Le gestionnaire de SCPI CORUM vient d’annoncer des rendements exceptionnels pour ces deux SCPI. Le terme exceptionnel est il exagéré ? Je ne crois pas tant l’écart par rapport aux autres SCPI du marché est fort.

La SCPI Corum XL affiche ainsi un TDVM de 7,91 % (contre 6,58 % en 2017) et la SCPI CORUM ORIGIN s’affiche à 7,28 % (6,45 % en 2017).

Le TDVM est le Taux de Distribution sur Valeur de Marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année par rapport au prix acquéreur moyen de l’année.

Ce sont là des rendements très très élevés au regard des performances moyennes de 4.40% affichées par le marché dans son ensemble pour l’année 2018. Cette performance est d’autant plus étonnante que sur les 7.28% de taux de rendement pour la SCPI CORUM Origin,  6,83% sont en effet issus des loyers payés par les locataires, 0,10% d’une plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble, et 0,35% des résultats non distribués les années précédentes.

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Ce rendement très (trop) élevé m’interpelle !

  • Soit les gestionnaires de Corum sont des génies, et les autres des mauvais ;
  • Soit le rendement entre CORUM par rapport à tous les autres n’est pas comparable du fait d’investissement reposant sur des critères de sélection totalement différents via une prise de risque nettement plus élevée.

Comment est il possible d’afficher un tel écart de rendement sur un marché mondialisé dans lequel tous les gestionnaires de SCPI ont les mêmes moyens, les mêmes informations et surtout se battent pour investir dans des mêmes actifs devenus rares.

Le marché de l’immobilier d’entreprise est le même pour tout le monde. Comment CORUM peut il afficher un rendement proche de 8% alors que ses principaux concurrent peinent à afficher 5%. Cet écart de rendement n’est pas normal et ne peut, à mon sens, que par une prise de risque supérieure. 

Pour atteindre un tel rendement sur ces SCPI, CORUM ne peut investir uniquement sur les actifs immobiliers considérés par le marché comme « les plus sécurisés ». CORUM doit nécessairement faire des paris, prendre des risques en investissant sur des actifs non recherchés par les autres acteurs du marché.

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Il n’est pas possible d’afficher des rendements plus élevés sans prendre plus de risques.

La question est alors de savoir si le rendement peut être durablement supérieur au marché ! Est ce que le risque sera toujours payant ?

Pour le moment, le rendement exceptionnel élevé s’explique principalement par des loyers très élevé. Mais ne faut il pas craindre une moins-value sur la valeur des actifs lorsqu’il s’agira de les revendre ?

Quelle est la qualité des valorisations des biens immobiliers achetés par Corum ? La collecte continue et forte permet au gestionnaire de gérer une parfaite liquidité du fonds et lui donne du temps pour arbitrer ses biens.

Cette collecte sera t’elle toujours dynamique ? Ne peut on craindre de mauvaises surprises sur la qualité réelle des actifs à fort rendement ?

Je ne sais pas. Mais une chose est certaine : Rendement et risque sont deux variables inévitablement liées.

 

A suivre..

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126 Comments

  1. Peut-être sont ils moins gourmands en frais en tous genres?

  2. Bocquillion says:

    La rentabilité baisse fortement au vu de leur frais incroyablement élevés ! (souscription + gestion)

  3. À priori ce n’est pas vraiment une question de frais…
    La réponse se trouverait plutôt dans une forte utilisation des effets de leviers (emprunt, devise….) et de l’investissement outre Manche ?
    Donc en effet… pas de rendement sans risques.
    Le mieux serait que Corum nous donne les clés de lecture.

  4. Jonathan Kaminski says:

    Bonjour Guillaume,

    Plusieurs questions. Quel est le TRI actuellement et depuis 2013? Quelle est l’evolution de la valeur de la part de SCPI a cote du rendement car un rendement eleve peut aussi s’expliquer par un prix de la part plus faible (avec decote par rapport a l’actif net reevalue), il faudrait comparer l’evolution moyenne des valeurs de part de SCPI pour calculer une sorte de total return. Quelle est l’augmentation de la valeur absolue du dividende verse (pas son rendement) depuis 2013 et quel est le taux de croissance du dividende des autres SCPI? Si les dividendes sont augmentes fortement pour apres stagner, cela peut aussi expliquer des rendements eleves aujourd’hui.

    Sur les SIIC par exemple vous pouvez regarder Unibail Rodamco dont l’action a chute lourdement depuis cet ete et qui affiche des rendements de 8 pourcents! Avec des actifs de qualite et a forte valeur! C’est juste le denominateur qui explique le rendement eleve, pas le dividende. Quand l’action reviendra a des niveaux plus coherents avec sa valorisation, les rendements reviendront autour des 5 pourcent.

    • Le rendement est le prix du risque. Il suffit de regarder la localisation géographique du patrimoine. Exemple : Slovenie (4%), Estonie (1%) et Lettonie (1%). Croyez-vous que le marché immobilier, pour le type de biens détenus par Corum, soit profond ? Malheureusement non.

      • Les deux pays baltes cités et la Slovénie ne sont pas des no go zones.
        Evitez de parler de marchés que vous ne connaissez pas…..

        Mar…. atha, c’était l’emplacement X3fois gniagnia, du core, bien tenu, etc en France/Belgique, des hôtels en destination mondiale de tourisme n°1 et puis….. patatra…… marché profond racheté à la casse judiciaire par les potes d’Accor……

        Donc on fait dire n’importe quoi aux formules toutes faites type » si rendement il y a risque, l’emplacement fait la loi, à long terme, les actions gagnent, il faut investir en programmé, etc etc….
        Il y a souvent un grain de sable qui fait chuter la belle démonstration un peu trop mécanique, ou l’assertion automatique…..

        • Je n’ai jamais dit que c’était une go no zone pour reprendre votre expression. En revanche, la réalité est qu’en Slovénie, Estonie et Lettonie le marché immobilier est étroit et peut profond. C’est une réalité ne vous en déplaise. Par contre, Corum dans ses publicités ne cache pas le risque.
          Concernant vos propos sur les scandales Maranatha et autres, je bous rejoins car le visa de l’AMF n’est pas une garantie de bonne fin. Si le rendement immédiat est facilement interessant, quid sur le LT (+VA ou -VA)… l’avenir le dira. Par contre, je ne vous ai pas entendu concernant mes propos sur les dirigeants. Il est vrai que les éléments factuels ne plaide pas pour une réponse à mes propos.

          • Vous allez m’entendre… mais je ne vous avais pas lu plus bas…..j’ai dès le début de la création du véhicule, souligné la genèse des dirigeants et l’histoire mouvementée (on ne la refera pas ici) dont ils furent protagonistes, avec zone d’ombres…..
            Donc ai mis la scpi « sous observation »
            Je vous rejoins sur le doute non levé, mais pour l’instant les paris sont bien tenus.
            Le marché est étroit : oui, il suffit de bien rester sur la bande étroite et de ne point plonger en eau profonde quand c’est le petit bain… vous le dites, le risque est explicite dans le doc, donc….

            Enfin le long terme en scpi : le buy and hold en ce domaine ne marche pas (je parle de la cuisine interne ) et on fait tourner les actifs comme la dette.
            Sur la « bande étroite » on revendra, car la zone et l’emplacement permettent une revente même sans PV.
            Petits pays certes, mais dynamiques, homogènes, ficalité basse, pas mal gérés et en croissance.
            On a ça chez nous ?

