Loc’avantages est un nouveau dispositif fiscal destiné aux investisseurs immobilier dans l’ancien. Il s’agit du dispositif fiscal qui remplace la loi Cosse, trop peu lisible pour être adoptée par les propriétaires bailleurs.
Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Loc’Avantages : Analyse du nouveau dispositif fiscal pour immobilier locatif dans l’ancien« , est le premier dispositif d’incitation à l’investissement immobilier locatif qui ne participe pas à la hausse des loyers et au renchérissement des prix de l’immobilier. L’objectif est ici une baisse des loyers via une compensation fiscale pour le propriétaire bailleur : Résultat le loyer baisse pour le locataire … et c’est l’état qui indemnise le propriétaire bailleur grâce à une réduction d’impôt !
C’est un dispositif fiscal plutôt malin.
En deux mots, il s’agit pour le propriétaire bailleur de proposer un loyer minorer de 15% à 45% à un locataire aux revenus faibles afin de bénéficier d’une réduction d’impôt dont l’importance sera fonction de cet effort sur le loyer comme expliqué dans l’infographie ci dessous (extrait de la brochure de présentation du dispositif)
Simulation Loc’avantages : Calculer l’intérêt patrimonial de ce nouveau dispositif fiscal.
Pour vous accompagner dans votre réflexion d’investissement, nous venons de finaliser un simulateur loc’avantages que nous allons utiliser dans la suite de cette simulation.
Notez que l’accès au simulateur et son utilisation est réservé au acheteur de l’édition 2022 de notre livre « Investir dans l’immobilier » (dont la sortie est prévue pour le 15/02/2022 avec plein de surprises dont l’accès gratuit à plus de 25 simulateurs, y compris loc’avantages et à un cycle de 6 conférences en ligne sur le thème « Réussir votre investissement immobilier » ==> Détail de cette nouvelle offre de livre & formation)
Hypothèse de la simulation.
Achat d’un appartement de 70 m& (T3) au tarif de 125 000€ -125 000 / 70 = 1785€ / m² ; Il s’agit d’un bien immobilier situé dans une ville moyenne standard.
Pour bénéficier du dispositif Loc’avantages, le propriétaire devra proposer un loyer plafonné à :
Dans le cadre du dispositif Loc1, le loyer maximum sera de 529€ par mois. Le propriétaire bailleur bénéficiera alors d’une réduction d’impôt maximum de 953€ par année, soit -+80€ / mois.
Cet appartement fera évidemment l’objet de travaux afin d’améliorer le confort du locataire et afficher un DPE permettant de continuer à louer le logement après 2025 (cf. « Immobilier : Cette incroyable crise du logement qui se prépare dès 2025 !«
Dans notre simulation, nous considérons 500€ / m² de travaux soit 500*70 = 35000€.
Le coût total de l’opération sera de 169375€ (achat + frais de notaire + travaux) financé sur 20 ans avec un crédit amortissable.
Pour réaliser notre simulation, considérons un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30%.
Résultat de la simulation Loc’avantages
Conclusion :
Au terme de cette simulation, le TRI de l’investissement ressort à 8.88% grâce à l’effet combiné du déficit foncier et du dispositif fiscal loc’avantages, le tout avec des hypothèses prudentes.
ps 1 : Ces chiffres m’apparaissent comme particulièrement attrayants. Notez qu’en l’absence de l’avantage fiscal loc’avantages, le TRI atteint 7.48%. L’avantage fiscal loc’avantages permet d’améliorer le TRI de 1.40 point. C’est appréciable.
ps 2 : En effectuant une nouvelle simulation avec l’option Loc 2 (soit un loyer maximum de 432€ par mois et une réduction d’impôt de 35%) le TRI monte à 9.96%. C’est vraiment pas mal.
Ps 3 : En effectuant une nouvelle simulation avec l’option Loc 3 (soit un loyer maximum de 343€ par mois et une réduction d’impôt de 65%) le TRI monte à 10.46%. C’est encore mieux.
A suivre.
18 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Tous les avantages et les inconvénients du dispositif Loc’Avantage ont été étudié dans le dossier précédent :
https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/locavantages-analyse-du-nouveau-dispositif-fiscal-pour-immobilier-locatif-dans-lancien.html
l’analyse par Guillaume pour les avantages et les commentaires pour les inconvénients.
Je crois qu’il faut relativiser la valeur du dispositif pour les bailleurs …
Personnellement, je crois que si l’état veut faire faire le travail des HLM par les bailleurs privés, il pourrait avoir la décence de leur donner pour cela tous les avantages qu’il donne aux HLM. Et là, nous sommes très loin du compte.
