Nous poursuivons notre série d’articles consacrés à l’investissement immobilier sous toutes ses formes avec l’investissement en SCPI à crédit. Tout simplement, il s’agit d’acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier.
L’investissement dans la pierre papier paraît particulièrement attrayant pour l’épargnant qui souhaite profiter du dynamisme de l’immobilier à long terme sans devoir subir les inévitables contraintes de gestion liées à l’investissement dans l’immobilier physique.
Sur le papier, l’investissement en SCPI à crédit à tout pour plaire : Rendement passé élevé, apparente résistance à la crise, absence de contrainte de gestion, simplicité d’acquisition, … Essayons tout de même de faire quelques simulations de projection financière pour nous assurer de la pertinence financière de cette belle idée.
Simulation d’investissement immobilier en SCPI à crédit.
Les hypothèses de la simulation.
Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.
- Bien immobilier : Achat de parts de SCPI pour une valeur de 200 000€. Les frais de souscription seront de 10% (moyenne du marché), soit 20 000€. Le rendement locatif brut est de 4.20% (taux de rendement moyen du marché en 2020) ; Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation.
- Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;
- Crédit immobilier : L’acquisition sera réalisée à l’aide d’un crédit immobilier aux caractéristiques suivantes :
- Taux du crédit immobilier : 2.25% + 0.25% d’assurance emprunteur ; Il s’agit d’un taux que l’on doit pouvoir obtenir avec un bon dossier emprunteur pour l’acquisition de parts de SCPI. Le financement de parts de SCPI n’est pas un financement facile à obtenir. Aujourd’hui, un seul établissement accepte de les financer ==> Vous pouvez consulter nos courtiers en crédit immobilier pour approfondir la question.
- Un apport personnel de 25 000€ sera réalisé pour se donner les moyens d’obtenir un taux de crédit avantageux.
- Un emprunt sur une durée de 20 ans (cf »Crédit immobilier : Devez vous vraiment emprunter sur 25 ans ? Bonne ou mauvaise idée ?« )
2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.
| Annuité | Dont capital | Dont intérêts | Capital restant | |
| 1 | 11225,75 | 6850,75 | 4375,00 | 168149,25 |
| 2 | 11225,75 | 7022,02 | 4203,73 | 161127,24 |
| 3 | 11225,75 | 7197,57 | 4028,18 | 153929,67 |
| 4 | 11225,75 | 7377,51 | 3848,24 | 146552,16 |
| 5 | 11225,75 | 7561,94 | 3663,80 | 138990,22 |
| 6 | 11225,75 | 7750,99 | 3474,76 | 131239,23 |
| 7 | 11225,75 | 7944,77 | 3280,98 | 123294,46 |
| 8 | 11225,75 | 8143,39 | 3082,36 | 115151,08 |
| 9 | 11225,75 | 8346,97 | 2878,78 | 106804,10 |
| 10 | 11225,75 | 8555,64 | 2670,10 | 98248,46 |
| 11 | 11225,75 | 8769,54 | 2456,21 | 89478,92 |
| 12 | 11225,75 | 8988,77 | 2236,97 | 80490,15 |
| 13 | 11225,75 | 9213,49 | 2012,25 | 71276,66 |
| 14 | 11225,75 | 9443,83 | 1781,92 | 61832,82 |
| 15 | 11225,75 | 9679,93 | 1545,82 | 52152,90 |
| 16 | 11225,75 | 9921,93 | 1303,82 | 42230,97 |
| 17 | 11225,75 | 10169,97 | 1055,77 | 32061,00 |
| 18 | 11225,75 | 10424,22 | 801,52 | 21636,78 |
| 19 | 11225,75 | 10684,83 | 540,92 | 10951,95 |
| 20 | 11225,75 | 10951,95 | 273,80 | 0,00 |
3 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif
Les revenus fonciers perçus seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers après déduction des intérêts d’emprunt du crédit immobilier. Selon la tranche marginale d’imposition du contribuable, l’impact fiscal pourra être plus ou moins négatifs.
Dans notre hypothèse, les revenus fonciers nets seront imposés au taux de 30% + 17.20 = 47.20%.
