Comment puis je me planter autant sur les SCPI ? Cela fait des mois que je vois des vents contraire sur le marché des SCPI ; Des années que vous vous explique qu’il ne faut pas investir en SCPI à cause d’un prix des parts trop élevé et d’un rendement que je juge trop faible au regard des fondamentaux économiques.
Régulièrement, au gré de mes analyses et de mes recherches, je trouve un nouvel argument qui me conforte dans ma conviction.
Récemment, j’évoquais les conséquences négatives de la hausse des taux d’intérêt sur le prix des parts de SCPI.
Auparavant, c’était le tsunami du télétravail qui devait à long terme bouleverser le marché de l’immobilier de bureaux.
Encore avant, c’était l’obsolescence énergétique et la couteuse transition énergétique des bâtiments qui devait ponctionner le rendement et les perspectives de l’investissement en SCPI.
Des années maintenant que je déconseille l’investissement en SCPI. Des années pourtant que les années se suivent et se ressemblent : Les rendements se maintiennent autour de 4% à 4.50% … et surtout, malgré mes nombreuses craintes, le prix des parts continuent d’augmenter comme si rien ne pouvait mettre fin à l’ascension des SCPI.
Hier, je reçois un mail d’un courtier / distributeur de SCPI qui m’encourage à souscrire des parts de SCPI avant une hausse prévisionnelle de +5% du prix de certaines parts de SCPI. +5%, c’est considérable pour un actif immobilier que je ne cesse de juger comme un actif périmé, trop cher et pas assez rentable.
Voici la copie écran explicite de cette proposition commerciale reçue dans ma boîte mail :
Deux options : Soit j’ai raison contre tous ; Soit je ne comprends rien aux moteurs de performances des SCPI
Malgré les faits, je n’arrive pas à changer d’avis. Les faits ne cessent de démontrer la médiocrité de mon analyse, pourtant, je n’y arrive pas.
Je ne comprends pas pourquoi le prix des parts augmente. Faut il en conclure que le prix de l’immobilier d’entreprise augmente de 5% sur ce premier trimestre 2022 ?
Faut-il comprendre que la hausse des taux d’intérêt serait une bonne nouvelle pour les SCPI et l’immobilier d’entreprise ?
Faut-il croire que le marché des SCPI est tellement puissant et porteur que rien ne peut l’arrêter ?
Je n’y crois pas un instant, même si les faits sont têtus.
Aidez moi à comprendre.
Et vous, êtes vous capable de m’expliquer pourquoi le prix des parts de SCPI augmente ?
Quels sont les fondamentaux qui permettent de justifier cette hausse et donc la pertinence d’y investir ?
Moi, je n’y arrive pas. (et quand je ne comprends pas, je n »investis pas)
J’y vois seulement une seule explication :
- Cette réévaluation est liée à une expertise réalisée sur l’année 2021 avec : Une croissance économique puissante, une inflation qui permet de majorer les loyers (et les entreprises ont les moyens de payer ces loyers très élevés grâce à la forte croissance), des taux d’intérêt encore très faibles (au 01/01/2022)… et les conséquences du télétravail non encore réellement pris en compte par des entreprises qui attendent la fin de la pandémie pour prendre de grande décision.
2022, s’annonce sur une dynamique très différente : Encore plus forte inflation, mais choc sur la croissance avec une difficulté pour les entreprises de payer la hausse des loyers ; explosion des taux d’intérêt ; …
Je ne voudrais pas y voir encore une mauvaise nouvelle alors même que l’expérience doit vous démontrer que je suis dans l’erreur depuis des années 😉
Peut être suis encore une fois dans un biais de confirmation qui m’empêche de voir la qualité de cet investissement. Peut être. Je ne sais pas.
Aidez-moi à comprendre !
77 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
 |
Votre humilité est un exemple pour nous tous et seule l’intelligence collective nous permet d’avancer pas à pas. Puissent nos dirigeants adopter ce même type de posture !
Ancien banquier, j’ai connu la crise de l’immobilier des années 90 où le prix de plusieurs scpi avait baissé de 50 % et ou le rachat des parts etait resté bloqué un an.
Patience
Effectivement, il y aura inévitablement une nouvelle crise.
Cependant une crise tous les 30 ans (voir plus), cela situe les SCPI comme un placement exceptionnel tant au niveau sécurité que performances.
On finit toujours par avoir raison un jour !
Mais quand ?
Quand le train aura fini de passer ?
Pour ma part j’annonce depuis plusieurs années l’effondrement de l’immobilier résidentiel et notamment dans certaines régions où il a trop monté.
Les événements politiques et géopolitiques seraient-ils en train de me donner raison. Réponse dans quelques mois ou dans les 2 prochaines années.
Réponse à adrien michel,
La crise des années 90 concerne des SCPI qui à l’époque étaient à capital fixe .
Les leçons ont été tirées et des évolutions réglementaires importantes dans le fonctionnement des SCPI sont depuis intervenues; en particulier, les SCPI sont dans leur très grande majorité à capital variable, ce qui change tout .
A développer ……
Je ne pense pas que cela change grabd chose. Dans une SCPI a capital fixe, un blocage du marché secondaire se traduit immédiatement par une baisse du prix lors des confrontations periodiques. Cela introduit fe la volatilité, mais quelqu’un qui a besoin de vendre ses parts pourra le faire (en acceptant une décote…). Dans une SCPI a capital variable, si le nombre de retraits depasse le nombre de souscriptions, eh bien… Le marché est bloqué. Certes le prix de la part ne baisse pas mais la SCPI devient totalement illiquide. L’impression d’absence de volatilité se paie par l’illiquidite. Je ne suis pss certain que ce soit mieux. Personnellement, je préfère les SCPI a capital fixe.
La question de fond est aujourd’hui, dans le contexte que chacun connaît et interprète à sa guise, et en supposant la possession d’au moins dix ans de SCPI, faut-il VENDRE ou Maintenir ?
Réponse à Anticrédule
Vendre ou ne pas vendre dites-vous.
Mais pour faire quoi du produit de cession ?
THAT IS TE QUESTION !
Je dirais que ce peut-être le moment de procéder à des arbitrages de façon à diversifier son portefeuille, en allégeant sur les typologies d’actif pouvant être le plus impactées par le contexte actuel et en renforçant au contraire sur d’autres typologies selon « ses croyances » , ou encore en jouant la carte des revenus de source étrangère à fiscalité allégée avec les SCPI européennes ….why not ?
Cordialement
Réponse à Polaris,
D’accord avec tous les points de vue exprimés par vous, sauf concernant la question de la liquidité /illiquidité où je persiste à dire que les SCPI à capital variable offrent à la sté de gestion davantage de leviers pour assurer la liquidité en cas de crise.
Pierre Shoeffer Chercheur de l’IEIF, a écrit plusieurs études à ce sujet que l’on retrouve sur le site pierre-papier.
Au demeurant, le bon usage des SCPI implique des stratégies de détention de (très)long terme qui permettent
a) de bénéficier des avantages du non coté (à développer);
b) de ne pas être exposé aux inconvénients tels que :
– les frais de souscription souvent baptisés à tort frais d’entrée alors qu’ils ne sont réellement supportés qu’à la sortie en cas de retrait
– les risques de dépréciation et d’illiquidité.
Concernant l’illiquidité, ce peut être un problème pour le petit porteur de parts d’une seule SCPI, mais là encore le bon usage implique diversification puissance 2, au niveau de chaque SCPI, par la détention d’un portefeuille diversifié comportant plusieurs SCPI .
Dès lors , en cas de crise, il est peu probable que toutes les SCPI soient illiquides en même temps, de sorte qu’il est possible de procéder à des arbitrages en cas de besoin de liquidités.
Et après l’orage, revient le beau temps …..
La compréhension des SCPI suppose de changer le logiciel habituel de l’investisseur boursier , mais c’est une autre histoire ……il y a du boulot !
Pour conclure, je vous accorde le 1er prix ès SCPI pour la justesse de vos propos qui tranchent avec tant de misunderstandings……😉
Bien cordialement
@ adrien michel,
Au plus fort de la crise des années 90, les parts bloquées en attente n’ont jamais excédé 3 % de la capitalisation totale des SCPI .
