Formation loi de finances 2018

La société civile immobilière est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu et sur option irrévocable à l’impôt sur les sociétés. Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés présentent de nombreux attraits fiscaux tels que :

– La déductibilité des frais d’acquisition de l’immeuble (Frais d’acte notarié, frais d’agence immobilière). Les frais d’acquisition viennent s’imputer sur les revenus générés par l’immeuble contrairement à l’imposition des revenus fonciers lors de l’acquisition par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur le revenu.

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– L’amortissement de l’immeuble au taux de 2% par année pendant toute la durée de détention de l’immeuble. (Contrairement à l’imposition des revenus fonciers ou cet amortissement n’est pas envisageable).

– L’amortissement des travaux de construction, reconstruction et agrandissement.

– Le taux d’imposition des revenus imposables est de 15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€, puis 33.33% au delà.

 

Par contre, la contrepartie de ces avantages fiscaux indéniables est :

– Une imposition sur la plus value immobilière déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition déduction faites des amortissements réalisés sans pouvoir prétendre à une exonération après 30 ans de détention de l’immeuble.

– Lorsque les associés de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés se versent des dividendes, ceux ci sont fiscalisés entre les mains de l’associé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

 

Société à l’impôt sur le revenu Société à l’impôt sur les sociétés
Recettes Loyer perçus Loyers échus
Frais d’acquisition Non déductible Déductible ou Amortissable
Amortissement de l’immeuble Non Amortissable Amortissement entre 1% et 2,5%
Travaux de construction, reconstruction, agrandissement Non Amortissable Amortissement entre 1% et 2,5%
Travaux d’entretien, réparation Déductible Déductible ou Amortissable
Frais de gérance Déductible Déductible
Taxe foncière Déductible Déductible
Intérêt d’emprunt Déductible Déductible
Plus value Plus value exonérée après 30 ans Plus value professionnelle
Dividendes Non imposés Imposé à l’impôt sur le revenu après abattement de 40%.

 

L’imposition des dividendes distribués dans un SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

 

Dès lors que les associés décident de distribuer un dividende, celui est fiscalisé entre les mains de l’associé de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le dividende sera taxé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Contrairement, à la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la distribution des dividendes n’est pas sans conséquence fiscale.

La plus value immobilière lors de la vente de l’immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

Contrairement aux plus values immobilières exonérées après 30 ans de détention de l’immeuble lors de la détention par une SCI à l’impôt sur le revenu, l’option pour l’impôt sur les sociétés ne permet pas de profiter de ce régime de faveur.

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2018, devrait être une excellente année pour investir dans l’immobilier pour l’investisseur habille qui saura s’investir dans la recherche d’un bien immobilier capable de traverser les mutations en cours (cf »Pourquoi c’est vraiment le bon moment d’investir dans l’immobilier pour l’investisseur habile’).

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La plus value immobilière est soumise à la fiscalité des plus value professionnelle : lors de la cession, la plus value toute entière est taxée au taux de 15% jusqu’à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€ puis à 33,33% au delà. La plus value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble après déduction des amortissements pratiqués depuis l’origine.

Cet aspect est un point essentiel lorsqu’il s’agit de comparer l’imposition à l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu.

 

Exemple :

Valeur de l’immeuble 100 000 €
Prix d’acquisition 70 000 €
Amortissement de l’immeuble comptabilisé 50000€
Plus value taxable  (100000-(70000-50000)= 80000€ 80 000 €

Cette plus value sera taxable au taux de 15% jusqu’à 38120€ soit 5718€, puis au taux de 28%, soit 11726€. Le montant de la plus value totale sera de 17444€.

Ensuite, si les associés décident de distribuer ce bénéfice exceptionnel aux associés de la SCI, ce dividende serait de nouveau imposé selon la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers au prélèvement forfaitaire unique de 30%, soit 80 000- 17444 = 62555 * 0.30 = 18766€

Si la SCI à l’IS est un outil parfait dans une première période de constitution du capital, cet outil devient nettement moins utile lorsqu’il s’agit de disposer des capitaux investis dans la société.