C’est là un handicap majeur qui pourra être surmonté pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est plus faible ou qui ont des déficits fonciers importants qui ne pourraient pas être consommés dans le délais des 10 ans.
| Revenu foncier de la SCPI | Intérêts d’emprunt déductibles | Revenu foncier imposable | Imposition (IR + CSG CRDS) | |
| 1 | 8400,00 | 4375,00 | 4025,00 | 1899,80 |
| 2 | 8568,84 | 4203,73 | 4365,11 | 2060,33 |
| 3 | 8654,53 | 4028,18 | 4626,35 | 2183,64 |
| 4 | 8741,07 | 3848,24 | 4892,83 | 2309,42 |
| 5 | 8828,48 | 3663,80 | 5164,68 | 2437,73 |
| 6 | 8916,77 | 3474,76 | 5442,01 | 2568,63 |
| 7 | 9005,94 | 3280,98 | 5724,96 | 2702,18 |
| 8 | 9096,00 | 3082,36 | 6013,63 | 2838,44 |
| 9 | 9186,96 | 2878,78 | 6308,18 | 2977,46 |
| 10 | 9278,83 | 2670,10 | 6608,72 | 3119,32 |
| 11 | 9371,61 | 2456,21 | 6915,40 | 3264,07 |
| 12 | 9465,33 | 2236,97 | 7228,36 | 3411,78 |
| 13 | 9559,98 | 2012,25 | 7547,73 | 3562,53 |
| 14 | 9655,58 | 1781,92 | 7873,67 | 3716,37 |
| 15 | 9752,14 | 1545,82 | 8206,32 | 3873,38 |
| 16 | 9849,66 | 1303,82 | 8545,84 | 4033,64 |
| 17 | 9948,16 | 1055,77 | 8892,38 | 4197,20 |
| 18 | 10047,64 | 801,52 | 9246,11 | 4364,17 |
| 19 | 10148,12 | 540,92 | 9607,20 | 4534,60 |
| 20 | 10249,60 | 273,80 | 9975,80 | 4708,58 |
4 – Synthèse et tableau de trésorerie
| Loyers | Rembour -sement du crédit | Impôt | Trésorerie de l’investissement | |
| 1 | 8400 | 11226 | 1900 | -29726 |
| 2 | 8569 | 11226 | 2060 | -4717 |
| 3 | 8655 | 11226 | 2184 | -4755 |
| 4 | 8741 | 11226 | 2309 | -4794 |
| 5 | 8828 | 11226 | 2438 | -4835 |
| 6 | 8917 | 11226 | 2569 | -4878 |
| 7 | 9006 | 11226 | 2702 | -4922 |
| 8 | 9096 | 11226 | 2838 | -4968 |
| 9 | 9187 | 11226 | 2977 | -5016 |
| 10 | 9279 | 11226 | 3119 | -5066 |
| 11 | 9372 | 11226 | 3264 | -5118 |
| 12 | 9465 | 11226 | 3412 | -5172 |
| 13 | 9560 | 11226 | 3563 | -5228 |
| 14 | 9656 | 11226 | 3716 | -5287 |
| 15 | 9752 | 11226 | 3873 | -5347 |
| 16 | 9850 | 11226 | 4034 | -5410 |
| 17 | 9948 | 11226 | 4197 | -5475 |
| 18 | 10048 | 11226 | 4364 | -5542 |
| 19 | 10148 | 11226 | 4535 | -5612 |
| 20 | 10250 | 11226 | 4709 | -5685 |
5 – L’enrichissement patrimonial
| Valeur des parts | Capital restant à rembourser | Valeur du patrimoine | Capitalisation sur un placement financier | |
| 1 | 180000 | 168149 | 11851 | 29726 |
| 2 | 181800 | 161127 | 20673 | 35037 |
| 3 | 183618 | 153930 | 29688 | 40493 |
| 4 | 185454 | 146552 | 38902 | 46097 |
| 5 | 187309 | 138990 | 48319 | 51854 |
| 6 | 189182 | 131239 | 57943 | 57768 |
| 7 | 191074 | 123294 | 67779 | 63846 |
| 8 | 192984 | 115151 | 77833 | 70091 |
| 9 | 194914 | 106804 | 88110 | 76509 |
| 10 | 196863 | 98248 | 98615 | 83105 |
| 11 | 198832 | 89479 | 109353 | 89886 |
| 12 | 200820 | 80490 | 120330 | 96856 |
| 13 | 202829 | 71277 | 131552 | 104021 |
| 14 | 204857 | 61833 | 143024 | 111388 |
| 15 | 206905 | 52153 | 154752 | 118963 |
| 16 | 208974 | 42231 | 166743 | 126752 |
| 17 | 211064 | 32061 | 179003 | 134762 |
| 18 | 213175 | 21637 | 191538 | 142999 |
| 19 | 215307 | 10952 | 204355 | 151471 |
| 20 | 217460 | 0 | 217460 | 160185 |
CONCLUSION : Quel taux de rendement interne pour cet investissement en SCPI à crédit ?