Il faut donc relativiser……!
Sur le risque d’illiquidité, si sous un vent de panique tout le monde court un beau matin matin à la banque pour retirer ses avoirs, il y a évidemment un problème de liquidité qui se pose .
Les SCPI sont en réalité faites pour procurer des revenus, donc pour être conservées sur long terme.
La durée moyenne de détention est de l’ordre de 20 ans de sorte que le risque d’illiquidité dont se gargarisent les anti-SCPI est un faux problème.
Autre raison qui fait de l’illiquidité un faux problème réside dans le fait que « le bon usage » des SCPI, outre la détention de long terme, suppose la détention d’un portefeuille diversifié composé de plusieurs SCPI (des cycliques et des acycliques) qui ont une très faible probabilité de connaître en même temps un problème de liquidité, de sorte qu’en cas de besoin, il est toujours possible d’arbitrer.
A contrario, si vous possédez un appartement locatif , vous ne pourrez pas le vendre par morceaux et si crise il y a , vous mettrez longtemps pour trouver un acquéreur et vous devrez le brader .
L’ILLIQUIDITE , spécificité des SCPI, encore une légende entretenue ….!
L’ILLIQUIDITE DES SCPI est l’épouvantail
Réponse à Guillaume Fonteneau,
« Forte augmentation du prix des parts de SCPI »
Le titre « accrocheur » de cet article se justifie plus par une volonté de provoquer des réactions que par la réalité des faits.
Depuis le début de l’année 2022, une bonne dizaine de SCPI ( moins de 20 SCPI) ont vu le prix de leur part revalorisé…….sur un total de quelques 200 SCPI .
Je n’ai pas la liste sous la main, mais cette liste existe ….
C’est donc un fait marginal; par conséquent le titre de cet article ne correspond en rien à la situation actuelle qui est plutôt la stabilité, ce qui n’est pas mal dans le contexte actuel…….comparé aux valeurs cotées en bourse qui plongent !
Bien évidemment, les sociétés de gestion qui ont pu et voulu augmenter le prix des parts de leurs SCPI font-elles grand bruit autour de cela dans un but commercial .
Mais c’est une MINORITE !
Je ne rappelle pas ici la procédure et les règles à respecter ( expertise annuelle par experts choisis par la sté de gestion et validés par l’AMF (au regard des compétences, expériences et conflits d’intérêts) , tolérance de + ou – 10% entre valeur de reconstitution et prix d’acquisition) .
Il faut remarquer que les SCPI qui voient leur part revalorisée perdent en attractivité puisque mécaniquement le rendement (taux de distribution) baisse pour les nouveaux acquéreurs.
Donc, si augmentation il y a, c’est plutôt du fait de la contrainte réglementaire de la tolérance de + ou – 10% .
Faut-il rappeler que le but de l’investisseurs (de très long terme) en SCPI, ce sont les revenus, ou pour avoir un complément de revenus, ou pour les capitaliser (formule des intérêts composés).
La valeur des parts » on s’en fout » quand a bien intégré les bonnes stratégies, puisque c’est pour les garder très très longtemps et non procéder à des retraits !
En ce qui concerne les augmentations évoquées par Guillaume Fonteneau, il s’agit de celles survenues sur CORUM Origin et CORUM XL , et celle attendue concerne CORUM EURION .
POURQUOI ces augmentations ?
Cela doit être examiné au cas par cas.
Concernant CORUM, c’est la seule sté de gestion dont la stratégie mise à la fois sur le rendement et sur les plus-values par des acquisitions opportunistes sur des marchés européens divers (en jouant la maturité des marchés) et des cessions relativement fréquentes, contrairement à la grande majorité des SCPI qui visent le rendement d’abord et conservent longtemps leurs immeubles, sauf arbitrages …
Dans le cas de CORUM EURION créée en 2020 en pleine crise sanitaire, celle-ci a pu faire des acquisitions à des prix décotés sur des marchés atones.
Ce qui explique les plus-values latentes qui se retrouvent dans les évaluations des expertises au 31/12/2021. C’est aussi simple que cela à comprendre !
Pour d’autres SCPI diversifiées en régions (exemple VENDOME REGIONS ) , la hausse post covid de l’immobilier en régions qui touche l’immobilier d’habitation également ( ce dont on parle tant sur le blog), se retrouve évidemment dans les expertises au 31/12/2021 ……hausses timorées et atténuées en réalité du fait de la prudence des sociétés de gestion pour ne pas dégrader le rendement des nouveaux acquéreurs.
Je constate d’une façon générale une grande confusion entre les mécanismes « du coté » et ceux du « non coté » qui sont totalement différents, ce qui est source d’incompréhension .
Dans le coté, la valeur au jour le jour et la logique de plus-value dominent contrairement aux SCPI qui sont, selon l’expression de Guy Marty, « de bons navires » pour affronter les tempêtes rencontrées dans de longs voyages, comme les crises récentes l’ont montré.
Après avoir admis que demain est inconnu, que ce sera la SURPRISE ….il reste à fermer la radio, fermer la télé …..et s’abstraire du brouhaha du court/ moyen terme et tenir la barre !
Vouloir tout expliquer, vouloir prédire l’avenir, c’est se mettre dans la peau du démon de LAPLACE qui connaissant tous les paramètres à l’instant t, peut, en univers déterministe de la mécanique Newtonienne, en déduire le futur.
Malheureusement, l’univers économique en particulier, n’est pas déterministe , c’est la leçon du Principe d’incertitude du physicien Heisenberg : il y a LE HAZARD …….!!
Pour le plaisir d’échanger
Lier les SCPI et l’incertitude de leurs valeurs en devenir, dans un contexte où les fondamentaux de l’économie et du monétaire sont au plus bas, au hasard et à la mécanique quantique me semble pour le moins osé voire conjectural science.
Lorsque vous analysez à postériori – c’est plus facile! !- un événement économique important il y a toujours une relation de causse à effets.
Cependant les variables sont parfois nombreuses et de nouvelles (non connues car contexte différent) peuvent surgir et modifier parfois à la marge mais aussi parfois de façon plus sensible, des relations déjà connues
Réponse à Anticrédule,
Je crois beaucoup à cette idée que le monde est le fruit du hasard et de la nécessité, ce qui est le titre du livre du Prix Nobel de médecine Jacques MONOD (concernant le « vivant »)
Ce que je veux dire plus simplement, c’est que si vous optez pour des « véhicules » ayant un ratio risque / rendement faible plutôt que pour des véhicules très volatiles, la part des imprévus, cad du hasard, sera moindre .
Si de plus, vous vous inscrivez dans une stratégie de (très) long terme , voire de conservation en vue de la transmission, vous pouvez fermer la radio et la télé, partir en mer faire le tour du monde avec l’esprit tranquille ……..il y aura longtemps que la guerre en Ukraine, la hausse des matières premières et de l’énergie, l’inflation voire la stagflation etc…seront devenues des affaires anciennes !
Vous vous affranchissez des craintes d’une baisse de valeur, d’illiquidité etc…..La formule des intérêts composés fera son oeuvre avec plus ou moins d’efficacité selon le rendement …..
Cordialement
Bien sûr que je crois au hasard, même dirais-je la » Chance « c’est un hasard heureux et inversement.
Mais dans le cas d’espèces des SCPI, le hasard n’a pas sinon très peu de place.
à Anticrédule-Réaliste,
Si vous voulez dire que les SCPI constituent des « véhicules » peu volatiles , et que les mécanismes du non côté assurent une relative stabilité et une certaine visibilité , d’accord avec vous.
Les SCPI, ce n’est pas le coté où il se passe toujours quelque chose comme autrefois aux Galleries Lafayette …..
Pour autant, le hasard , ou disons l’imprévu, vient de temps à autre frapper à la porte des SCPI .
Juste un exemple : dans les années ayant précédé la crise sanitaire , on vantait la diversification dans la typologie des actifs hôteliers pour leur rentabilité et la stabilité liée à la longueur des baux (souvent plus de 10ans)
De nombreuses SCPI de type diversifiées ont alors acquis des hôtels.
