Nous poursuivons notre exercice de simulation d’investissement en SCPI. Hier, nous l’avons inauguré avec l’investissement à crédit dans cet article « Quel taux de rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?« , je vous propose de le poursuivre aujourd’hui avec la question de l’investissement progressif en SCPI.

L’investissement massif à l’aide d’un crédit immobilier répond à l’objectif de l’épargnant investisseur qui recherche l’effet de levier du crédit immobilier pour acheter tout de suite un actif dont il anticipe une augmentation prochaine de la valeur. Investir à crédit en SCPI, c’est espérer, à minima, une stabilisation de la valeur des parts de SCPI, et au mieux, une hausse de leur valeur à moyen terme.

L’investisseur progressif, au contraire, est un investisseur prudent qui préfère investir au gré du cycle économique afin de se prémunir d’une baisse éventuelle de la valeur des parts. Investir progressivement, c’est une prudence, mais c’est aussi une opportunité à saisir pour celui qui saura augmenter son investissement si la valeur des parts devait baisser. Néanmoins, investir progressivement, c’est se priver de l’effet de levier du crédit immobilier.

Essayons de voir dans quels scénarios cet investissement progressif pourrait être préférable à l’investissement en SCPI à crédit. En d’autres mots, à partir de quelle niveau de baisse de la valeur des parts de SCPI, l’opportunité d’investir à moindre coût, l’emporte sur le gain attaché à l’effet de levier du crédit immobilier ?

Le sujet n’est pas simple. Nous allons à nouveau devoir réaliser quelques simulations. Pour comparer des choses comparables, nous devons repartir des conclusions tirées des simulations d’investissement en SCPI à crédit.

Lors de notre simulation de SCPI à crédit, nous avons déterminé l’effort de trésorerie mensuel ou annuel que l’emprunteur investisseur devra effectuer.

Pour cette nouvelle simulation, reprenons cet effort de trésorerie (afin de comparer des flux de sorties comparables) qui sera annuellement investi dans l’acquisition de parts de SCPI :

– Tous les ans, pendant 10, 15 ou 20 ans, l’épargnant investisseur va acheter des parts de SCPI en fonction d’une hypothèse de valeur variable année après années.

– Les sommes investies seront les flux de trésorerie calculés dans la simulation d’investissement en SCPI à crédit selon la durée du crédit immobilier de 10 ans, 15 ans ou 20 ans.

– Au terme d’une période de simulation de 20 ans, nous pourrons comparer l’enrichissement final de l’investisseur à crédit et de l’investisseur progressif. Enfin, en faisant varier les scénarios de hausse ou de baisse du prix des parts, nous pourrons comprendre si l’investissement à crédit et l’effet de levier du crédit immobilier est pertinent et suffisamment rémunéré. Et surtout, à partir de quel niveau de baisse de la valeur des parts de SCPI, l’investissement progressif est plus attrayant que l’investissement à crédit.

 

Bien évidemment, cette stratégie d’investissement progressive n’est pas pertinente si la valeur des parts de SCPI est stable ou en hausse pendant toute la période. Le TRI de l’investissement progressif est moindre du fait de l’impossibilité de profiter de l’effet de levier du crédit. L’intérêt d’une telle stratégie repose uniquement sur l’opportunité constituée par une baisse du prix des parts.

Prenons l’hypothèse suivante d’évolution du prix des parts de SCPI dans les 20 prochaines années :

Hausse du prix de 1% par année pendant encore deux années, puis baisse de 20% l’année 4 avant une nouvelle phase de hausse de 1% par année pendant les 16 années suivantes :

Années Taux d’évolution annuel de la valeur des parts de SCPI Prix de la part Loyer Taux de rendement des parts de SCPI
1 0 100 4,35 4,35%
2 1% 101,00 4,35 4,31%
3 1% 102,01 4,35 4,26%
4 -20% 81,61 4,35 5,33%
5 1% 82,42 4,35 5,28%
6 1% 83,25 4,35 5,23%
7 1% 84,08 4,35 5,17%
8 1% 84,92 4,35 5,12%
9 1% 85,77 4,35 5,07%
10 1% 86,63 4,35 5,02%
11 1% 87,49 4,35 4,97%
12 1% 88,37 4,35 4,92%
13 1% 89,25 4,35 4,87%
14 1% 90,15 4,35 4,83%
15 1% 91,05 4,35 4,78%
16 1% 91,96 4,35 4,73%
17 1% 92,88 4,35 4,68%
18 1% 93,81 4,35 4,64%
19 1% 94,74 4,35 4,59%
20 1% 95,69 4,35 4,55%

 

Dans une telle situation, l’investissement progressif permettrait l’obtention d’un Taux de Rendement Interne de 3.60%, alors même que celui qui aurait fait un investissement à crédit (et donc subit pleinement la baisse du prix des parts de SCPI en année 4) aurait obtenu un TRI de 4.29% ! (TMI de l’investisseur à 30% et crédit immobilier sur 20 ans).