Au final : En contrepartie d’un effort d’épargne de 531.47€ / mois pendant 20 ans, l’investisseur peut espérer devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé 217459€ ; Cela correspond à un Taux de Rendement Interne de 4.21%. (cf »Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )
Cela signifie qu’un épargnant qui réaliserait ce même effort d’épargne dans un contrat d’assurance-vie par exemple devra obtenir un rendement net d’impôt de 4.21% / année pendant 20 ans pour espérer réaliser un placement aussi rentable.
Et vous qu’en pensez vous ? Ce taux de rendement interne est-il satisfaisant pour vous ?
4.21% de TRI pour un investissement sans aucune contrainte de gestion n’est pas si mauvais. Ce n’est pas génial, mais ce n’est pas ridicule, surtout si votre seule alternative est de ne rien faire et de subir l’érosion monétaire.
Mais attention, il ne s’agit que d’une simulation dont la pertinence tient dans la qualité des hypothèses. Est il raisonnable de considérer que les prix de l’immobilier d’entreprise, sous-jacent de l’investissement en SCPI, continue de sa valoriser de 1% par an pendant les 20 prochaines années ?
Cette question des hypothèses est fondamentale. Modifions l’hypothèse de revalorisation du prix des parts de SCPI pour considérer une stabilité sur les 20 prochaines années. Dans cette configuration de marché moins favorable, le TRI de l’investissement chute à 2.76% au lieu des 4.21%.
Un TRI à 2.76% de rendement annuel pour un investissement sur 20 ans est franchement mauvais.
Bref, si vous ne croyez pas dans le potentiel de revalorisation des parts de SCPI sur les 20 prochaines années, il ne faut pas vous lancer dans cet investissement en SCPI à crédit. L’effet de levier de suffit pas à rendre l’investissement attrayant.
Ne faut il pas craindre au contraire que la révolution du télétravail ne soit à l’origine d’une profonde mutation du marché de l’immobilier de bureaux et de commerce ?
Comme nous vous l’expliquions dans cet article « SCPI : Et si c’était vraiment le bon moment d’investir ?« , la stratégie pourrait alors d’investir dans des SCPI de création très récente (ou en cours de création).
En effet, ces nouvelles SCPI pourront saisir les opportunités de marchés que la crise ne manquera pas de créer sans devoir subir les conséquences négatives sur les investissements passés.
A suivre.
PS : N’hésitez pas à nous consulter pour connaître la liste des SCPI que l’on peut financer à crédit : Demande de renseignement SCPI
63 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour,
Dommage de ne pas avoir les chiffres pour un ménage à faible imposition.
Pour un ménage imposé dans la tranche à 11%, le TRI ressort à 5.61%;
Bonjour,
Merci et pour des SCPI Européennes exemptées de CSG et avec une imposition d’environ 15%?
Le TRI augmente, mais attention, si l’impôt est France est plus faible, cela ne veut pas dire que ces SCPI ne subissent aucune imposition ; Ces SCPI subissent une imposition dans le pays de localisation de l’immeuble. L’écart réel est il vraiment aussi élevé ?
Pour gagner vraiment de l’argent avec une SCPI il faut en créer une, si j’ai bien compris.
De la même manière que pour vraiment gagner de l’argent avec du Pinel, il faut travailler chez l’intermédiaire qui le vend…
La qualité d’un investissement PINEL sera liée à la hausse des prix de l’immobilier sur la période longue de l’investissement.
Pour les SCPI, c’est la même chose sauf que les marchés immobiliers ne sont pas les mêmes. D’un côté l’immobilier d’habitation, de l’autre l’immobilier d’entreprises et principalement commerces et bureaux.
A long terme, je crois davantage dans le potentiel de hausse des prix de l’immobilier d’habitation que les bureaux et commerces qui vont devoir gérer la révolution du télétravail et commerce via internet.
