Le maintien des taux d’intérêt à ces niveaux « élevés » est un risque majeur pour la valorisation des parts de SCPI et plus généralement de l’immobilier de rendement.
Les prix devraient continuer de baisser dans les prochains mois.
Explications.
En 2021/2022, la hausse des taux d’intérêt s’est construite dans un contexte inflationniste et de croissance forte. La reprise post Covid-19 a pris tout le monde de court. Forte demande des consommateurs + chaîne de production à reconstruire = Pression sur les prix, car l’offre n’arrivait plus à suivre.
Les entreprises ont alors augmenté les prix pour maintenir leurs marges. Classique. Lorsque la croissance est forte, il est plus facile d’augmenter les prix.
Au niveau immobilier, l’inflation aura permis aux propriétaires bailleurs d’augmenter les loyers. L’indexation des loyers sur l’inflation aura compensé l’impact négatif de la hausse des taux d’intérêt.
Finalement, grâce à l’inflation et l’indexation des loyers, les prix de l’immobilier n’auront pas beaucoup baissé.
D’un point de vue mathématique, la logique est assez simple à comprendre.
Considérant que la valeur d’un actif est égale à la somme des flux futurs actualisés, si le taux d’actualisation augmente au même rythme que l’indexation des flux futurs, il y a annulation des effets et la hausse des taux n’a aucun impact sur le prix dudit actif.
La valeur mathématique d’un actif (immobilier ou action) peut être calculée grâce à la formule de gordon-shapiro :
- Exemple 1 : Prix d’un bien immobilier dont le loyer serait de 10000€ annuel dans un monde à taux 1% et inflation 1%. Valeur = 10000€ / ( 1% + Prime de risque 3%) – 1%) = 10 000 / 3% = 333 333€
- Exemple 2 : Prix d’un bien immobilier dont le loyer serait de 10000€ annuel dans un monde à taux 3% et inflation 3%. Valeur = 10000€ / ( 3% + Prime de risque 3%) – 3%) = 10 000 / 3% = 333 333€
C’est ce qui s’est passé en 2021/2022 : Oui, les taux ont monté, mais la hausse des loyers permise par l’indexation sur l’inflation aura permis d’annuler l’impact sur les prix de l’immobilier.
En 2025, l’inflation baisse, mais les taux d’intérêt long terme restent élevés.
En 2025, ce n’est plus la même histoire. Les taux d’intérêt restent à des niveaux élevés, mais l’inflation baisse. Il ne va pas être possible d’indexer les loyers au même rythme que le niveau des taux d’intérêt.
On parle même du retour de la déflation tant la croissance est faible. Les entreprises ne peuvent plus se permettre d’augmenter les prix. La situation se tend.
Bref, faute d’inflation, les loyers ne vont plus pouvoir être automatiquement indexés. CQFD.
Les taux d’intérêt long terme restent élevés. L’État Français emprunte aujourd’hui autour de 3.30%.
Cette double configuration entre inflation en forte baisse et taux d’intérêt élevé détruit mécaniquement la prix de l’immobilier de rendement et des SCPI.
Reprenons l’application de la formule de Gordon-Shapiro :
- Exemple 3 : Prix d’un bien immobilier dont le loyer serait de 10000€ annuel dans un monde à taux 3% et inflation 1%. Valeur = 10000€ / (3% + Prime de risque 3%) – 1%) = 10 000 / 5% = 200000€, soit une baisse de 40% !!
C’est mathématique.
Si cette configuration se confirme, la baisse des prix de l’immobilier de rendement et des SCPI devrait se confirmer dans les prochains mois. Seule une baisse des taux d’intérêt long terme pourrait permettre de limiter la baisse des prix. Une baisse bien hypothétique dans l’environnement actuel tant les besoins de financement pour financer les relances sont importants.
À suivre.