Dans cette hypothèse, le bénéfice de l’effet de levier compense largement la baisse du prix des parts de SCPI. Voici notre situation de base :

Montant de l’investissement 100 000 €
taux de variation SCPI Voir tableau ci avant
Taux du crédit immobilier 1,75%
Durée 20 ans
Tranche marginale d’imposition 30%
Prélèvements sociaux 17,20%
Taux de rendement SCPI 4,35%
Indexation des revenus 0,00%

 

Synthèse de la rentabilité espéré de l’investissement en SCPI à crédit sur 20 ans (TRI = 4.29%).

Nombre de parts détenu Revenu Annuité du crédit immobilier Impôt sur le revenu foncier + prélèvements sociaux Flux de trésorerie net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux Nombre de part acheté avec tréso positive
1 1 000 4 350 5 930 1 227 -2 807 0 -2 807
2 1 000 4 350 5 930 1 262 -2 842 0 -2 842
3 1 000 4 350 5 930 1 298 -2 877 0 -2 877
4 1 000 4 350 5 930 1 334 -2 913 0 -2 913
5 1 000 4 350 5 930 1 370 -2 950 0 -2 950
6 1 000 4 350 5 930 1 408 -2 987 0 -2 987
7 1 000 4 350 5 930 1 446 -3 025 0 -3 025
8 1 000 4 350 5 930 1 484 -3 064 0 -3 064
9 1 000 4 350 5 930 1 524 -3 103 0 -3 103
10 1 000 4 350 5 930 1 564 -3 143 0 -3 143
11 1 000 4 350 5 930 1 604 -3 184 0 -3 184
12 1 000 4 350 5 930 1 646 -3 225 0 -3 225
13 1 000 4 350 5 930 1 688 -3 268 0 -3 268
14 1 000 4 350 5 930 1 731 -3 311 0 -3 311
15 1 000 4 350 5 930 1 775 -3 354 0 -3 354
16 1 000 4 350 5 930 1 819 -3 399 0 -3 399
17 1 000 4 350 5 930 1 864 -3 444 0 -3 444
18 1 000 4 350 5 930 1 910 -3 490 0 -3 490
19 1 000 4 350 5 930 1 957 -3 537 0 -3 537
20 1 000 4 350 5 930 2 005 -3 584 0 92 108

 

 

Synthèse de la rentabilité d’un investissement progressif en SCPI (TRI = 3.60%)

Montant de l’investissement Nombre de part acheté Coupon réinvesti en nombre de part Nombre de part acheté + coupon réinvesti Cumul de part Revenu générés Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux Capital acquis
1,00 -2 806,75 28,07 0,00 28,07 28,07 122,09 57,63 2 806,75
2,00 -2 841,60 28,13 0,64 28,77 56,84 247,26 116,70 5 740,87
3,00 -2 877,06 28,20 1,28 29,48 86,32 375,51 177,24 8 805,89
4,00 -2 913,14 35,70 2,43 38,13 124,45 541,36 255,52 10 156,12
5,00 -2 949,85 35,79 3,47 39,26 163,71 712,12 336,12 13 493,36
6,00 -2 987,20 35,88 4,52 40,40 204,11 887,86 419,07 16 991,50
7,00 -3 025,21 35,98 5,58 41,56 245,66 1 068,63 504,39 20 655,41
8,00 -3 063,88 36,08 6,64 42,72 288,38 1 254,47 592,11 24 490,09
9,00 -3 103,23 36,18 7,72 43,90 332,29 1 445,45 682,25 28 500,58
10,00 -3 143,27 36,28 8,81 45,09 377,38 1 641,61 774,84 32 692,06
11,00 -3 184,01 36,39 9,91 46,30 423,68 1 843,01 869,90 37 069,76
12,00 -3 225,46 36,50 11,01 47,51 471,19 2 049,68 967,45 41 639,03
13,00 -3 267,64 36,61 12,13 48,74 519,93 2 261,68 1 067,51 46 405,29
14,00 -3 310,56 36,72 13,25 49,97 569,90 2 479,06 1 170,12 51 374,06
15,00 -3 354,22 36,84 14,38 51,22 621,12 2 701,85 1 275,27 56 550,97
16,00 -3 398,65 36,96 15,51 52,47 673,59 2 930,11 1 383,01 61 941,71
17,00 -3 443,86 37,08 16,66 53,74 727,32 3 163,86 1 493,34 67 552,08
18,00 -3 489,86 37,20 17,81 55,01 782,34 3 403,16 1 606,29 73 387,98
19,00 -3 536,67 37,33 18,97 56,29 838,63 3 648,04 1 721,87 79 455,40
20,00 -3 584,29 37,46 20,13 57,59 896,21 3 898,53 1 840,11 85 760,40