Il convient de privilégier cette structure pour les investissements long terme qui n’auraient pas vocation à être revendu ou dont les associés n’ont pas besoin de se distribuer les profits. 

La SCI est un excellent outil pour capitaliser mais un piètre outil lorsqu’il s’agit de distribuer les bénéfices de cette capitalisation.

 

Notre simulateur d’investissement à l’IS dans une SCI option Impôt sur les sociétés

Nous vous proposons, comme vous en avez l’habitude, de réaliser vos simulations grâce à notre simulateur.

 

 

Simulateur SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

 

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77 Comments

  1. Autre avantage :

    la compensation entre les plus-value et les moins-value.

    Une SCI possédant 2 lots, dont l’un des 2 a été acquis trop chère, peut opter à l’IS pour imputer cette moins-value sur la plus-value de l’autre lot.
    A l’IR, la moins-value serait perdu.

    Donc l’option à l’IS ne doit pas etre vu uniquement comme une option à choisir dès la création de la SCI, mais aussi comme une option possible en cours de vie, en fonction de la situation.

  2. DELATTAIGNANT says:

    Bonjour,

    merci pour votre simulateur
    une petite remarque.
    si option IS avec distribution.
    possibilité de distribuer que si la trésorerie le permet.
    votre simulateur permet même de distribuer sans trésorerie !!!

  3. thierryd7117 says:

    Bonjour,
    Le montant des amortissements n’est-il pas soumis à une taxation spécifique en cas de cession ?
    Cordialement

    • Bonjour,

      Comme présenté dans l’article, les amortissements enregistrés sont constitutif d’une plus value taxable lors de la cession.

      Dans le simulateur, nous constatons cette plus value professionnelle « Impôt sur la plus value immobilière dû après 20 ans « 

      • Bonjour

        J’ai fait une simulation avec votre simulateur et la 20 ème dans le tableau qui calcul la trésorerie net est fausse.

        J’ai mis un montant d’investissement de 480000€ et un revenu locatif de 50000€. Revenu annuel imposable(salaire)26000€ par an.

        • Pourriez vous détailler ? Qu’est ce qui est faux ?

          • Merci bcp Guillaume pour votre réponse.

            A la fin du tableau la 20eme année j’ai un impot de 118K€!sachant que la 19eme année l’impots est de 19K€.

            Merci

        • Bonjour, ce n’est donc pas une erreur. Il s’agit de la plus value immobilière à payer en cas de vente à l’échéance.

          Je voulais simplement insister sur le fait que le calcul de la plus value est différente pour une SCI à l’IS et que l’économie induite par les amortissements pendant toutes la durée de détention de l’immeuble est compensé en fin de période par la plus value professionnelle.

          Merci pour cette remarque qui devrait aider beaucoup de lecteurs.

          Merci

          • On est d’accord. J’ai pensé à cela mais j’ai préféré avoir une confirmation comme vous êtes plus du domaine. Merci beaucoup en tous cas pour cet outil génial. Oui en effet la plus value compense les amortissements pratiqués et cela parait normal de la payer. Les amortissement permettent quand même de faire face aux impôts pour lesquels on ne peut pas dégager de trésorerie vu qu’on a le crédit à payer. Il faut juste considérer les amortissement comme une avance de trésorerie. La SCI à l’IS reste plus intéressante.

  4. Benjamin P says:

    Bonjour,

    Je reviens sur ce sujet,

    par rapport à votre dernier tableau, les loyers ne suffisent pas au remboursement de l’emprunt, dois-je comprendre que chaque année les associés de la SCI financent un peu plus de 7000 euros de trésorerie? Comment procèdent-ils en principe ? apport personnel ? est il intéressant de constituer une SCI avec un capital élevé pour supporter ce couts ?

