Vous connaissez tous la loi PINEL, la loi de défiscalisation qui permet de réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu qui peut atteindre 21% lorsque le propriétaire bailleur s’engage à louer son immeuble pendant au moins 12 ans (18% s’il s’engage à le louer 9 ans et 12% s’il s’engage à le louer 6 ans).

Depuis l’origine nous vous mettons en garde contre ces investissements en loi PINEL proposés par promoteurs, Conseils en Gestion de Patrimoine ou autres banques. En effet, les prix de vente des immeubles sont trop élevés et cela réduit toutes les opportunités patrimoniales de l’investissement immobilier. 

De nombreux lecteurs, incapables de comprendre comment un immeuble peut être vendu à plus de 3000€ ou 4000€ le m² alors même que les statistiques nationales établissent un coût de construction compris entre 1300€ et 1500€ (hors terrain), en déduiront que la loi PINEL enrichie davantage les intermédiaires (promoteurs, distributeurs, banque, CGPI, …) que les investisseurs. Entre nous, je partage cette analyse.


Entre la marge du promoteur immobilier et la commission du conseil en gestion de patrimoine qui vend l’immeuble (6% à 8%), l’immobilier défiscalisé vendu en package par les vendeurs de défiscalisation est souvent surévalué d’environ 20%.

Un investissement qui est vendu 20% au dessus de sa valeur intrinsèque sera difficilement source de rentabilité. Néanmoins, une solution existe : Saviez vous qu’il n’était pas obligatoire d’acheter un immeuble loi PINEL via un intermédiaire promoteur ou conseil en gestion de patrimoine ?

La doctrine fiscale est très claire à ce sujet :

– La loi PINEL est éligible à un logement que le contribuable fait construire. Vous avez la possibilité de contourner les intermédiaires et leurs coûts rédhibitoires en réalisant vous même votre construction en loi PINEL. Il vous suffit alors de vous porter acquéreur d’un terrain à bâtir et d’y construire une maison ou un immeuble neuf.

– Les travaux d’addition de construction ou de surélévation réalisés sur un logement existant peuvent entrer dans le champ de la réduction d’impôt. Vous pouvez même agrandir un immeuble existant et bénéficier de la loi PINEL sur cet agrandissement dès lors que :

– Les travaux aient fait l’objet, à compter de la date d’application de la réduction d’impôt, d’une demande de permis de construire. Il importe peu que l’acquisition ou la construction de l’immeuble existant soit antérieure à la date d’application du nouveau dispositif ;

– Ces travaux se traduisent par la création d’un logement neuf ;


– Le nouveau logement constitue une unité d’habitation distincte des locaux existants. Ainsi, la construction qui consisterait en l’agrandissement par adjonction de pièces supplémentaires à un logement loué ou destiné à l’être n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt.

 

Ces deux solutions pour bénéficier de la loi PINEL s’ajoutent à l’acquisition d’un immeuble en VEFA ou l’acquisition d’un immeuble ancien réhabilité connu sous le nom de loi PINEL ancien (« Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?« ).

 

 

Où construire ou agrandir pour bénéficier de la loi PINEL. Quelles sont les zones éligibles ?

Pour être éligible à la loi PINEL, le terrain devra être situé dans une zone éligible à la loi PINEL (cf »Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable au 01 Octobre 2014. »

 

Zone loi PINEL
Zone éligible à la loi PINEL

 

Simulateur zonage loi PINEL : Votre ville est elle éligible à la loi PINEL ?

Seules les zones A, A bis, B1 sont éligibles à la loi PINEL

L’immobilier neuf, un investissement qui correspond aux nouvelles exigences des locataires.

Pourtant, en dépit d’un prix de vente trop élevé, il faut bien admettre que l’investissement dans l’immobilier neuf est adapté aux nouvelles exigences des locataires et à l’évolution de la société : Un immeuble neuf sera nécessairement en accord avec les dernières normes de consommation énergétique et son aménagement en accord avec les besoins des locataires (vieillissement de la population, internet, organisation des espaces, …). 