        • Je n’aurai pas dit aussi bien. A la décharge des phrases toutes types, elles permettent de coaguler un consensus permettant de s’auto satisfaire au moment de la souscription. Sans gain pour le cerveau, pas d’action possible.
          Donc au contraire encourageons ces belles envolées sur le risque manifeste d’investissements immo à plus de 10km de notre lit douillé.

  5. La différence par rapport à une scpi comme Immorente que j’ai depuis de nombreuses années est vraiment énorme.
    Immorente est certainement défavorisée par sa taille mais une différence comme cela est vraiment énorme. Toute information de l’obtention de ce résultat serait la bienvenue car cela remettrait au goût du jour l’emprunt pour investir dessus si ce résultat pouvait être pérenne…..
    bien amicalement
    Martins

  6. Fredy Gosse says:

    Bonne question. Merci de l avoir posée ?perso je ne l ai pas trouvée et quand je ne comprends pas je mabstiens

  7. Bonjour,
    Pourquoi ne pas avoir évoqué l’antériorité des créateurs (ex dirigeants d’UFFI et vendu à Fiducial) et le problème rencontré avec la SCPI Atlantique Pierre au temps de leur gestion (depuis gérée par Paref). Cela a amené Fiducial d’être lourdement condamnée. J’aurais pu détaillé mais cela serait trop long.
    Au-delà de la SCPI ou de la société de gestion, regarder l’historique des dirigeants. Ne fait-on pas ça quand on fait un investissement dans une SICAV ?

  8. « Rendement et risque sont deux variables inévitablement liées ».
    Pas d’accord avec cette affirmation. C’est plus compliqué que ça.
    Par exemple le support euro des assurance vie, investi sur des produits obligataires. A votre avis la loi Sapin 2 et ses conséquences sur l’assurance-vie c’est juste pour faire joli ou faut-il s’en inquiéter ?
    A contrario certaines obligations non cotées peuvent présenter une meilleure visibilité et pourtant afficheront des taux largement supérieurs. Avec une bonne diversification et une stratégie appropriée, cela peut-être un pari gagnant.
    Il en est de même à mon sens pour les SCPI. Tout ça n’est qu’une question de point de vue, étayé par des analyses qui osent sortir de l’approche moutonnière.
    La question est alors la suivante: se rapprocher de la moyenne (et du troupeau) est-il plus sécurisant pour l’épargnant que de prendre un parti pris plus osé étayé par une analyse singulière et disruptive ?

    • Exactement en ligne avec la remarque de @SVEN.
      La moyenne ou les bords ? Il n’y a heureusement aucune règle et on manque cruellement d’informations. Si j’avais su que les gestionnaires de Corum avaient dans leur environnement proches des tuyaux sérieux sur de belles promotions immobilières ? Et si j’apprends que leur performance affichée est en fait pipée pour se refaire une beauté et augmenter leurs frais en 2019 en raison d’investissements explosifs à venir ?

  9. Bonjour,
    Sauf erreur, Corum communique un rendement brut, alors que les autres SCPI communiquent un rendement net. Ce qui doit bien représenter 1% d’écart selon le pourcentage des biens étrangers entre brut et net.
    Les résultats, à base comparable, restent meilleurs. Reste à voir la composition du patrimoine. Peut-être ont-ils beaucoup d’entrepôts logistiques, Ce qui gonfle la rentabilité à court-terme.

    • Vous faites effectivement erreur Patrick, le rendement est communiqué avec la même règle que toutes les autres SCPI : Net de frais de gestion et brut de fiscalité

      • Mais pas des fiscalités étrangères. Je ne retrouve plus mes notes sur le sujet. Il faudrait reprendre les rapports et les comparer.
        pas vraiment le temps de faire ça, et aucune envie de souscrire sur Corum… Mais y’a un truc dans leur comm.

  10. Pascal Nivoley says:

    Bonjour,
    Question intéressante. Je connais Corum mais de nom seulement. Et j’imagine qu’à l’instar de leurs petits copains autres gestionnaires de SCPI, ils sont tenus de publier l’ensemble de leur patrimoine immobilier. Et ainsi on peut avoir une idée de ce qu’ils détiennent en portefeuille et au moins tenter de juger les plus ou moins-values latentes sur leurs biens actuels. En 2018, il semble en tous cas qu’ils ont plutôt bien vendu l’un de leur bien.
    Pour ma part, comme Ronan, je penserais qu’ils ont plus de talent que d’autres pour utiliser les effets de levier.

    • En 2017, c’était 11% de locaux d’activité.
      Une partie de la réponse est là.
      Une autre partie tient dans le fait qu’est donné un rendement brut, et non pas net.
      Pour connaître l’évolution du patrimoine, il faut prendre leur rapport annuel et faire le bilan. Les BT devraient pouvoir en donner une idée.

  11. Bonjour,

    plusieurs axe de réponse:
    – 85% du patrimoine n’est pas sur des bureaux parisiens mais sur des actifs à l’étranger (donc on ne compare pas les mêmes actifs…) et surtout plus récents …
    Le taux de distribution sur résultat est proche de 100% quand les autres SCPI « parisiennes » distribuent 90%. (mais vous payez des impots sur les 10% restant qui pourtant ne vous seront jamais versés)!
    Conséquence la CORUM affiche ainsi 10% de rendement de plus que les autres
    – Les actifs ne sont pas sur des Bureaux Parisiens à faible rendement ( et donc éventuellement à Plus-values futures?)
    – Les actifs sont tous récents donc pas de coût de reconversion.
    – Il y a un risque lié à l’effet de levier: la SCPI peut recourir à un endettement allant jusqu’à 40% de la valeur des actifs pour financer ses investissements.

    Pensez qu’un 6.8% perdurera est une erreur car il faudra bien avoir des frais de maintenance tôt ou tard.
    En dehors de l’effet de levier qui doit être comparé, le support n’est à mon avis pas plus risqué que certain actif purement français . La diversification géographique peut moyenner les risques liés à un ralentissement économique.

    Inversement avez vous une bonne lisibilité des risques des autres scpi? quel est le risque lié à l’obsolescence énergétique 🙂 ou aux changements des habitudes de travail sur la valeur d’un patrimoine de bureaux?

    • Concernant l’effer levier, pour en avoir parlé avec eux, il est utilisé non pas dans le cadre d’un financement de long terme, mais de court terme lorsqu’il y a une opportunité à acheter. Lorsque les flux entrants des nouveaux investisseurs est suffisant alors cette dette a vocation à être remboursée.

      • Bizzare, la lecture du dernier rapport annuel montre pourtant le contraire. Il y a bien des dettes de long terme dans le véhicule.

  12. Je ne connais rien de ce dossier mais je constate que le Club Deal sur lequel j’ai investi il y a 3,5 ans a pris 65% et devrait d’ici 1,5 ans maximum arriver à 100% comme prévu et cela alors que 60% du capital a déjà été retourné et que 100% doit l’être d’ici 3 mois. Le risque aura donc été nul contrairement à ce que certains pensaient sur ce forum. Rien à voir avec une SCPI me direz vous mais je constate jour après jours que dans différentes classes d’actifs il y a des gérants qui arrivent à des couples rendement risques bien meilleurs même si cela n’est pas forcément le cas ici.