Moi-même, j’ai diversifié mon portefeuille en ajoutant une ligne de la SCPI spécialisée ATREAM HOTELS .
Vous connaissez la suite avec la crise sanitaire : on est passé de 4.5 % à la moitié en Taux de distribution …la queue du peloton en 2020 et 2021; la valeur des parts certes n’a pas baissé.
Au T1 2022, on retrouve le TD de 4.5%
Pour conclure, d’accord avec vous sur le fait que la NECESSITE (au sens du déterminisme ) joue une part prépondérante par rapport au HASARD s’agissant des SCPI .
Ce que je voulais dire, c’est que dans les fluctuations d’une SCPI, comme d’ailleurs beaucoup d’autres actifs, il y a toujours une relation de cause a effet même si cette relation ne saute pas aux yeux de prime abord.
Et ça c’est tout le contraire du hasard!
Mr FONTENEAU avec ses questions angoissantes initie l’échange d’idées!
Je ne suis pas un pro du placement mais pour répondre à sa question sur la hausse du prix des SCPI je pourrais lui dire: 1) est ce que les gestionnaires de SCPI pourraient racheter des parts des SCPI dont ils ont la gestion pour faire monter les parts? ( Comme font les sociétés côtés sur leur propres actions) 2) Est ce que les SCPI pourraient-t-elles s’entendre pour se racheter des parts et ainsi faire monter les prix? ( un peu comme l’entente sur les prix de certains produits par les grandes surfaces).
Cordialement
Bonjour,
peut-être que la psychologie des investisseurs est en cause tout simplement
depuis des années l’immobilier monte alors il ne peut que monter…. et puis c’est une valeur refuge…. et puis l’immobilier protège contre l’inflation….. et puis le vendeur à dit que c’est liquide…..et puis je n’ai connu que cela….. et puis je ne suis pas un analytique mais un sentimental
un peut tout cela pousse encore les investisseurs à aller sur l’immobilier indépendamment de tout raisonnement financier pur qui pour vous comme pour mois se voit démenti jusqu’à ce que nous ayons raison mais entre temps c’est un peu la loose…
parfois il ne faut pas trop chercher à comprendre tout simplement mais suivre le troupeau de moutons et s’extraire à temps si possible
bien cordialement
De mon point de vue, je remarque qu’avec les délais d’approvisionnement qui s’allongent, les entreprises ont besoin de plus d’espace de stockage. Avec cette demande qui s’accroit, il est possible pour le bailleur d’augmenter les prix de location.
A mon sens ca augmente parce que beaucoup de gens en veulent, et qu’il va falloir engloutir des sommes colossales pour les mises aux normes donc il va falloir trouver de l’argent.
Sauf que les SCPI c’est pas des actions qu’on revend demain avec une plus value, on est dans l’immobilier, donc dans le long et très long terme.
Nous sommes en période d’inflation ce qui implique aussi une récession comme on en a pas vu depuis longtemps.
Ce qui va induire deux choses: un blocage des loyers locatifs, et d’autre part avec la faillite de nombreuses entreprises un immobilier professionnel qui ne rapportera plus rien.
Même les entrepôts, avec la démondialisation vont être bien moins interessants et moins rentables.
Pour moi, les SCPI se vendent en ce moment sur l’illusion des rendements du passé, (5% versus 1% des autres placements) alors qu’on doit investir sur les possibilités de rendements pour l’avenir.
J’aime les SCPI, mais pour l’heure j’y vais pas, et j’irais encore moins si ça augmente.
Quand je vois que même les bons professionnels de l’immobilier, sont obligés de faire du crow foundig pour se financer, je me dit que ca sent très mauvais tout ça. Parce qu’il faut regarder les choses en face: quand 20-30% de l’apport d’une opération est apporté par des fonds en crowfounding, Ca fait quand même 100% de financement emprunté.
Je pense que les rendements des SCPI vont s’effondrer ce sera le moment d’y revenir dans quelques années, quand les pigeons voudrons recuperer un peu de liquidité.
Bon courage a eux.
Oula confondre SCPI et crowdfunding… Attention, le mélange peut devenir detonant ; -) ! Quant a l’illiquidite des SCPI en periode de baisse des prix de l’immobilier, c’est une evidence : mais c’est exactement la meme chose pour l’immo locatif ! On n’investi pas dans une SCPI ou un bien locatif pour le revendre a la première bourrasque… Ou alors on s’est trompé sur ses capacités d’investisseur !
« Nous sommes en période d’inflation ce qui implique aussi une récession comme on en a pas vu depuis longtemps.
Ce qui va induire deux choses: un blocage des loyers locatifs, et d’autre part avec la faillite de nombreuses entreprises un immobilier professionnel qui ne rapportera plus rien. »
Vos raccourcis sont extrêmes : inflation -> l’immobilier professionnel ne rapportera plus rien.
Si récession il y a, ce sera un ralentissement pour compenser la hausse des prix (inflation). Ne vous attendez pas à voir des immeubles de bureaux vides du jour au lendemain dans un contexte de faillites nombreuses. ça n’a pas été le cas en 2000, ni en 2018. Ce ne sera pas non plus le cas dans les prochains mois.
Et quand vous parlez de « crowfounding », j’imagine que vous voulez parler de crowdfunding plutôt, non ?
Le prix des parts augmente. Concrètement ça veut dire quoi ? Que les nouveaux acheteurs vont payer plus cher ? Certes. Mais est-ce que les détenteurs de parts en profitent concrètement ? Je pose sincèrement la question, je ne connais pas bien la mécanique.
Tout comme vous Guillaume, j’ai du mal à comprendre cet engouement.
Je pense qu’il est pas mal dû aux efforts commerciaux (agressifs!) des distributeurs du produit qui souvent d’ailleurs prennent jusqu’à 10 % de com’.
Et surtout au fait que la SCPI, c’est un moyen de faire de l’immobilier à petit taille, en investissant des sommes plus faibles que pour un appartement ou une maison tout en pouvant prendre un crédit sans trop d’engagement.
Et comme tous les spécialistes n’arrêtent pas de dire qu’il faut en profiter pour s’endetter actuellement pour profiter des taux encore relativement bas par rapport à l’inflation qui nous attend, tout le monde cherche à faire un peu d’emprunt peut-être ?
Les scpi augmentent et les foncières baissent.
Mêmes actifs
Il y a un bug à mon avis …..
Une grosse difference entre les deux qui vous a échappé, tout de même : le leverage (l’endettement)…
Les scpi paient cash ?
La bonne blague
Les SCPI sont obligées de payer principalement cash tout simplement car elles ont énormément de liquidités liées aux souscriptions records à investir en immobilier sous peine de perdre en rentabilité.
Oui, les SCPI investissent très majoritairement cash (ce qui n’est pas le cas de leurs souscripteurs). Ce n’est pzs une blague. Decortiquez comme moi leurs RA. Tres peu de SCPI ont un taux d’endettement supérieur a 20 % (il y en a, mais elles sont rares). A L’opposé, tres peu de SIIC ont un LTV inférieur a 40 % (il y en a’mais elles sont rares). En periode de hausse des taux, cela fait toute la différence.
Ce que je sais de demain, c’est que je ne sais rien….
Peut être que la guerre en Ukraine va s’arrêter et l’inflation ralentir fortement…. Pourquoi pas.
En attendant, j’ai quelques SCPI , pour diversifier. Elles ont été financées a crédit a un taux dérisoire, elles rapportent un peu moins de 5%, soit 2,5% environ net d’impôts depuis des années… J’en ai revendu avec une très belle plus value… Si je devais recommencer, je ferai la même chose.
Maintenant que va t il se passer demain… J’en sais rien.
Réponse à
Olivier,
Guillaume Fonteneau
Polaris (concernant les SCPI à capital fixe /variable)
« CE QUE JE SAIS DE DEMAIN, C’EST QUE JE NE SAIS RIEN …. »
Cela s’applique aussi bien aux économistes, aux banquiers etc… : pour s’en convaincre, il suffit de retrouver ce que tel ou tel commentateurs prestigieux par ses diplômes et ses fonctions disait il y a seulement quelques mois concernant le maintien des taux bas en raison de l’endettement post covid des Etats notamment……..
