Les SCPI (Société civile de placement dans l’immobilier) permettent d’investir indirectement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerce, entrepôt… Il est donc essentiel, avant d’investir, de connaître le contexte et enjeux du marché.
Les rendements passés des SCPI sont très attrayants, (cf article : SCPI : Liste des rendements 2012 et perspectives 2013) mais dans un environnement économique atone et un contexte financier stabilisé mais toujours volatile, l’exercice de définition des stratégies d’investissement doit également intégrer les évolutions structurelles du secteur.
Conviction 1 :
Malgré la conjoncture, l’immobilier d’investissement demeure attractif et correctement rémunéré : une prime de risque cohérente de l’ordre de 200 bp est maintenue entre le taux immobilier prime et le taux sans risque. Grâce à ses vertus de diversification et à la stabilité des rendements locatifs, l’immobilier est durablement entré dans le périmètre d’allocation des investisseurs institutionnels français et internationaux.
Certes les rendements de l’immobilier d’entreprise baissent, mais comme l’ensemble des taux d’intérêt baissent également, il n’y a pas d’incohérence et de baisse excessive. L’écart de rendement avec les actifs sans risque (obligation d’état) reste correct à près de 2%.
Conviction n°2
La compression des taux « prime » et l’élargissement de l’échelle des taux impactent le couple risque/rentabilité. Depuis l’été 2012, les taux de rendement se contractent de nouveau : le taux prime (immeuble « prime = des immeubles les mieux placés et les plus recherchés ) est ainsi passé de 4,75 % à environ 4,25 % sur les meilleurs actifs.
Partout les taux de rendement de l’immobilier baissent, surtout pour l’immobilier de meilleur qualité (construction, emplacement … )
A risque constant, la rémunération des capitaux est moindre ; les taux des actifs secondaires sont restés stables, entrainant une meilleure rémunération du risque.
Deux stratégies sont aujourd’hui pertinentes :
- Accepter une rémunération décroissante, toujours supérieure aux rendements obligataires, pour des actifs faiblement risqués :
- Rechercher des opportunités comportant une incertitude locative ou technique, nécessitant une expertise spécifique, mais offrant des rentabilités rehaussées.
Bref, il n’existe plus de rendement sauf à prendre de risques. Les immeubles présentant le moins de risque ne permettent plus de servir un rendement attrayant.
Conviction 3
Le segment des bureaux connait également des mutations structurelles génératrices d’opportunités. Dans cette perspective, nous sommes positifs sur :
- Les actifs de bureaux parisiens, grâce à la reconstitution d’une prime de risque cohérente.
- Les immeubles récents à la situation indiscutable dans des pôles tertiaires établis.
- Les immeubles neufs : grands clefs-en-mains locatifs ou pré-commercialisés en Ile-de-France ou dans les grandes agglomérations régionales.
- Les immeubles anciens (haussmanniens ou 1970) à restructurer à Paris ou première couronne.
- Les immeubles neufs « en blanc » à Paris uniquement ou au pied de gares TGV en régions.
Conviction 4
Entre une consommation des ménages durablement en berne et des mutations structurelles, le positionnement sur l’immobilier de commerce implique une grande sélectivité :
- Les emplacements prime et n°1 dans le centre des grandes agglomérations.
- Les segments, comme l’alimentaire de proximité ou le haut de gamme, mais aussi l’ameublement et le bricolage, faiblement impactés par le e-commerce.
- Dans les parcs commerciaux ou les galeries dominants dans leur bassin de population, les bons emplacements loués à des enseignes peu concurrencées par le e-commerce.
Prudence donc pour les SCPI de commerce. La récession, la baisse de la consommation des Français, mais également les bouleversements structurels imposés par le e-commerce, ne sont vraiment pas bon signe pour les SCPI de commerce.
Conviction 5
Le secteur du logement semble être entré dans une phase de fléchissement modéré. Dans cette perspective, nous privilégions l’Ile-de-France et les agglomérations les plus dynamiques. Pour les particuliers, le nouveau dispositif fiscal Duflot devrait finalement s’avérer incitatif. Pour les institutionnels, un repositionnement sur le résidentiel est dans l’air du temps.
Conviction 6
Dans les autres segments de l’immobilier, nous préconisons, dans une optique de diversification, un positionnement sur :
- La dette immobilière, pour bénéficier des opportunités de marché liées au retrait des banques.
- L’hôtellerie, et en particulier les emplacements rares de l’hôtellerie de tourisme, qui bénéficient du regain d’attractivité touristique de la France.
- Les parcs d’activités récents répondant aux besoins des PME, qui offrent des rendements élevés.
- Le secteur viticole, qui bénéficie d’une demande durablement croissante à l’export.
- Les Data Centers qui bénéficient de l’explosion des besoins de stockage des données.
- Les résidences étudiantes et senior, qui répondent à des besoins structurellement insatisfaits.
Conclusion
En lisant l’étude publiée par La française AM, le constat est celui d’un pessimisme et d’une stratégie davantage basée sur la défensive que sur de réelles opportunités d’investissement et de placement.
On sent clairement un marché en pleine mutation et plein de doutes sur les évolutions futures. L’absence de croissance économique est une première difficulté mais on ressent également quelques interrogations liés à des changements structurels plus profond :
- Quel sera l’influence du e-commerce sur l’immobilier de commerce ?
- Quel sera les conséquences de l’évolution des normes environnementales dans la valorisation des bureaux et dans la demande locative ?
On ressent également que le marché de l’immobilier d’entreprise subit environnement « macro-économique » et la baisse des taux d’intérêt.
Les prix de l’immobilier augmentent parce que les taux de rendement baissent (pour comprendre pourquoi la baisse des taux de rendement à pour conséquence une augmentation de la valeur des immeubles, vous pouvez relire cet article : Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue) et cela suffit à expliquer beaucoup de chose, mais il faut bien garder en mémoire que les taux ne pourront pas baisser éternellement.
Dans un article précédent, SCPI : Liste des rendements 2012 et perspectives 2013, nous vous précisions :
La valeur d’un immeuble d’entreprise est une valeur mathématique : c’est principalement une valeur de rendement.
Ainsi, dans un contexte économique de récession, les loyers n’ont pas tendance à augmenter et pourraient même continuer à baisser : les entreprises n’ont plus les moyens de payer des loyer trop élevés, sous peine de fragiliser encore davantage leur compte de résultat.
Le premier moteur de performance des SCPI est coupé. La hausse des loyers ne permet pas d’envisager une hausse de la valeur de l’immobilier et devrait même avoir des conséquences négatives sur le rendement locatif de l’immobilier.
Le second moteur de performance est le niveau des taux de rendement attendu par les investisseurs pour investir dans l’immobilier d’entreprise. Selon notre analyse, c’est ce second moteur de performance qui aura autorisé une forte revalorisation de la valeur des parts de SCPI dans le passé. Les investisseurs se battent pour investir et acceptent des rendements toujours plus faible : A niveau de loyer stable, la valeur des immeubles augmentent mathématiquement.
