La mise en oeuvre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu s’annonce complexe pour les investisseurs en immobilier locatif et notamment ceux qui ont prévu de réaliser des travaux dans leurs immeubles.

Le sujet est très complexe. Ainsi, dans le prolongement de notre article de présentation « Prélèvement à la source sur revenus fonciers : Faut il faire des travaux en 2018, 2019 ou 2020 ? » publié au début du mois de Février, je vous propose un simulateur.

Au terme de ce simulateur, vous pourrez calculer le montant des travaux qui seront effectivement déductibles en 2018, 2019 ou 2020. Vous pourrez ainsi savoir si vous devez vous lancer dans votre opération de déficit foncier ou de travaux.

 

Le déficit foncier repose sur la déductibilité fiscale des travaux d’entretien, réparation et rénovation…

Comme vous le savez tous, certains travaux réalisés dans un immeuble locatif sont déductibles du revenu foncier imposable du propriétaire lorsque le propriétaire bailleur perçoit des revenus fonciers, c’est à dire des loyers imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

En application de l’article 31 du code général des impôts, seuls les travaux d’entretien, réparation et rénovation seront déductibles. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement et les travaux de réparation et rénovation indissociables des ces travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne seront pas déductibles des revenus fonciers.  Nous avons détaillé l’ensemble des travaux déductibles dans cet article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? ».

 

Mais la mise en place du prélèvement à la source complique la donne et pourrait conduire les investisseurs à renoncer à investir en 2018 pour privilégier un investissement en 2019 ou 2020.

Deux notions doivent être prises en considération : La date de réalisation des travaux déductibles en 2018, 2019 ou 2020 ET la date d’acquisition de l’immeuble dans lequel sont réalisé les travaux déductibles des revenus fonciers.

Dans  cet article « Prélèvement à la source sur revenus fonciers : Faut il faire des travaux en 2018, 2019 ou 2020 ? », nous vous avons expliqué :

Pour 2018 :

  • Que les travaux réalisés en 2018 seraient intégralement déductibles en 2018, mais du fait de l’année blanche, c’est à dire de la non imposition des revenus fonciers perçus en 2018, leur déductibilité n’aurait aucun impact fiscal sur le montant de votre impôt sur le revenu sauf pour la partie des travaux qui auraient pour conséquence de générer un déficit supérieur à 10700€. Ces derniers étant imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  • Que les travaux réalisés en 2018 seraient également déductibles en 2019 à hauteur de 50% de leur montant.

Au final, pour 2018, il peut être très intéressant d’engager des travaux mais uniquement si le montant des travaux est suffisamment important. Nous n’avons pas réussi à déterminer une formule de calcul simple, vous devez utiliser notre simulateur pour réaliser vos calculs. Cédric, lecteur assidu et expert du sujet, à réussi à trouver la formule magique : 2 x (résultat foncier 2018 avant travaux + 10.700 €).

En deçà, leur prise en compte fiscale sera inférieure à 100% ; au-delà, elle sera supérieure à 100% (sous réserve, toutefois, de ne pas réaliser un montant de travaux disproportionné qui aboutirait à un montant de déficit foncier reportable supérieur aux revenus fonciers des 10 années suivantes sur lesquels s’imputer.

 

 

Pour 2019 :

  • Que les travaux réalisés en 2019 seraient déductibles en 2019 à hauteur de 50% de leur montant.
  • Que les travaux réalisés en 2018 seraient déductibles en 2019 à hauteur de 50% de leur montant.
  •  Mais attention, pour les immeubles acquis en 2019, les travaux réalisés en 2019 seraient intégralement déductibles en 2019. 

 

Pour 2020 :

  • Que les travaux réalisés en 2020 seraient intégralement déductibles en 2020. C’est le retour à la normale.

 

 

Simulateur : Quel sera la déductibilité de vos travaux sur votre immobilier locatif réalisés en 2018, 2019 ou 2020 ?

Parce que le sujet est d’une incroyable complexité, nous venons de finaliser un simulateur (simple) au terme duquel vous pourrez calculer le montant exact des travaux déductibles de vos revenus fonciers.