S’il y a une chose essentielle qui ait été dite ici, c’est bien cela.
C’est le COMMENCEMENT au sens biblique !
A inscrire au fronton des locaux des CGP !
Le corollaire, c’est qu’il faut trouver le moyen « de vivre » ((d’investir » ) avec ce constat, avec cette vérité « biblique » .
Le moyen, c’est l’investissement échelonné dans le temps (réinvestissement des revenus ou versements programmés notamment ) , ce qui permet de gagner à la hausse comme à la baisse (achat d’un nombre de nouveaux titres plus important ).
C’est vrai pour les actifs volatiles comme les actions, c’est vrai aussi à double niveau (celui de l’investisseur, celui des stés de gestion des SCPI) pour les SCPI.
C’est ce qui fait la RESILENCE des SCPI !
Guillaume Fonteneau sait parfaitement cela et, de façon étonnante il n’intègre pas dans son raisonnement que c’est ce que font les sociétés de gestion de SCPI .
Il raisonne comme si les STES de gestion SUBISSAIENT les bras croisés devant le phénomène du TLT, devant la transition énergétique ……
Concernant les SCPI à capital variable ( c’est là une différence avec les SCPI à capital fixe et c’est leur point fort ) il s’agit de stés « faisant appel à l’épargne publique; elles disposent donc d’afflux de capitaux à réinvestir en permanence, de sorte que si les prix de l’immobilier tertiaire est haut, il y a des plus-values latentes se traduisant par une revalorisation, ou par des PV de cession d’actifs.
Elles s’adaptent encore par la possibilité d’ arbitrages d’actifs ne répondant plus aux besoins, ou encore par des travaux pour adapter les immeubles aux nouveaux usages et aux nouvelles normes Ou encore par des acquisitions de nouveaux immeubles performants à prix bas.
Bref, les gérants de SCPI s’adaptent en permanence au contexte , que les prix soient hauts ou bas, qu’il s’agisse du TLT et des changements d’usage , qu’il s’agisse de transition énergétique etc…..
Ceci explique que les SCPI soient « de bons navires pour les périodes agitées » ….
Pour le reste, je ne sais pas ce qu’il adviendra demain…mais j’ai confiance dans ce véhicule …l’avenir seul dira si je me suis trompé !
Signé : un investisseur qui a pour objectif de doubler son portefeuille de SCPI dans les 15 ans par réinvestissement des revenus à l’IS ( IS = pinuts)
Rappel : selon la formule du moine franciscain italien T= 72 /t , avec un rendement de 5%, il faut T= 72 / 5 = 14.4 années pour doubler son capital .
Guillaume, quelques réflexions qui je l’espère contribueront à l’intelligence collective.
Les SCPI dont le prix de part augmente sont celles qui ont su s’adapter et acheter des actifs liés à ces nouvelles donnes.
– le tele-travail
=> le changement n’est pas massif, le consensus dans les entreprises est autour de 2 jours par semaine de tele-travail. Ce qui n’entraine pas de changements fonciers forts.
=> les entreprises auront toujours besoin d’espaces pour réunir les salariés. Ils devront simplement être différents
=> beaucoup d’entreprises reviennent en arrière sur le tele-travail et demandent aux salariés plus de présence.
Il faut vraiment nuancer l’impact de la « vague » tele-travail
– les revalorisations et les rendements
=> ils sont le fait de SCPI qui ont acheté intelligemment : des actifs diversifiés en termes de secteurs comme de géographies, des actifs récents et déjà adaptés aux nouvelles normes.
=> de SCPI qui ont revendu des actifs en 2021, profitant de prix élevés, et qui à l’inverse achète actuellement des actifs dépréciés comme des hôtels.
– hausse des taux d’intérêt
L’impact est le même que sur les valorisations immobilières résidentielles. Très limité donc.
=> les scpi sont peu endettées en proportion de leurs actifs.
=> la hausse des loyers compense fortement
– la comparaison aux foncières côtés
=> les foncières vivent les fluctuations boursières comme toutes les sociétés côtés. Leurs cours reflètent les craintes de l’économie au global, et pas la valeur de leurs actifs. Le cours de bourse à un instant T ne reflète en rien la valeur d’un actif, mais son prix à un instant T (relire Benjamin Graham). Par ailleurs des foncières comme Argan ou Gecina se tiennent bien par rapport au marché.
Enfin, les prix de l’immobilier ont beaucoup augmenté en région, et de nombreuses SCPI sont positionnées en région. Elles en profitent donc.
Je trouve cette analyse très pertinente; j’ai aussi investi dans des SCPI
diversifiées, et qui investissent à l’étranger; les rendements sont très
corrects. Comme partout il y a de bons investissements et quelques bons
professionnels qui « sentent » le marché et investissent à bon escient…
mais je rejoins aussi Guillaume les rendements d’hier ne sont sans doute pas ceux de
demain. Il faut toujours diversifier pour répartir le risque. Bravo à Guillaume de
se poser et nous poser ces questions….
Réponse à Olivier,
D’accord avec vous en tout point .
Espérant participé comme vous le faites à l’intelligence collective !
Pensez aussi à la fin de l artificialisation des sols….. l expension immobilier par quartier entier style la défense est aujourd’hui impossible vu les nouvelles règles en matière d urbanisme
…..
Réponse à Bernard,
Il va falloir moderniser, adapter les immeubles existants faute de programmes neufs importants.
Certaines SCPI se positionnent aussi sur le créneau de la reconversion des immeubles de bureaux obsolètes en logements : SCPI NOVAXIA NEO par exemple
Bonjour et merci pour votre franchise !
Je me permets d’émettre l’hypothèse suivante :
Ceux qui investissent en bourse connaissent particulièrement la situation…
Avant une annonce importante ou un fait macro majeur qui risqueraient d’impacter fortement les marchés, les grosses mains qui vont devoir mettre en jeu des sommes considérables ont besoin de tout autant de liquidités.
En effet, pour acheter il faut qu’en face, il y est un vendeur et vice versa.
Ainsi, avant une grosse baisse par exemple, il faut attirer un maximum d’acheteurs (puisqu’on va vendre…).
On fait donc monter artificiellement le prix (et les SCPI ont énormément de cash pour ce faire).
Ce qui a pour effet psychologique d’attirer les foules, de déclancher les algorithmes basés sur le momentum, etc…
Enfin, graphiquement on voit se dessiner une énorme bougie avec une mèche haute qui concrétise le bull trapp dans lequel les derniers acheteurs impulsifs se sont fait prendre, et la pression des gros qui vendent.
CQFD, dernière hausse avant la baisse ?
Bonjour, votre analyse est très intéressante mais il y a je pense une énorme différence entre les actions et les SCPI.
La très grande majorité des SCPI s’achètent sans qu’il y ait un vendeur en face. Les SCPI sont presque toutes à capital variable contrairement aux actions, c’est à mon avis pour cette raison qu’il n’y a pas eu de crise depuis 30 ans avec les SCPI.
Quand j’étais en DES Gestion de patrimoine, j’avais entendu un enseignant nous indiquer que les SCPI sont très peu liquides ; ce sont les gérant de SCPI qui fixent le prix auquel ils les parts se vendent ou s’achètent (ou la valorisation je ne me souviens plus très bien du système), de façon un peu décorrélée donc avec la valeur des actifs qui elle fluctue bien sur: tant que tout le monde ne veut pas vendre ses parts en même temps, çà marche semble t’il …
Exactement comme les comptes bancaires ou les assurances vies, si tous les clients venaient tout retirer en même temps, le système s’écroule. Donc inutile de s’inquiéter pour les SCPI en particulier
Soit votre enseignant racontait des bêtises (ça arrive, on s’en rend compte après quelques années de carrière), soit vos souvenirs sont vagues. Le prix de la part des SCPI a capital variable est reglementairement encadré à +/- 10 % de la valeur de reconstitution (mise a jour une fois l’an en général). La SG ne peut fixer le prix que dans cette fourchette, pas « plus ou moins comme elle veut ». Quant aux SCPI a capital fixe, le prix est fixé par l’offre et la demande lors des confrontations periodiques : la SG n’a aucun pouvoir dessus. Le seul cas où la SG a la main sur la valeur de la part c’est a la revente, dans les SCPI au marche secondaire bloque, où les demandes de cession de parts depassent les souscriptions et où la SG met en place un fobd de remboursement (qui n’est jamais obligatoire).
