Depuis plusieurs mois, je vous explique avec insistance que la mutation du marché de l’immobilier de bureaux et de l’immobilier commercial est en train de bouleverser le marché des SCPI.

L’adaptation des immeubles aux nouveaux usages des bureaux, le financement de leur reconversion en logement ou en espace de co-working par exemple, mais également une nouvelle répartition géographique moins concentrée dans la capitale grâce à la déconcentration économique autorisée par le travail à distance sont autant d’éléments qui devraient profondément modifier le marché dans les 5, 10 et même 15 prochaines années.

Si la tentation d’investir en SCPI est grande grâce à la simplicité du montage (cf. « SCPI : Quel rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?« ), ce n’est peut être pas la meilleure idée tant ces mutations d’ampleur vont être facteur de risque pour l’investisseur.

Acheter des SCPI à crédit suppose de croire qu’il est préférable d’acheter des SCPI aujourd’hui pour bénéficier d’une hausse du prix de la part dans les prochaines années.

Dans un contexte de renouvellement du marché tel que nous venons de le décrire, il peut s’agir d’un pari osé.

Dans toutes les mutations, il y a des gagnants et des perdants ; Certains immeubles vont subir une obsolescence accélérée à l’origine d’une perte de valeur pour le propriétaire, d’autres vont au contraire profiter de ces changements. L’enjeu est alors d’essayer d’investir dans les SCPI qui sauront profiter de ces mutations en évitant celle qui subirons les conséquences du télétravail par exemple (cf. « SCPI : Et si c’était vraiment le bon moment d’investir ?« ).

Dans ce contexte, il peut être pertinent de préférer la constitution progressive d’un patrimoine en SCPI.

L’investissement programmé en parts de SCPI pour se construire un patrimoine immobilier locatif avec davantage de sérénité.

Pour éviter d’investir massivement en parts de SCPI dans un marché en plein bouleversement, n’est il pas préférable d’investir progressivement en parts de SCPI, c’est à dire acheter quelques parts de SCPI tous les mois, au gré de vos capacités d’épargne mensuelles ou trimestrielles.

L’avantage est simple : en achetant des parts de SCPI tous les mois ou tous les trimestres, vous éviter d’acheter massivement des parts à un instant T et lisser donc votre investissement au gré du cycle économique et de la valorisation des parts.

Investir progressivement, c’est éviter d’investir massivement au mauvais moment. Cette stratégie me semble particulièrement adaptée à la période que nous traversons.

Ainsi :

  • Si dans 2 ans le prix des parts devait baisser, l’épargnant pourra se lancer dans un investissement en SCPI à crédit pour acheter massivement des parts de SCPI dont le prix a baissé ; Dans ce cas, l’investissement programmé est plus rentable que l’investissement à crédit ;
  • Si dans 2 ans, le prix des parts de SCPI n’a pas bougé, alors l’épargnant ne sera pas frustré de ne pas avoir commencé à investir plus tôt malgré les cassandres qui expliquaient que ce n’était pas le bon moment 😉 Dans ce cas, l’investissement à crédit est plus rentable que l’investissement programmé ;
  • Si dans 2 ans le prix des parts de SCPI à fortement augmenté, l’épargnant aura fait un mauvais choix et il aurait été plus rentable d’investir à crédit. Dans ce cas, l’investissement à crédit est plus rentable que l’investissement programmé.

L’investissement programmé est organisé par certaines sociétés de gestion pour plus de simplicité

Un peu comme les versements programmés dans un contrat d’assurance-vie, certaines sociétés de gestion de SCPI proposent l’investissement programmé en parts de SCPI. Au lieu de remplir un bulletin de souscription tous les mois, vous en remplissez un seul bulletin de souscription lors du début du programme d’investissement programmé.

Il est même possible de lancer un investissement programmé en parts de SCPI en démembrement de propriété; Tous les mois, vous achetez la nue-propriété de parts de SCPI sur une durée de 5 ans ou 10 ans par exemple.

Cette option « démembrement de propriété » est très intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier en SCPI pour les contribuables fortement imposés à l’impôt sur le revenu (cf. « SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?« ). En effet, en l’absence de revenus distribués, l’investissement ne subira pas l’impôt sur le revenu; Il s’agit d’une forme de SCPI de capitalisation.

Tableau de synthèse des offres d’investissement programmé en SCPI.

Nom de la SCPIMinimum de souscription initialeMontant minimum des versements mensuelsDémembrement possibleRéinvestissement automatique des dividendes
Sélectinvest 1635,00 €60,00 €OuiOui
LF Opportunité Immo200,00 €20,00 €OuiOui
LF Grand Paris Patrimoine310,00 €30,00 €OuiOui
LF Europimmo1 045,00 €90,00 €OuiOui
Epargne Foncière827,00 €70,00 €OuiOui
Cristal Rente1 236,67 €50,00 €OuiOui
Cristal Life200,00 €50,00 €OuiOui
Eurion204,00 €50,00 €OuiOui
Corum XL189,00 €50,00 €OuiOui
Corum Origin1 090,00 €50,00 €OuiOui
Optimale1 500,00 €100,00 €n-cOui
Activ’Immo6 100,00 €50,00 €OuiOui
Pierre Capitale5 000,00 €200 €OuiNon (a)
Sofipierre6 150,00 €615,00 €NonNon
Immorente1 348,00 €337,00 €NonNon
Effimo2 370,00 €237,00 €NonNon
Primovie2 030,00 €203,00 €NonNon
Primopierre2 080,00 €208,00 €NonNon
Primofamily2 000,00 €200,00 €NonNon
Patrimmo Commerce1 970,00 €197,00 €NonNon
PF Hospitalité Europe1 000,00 €200,00 €OuiNon
PF Grand Paris5 440,00 €544,00 €OuiNon
PFO25 880,00 €196,00 €OuiNon
PFO4 830,00 €966,00 €OuiNon
Neo187,00 €187 €OuiNon
Cap Foncières & Territoires1 020,00 €255,00 €NonNon
Foncière des Praticiens11 000,00 €1 100,00 €OuiNon
Selectipierre 27 420,00 €742,00 €NonNon
Pierre Expansion Santé1 305,00 €261,00 €NonNon
Ficommerce Europe2 300,00 €230,00 €NonNon
Buroboutic Métropoles2 670,00 €267,00 €NonNon
Epargne Pierre2 050,00 €205,00 €NonNon
Genepierre270,00 €270,00 €NonNon
Edissimmo237,00 €237,00 €NonNon
Rivoli Avenir Patrimoine304,00 €304,00 €NonNon
Pierval Santé1 000,00 €200,00 €n.cn.c
source : Pierre papier.fr

A suivre.

PS : Pour cette rentrée de septembre 2021, nous allons essayer d’être plus constructif et vous apporter des solutions ; Il ne s’agit pas de renier l’analyse de fonds, mais d’essayer d’apporter davantage de réponses que de questions. Depuis quelques temps, nous sommes trop souvent tombé dans une forme de caricature qui consiste à anticiper les difficultés à venir, sans apporter les solutions pour tirer profit de ces difficultés.

Vous avez été très nombreux à me le reprocher et je vous remercie pour cette mise en garde. Je vais donc essayer d’être plus constructif 😉

Cet article me semble être l’exemple même de ce nouveau pragmatisme.

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