La crise financière puis économique risque bien de remodeler en profondeur la structure de nos investissements pour de très nombreuses années.
Au premier rang de cette restructuration de nos investissements, je voudrais porter votre attention sur le marché des SCPI. Depuis quelques semaines maintenant, vous aurez certainement remarqué nos nombreuses interrogations sur les perspectives de ce marché des SCPI, et plus globalement sur les perspectives de l’immobilier d’entreprise et de bureaux
En effet, la crise à profondément touché ce secteur d’investissement immobilier provoquant une forte baisse des loyers (cf article : Immobilier de bureaux : baisse des loyers de 20% à 45% depuis 2008 … source d’inquiétudes ou d’opportunités pour l’avenir des SCPI ?? ) , mais surtout une modification profonde de la manière de « consommer » l’actif immobilier (cf article : Effets de la crise sur les loyers commerciaux).
Bref, le marché de l’immobilier commercial (immobilier de bureau et d’entreprise) est en train d’être remodelé par la crise : maîtrise des dépenses d’énergies, maîtrise des loyers, emplacement … et ces modifications doivent ouvrir de nouvelles opportunités d’investissements.
Une récente analyse de UFG-LFP, leader du marché des SCPI en France, vient d’ailleurs de confirmer l’importance de la donne « consommation d’énergie » et « environnement » dans les processus d’investissement immobilier d’entreprise. (cf article : Immobilier et perspective, L’immobilier d’entreprise face aux défis d’un marché en mouvement.).
Dans ce contexte, nous vous avons régulièrement suggéré d’être prudent lors de vos investissements en SCPI.
Malgré l’intérêt manifeste de souscrire des SCPI à crédit pour bénéficier d’un effet de levier du crédit (cf article : SCPI A CREDIT : OPPORTUNITES POUR PROFITER D’UN EFFET DE LEVIER ? ), via la mise en place d’un crédit immobilier amortissable ou IN FINE (cf article : Crédit amortissable ou IN FINE : Effet de levier fiscal et patrimonial…), nous étions prudent dans nos préconisations car même si les perspectives passées des SCPI étaient réellement attrayantes, les perspectives futures pourraient être nettement moins intéressante pour certaines SCPI : Les modifications du marché de l’immobilier de bureaux pourraient bien peser tant sur la valorisation future des SCPI importantes de la place, mais également sur le niveaux des revenus distribués.
Pour autant, ce remodelage du marché de l’immobilier d’entreprise créé de nouvelles opportunités d’investissement pour les SCPI qui sauront saisir ces changements. Il s’agit principalement :
- Des SCPI de création récente dont les investissements se porteront vers des biens « neufs » et vertueux au niveau environnemental.
- Des SCPI qui pourront saisir les baisses de prix constatées pendant la crise pour acquérir des biens dans des conditions favorables.
Pourquoi faut-il investir sur une SCPI récente en période de crise ? par Alexandre CLAUDET, Directeur Général Délégué, Perial Placements
La crise a déjà engendré un réajustement des prix et des loyers, sécurisant les rendements pour les années à venir. Par ailleurs, les contraintes environnementales futures sont en grande partie connues et leurs conséquences sur le marché immobilier peuvent être intégrées dans les décisions d’investissement.
D’un point de vue conjoncturel aussi bien que structurel, l’investissement dans une SCPI nouvellement créé est aujourd’hui particulièrement attractif. Le marché de l’immobilier actuel est à analyser sous deux prismes :
Un prisme conjoncturel
La violence de la crise économique et financière a eu plusieurs conséquences sur le marché de l’immobilier :
- un volume de transactions locatives en baisse par rapport à 2008 : -24 % en Ile-de- France, de -30 à -40 % dans les grandes métropoles régionales,
- une offre de locaux disponibles à la location qui a augmenté d’environ 30 %,
- une situation de l’offre et de la demande qui a entraîné une correction des loyers, dont le niveau moyen a diminué de 6% sur un an, avec des disparités importantes, fonction de la qualité des locaux,
- un marché de l’investissement immobilier en France dont le volume chute de 40 % versus 2008, mais qui demeure à un niveau honorable avec plus de 8 milliards d’engagements.
