« La suspension des factures d’eau, de gaz, d’électricité et de loyers pour les petites entreprises les plus en difficulté ainsi que la suspension de leurs impôts et cotisations sociales. »
Voici tout simplement l’une des mesures annoncées hier par le président de la république à l’occasion de son allocution télévisée. Il s’agit là d’une mesure importante qui fait entrer le pays dans un période d’exception : La loi va autoriser les parties à ne pas respecter leur contrat. Les entreprises locataires vont être autorisées à ne pas payer leur loyer. Il s’agit d’une suspension, d’un cessation momentanée, d’un arrêt du paiement des loyers par les entreprises qui se considéreraient comme en difficulté.
Pour le moment, impossible d’en savoir plus, notamment sur la durée de cette suspension, mais une chose est certaine : Nous entrons dans une situation d’exception qui matérialise un risque important pour le propriétaire bailleur ! Nous entrons dans une période exceptionnelle dont il est encore impossible d’anticiper les conséquences.
A court terme, un seul conseil : N’investissez plus dans l’immobilier locatif d’immobilier d’entreprise, notamment les SCPI, avant que les valorisations ne prennent en compte ce nouveau risque. Celui qui investit aujourd’hui en SCPI, paye le prix fort pour un actif dont le risque s’avère finalement beaucoup plus élevé qu’anticipé.
Les prix doivent baisser pour retrouver une juste appréciation du risque ! Depuis longtemps déjà (et ceux qui ont acheté mon livre « Investir dans l’immobilier » l’ont bien compris), nous ne cessons pas d’essayer de vous expliquer que l’immobilier d’entreprise, bien davantage que l’immobilier d’habitation, est un investissement immobilier dont le risque est important, et surtout don le rendement n’est pas à la hauteur du risque.
Aujourd’hui, vous venez de comprendre ce que nous appelons risque. Les prix doivent s’ajuster pour tenir compte de la valeur de long terme de l’immobilier d’entreprise et du risque (cf »Réussir son investissement c’est comprendre que la différence entre le prix et la valeur, c’est la liquidité »).
Le risque, c’est tout simplement de louer à une entreprise qui n’a plus les moyens de payer son loyer du fait d’une conjoncture qui se dégrade. Le risque vient soudainement de se réaliser. Les entreprises pourraient bien être durablement fragilisées par la conjoncture nouvelle et le confinement annoncé par le président.
Il est aujourd’hui impossible de valoriser ce risque et donc le prix de l’immobilier d’entreprise détenu par les SCPI, mais une chose est certaine, les acheteurs vont négocier des baisses de prix par rapport aux prix proposés au début de l’année 2020. Le risque est maximal, et vient soudainement d’augmenter pour les investisseurs, les prix des biens immobiliers (et donc des SCPI) doit baisser dans les prochaines semaines sauf pour celui qui croit que la situation est très temporaire et que tout reviendra comme avant dès la fin de l’été. Bien évidemment, le Coronavirus aura disparu, mais que restera t’il de l’économie et de la capacité des entreprises à payer leur loyer ?
Que faire lorsque l’on détient des parts de SCPI en direct ou dans un contrat d’assurance-vie ?
Je ne sais pas. Il pourrait être tentant de faire un arbitrage des SCPI vers le fonds euros pour ceux d’entre vous qui ont investi via leur contrat d’assurance-vie. Mais les compagnies d’assurance-vie vont elles l’autoriser ? L’investissement immobilier est un investissement de très long terme, n’est ce pas précipiter sa perte si tout le monde vend en même temps ?
Je crains que la liquidité des SCPI ne soit pas totalement assurée dans les prochaines semaines et cela ne sera pas anormal. Personne ne peut investir sereinement dans le contexte du moment ; Les acheteurs de parts de SCPI vont devenir rares ; Au contraire, les vendeurs risques de se multiplier devant la révélation de ce risque ignoré jusqu’à maintenant. Le marché est déséquilibré et devrait justifier une baisse des prix. La société de gestion ne pourra durablement assumer cette décollecte. Seule une baisse des SCPI pourra permettre un nouvel équilibre du marché.
Quant à la liquidité au sein du contrat d’assurance-vie, je crains qu’elle soit illusoire. Dès lors que le sous-jacent SCPI n’est pas liquide, comment croire que l’unité de compte qui représente les SCPI puisse l’être ? (et en plus, la loi SAPIN 2 autorise la suspension des arbitrages lorsque le sous-jacent est soudainement illiquide – cf » La liquidité des SCPI dans un contrat d’assurance-vie est elle vraiment assurée depuis la loi SAPIN 2 ? ».
Demain, une suspension de loyer pour les particuliers ?
Pour le moment, seuls les entreprises semblent concernés, mais les associations de consommateur demande déjà à ce que cette suspension s’applique également aux locataires personnes physiques, fragilisés par cette crise violente. La confédération nationale du logement évoque un moratoire sur les loyers :
« Au-delà des risques pour la santé de chacun, la crise sanitaire que nous connaissons actuellement aura également de lourdes conséquences sur les revenus des habitants ; les précarisant fortement dans leur quotidien et dans leur capacité à payer chaque mois leur loyer.
Face à cette situation la CNL demande des mesures plus fortes dont un moratoire des loyers.
Après la prolongation de la trêve hivernale permettant d’assurer la sécurité des familles menacées d’expulsion, il apparaît aujourd’hui nécessaire de prendre de plus fortes dispositions. Face à l’évolution de la situation et les mesures qui seront très prochainement mises en place, une grande partie de la population s’apprête à subir une baisse de revenus (chômage technique, activité au ralenti, etc.) : l’échéance du loyer va ainsi créer une tension financière importante chez de nombreux foyers, les précarisant toujours plus.
En cette période anxiogène, la CNL demande que l’inquiétude de ne pouvoir payer son loyer ne s’ajoute pas à celle concernant notre santé et celle de notre entourage.
Des dispositions doivent être mises en place : dans l’urgence, un moratoire des loyers dans les parcs privé et social permettant la suspension du versement des loyers tant que l’épidémie ne sera pas contenue ; et dans un second temps, la mise en place de mesures d’assouplissement telles que l’étalement des paiements et des mensualités d’emprunts pour les accédants à la propriété, la mise en place d’un fonds de compensation lors d’une perte définitive de revenus, le report de la réforme des APL et la possibilité d’un paiement partiel : par exemple un locataire ne touchant que 80 % de son salaire ne paierait ainsi que 80 % de son loyer.
Ces mesures de bon sens permettraient de ne pas ajouter un fardeau supplémentaire sur les épaules des ménages, alors même qu’il sont déjà très affectés par l’inquiétude générée par le Covid-19. »
A suivre …