28 Comments

  1. « Au final, pour 2018, il peut être très intéressant d’engager des travaux mais uniquement si le montant des travaux est suffisamment important. Nous n’avons pas réussi à déterminer une formule de calcul simple, vous devez utiliser notre simulateur pour réaliser vos calculs. »

    Montant de travaux à décaisser en 2018 pour une prise en compte fiscale, à partir de 2019, de même montant : 2 x (résultat foncier 2018 avant travaux + 10.700 €)

    En deçà, leur prise en compte fiscale sera inférieure à 100% ; au-delà, elle sera supérieure à 100% (sous réserve, toutefois, de ne pas réaliser un montant de travaux disproportionné qui aboutirait à un montant de DF reportable supérieur aux revenus fonciers des 10 années suivantes sur lesquels s’imputer).

    De rien 😉

    • Vous êtes trop fort pour moi 😉

      Merci Cédric pour toutes vos interventions toujours excellentes !

    • Et en plus je viens de vérifier sur mon simulateur ! et vous avez raison (mais personne n’en doutait) 😉

    • CAPL conseils says:

      Merci Cédric et Guillaume pour ces éclaircissements !

      • Pascal says:

        Bonjour Cédric et Guillaume,
        merci pour l’article et le simulateur.
        J’ai une question toute simple : qu’en est-il d’un investisseur qui achète son premier bien locatif en 2018 avec travaux à réaliser ?
        Est-il exactement dans la même situation qu’un investisseur qui a déjà des revenus fonciers ? Ou bien peut-il dans ce cas-là avoir une déductibilité totale de ses travaux comme une année normale ?
        Merci d’avance de vos réponses.
        Pascal

  2. Christelle says:

    Bonjour,
    J’ai eu une interprétation différente du CIMR.
    Pourriez-vous me dire ce que vous en pensez?
    « Il faut comparer les revus fonciers de 2017 et 2018.
    Les travaux de 2018 seraient déductibles si le surplus de revenus 2018 est au moins égal au montant des travaux de 2018. »
    Autre question:
    Les travaux non pris en compte en 2018 seront-ils ajoutés aux déficits reportables?
    Merci 😊

  3. Bonjour,

    Merci pour les infos.

    Donc pour mon cas, j’ai acheté 2 biens en janvier 2018, j’ai environ 50 000€ de travaux, dans le futur j’estime avoir une revenu foncier annuel de 18K€/an.
    Vue les travaux je pense en louer 1 en milieu d’année et l’autre en fin d’année, mais en regardant vite fait il n’est pas intéressant de générer du revenu foncier sur 2018 où le moins possible tout du moins ?!

  4. Un grand merci pour ce simulateur. Les résultats sont immédiats et la compréhension totale.

  5. ALAIN LAMBARD says:

    Tout à fait d’accord concernant le calcul de l’efficacité des travaux;
    Cependant, en supposant que le revenu avant travaux représente 80% du loyer brut, que le loyer représente 5% de l’investissement avant travaux, la somme des travaux sur les années 2018 et 2019 représentant 33% de l’investisseemnt Initial ce qui nous place dans une situation particulière.
    Explication;
    Résultat avant travaux 2018 et 2019: 10 000
    Travaux 2018 et 2019: 41400 * 2 soit 82800
    Valeur de l’immeuble avant travaux: 12500/5% soit 250000
    Travaux / valeur initiale de l’immeuble: 82800/ 250 000 soit 33%

  6. Florian BRUYERE says:

    Une petite question : on observe avec cette formule que le résultat est neutre si le montant des travaux est égal à 2 * (revenus foncier + 10 700€). Est-ce le cas réellement ?

    En effet, le déficit de 10 700€ est perdu au titre de 2018 mais ne l’est pas au titre de 2019 sauf erreur de ma part. Dans ce cas on aurait un gain de 10 700 * TMI du contribuable.

    Qu’en pensez-vous ?

    • Florian BRUYERE says:

      Egalement, je ne comprends pas comment il est possible d’arriver à une déductibilité supérieure à 150%.

      Mes données :
      100 000€ de travaux en 2018
      0€ de revenus fonciers en 2018, 20 000€ en 2019 et 20 000€ en 2020.

      Merci pour votre aide.

  7. Bonjour
    Merci pour ce simulateur très pratique, cependant qu’en est -il si on est en déficit foncier à fin 2017 ?
    Ce déficit est-il utilisé en 2018 avant calcul du CIMR ou bien est il automatiquement reporté en intégralité pour être déduit des revenus fonciers 2019 ?
    J’avoue que je n’ai trouvé la réponse nulle part ….