    • Bien d’accord avec vous. Il convient de bien comprendre les risques liés à chaque solution proposée et de l’assumer. Il y a également du risque sur les actifs réputés sans risque, n’en déplaisent à certains, il n’y a qu’à voir les perf désastreuses de certains fonds patrimoniaux en 2018 avec un risque 3 sur 7 alors que d’autres fonds en risque 7 sur 7 ont obtenu des perf positives exceptionnelles.

      • Vous comparez des actifs financiers avec de l’immobilier. Pour info, l’immobilier est un actif décorelé des actifs financiers. Vous comparez des choux avec des carottes.

        • Pascal Nivoley says:

          Décorrélé, décorrélé, tout dépend jusqu’où. Surtout quand on parle d’immobilier professionnel (bureaux, locaux industriels, etc) et non résidentiel.

  13. Wow ! tout ca pour finir en….. « Je ne sais pas »….

    Répondez ca directement dans le titre, ca evitera de nous faire perdre notre temps.

  14. Je ne peux pas préjuger de la suite mais le discours de la société me semble plutôt responsable (je précise que j’ai une ligne de Corum Origin depuis 4 ans et une autre de Corum XL depuis presque 2 ans).

    Dans la communication aux associés il a bien été expliqué le côté exceptionnel de cette année avec la redistribution sur les 3 derniers mois de l’année d’une part du report à nouveau 2018 (les gestionnaires estiment qu’il est suffisant et qu’ils leur semble plus juste de distribuer maintenant le résultat réel (car les porteurs de parts sont imposables sur le résultat global y compris sur le report à nouveau).
    Il y a eu également la distribution d’une plus-value sur la vente d’un immeuble.

    Ils ont un discours de limitation de collecte pour 2019 afin de s’adapter à la difficulté de trouver des immeubles avec des conditions intéressantes.
    L’objectif de rendement annoncé est une rentabilité de 6%.

    Sans doute que la communication des taux aurait dû être accompagnée des explications données aux associés.

    Pour la suite je croise les doigts et je continue de leur faire confiance…. wait and see 😉

  15. Bonjour,
    Je suis CGP, partenaire CORUM et investisseur à titre personnel dans différentes SCPI dont CORUM. Je pense que tout a été dit sur le rendement : investissement à l’étranger, distribution intégrale des revenus…. mais un point n’est pas évoqué. La stratégie de gestion. Alors qu’aucune SCPI n’a distribué de plus-value de cession depuis des années, CORUM qui ne s’est créée qu’en 2011 l’a fait. Pourquoi ?
    Tout simplement c’est des gestionnaires. Ils gèrent de manière active, opportuniste, dynamique leur patrimoine. L’idée est d’avoir un TOF proche de 100 et une durée des baux moyens de 9 ans. Donc, acheter, et revendre…. Je pense que le secret est dans la revente opportuniste. Alors que la plupart des SCPI se « reposent » sur leur patrimoine et au bout de quelques années se trouvent prisonnière de ce patrimoine. Obsolète, non rentable… Parfois avec des institutionnels dans en tant qu’associés qui de part leurs poids finissent par fragiliser la bonne gestion de la SCPI.
    Je pense que le véritable danger n’est pas chez CORUM, mais chez les autres SCPI.
    Le marché des SCPI est apparenté au marché obligataire….Quand les taux montent…. la valeur baisse…. Si les taux de rendement de CORUM restent scotchés à 6% voire plus… et que les autres SCPI se battent autour de 4%…. il va y avoir des cessions de parts massives de l’une pour aller vers l’autre. Je l’ai vécu pour certains clients. Résultat…. on but sur l’illiquidité des parts. L’investisseur pour sortir de son ancienne SCPI doit après des mois d’attente accepter une baisse de la valeur de retrait jusqu’à 20% de moins…..
    Et honnêtement si le patrimoine de CORUM est composé d’entrepôts en Slovénie… que m’importe. Avec le développement du commerce d’internet il vaut mieux des entrepôts aux portes des grandes villes que des bureaux feutrés bld. haussmann à Paris….. la rentabilité n’a rien à voir…
    Je crois que la véritable difficultés arrivera bientôt pour les investisseurs qui voudront du CORUM… mais il sera trop tard car la collecte sera freinée…. Les dirigeants de CORUM ne sont pas fous et ne vont pas scier la branche sur laquelle ils sont assis …

    • Suis moi-même partenaire de Corum. Je partage totalement.

    • J espère qu’en tant que cgp vous faites un focus sur l’historique des créateurs de Corum. Si la jurisprudence ne vous reprochera pas une éventuelle déconvenue de l’investissement de vote client, elle vous jugera responsable de ne pas avoir effectué les vérifications… c’est pour cela qu’un cgp a été il y a pas longtemps condamné lourdement.

      • Oui, cela fait partie de nos diligences habituelles….
        Après il est vrai que je ne suis pas allé fouiller dans le passé des dirigeants. Vous avez des infos à apporter à ce sujet ?

        • Oui j ai des informations dont la condamnation de Fiducial en tant que société de gestion (ils ont acheté UFFI qui a fait une tres grosse erreur sur le SCPI Atlantique Pierre). En tant que personne morale Fiducial a ete condamné alors que la faute etait d’UFFI . Vous pouvez aussi aller sur le net, il y a un site sur les déboires des porteurs de cette scpi.

          • Merci pour l’info. Comment analyser-vous l’impact de ce risque dans la gestion des SCPI Corum ?

            • Si vous regardez la collecte de Corum qui a plus que doublé d’une année à l’autre. Ça pose question, comme le changement de delais de jouissance (sauf erreur c’est 6 mois). Si je me réfère à la gestion des créateurs de Corum quand ils géraient la SCPI Atlantique Pierre, Ça risque de mal finir. En effet, quand ceux-ci ont réouvert Atlantique Pierre, ils ont énormément collectés. De ce fait, ils ont fait des investissements très hasardeux qui a conduit Fiducial (acheteur d’UFFI) a être condamné à 800 000 €. De plus, si les taux devaient remonter plus ou moins rapidement, cela impactera la valeur des parts. Toutefois, on en prend pas le chemin… à suivre.

              • Concernant la hausse des taux, l’impact se fera sur toute la classe d’actif et pas seulement sur Corum il me semble. J’imagine que ce qui s’est passé avec Atlantique Pierre a été une leçon et j’ose imaginer que les créateurs de Corum auront appris de cet échec. Il y a des autorités de contrôle, non ?

              • Je ne crois pas que la collecte à « doublé d’une année sur l’autre » comme le prétend Laurent, en tout cas pas ces 3 dernières années….

                Si je me trompe, citez les chiffres !

  16. @Scholler
    Très bien résumé, je suis ok.

  17. Rendement et risque sont évidemment deux notions liées ! C’est incontestable, néanmoins, c’est surtout un question de vision dominante et de consensus.

    Le rendement est plus élevé en slovénie qu’à Paris parce que la majorité des investisseurs trouve le risque plus important. Pour attirer les capitaux, il faut donc proposer des rendements élevés, qui permettront aux investisseurs d’être rémunérés de leur aléa sur la valeur du capital et sur la pérennité du rendement.

    Prendre des risques, c’est investir de manière non conforme au consensus et faire le pari que cette prise de risque sera rémunérée. Rien de plus, rien de moins.

