Dans le prolongement de nos deux précédents articles consacrés au nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement immobilier locatif DENORMANDIE, je vous propose un nouveau simulateur. Ce simulateur du dispositif DENORMANDIE vous permettra de comprendre l’intérêt ou non de cet investissement immobilier.
Pour mémoire, la loi DENORMANDIE permet à l’investisseur immobilier dans l’ancien avec travaux de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient total de l’opération (prix d’acquisition + travaux).
Le bien immobilier devra être situé dans l’une des 222 villes éligibles (cf « liste des villes dans cet article mis en lien ci dessous »).
Il s’agit là, pour certaines villes éligibles, d’un investissement immobilier qui pourrait tout à fait correspondre aux critères de sélectivité que nous vous présentons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
Pour approfondir le sujet, je vous encourage à relire ces deux articles :
- Détails de la loi de défiscalisation DENORMANDIE pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien ;
- La réduction d’impôt « DeNormandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est elle intéressante ?
Un lecteur me propose l’analyse de son projet actuel. Analysons ensemble le rendement qu’il peut attendre.
Voici la simulation de LAURENT.
j’ai fais une simulation pour l’achat d’un plateau de 95m² (1 579€m²) permettant de sortir 3 appartements de 26/32 et 28m².
Achat sans travaux: 150 000€
Travaux TTC: 50 000€ soit bien 25% du total achat + travaux (150 + 50)
Notaire: 12 150€
Cout total opération: 212 150€
Crédit d’impôt sur 12 ans: 44 552€
Loyer total plafonné à 8€82: 758.52€
Pour un prêt sur 15 ans avec 60 000€ d’apport (30%) la mensualité est de 970€/mois.
Donc un taux d’effort mensuel de 211.48€
Annuel de 2537.76€
Sur 15 ans (durée du prêt) 38 066.40€
Pour un crédit d’impôt de 44 552€
Avec un cout à 1500€/m² à l’achat, soit très raisonnable, je ne retrouve toujours pas un intérêt a l’opération. Je ne parle même pas de la vacance de location (quoi qu’au prix plafonnée…) ni même des travaux de remise en état après chaque changement de locataire)
Vous en pensez quoi, je me trompe?
Après avoir indiqué toutes ces données dans le simulateur DENORMANDIE avec des hypothèses prudentes :
- Loyer indexé de +1% / an ;
- Valeur du bien immobilier non revalorisé pendant 20 ans ;
- Tranche marginale d’imposition : 30%
- Charges d’entretien et autres impôts fonciers : 20% du montant des loyers annuels ;
- Rendement de l’épargne sans risque à long terme : 2%
- Crédit immobilier sur 15 ans au taux de 1.39% (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier pour connaître le taux qui pourrait vous être appliqué« ) ;
- Apport personnel de 60 000 €
Au terme de cette simulation, le TRI (Taux de rendement interne) de cette investissement DENORMANDIE ressort à 5.46%.
Mais attention, en modifiant le projet de Laurent et notamment en proposant un financement à 100% de son investissement DENORMANDIE par le crédit immobilier, le taux de rendement interne pourrait monter à 8.70%.
TRI de l’investissement immobilier avec un apport personnel
TRI de l’investissement immobilier sans apport personnel et financement à 110%
Simulateur loi DENORMANDIE : Calculer le rendement de votre investissement immobilier locatif.
16 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Pour ajuster les chiffres dans ces villes moyennes, je donnerai plutôt ceux-là :
_ Taxes foncières : 17 à 19 % du loyer
_ Si IFI à rajouter car il est payé que pour les propriétaires d’immobilier : 15 à 30 % des loyers
_ Ne pas oublier la CSG de 17 % en plus de l’IRPP ( pris à 30 % par Guillaume et qui peut monter à 45 % ), soit un total de 47 à 62 %
_ Il reste la vacance, les diagnostics, les travaux et réparations d’usage, les impayés et les dégradations, l’agence et l’assurance si on ne peut pas être disponible tous les jours
Et tout ce qui reste, c’est pour vous.
Avec de telles opportunités, on se demande vraiment pourquoi l’état a besoin de proposer ces montages pour inciter les gens à investir dans l’immobilier.