  8. ROLAND GARNIER says:

    Merci à Guillaume pour ce simulateur qui confirme la formule de Cédric soit : oui pour effectuer des travaux en 2018 dès lors qu’ils sont supérieurs à 2 x revenus fonciers + 2 x 10700€
    Ce qui revient à dire qu’il faudra engager en 2018 des travaux 3 fois supérieurs au revenu foncier pour espérer obtenir une déductibilité intégrale
    ex :
    – Revenus fonciers avant travaux envisagés 20 000 €
    – Montant des travaux déductibles des revenus fonciers envisagés 61400 €
    – Déductibilité effective des travaux déductibles 61 400 €
    Beaucoup ne feront pas de travaux ni en 2018 ni en 2019 (manque à gagner pour les entreprises du bâtiment) par contre un petit nombre tentera l’aventure en engageant de lourds travaux
    Ceci compensera-t-il cela ?
    Quel est le raisonnement du législateur ?

  9. Patrick D says:

    J’ai mis dans le simulateur le cas d’un ami :
    Revenus fonciers : 20.000 e 2018 ; 30.000 en 2019 et 2020
    Travaux de 250.000 en 2018

    résultats : travaux déductibles à 171,44 % !!
    C’est normal ?

  10. ROLAND GARNIER says:

    @Patrick D
    Bien sur, travaux déductibles à 171,44 %
    Là il s’agit de très lourds travaux, car si 20 000 € de revenu avec une renta supposée de 3%, la valeur du bien avant travaux pourrait être de environ 66 666 €; 250 000 € seront engagés soit 12,5 fois le revenu initial

    • Patrick D says:

      Merci pour la réponse. c’est étonnant.
      Cela donne l’impression d’une mesure faite n’importe comment.

      • ROLAND GARNIER says:

        Moi j’ai du mal à en comprendre la démarche
        A première vu on pourrait penser que l’état se tire une balle dans le pied
        On sacrifie certains bailleurs qui ne feront pas de travaux pendant 2 ans – manque à gagner pour l’état il me semble –

  11. Clashe says:

    Bonjour,

    Si j’ai bien compris sur l’année 2018, le retrait des revenu foncier et déficit foncier (10700€) sont perdu, d’où le fait de proposer de déduire 50% l’année suivante, ou bien le cas de lourd travaux qui peu être là très intéressant. Sauf si revenu exceptionnel, qui lui reste imposable dans tout les cas contrairement au reste.

    Donc si j’ai de l’intéressement et/ou participation dans mon entreprise en 2018, j’ai tout intérêt à ne pas le bloquer, ce qui génère un revenu exceptionnel et donc imposable,
    En générant un déficit foncier de 10 700€ ce revenu exceptionnel peu venir ce déduire dessus , ce qui limite la perte et ne rend plus imposable mon revenu exceptionnel jusqu’à hauteur de 10 700€ bien sûr.

    J’ai peu être fait une mauvaise interprétation mais j’ai cru comprendre ça… je me trompe ?

    Si j’ai bon pour résumé : Si déficit foncier en 2018, il faut générer du revenu exceptionnel pour limiter cette perte de 10 700€ de déficit foncier.

  12. Pascal says:

    Bonjour Cédric et Guillaume,
    merci pour l’article et le simulateur.
    J’ai une question toute simple : qu’en est-il d’un investisseur qui achète son premier bien locatif en 2018 avec travaux à réaliser ?
    Est-il exactement dans la même situation qu’un investisseur qui a déjà des revenus fonciers ? Ou bien peut-il dans ce cas-là avoir une déductibilité totale de ses travaux comme une année normale ?
    Merci d’avance de vos réponses.
    Pascal

    • Bonjour Pascal,
      Avez-vous eu réponse à votre question ? Je suis dans le même cas que vous et j’ai différents sons de cloche (se dépêcher d’acheter sur 2018 VS attendre 2019). Merci !

      • Bonjour,
        Qu’il s’agisse d’un premier bien locatif ou non est sans incidence : des travaux payés en 2018 sont intégralement déductibles en 2018 (étant ici précisé que, faute de recevoir d’autres revenus fonciers, ce montant constituera un déficit reportable après imputation des 10.700 € sur vos revenus globaux) et pour 50% de leur montant en 2019.
        La seule distinction à opérer réside effectivement dans l’hypothèse d’une acquisition en 2018 (aboutira à ce que les règles précitées s’appliquent) ou en 2019 (aboutira à ce que le montant des travaux payés s’imputent intégralement au titre de l’année 2019, mais sans « l’effet +50% » l’année suivante).
        Globalement, si le coût de vos travaux excède 21.400 €, vous aurez plutôt intérêt à acquérir en 2018 ; à défaut, s’il est inférieur à ce montant, vous aurez plutôt intérêt à acquérir en 2019.