En résumé, les taux de rendement des immeubles ont fortement augmenté et les valeurs locatives ont baissé, entraînant une baisse des prix de l’immobilier.
Les SCPI peuvent donc investir aujourd’hui sur des valeurs de marché actuelles avec des loyers correspondant également au marché. En d’autres termes, ces investissements sont donc sécurisés puisque beaucoup des ajustements dus à la crise sont déjà réalisés. L’intérêt des SCPI nouvellement créées est qu’en plus de profiter de ce contexte favorable à l’investissement, elles ne font pas subir à leurs associés les conséquences du marché immobilier très concurrentiel des années précédentes.
Un prisme structurel
La prise en compte des défis environnementaux est de plus en plus importante et le Grenelle de l’Environnement en fixe le cadre. A ce jour, l’objectif principal est de diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050 avec des périodes transitoires et un seuil intermédiaire de -20 % en 2020.
D’autres mesures essentielles viennent compléter ce dispositif comme la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) qui oblige les bâtiments tertiaires neufs à présenter une consommation d’énergie primaire inférieure au seuil de 50kWh par m2 et par an. Par ailleurs, dès la fin 2020, les constructions neuves devront être à énergie positive, c’est-à-dire qu’elles devront produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment. Ces contraintes, fixées relativement récemment, n’ont pas pu être réellement prises en compte dans les décisions d’investissement datant de quelques années.
Enfin, avec, en France, 40 % de la consommation d’énergie imputable à l’immobilier, et un coût de l’énergie voué à croître étant donné sa raréfaction, les SCPI doivent donc anticiper cette évolution.
Dans ce contexte, nous pensons qu’il est intéressant d’investir dans une nouvelle SCPI de rendement. En effet ce véhicule permet d’acquérir des immeubles à des valeurs actuelles (bas de cycle), présentant des loyers de marché plus attractifs et qui prennent en compte la nouvelle réglementation environnementale. Sur le long terme, ce placement est particulièrement séduisant.
Les SCPI, un historique de performance flatteur…
| Année | Valeur de part |
Variation | Rendement | Performance globale cumulée |
Variation |
| 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 |
1 000 1 058 1 119 1 165 1 171 1 157 980 836 711 595 567 637 660 688 723 760 786 832 890 951 903 1 001 |
5,32% 5,76% 5,77% 4,11% 0,52% -1,16% -15,32% -14,71% -14,92% -16,37% -4,64% 12,33% 3,60% 4,26% 5,16% 5,12% 3,42% 5,76% 7,03% 6,86% -5,06% 5,21% |
7,08% 6,94% 6,69% 6,35% 6,01% 5,53% 4,93% 5,42% 5,67% 6,33% 7,57% 8,08% 7,72% 7,63% 7,68% 7,43% 6,91% 6,68% 6,38% 6,02% 5,74% 6,05% |
1 000 1 127 1 267 1 400 1 491 1 557 1 395 1 266 1 148 1 033 1 063 1 280 1 425 1 595 1 799 2 025 2 235 2 513 2 850 3 217 3 238 3 603 |
12,40% 12,70% 12,46% 10,46% 6,53% 4,37% -10,38% -9,28% -9,26% -10,04% 2,93% 20,40% 11,32% 11,88% 12,84% 12,55% 10,33% 12,44% 13,41% 12,89% 0,67% 11,26% |
| Source : IEIF SCPI DataService© | |||||
PFO2 – PERIAL : Une SCPI qui saura saisir la nouvelle donne environnementale.
PFO2 est donc une SCPI nouvellement créée par PERIAL.