Je crois qu’il est ici plus intelligent de renoncer à l’effet de levier du crédit immobilier et acheter progressivement des parts de SCPI au cours des 10 prochaines années, notamment en se focalisant sur les SCPI récemment créées comme présenté ici : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/scpi/scpi-et-si-cetait-vraiment-le-bon-moment-dinvestir.html
Qu’en pensez vous ?
Pour investir en SCPI il me semble également préférable de créer un portefeuille diversifié en prenant son temps. Le financement par emprunt risque alors d’être compliqué. L’alternative serait d’utiliser des avances sur assurances vie. Qu’en pense Guillaume ?
Pouvez vous préciser ce que vous entendez par : « L’alternative serait d’utiliser des avances sur assurances vie. »
Je ne saisis pas.
Bonjour
Bonjour Guillaume. A la différence du retrait, qui est définitif, l’avance est destinée à être remboursée (en général sur 6 ou 9 ans). Elle engendre des intérêts déductibles pendant toute la durée du remboursement mais la rémunération des fonds et l’antériorité fiscale sont conservées. Bien sûr, chaque contrat à ses propres spécificités et je ne sais pas si toutes les assurances vie le proposent.
Bonjour. Dommage qu’il n’y ait pas réponse à la question de Bruno sur les SCPI en partie à l’étranger, avec fiscalité plus avantageuse. Par ailleurs, si doute sur le télétravail, il existe bien des SCPI « logement », sachant qu’il faut bien évidemment diversifier territorialement et pour les cibles ? L’effet de levier, plus particulièrement l’emprunt, permet tout de même de s’enrichir sans argent à l’origine ! La seule autre alternative dans ce cadre est l’investissement immo en « dur » avec toutes les contraintes associées…
Il n’existe pas beaucoup de SCPI logement. L’expérience sur les performances passées des SCPI de logement n’est vraiment pas exceptionnelle.
Il semble que le coût et le mode de gestion des logements n’est pas adapté aux structures type SCPI.
Concernant l’achat de SCPI a credit , j’ai personnellement fait un montage different qui dope le rendement et evite le risque de baisse de valeur des parts ou la chute des rendements . J »ai acheté
de l’usufruit 5 ans de parts de SCPI que j’ai logé dans une société a l’IS . Ainsi je deduis l’amortissement de l’usufruit , ce qui fait baisser l’IS et ainsi dope le rendement . De plus j’ai pris des sociétés etrangeres dont l’imposition est plus faible qu’en France . Je ne risque pas la baisse patrimoniale de la transition energetique , et si les rendements devaient baisser avec des baux a 15 ans , ils baisseront peu en 5 ans . Qu’en pensez vous ?
Jean claude. Je ne peux en penser que du bien car je crois être à l’origine de ce montage si mes souvenirs sont bons 😉
Eh oui Guillaume , c’etait il y a longtemps , environ 3 ans . J’ai en son temps porté mon choix sur Novapierre Allemagne , Corum et Corum XL . Mon comptable a tiqué car il a trouvé cela compliqué , et a qualifié de mouton a 5 pattes ! je considere que le montage est genial pour la treso des societes et ce qu’on peut le calbrer en volume . Encore merci Guillaume , reconnaissons tous que vous étes brillants !
retirons, s’il vous plait, la dernière phrase.
Mais merci quand même.
Donc vous écrivez votre super plan et demandez à l’auteur de l’article ce qu’il en pense d’un projet qu’il vous a conseillé ??
C’est l’auteur qui vous a demandé de poster ce genre de truc pour tomber dans l’autocongratulation ?
Bonjour,
Les frais d’ acquisition des parts de SCPI ne sont prélevés qu’ à la revente, et donc, si on investit 200 000 euros pour une SCPI qui distribue 4,20 % de dividendes, c’ est bien 200 000 euros X 4,20 % qui seront versés au souscripteur.
les SCPI investissant hors de France bénéficient d’ une fiscalité fort allégée.
Cela ne remet pas en cause votre excellent article, mais en modifie peut-être les conclusions de rendement.
Elles bénéficient d’une fiscalité allégée en France car elles sont imposées à l’étranger. Cette imposition est à l’avantage des résidents Français car le taux d’imposition en France est plus élevé, mais il ne faut pas non plus sur-fantasmer l’avantage fiscal
Je viens de vérifier. Dans mon simulateur, je calcul bien le revenu foncier sur la valeur brut de l’investissement. Il ne me semble pas y avoir d’erreur.
