L’investissement à crédit en SCPI est la solution parfaite rencontrée par un grand nombre d’épargnant / investisseur actuellement. Il faut avouer que cette stratégie a pour elle de réussir à remplir toutes les cases :

Il s’agit de profiter des taux bas pour s’endetter ;

D’investir dans un actif immobilier dont la robustesse ne peut être contestée presque 30 ans maintenant ; La dernière crise de l’immobilier d’entreprise remonte au début des années 90 ; Mais attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures comme nous vous l’expliquons abondamment depuis des années (cf »SCPI : La martingale de l’investissement immobilier sans risque ? 2019 est encore une excellente année« ), même si les faits nous donnent tort.

et surtout d’investir sans aucun soucis, ni aucune contrainte de gestion puisque c’est le gestionnaire des parts de SCPI gère le parc immobilier ; Le propriétaire de parts de SCPI n’a qu’une chose à faire : toucher sa quote-part de revenu foncier et éventuellement lire le rapport annuel s’il veut se tenir au courant de l’activité de la SCPI.

 
Bref, vous êtes très nombreux à vous saisir de cette stratégie simple. La question est de savoir si vous avez raison. Pour essayer de répondre à cette question rien de plus simple, il suffit de faire quelques simulations : Quel est le taux de rendement interne (TRI) d’un investissement en SCPI à crédit ? Nous pourrons ainsi le comparer au taux de rendement interne d’un investissement en SCPI au fil de l’eau, c’est à dire acquis progressivement au gré des capacités de trésorerie de l’investisseur.
Pour ce faire, prenons la situation suivante d’un épargnant dont la tranche marginale d’imposition serait de 30%, c’est à dire dont les revenus fonciers perçus serait taxable à l’impôt sur le revenu au taux de 30% + 17.20% de prélèvements sociaux, soit 47.20%.
Ce dernier investit la somme de 100 000€ à l’aide d’un crédit immobilier sur 20 ans dont le taux, assurance emprunteur comprise est de 1.75%.
Les mensualités de ce crédit immobilier seraient alors de 494.13€. Notez que pour la détermination du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu, les intérêts d’emprunt dudit crédit immobilier seront déductibles.
L’investissement en SCPI permettra à l’épargnant investisseur de percevoir un revenu de 4.35%, net de frais de gestion, c’est à dire le taux de rendement moyen des SCPI pour 2019. Ainsi, pour 100 000€ d’investissement en SCPI, ce sont 4350€ qui seront perçus dès la première année par notre épargnant en SCPI.
 
Voici le tableau de synthèse de notre investissement sur les 20 prochaines années :

Montant de l’investissement100 000 €
taux de variation de la valeur des parts de SCPI0%
Taux du crédit immobilier1,75%
Durée20ans
Tranche marginale d’imposition30%
Prélèvements sociaux17,20%
Taux de rendement SCPI4,35%
Indexation annuelle des revenus de SCPI0,00%

 

RevenuAnnuité du crédit immobilierImpôt sur le revenu foncier + prélèvements sociauxFlux de trésorerie net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux
01/01/20201 an4 350,00 €5 929,55 €1 227,20 €– 2 806,75 €
01/01/20212 ans4 350,00 €5 929,55 €1 262,05 €– 2 841,60 €
01/01/20223 ans4 350,00 €5 929,55 €1 297,51 €– 2 877,06 €
01/01/20234 ans4 350,00 €5 929,55 €1 333,59 €– 2 913,14 €
01/01/20245 ans4 350,00 €5 929,55 €1 370,30 €– 2 949,85 €
01/01/20256 ans4 350,00 €5 929,55 €1 407,66 €– 2 987,20 €
01/01/20267 ans   4 350,00 €5 929,55 €1 445,66 €– 3 025,21 €
01/01/20278 ans4 350,00 €5 929,55 €1 484,34 €– 3 063,88 €
01/01/20289 ans4 350,00 €5 929,55 €1 523,69 €– 3 103,23 €
01/01/202910 ans4 350,00 €5 929,55 €1 563,73 €– 3 143,27 €
01/01/203011 ans4 350,00 €5 929,55 €1 604,46 €– 3 184,01 €
01/01/203112 ans4 350,00 €5 929,55 €1 645,92 €– 3 225,46 €
01/01/203213 ans4 350,00 €5 929,55 €1 688,09 €– 3 267,64 €
01/01/203314 ans4 350,00 €5 929,55 €1 731,01 €– 3 310,56 €
01/01/203415 ans4 350,00 €5 929,55 €1 774,68 €– 3 354,22 €
01/01/203516 ans4 350,00 €5 929,55 €1 819,11 €– 3 398,65 €
01/01/203617 ans4 350,00 €5 929,55 €1 864,32 €– 3 443,86 €
01/01/203718 ans4 350,00 €5 929,55 €1 910,32 €– 3 489,86 €
01/01/203819 ans4 350,00 €5 929,55 €1 957,12 €– 3 536,67 €
01/01/203920 ans4 350,00 €5 929,55 €2 004,74 € 96 415,71 €