Je me pose la question de la méthode d’évaluation des SCPI faite par les experts. Une fois pris en compte la qualité du patrimoine, j’imagine qu’ils considèrent la valeur du marché. C,est à dire la valeur locale qui résulte des échanges récents dans le secteur.
Est ce que quelqu’un connait les grilles d’évaluation des prix ?
Je pense qu’il s’agit principalement d’une méthode d’actualisation des flux futurs.
Bonjour Guillaume Fonteneau,
Vous avez en partie raison, sachant que les Experts sont tenus par un règlement de la COB devenue AMF et d’autres textes réglementaires à un grand nombre de règles. Concernant les évaluations , ils doivent notamment croiser les résultats de plusieurs approches et en faire état dans leur Rapport d’expertise, sachant que l’approche par les flux tient une place importante s’agissant de valeurs de rendement essentiellement.
Il faut souligner le niveau d’exigence élevé concernant la formation, l’expérience , la déontologie (charte des stés d’Expertise, ) des Experts, le contrôle des conflits d’intérêts par l’AMF ….
A noter que ce sont ces mêmes Sociétés d’Experts qui interviennent pour l’évaluation des immeubles des sociétés du CAC 40 qui sont tenues d’évaluer avec rigueur leurs actifs immobiliers pour l’application des nouvelles règles d’amortissement par composants notamment ; faute d’évaluation fiable des actifs et des composants, la méthode par composants est une farce (cas des LMP) !
En pratique, il faut rappeler que les immeubles des SCPI doivent faire l’objet d’une expertise complète tous les 5 ans , avec révision/ actualisation tous les ans par le même expert ayant réalisé l’expertise initiale.
=========================
Vous cherchez à accréditer l’idée d’ne BULLE prête à exploser sur l’immobilier tertiaire.
A)En ce qui concerne les REVALORISATIONS DE PARTS depuis le 1er janvier 2022, c’est une FAKE NEWS de dire qu’il s’agit d’une hausse importante.
Comme je l’ai dit, cela ne concerne comme l’an dernier qu’une minorité de SCPI (une dizaine sur 200) , et c’est sur la base d’éléments objectifs des rapports d’expertise au 31/12/2021 qui s’expliquent au cas par cas.
Certes, pour des raisons commerciales, un grand bruit est fait sur ces revalorisations ….et vous l’entretenez comme s’il s’agissait d’un phénomène généralisé et d’ampleur, ce qui est FAUX !
B) En ce qui concerne le niveau des prix de l’immobilier tertiaire, de la même façon vous accréditez l’idée qu’avec les taux d’intérêts bas et l’afflux de liquidité , il aurait suivi le même mouvement de hausse que les autres actifs, les logements en particulier…..d’où risque d’éclatement de bulle selon vous !
Guy MARTY qui m’est très cher s’est posé la question : immobilier d’entreprise trop cher ou pas ?
Il dit avoir trouvé la réponse dans une étude de Pierre SCHOEFFER de l’IEIF suite à un échange avec ce dernier : La CONCLUSION est que :
« L’immobilier tertiaire ne s’est pas laissé prendre au piège des taux bas comme les autres actifs »
pour une raisin simple :
la PRIME DE RISQUE des SCPI était encore de l’ordre de 4 en 2020 /2021 alors que son « niveau structurel » est de l’ordre de 3.
Cela veut donc dire qu’il y a une marge d’augmentation du prix des parts avant de retrouver le niveau de 3 des années avant 2017.
Augmenter le prix des parts fait mécaniquement baisser le taux de rendement jusqu’à ne plus rémunérer correctement le risque , d’où manque d’attractivité et crise …..nous en sommes loin !
Sur ces deux points, vous travestissez la réalité pour alimenter la thèse d’une bulle dans la logique de votre biais cognitif ……
En n’investissant pas dans les SCPI, vous ne risquez ni de perdre, ni, de gagner ….mais cela s’applique aussi à ceux de vos clients auxquels vous déconseillez (à tort selon moi) les SCPI qui répondent pourtant si bien à une recherche de revenus complémentaires, pour la retraite en particulier…..
Je souhaite bien du plaisir aux détenteurs des PER dans les temps qui viennent.
Aux vu des évolutions constatées, ma fille qui détient un PER que lui a « vendu » le Crédit Agricole et des SCPI en nue-propriété est plus rassurée avec les SCPI …..et de plus il n’y a pas d’avantage fiscal « repris » à la sortie !
Bien cordialement.
Bonjour
suis en novice en immobilier et en SCPI ..
mais que je vois que dans mon immeuble , un bailleur court après 6 mois de loyer du voisin « indélicat » ..et que le risque de « nationaliser/geler les loyers » avec la NUPES augmente ..
un investissement immobilier semipassif ne me parait pas si mal ..
bref
merci à Olivier pour sa très bonne synthèse
et à Fabrice pour son analyse de la hausse actuelle
on parle trop des scpi, il y a trop de communication dessus (et trop de commissions!)
depuis trop longtemps des milliards sont collectés, comme si le marché était infini
c’est ce qui me fait douter de cet investissement depuis des années
car autrement, même avec l’impact modéré du télétravail, les scpi sont hyper séduisantes
et puis toutes ne sont pas si bonnes, il y a de vraies bouses, même parmi les cadors, genre notapierre (rendement en baisse continue et aucune revalo sur 10 ans) ; par contre, lors de la fameuse crise de 1990, notapierre était celle qui s’en était le mieux sorti.
Je me pose aussi la question de la multiplication de tous ces investissements: avant les SCPI a qui appartenaient tous ces immeubles? ils ne sont pas tous neufs. A qui les SCPI achètent ces immeubles. Existe t il un changement notoire de la part des entreprises qui préfèrent externaliser la gestion de leur locaux ?
Cette question se pose en particulier en ce moment dans le domaine de la santé ou la collecte est particulièrement croissante. Les Ehpad et les cliniques vendent t ils leurs murs ?
Votre explication est correcte. Ces revalorisations sont liées aux expertises réalisées fin 2021 de la valeur de reconstitution d’une part des SCPI. Cependant les gérants de SCPI ne revalorisent leurs parts non pas par ce qu’ils sont trop optimistes, mais parce que c’est une obligation légale d’avoir une valeur de part comprise entre 90 et 110% de la valeur de reconstitution.
Pour ma part j’ai investi à l’âge de 45 ans un montant important à crédit dans des SCPI, non pas pour faire un pari sur la valeur des parts, mais pour m’assurer une rente supplémentaire à la retraite. Même si les loyers devaient baisser temporairement de 50%, j’ai la capacité financière de payer mes mensualités.
L’inflation ne me fait pas peur, bien au contraire car le poids des mensualités diminuera avec la hausse de mon revenu. Et sur le long terme, les loyers suivront tant bien que mal l’inflation.
« Deux options : Soit j’ai raison contre tous ; Soit je ne comprends rien aux moteurs de performances des SCPI. »
Demandez à Gilbert, il vous expliquera ce que vous ne comprenez pas 😉
Il ne devrait d’ailleurs pas tarder à intervenir dans ces commentaires ….
Bonjour,
Je crois qu’il faut s’intéresser au TOF, taux d’occupation financière . Une belle location d’un immeuble précedemment inoccupé peut provoquer une hausse des revenus locatifs et subséquemment des distributions et justifier une mise à niveau de la valeur du bien, qui n’était pas réévalué tant qu’il était vide.
La valeur des parts à l’achat augmente, mais est-ce que la valeur de cession augmente aussi ? J’ai acheté des parts de SCPI à 235 euros, « sans frais », sauf que la valeur de retrait était de 215 euros, et la valeur de réalisation 185 euros… Edissimo pour ne pas la nommer…. Après 5 ans, ces 3 valeurs sont respectivement de 237, 218 et 199… Avec un dividende qui n’a fait que baisser voire qui a plongé dernièrement…. De toute façon, tous ces placements financiers font surtout vivre les professionnels et très bien !!!