    Les gestionnaires de CORUM sont ils visionnaires face à une majorité qui ne souhaite pas y investir. Peut être ou pas. C’est une question de « pari » de prise de risque d’avoir raison face à la majorité.

    • Il est clair et net que Corum prend des risques supplémentaires.
      Mais c’est le jeu. La SCPI n’est pas un actif sans risque.

    • Je ne pense pas qu’il s’agisse d’un « pari » mais plus d’une « stratégie ». Je me souviens de leur discours en 2011 dans les couloirs des salons. Il était incontestable qu’ils avaient une autre vision du service à rendre aux investisseurs. L’approche est une approche d' »asset manager » dans l’immobilier et non de rentiers.
      Et ne focalisons pas sur la Slovénie qui est très minoritaire, idem pour les entrepôts.
      Je reste sur l’idée que cette réussite tient à la vision, la diversification et le dynamise de la SCPI.
      Dans la « tech » on dirait qu’ils sont « disruptif » 🙂

      • disruptif »?
        Bof, c’est une foncière cotée travestie en scpi….. sans la fiscalité qui va avec, mais avec des amendements sui generis

      • Je vous rejoins quand vous indiquez que les dirigeants de Corum ont « une approche d’asset manager ». Toutefois, les frais de souscription et la fiscalité est celle de l’immobilier. De ce fait, votre raisonnement est à mon sens faussé. Concernant le côté « disruptif », il est clair qu’il est dans le discours. Toutefois, maintenant on est passé dans un immobilier d’usage.

    • J’approuve votre définition de la prise de risque. Après, la gestion de cette prise de risque peut amener à réduire en réalité le risque global (diversification, méthode de gestion, volume, etc), voire le rendre inférieur ou équivalent à celui de la moyenne constaté par le consensus.
      Le consensus a-t-il toujours raison ? Telle est la vraie question. C’est ce que souligne SCHOLLER dans un post précédent.
      L’équipe de la stratégie chez Corum a décidé d’investir selon des convictions et non selon un consensus. Comme a pu le faire en son temps un Steve Jobs dans l’informatique/téléphonie. L’avenir nous dira si cette conviction aura été juste. En attendant je me garde de critiquer trop vite un outsider qui fait le job depuis 7 ans en dépassant chaque année le consensus. Je ne peux que les féliciter.

  18. Forum n’investit pas qu’en France.
    Il faut regarder s’ils ont un RAN, l’état de leur parc immobilier (travaux en cours? à prévoir?), le montant de leurs emprunts, le potentiel de leurs immeubles et les taux d’occupation.

  19. Vous comparez des actifs financiers avec de l’immobilier. Pour info, l’immobilier est un actif décorelé des actifs financiers. Vous comparez des choux avec des carottes.

  20. Avez vous l’impression d’un article à charge dénué d’objectivité et reposant sur une analyse non fondée ?

    Je reçois la critique par mail. Pourtant, dans cet article, j’ai l’impression de rappeler des raisonnements fondamentaux qui devrait être au cœur de l’analyse de chacun. Peut être me trompe je ?

    • Bonjour,
      Votre article est intéressant mais il peut risquer de paraître tendancieux, et la diversité des réponses milite pour une mise au net des principaux intéressés : les responsables de Corum. Les avez-vous approchés ?
      Cordialement,

      • Oui, tout à fait. Ils m’ont contacté afin de me faire part de leur « déception » à lire un tel article qu’ils jugent à charge et injustifié. Ils auraient préféré un échange préalable afin de déconstruire mon propos avant l’article.

        J’ai proposé un droit de réponse afin qu’il nous explique en quoi mon propos est erroné. Ils ont refusé de publier un tel droit de réponse. Nous nous sommes entretenu pendant 15/20 minutes au téléphone. Je n’ai pas entendu d’arguments contraire à ce que j’essaie d’expliquer dans l’article, à savoir que le rendement s’explique par des « paris » que je nomme « prise de risque » et qu’ils nomment « convictions fortes ».

        Vous pouvez d’ailleurs consulter la nature des investissements réalisés par la société : https://www.leblogpatrimoine.com/investir-dans-limmobilier-tout-savoir-pour-comprendre-et-optimiser-son-patrimoine

        Dites moi ce que vous en pensez ?

        • S’ils refusent effectivement de répondre, ils prennent le risque de laisser à penser que vous n’avez pas tort.

        • Pascal Nivoley says:

          Bonjour,
          Ils vous disent ne pas vouloir répondre officiellement. Mais ils peuvent le faire ou l’ont peut-être déjà fait sous couvert de n’importe quel pseudo… Ce n’est pas ce qui manque ici. Non?

  21. Fredy Gosse says:

    Je. Oui remercie d avoir posé la question que je me suis souvent posee

  22. La principale ‘clé’ avancée par Corum = leur positionnement opportuniste… leurs baux présentent des rendement corrects à élevés, sur des durées de 6 à 12 ans (selon le pays) … MAIS ils n’hésitent pas à revendre (avec PV si leurs comptes sont justes) un immeuble en cours de bail, afin d’éviter ou de minimiser les dépenses d’entretien/de remise à niveau … ce serait dont sur ces dépenses que Corum irait ‘gratter’ les 1 à 1.5% qui les séparent de la tête du peloton derrière.
    Sinon, l’autre solution serait Ponzi … mais est-ce possible avec commissaire aux comptes, dépositaires, AMF etc ?
    Votre point de vue étayé m’intéresse.

  23. Fredy Gosse says:

    En gros 2 ans pour récupérer les frais d entrée ensuite soit on a des revenus hors normes pour arriver à diistribuer beaucoup plus soit on arrive à revendre avec plus value très rapidement ça suppose donc savoir acheter reguluerement mieux que les autres ..ça fait beaucoup de conditions

    • C’est un investissement immobilier. Vous semblez l’oublier. Vous n’investissez jamais dans l’immobilier pour capitaliser. Les frais sont des frais d’acquisition pour la majeure partie avec dans une petite partie les frais d’entrée pour que la SCPI fasse une marge et qu’elle continue de travailler. Je précise, je ne suis pas partenaire Corum.

  24. Au cours d’une réunion en 2018, Corum AM a fait le point sur les 10 « idées reçues » concernant les SCPI. Revue de détail :

    Idée reçue n°1 : les SCPI ne sont pas liquides

    Réponse : pas nécessairement […]

    Idée reçue n°2 : l’assurance-vie permet de mieux optimiser la fiscalité

    Réponse : oui mais il faut faire le bon calcul […]

    Idée reçue n°3 : les SCPI avec les meilleurs rendements sont les plus risquées

    Réponse : pas nécessairement […]

    Idée reçue n°4 : la constitution d’un report à nouveau est indispensable

    Réponse : bien sûr que non ! […]

    Idée reçue n°5 : le co-investissement des SCPI/OPCI est une bonne pratique des sociétés de gestion

    Réponse : trois fois non ! […]

    Idée reçue n°6 : la vente d’un immeuble n’est pas une bonne pratique des sociétés de gestion

    Réponse : non […]

    Idée reçue n°7 : les SCPI qui investissent à l’étranger bénéficient d’un avantage fiscal

    Réponse : oui et non […]

    Idée reçue n°8 : un taux d’occupation faible offre de meilleures perspectives de rentabilité

    Réponse : oui et non […]

    Idée reçue n°9 : pour minorer les risques, il faut investir dans plusieurs SCPI

    Réponse : l’important, c’est d’avoir un patrimoine immobilier diversifié […]

    Idée reçue n°10 : les marchés immobiliers les plus liquides sont les moins risqués

    Réponse : non […]

    Si certaines affirmations sont justes, je ne suis pas d’accord entre autres sur la liquidité et les reports.