  5. Bonsoir,
    Votre simulateur a disparu ou n’est pas pas accessible sur cette page. Comment est-il possible d’y accéder ?
    Merci

  6. Bonsoir,

    En reprenant l’exemple du simulateur, je n’arrive pas au même résultat que vous en cas de revente de l’immeuble au terme des 20 ans (cf ci-dessous) :

    Plus value taxable (211419-(175000-70000)= 106419€

    Plus value taxable au taux de 15% jusqu’à 38120€ soit 5718€, puis au taux de 33,33%, soit 22764€. Le montant de la plus value totale que j’obtiens s’élève 28482€.

    Qu’en pensez-vous ?

    Par ailleurs, comment obtenez-vous la valeur patrimoniale de -31033€ en année 1 ?

    Merci d’avance

  7. Bonjour,
    je ne comprends certaines choses dans ce simulateur. La premiere concerne la taxe sur la plue value: pourriez vous m’indiquer comment vous la calculez?
    Par ailleurs, j ai bien compris que la 20ieme annee on revendait l’appartement, et que donc cette annee l’impot comprend a la fois l’impot sur les dividendes, puis l’impot sur societe et l’impot sur la plue value. En revanche je ne comprends pas comment vous calculez l’enrichissement patrimonial? Pour moi a la fin des 20 ans, vous avez la somme de vos loyers moins le smensualites moins les impots (dividendes, societes et plue value) mais plus la valeur de vente de votre bien??

    merci d’avance pour votre reponse

  8. Bonjour,
    Je suis dans le cas de la création d’une SCI à l’IS afin d’acheter un local, en construction, à fonction commercial.
    Vous dites comme nombre de vos confrères que l’on peut déduire/amortir les frais d’acte à l’IS, hors j’épluche le CGI et ne trouve rien d’explicite.
    Auriez-vous svp une référence des impôts afin que je puisse en apporter la preuve?
    Cdlt,
    Edward

  9. Thibault C says:

    Bonjour, j’ai une situation particulière. J’utilise le bénéfice pour libérer le capital mais au final la SCI se retrouve avec une tresorerie elevée… Comment gérer cela comptablement ?

  10. Bonjour,

    En reprenant l’exemple de la simulation, je n’arrive pas à trouver le même résultat d’imposition sur les dividendes.
    Exemple :
    Pour un résultat de 302€ l’impôt sur les dividendes est de 40€.
    Lorsque je fais le calcul j’obtiens(302-(302*40/100))*45.15/100) = 82€
    (le taux de 45,15% correspond à la tranche d’imposition de 30% plus 15.15 % de CSG, CRDS, …)

    Pouvez-vous me dire où est mon erreur ?
    Merci.

    • Bonjour,

      Oui, il existe bel et bien une erreur de calcul dans le simulateur que je n’ai pas remis à jour depuis la dernière loi de finance. Je le fais ce jour.

      Néanmoins, vous avez également fait une « petite » erreur. Les prélèvements sociaux ne bénéficient pas de l’abattement de 40%. Cet abattement ne s’applique que pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

      les prélèvements sociaux sont calculés sur une base 100.

  11. Bonjour,

    L’amortissement d’un local commercial est de 20 à 50 ans.
    Est-il possible de choisir librement la durée d’amortissement entre ces deux durées ou existe t’il une règle qui fixe cette durée.

    Exemple :
    Afin de maximiser le nombre d’années où ma SCI sera non impossable, je souhaite amortir mon local commercial à 5% sur 20 ans. Est-possible ?

    Cordialement

  12. Bonjour,

    Merci pour cette outil formidable.
    Avec mon compagnon nous pensons nous lancer dans l’aventure très prochainement, mais souhaiterions réaliser une simulation complète en fonction de notre projet (acquisition d’un logement principal + location saisonnière en partie) et de nos revenus.
    A quel corps de métier doit-on faire appel ? Notaire ? Expert comptable ? Autre ?

    Merci d’avance de votre réponse, cordialement, Asa

  13. Bonsoir,

    je trouve votre approche très intéressante ainsi que votre simulateur… juste un tit bémol.

    Est-il possible pour vous de pouvoir nous permettre de choisir la durée de l’amortissement (que vous avez bloqué au taquet à 50 ans) et là ce serait parfait.

