L’investissement à crédit en SCPI est la solution parfaite rencontrée par un grand nombre d’épargnant / investisseur actuellement. Il faut avouer que cette stratégie a pour elle de réussir à remplir toutes les cases :

Il s’agit de profiter des taux bas pour s’endetter ;

D’investir dans un actif immobilier dont la robustesse ne peut être contestée presque 30 ans maintenant ; La dernière crise de l’immobilier d’entreprise remonte au début des années 90 ; Mais attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures comme nous vous l’expliquons abondamment depuis des années (cf »SCPI : La martingale de l’investissement immobilier sans risque ? 2019 est encore une excellente année« ), même si les faits nous donnent tort.

et surtout d’investir sans aucun soucis, ni aucune contrainte de gestion puisque c’est le gestionnaire des parts de SCPI gère le parc immobilier ; Le propriétaire de parts de SCPI n’a qu’une chose à faire : toucher sa quote-part de revenu foncier et éventuellement lire le rapport annuel s’il veut se tenir au courant de l’activité de la SCPI.

 

Bref, vous êtes très nombreux à vous saisir de cette stratégie simple. La question est de savoir si vous avez raison. Pour essayer de répondre à cette question rien de plus simple, il suffit de faire quelques simulations : Quel est le taux de rendement interne (TRI) d’un investissement en SCPI à crédit ? Nous pourrons ainsi le comparer au taux de rendement interne d’un investissement en SCPI au fil de l’eau, c’est à dire acquis progressivement au gré des capacités de trésorerie de l’investisseur.

Pour ce faire, prenons la situation suivante d’un épargnant dont la tranche marginale d’imposition serait de 30%, c’est à dire dont les revenus fonciers perçus serait taxable à l’impôt sur le revenu au taux de 30% + 17.20% de prélèvements sociaux, soit 47.20%.

Ce dernier investit la somme de 100 000€ à l’aide d’un crédit immobilier sur 20 ans dont le taux, assurance emprunteur comprise est de 1.75%.

Les mensualités de ce crédit immobilier seraient alors de 494.13€. Notez que pour la détermination du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu, les intérêts d’emprunt dudit crédit immobilier seront déductibles.

L’investissement en SCPI permettra à l’épargnant investisseur de percevoir un revenu de 4.35%, net de frais de gestion, c’est à dire le taux de rendement moyen des SCPI pour 2019. Ainsi, pour 100 000€ d’investissement en SCPI, ce sont 4350€ qui seront perçus dès la première année par notre épargnant en SCPI.

 

Voici le tableau de synthèse de notre investissement sur les 20 prochaines années :

Montant de l’investissement 100 000 €
taux de variation de la valeur des parts de SCPI 0%
Taux du crédit immobilier 1,75%
Durée 20 ans
Tranche marginale d’imposition 30%
Prélèvements sociaux 17,20%
Taux de rendement SCPI 4,35%
Indexation annuelle des revenus de SCPI 0,00%

 

Revenu Annuité du crédit immobilier Impôt sur le revenu foncier + prélèvements sociaux Flux de trésorerie net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux
01/01/2020 1 an 4 350,00 € 5 929,55 € 1 227,20 € – 2 806,75 €
01/01/2021 2 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 262,05 € – 2 841,60 €
01/01/2022 3 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 297,51 € – 2 877,06 €
01/01/2023 4 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 333,59 € – 2 913,14 €
01/01/2024 5 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 370,30 € – 2 949,85 €
01/01/2025 6 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 407,66 € – 2 987,20 €
01/01/2026 7 ans    4 350,00 € 5 929,55 € 1 445,66 € – 3 025,21 €
01/01/2027 8 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 484,34 € – 3 063,88 €
01/01/2028 9 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 523,69 € – 3 103,23 €
01/01/2029 10 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 563,73 € – 3 143,27 €
01/01/2030 11 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 604,46 € – 3 184,01 €
01/01/2031 12 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 645,92 € – 3 225,46 €
01/01/2032 13 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 688,09 € – 3 267,64 €
01/01/2033 14 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 731,01 € – 3 310,56 €
01/01/2034 15 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 774,68 € – 3 354,22 €
01/01/2035 16 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 819,11 € – 3 398,65 €
01/01/2036 17 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 864,32 € – 3 443,86 €
01/01/2037 18 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 910,32 € – 3 489,86 €
01/01/2038 19 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 1 957,12 € – 3 536,67 €
01/01/2039 20 ans 4 350,00 € 5 929,55 € 2 004,74 €  96 415,71 €