Bonjour Guillaume,
Sauf erreur, votre lien pour les vill3s concernées n’apparaît pas
Dans… l’immense majorité de ces villes, sauf niche dans la niche, aucun intérêt avec :
– l’affaissement économique
– la paupérisation galopante
– les lois pro-loc
Même avec le levier du crédit (rateau possible en fait de levier)
Voir ailleurs
Ne faites pas de généralité. Vous savez très bien que ce n’est pas vrai. Certaines villes présentent de belles opportunités d’autant plus que les prix sont parfois très raisonnables.
Bonjour Guillaume. Lorsqu’une ville est éligible, y a t-il des zonages particuliers au coeur de la ville ?
Guillaume vous ne m’avez pas lu
… sauf niche dans la niche »
Je ne généralise donc pas,mais l’avantage fiscal n’est pas à la hauteur des enjeux, avec ce squeeze géographique, entre autres choses déjà maintes fois exprimées.
Les belles opportunités oui, mais locativement parlant, je ne pense pas.
Je suis disposé à examiner ici les opportunités présentées, chiffres réalistes à l’appui (mais je suis full, je n’achèterai pas !!)
Loyer en location nue fiscalisé et plafonné => cash flow négatif même avec la carotte fiscale.
Sans parler des risques vacances&impayés…
Comme tous les dispositifs de defisc, on sait ou finit la carotte…
Justement non ! L’intérêt dans ce genre de dispositif, c’est qu’il n’y a pas d’intermédiaire, pas de vendeur qui prend une commission importante et qui grève le rendement.
Là il me semble que vont bénéficier du dispositif ceux qui connaissent la ville dans laquelle ils investissent.
Moi qui suis intermédiaire dans l’immobilier neuf, qui accompagne mes clients pour le meilleur choix immobilier, le financement, le rdv chez le notaire, la livraison de l’appartement, la mise en place des locataires, les petits travaux complémentaires, les déclarations fiscales… J’ encourage tous ceux qui ne nous aiment pas comme Guillaume, à chercher le meilleur appartement ancien, faire de nombreuses visites, de très nombreux devis de travaux, coordonner les intermédiaires, gérer les mauvaises surprises, les factures, les déclarations… et à faire le calcul du temps passé, de la perte d’énergie, puis de l’intégrer au calcul du rendement. Et là, on va rire.
Il ne s’agit pas de cela.
Le B.A-BA dans une profession c’est de ne pas dépendre d’un dispositif de l’état sinon on est voué à disparaître de manière certaine.
Vous faites certainement du bon boulot, mais l’état fait cohabiter les deux régimes du neuf et de la réhabilitation, il faut juste faire Avec.
D’accord avec vous. Les 2 dispositifs ont du bon, il faut juste adapter celui qui vous convient le mieux en fonction de votre temps disponible et de vos finances, puis garder à l’esprit que celà reste de l’immobilier avec ses critères de base. Je suis en désaccord lorsque l’on critique les intermédiaires. Il y en a dans de très nombreuses professions, s’ils existent c’est qu’ils ont leur place quand ils sont professionnels et qu’ils durent.
Je ne comprends toujours pas les sceptiques sur l’immobilier: tu épargnes sur un contrat financier (assurance-vie, PERP, PEA ou autre…) tu es seul. Tu investit dans l’immobilier, ton locataire te paie la moitié du crédit, l’Etat le quart et toi le reste. Bien sûr tu dois gérer les emm.. Mais à la fin, le rendement interne est forcément mieux à plusieurs que seul, non? Sinon, la meilleure solution = faire la cigale et enfiler un gilet fluo quand ça ne va pas.
Bonjour Guillaume, je fais une simulation et j’ai deux questions:
Le simulateur additionne les frais de notaire avec le cout d’achat + travaux pour sortir le ration des 25% de travaux.
Le crédit d’impôt de 21% lui par contre ne prend pas en compte les travaux. Pouvez vous me dire si il s’agit d’un bug ou si je me trompe?
merci
bonjour Guillaume,
attention tout de même, je ne crois pas que les décrets relatifs à ce dispositif soient parus.
prudence donc …
Bonjour, pouvez-vous m’indiquer sur quelle base sont pris les 25% de travaux? Le simulateur prend (frais d’achat+ travaux + frais de notaire)