    Très cordialement

  14. Mr Fonteneau

    j’ai oublié sur le poste précédent de vous faire valoir de supprimer « abattement forfaitaire de 1525€ pour un célibataire et 3050€ pour un couple marié ou PACSE » qui ne sont malheureusement plus d’actualité.

    Très cordialement

    Hug

  15. Quel logicile comptable recommandez vous pour suivre une SCI soumise à l’IS ?
    Merci !

  16. Quel logiciel comptable recommandez vous pour suivre une SCI soumise à l’IS ?
    Merci !

  17. Bonjour,
    quel est la fiscalité de la transmission des biens en « fin de vie » de la SCI « IS » vers les associés ?
    Merci

  18. De mon côté j’utilise l’outil http://www.comptasci.com qui est pratique et pas cher.

  19. Bonjour,
    Vous m’avez répondu que comptasci.com était adapté pour les sic soumises à l’us : non, ils indiquent bien que ce n’est pas le cas.

  20. Jean Rousseau says:

    Bonjour,
    Dans cette simulation d’achat par SCI à l’IS de murs commerciaux, financés comptant par apport personnel, sans emprunt, n’apparaissent pas :
    les résultats comptables distribuables et impôts sur dividendes (hors 1°année)
    ni impôt sur les sociétés (hors 1° année)
    Il est aussi faussement mentionné : résultat comptable de l’activité de location meublée (alors que la simulation demandée concerne des murs commerciaux
    Merci de votre réponse

  21. Bonjour,

    Même question que Laurence portant sur le logiciel destiné aux sci soumises à l’IS. Apparemment peu d’offre sur le marché….
    Avez-vous des pistes, nous serions preneurs.
    Merci et bravo en tous cas pour votre site.

    • laurence says:

      Bonjour, après investigation, EBP pratic semble le meilleur rapport qualité prix pour SCI soumise à l’IS. Passer ensuite par un outil de télédéclaration (style teledec.fr) pour saisir en ligne liasse fiscale et télédéclaration obligatoire pour toute entreprise soumise à l’is…..

  22. Bonjour , je suis en train acheter un appartement pourriez vous m indiquer sur combien d’année ceux lui ci est amortissable le montant est de 100000euro je précise sci soumis a l is
    merci votre réponse

  23. je précise amortissable fiscalement
    merci

  24. Bonjour, depuis cet article la loi a peut être changé de nouveau. Or je suis propriétaire d’un bien mixte RP + murs de mon FDC. J’ai acquis ce bien en direct. Aujourd’hui ma situation personnelle ayant changé, je souhaite effectuer un rachat de mes murs par une SCI à constituer. Le choix de la SCI à l’IS me paraît appropriée dans mon cas. Y-a-t-il eu des changements important depuis la rédaction de cet article. J’ai cherché à en discuter avec mon comptable mais celui-ci n’a pas saisi tous les intérêts de mon montage, quelle est la personne la plus compétente notaire? Je vous remercie pour vos articles.

  25. Bonjour,
    Ce simulateur est très intéressant et se rapproche des calcusl que j’ai pu faire par ailleurs.
    Mais il me semble manquer l’imputation des charges déductibles : EDF, eau, ADI, TF, Assurance PNO, etc.
    Pouvez-vous m’éclairer sur ce sujet ?
    Merci

  26. Bonjour et merci pour toutes les infostrouvées sur ce site,
    j’ai plusieurs questions concernant le simulateur sci à l’IS. Etant novice, je ne comprend pas plusieurs points concernant la fiscalité d’une scià l’us. A savoir:
    – quand on parle de 3% d’amortissement d’un immeuble sur 50 ans, cela veut dire que chaque mois, on peut déduire 3 % du bien et ce pendant 50 ans? Si c’est le cas, on ne payerait jamais d’impot sur les sociétés, non?
    – qu’est ce que le déficit non imputé?
    merci pour votre réponse

  27. Bonjour,
    Merci et bravo pour ce simulateur.

    J’aurais toutefois une question : je ne comprends pas pourquoi vous calculez un impot sur les dividendes dans le tableau « La détermination du résultat comptable de l’activité de location meublée « .