OBJECTIFS POURSUIVIS
Un objectif de rendement de 6% et une meilleure prise en compte de la valorisation des immeubles respectant des critères environnementaux.
Une diminution de l’empreinte écologique / énergétique du patrimoine au plus tard en 2018.
Une volonté d’adopter une démarche environnementale dans la détention de l’immeuble.
Une diminution de l’empreinte écologique / énergétique du patrimoine au plus tard en 2018.
Une volonté d’adopter une démarche environnementale dans la détention de l’immeuble.
STRATEGIE IMMOBILIERE
Pour les immeubles de 2ème main :
– Diminution des consommations énergétiques des bâtiments sur double critère : – 40% par rapport à la consommation actuelle ou entre 100 à 200KWh/an/m² pour le tertiaire.
– Diminution de la consommation d’eau comprise entre 20 à 30% par rapport à la consommation initiale.
Charte de bonnes pratiques environnementales et contrôle.
POUR LES IMMEUBLES NEUFS
Achat de locaux respectant les réglementations thermiques en vigueur et en adéquation avec les objectifs de PFO2 en terme d’empreinte écologique et énergétique (105 kw ep/m2/an si l’immeuble est conforme à la RT 2005 et 50 kw ep/m2/an pour les immeubles conformes à la RT 2010) . LES MOYENS
Un audit énergétique systématique pré-acquisition déterminant dans l’acquisition de l’immeuble : énergie, eau…et qui fixe les préconisations de travaux à effectuer pour parvenir aux objectifs de diminution.
La mise en place d’un référentiel de suivi des performances pendant l’exploitation de l’immeuble.
Un engagement de PERIAL Asset Management , des gestionnaires d’immeubles voir des locataires.
Achat de locaux respectant les réglementations thermiques en vigueur et en adéquation avec les objectifs de PFO2 en terme d’empreinte écologique et énergétique (105 kw ep/m2/an si l’immeuble est conforme à la RT 2005 et 50 kw ep/m2/an pour les immeubles conformes à la RT 2010) . LES MOYENS
Un audit énergétique systématique pré-acquisition déterminant dans l’acquisition de l’immeuble : énergie, eau…et qui fixe les préconisations de travaux à effectuer pour parvenir aux objectifs de diminution.
La mise en place d’un référentiel de suivi des performances pendant l’exploitation de l’immeuble.
Un engagement de PERIAL Asset Management , des gestionnaires d’immeubles voir des locataires.
ZOOM SUR LA SCPI …
► SCPI à capital variable
► Prix de souscription :178 €
► Minimum de souscription : 30 parts (pour la première souscription)
► Date d’entrée en jouissance : 1er jour du 4ème mois suivant la date d’enregistrement de la souscription avec le paiement de la souscription.
► Un objectif de rendement de la part situé entre 5 et 6%.
► Une commission de souscription (due à l’acquisition de parts nouvelles) de 8,5% HT maximum, TVA en sus au taux en vigueur soit actuellement 10,17% TTC, du prix de souscription des parts, dont le montant est inclus dans la prime d’émission.
Le rendement 2009 est de 5,48%. (mais avec une création en juillet 2009, ce taux doit être relativisé).
Pour prolonger la réflexion …
L’acquisition des parts de SCPI PFO2 peut s’envisager à l’aide d’un crédit IN FINE / AMORTISSABLE (Cf article : L’acquisition de SCPI à crédit.
On peut également envisager l’acquisition de la nue propriété des parts de SCPI (avec ou sans crédit) tel que présenté dans cet article : SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?
Nous avons développé un simulateur SCPI à crédit afin de vous aider dans votre investissement. Ce simulateur vous permet de comparer l’investissement en SCPI à crédit via un crédit amortissable ou un crédit in fine, ou encore entre l’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI ou l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI (sur 5 ans ou 10 ans) : ACCES AU SIMULATEUR
Vous voulez plus d’information sur cette opportunité ?
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