 
Au final, le taux de rendement interne de cet investissement en SCPI à crédit est de 4.72% par année pendant 20 ans. C’est le rendement net d’impôt de la trésorerie engagée par l’investisseur de cette stratégie d’investissement.
En synthèse, selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et la durée du crédit, les Taux de Rendement Interne de l’investissement en SCPI à crédit sont les suivants : *avec pour hypothèse une stabilisation des revenus distribués et de la valeur des parts de SCPI.
 

TMI (tranche marginale d’imposition)
TRI0%14%30%41%45%
Durée du crédit10 ans4,87%3,88%2,79%2,06%1,80%
15 ans6,13%4,92%3,64%2,81%2,51%
20 ans8,26%6,49%4,72%3,63%3,26%

 
Est ce que le risque de l’investissement en SCPI est suffisamment rémunéré  ? Le rendement espéré est il suffisant ? Essayons de poursuivre nos calculs en modifiant les hypothèses. Qu’en est il si le rendement des SCPI baisse ou si leur valeur baisse ?
Reprenons notre simulation en intégrant une baisse des loyers de 1% par année pendant 20 ans et une baisse de la valeur des parts de SCPI de 1% par année pendant 20 ans.
Avec cette hypothèse nouvelle, le TRI de notre hypothèse de base tombe à 2.08% contre 4.72% avec des hypothèses de stabilité.
En synthèse, notre tableau du TRI de l’investissement en SCPI à crédit devient : *avec pour hypothèse une baisse des revenus distribués et de la valeur des parts de SCPI à hauteur de 1% par année pendant 20 ans.
 

TMI (tranche marginale d’imposition)
TRI0%14%30%41%45%
Durée du crédit10 ans3,26%2,30%1,23%0,51%0,26%
15 ans4,01%2,88%1,68%0,91%0,63%
20 ans5,27%3,69%2,08%1,08%0,73%

 
Enfin, avec des hypothèses optimistes de revalorisation des loyers et des prix de l’immobilier à hauteur de 1% par année chacun, on obtient : *avec pour hypothèse une hausse des revenus distribués et de la valeur des parts de SCPI à hauteur de 1% par année pendant 20 ans.

TMI
TRI0%14%30%41%45%
Durée du crédit10 ans6,47%5,45%4,34%3,59%3,32%
15 ans8,23%6,92%5,55%4,67%4,36%
20 ans11,11%9,14%7,21%6,03%5,63%

 
 

Conclusion : Faut il investir en SCPI à crédit en 2020 ?

Vous le savez, je ne suis pas convaincu par la pertinence de l’investissement en SCPI, et donc encore moins à crédit. Le rendement est certes attrayant, mais il ne faut pas oublier le risque, même s’il ne s’est pas matérialiser depuis 30 ans;
La question principale pourrait être celle de la liquidité des SCPI ! L’immobilier d’entreprise n’est pas un actif liquide, et force est de constater que la prime d’illiquidité n’est aujourd’hui plus présente dans le rendement des SCPI. Toujours la question de la différence entre le prix et la valeur ! Le prix des SCPI est très élevé et semble toujours plus déconnectée de leur valeur.
(et c’est sans évoquer la question centrale de l’obsolescence immobilière qui détruit la valeur d’usage de manière excessivement rapide alors que la faiblesse des rendements ne permet plus de rémunérer à la mise aux normes – cf »SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ? ». )
Au final, j’ai le sentiment que chercher à profiter de l’effet de levier du crédit pour investir en SCPI, c’est croire qu’il est préférable d’acheter aujourd’hui, un actif dont le prix ou la valeur va augmenter demain. L’achat à crédit permet de ne pas attendre d’avoir les fonds disponibles et donc permet d’acheter avant la hausse escomptée pour l’avenir.
Malheureusement, je crains que la hausse soit davantage derrière que devant nous.
A suivre demain avec ces mêmes simulations mais avec un investissement en SCPI au fil de l’eau, progressivement, sans recours au crédit.

Pour aller plus loin :
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