  25. Pour info le DIC indique pour Corum Origin un risque de 2 sur une échelle de 7, soit le même que celui des autres SCPI du marché.
    J’en déduis que la SCPI présente un très bon couple rendement/risque, au regard du consensus.
    Pour la SCPI Corum XL, la note de risque passe à 4 (je crois me souvenir qu’il était de 3 l’année passé), principalement en raison du risque devise. Dans ce cas, en effet le risque est nettement plus marqué et il convient de bien le comprendre. C’est là où c’est en effet plus compliqué…

  26. Le DIC se base essentiellement sur la volatilité du marché. Il permet ainsi d’accéder aux éléments clés permettant d’avoir une meilleure compréhension des risques et du rendement relatifs à un produit. Ce niveau de rendement et de risque est affiché sur une échelle de 1 à 7. Dans la fiche d’informations, l’indicateur est suivi d’un texte expliquant les principales limites du produit d’épargne et les risques importants non pris en compte.
    Etant donné que ces dernières années, la volatilité était quasi nulle, le niveau de risque est normal. Toutefos, c’est en train de changer depuis l’an dernier. De plus, la volatilité est un élément très scolaire de la mesure du risque.

    • Bien d’accord avec vous, cet indicateur est très scolaire et ne représente que très partiellement le risque d’un investissement. On voit donc bien les limites des outils de notation du risque tels que l’AMF les impose. Mais comme c’est aujourd’hui ce qui fait foi pour étalonner le risque d’une solution au regard du profil de risque d’un investisseur (avec d’autres éléments), c’est intéressant de l’étudier.
      Un sujet pour Guillaume: Une note de risque d’un DIC reflète-t-elle réellement le risque d’un investissement ?

  27. En comparant le dividende, et son évolution, des (10-15) plus grosses SCPI, maintenant et il y a une dizaine d’années, avec la même chose pour les plus grosses SIIC, je remarque que, à quelques exceptions prêt, …. celui des SCPI a baissé, quand celui des SIIC augmentait assez régulièrement, que les ratio dividende / valeur du patrimoine et loyers nets / valeur du patrimoine sont bien plus faibles pour les SCPI que pour les SIIC.

    Ça peut s’expliquer en partie par un LTV plus élevé des SIIC, ou par certains frais de moindres (les SIIC n’ont pas à diffuser des BTI trimestriels, et ne versent par des dividendes trimestriels, certaines SIIC empruntent à des taux bien plus bas que les SCPI).

    Mais la majeure partie de l’explication me semble ailleurs. Et j’ai un sérieux doute sur le professionalime et surtout l’efficacité (pour générer de la performance pour les associes de leurs SCPI) de certaines sociétés de gestion de SCPI (certaines plus que d’autres d’ailleurs…).

  28. Bonjour , je me souviens de Corum à leur début ils faisaient des pub sur facebook 😉
    Bon revenons au sujet,il y a forcément une raison pour expliquer une telle rentabilité et à long terme cette « raison » pourrait à mon avis impacter le sort du bénéfice.

    L’entrée se paye chère 12 point, avec délai de jouissance de 6 mois
    Le rendement doit être écrémé de la plus exceptionnelle et la distribution du report à nouveau. du coup on passe à 5,7% environ en 2018.

    Corum a obtenu la Victoire d’or des SCPI 2018 auprès du Magazine le particulier …

    La diversification reste essentielle pour cette scpi , à mon avis rechercher de la performance à l’étranger et disposer d’un savoir faire exceptionnelle dans le domaine(transformation des actifs , gain à l’achat d’actif sous cotés ,etc) sont les seules explications plausibles ….

    je leur souhaite réussite et longue vie .

  29. Je me suis posé récemment la question d investir une partie de ma treso d entreprise et j ai pensé a l achat de l US de scpi . J ai intercomparé plusieurs d entre elles notamment sur critère rendement . Arrivent en tete de mon analyse – mais je ne suis qu un modeste particulier amateur – corum origin et novapierre allemagne paref . J ai pointé une spécificité de corum , l achat de l us est bien plus cher que chez toutes les autres scpi . Pourquoi ? Quel impact dans leur gestion ? D autre part je me suis apercu que plus les actifs etaient a l etranger plus le rendement montait pour de simple questionde fiscalité plus avantageuse a l etranger .Donc une grosse partie du dividende n est pas imposee en france . Ainsi les rendements generes en france sont inférieurs aux amortissements d US . Ceci ne peut il expliquer la question de son rendement supérieur via une une utilisation astucieuse de la fiscalité ? si oui ceci ne signifierait il pas qu on peut obtenir de meilleurs rendements sans plus de risques en allant sur des scpi etrangeres telles Corum ou novapierre allemagne ou autres du meme type ?

    • L’usufruit est plus cher tout simplement parce que le rendement est plus élevé. Mécaniquement cela fait gonfler la valeur de l’usufruit économique.

      • C’est normal que le rendement est plus élevé dans le cas de l’usufruit. Déjà l’US est temporaire. De plus le rendement plus élevé versé prend en compte le remboursement du capital. D’ailleurs si une entreprise qui achète de l’US a le droit d’amortir son mlacement de 1/nbre d’année de démembrement, c’est su il y a une raison. Pour rappel l’amortissement est une dépréciation comptable de valeur.

  30. C’est la société de gestion qui détermine la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Toutefois, elle resulte du calcul économique de l’usufruit. A noter que le rendement de ce type de placement n’est pas garanti. En effet, les revenus des parts de SCPI dépendent, de la qualité de gestion de la SCPI d’où l’importance de bien choisir la ou les SCPI sur laquelle réaliser son investissement. De ce fait, dans le cas d’un placement de trésorerie, cela n’est pas sans risque. C’est pourquoi il faut placer une partie de la trésorerie « stable ». De plus,
    les statuts de l’entreprise doivent prévoir la possibilité d’investir dans un actif immobilier de rendement ou dans des valeurs mobilières sans garantie de capital. A défaut le gérant s’expose à une faute de gestion qui dépasse l’objet social de l’entreprise.
    Concernant la fiscalité, ce n’est pas parce que les biens immobiliers sont à l’étranger que c’est synonyme d’un avantage fiscal. En effet, ce sont les conventions fiscales entre la France et les différents pays qui définissent la fiscalité.

  31. Pourquoi ne pas analyser le patrimoine de Corum plutôt que de vous en tenir à des généralités ?
    Corum prend du risque en allant à l’étranger, mais les actifs y sont toujours de qualité. En témoignent ma dernière acquisition en Lettonie, ou le centre logistique en Slovénie.