Je plussoie le commentaire de Patrick, chaque année nos gouvernements inventent un nouveau dispositif génial qui permet de pourrir les rentrée d’agent de l’état comme si on n’en n’avait pas besoin et qui tentent d’attirer des moucherons à la lumière pour faire le travail des hlm.
Ce que ne donne jamais ce genre de calcul, c’est l’évaluation du risque qu’il y a a louer a des personnes qui n’ont pas la capacité financière objective à entretenir un logement. Le risque est double, charges de réparations additionnelles et aussi dans un certain nombre de cas pertes de loyers et frais de justice.
Louer pas cher est un métier très spécial qui demande de la technique, et ce n’est pas conseillé pour la plupart des particuliers, surtout s’il s’agit d’un bien unique donc ne permettant pas de diluer la perte.
Ce serait bien de comparer le nouveau dispositif par rapport à l’ancien à loyer intermédiaire avec intermédiation locative qui permet ( jusqu’au 28 février) un abattement de 85% et non pas au marché libre .
L’avantage fiscal procuré par quelque dispositif que ce soit aboutit souvent à des déceptions futures …
En matière immobilière, j’ai de multiples exemples en tête de propriétaires qui ont investi loin de chez eux dans des villes censées offrir un marché locatif dynamique pour obtenir in fine une moins value significative à la revente (même en tenant compte de l’avantage fiscal) ou pire s’apercevoir que le bien est squatté.
Les ministres qui ont donné leur nom aux dispositifs défiscalisants se sont succédés et ont peu à peu réduits à peau de chagrin les avantages fiscaux offerts…
pour ma part , si on veut faire du « locatif nu » rien ne vaut la simplicité, on achète un bâtiment qu’on contrôle à 100% , on le rénove en imputant le déficit sur ses revenus fonciers existants en louant au prix du marché en prenant tout le temps nécessaire pour sélectionner avec soin ses locataires ….c’est un art difficile mais qui permet d’éviter bien des déconvenues.)
A ce jour, je n’achète plus d’immeubles locatifs car les travaux sont à mon sens devenus hors de prix avec la pénurie …mais préfère des lots de garages (pas simple à trouver, j’en conviens) qui sont pour ma part la meilleure solution que j’ai trouvé pour être tranquille… dilution du risque d’impayé sur plusieurs locataires différents (ex 100 ke 8 garages, 8 locataires versus 100 k€ pour un studio et un locataire) , meilleur rendement brut, très très peu d’entretien (pas de chaudière, de ballon d’eau chaude, etc…) , sécurité juridique des baux précaires qui permettent de virer facilement un mauvais payeur )…le seul hic est que cela ne génère pas de travaux à imputer puisque le cout de rénovation est souvent nul.
« si on veut faire du « locatif nu » rien ne vaut la simplicité, on achète un bâtiment qu’on contrôle à 100% , on le rénove en imputant le déficit sur ses revenus fonciers existants en louant au prix du marché en prenant tout le temps nécessaire pour sélectionner avec soin ses locataires ….c’est un art difficile mais qui permet d’éviter bien des déconvenues. »
Ca tombe bien, c’est exactement le principe de loc’avantages. 😉
« Ca tombe bien, c’est exactement le principe de loc’avantages ».
Je ne comprends pas votre réponse. Les locataires pris par Loc’Avantages peuvent arrêter de payer leur loyer comme les autres. Et la CAF à ce moment ne paiera plus les APL comme à chaque procédure … bien que le locataire soit toujours en place !
L’agence solidaire peut disparaitre pour ne pas à avoir à assumer les locataires qu’elle aura mis en place. Et le bailleur se retrouver dans un pétrin total.
Les chauffe-eau des logements continueront à tomber en panne, que le logement soit loué par Loc’Avantages ou pas.
Et surtout, les procédures d’expulsion ne vont pas être moins longues avec Loc’Avantages. Elles seront même plus longue et plus fréquentes car les locataires à fort revenus ne pourront pas être sélectionnés et que les préfets refuseront encore plus les expulsions.
Attention à deux points,
1/ la caf continue de payer pendant au moins 6 mois, et plus si il y a un plan d’apurement.
2/ Le refus du préfet ouvre droit à paiement des indemnités d’expulsion par le préfet,c’est la trêve hivernal qui pose problème.
Pour la CAF, le problème c’est la mentalité de certains locataires : ils ne veulent pas payer et refusent tout plan d’apurement de leur dette. Elle peut continuer à augmenter, ils ne la payent pas et continuent à vivre dans le logement le temps de la procédure (2 à 3 ans en moyenne).