    Cela me semble incorrect car l’impôt sur les dividendes (IR de l’associé de la SCI) doit être calculé sur la base du montant du bénéfice distribué, et non pas sur la base du résultat comptable de la SCI.

    Léon

    • Je suis d’accord avec Léon, pour moi le dividende est déterminé après IS.
      Avons nous tous les deux tort ?
      Merci beaucoup pour vos éclaircissements et bravo pour le travail

  28. Bonjour,

    Pour Sci soumise à l’IS
    Est ce que la taxation sur la plus value est toujours de 15% jusque 38120€ de plus value et 33,33% sur le reste, pour une vente en 2015?
    Merci pour votre réponse
    Clt

  29. une petite mise à jour serais chouette 🙂

  30. faites nous signe quand c’est prêt 😉

  31. Bonjour,
    Tout d’abord un grand merci pour cet outil très performant.
    Je me suis permis de le retranscrire sur un tableau excel et je retombe sur les mêmes résultats que vous à l’exception de trésorerie nette et enrichissement patrimonial.
    – Pour la trésorerie nette je ne comprends pas votre résultat en année 20 : il ne correspond pas au cumul des 19 années
    – pour l’enrichissement patrimonial je n’arrive pas au même résultat. Quelle est votre méthode de calcul ?
    Cordialement,
    Aymerick

    • Bonjour,

      L’enrichissement patrimonial est un peu complexe dans l’approche. Je compare des flux comparables. Cela signifie que pendant toutes la durée du crédit, l’effort de trésorerie réalisé correspond à un versement d’une somme identique sur un contrat d’assurance vie.

      Après le remboursement du crédit, l’effort de trésorerie n’est plus et c’est un gain de tréso qui vient enrichir l’investisseur. Dans le soucis de comparer des flux comparables avec l’investissement en assurance vie, je considère que l’investisseur retire de son contrat les sommes identiques afin de percevoir ce même flux positif de revenu.

      Avez vous compris cette explication, qui je le concède peut ne pas être très claire 😉

  32. Bonjour Guillaume,
    Je me permets d’insister : je ne comprends pas comment on peut calculer l’impot sur les dividendes sur la base du résultat comptable distribuable tel que vous le calculez.
    Je m’explique : si la SCI décide de distribuer l’intégralité du résultat comptable sous forme de dividende : comment peut elle alors payer l’impot sur les sociétés ? Vous calculez les deux impots (dividendes et IS) sur la même base : le résultat comptable. Ceci me parait impossible : je déduirais d’abord l’IS du résultat comptable, j’en déduirais un résultat net, et je calculerais alors l’impot sur les dividendes à partir de ce nouveau solde.
    Où est ce que je fais fausse route ?
    Merci !

  33. J’ai d’ailleurs une seconde question… Dans le cas où la SCI est financée notamment par des comptes courants d’associés, je peux décider de ne pas verser de dividendes mais d’utiliser le résultat de l’exercice pour procéder au remboursement des comptes courants d’associés (après paiement de l’IS).
    Je ne paye pas d’impot sur le remboursement des comptes courants car il s’agit de sommes apportées, pas de sommes gagnées.
    Suis-je dans mon droit ?
    Merci !

  34. bonjour
    j’ai une maison achetée il y a 15 ans sous forme d’une SCI comprenant une partie commerce (chambre d’hôtes exploitées par la sci) et une partie habitation principale.
    Est-ce que je vais payer 33,33% sur la totalité de la maison ou que sur la partie chambres d’hôtes?
    je ne verse pas de loyer à la sci pour mon logement.
    Merci d’avance pour vos réponses….

  35. Bonjour,
    Pourriez vous me confirmer la chose suivante :
    pas de charges sociales sur les dividendes pour une SCI à l IS.