 

Au final, le taux de rendement interne de cet investissement en SCPI à crédit est de 4.72% par année pendant 20 ans. C’est le rendement net d’impôt de la trésorerie engagée par l’investisseur de cette stratégie d’investissement.

En synthèse, selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et la durée du crédit, les Taux de Rendement Interne de l’investissement en SCPI à crédit sont les suivants : *avec pour hypothèse une stabilisation des revenus distribués et de la valeur des parts de SCPI.

 

TMI (tranche marginale d’imposition)
TRI 0% 14% 30% 41% 45%
Durée du crédit 10 ans 4,87% 3,88% 2,79% 2,06% 1,80%
15 ans 6,13% 4,92% 3,64% 2,81% 2,51%
20 ans 8,26% 6,49% 4,72% 3,63% 3,26%

 

Est ce que le risque de l’investissement en SCPI est suffisamment rémunéré  ? Le rendement espéré est il suffisant ? Essayons de poursuivre nos calculs en modifiant les hypothèses. Qu’en est il si le rendement des SCPI baisse ou si leur valeur baisse ?

Reprenons notre simulation en intégrant une baisse des loyers de 1% par année pendant 20 ans et une baisse de la valeur des parts de SCPI de 1% par année pendant 20 ans.

Avec cette hypothèse nouvelle, le TRI de notre hypothèse de base tombe à 2.08% contre 4.72% avec des hypothèses de stabilité.

En synthèse, notre tableau du TRI de l’investissement en SCPI à crédit devient : *avec pour hypothèse une baisse des revenus distribués et de la valeur des parts de SCPI à hauteur de 1% par année pendant 20 ans.

 

TMI (tranche marginale d’imposition)
TRI 0% 14% 30% 41% 45%
Durée du crédit 10 ans 3,26% 2,30% 1,23% 0,51% 0,26%
15 ans 4,01% 2,88% 1,68% 0,91% 0,63%
20 ans 5,27% 3,69% 2,08% 1,08% 0,73%

 

Enfin, avec des hypothèses optimistes de revalorisation des loyers et des prix de l’immobilier à hauteur de 1% par année chacun, on obtient : *avec pour hypothèse une hausse des revenus distribués et de la valeur des parts de SCPI à hauteur de 1% par année pendant 20 ans.

TMI
TRI 0% 14% 30% 41% 45%
Durée du crédit 10 ans 6,47% 5,45% 4,34% 3,59% 3,32%
15 ans 8,23% 6,92% 5,55% 4,67% 4,36%
20 ans 11,11% 9,14% 7,21% 6,03% 5,63%

 

 

Conclusion : Faut il investir en SCPI à crédit en 2020 ?

Vous le savez, je ne suis pas convaincu par la pertinence de l’investissement en SCPI, et donc encore moins à crédit. Le rendement est certes attrayant, mais il ne faut pas oublier le risque, même s’il ne s’est pas matérialiser depuis 30 ans;

La question principale pourrait être celle de la liquidité des SCPI ! L’immobilier d’entreprise n’est pas un actif liquide, et force est de constater que la prime d’illiquidité n’est aujourd’hui plus présente dans le rendement des SCPI. Toujours la question de la différence entre le prix et la valeur ! Le prix des SCPI est très élevé et semble toujours plus déconnectée de leur valeur.

(et c’est sans évoquer la question centrale de l’obsolescence immobilière qui détruit la valeur d’usage de manière excessivement rapide alors que la faiblesse des rendements ne permet plus de rémunérer à la mise aux normes – cf »SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ? ». )

Au final, j’ai le sentiment que chercher à profiter de l’effet de levier du crédit pour investir en SCPI, c’est croire qu’il est préférable d’acheter aujourd’hui, un actif dont le prix ou la valeur va augmenter demain. L’achat à crédit permet de ne pas attendre d’avoir les fonds disponibles et donc permet d’acheter avant la hausse escomptée pour l’avenir.