Merci.
Votre étude me semble très pertinente.
Bonjour,
Si on achète des SCPI étrangères à crédit, on peut déduire aussi les intérêts d’emprunts même pour la partie étrangère ? Merci de confirmer cette information pour les spécialiste fiscalistes. Ainsi, on optimiserait le taux de fiscalité et le résultat foncier à taxer. De mon côté, je pensais investir dans le secteur de la santé qui est décorrélé des cycles éco, via PierreVal Santé pour avoir une exposition au 2/3 à l’étranger, via un crédit consommation longue durée et un nantissement des parts.
Bien à vous.
Bonjour,
possédant de multiples SCPI dont certaines investi à l’étranger je vous confirme que les IFU indiquent la déductibilités des charges du crédit à proportions des revenus selon les pays.
Par exemple les revenus France sont de 34% alors il faudra déduire 34% des charges du crédit sur ces revenus dans le CERFA 2044. Les revenus sont de 44% d’allemagne alors il faudra déduire 44% des charges du crédits sur les revenus allemands dans la partie 4 et 6 du CERFA 2047. Le reste des revenus 22% sont du Portugal alors il faudra déduire 22% des charges du crédit sur ces revenus dans la partie 8 du CERFA 2047. Au total 100% des charges du crédits auront été déduites.
Merci François pour ces précisions très claires apportées.
Bonjour,
Une petite remarque, le financement à crédit des SCPI n’est pas si difficile que ça en fonction de son dossier. En effet, après la fermeture du CFF (qui était un important prêteur de ce type de crédit) d’autres banques s’ouvrent. Pour exemple ma banque ne voulant financer que l’achat de ses SCPI maisons, j’ai simplement prit un annuaire et mon téléphone et j’ai appelé des banques, au bout de 2 coup de fil je suis tombé sur une avec qui j’ai fait affaire et qui à financé 12 crédits immobiliers (pour l’achat de 12 SCPI (corum XL, pierval santé, vendome regions, epargne pierre,…): aucune restriction de choix ni de montant) au taux de 1.1% sur 20 ans….Voilà mon expérience. Assurance externe au bout d’un mois mais frais de dossier sur chaque crédit (pas possible de faire autrement) garantie par nantissement des parts SSP égal 0€.
Concernant la simulation le taux de revalorisation de 1% et d’augmentation de loyer de 1% me semblent optimiste, mais malgré cela le TRI me convient très bien car je n’ai absolument rien à gérer et c’est le seul « produit financier » (je parle bien de produit financier et non d’immobilier) pour lequel il est possible d’investir à crédit. De plus il y a beaucoup de transparence avec les rapports annuels et les bulletins trimestrielles et les votes des associées aux AG sur les grandes décisions/orientations.
Bonjour, votre expérience m’intéresse et plus particulièrement la banque qui vous a permis de financer l’acquisition de ces 12 SCPI. Pouvez-vous nous dire de quelle banque il s’agit svp ?
D’avance merci.
Bonjour Guillaume,
Merci pour cet article.
Mais je précise néanmoins que plusieurs banques peuvent financer. J’ai réussi avec ma banque Corrézienne à des taux inférieurs.
Bien cordialement
Bonsoir, iriez-vous jusqu’à nous dire le nom de cette banque merveilleuse SVP ?
Par avance un grand merci.
Allons-y de mon commentaire, pour montrer que Ankou suit encore les élucubrations de Guillaume.
Et pour réaffirmer une nouvelle fois, avec autant de constance que Guillaume, que les SCPI ne sont en aucune manière un investissement, mais un placement, et que comme il est écrit ici et ailleurs par des avertis, la plus grande partie du bénéfice est prise par le concepteur de la SCPI et non par le client final du placement.
C’est logique, il prend le maximum du risque.
Par ailleurs, pour en rajouter une ces rendements et autres TRI n’ont strictement aucun sens, et aucune autre utilité que d’appâter le pigeon.
Même les « experts » les plus reconnus n’utilisent pas les mêmes informations et haut et en bas de la barre de fraction!
Bravo quand même mon cher Guillaume pour votre persévérance
Les fournisseurs vous seront reconnaissants.