    On parle de SARL, SA,SEL mais pas des SCI et je suis inquiete car je peux enfin prendre des dividendes sur mes SCI à l’IS mais le capital de mes SCI est tres faible. Je suis gerante majoritaire, je n’ai pas de salaire dans mes SCI.
    Merci de votre reponse,
    Cordialement
    ANgelique

    • Bonjour Fievet, quand vous dites « je peux enfin prendre des dividendes » vous voulez dire par la que vos emprunts viennent de se terminer?
      cordialement.

      • bonsoir et merci de votre reponse.

        Pour répondre à Ronald, pour l instant je n’avais pas intérêt à prendre des dividendes car j’avais d’autres revenus salariés. Aujourd’hui, je n’ai plus que mes SCI à l ir et à l is comme seul revenu.
        Mes SCI sont bénéficiaires et je peux à la fois récupérer mon compte courant et prendre des dividendes.
        Toutefois une autre question se pose à Maitre FONTENEAU, si je ne suis plus assujettie au regime SS car n’ayant plus de revenus professionnels (pas de salaire uniquement mes sci), devrais je payer les prélèvements sociaux??? apparemment depuis octobre, si un residant Français n’est pas affilié au RSI ou regime SS Français, il ne doit pas payer ces prélèvements.
        Est ce bien cela?
        Pour l instant, encore couverte pas mon ancien regime salarié, je peux m affilier à une assurance privée hors de France. Qu’en pensez vous?
        Merci encore

  36. Bonjour Guillaume,
    Je réside en France. Mais vu les derniers bouleversements avec les prélèvements sociaux, je me pose la question suivante
    les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (revenus fonciers, dividendes, plus-values sur valeurs mobilières,…) et sur les revenus de placement (plus-values immobilières, intérêts,…) ne devraient plus s’appliquer lorsqu’ils sont perçus par des personnes relevant d’un régime de sécurité sociale d’un autre Etat membre de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse. En pratique, (hormis les non résidents CEE ) devraient aussi échapper aux prélèvements sociaux français les personnes qui résident en France mais sont affiliées à un régime étranger de sécurité sociale ;
     Je ne suis plus salariée, j’ai 3 SCI (1 à l ir 2 à l’IS), je ne suis plus affilié à aucun regime de SS (certes pour l instant, suis couverte encore 2 ans), est il possible pour moi de m affilier à un regime SS d un autre pays CEE ou privé pour m’exonérer des prélèvements sociaux. Apres tout, c’est le regime Français qui m’exclue de lui meme de la protection sociale francaise!
    Merci Guillaume

  37. Bonjour,
    Je souhaite créer avec une ou plusieurs sci à l’is en vue de transmission de patrimoine à nos enfants mineurs (7 et 9 ans).
    Nous souhaitons à la création ou dès que possible donner la nue propriété des parts à nos enfants et garder l’usufruit afin qu’ils ne paient pas de droit de succession à terme.
    Doit-on avoir l’accord du juge des tutelle ?
    Comment doit-on procéder concrètement ?
    Un grand merci
    Sue

  38. Bonjour Guillaume,

    Le déficit comptable de la 1ère année liée aux frais d’achat, n’est-il pas imputable aux prochains résultats comptables, et donc ne vient-il pas minorer le résultat distribuable des années suivantes ?

    Autrement dit : n’est-il pas possible d’amortir le déficit, sur les prochains résultats comptables distribuables, et ainsi éviter d’être imposable sur les dividendes suivants ?

    Merci.