Il y a des SCPI qui sont probablement plus proches d’une pyramide de Ponzi que d’un placement de père de famille….
Réponse à Sophocle,
Parler de risque de pyramide de Ponzi s’agissant d’actifs tangibles qui ne risquent pas de disparaître, c’est curieux …!
Vous connaissez des exemples ?
Pourquoi les SCPI sont des placements sûrs de ce point de vue, même si , ni le capital, ni le rendement ne sont garantis ?
C’est notamment en raison d’une règlementation strict encadrant le gestion de ces sociétés civiles et du contrôle de l’AMF.
Juste un EXEMPLE concret illustrant mon propos.
Il y a quelques années, les associés fondateurs de la Société de gestion qui a lancé avec succès la SCPI VENDOME REGIONS ( SCPI qui a toujours eut un excellent taux de rendement de l’ordre de 6% depuis sa création) ont eût des divergences qui ont fini par une véritable zizanie mettant en péril la Sté de gestion et la SCPI VENDOME REGIONS que certains qualifient de « petit bijou » …..
Eh bien, l’AMF dans le cadre de ses contrôles a eu connaissance de ces dissensions; l’équipe a été écartée et remplacée à l’initiative de l’AMF par la Sté de gestion NORMA CAPITAL .
L SCPI se porte bien aujiurd’hui encore !
De ce que vous me dites, je comprend qu’il n’est pas possible pour une SCPI de payer des dividendes élevés avec des souscriptions. C’est cette hypothèse qui me faisait évoquer le risque de pyramide de Ponzi. Ca me rassure, car j’étais frileux vis à vis de certaines SCPI, avec de très bons rendements, qui n’ont pas le soutien d’un groupe bancaire ou d’un assureur.
« C’est lorsque la marée est basse qu’on voit ceux qui n’avaient pas de caleçon. »
Et la grande basse marée du CAC 40 est enclenchée probablement …. pour longtemps !!!
Le seuil des 6000pts va sûrement tombé dans les tous prochains jours avec toutes les conséquences (négatives!) que l’on peut imaginer.
C’est possible. Et si c’est le cas, ce sera l’occasion de faire de belles affaires sur de beaux dossiers redevenus bon marché… En reinvestissant les loyers des SCPI ; -) . De l’art de profiter des decouplages de volatilité entre actifs.
Ok mais quand ???????????????????????????
Vous pouvez commencer dès maintenant. A petite dose. N’ayez qu’une seule certitude: vous achèterez toujours trop haut et vendrez trop bas. Il y a 2 écueils à éviter: ne jamais acheter et… ne jamais vendre.
« Il y a 2 écueils à éviter: ne jamais acheter et… ne jamais vendre. » ????
Traduction; si vous n’achetez jamais, par peur d’investir trop haut, vous n’avez aucun espoir de vous enrichir. Mais si vous ne vendez jamais, vos plus-values restent virtuelles et… pourraient très bien disparaître pour un bon moment (comme en ce moment); en d’autres ermes; il faut savoir se fixer des objectifs de cours et prendre ses bénéfices.
S’il fallait convaincre les plus optimistes de leur « fausse route »:
https://www.agefi.fr/financements-marches/actualites/quotidien/20220613/bourses-plongent-encore-taux-10-ans-italien-345591?utm_source=newsletter&utm_medium=quotidienne_17h&utm_campaign=13062022
Le mieux est l’ennemi du bien ! C’est Rothschild (un des…) qui disait, je crois, qu’il avait fait fortune parce qu’il n’avait pas cherché à acheter au plus bas ni à vendre au plus haut… À méditer.
A méditer aussi, John Lennon : « La vie c’est ce qui se passe pendant que vous êtes occupé faire des plans… ».
Une piste:
La hausse pourrait être en partie corrélée au regain des dépôts en assurance vie, dont une partie incorpore des parts de SCPI pour booster la performance (vendu comme tel en tout cas)
Tout cela fait monter la demande et les prix des parts…
Néanmoins je considère aussi que c’est une vision a court terme visant à éponger l’excès de liquidités/épargne accumulés ces dernières années, alors que le cycle se retourne et que nous allons plutôt vers une crise de liquidité.
Pour beaucoup d’investisseurs en herbe, fonds AV boosté avec de l’immobilier, c’est suffisamment secure. Le problème d’un package clé en main est de vous enfermer dans des supports dont ils vaudrait peut être mieux sortir comme l’AV (au moins en partie après analyse) et de considérer que l’immobilier est forcément resiliant (grosse erreur a nouveau tant le marché immobilier n’est plus macro mais micro)
Réponse à Francis
Il n’y a pas de hausse généralisée, que des hausses ponctuelles concernant une dizaine de SCPI qui s’expliquent au cas par cas.
L’explication de la détention de SCPI via l’assurance-vie est une fausse piste, d’autant que la détention dans le cadre de contrat d’assurance vie ne représente qu’environ 20% des SCPI.
L’indice des prix de l’immobilier d’entreprise non coté (donc de l’immobilier détenu par les SCPI) a augmenté de 7.11% sur les 12 derniers mois.
Source : IEIF (https://www.ieif.fr/immobilier-non-cote)
Ce n’est pas anecdotique.
Bonsoir,
Ce dont vous parlez c’est de la hausse de l’indice EDHEC IEIF qui concerne l’immobilier d’entreprise en tant qu’actifs physiques tangibles .
Il faudrait regarder comment est calculé cet indice, ce que j’ignore.
Mais ce que l’on constate, c’est que depuis 2008 la hausse est linéaire et qu’il n’y a pas eu d’envolée ….à comparer avec les autres actifs !
Il faudrait approfondir cela…
Mais se poser en permanence des questions quant à savoir si ça monte ou si ça baisse, je ne crois pas que ce soit le sujet ….
A se poser mille questions, on n’investit jamais !
De plus, la technique des investissements programmés au niveau de la SCPI pour l’acquisition des actifs, et de l’associé pour l’acquisition des parts, permet justement de s’en affranchir Guy MARTY fait un exposé magistral à ce sujet .
EN REALITE, ce dont nous parlons, ce sont des titres de sociétés détenant ces actifs, les SCPI .
Il n’y a pas une corrélation stricte entre l’immobilier physique et
– d’une part les foncières cotées qui au contraire plongent actuellement comme les actions ( effet de la cotation au jour le jour) ;
– d’autre part les SCPI qui au contraire sont stables , ce qui tient à leur spécificité de valeur non cotée, plus spécialement au mécanisme de revalorisation réglementé que nous avons évoqué ..
Cet excellent mécanisme assure un rôle d’AMORTISSEUR qui contribue grandement à la capacité des SCPI d’ENJAMBER les crises (pas trop sévères et dont la durée n’est pas trop longue), car il n’y a pas de brutales répercussions , que ce soit à la hausse ou à la baisse, ce qui contribue à la faible volatilité des SCPI ..
Les revalorisations de 2021 comme celles de 2022 connues à ce jour ont concerné à chaque fois une dizaine de SCPI; elles sont faites sur la base d’éléments précis des expertises qu’il faut analyser au cas par cas.
Par exemple, le cas des SCPI CORUM n’a rien à voir avec la revalorisation de PF Grand Paris chez PERIAL ou encore des 3 SCPI de PAREF GESTION etc……et rien n’est généralisable .
PAR CONSEQUENT, UNE BAISSE DE VALEUR DES PARTS DE SCPI, sauf exceptions (canards boiteux) n’est pas pour demain !
Il y a au contraire un potentiel de hausse du fait des plus-values latentes sur les actifs détenus , mais grâce à la tolérance de + ou – 10% et compte tenu de l’effet pervers des revalorisations sur le taux de distribution affiché (argument commercial) gageons que les sociétés de gestion seront très prudentes, étalerons les hausses ou ne les pratiquerons pas grâce au ratio de tolérance .
De plus, LA VALEUR DES PARTS N’EST PAS LE PROBLEME dans une stratégie de long terme, ce qui est visé ce sont les revenus en valeur absolue (et non le taux de rendement) , ou bien pour en disposer, ou bien (mon cas) pour les réinvestir et CAPITALISER (effet boule de neige) .