Malheureusement, je crains que la hausse soit davantage derrière que devant nous.

A suivre demain avec ces mêmes simulations mais avec un investissement en SCPI au fil de l’eau, progressivement, sans recours au crédit.

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38 Comments

  1. à demain…

  2. Il faut aussi tenir compte que les scpi sont soumises à l’IFI si le patrimoine immobilier est > ou égale à 1300 000€

  3. Pour un investissement au fil de l’eau,sans crédit, avec un TMI de 30, je priviligierais des foncières côtées au lieu des scpi, celà reste mon avis, ce n’est pas un conseil.

    • En effet, pour les TMI >=30%, le PFU à 30% sur les foncières est assez avantageux. Et puis les frais d’achat sont dérisoires à côté de ceux de l’immobilier physique et des SCPI. Les foncières de commerces sont assez décotées, actuellement. En étant très sélectif, il y a peut-être encore quelques affaires correctes à faire (nonobstant le risque potentiel commerce physique vs e-commerce qui explique probablement ces valorisations basses). Par contre, pour les foncières de bureaux, d’hôtels et de santé, les cours sont déjà bien remontés depuis les ‘creux’ du début d’année et d’août… Les investisseurs ont peut-être fini par se rendre compte que des rendement de 6% pour de l’immobilier coté de qualité et bien placé, ce n’était peut-être pas si mal en ce moment. Après, il faut être conscient que les SIIC sont très endettées (fort effet de levier), et très volatiles – mais la volatilité, c’est à double tranchant: cela permet aussi de faire des achats à bon compte -.