 

Comme vous pouvez le constater on parle ici d’un différentiel d’enrichissement de 7 000€ sur 20 ans. 

En tout état de cause, le recours à l’investissement progressif permet d’obtenir un meilleur TRI que l’investissement à crédit dans notre scénario que dans l’hypothèse d’une baisse forte du prix des parts, dans les premières années après l’investissement.

Une forte baisse dans 15 ans ne permet pas d’annuler le bénéfice de l’effet de levier (même si cela réduit mécaniquement la rentabilité de l’investissement à crédit également), tout comme une faible baisse dans les premières années ne permet pas de compenser le bénéfice de l’effet de levier.

Enfin, plus la comparaison est réalisée sur une durée courte du crédit immobilier, moins la baisse à besoin d’être importante pour justifier le recours à l’investissement progressif.

 

A suivre …

 

ps : Je vous suggère de faire vos propres simulations afin d’affiner ce premier résultat qui est affecté par votre tranche marginale d’imposition (ici une situation avec une TMI à 30%) et vos perspectives.

ps : Ce n’est pas parce que les résultats de l’investissement en SCPI à crédit sont meilleurs que l’investissement progressif qu’il faut abandonner une réflexion fondamentale sur la valeur future des parts de SCPI et leur prix actuel (cf »Investir en SCPI aujourd’hui, c’est payer très cher un actif immobilier dont la valeur d’usage est remise en question« ).

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de bilan patrimonial


8 Comments

  1. Ca serait bien que vous fassiez pareil pour l’immobilier résidentiel (avec baisse comme ici)

  2. Pour chercher un rendement de seulement 5% je préfère constituer un portefeuille d’actions à haut rendement dont le dividende est pérenne. Celui qui a un penchant pour l’immobilier peut aussi y mettre des Klépierre , Unibail …
    Les actions ont l’avantage d’une grande liquidité, ça se vend ou s’achète en qlq secondes.

  3. Chris de Champ says:

    Comme de toute façon on ne connait pas l’avenir, en faisant comme cela on aussi le « risque  » de ne rien faire, en attendant éternellement une hypothétique baisse.

  4. Donc pas pertinent vis à vis d’un support qui ne fait que croitre.
    Pour des actions en bourse ce serait plus judicieux. Cela évite de prendre une mauvaise porte d’entrée.
    Mais la vraiment sans intérêt.

    • Il y a quand même un gros avantage à inverstir au fil de l’eau, on peut facilement acheter plusieurs parts de SCPI, de valeurs différentes, de secteur différents, etc … comme on peut le faire avec des actions même si l’aspect liquidité est moindre.
      Alors qu’acheter à crédit des SCPI ne permet généralement qu’un investissement sur 2 ou 3 SCPI différentes, donc là le risques est plus grand.
      De même qu’acheter un appartement mobilise sur un bien unique le même montant.

  5. Il manque la comparaison avec un investissement en scpi sur un support assurance vie ( droits d’entrée reduit, fiscalité réduite sur rendement , plus value et succession et surtout LIQUIDITE TOTALE) qui compensent largement frais de gestion de l’assurance vie

  6. Il me semble que les droits d’entrée de 10% ne sont pas intégrés ce qui modifie sensiblement les resultats

  7. Bonjour,
    Merci pour cet article, je compte me lancer dans l’immobilier d’ici peut et je recherche plusieurs info qui pourrais m’aider,
    pour ce qui souhaiterais également investir un guide pour bien investir dans les début mais je trouve qu’il également utile pour les connaisseur qui souhaiterai ce développer,
    je vous laisse le lien si vous êtes intéressé : http://bit.ly/investirEnImmobilier

    Bonne journée
    Robin

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.