  39. Benoit says:

    Bonjour,
    Dans le cadre d’une SCI soumis à l’iS. Imaginons que les associés ne touchent pas de dividende pendant 15 ans.
    Au bout de 15 ans ces réserves peuvent-elles servir à la SCI pour acquérir un autre bien sans être imposé ?
    Merci

  40. guigui1970 says:

    Bonjour

    lors de la vente d’un bien dans une SCK a l’IS, par exemple en imaginant un impact maximal de plus value (aucun amortissement)
    exemple vente 200000 euros, aucun amortissement donc plus values environ 66000 euros
    Le restant les 134000 euros, les actionnaires les recuperent en tant que dividendes soumis a l’IR puis la CSG après abattement ?
    Merci pour votre réponse

  41. bonjour
    Mon associé et moi (50/50) avons une sci à IS depuis 15 ans gérant une maison d’hôtes, est-ce que notre sci peut acheter un bien immobilier dans les dom tom (réunion) ? et avec un crédit fait dans ma banque en métropole? et si nous vendons un jour notre sci est-ce que le bien acheté à la réunion sera aussi taxe d’une plus-value ?
    merci d’avance pour votre réponse

  42. Tout d’abord un GRAND MERCI pour ce formidable travail mis à la disposition de tous, c’est super sympa.

    La question de Fievet est vraiment TRES interessante, surtout au vu de la charge ENORME que represente les charges (bien nommées!!) sociales.

    Quelqu’un a t-il un élément de réponse une piste ou un lien?

    Merci.

  43. Bonjour Henri , effectivement je pensais également mon questionnement intéressant mais pour l instant je n’ai pas eu de réponse à ma question. Mais de nouveau je relance Guillaume et , si qqun a un début de réponse, je suis preneuse.
    Cordialement

  44. bonjour,

    Je viens de découvrir cet outil de simulation que je trouve très pertinent.
    Toutefois un élément m’échappe: Il me semble que pour les sociétés à l’IS c’est l’ensemble du déficit de l’exercice d’une année qui est reportable l’année suivante. Ors dans votre simulateur les charges de propriétés sont imputés et donc l’intégralité du déficit n’est pas reporté. Quid de cette règle sur l’imputation des charges?

    merci d’avance pour votre réponse

  45. Bonjour,

    Tout d’abord super outil pour le calcul des impôt en SCI. Bravo et merci !

    J’ai cependant 2 questions:

    – A quoi correspond l « Effort d’épargne moyen sur 20 ans »? Est-ce la somme mensuelle à rajouter/payer lorsque les loyers ne suffisent pas à couvrir le prêt, les impots et les autres charges ?
    – Si je mets « Taux de revalorisation annuelle de l’immeuble » à 0 (ou même négatif dans le cas d’une moins-value), est-ce normal de voir figurer des impôts sur la plus-value en année 20?

    Merci de vos réponse.

    Cordialement,
    Florian

    • Bonjour,

      Pour la plus value malgré l’absence de revalorisation de l’immeuble, oui, c’est normal.

      En effet, dans une SCI à l’IS, l’amortissement de l’immeuble permet de réduire le montant de l’impôt payé annuellement par la société, mais lors de la vente, cet amortissement est considéré comme une plus value et taxable.

      Pour ce qui est du taux d’épargne sur 20 ans, oui c’est bien « la somme mensuelle à rajouter/payer lorsque les loyers ne suffisent pas à couvrir le prêt, les impots et les autres charges ? »

  46. Bonjour,

    Tout d’abord un grand merci pour votre travail.

    J’ai une petite question concernant la revente d’un bien appartenant à une SCI soumise à l’IS.
    Nous sommes d’accord que les dividendes issues de la perception des loyers (dans une SCI soumise à l’IS) sont soumis à l’IS dans un premier temps et ensuite à l’impôt sur le revenu lorsque perçus par les actionnaires? (merci de corriger si je me trompe 🙂 )

    Mais est-ce qu’il en est de même lors de la vente d’un bien appartenant à une SCI soumis à l’IS? Par exemple, le bien acquis vaut 10000 euros, et on le revend 10000 euros. Les 10000 euros sont-il soumis à l’IS d’une part?
    et est-ce que les 10000 euros (ou du moins ce qu’il en reste après l’IS si soumis à l’IS) , une fois perçus par les actionnaires sont également soumis à l’IR?

    je ne sais pas si j’ai été clair dans la formulation de mes question. Dans tous les cas merci beaucoup pour votre boulot.

    Bonne journée à vous!