Bonne fin de soirée de Ankou qui grille devant les rayons de lune du sud de la France, qui a investit, consommé, mais jamais placé. 🙂
TDVM, TRI, TOF, ect… des indicateurs qui « n’ont strictement aucun sens » et sont là « pour appater le pigeon » mais vous dites n’importe quoi!!!
Arrêtez votre désinformation sur un sujet que vous ne maîtrisez manifestement pas!
Vous pensez qu’à l’AMF qui surveille et agréée la commercialisation des SCPI et à normé la plupart des calculs de ses indicateurs avec les professionnels de la place sont aussi des pigeons??
SCPI : comment bien lire et comparer les rendements
https://www.capital.fr/votre-argent/scpi-comment-bien-lire-et-comparer-les-rendements-1400035
Les sociétés de gestion se battent chaque année pour faire figurer leurs sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) parmi les meilleures du marché. Mais si vous voulez investir dans la pierre papier, sachez que les rendements affichés ne sont pas toujours comparables. Décryptage.
encore une fois, notre ami ankou a raison….
Deux remarques :
– Pendant de nombreuses années, Guillaume expliquait que les scpi , ce n’etait Pas un bon investissement. A croire qu’il a perçu une bonne com pour les promouvoir – cf nouveaux liens sur ce site
– Je possède des scpi depuis plusieurs années > 10 ans. Force de constater que chaque année le dividende baisse, au mieux se maintient. Et que la revalorisation des parts est marginale. Donc quelle réelle utilité ? ….
Mon cher ami.
Mon discours n’a pas changé et je dirais même que la mutation violente que nous vivons est en train de confirmer cette analyse que je vous propose depuis 2016/2017.
Et c’est justement parce que la crise est en train d’affecter le marché qu’il y a de nouveaux des affaires à faire.
Attention aux valorisations actuelles des SCPI. En effet les valeurs n’ont pas encore intégré l’effet COVID (ralentissement du marché de la location de bureau). Aussi et surtout, nous sommes actuellement dans un contexte inflationniste synonyme de remontée des taux d’intérêt, elle même synonyme d’une baisse des prix des obligations et assimilés (dont l’immobilier commercial fait partie). Valeur d’un immeuble = loyer / taux de rendement attendu pour cet investissement. Si les taux directeurs remontent, le taux de rendement attendu remonte également, la valeur de l’immeuble baisse…
Les rapports annuels 2020 des SCPI ont déjà intégré l’effet covid comme vous dite et la valeur de réalisation du patrimoine a déjà bougé et bougera encore….L’immobilier de bureau se porte très bien notamment à Paris avec des taux vacance très faibles….(cf video ci-jointe à 2h25 : https://www.bfmtv.com/economie/replay-emissions/good-morning-business/good-morning-business-mardi-20-juillet_VN-202107200106.html).
Comment les rapports annuels 2020 (ou même 2021) ont-ils pu déjà intégrer l’effet COVID alors que les locataires d’immeubles commerciaux français ne peuvent donner congé que tous les 3 ans ? Le réajustement des états locatifs prendra nécessairement plusieurs mois voire plusieurs années…
De plus les rapports annuels n’intègre pas non plus la remontée de taux à venir.
En ce qui concerne la vacance, elle est au plus haut depuis 2015, plus de 4 millions de m² vacants en Ile de France. 12% de vacance à la Défense. Tout va bien en effet…
https://www.lemoniteur.fr/article/le-tertiaire-porte-par-la-logistique-le-conseil-et-la-finance.2155134
Je suis pleinement d’accord avec cette idée; C’est la raison pour laquelle je crois prioritaire d’investir dans des SCPI nouvelle ou en cours de création qui vont pouvoir capter les opportunités qui ne manqueront pas d’arriver dans les prochaines années ou mois.
Qu’est ce qu’elles ont de si nouveau, ces nouvelles SCPI ?
Elles vont investir l’argent collecté au fil de l’eau sur la base de valeurs réajustées (ou en cours de réajustement). Donc c’est une idée intéressante
Elles ne possèdent pas d’immeuble dont la valeur pourrait baisser avec la mutation du marché et pourront profiter de la faiblesse de la demande pour investir dans des immeubles à prix plus faibles si les prix devaient baisser.
De surcroît, elles pourront investir dans les immeubles adaptés à la nouvelle demande en évitant d’investir dans les immeubles qui pourraient être délaissés par la demande.