  32. @ laurent et Olivier
    En fait concernant la fiscalité dans le cas de Corum et novapierre allemagne , les pays ou sont tout ou partie des actifs ont des fiscalité plus douce .
    Concernant les actifs , pas evident d y voir clair mais il semblerait que l on soit pour ces scpi beaucouo moins sur les bureaux et plus sur les commerces ou logistique , est ce plus ou moins risqué ?
    Concernant la valeur de l US oui c est le calcul economique que fait la société de gestion qui la determine , mais il est tout de meme surprenant que la valeur de l us a 3 ou 5 ans soit quasi la meme entre toutes les scpi d immorente a novapierre allemagne et que seule corum se singularise avec une valeur de l us bien plus chere ! Or si je calcule le rendement corum pondere par la valeur que paierait un acquéreur d us , il devient inférieur au rendement obtenu par un acquéreur de l us d une scpi a rendement plus faible et a US moins cher tel par exemple novapierre allemagne ! Que faut il en deduire ?? Corum ne communique t il pas par un rendement facial élevé en se rattrapant de facon opaque sur les démembrement ? Et si on se place dans un raisonnement demembré corum ne serait pas plus haut que d autres ??

    • Je ne pense pas. L’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI par une société n’est pas une pratique très courante. Je ne crois pas qu’ils aient adopté une telle pratique à dessein.
      Cependant, si l’on suit votre raisonnement, il n’est pas intéressant pour une société d’acheter l’usufruit de Corum par rapport à d’autres SCPI.

    • Vous ne croyez pas que la clé US/NP résulte aussi largement de l’offre et de la demande ?

      L’intérêt de la société de gestion n’est pas qu’il n’y ait que des candidats à l’achat d’US, ou que des candidats à l’achat de NP, en attente pendant de longs mois… S’il y a trop de demande pour l’US à 5 ans, par exemple, il est logique d’en relever un peu le prix, non ?.

      • En principe non, car l’usufruit économique résulte d’une formule mathématique liée au rendement et à la durée.
        Ce qui va être déterminant pour le prix de l’usufruit est donc le revenu/valeur de l’actif en pleine propriété.

  33. Hier est paru un article sur Corum sur le site PIERREPAPIER. il est indiqué pour Corum origin ceci :  » Sur les 7,28% de rendement, 6,83% sont en effet issus des loyers payés par les locataires, 0,10% d’une plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble, et 0,35% des résultats non distribués les années précédentes. Or, cette réserve de résultat est désormais vide : Corum a en effet décidé, début 2018, de ne plus alimenter le « report à nouveau » et de distribuer l’intégralité des résultats de l’année aux associés, … ». Je trouve dangereux qu’il n’y ait pas de « report à nouveau » sauf si la rotation des bâtiments s’exonère des eventuelles réparations. A voir dans le temps !!!

    • Tant qu’ils vendent avant de faire des travaux, tout va bien.
      Tant qu’ils trouvent des acheteurs tout va pour le mieux.
      Question : qui sont les acheteurs et pourquoi achètent-ils?

    • En quoi ne pas avoir de RAN serait-il dangeureux, et pour qui ?

      Déjà, il faut remarquer qui paie des impôts sur le RAN : les associés présents quand le bénéfice est réalisé, et pas ceux présent quand il est distribué. Une partie de ces associés sont les mêmes : presque tous pour une SCPI à capital fixe qui ne fait pas d’augmentation de capital, bien moins pour une SCPI qui collecte beaucoup.

      Ensuite, il faut remarquer que le RAN (et de la réserve de plus-value) permet (trop ?) souvent de « cacher la misère » pour une SCPI dont les résultats se détériorent. Pas mal d’associés ne se réveillent que bien trop tard (les exemple sont nombreux… même ATP1 en est un qui semble avoir permis à certain de progresser en transparence dans la communication).

      A quoi sert le RAN (et la Réserve de Plus-value), parfois pléthorique, des autres SCPI ? La réponse la plus courante est « à lisser le rendement ».
      C’est parfois vrai, mais pas toujours : ça n’empêche pas certaines SCPI de beaucoup amputer leurs distribution en cas de gros travaux ou de coup de froid supposé passager sur les résultats (un exemple : Atout Pierre Diversification, qui baisse ses distribution quand un gros immeuble part en travaux, malgré un RAN bien garni), ou de le baisser régulièrement (un exemple : Edisimmo avec une RPV énorme). Ca peut permettre d’encaisser une baisse de résultats passagère (il y a aussi plein d’exemples), mais ça permet aussi souvent de cacher un peu plus longtemps une baisse pérenne des résultats, ce qui est un peu un manque de transparence, et permet de duper un peu plus longtemps les associés qui ne font pas l’effort d’analyser en détail les rapports de leur SCPI, pour continuer à collecter (ce qui protège en général plus la source de revenus de la société de gestion que les associés).

  34. Fredy Gosse says:

    Mais pourquoi ???lol demandez à Madoff

  35. 2 questions SVP :
    1. Les explications sur la faute ancienne des dirigeants de Corum ex UFFI et la condamnation de Fiducial (pour avoir trop acheté ? faute de gestion ?) en lieu et place des ex dirigeants de UFFI …. ne sont pas assez clairs à mon goût.
    J’ai cherché sur Internet (mal sans doute) et je n’ai rien trouvé.
    Auriez-vous un lien sur un site sérieux et explicatif ?
    2. Corum, à ma connaissance et sauf erreur, n’est pas éligible au véhicule Assurance-vie. Décision Corum ? Décision des Assureurs porteurs du risque ? Cette autre singularité cache t-elle quelque chose ? Si quelqu’un a une information/analyse, je suis preneur.

    Merci en tout cas par avance

    • Corum argumente le point 2 en disant qu’ils souhaitent rester maître de la collecte et aussi quelque part de la décollecte. En effet, les flux via les assureurs seraient très importants, mettant en péril leur modèle. Pour rappelle, Corum annonce déjà que la collecte va être freinée en 2019. Si quelqu’un a connaissance d’autres raisons, je suis preneur.

      • Corum a été les premiers à passer les délais de jouissances à 6 mois. C’est un moyen de maîtriser la collecte mais aussi d’éviter la chute du rendement

    • Sur 1. : J’ai été (plusieurs fois) dirigeént d’un société qui a été vendue. J’ai pu voir dans certains cas l’acheteur en faire un peu n’importe quoi, et j’ai fini par quitter cette société. Qui était le principal responsable du « n’importe quoi » ?

    • Sur 1. : J’ai été (plusieurs fois) dirigeant d’un société qui a été vendue. J’ai pu voir dans certains cas l’acheteur en faire un peu n’importe quoi, et j’ai fini par quitter cette société. Qui était le principal responsable du « n’importe quoi » ? (pas moi à mon avis, mais j’y ai pas mal appris).

  36. A l’époque, les dirigeants d’UFFI (dirigeants Corum maintenant) avaient réouvert la SCPI Atlantique Pierre 1. Ils ont trop collectés et ont acquis des biens qu’il ne fallait pas acheter dont 1 immeuble dans une ville secondaire dhont le locataire unique a fait faillite 1 an après. Quabd Paref a repris cette scpi, ils ont fait le ménage ce sui c’est traduit par un certains nombre de moins value.

    Voici un lien pour un léger résumé : https://www.immobail.com/informations/quand-les-societes-de-gestion-doivent-gerer-l-heritage-historique-des-scpi-2465?id=75433

    Mes parents étant porteur de parts d’Atlantique Pierre 1 ont le compte rendu condamnent Fiducial (absorption d’UFFI) en appel à 800 0000 €. A ma connaissance les associés sont en cassation pour un préjudice qu’ils jugent supérieur à plus d’1 M€… à suivre. Deouis la reprise de la scpi par Paref, celle-ci a repris de la vigueur (revalorisation de parts, …)

  37. Je trouve cette article surprenant !

    Corum réalise un rendement élevé principalement pour deux raisons:

    – Gestion de la collecte, ils ont donc le temps d’acheter des bâtiments de qualité et le TOF est à 100%. Plus vous collectez en masse, plus vous devenez investir dans de gros biens pour investir l’argent collecté, malheureusement au détriment du rendement….