    • « Nous sommes d’accord que les dividendes issues de la perception des loyers (dans une SCI soumise à l’IS) sont soumis à l’IS dans un premier temps et ensuite à l’impôt sur le revenu lorsque perçus par les actionnaires? (merci de corriger si je me trompe ???? ) » ==> Nous sommes d’accord.

      « Mais est-ce qu’il en est de même lors de la vente d’un bien appartenant à une SCI soumis à l’IS? Par exemple, le bien acquis vaut 10000 euros, et on le revend 10000 euros. Les 10000 euros sont-il soumis à l’IS d’une part? » ==> En réalité, c’est l’impôt sur la plus value professionnelle qui taxera le profit exeptionnel réalisé par le SCI IS. Cette plus value sera calculée par différence entre prix de cession et valeur comptable (c’est à dire prix d’acquisition – amortissement réalisés).

      Ensuite, lorsque le prix de vente sera distribué au actionnaires ==> dividende ou boni de liquidation, c’est à dire impôt sur le revenu après abattement de 40%.

      Une SCI à l’IS n’est pas une bonne solution lorsque vous envisagez une détention puis revente. L’idéal c’est une détention très très très longue puis transmission aux enfants ou autres. Mais pas de cession.

  47. Bonjour,

    Mille et un mercis pour votre réponse super rapide. 🙂

    En effet, pour le moment je possède certains biens que je souhaite intégrer dans une SCI mais je pense que tôt ou tard je vendrai la totalité de mes biens. Rien est sûr pour le moment.

    Mon but premier est de me faire une seconde source de revenu, et non juste un investissement pour la retraire et par la même occasion garder mes biens à l’abri dans une SCI, étant célibataire pour le moment!

    Que me conseilleriez vous de faire alors? Laisser la totalité de mes biens en nom propre ou y a t-il une autre solution telle qu’une SCI soumise à l’IR (ce qui ne permettrai au final que de garder la pleine propriété de mes biens une fois marié, si je ne fais pas erreur) ?

    merci encore pour vos réponses!!!!

    Bonne journée!

    • Entre l’idée de revendre à terme et le besoin de revenu complémentaire… la SCI IS ne m’apparait pas comme une solution pertinente… mais je ne pourrais vous conseiller sans connaître l’ensemble de votre situation patrimoniale.

  48. Bonjour,

    J’ai un projet de SCI et je pensais à l’IS notamment pour déduire l’amortissement de l’immeuble et ainsi ne pas dégager de bénéfice fiscal. Cela me permet il de me verser des dividendes même si le compte de résultat ne présente pas de bénéfice compte tenu de la charge d’amortissement (non décaissable) ?

    Merci de votre éclairage

    Cordialement

  49. Bonjour,

    Je ne vois pas comment se verser des dividendes en l’absence de bénéfice fiscal?
    Si quelqu’un de pertinent en compta peut affirmer…?

    Pour ma part qui dit dividendes dit bénéfice au préalable…

    A vous lire.

    • Bonjour,

      En étudiant des simulations, je m’aperçois que ma question n’est pas pertinente. Le résultat comptable est toujours inférieur au résultat fiscal (même avec la prise en compte de l’amortissement) le remboursement du capital n’étant pas compté comme une charge.

      Cordialement

  50. FROMENTIN MATTHIEU says:

    Bonjour,
    Votre simulateur est très interessant mais pas pratique d’utilisation sur le site avec la mise en page, serait il possible de me l’envoyer par mail ?
    En vous remerciant

  51. Bonjour à tous,
    dans une optique de transmission patrimoniale, un emprunt est contracté par l’un des associés pour l’acquisition d’un bien.
    Dans l’option à l’IR, la mensualité du remboursement du crédit est versée à la banque après imposition des revenus fonciers n’est-ce pas ? Dans l’option à l’IS, la mensualité du remboursement du crédit n’est pas considérée comme un dividende, mais « seulement » taxée à l’IS, n’est-ce pas ? (arrêtez-moi si je me trompe)

    Si l’associé endetté a un TMI élévé, alors l’option IS semble de très loin la plus intéressante non ?

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