  4. Bonjour Guillaume,

    vos arguments contre les SCPIs me laissent toujours perplexes:
    – « Le prix des SCPI est très élevé et semble toujours plus déconnectée de leur valeur »: sur quelles données concrètes vous basez-vous pour affirmer cela ? Certes les prix sont élevés pour des raisons que vous avez déjà clairement exposées; mais à zone comparable, pas plus que pour l’immobilier locatif. Le prix d’une part de SCPI s’analyse vis-à-vis de ses valeurs de reconstitution et de réalisation, elles-mêmes basées sur des expertises indépendantes de la société de gestion. On peut bien entendu remettre en cause les estimations, mais la comparaison des valeurs de revente lors d’un arbitrage avec les valeurs d’expertise permet de se faire une idée sur la sincérité de ces estimations. Et force est de constater que sur les SCPIs gérées par de « bonnes » sociétés de gestion, les valeurs de vente des biens arbitrés sont proches voire supérieures aux valeurs d’expertise (c’est hélas beaucoup moins vrai pour d’autres SG…). Donc, soyons précis: sur quels arguments factuels vous basez-vous pour dire que le prix des SCPIs est déconnecté de leurs valeurs d’expertises ? Le cas échéant, quelles SCPI vous paraissent-elles surcotées ou estimées de manière ‘complaisante’ (il est exact qu’il en existe, j’en ai une petite liste; à l’opposé certaines sont plutôt bien estimées et relativement bon marché) ?
    – « L’immobilier d’entreprise n’est pas un actif liquide »: c’est une évidence… sauf que c’est le cas de l’immobilier en général, locatif compris. Un bureau ou un appartement à Paris, Lyon ou Bordeaux sont des biens assez liquides – actuellement… ça peut changer – ; les mêmes biens dans une ville secondaires sont très illiquides. D’autre part, je ne comprends pas cet argument puisque vous déclariez précisément dans un de vos articles récents que la prime de risque des actifs actuels est la contrepartie de l’illiquidité et de la capacité à projeter son investissement dans le futur…
    – « Reprenons notre simulation en intégrant une baisse des loyers de 1% par année pendant 20 ans et une baisse de la valeur des parts de SCPI de 1% par année pendant 20 ans. »: hypothèses assez sévères mais possibles; cependant, ‘bizarrement’, je constate que vos simulations concernant l’acquisition de biens locatifs se basent toujours sur des hypothèses beaucoup plus favorables et que vous qualifiez néanmoins de conservatives (et je suis d’accord avec vous), à savoir plus-value et progression des loyers nulles. Sur quels arguments factuels vous basez-vous pour comparer deux simulations effectuées l’une sur des hypothèses on va dire ‘neutres’, l’autres sur des hypothèses très pessimistes ?
    – « Malheureusement, je crains que la hausse soit davantage derrière que devant nous. »: nous sommes bien d’accord. Mais cet argument me surprends de la part de quelqu’un qui ne cesse de répéter (et j’en conviens d’ailleurs totalement) que l’immobilier est avant tout un actif de rapport (rendement) et seulement accessoirement de plus-value. Pourquoi un prisme d’analyse aussi diamétralement opposé ? D’ailleurs, les biens locatifs situés dans la plupart des villes moyennes de province dans lesquelles vous encouragez à investir – et c’est pertinent avec la stratégie que vous défendez par ailleurs avec talent – ne génèrent que très rarement de plus-value, quand ce n’est pas de la moins-value. Donc: pourquoi considérer que l’absence de perspective plus-value est un inconvénient pour l’investissement en immobilier d’entreprise, et pas pour de l’immobilier locatif, alors que dans les deux cas il s’agit d’actifs de rendement ?
    – « mais il ne faut pas oublier le risque, même s’il ne s’est pas matérialiser depuis 30 ans »: c’est vrai, mais bon, soyons lucides: dans 30 ans, beaucoup des lecteurs de ce blog seront hélas décédés… Si on cherche un investissement sûr sur 30 ans, je pense qu’il faut vite abandonner l’immobilier… Il va s’en passer des choses, dans 30 ans !
    – « …sans évoquer la question centrale de l’obsolescence immobilière qui détruit la valeur d’usage de manière excessivement rapide »: mais l’obsolescence immobilière guette tous les actifs, locatif compris ! Lorsque l’on sélectionne une SCPI, il faut bien évidemment décortiquer les rapports annuels, et notamment le descriptif des travaux d’entretiens et d’amélioration (cela se traduit notamment par l’important de la provision pour gros travaux): les bonnes SG entretiennent de manière très rigoureuse leur patrimoine, et l’améliorent même: isolation, climatisation par pompe à chaleur, rénovation ascenseurs par des machineries à récupération d’énergie, pose de panneaux photovoltaïques… les bonnes SG valorisent leur patrimoine; et ça marche ! De manière plus générale, je suis d’accord sur le fait qu’il faut être très prudent avec les SCPI de commerce; dans ce domaine, il y a de bien meilleures ‘affaires’ disponibles sur les foncières côtées (SIIC). Par contre, il n’y a actuellement aucun signal objectif qui tendrait à faire croire que le marché des bureaux est en danger; au contraire, l’économie de tertiarise à marche forcée… et non, ce n’est pas demain que tous les salariés pourront télétravailler – même si en tant que profession libérale qui le pratique vous en êtes un fervent défenseur, bravo à vous, sincèrement -; au contraire même, de nombreuses sociétés françaises font – hélas – machine arrière et restreignent les possibilités de télétravail de leurs salariés… Et puis vous oubliez également qu’il est possible de se diversifier – avec prudence et modération ! – sur les actifs hôtelliers, de santé, les résidences service etc. Ecrire que tout les actifs immobiliers d’entreprise et de service sont à la veille de perdre leur valeur d’usage, quel que soit leur destination et leur localisation, me paraît aller un peu vite en besogne et trop général pour être réellement pertinent.

