCPI à crédit, nous avons déterminé l’effort de trésorerie mensuel ou annuel que l’emprunteur investisseur devra effectuer.
Pour cette nouvelle simulation, reprenons cet effort de trésorerie (afin de comparer des flux de sorties comparables) qui sera annuellement investi dans l’acquisition de parts de SCPI :

– Tous les ans, pendant 10, 15 ou 20 ans, l’épargnant investisseur va acheter des parts de SCPI en fonction d’une hypothèse de valeur variable année après années.

– Les sommes investies seront les flux de trésorerie calculés dans la simulation d’investissement en SCPI à crédit selon la durée du crédit immobilier de 10 ans, 15 ans ou 20 ans.

– Au terme d’une période de simulation de 20 ans, nous pourrons comparer l’enrichissement final de l’investisseur à crédit et de l’investisseur progressif. Enfin, en faisant varier les scénarios de hausse ou de baisse du prix des parts, nous pourrons comprendre si l’investissement à crédit et l’effet de levier du crédit immobilier est pertinent et suffisamment rémunéré. Et surtout, à partir de quel niveau de baisse de la valeur des parts de SCPI, l’investissement progressif est plus attrayant que l’investissement à crédit.

 
Bien évidemment, cette stratégie d’investissement progressive n’est pas pertinente si la valeur des parts de SCPI est stable ou en hausse pendant toute la période. Le TRI de l’investissement progressif est moindre du fait de l’impossibilité de profiter de l’effet de levier du crédit. L’intérêt d’une telle stratégie repose uniquement sur l’opportunité constituée par une baisse du prix des parts.
Prenons l’hypothèse suivante d’évolution du prix des parts de SCPI dans les 20 prochaines années :
Hausse du prix de 1% par année pendant encore deux années, puis baisse de 20% l’année 4 avant une nouvelle phase de hausse de 1% par année pendant les 16 années suivantes :

Années Taux d’évolution annuel de la valeur des parts de SCPI Prix de la part Loyer Taux de rendement des parts de SCPI
1 0 100 4,35 4,35%
2 1% 101,00 4,35 4,31%
3 1% 102,01 4,35 4,26%
4 -20% 81,61 4,35 5,33%
5 1% 82,42 4,35 5,28%
6 1% 83,25 4,35 5,23%
7 1% 84,08 4,35 5,17%
8 1% 84,92 4,35 5,12%
9 1% 85,77 4,35 5,07%
10 1% 86,63 4,35 5,02%
11 1% 87,49 4,35 4,97%
12 1% 88,37 4,35 4,92%
13 1% 89,25 4,35 4,87%
14 1% 90,15 4,35 4,83%
15 1% 91,05 4,35 4,78%
16 1% 91,96 4,35 4,73%
17 1% 92,88 4,35 4,68%
18 1% 93,81 4,35 4,64%
19 1% 94,74 4,35 4,59%
20 1% 95,69 4,35 4,55%

 
Dans une telle situation, l’investissement progressif permettrait l’obtention d’un Taux de Rendement Interne de 3.60%, alors même que celui qui aurait fait un investissement à crédit (et donc subit pleinement la baisse du prix des parts de SCPI en année 4) aurait obtenu un TRI de 4.29% ! (TMI de l’investisseur à 30% et crédit immobilier sur 20 ans).
Dans cette hypothèse, le bénéfice de l’effet de levier compense largement la baisse du prix des parts de SCPI. Voici notre situation de base :

Montant de l’investissement 100 000 €
taux de variation SCPI Voir tableau ci avant
Taux du crédit immobilier 1,75%
Durée 20 ans
Tranche marginale d’imposition 30%
Prélèvements sociaux 17,20%
Taux de rendement SCPI 4,35%
Indexation des revenus 0,00%

 

Synthèse de la rentabilité espéré de l’investissement en SCPI à crédit sur 20 ans (TRI = 4.29%).