Concernant les REVENUS, là encore il y a une grande stabilité qui est due aux baux commerciaux de longue durée, à la rigueur du droit commercial ( une DETTE cela se paie ou cela se termine devant le Tribunal de Commerce !) et qui plus est les loyers sont révisés selon un indice qui suit l’INFLATION …..jusqu’à un certain niveau , certes !
La CONCLUSION qui s’impose est donc qu’il y a un potentiel de revalorisation des parts puisqu’il y a des PLUS-VALUES LATENTES , et en cas de vente d’immeubles des bénéfices exceptionnels qui pourront, soit être distribués aux associés , soit être mis en réserve pour financer les travaux, soit être affectés en REPORT A NOUVEAU pour assurer la régularité des revenus en cas de crise …..
Je suis donc personnellement très confiant dans les SCPI .
Par exemple la SCPI AREAM HOTELS a vu son taux de distribution passer de 4.5% à la moitié pendant la crise sanitaire , pour cause les hôtels étaient vides.
Le prix des parts a été maintenu, grâce au mécanisme de revalorisation permettant d’enjamber les crises, et le taux de distribution est à nouveau de 4.5 % selon la prévision 2022.
La durée moyenne des baux est de l’ordre de 12 ans (de mémoire) , avec des chaines hotelières de renom, de sorte qu’il n’y a d’inquiétude particulière à ce jour sur cette typologie qui fût pourtant la plus impactée par la crise.
Je m’étonne toujours que parmi les griefs faits aux SCPI ( qui en réalité n’en sont pas dans les stratégies de long terme) il en est un qui me paraît rédhibitoire, c’est celui de la FICALITE .
Et personne n’en parle ! Bizarre !
Avoir 5% de rendement brut avant impôt pour finir entre 2.5 et 3% net après IR serait-il jugé satisfaisant ? Tel n’est pas mon avis comme vous le savez.
Cordialement.
@ Guillaume Fonteneau
Il faut raisonner par rapport aux autres actifs sur la même période.
Pendant que l’indice EDHEC IEIF double grosso modo de 2008 à aujourd’hui, mes studios parisiens ont aujourd’hui une valeur vénale qui est proche de 4 fois celle inscrite au bilan, sachant que ma SARL de famille a procédé à ses acquisitions sur » années de 2000 à 2003 au rythme de 3 ou 4 par an .
Donc, la progression de l’immobilier tertiaire est à peu près la moitié de celle de l’immobilier résidentiel ……
Quand aux SCPI, la valeur des parts « n’a pas suivi » la hausse des autres actifs comme le dit Guy Marty sur la base des considérations relatives à la prime de risque qui est le critère d’attractivité conditionnant l’afflux des capitaux vers les SCPI , ce qui conditionne leur bonne santé comme l’afflux sanguin chez un être vivant.
Si vous cherchez des raisons de ne pas investir, vous en trouverez toujours.
« …ont aujourd’hui une valeur vénale qui est proche de 4 fois celle inscrite au bilan, sachant que ma SARL de famille a procédé à ses acquisitions sur » années de 2000 à 2003 au rythme de 3 ou 4 par an . »
Dans le contexte actuel qui va aller en s’empirant dans un avenir très prochain, la probabilité que votre 4 fois plus devienne un 4 fois moins est, à mon sens, très grande. Les SCPI d’entreprises devraient être moins vulnérables (sauf guerre bien sûr) à ce retournement économico monétaire.
Bonsoir Guillaume,
votre questionnement ouvert est tout à votre honneur. Avant de vous poser la question des moteurs de performances des SCPI, posez-vous plutôt la question : pourquoi de plus en plus d’épargnants investissent-ils dans des SCPI plutôt qu’en immo locatif direct ? Je vois de nombreuses raisons.
Il y a d’abord des facteurs généraux : 1) le temps : chercher un bien immobilier valable, planifier voire faire soi-même les travaux, gérer un locataire, cela prend du temps. Enormément de temps. Or, si l’on excepte une minorité de ‘rentiers’ inactifs et les retraités (mais qui ont souvent dépensé beaucoup de temps dans leur ‘jeunesse’ à bâtir leur patrimoine immo), je pense que la grande majorité des investisseurs qui fréquentent ce forum sont des actifs qui sont dans la même situation que moi : ils ont plus d’argent à investir que de temps disponible. Personnellement, entre boulot, trajets, s’occuper des enfants et de parents âgés, ma journée commence à 6H30 et fini… ben maintenant (je suis en train de rédiger ces lignes à 23H00). Les vacances (méritées), j’essaie d’en profiter autrement qu’en posant du BA13. Vous croyez que nous avons le temps de visiter des apparts en journée, de négocier le bout de gras avec un vendeur persuadé de détenir la 8ième merveille du monde, de faire des travaux, de gérer les divas d’artisans ? Non, et vous l’avez-vous-même admis il y a quelques temps : beaucoup de vos clients sont juste overbookés. Donc je suis prêt à rémunérer un intermédiaire (la Société de Gestion) pour faire tout cela à ma place, probablement mieux que moi en plus. Moyennant une (grosse) commission, bien sûr. Bien entendu, ceux qui font tout ou partie de cela par eux-mêmes et y investissent le temps nécessaire doivent théoriquement parvenir à des retours sur investissements plus élevés (normal). 2) la mutualisation : j’ai toujours pensé que mettre 30 ou 50% de ses économies dans un bien unique était un peu inconscient et qu’en-dessous de 3 ou 4 bien locatifs en direct (ce qui représente déjà une certaine assise financière) situés sur des territoires différents (les villes qui se cassent la figure, ça existe), le risque était trop concntré et la probabilité de pépin trop élevée. Bref l’immo locatif, ce n’est pas fait pour le ‘petit épargnant’. Avec les SCPI vous mutualisez et lissez les inévitables accidents et vacances locatifs (sans pour autant vous mettre à l’abri des ‘tendances de fond’). 3) Il ne faut pas croire que « l’amour des belles pierres » soit inné. Perso, l’immo, le bâtiment, les travaux, ça me gonfle. Ça me gonfle tellement que je ne suis même pas proprio de ma RP (bon, pas locataire non plus !). Pourtant la classe d’actif a des atouts évidents dont je souhaite profiter. Je n’ai pas non plus envie de me coltiner des locataires, leurs états d’âme, leurs petits problèmes. Je veux pouvoir analyser l’immo de la même manière que d’autres supports d’investissement : froidement, mathématiquement, sans affect. Je lis soigneusement les RA et les bulletins trimestriels des SCPI dans lesquelles je projette d’investir, je me renseigne sur le patrimoine, la SG, j’analyse la comptabilité, je contacte parfois le Conseil de Surveillance (très utile !), je me suis bâti au fil des années mes indicateurs maison. Ça, je sais faire. Plutôt bien, je crois. Une SCPI, cela s’analyse avec le même soin qu’un investissement immo locatif ; les clés de lecture sont juste différentes, c’est tout. Le reste, la gestion humaine, je sais que je suis mauvais : je délègue. 4) Je suis toujours surpris lorsque je constate que les bailleurs n’ont toujours pas compris qu’un bien donné en location au titre de résidence principale ne leur appartient plus que marginalement. En France, le domicile est sacré. C’est ainsi (même pour arrêter de dangereux terroristes, le GIGN doit attendre 6H du matin avant de dégonder la porte d’entrée). Vous aurez toutes les peines du monde à expulser quelqu’un de mauvaise foi (d’autant plus que le squat s’est énormément professionnalisé : cf les manuels rédigés par des avocats, disponibles sur le net ; édifiant). Si en plus il est de bonne foi comme cela est arrivé il y a quelques années à un de mes amis (eh oui les galères de personnes honnêtes qui, à un moment de leur vie, n’arrivent juste plus à payer leur loyer, ça arrive), âgé, isolé avec des enfants, alors là autant vous dire que vous n’êtes pas près de revoir votre appart (bien que dans ces cas-là ce soit généralement dans un état correct). La justice est excessivement lente, procédurière, couteuse, opaque et pas toujours appliquée in fine ; surtout, il existe à l’encontre du bailleur une présomption de culpabilité : le degré de responsabilité et de devoirs attendu entre bailleur et locataire est complètement disproportionné. Il faut être convaincu que, de toute manière, vous serez toujours le ‘méchant proprio qui s’en met plein les poches’. Beaucoup de bailleurs sous-estiment ce risque sur la durée. Les SCPI permettent de mutualiser ce risque, de le faire gérer par les professionnels de la SG, d’autant plus que les baux commerciaux sont beaucoup plus protecteurs et que le squat de locaux professionnels, s’il existe, est beaucoup moins courant. 