Après le refus du préfet, il est possible de demander à l’état de payer le loyer à la place du locataire. Mais c’est compliqué : la trêve hivernale, pas de documents officiels, ni de liste à fournir, il manque toujours un document … et on arrive à gagner 6 mois à 1 an pour finir par accepter l’expulsion sans avoir rien payer.
En plus les préfets ont des ordres : empêcher toute expulsion s’il n’y a pas un relogement derrière. Sachant que les HLM refusent les mauvais payeurs (les listes d’attente sont pleines), comment arriver à trouver un bailleur privé assez couillon pour louer à un locataire qui ne paye pas son loyer ?
Bonjour Guillaume,
« Ca tombe bien, c’est exactement le principe de loc’avantages. 😉 »
Pour une fois, je ne vous rejoins pas Guillaume car loc avantages ne permet pas de »sélectionner avec soin ses locataires …. » puisque les revenus des locataires sont soumis à des plafonds de ressources et que ces plafonds n’entrent pas dans le champ des dossiers que je retiens.
A mon sens, les critères pour analyser du risque de défaillance de paiement des loyers doivent être les suivants :
Mr et Mme ont tous deux un cdi dans un secteur d’activité différent.
Ils gagnent plus de trois fois le montant du loyer.
Ils ont en sus un garant parent proche se portant caution personnelle du loyer.
Ils ont de bonnes références antérieures prouvables et vérifiables par téléphone
Ces critères au demeurant très exigeants m’ont permis en 25 ans de pratique de n’avoir que deux déconvenues et curieusement avec le même type de professions… ils payaient rubis sur l’ongle mais m’ont rendu les biens loués dans un état de saleté pitoyable…cela est factuel je n’en tire évidemment pas une généralité sur ladite profession que j’éviterai de nommer par respect pour le corps en question.
Oui, parce que vous êtes en zone tendues. En zone ville moyenne, ces revenus correspondent parfaitement aux revenus type des locataires.
Ceux dont les revenus sont supérieurs sont propriétaires.
Je n’ai pas compris pour ma part que loc’avantages permette correctement d’acheter un immeuble cad plusieurs logements.
Un bon rendement sur le long terme s’obtient en diluant les risques (plusieurs locataires) et diminuant les frais (pas de syndic) avec de la réactivité (pas de négociation avec le conseil syndical ni de délai quasi-annuel pour prendre les décisions).
La carotte fiscale doit rester une carotte, pas le plat principal.
BOF!!! BOF!!! Simulation faite pour deux maisons individuellee dans un village de 300 âmes dans le 63. Je serais perdant en optant pour cette formule. Idem pour un F1 à Clermont-ferrand. La carotte fiscale est pourrie!!!!!!!!!!!!!
Les inconvénients pour moi majeurs de loc’avantage sont :
– 17,2 % de prélèvements sociaux chez loc’avantage
– déduction d’impôt pour le cosse, réduction d’impôt pour loc’avantages et si j’ai bien compris pris en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (soit 10 000 €) donc si vous employez une femme de ménage il ne vous restera pas grand-chose pour bénéficier de la réduction fiscale loc’avantage et toujours si j’ai bien compris « non reportable les années suivantes » et cerise sur le gâteau : pratiquer des loyers plus bas !!!!
– faire des travaux pourquoi pas mais avec l’incertitude d’arriver à la lettre D ou C (à mon avis c’est cette lettre qu’il faudrait atteindre)
Peut-être suis-je dans l’erreur et que quelque chose m’échappe ?
Et si nous essayions d’être constructif ?
Que préférez vous ?
Guillaume, je ne comprends pas votre réponse (ce dont je vous remercie malgré tout)
Vous me demandez ce que je préfère ??? entre quoi ou quoi ?
Ce que je veux dire, c’est que lorsque l’on voit tout en noir… il est compliqué d’avancer et de trouver des solutions.
@Guillaume : Avancer, être une incorrigible optimiste… pourquoi pas….quoiqu’avec les année ce sont des qualités qui s’émoussent… mais je vais essayer d’être comme les 3 singes de la sagesse et surtout avancer les 2 mains sur les yeux
Renseignements pris Soliha Solibail et consorts sont dans tous leurs états
Bonsoir,
J’ai bien compris que dans le cadre du dispositif LOC AVANTAGES, on ne peut pas louer à un membre de la famille (parent) mais est ce que cette interdiction peut être contournée par le biais d’une SCI (composée d’un couple) ?.
Dans cette hypothèse peut on louer à un parent d’un des deux associés ?
Dans l’attente de votre retour.