Et quelles sont elles ? Votre partenaire de site n’en fait pas mention lors des échanges.
Bonne lecture:
https://argent.boursier.com/epargne/analyses/le-prix-de-la-plupart-des-scpi-offre-toujours-une-legere-decote-6791.html
Bonne lecture :
https://www.meilleurescpi.com/actualites/limmobilier-de-bureaux-en-ile-de-france-reprend-des-couleurs-au-1er-semestre-2021/
100% d’accord
+1
Donc 4.21% net net pour un TMI 30% sans rien faire, vous avez mieux ?
cas réel: SCPI rivoli avenir patrimoine que m’a vendue LCL en tant que scpi maison et donc 100% à crédit sur 15 ans (amortissable) le 8 février 2011. Emprunt rallongé puis renégocié par la suite. Autres différences par apport aux hypothèses de Guillaume:
– pas d’imposition sur le revenu du fait de déficits fonciers générés par ailleurs
– un loyer qui n’a cessé de baisser, de 2951€/trim au début, à 2416 à la fin
– des parts en revanche revalorisées régulièrement.
j’ai revendu l’ensemble en avril 2020, par prudence en voyant venir le covid, à 240 230€, taxe PV purgée (prélevée par le gestionnaire). le TRI réel est de 18,35%, pour un gain net d’impôts de 100 795€.
Grosse différence, donc, probablement due pour l’essentiel à la non imposition.
bonjour,
Je suis aussi un peu dubitatif sur les hypothèses de revalo de la part et du loyer de 1% par an.
c’est ce genre de « détails » qui éloigne parfois la réalité et les tableaux excel.
On peut pinailler en faisant remarquer qu’au tmi de 30%, les 47,2% sont en réalité 45,16% car il y a 6,8% de csg déductible en N+1 ; pas de quoi ranger son mouchoir toutefois.
Par contre les investissements étrangers, même s’il ne faut effectivement pas fantasmer dessus, apportent tout de même un petit bonheur qu’on aurait tort de négliger ; ainsi, Immorente, avec seulement 20% « d’étranger » dans ses résultats, fait passer la fiscalité totale (toujours au tmi de 30%) de 45,16% à 35,9%. Il faut juste se farcir des cases exotiques sur la 2042 – 2047. Ensuite, si vous voulez calculer ou vérifier votre déclaration, bon courage ne serait-ce que pour comprendre les concepts de « revenu mondial » et de « taux effectif » qui sont de vrais usines à gaz dont seul Bercy peut avoir le secret. Mention toute particulière aux libellés qui doivent être cogités pour dissuader le quidam d’y mettre son nez : ainsi « revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif » n’implique pas bien sûr que les revenus sont exonérés ; ils ont inventé la fiscalité sur les revenus exonérés….il me manque le smiley adéquat…!
Oui; moi aussi, mais comme expliqué dans l’article je voulais utiliser les mêmes hypothèses pour chacune des simulations afin de faciliter les comparaisons entre SCPI, PINEL, LMNP et déficit foncier.
Bonjour, je suis imposé à 41% sur mon revenu, j’ai un déficit foncier de 160K€ reportable sur 10ans. Je me pose la question de suivre votre conseil d’investir dans des SCPI nouvellement crées. Les revenus des SCPI sont-ils imputables sur le déficit foncier historique lié aux revenus immobiliers en réel ? Je vois tout et son contraire à ce sujet. En vous remerciant
Oui, tout à fait.
Je constate que les loyers de la plupart des scpi sont restés au mieux stable en 10 ans et donc ont baissé compte tenu de la revalorisation des parts. -1% de revalorisation des loyers serait donc à mon sens une hypothèse plus juste.
Compte tenu des articles passé, je ne pensais pas voir un jour ce blog recommender l’achat de scpi avec le lien adéquat. Comme quoi l’argent peut tout faire !
Les nouvelles SCPI, c’est aussi parfois le saut vers l’inconnu (car leur patrimoine actuel sera très différent du patrimoine futur ; car la société de gestion est nouvelle) et le risque d’investir dans les domaines tendances du moment déjà très cher. Exemple : les 2 scpi hôtelières lancées peu avant le covid, qui ne collectent aujourd’hui plus rien et donc qui sont bien incapables de saisir la moindre opportunités. Ou Activimmo qui pour le coup collecte énormément et donc paye très cher ses biens logistiques dont les prix ont explosé.