Nombre de parts détenu Revenu Annuité du crédit immobilier Impôt sur le revenu foncier + prélèvements sociaux Flux de trésorerie net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux Nombre de part acheté avec tréso positive
1 1 000 4 350 5 930 1 227 -2 807 0 -2 807
2 1 000 4 350 5 930 1 262 -2 842 0 -2 842
3 1 000 4 350 5 930 1 298 -2 877 0 -2 877
4 1 000 4 350 5 930 1 334 -2 913 0 -2 913
5 1 000 4 350 5 930 1 370 -2 950 0 -2 950
6 1 000 4 350 5 930 1 408 -2 987 0 -2 987
7 1 000 4 350 5 930 1 446 -3 025 0 -3 025
8 1 000 4 350 5 930 1 484 -3 064 0 -3 064
9 1 000 4 350 5 930 1 524 -3 103 0 -3 103
10 1 000 4 350 5 930 1 564 -3 143 0 -3 143
11 1 000 4 350 5 930 1 604 -3 184 0 -3 184
12 1 000 4 350 5 930 1 646 -3 225 0 -3 225
13 1 000 4 350 5 930 1 688 -3 268 0 -3 268
14 1 000 4 350 5 930 1 731 -3 311 0 -3 311
15 1 000 4 350 5 930 1 775 -3 354 0 -3 354
16 1 000 4 350 5 930 1 819 -3 399 0 -3 399
17 1 000 4 350 5 930 1 864 -3 444 0 -3 444
18 1 000 4 350 5 930 1 910 -3 490 0 -3 490
19 1 000 4 350 5 930 1 957 -3 537 0 -3 537
20 1 000 4 350 5 930 2 005 -3 584 0 92 108

 
 

Synthèse de la rentabilité d’un investissement progressif en SCPI (TRI = 3.60%)

Montant de l’investissement Nombre de part acheté Coupon réinvesti en nombre de part Nombre de part acheté + coupon réinvesti Cumul de part Revenu générés Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux Capital acquis
1,00 -2 806,75 28,07 0,00 28,07 28,07 122,09 57,63 2 806,75
2,00 -2 841,60 28,13 0,64 28,77 56,84 247,26 116,70 5 740,87
3,00 -2 877,06 28,20 1,28 29,48 86,32 375,51 177,24 8 805,89
4,00 -2 913,14 35,70 2,43 38,13 124,45 541,36 255,52 10 156,12
5,00 -2 949,85 35,79 3,47 39,26 163,71 712,12 336,12 13 493,36
6,00 -2 987,20 35,88 4,52 40,40 204,11 887,86 419,07 16 991,50
7,00 -3 025,21 35,98 5,58 41,56 245,66 1 068,63 504,39 20 655,41
8,00 -3 063,88 36,08 6,64 42,72 288,38 1 254,47 592,11 24 490,09
9,00 -3 103,23 36,18 7,72 43,90 332,29 1 445,45 682,25 28 500,58
10,00 -3 143,27 36,28 8,81 45,09 377,38 1 641,61 774,84 32 692,06
11,00 -3 184,01 36,39 9,91 46,30 423,68 1 843,01 869,90 37 069,76
12,00 -3 225,46 36,50 11,01 47,51 471,19 2 049,68 967,45 41 639,03
13,00 -3 267,64 36,61 12,13 48,74 519,93 2 261,68 1 067,51 46 405,29
14,00 -3 310,56 36,72 13,25 49,97 569,90 2 479,06 1 170,12 51 374,06
15,00 -3 354,22 36,84 14,38 51,22 621,12 2 701,85 1 275,27 56 550,97
16,00 -3 398,65 36,96 15,51 52,47 673,59 2 930,11 1 383,01 61 941,71
17,00 -3 443,86 37,08 16,66 53,74 727,32 3 163,86 1 493,34 67 552,08
18,00 -3 489,86 37,20 17,81 55,01 782,34 3 403,16 1 606,29 73 387,98
19,00 -3 536,67 37,33 18,97 56,29 838,63 3 648,04 1 721,87 79 455,40
20,00 -3 584,29 37,46 20,13 57,59 896,21 3 898,53 1 840,11 85 760,40

 
Comme vous pouvez le constater on parle ici d’un différentiel d’enrichissement de 7 000€ sur 20 ans. 
En tout état de cause, le recours à l’investissement progressif permet d’obtenir un meilleur TRI que l’investissement à crédit dans notre scénario que dans l’hypothèse d’une baisse forte du prix des parts, dans les premières années après l’investissement.
Une forte baisse dans 15 ans ne permet pas d’annuler le bénéfice de l’effet de levier (même si cela réduit mécaniquement la rentabilité de l’investissement à crédit également), tout comme une faible baisse dans les premières années ne permet pas de compenser le bénéfice de l’effet de levier.
Enfin, plus la comparaison est réalisée sur une durée courte du crédit immobilier, moins la baisse à besoin d’être importante pour justifier le recours à l’investissement progressif.
 
A suivre …
 
ps : Je vous suggère de faire vos propres simulations afin d’affiner ce premier résultat qui est affecté par votre tranche marginale d’imposition (ici une situation avec une TMI à 30%) et vos perspectives.
ps : Ce n’est pas parce que les résultats de l’investissement en SCPI à crédit sont meilleurs que l’investissement progressif qu’il faut abandonner une réflexion fondamentale sur la valeur future des parts de SCPI et leur prix actuel (cf »Investir en SCPI aujourd’hui, c’est payer très cher un actif immobilier dont la valeur d’usage est remise en question« ).

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