    En fait, lorsque on les analyse de manière non biaisées, vos simulations (impeccables sur le plan formel, comme d’habitude) montrent que le TRI sur 20 ans d’une acquisition à crédit de parts de parts de SCPI est très compétitive par rapport à un investissement immobilier locatif géré – oui je dis bien GÉRÉ, car il faut comparer ce qui est comparable: vous avez déjà montré à quel point un investissement locatif réussit est chronophage… or, le temps c’est de l’argent: les heures passées à chercher un locataire, faire les états d’entrée et de sortie, gérer les loyers, travaux, les artisans, les éventuelles relances, mettre soi-même la main à la pâte etc c’est du temps de vie en moins pour sa famille, donc c’est un coût qui doit impérativement être valorisé et pris en compte en tant que charges (disons à 40-50€ l’heure en ce qui me concerne) dans le rendement net final… Ce que personne ne fait JAMAIS !

    Et cela sans compter les avantages ‘non financiers’ mais à mon sens hyper importants: la mutualisation (les investisseurs qui ont déjà connu un ‘accident locatifs’ comprendront, d’ailleurs ils forment un pourcentage non négligeable des acquéreurs de parts de SCPI… bizarre, non ?), le fait que le rendement est net de tous les travaux et procédures légales, des honoraires de gestion, de taxe foncière, d’assurance etc. Et c’est bien le problème ! Les chiffres plutôt favorables n’étant pas en accord avec l’intention, il faut bien trouver des arguments moins factuels pour rendre la ‘mariée moins belle’… c’est humain 🙂 .

    Bref, ce long post pour dire qu’il est évidemment permis de pense que les SCPI sont un mauvais investissement (et peut-être le sont-elles: l’avenir le dira). Mais encore faudrait’il selon moi utiliser pour cela des arguments factuels, et pour ce qui est des calculs financiers, faire des comparaisons avec l’immobilier locatif sur la base d’hypothèse comparables. Et surtout bien comprendre qu’investir dans des SCPI demande du TRAVAIL (eh oui !), tout comme l’immobilier locatif: certes il ne s’agit pas de peindre des murs ou de savoir poser du BA13 (compétences certes respectables mais qui ne paraissent pas devoir être au cœur du savoir faire d’un investisseur, sauf s’il travaille déjà dans le BTP), mais il est absolument nécessaire de réfléchir et de se documenter, de lire les rapports annuels et les bulletins, d’analyser les tableaux financiers, de se renseigner sur le patrimoine et son entretien, d’apprendre à jauger la qualité d’une société de gestion et d’un conseil de surveillance…

    Bref, un peu d’objectivité 😉 !

    Bonne soirée

  5. Bonjour,
    Merci encore pour cet article très intéressant.
    Il serait intéressant de faire la même analyse avec une SCPI allemande où les prix de l’immobilier sont plus bas et où la fiscalité est plus légère.
    Cordialement

    • Oui, effectivement ce serait intéressant de refaire les mêmes calculs, pour une tranche marginale d’imposition de 30% avec:
      – d’une part Corum Origin [ performance se décompose ainsi : 6,83% de rendement issu des loyers payés par les locataires ; 0,10% de plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble ; 0,35% de résultats non distribués les années précédentes.23 janv. 2019]

      – et d’autre part Novapierre Allemagne [ taux de distribution de 4,99% et IR (allemand= CI impôt Français) de 15,825%

  6. Riche&Célèbre says:

    N’oubliez pas d’acheter un bien réel minime, si vous n’en avez pas encore, afin de déclarer vos revenus de SCPI sous le régime du microfoncier et ainsi bénéficier d’un abattement de 30%, dans la limite de 15.000 euros de loyers annuels. En effet, ne posséder que des revenus de SCPI ne permet pas d’y accéder, en revanche c’est possible à condition de louer au moins un bien en direct, en parallèle. On a le choix : un parking, une simple cave, un petit coin de terre agricole…

    • Il n’y a que rarement, ou pas, ou peu, d’intérêt à déclarer les revenus SCPI au Micro foncier.
      Les charges réelles de la SCPI tournent autour de 25-35%…
      Si vous déclarer des loyers brut avec un abattement de 30%, cela reviens à peu près au niveau de loyer net qu’il faut déclarer au réel…
      Dans certain cas le micro foncier coûte + cher !

      • Je ne comprends pas votre remarque, car les loyers versés par les SCPI sont net de frais.
        Donc au niveau fiscal, il est intéressant de déclarer ces loyers au micro foncier, dans la limite des 15 K€.