        • Roland Garnier says:

          Concernant des travaux de rénovation énergétique avec gain énergétique de + de 35 % (le tout validé par l’Anah+conventionnement), ces travaux spécifiques effectués en 2019 seront-ils déductibles à 50 ou 100 % ?
          Merci d’avance pour votre réponse

  13. Vincent VIROLLAUD says:

    Bonjour.
    Je dois supporter des travaux de l’ordre de 10.000 euros dans une copropriété dans laquelle je possède 2 studios loués.
    j’ai d’autres appartements également loués et l’ensemble des mes revenus locatifs imposables est de 16.000 € annuels.
    Si je fais ces travaux en 2018 et/ou en 2019 je ne pourrais déduire que 50% de 10.000€ soit pour les 2 années un revenu moyen de 15.500€.

    Si je contracte un prêt pour rembourser ces travaux étalé sur 10 ans en supposant un remboursement linéaire et sans intérêt, soit des annuités de 1000 € est-il juste de dire que je pourrai déduire 500€ en 2018, 500€ en 2019 et 1000€ à partir de 2020.
    Merci d’avance de votre réponse.

    • Patrick D says:

      Il me semble que la loi prévoit que les travaux faits en 2018 et 2019 soient amortis l’année de leur réalisation pour éviter les montages. Mais dans le cas d’un prêt, c’est peut-être différent.

      • virollaud says:

        « Mais dans le cas d’un prêt, c’est peut-être différent »

        C’est bien tout l’objet de ma question.

        J’avais bien compris tout le reste.

        Je suis quand même trés surpris du manque de réaction des professionnels du batiment qui risquent de perdre beaucoup de travail en 2018 et 2019.

  14. Sylvain B says:

    Bonjour, super le simulateur. Par contre je rejoins la question de VMA, je comprends que les déficits antérieurs jouent beaucoup dans la simulation mais ne sont pas pris en compte ici.
    Est il vrai de considérer qu’ils sont absorbés en tout ou partie par les revenus fonciers de 2018, au risque de ne pas en profiter en raison de l’année blanche?
    Merci

  15. explications claires. En aparté, puis-je solliciter l’expertise d’un d’entre vous..
    en 2017 année pour laquelle comme tous je fais ma déclaration, j’ai lancé une réno d’une maison vétuste que je possède depuis 2015 sur laquelle je n’ai rien fait (ni trvx ni location) Les travaux s’élèveront à 100 000 e et je vais louer la maison rénovée uniquement cette année en 2018 . J’ai versé (en 2017) 20 000e d’acomptes encaissés par l’entrepreneur pour notamment acheter le matos (globalement les fameux 1er tiers au lancement du chantier en Nov 2017).
    A cette heure, mai 2018, les travaux sont bien avancés je vais verser en 2018 en tout les 80 000 e restant et louer si tout va bien en Octobre 2018.
    a/ ai je le droit en 2017 d’imputer au réel les acomptes de 20 000 e sur mes revenus locatifs détenus par ailleurs (2 appart loués)
    b/ le fait de commencer la défisc en 2017, peut il nuire ensuite à la défisc sur les 80 000 e restant à dépenser en 2018 année pour laquelle je suis plutot bien positionné car les travaux sont > 2x(revenus loc+10700e) si j’ai à peu près bien compris la règle fiscale spécifique aux tvx en 2018.
    Désolé si ma question est confuse, ceci étant surement lié au fait que je sois un béotien en la matière.
    Fred

  16. Roland Garnier says:

    J’ai cru comprendre que le dispositif appliqué pour les travaux payés en 2018/2019, ne s’applique pas aux travaux urgents
    Donc concernant les travaux urgents que faut-il entendre : qu’une chaudière qui rend l’âme en plein hiver, qu’un ballon d’eau chaude qui subit le même sort, rupture d’une canalisation etc…. sont déduits dans leur intégralité, aussi bien ceux effectués en 2018 qu’en 2019 ?
    Ex : changement de ballon en 2018 = 700 € et rupture de canalisation en 2019 = 2000€; total sur les 2 années = 2700 €
    Donc en 2019 faut-il considérer que ce seront bien 2700 € qui seront déductible et non 1350 € (1/2 travaux sur 2018 et 2019) si ces travaux n’avaient pas un caractère d’urgence ?
    Merci d’avance

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