Nous poursuivons notre série d’articles consacrés à l’investissement immobilier sous toutes ses formes avec l’investissement en SCPI à crédit. Tout simplement, il s’agit d’acheter des parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier.

L’investissement dans la pierre papier paraît particulièrement attrayant pour l’épargnant qui souhaite profiter du dynamisme de l’immobilier à long terme sans devoir subir les inévitables contraintes de gestion liées à l’investissement dans l’immobilier physique.

Sur le papier, l’investissement en SCPI à crédit à tout pour plaire : Rendement passé élevé, apparente résistance à la crise, absence de contrainte de gestion, simplicité d’acquisition, … Essayons tout de même de faire quelques simulations de projection financière pour nous assurer de la pertinence financière de cette belle idée.

Simulation d’investissement immobilier en SCPI à crédit.

Les hypothèses de la simulation.

Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le crédit immobilier.

  • Bien immobilier : Achat de parts de SCPI pour une valeur de 200 000€. Les frais de souscription seront de 10% (moyenne du marché), soit 20 000€. Le rendement locatif brut est de 4.20% (taux de rendement moyen du marché en 2020) ; Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation.

  • Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;

2 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.

 AnnuitéDont capitalDont intérêtsCapital restant
111225,756850,754375,00168149,25
211225,757022,024203,73161127,24
311225,757197,574028,18153929,67
411225,757377,513848,24146552,16
511225,757561,943663,80138990,22
611225,757750,993474,76131239,23
711225,757944,773280,98123294,46
811225,758143,393082,36115151,08
911225,758346,972878,78106804,10
1011225,758555,642670,1098248,46
1111225,758769,542456,2189478,92
1211225,758988,772236,9780490,15
1311225,759213,492012,2571276,66
1411225,759443,831781,9261832,82
1511225,759679,931545,8252152,90
1611225,759921,931303,8242230,97
1711225,7510169,971055,7732061,00
1811225,7510424,22801,5221636,78
1911225,7510684,83540,9210951,95
2011225,7510951,95273,800,00

3 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif

Les revenus fonciers perçus seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers après déduction des intérêts d’emprunt du crédit immobilier. Selon la tranche marginale d’imposition du contribuable, l’impact fiscal pourra être plus ou moins négatifs.

Dans notre hypothèse, les revenus fonciers nets seront imposés au taux de 30% + 17.20 = 47.20%.

C’est là un handicap majeur qui pourra être surmonté pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est plus faible ou qui ont des déficits fonciers importants qui ne pourraient pas être consommés dans le délais des 10 ans.

  Revenu foncier de la SCPI  Intérêts d’emprunt déductibles  Revenu foncier imposable  Imposition (IR + CSG CRDS) 
          1  8400,004375,004025,001899,80
          2  8568,844203,734365,112060,33
          3  8654,534028,184626,352183,64
          4  8741,073848,244892,832309,42
          5  8828,483663,805164,682437,73
          6  8916,773474,765442,012568,63
          7  9005,943280,985724,962702,18
          8  9096,003082,366013,632838,44
          9  9186,962878,786308,182977,46
        10  9278,832670,106608,723119,32
        11  9371,612456,216915,403264,07
        12  9465,332236,977228,363411,78
        13  9559,982012,257547,733562,53
        14  9655,581781,927873,673716,37
        15  9752,141545,828206,323873,38
        16  9849,661303,828545,844033,64
        17  9948,161055,778892,384197,20
        18  10047,64801,529246,114364,17
        19  10148,12540,929607,204534,60
        20  10249,60273,809975,804708,58

4 – Synthèse et tableau de trésorerie

 LoyersRembour -sement du créditImpôtTrésorerie de l’investissement
18400112261900-29726
28569112262060-4717
38655112262184-4755
48741112262309-4794
58828112262438-4835
68917112262569-4878
79006112262702-4922
89096112262838-4968
99187112262977-5016
109279112263119-5066
119372112263264-5118
129465112263412-5172
139560112263563-5228
149656112263716-5287
159752112263873-5347
169850112264034-5410
179948112264197-5475
1810048112264364-5542
1910148112264535-5612
2010250112264709-5685

5 – L’enrichissement patrimonial

  Valeur des parts  Capital restant à rembourser  Valeur du patrimoine  Capitalisation sur un placement financier 
          1  1800001681491185129726
          2  1818001611272067335037
          3  1836181539302968840493
          4  1854541465523890246097
          5  1873091389904831951854
          6  1891821312395794357768
          7  1910741232946777963846
          8  1929841151517783370091
          9  1949141068048811076509
        10  196863982489861583105
        11  1988328947910935389886
        12  2008208049012033096856
        13  20282971277131552104021
        14  20485761833143024111388
        15  20690552153154752118963
        16  20897442231166743126752
        17  21106432061179003134762
        18  21317521637191538142999
        19  21530710952204355151471
        20  2174600217460160185

CONCLUSION : Quel taux de rendement interne pour cet investissement en SCPI à crédit ?

Au final : En contrepartie d’un effort d’épargne de 531.47€ / mois pendant 20 ans, l’investisseur peut espérer devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé 217459€ ; Cela correspond à un Taux de Rendement Interne de 4.21%. (cf »Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )

Cela signifie qu’un épargnant qui réaliserait ce même effort d’épargne dans un contrat d’assurance-vie par exemple devra obtenir un rendement net d’impôt de 4.21% / année pendant 20 ans pour espérer réaliser un placement aussi rentable.

Et vous qu’en pensez vous ? Ce taux de rendement interne est-il satisfaisant pour vous ?

4.21% de TRI pour un investissement sans aucune contrainte de gestion n’est pas si mauvais. Ce n’est pas génial, mais ce n’est pas ridicule, surtout si votre seule alternative est de ne rien faire et de subir l’érosion monétaire.

Mais attention, il ne s’agit que d’une simulation dont la pertinence tient dans la qualité des hypothèses. Est il raisonnable de considérer que les prix de l’immobilier d’entreprise, sous-jacent de l’investissement en SCPI, continue de sa valoriser de 1% par an pendant les 20 prochaines années ?

Cette question des hypothèses est fondamentale. Modifions l’hypothèse de revalorisation du prix des parts de SCPI pour considérer une stabilité sur les 20 prochaines années. Dans cette configuration de marché moins favorable, le TRI de l’investissement chute à 2.76% au lieu des 4.21%.

Un TRI à 2.76% de rendement annuel pour un investissement sur 20 ans est franchement mauvais.

Bref, si vous ne croyez pas dans le potentiel de revalorisation des parts de SCPI sur les 20 prochaines années, il ne faut pas vous lancer dans cet investissement en SCPI à crédit. L’effet de levier de suffit pas à rendre l’investissement attrayant.

Ne faut il pas craindre au contraire que la révolution du télétravail ne soit à l’origine d’une profonde mutation du marché de l’immobilier de bureaux et de commerce ?

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « SCPI : Et si c’était vraiment le bon moment d’investir ?« , la stratégie pourrait alors d’investir dans des SCPI de création très récente (ou en cours de création).

En effet, ces nouvelles SCPI pourront saisir les opportunités de marchés que la crise ne manquera pas de créer sans devoir subir les conséquences négatives sur les investissements passés.

A suivre.

PS : N’hésitez pas à nous consulter pour connaître la liste des SCPI que l’on peut financer à crédit : Demande de renseignement SCPI

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