Qu’il s’agisse des stratégies patrimoniales liées à l’optimisation de l’immobilier d’entreprise, de l’acquisition en démembrement d’un bien immobilier ou de parts de SCPI, la réforme des plus values immobilières risque bien de chambouler quelques stratégies.
En effet, conscient de coût fiscal de la perception de revenus fonciers, nous mettons régulièrement en place quelques stratégies dont l’objectif est de scinder la propriété immobilière entre l’acquisition de la nue propriété d’une part et l’acquisition de l’usufruit de l’autre : Cette stratégie permet à l’acquéreur en nue propriété de ne pas percevoir de revenu pendant toute la durée du démembrement, et donc de ne pas augmenter sa pression fiscale (Pas de revenu foncier = pas d’impôt sur le revenu foncier).
Dans le cadre de l’immobilier d’entreprise,
il est courant de faire acquérir (dès l’origine ou en cours de détention de l’immeuble) la nue propriété de l’immobilier d’entreprise par le patrimoine personnel de l’entrepreneur et l’usufruit par sa société d’exploitation : L’entreprise usufruitière de l’immeuble profite pleinement et sereinement de son immobilier pendant une durée contractuelle mais limitée à 30 ans, tandis que le chef d’entreprise est simplement nu propriétaire de son immobilier, évitant ainsi de percevoir des revenus fonciers trop lourdement fiscalisés à l’impôt sur le revenu.
Le terme de l’usufruit correspondant régulièrement à la période ou le chef d’entreprise cesse son activité, celui ci retrouve alors la pleine propriété de son bien et peu ainsi compléter sa retraite par les revenus fonciers dégagés par son immeuble.
Dans le cadre de l’acquisition d’immobilier locatif en démembrement,
il est également de plus en plus courant de ne faire acquérir que la nue propriété de l’immobilier locatif. Qu’il s’agisse :
- D’un investissement immobilier locatif loué à un organisme social (cf article Démembrement de propriété : Achat de la nue propriété d’un appartement sur une durée limitée. Qu’en penser ? pour plus de détail sur la stratégie)
- Ou simplement de l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI (cf article SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ? pour plus de détails sur la stratégie)
Basé sur une durée du démembrement de propriété comprise entre 10 ans et 20 ans, la question de la plus value immobilière ne présentait pas beaucoup d’intérêt car cette dernière était exonérée après 15 ans de détention de l’immeuble ou des parts des SCPI. Dorénavant, la réforme des plus values immobilières change la donne.
Le calcul de la plus value immobilière lors de l’acquisition de la nue propriété.
Le bulletin officiel des impôts sur les précédentes (antérieures au 01 février 2012) modalités d’imposition des plus values immobilières dispose que :
« Lorsqu’un contribuable a acquis à titre onéreux la nue-propriété d’un bien, et ensuite l’usufruit, la durée de possession est à décompter à partir de la première des deux acquisitions. Si l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul, toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. »
Cela signifie simplement que la durée de détention pour bénéficier de l’exonération progressive de la plus value immobilière est bien à décompter à partir de l’acquisition de la nue propriété, mais que la plus value est calculée par la différence entre le prix d’acquisition de la nue propriété + valeur théorique de l’usufruit et le prix de cession de la pleine propriété.
Ainsi, la valeur de l’usufruit, qui était définitivement acquise net d’impôt sur la plus value dès 15 ans de détention, se trouve dorénavant fiscalisé à l’impôt sur la plus value immobilière et bénéficie d’une exonération après 30 ans.
CONCLUSION
L’allongement de la durée de détention de l’immeuble pénalise donc ces stratégies basées sur l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble réduisant donc le rendement intrinsèque de ces stratégies.
Pour autant, la fiscalité n’étant pas le seul déterminant d’une stratégie patrimoniale il convient de rester concentrer la qualité intrinsèque des investissements réalisés.
PS : Il s’agit là simplement de l’acquisition à tittre onéreux de la nue propriété puis de l’usufruit par extinction. Dans l’hypothèse d’une acquisition de la nue propriété à titre gratuit (donation ou succession), deux situations doivent être distinguées :
- La nue-propriété a été acquise par voie de succession et l’usufruit par voie d’extinction (décès de l’usufruitier). Le prix d’acquisition à retenir est égal à la somme des valeurs vénales déclarées pour chacun de ces droits lors de la succession.
- La nue-propriété a été acquise par donation. Il convient de distinguer selon que : le cédant a acquis l’usufruit ultérieurement par voie d’extinction : le prix d’acquisition à retenir est égal à la valeur vénale de cet usufruit telle qu’elle avait été déclarée dans la succession qui était à l’origine du démembrement de propriété ; le cédant a recueilli ultérieurement l’usufruit par acquisition à titre onéreux ou par donation : la valeur d’acquisition à retenir est égale à la somme de la valeur vénale retenue lors de la donation de la nue-propriété et du prix d’acquisition de l’usufruit (ou de la valeur vénale de l’usufruit lors de la donation).
