Nous initions aujourd’hui une nouvelle rubrique : les cas pratiques.

Régulièrement, nous vous proposerons de « décortiquer » la situation patrimoniale de l’un de nos clients afin de vous aider à prendre les bonnes décisions.

 

 

Aujourd’hui, nous allons revenir sur la situation de monsieur et madame XYZ :

  • Ils sont mariés sous le régime de la communauté légale et ont deux enfants de 8 et 12 ans,
  • Ils sont propriétaires de leur résidence principale estimée à 250 000€.
  • Le patrimoine financier, constitué de différents fonds euros de contrat d’assurance vie, est de 80 000€ environ.
  • Monsieur et Madame XYZ disposent d’un revenu mensuel de 5000€ composé de leur salaire. Ils viennent de terminer le remboursement de leur crédit immobilier lié à l’acquisition de leur résidence principale.
  • Tous les mois, ils épargnent environ 1000€. Sur ces 1000€, ils souhaitent consacrer 500€ à un projet d’investissement long terme afin de préparer leur retraite et valoriser leur patrimoine et veulent  investir 500€ sur des produits disponibles afin de provisionner les prochaines études des enfants, le changement de la voiture. Nous leur donnons pleinement raison sur cette précaution.

 

OBJECTIF : Comment optimiser l’utilisation des 500€/mois d’épargne pour se constituer un patrimoine à long terme disponible pour la retraite ?

 

Toutes les simulations qui suivent sont réalisées sur 15 ans.


Placer 500€/mois sur le fonds euros de leur contrat d’assurance vie

La solution la plus simple et peut être la première solution envisagée par les époux XYZ est tout simplement de continuer à épargner sur le fonds euros de leur contrat d’assurance. Il pourrait par exemple verser les 500€ sur un contrat d’assurance vie, sans frais d’entrée.

Pour cette première simulation, nous considérerons un rendement net de CSG/CRDS de 3% pour le fonds euros pour les 15 prochaines années.

 

Au terme de 15 années d’épargne de 500€ par mois sur le fonds euros de leur contrat d’assurance vie, monsieur et madame XYZ disposeront d’un capital de 113 898€. Après paiement de la fiscalité en cas de rachat, le capital net disponible est de 112 833€.

 

Simulateur réalisé avec notre simulateur de capitalisation assurance vie :

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

On le constate par ce premier exemple, le taux de rendement de cet investissement sur le fonds euros du contrat d’assurance vie n’est pas optimal.

Les époux XYZ pourraient peut être envisager de répartir leur investissement entre une partie sur le fonds euros (60% de la somme soit 300€ par mois) et d’investir le solde (40%, soit 200 euros par mois) sur une fonds commun de placement action. L’objectif de cette répartition est de profiter du potentiel de plus value des marchés actions, mais également de mettre en place une stratégie de versement régulier afin de lisser le prix de revient de l’investissement.  (cf article : Investissement régulier sur les marchés actions : la meilleure solution pour investir en limitant les risques.

 

Considérant un rendement moyen de 7% par an sur le FCP Action et de 3% par an sur le fonds euros, le rendement moyen de l’épargne de monsieur et madame XZY grimpe à 4,60%.

Au terme de 15 ans d’épargne sur une telle répartition, permet aux époux XYZ d’anticiper un capital de 129250€. (contre 113 898€ en investissant uniquement sur le fonds euros), mais la performance sera soumis à l’évolution des marchés actions et le capital ne sera pas garanti qu’à hauteur de 68339€ (part du fonds euros garanti dans le total de l’épargne acquise).

Profiter de cette capacité d’épargne pour s’endetter et réaliser un investissement à crédit.

 

Nous ne conseillons pas l’investissement dans l’immobilier neuf de type SCELLIER ou CENSI BOUVARD

Dans un marché de l’immobilier trop cher (cf article sur nos anticipations de l’évolution des prix de l’immobilier ), nous ne conseillons pas aux époux d’investir dans l’immobilier d’habitation et encore moins dans l’immobilier neuf de type investissement SCELLIER.

 

Nous privilégions l’investissement à crédit dans l’immobilier d’entreprise via les SCPI

Par contre, nous suggérons aux époux XYZ de s’intéresser à l’investissement à crédit dans certaines SCPI. Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier, il s’agit donc de part de société civile dont l’objet est l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (et non l’immobilier d’habitation dont les perspectives sont peu encourageantes).

Par contre, il convient d’être particulièrement vigilent dans la sélection des SCPI et nous préconisons uniquement l’investissement dans des SCPI qui sauront s’adapter à la conjoncture de crise que nous connaissons et anticiper l’évolution future des normes de construction (cf article : SCPI : Comment et pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise et Comment investir en SCPI selon vos besoins et votre patrimoine).

Le rendement espéré des SCPI est de 5,50% par an (revenu foncier distribués par la SCPI) mais également des perspectives de revalorisation de la valeur de la part (par prudence, nos simulations ne tiennent pas compte d’une éventuelle revalorisation des parts).

 

Compte tenu de leur capacité d’endettement mais également des 500€ / mois que les époux XYZ sont prêts à consacrer à la constitution de leur patrimoine pour la retraite, nous envisagerons un investissement à crédit de 130 000€.

Le crédit de 130 000€ sur 15 ans génère une mensualité de 994€ par mois, desquels il faudra déduire les revenus générés par la SCPI pour obtenir l’effort d’épargne des époux XYZ.

 

Nous envisageons donc l’investissement à crédit de parts de SCPI grâce à notre simulateur SCPI à crédit.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le montage initial prévoit une mensualité de crédit de 995€. Les SCPI devraient générer un revenu de 595€ par mois. L’effort réel de trésorerie est donc de 400€ par mois (en tenant compte de la fiscalité inhérente à la perception des revenus de la SCPI, l’effort d’épargne est à 500€ environ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Au terme de 15 ans de remboursement de 500€ par mois, les époux XYZ sont propriétaires d’un patrimoine en SCPI de 130 000€.

Par prudence, nous n’avons pas pris en considération un potentiel de hausse, de la valeur des parts de SCPI sur 15 ans, cette prudence nous permet d’espérer un rendement complémentaire lié à cette plus value.

 

Conclusion :

Les époux ont donc principalement trois possibilité d’investissement (nous n’avons volontairement pas évoqué les investissements les moins pertinents à notre sens : l’investissement SCELLIER et l’investissement LMP CENSI BOUVARD pour cause de trop faible rendement et d’une valorisation très élevée des biens).

 

Investissement sur le fonds euros :  capital capital au terme de 15 ans113 000€.

Investissement panaché entre fonds euros et fonds actions : capital au terme de 15 ans : 130 000€

Investissement en SCPI à crédit : capital au terme de 15 ans : 130 000€ + espérance d’obtenir une plus value sur la valorisation des parts de SCPI sur la période.

 

 

Pour aller plus loin :
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