    – Investissement dans des pays de l’Union Européen avec des opportunités, mais également avec une fiscalité qui est plus intéressante que celle de la France.

    Vous parlez de « Il affiche un rendement proche de 8% alors que ses principaux concurrent peinent à afficher 5% », mais Corum est une SCPI Européenne et non française, la comparaison n’est donc pas possible. C’est comme comparer un chien et un chat !

    De plus Corum a un délais de jouissance de 6 mois, inconvenant ? Non, cela permet à Corum de se positionner sur des biens de qualité.

    Je lis régulièrement votre blog M. Fonteneau ,mais je pense que vous vous êtes un peu perdu sur ce sujet. Cela ne sert à rien de faire un article en réalisant uniquement des hypothèses négatives, il faut analyser la SCPI dans son ensemble pour bien comprendre comment elle fonctionne et pourquoi son rendement est important !

    • Jonathan Kaminski says:

      A titre comparatif, la SIIC Atrium fait aussi souvent du 8 pct en dividende en investissant principalement ds des centres commerciaux de qualite en Europe de l’Est (contre plutot 5-6 pct pour les foncieres francaises). Par contre, l’action a pris 15 pct de baisse comme toutes les foncieres commerciales europeennees en 2018. Mais justement ca en fait un point d’entree interessant (du coup le dividende est a 10 pct actuellement).

  38. Un ternaute says:

    Je vais me faire volontairement l’avocat du diable, mais est-ce que les frais de gestion plus élevés que la moyenne ne seraient pas une des raison de la meilleure performance?

    Jusqu’à un certain point, quand on alloue plus de moyen à une tâche, on obtient souvent de meilleurs meilleurs résultats? Pourquoi en serait-t’il différent ici?

    C’est d’ailleurs ce qui transparait dans la stratégie d’achat/revente et d’achat sur un territoire géographique large: ils font un peu plus que de la gestion locative de bien en Ile-de-France et ca a forcement un coût.

    Mais je suis d’accord, le fait qu’ils aient une stratégie différente et que ça constitue une prise de risque: on sait que les SCPI gérées de manière traditionnelle offrent toutes un rendement entre 4 et 5 %, mais on n’a pas de point de comparaison présent ou passé avec d’autre SCPI gérée comme CORUM.

  39. Les frais de gestion plus élevés que la moyenne s’expliquent, pour partie, par le fait que Corum est obligé de passer par des spécialistes locaux en terme de sourcing. En effet, une excellente connaissance du marché slovène ou autres zones hors France ne se décrète pas dans un bureau parisien.

  40. bonjour Monsieur,
    Ce n’est pas la première fois que vous alertez vos lecteurs sur le rendement très élevé ( trop pour vous !!! ) de Corum.
    Vous n’êtes pas le seul car depuis 2012 date du lancement de Corum ORIGIN, beaucoup s’étonnent du rendement du CORUM, qui etait déjà trop élevé pour certains. Dommage d’avoir privé vos lecteurs de cette belle rentabilité et de la revalorisation des valeurs de parts. Moralité les investisseurs ont obtenu un excellent TRI depuis la première commercialisation avec une valeur de retrait actuelle quasi égale à leur prix d’acquisition de l’époque. Un historique de 7 exercices pleins n’est pas suffisant à vos yeux ???

    • 7 années ce n’est pas grand chose dans le monde des SCPI.
      Peut-être y a-t-il des éléments étonnants dans le bilan? Je ne l’ai pas regardé. Aussi, si c’est le cas, sachez qu’il est très difficile d’évoquer une éventuelle faiblesse sans prendre de risque judiciaire.
      Quand vous avez vu votre CGP vous avez certainement renseigné votre profil de risque.
      Si vous êtes prudent, alors une SCPI de longue date et dont la gestion est comprise convient parfaitement.

      • L’indicateur SRRI de Corum origin est de 3 sur 7. Il doit être en effet en adéquation avec le profil risque du client. Les SCPI de longue date (quid d’une longue date ?) ne sont pas forcément plus prudentes que les récentes. En effet, les immeubles ne sont peut-être plus au gout du jour, des travaux importants sont à prévoir, la politique de gestion n’est plus adaptée, etc. Chaque SCPI a un moteur de performance singulier qu’il convient d’étudier précisément pour en comprendre les tenants et les aboutissants. A mon sens, la meilleurs manière de réduire le risque est de diversifier sur plusieurs SCPI.

    • Michel 2 says:

      +1 en effet, investi depuis 2014, aucun incident et 30% environ de rendement + plusieurs revalorisations. Pourvu que ça dure !
      En même temps, à l’instar des FIP ou autres FCPI, ce sont toujours ceux qui n’ont pas investi qui dénigrent le plus, ce n’est pas nouveau.

    • Guillaume fonteneau says:

      Prendre des risques, c’est très rémunérateur lorsque le risque ne se matérialise pas. Depuis 7 ans, le risque ne s’est pas matérialisé. Tous les actifs sont en hausse.

      Ce qui est important c’est le comportement de la SCPI lorsque le cycle sera baissier et que le risque se matérialisera.

      Il est facile d’afficher des rendements élevés pendant les.cycles haussiers .

      • Si si, il se matérialise tout de même, cela commence à se voir. Corum Origin a réalisé des ventes en moins values récemment. Avec des biens sur des marchés plutôt porteurs (Nantes notamment)
        Cela illustre bien la stratégie « de rendement » et son corollaire sur le capital

  41. Guillaume fonteneau says:

    Prendre des risques, c’est très rémunérateur lorsque le risque ne se matérialise pas. Depuis 7 ans, le risque ne s’est pas matérialisé. Tous les actifs sont en hausse.

    Ce qui est important c’est le comportement de la SCPI lorsque le cycle sera baissier et que le risque se matérialisera.

    Il est facile d’afficher des rendements élevés pendant les.cycles haussiers .

    • Michel 2 says:

      Les risques sont de trois ordres principalement:

      – La nature du risque des SCPI correspond à celle d’un placement immobilier. À ce titre, les principaux risques sont liés aux variations des marchés immobiliers.
      Revenus non garantis et risque de perte en capital

      Les revenus potentiels et les valeurs des parts de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Ils dépendent des conditions de la conjoncture économique et immobilière, notamment de la location et localisation des immeubles.

      Le capital investi et les revenus potentiels ne sont pas garantis. Ils dépendront de l’évolution du marché immobilier sur la durée de placement.

      -Risque lié au financement par la SCPI

      La SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite d’un montant maximum voté en Assemblée Générale et figurant dans la note d’information. Le montant des emprunts ne pourra dépasser 40 % de la valeur d’expertise des actifs immobiliers, majorée des fonds collectés nets de frais non encore investis (pour Corum).

      – Plus le risque particulier
      En cas de recours à l’endettement, le risque de perte en capital pourrait être accru. Dès lors, le montant de capital qui sera perçu lors de la liquidation de la société, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou du montant intégral, préalable des emprunts contractés par la SCPI.