        • @usul: NON il faut déclarer dans le cadre du micro foncier les revenus bruts perçus par la SCPI et non le net crédité en compte.
          Vous pouvez partir du principe du pas vu pas pris mais c’est à vos risques et périls

          • En principe, les SG de SCPI vous envoient au mois de mai/juin de chaque année un récapitulatif avec le n° des cases où vous devez déclarer vos revenus de loyers.
            Je ne vois pas où est la difficulté ???

            • Si vous êtes attentif, en lisant ces fameux récapitulatifs, vous remarquerez que les montants à déclarer ne sont pas les mêmes en cas de micro-foncier ou en cas de régime réel.
              Les cases changent mais les montants aussi !
              En micro : on déclare des loyers bruts
              Au réel : on déclare des loyers nets

              Dans la mesure ou la différence le brut et le net est souvent +/- 30%…. pas d’intérêt pour le micro foncier.

              • Je n’avais pas remarqué cette « subtilité » , d’autant plus que les sommes ne sont pas importantes et pour majorité issues de SCPI étrangères.
                Faudrait que je regarde sur ma feuille d’impôt, mais en µ Foncier, n’y a t-il pas un abattement ?

  7. Je laisse tous ces montages et leurs résultats aux autres, donc pas de SCPI pas de copropriété.
    Dès que l’on devient dépendant d’autrui, on n’a plus aucune marche de manœuvre.
    Peu importe l’époque, la prudence est de rigueur

    Acheter une maison c’est l’assurance d’être libre de gérer ses charges et travaux.
    En cas de coup dur, vous avez le choix et il y a toujours plusieurs possibilités: la louer, en louer une partie ou la vendre !

    • Il est clair qu’il est toujours préférable d’être maître chez soi (même en temps que propriétaire, les copropriétés, c’est l’enfer).
      Le seul problème avec le locatif à but d’habitation principale, c’est que votre bien devient de facto le domicile de votre locataire: donc, compte tenu de la législation française qui considère le domicile comme ‘sacré’, vous abandonnez une part énorme – je dirais disproportionnée – de votre droit de propriété… et je crains fort que, compte tenu des problématiques massives de logement dans notre pays, l’évolution des lois n’aille hélas pas dans le sens d’améliorer les prérogatives du propriétaire.
      Il faut juste en être clairement conscient lorsque l’on investi.

  8. Justin Case says:

    Sauf que dans un monde de taux négatifs la valeur des actifs tangibles tend vers l’infini… si Lagarde parvient à tuer l’Euro en douceur (ainsi que les classes moyennes et les retraités) en descendant progressivement à des taux très négatifs et étant donné que l’immobilier flotte sur l’inflation, je ne vois pas pourquoi un investissement immo diversifié à taux fixe (inférieur à l’inflation réel) serait nécessairement un mauvais calcul.

    Si l’immo devait se prendre une claque mais que l’inflation passe par là vous vous retrouvez avec un actif dévalué mais obtenu quasi gratuitement.

    …enfin je dis cela d’autant plus facilement que je ne suis pas imposable sur mes revenus salariés : )

    • Oui, le prix tend vers l’infini, mais si les taux négatifs accompagnent la déflation et décroissance, la valeur tend à chuter 😉

      • On a donc d’un côté, un prix qui à tendance à augmenter du fait de la perte de valeur de la monnaie qui trouve son origine dans les taux négatifs et d’un autre, la valeur de l’actif qui évolue en fonction de l’usage dudit actif. L’usage des SCPI et plus globalement de l’immobilier de bureaux me semble remis en cause, même si l’inflation permet d’afficher un prix en hausse.

        • Bonjour Guillaume,

          encore une fois, pourriez-vous SVP nous dire sur quels arguments FACTUELS – autre que votre propre expérience, visiblement heureuse (encore une fois sincèrement bravo), de profession libérale type consultant exerçant son activité ‘à la campagne’, ce qui a certes une valeur d’exemple intéressante mais ne peut constituer à elle seule une statistique – vous vous basez pour ecrire que l’usage des bureaux vous semble remis en cause ? Quid de l’immobilier de logistique, des résidences services (etudiants, touristes, personnes âgées), de santé… ?