5) il y a aussi un aspect moral : je n’ai pas envie d’avoir à sélectionner tel ou tel locataire (c’est forcément un peu ‘à la tête du client’), je n’ai pas envie de devenir ‘méchant’ si ça se passe mal. Et puis, là ou de nombreux bailleurs sur ce blog se disent fiers de ‘donner un logement à un locataire’ (ah, les grands cœurs…), personnellement j’aurai un peu de gêne à lui soutirer 25 à 30% de ses revenus (voire plus) contre ce service. Le fait d’avoir pour locataire des entreprises (même si j’ai aussi quelques SCPI de logements) élude un peu cet inconfort moral: c’est du business entre investisseur et chef d’entreprise. Je n’aime pas mélanger grands sentiments et investissement ; pour la philanthropie, je donne chaque année des sommes relativement conséquentes à des institutions de mon choix. 6) je suis convaincu que l’investissement immo direct est devenu d’une très grande complexité, qui dépasse les compétences de l’investisseur moyen comme moi : droit du bail, travaux de rénovation énergétique, Syndic de copropriété, procédures… il faut être un peu agent immo, un peu avocat, un peu agent de l’urbanisme, un peu maçon-plombier-couvreur, un peu notaire, un peu assistante sociale… Si vous ne faites pas les choses ‘by the book’, vous vous condamnez vous-même. Mais je comprends que certains puissent être passionnés par ces multiples facettes. Pas moi. 7) Dans mon domaine, l’aéronautique, le retour d’expérience des ‘anciens’ est capital. Or, on trouve de plus en plus de contributeurs sur ce blog, des ‘moustachus’ qui ont manifestement pas mal d’années d’immo locatif en direct sous le bras, et qui disent clairement : ‘je vends, je prends mes PV et j’arrête la location, trop de problèmes, trop chronophage, trop complexe juridiquement’. J’écoute toujours les ‘moustachus’ avec attention.
Maintenant, quelques facteurs plus spécifiques : 1) il est maintenant avéré que le ‘tsunami du télétravail’ n’en sera pas un. Quelques vagues tout au plus. Certes le TTV s’est développé, mais sauf secteurs économiques particuliers (IT, SW etc), il se traduit le plus souvent par quelques jours par-ci par-là. Pas assez pour significativement réduire les surfaces de bureau. Dans les domaines industriels que je connais bien (aéro, auto etc), le ‘retour au bureau’ est spectaculaire (et je ne parle pas que de Tesla) : on aura beau le tourner dans tous les sens, difficile de construire quelque chose, de s’occuper physiquement d’un client, sans une certaine proximité. Sur ce point précis, je crois, Guillaume, que vous avez un biais propre à votre statut professionnel (indépendant capable de travailler de chez lui avec un PC, seul, en développant à distance sa clientèle et son réseau de partenaires). Et puis les « bonnes SCPI » savent s’adapter, recyclent leur grands plateaux de bureaux qui ont moins la côté en espaces plus petits de coworking, améliorent les performances énergétiques de leur bâtiments etc. 2) Parler des SCPI en général, cela ne veut en fin de compte pas dire grand’chose : bureau, commerce, immobilier de loisir, d’activité, de santé, de résidence… avec de multiples sous-catégories (grandes surfaces ou au contraire ‘au détail’… Parisienne, provinciale, européenne… centre-ville, périphérie… Hôtellerie, camping… locaux industriels, logistiques, ‘black stores’, datacenters…). Et ce qui compte en définitive le plus : la qualité de la SG et du CS.
Pour ce qui est de la hausse du prix des parts, non seulement cela ne concerne qu’un tout petit nombre de SCPI, mais en plus cela n’a pas forcément la signification que l’on veut bien lui donner : beaucoup de SCPI à K fermé gardaient volontairement leur prix de part dans la zone basse de la fourchette [valeur de reconstitution +/-10%] pour conserver un rendement attractif ; avec la compression des taux et la hausse des prix de l’immo, augmenter le prix de la part peut avoir pour objectif 1) de ralentir la collecte 2) de ‘récompenser’ les associés historiques, qui peuvent voir leur investissement initial dilué par la collecte, par une hausse du prix de la part. Ce n’est donc pas forcément une bonne nouvelle.
Merci beaucoup Polaris pour ce Post très complet et très intéressant. Pouvez vous nous faire partager, en guise de conclusion, vos préférences en terme de Société de gestion (voir de SCPI) ?
L’ investissement immo direct c’est comme une soupe sans moustache.
…
Réponse à Polaris,
J’approuve à 150 % votre analyse en fonction de ma propre expérience
J’ai géré pendant 30 ans de l’immobilier locatif, jusqu’à 30 lots :
1) location nue en petite ville de province : prix de l’immobilier bas, forte rentabilité brute, problème locatifs , problèmes de solvabilité, dégradations pour avoir à l’arrivée un taux de rendement net se dégradant d’année en année .
2) location de studios meublés pour étudiants de classe prépa à Paris par SARL de famille régime LMP : relations agréables avec les parents, mais rendement net d’à peine 3% malgré le régime fiscal très avantageux du fait des prix de l’immobilier rive gauche…
J’ai vendu l’immobilier province loué nu et investi le produit de cession des deux immeubles dans un portefeuille de SCPI : QUEL BONHEUR !
Je dialogue avec vous depuis Cannes où je puis passer beaucoup plus de temps, sans être « emmerdé » en permanence ….
Comme la pub à la TV (la pub sur les SCPI) 🙂 Ce qui est étonnant, c’est que les SCPI restent encore un produit relativement peu connu quand j’en parle autour de moi. Quel est le potentiel de nouveaux clients, notamment par le biais des assurances vies ? Quels risques d’avoir par conséquent une pression acheteuse au mauvais moment, c’est à dire en haut de cycle ? Et quelles perspectives peut-on donner quand la rentabilité s’effrite continuellement déjà ces dernières années (il faut en comprendre les raisons) ? Ce sont quelques pistes de réflexion, je précise que 70% des mes placements sont en SCPI actuellement 🙂
merci à Polaris
@ Polaris.
Merci, merci et merci. C’est agréable, intéressant et ça nous permet d’avancer dans nos réflexions d’avoir le retour d’expérience de certains. Personne n’est gourou et donc parler de la hausse ou de la baisse, ne peut être qu’un débat qui finit par ressembler au café du commerce.
En revanche, avoir un éclairage nouveau, une expérience du terrain parce que, comme vous le dites, certains ont des modes opératoires qui leur donnent des biais d’analyses, est très appréciable.
Et tout comme vous, je suis convaincu que le débat intergénérationnel est crucial. Chacun voit le monde tel qu’il le perçoit. J’ai 66 ans mais j’ai le bonheur de donner des cours à des jeunes de 25 et chaque conversation avec eux m’amène à mieux comprendre le monde actuel.
Entre 1970 et 2000, les changements du monde étaient bien visibles.
Dans les rues, dans les changement de la ville, dans les enseignes qui se professionnalisaient etc.
Aujourd’hui, les changements sont beaucoup moins visibles, quasi souterrains, dans les façons de travailler, dans les nouvelles valeurs qui se dessinent et tout cela n’est visible que si on est au cœur de l’action.
Encore merci du temps que vous avez pris pour votre analyse sincère et détaillée.
Bonjour,
Une question hors contexte mais ayant acheté votre libre sur l ‘immobilier je souhaiterais savoir où nous en sommes concernant l’envoi/mise en place des simulateurs Excel. (J’ai pu rater un épisode)
En vous remerciant de votre aide dans ma démarche.
Belle journée