      Plus bien entendu le risque lié au financement par crédit, comme tout autre actif:

      En cas d’investissement à crédit de parts de CORUM ou CORUM XL, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt, sur le remboursement du capital à l’échéance, en cas de retournement du marché immobilier, sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

      Si le revenu des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.

      Donc comme tout immobilier, l’emplacement, l’emplacement, …. et l’obsolescence qui je pense pour Corum n’en est pas vraiment un (de risque) puisque cette société investit en principe dans du neuf (ou très récent) ou refait les immeubles aux nouvelles normes lorsqu’elle les acquière.

      • Les risques de variation… bon… tout varie sauf le livret A pendant encore quelques mois ou années.
        Mais j’ai naïvement une question, il n’y a pas de risque de liquidité?

        • Oui en effet, il y a un risque de liquidité. D’après ce que j’ai compris, de capital variable, la SCPI peut alors passer à un capital fixe avec échange de grès à grès si il y a plus de vendeurs que d’acheteurs. Dans ce cas-là ça peut devenir compliqué de récupérer ses avoirs. Après, comme l’horizon d’investissement est très long (8-10 ans) l’investisseur doit se faire à cette idée. Le raisonnement est un peu le même si on détient un immeuble en direct. Si le marché est grippé, la vente est souvent plus longue.

      • dernière acquisition
        Autogrill en Italie : Immeuble construit en 1989…
        Le reste des acquisitions récentes sont des bâtiments type entrepôt en Finlande ou Portugal : Pas vraiment du top emplacement.
        Quand on veux du rendement, en 2019, on ne peux pas investir sur des top emplacements avec des immeubles neufs ou récents… ça se saurait !
        Je ne dis pas c’est bien (ou pas bien) mais il faut regarder concrètement le patrimoine.

        • Effectivement, Corum a une gestion opportuniste sur tout type d’actifs immobilier. Sa politique est de constituer une base avec des actifs premium, puis de diversifier sur des actifs plus en périphérie qui ont vocation à être revendus et non conservés, dans un but de générer de la plus-value. Les explications du fondateur (Puzin) sont édifiantes, je vous encourage à les écouter/lire. Après, en effet cette politique ne correspond pas à tous les investisseurs.

          • C’est pour cela que le risque 3 sur 7 ne veut rien dire.
            Mais dans le cadre d’une bonne diversification, pourquoi ne pas mettre de Corum?
            Et puis un investisseur qui a la majorité de son portefeuille financier en prudent, peut bien prendre un peu de risques en échange d’un rendement alléchant.

          • Mais quel sont donc les biens premium dont vous parlez ?
            Corum a le mérite de la transparence et chaque bien acquis est sur leur site.
            si vous pouviez m’indiquez les bien premium en question car quelque chose a du m’échapper

            • Mettez-vous en contact avec l’équipe Corum, ils vous diront précisément, je n’ai plus la liste en tête. Quand on parle de bien premium, on parle dans ce cas principalement de la qualité du locataire. Si vous cherchez du Paris intra muros en effet vous n’en trouverez pas.

              • Non quand on parle de biens premium, on parle d’emplacement.
                Ici comme ailleurs, je préfère m’attacher à du factuel, à des faits. Les propos des promoteurs du produit n’ont pas bcp de poids pour moi dans l’analyse (forcément biaisé).
                N’hésitez pas à consulter la liste des biens dans le rapport annuel.

    • Au risque de vous contrarier un peu, je ne suis pas totalement d’accord avec cette affirmation. Le TRI de certaines SCPI est proches de 3% alors qu’elles devraient sortir des rendements au moins dans la moyenne du marché, justement en période de cycle haussier. Qu’est ce que ça va donner en période de cycle baissier ? Il serait surtout intéressant de savoir pourquoi, comment fonctionne leur moteur de performance, plutôt que de ne regarder que le rendement. On achète pas une SCPI pour son seul rendement, mais aussi en raison de certaines convictions.
      Je trouve intéressant que la gamme des SCPI Corum soit diversifié sur plusieurs pays, voire plusieurs devises (Corum XL) et types d’actifs. Meilleurs répartition des risques pays/devises, avantages fiscaux (pas de PS sur les revenus fonciers des actifs situés hors de France), types actifs différents (commerces, bureaux, hôtels, entrepôts…). Après, en effet, on attend de voir lorsque le marché sera plus tendu. Difficile de faire des pronostics car en réalité nul ne connait vraiment la manière dont la prochaine crise va arriver, son ampleur et les impacts sur la valorisation/rendement des SCPI.

  42. Je pense que le problème est de vouloir comparer le rendement des SCPI qui sont investies 100% en France avec celui des SCPI qui sont investies 100% à l’étranger. Cela n’a aucun sens. Cela revient un peu à vouloir comparer le rendement obligataire d’une entreprise notée AAA à celle d’une entreprise notée CCC.

    Je suis salarié d’un établissement bancaire qui a une SCPI (que je ne nommerai pas) dont les investissements sont réalisés 100% en France, faisant preuve d’une gestion en bon père de famille. Elle a été capable de produire chaque année depuis environ 30 ans, un rendement supérieur ou égal à 5% /an et cela même en période de crise (années 90). Ce rendement est jugé bon et ne choque personne.

    Je trouve que l’écart de performance avec CORUM ORIGIN +1.5%, se justifie assez facilement par sa stratégie à l’international, très opportuniste. Mais qui en contrepartie présente de fait, un risque beaucoup plus élevé (devises, pays). Avec toute objectivité, la lecture du rapport annuel ne laisse pas transparaitre de problématiques sur cette SCPI (mais je ne suis pas un expert). De plus le taux d’occupation des biens est de quasi 100% avec des baux d’une durée moyenne de 9 ans sur des signatures correctes.
    Pour juger de l’éventuelle surperformance de CORUM, il conviendrait plutôt de la comparer à celles de SCPI investis à 100% à l’étranger. Malheureusement il est vrai, il y en a peu aujourd’hui.

    Plus globalement, puisque la durée recommandée d’investissements dans des SCPI est longue (supérieure à 10 ans), je trouve cela plutôt pertinent de s’orienter sur des SCPI qui sont investies à l’étranger. Le risque est certes plus élevé, mais le rendement potentiel est cohérent. Et avec un horizon d’investissements lointain, cela devrait s’avérer payant (et cela sans tenir compte de la carotte fiscale).
    Dans tous les cas, ces nouvelles SCPI sont à mes yeux d’excellents outils de diversification de son patrimoine. Permettant à des gens modestes de s’exposer sur d’autres devises.

    • Corum Origin n’est exposé, en ce qui concerne les devises, qu’à l’€uro. Donc le risque devise n’existe pas vraiment pour cette SCPI. (Ne pas la confondre avec sa petite soeur, Corun XL, qui a un tout autre profil, et une bien plus petite capitalisation)

    • Je partage cette analyse

      • Je suis également fan de XL. Cela faisait longtemps que je cherchais un moyen de diversifier mon patrimoine sur d’autres devises sans investir en action.
        Mais en contrepartie, le risque est plus élevé, ce qui nécessite un horizon d’investissement encore plus long.

  43. Je suis également fan de XL. Cela faisait longtemps que je cherchais un moyen de diversifier mon patrimoine sur d’autres devises sans investir en action.
    Mais en contrepartie, le risque est plus élevé, ce qui nécessite un horizon d’investissement encore plus long.

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