          Deux secteurs à mon sens sont effectivement à surveiller de près : le commerce (concurrence d’Amazon et consorts) et l’hôtellerie (RBNB).

  9. Justin Case says:

    Certes, peut-être faut il alors se diriger vers des actifs contra-cycliques du types crêches, maternités, établissements de santé… Je crois aussi aux commerces en pied d’immeuble dans les emplacements primes (métropoles régionales et Paris).

    NB: A titre personnel je voulais aussi diversifier et entrer dans le viticole (GFV) en Bourgogne il y a 15 ans déjà mais ce type de placement était trop sophistiqué pour mon banquier, dommage car certains GFV ont fait 300% et maintenant seules les assurances, les grandes banques et le Chinois peuvent s’offrir un ticket d’entrée…

    • Vous pouvez toujours investir dans des GFV à partir d’environ 10k€. Il n’y en a pas beaucoup de disponibles, mais cela existe.
      Par contre, à mon sens, c’est vraiment très spéculatif comme investissement. N’étant pas en capacité d’estimer la ‘fait value’ d’un ha de vigne ni la qualité de telle ou telle propriété (et en tant que Bordelais d’origine et amateur de vin, je suis tout de même assez bien placé pour savoir que sur une même appellation, le pire côtoie le meilleur), je me suis jusqu’ici abstenu…

  10. Bonjour,
    Merci pour cette analyse intéressante.
    Pour un achat de SCPI avec un crédit de 20 ans, je pensais que le TRI n’était pas forcément maximal au bout de 20 ans (pareil pour un autre investissement de type immobilier locatif à crédit autre que des SCPI). Il faudrait donc envisager de revendre ses parts avant la fin de son crédit. Ne serait-il pas plus juste d’intégrer cela dans votre scenario?
    Par ailleurs, les commentaires de Polaris me semblent assez pertinents, notamment sur le fait que dans les simulations d’investissement locatif que vous proposez (Pinel, Denormandie…) vous ne prenez jamais en compte de provision pour travaux, d’effet de vacances locatives, d’assurance habitation, taxe foncière etc qui affecte fortement le TRI alors que c’est pris en compte intrinsèquement dans les SCPI. Avec ces paramètres, les SCPI ne deviendraient-elles pas d’un coup plus attractives?
    Cdlt

  11. Bon article, mais je suis assez d’accord avec Polaris sur le fond…
    Concernant la simulation, il faudrait pour être juste (j’ai l’impression que ce n’est pas le cas) :
    – intégrer la commission de souscription (qui grèvent fortement le rendement),
    – tenir compte du délai de jouissance,
    – et à l’opposé tenir compte de la CSG Déductible, qui augmente le TRI.

    • Et tenir compte des SCPI étrangères avec des pays en convention fiscale de (non) double imposition, qui diminue, parfois de façon importante le taux d’imposition (ex: 15,8% pour l’Allemagne) et sans prélèvements sociaux pour la plupart.

  12. Bonjour Guillaume,

    encore une fois, pourriez-vous SVP nous dire sur quels arguments FACTUELS – autre que votre propre expérience, visiblement heureuse (encore une fois sincèrement bravo), de profession libérale type consultant exerçant son activité ‘à la campagne’, ce qui a certes une valeur d’exemple intéressante mais ne peut constituer à elle seule une statistique – vous vous basez pour ecrire que l’usage des bureaux vous semble remis en cause ? Quid de l’immobilier de logistique, des résidences services (etudiants, touristes, personnes âgées), de santé… ?

    Deux secteurs à mon sens sont effectivement à surveiller de près : le commerce (concurrence d’Amazon et consorts) et l’hôtellerie (RBNB).