A suivre..
Extrait de la conclusion de l’article
« Mais attention, il ne s’agit que d’une simulation dont la pertinence tient dans la qualité des hypothèses. Est il raisonnable de considérer que les prix de l’immobilier d’entreprise, sous-jacent de l’investissement en SCPI, continue de sa valoriser de 1% par an pendant les 20 prochaines années ?
Cette question des hypothèses est fondamentale. Modifions l’hypothèse de revalorisation du prix des parts de SCPI pour considérer une stabilité sur les 20 prochaines années. Dans cette configuration de marché moins favorable, le TRI de l’investissement chute à 2.76% au lieu des 4.21%.
Un TRI à 2.76% de rendement annuel pour un investissement sur 20 ans est franchement mauvais.
Bref, si vous ne croyez pas dans le potentiel de revalorisation des parts de SCPI sur les 20 prochaines années, il ne faut pas vous lancer dans cet investissement en SCPI à crédit. L’effet de levier de suffit pas à rendre l’investissement attrayant.
Ne faut il pas craindre au contraire que la révolution du télétravail ne soit à l’origine d’une profonde mutation du marché de l’immobilier de bureaux et de commerce ? »
Je ne lis pas un discours encourageant fortement l’investissement en SCPI.
Merci beaucoup. Avez vous de la visibilité sur les taux actuels moyens de financement de SCPI à crédit pour des profils validés par les banques pour ce type d’investissement? Bien à vous
Les taux sont plus élevés. On doit pouvoir trouver un financement autour de 1.75% sur 20 ans.
Merci pour cette analyse intéressante.
Ayant moi-même effectué des achats de SCPI à crédit dans une SCI à l’IS, je me permets de compléter:
– Très clairement, l’achat de SCPI « en direct » est trop fortement pénalisé par la fiscalité. Contrairement à l’immobilier locatif, on ne bénéficie pas de l’amortissement des parts et on se fait matraquer à 47,2% d’imposition. A proscrire. Il faut donc passer par une SCI à l’IS ou une assurance vie. J’ai personnellement opté pour la SCI.
– La SCI permet un achat à crédit (contrairement à une assurance vie), d’autant que les intérêts sont déductibles du résultat fiscal. Le levier du crédit permet de booster le TRI et d’atteindre des montants d’investissement plus conséquents.
– Il est important de négocier un bon crédit, à savoir : un apport le plus faible possible (voire inexistant), une durée de 20 ans pour minimiser l’effort d’épargne mensuel, un nantissement des parts en guise de garantie (pas une garantie externe trop coûteuse), un bon taux (<1,5%).
– Compte tenu des frais supplémentaires que génère la SCI (notamment comptables), il faut tabler sur un minimum de 200k€ d'investissement pour que ce soit intéressant.
Sur ma SCI, avec des hypothèses "moyennes", j'atteins 9% de TRI. Pour un investissement passif, je trouve ça très intéressant..
Les banques du réseau BPCE savent financer en tant qu'anciens partenaires du crédit foncier.
Je ne connais pas bien la SCI mais il me semble que cela a un coût (initial + gestion comptable) et qu’elle ne peut pas être créée que pour limiter la fiscalité.
N’est ce pas ici uniquement pour des raisons fiscales ? Par ailleurs, comment sortir 9% (effectivement très intéressant !) avec un rendement moyen proche de 4% hors frais, emprunt et fiscalité ?
très juste réflexion de Patrice … même avec l’effet de levier du crédit !??
Bonjour,
Quelques remarques :
1) j’ai un doute sur le calcul des revenus revalorisés en année 2
2) le TRI affiché semble prendre en compte un effort d’épargne moyen en lissant les 25000 d’apport sur 20 ans, or le TRI est bien inférieur si l’on tient compte du flux réel de 25000 euros d’apport en année 0 puis d’un effort d’épargne mensuel de 427 par la suite : on tombe sur env 3.5% au lieu de 4.21%
3) ne pas oublier la fiscalité sur la PV de sortie : même avec les abattements on doi tu être autour de 28.6% sur les 44000 de PV soit environ 12500 EUR d’impôt, ce qui ramènerait même le TRI net en sortie à 2.8%.
Cordialement,