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En 2016, construire un immeuble neuf, c’est respecter la norme RT 2012 en faveur de la réduction de la consommation énergétique des bâtiments. C’est le gage de construire un immeuble économe en énergie et en accord avec l’évolution de la demande des locataires en terme de confort.

Cette certitude de devenir propriétaire d’un immeuble dont les caractéristiques permettront de satisfaire les exigences des locataires, c’est posséder un immeuble qui ne nécessitera pas de travaux pour maintenir sa valeur patrimoniale contrairement à un immeuble ancien dont les travaux devront être ajoutés à un prix de revient plus faible.

Investir dans l’immobilier neuf est naturellement plus onéreux qu’investir dans l’ancien et la différence de prix doit être justifiée par un moindre respect des normes de construction ou de consommation d’énergie : Un immeuble ancien dans lequel il est effectué des travaux doit avoir un prix de revient proche d’un immeuble neuf.

 

 

Quel prix de construction d’un immeuble neuf ?

Un immeuble neuf, c’est un terrain sur lequel on fait construire une maison. Voici les statistiques de prix de revient du terrain à bâtir et de la construction d’une maison en 2014.

 

prix moyen des terrains par m² en France 2014
Prix moyen des terrains en 2014 – Source : EPTB

 

prix de construction moyen des maisons en France en 2014
Prix de construction d’une maison en 2014. Source : EPTB

 

En 2014, le prix de construction moyen ressort à 1306€ / m². Nous sommes très loin des prix de vente au m² des immeubles vendus en loi PINEL. Comment expliquer une telle différence ?

Se construire sa loi PINEL, c’es maîtriser le coût de construction de l’immeuble et donc optimiser la rentabilité globale de l’investissement.



 

 

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3 Comments

  1. investisseurlambda says:

    Bonjour,

    Nous avons bâti nous-mêmes des logements neufs dans un immeuble neuf, ainsi que des logements dans un bâtiment rénové (les deux faisant l’objet d’un permis de construire) en Ile de France (Zone Abis). Ces logements pourraient être éligibles pour la loi Pinel, mais le plafond des loyers au m2 pour la Zone Abis semble bien trop faible. Car des logements neufs bien agencés et équipés dans la zone Abis proche du métro se louent facilement pour 35€/m2, voire un peu plus, surtout pour des meublés. 16,72€/m2 représente donc moins que la moitié du loyer du marché ! La réduction d’impôt Pinel, même à 21 % sur 12 ans, ne pourra jamais compenser l’énorme manque à gagner des loyers perdus. Si l’on construit des logements haut de gamme, la valeur locative sera forcément élevée. La Loi Pinel n’en tient pas compte — c’est un simple calcul au m2. Pour des logements haut de gamme hors Paris, nous ne voyons pas l’avantage de la loi Pinel. Malgré les impôts et les charges, il vaut largement mieux, financièrement parlant, louer librement au prix du marché, d’autant plus qu’avec l’encadrement Duflot des loyers dans la zone, après la fin du Pinel, il serait très long et difficile de remonter le loyer ensuite. Avec la loi Pinel, comme toute loi fiscale, il y a également le facteur de risque lié à l’instabilité fiscale. 12 ans c’est une longue période…

    Ceci dit, il nous semble que la loi Pinel serait éventuellement avantageux pour les logements neufs bas/moyen de gamme à Paris, loués par des personnes avec des forts revenus par ailleurs à défiscaliser. Car à Paris les loyers au m2 sont désormais limités par la Loi Alur… Ou à la rigueur en province, mais uniquement si l’écart entre le loyer Pinel et le loyer du marché n’est pas trop important.

  2. Merci pour ces études et ce partage. J’étais loin d’imaginer que la loi Pinel se tasse. Moi, je la voyais plutôt comme un privilège qui booste le secteur de l’immobilier. Eh bien, ça laisse à réfléchir !

  3. J ai construit une maison qu’elle est la date du permis qui me permet de de fiscaliser merci

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