    • La réponse est simple, elle est le « nomadisme d’entreprise » bien présenté dans cette étude de deloitte : « Nouveaux modes de travail : bienvenue dans l’ère du nomadisme »

      https://blog.deloitte.fr/nouveaux-modes-de-travail-bienvenue-l-ere-nomadisme/

      Extrait : « Les évolutions du digital et des technologies mobiles ont profondément modifié le rapport des salariés à leur lieu de travail : le salarié du 21è siècle peut désormais travailler de n’importe où et n’importe quand. Domicile, cafés, cafétéria, bibliothèque, hall d’entreprise, transports, tiers-lieux… deviennent ainsi des espaces potentiels de travail, au même titre que le bureau traditionnel.

      Ces pratiques dites « nomades » sont une réalité : on estime aujourd’hui que 16,7% des Français travaillent au moins une fois par semaine en dehors du bureau. Elles correspondent également à une vraie attente, à la fois des salariés et du management : 67% des salariés français souhaitent faire du télétravail[1], et 100% des collaborateurs et des managers que nous avons accompagnés dans l’expérimentation de ce nouveau mode de travail s’en déclarent très satisfaits. Un plébiscite peu étonnant, si l’on pense à tous les bénéfices qu’offre le nomadisme, à la fois en termes de productivité de l’entreprise et d’épanouissement des collaborateurs : flexibilité accrue, meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle, diminution du temps de transport dans le cas du télétravail, fluidité des échanges, bien-être général, responsabilisation et autonomie des collaborateurs, amélioration de la marque employeur… le nomadisme est loin d’être un simple concept à la mode, et représente un vrai levier de développement pour les entreprises. »

      Repenser les lieux de travail

      Travailler en nomade, c’est pouvoir travailler depuis n’importe quel lieu géographique aussi efficacement – voire plus efficacement – qu’à son bureau. L’entreprise doit donc réfléchir aux besoins de ses collaborateurs (silence et calme, échanges, créativité…) et leur proposer des espaces adaptés, éventuellement évolutifs en fonction des horaires de la journée (comme le traditionnel restaurant d’entreprise par exemple). Le siège d’un groupe immobilier a ainsi créé un lieu reprenant tous les codes d’une bibliothèque universitaire, afin d’offrir un lieu calme, silencieux et favorisant la concentration. Dans le cadre de notre déménagement dans la tour Majunga, nous proposons à nos collaborateurs des espaces de travail flexibles, sans bureaux attitrés. Chaque collaborateur, via l’application Jooxter, visualise les places disponibles dès son entrée dans la tour et peut réserver son bureau pour 1h ou pour la journée. Autre exemple : WeWork, le géant américain du co-working, qui arrive en France et propose des espaces de bureaux flexibles, des espaces communs de détente (ping-pong, billards…) et des services quotidiens (cours de yoga, coiffeur…). Une société immobilière d’investissement a pour sa part mis en place 5 espaces flexibles et connectés en région parisienne, dédiés aux salariés de ses entreprises locataires. Ces lieux sont composés de bureaux fermés, de bureaux ouverts, de salles de réunion connectées et d’espaces de ressourcement et d’échanges.

      …. Et, l’auteur est Parisien, il doit donc être plus compétent qu’un petit artisan du web qui réside en périphérie d’une ville moyenne 😉

      Et voici une dernière vidéo, toute récente qui illustre bien la nouvelle manière de réfléchir des entreprises :

  13. Maître Folasse says:

    Pourquoi un investissement immobilier devrait-être liquide? Pourquoi cet argument (comme d’autres) n’est pas exposé dans vos « analyses » Pinel/De Normandie etc? Les biais sont un peu votre spécialité en fait.
    Il me semblait qu’immobilier = immobile? Vouloir de la liquidité en immobilier c’est s’intéresser aux foncières cotées mais c’est un autre débat.

    • Mais nous sommes tout à fait d’accord. Malheureusement, force est de constater que les épargnants qui arbitrent du fonds euros ou d’un livret A vers les SCPI n’ont pas totalement conscience de cette illiquidité intrinsèque.

  14. Bonjour,
    pouvez-vous m’indiquer un ou quelques courtier(s) en crédit proposant le financement de SCPI ?
    Merci

  15. Bonjour, et merci pour cette analyse.

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