Loc’avantages est un nouveau dispositif fiscal destiné aux investisseurs immobilier dans l’ancien. Il s’agit du dispositif fiscal qui remplace la loi Cosse, trop peu lisible pour être adoptée par les propriétaires bailleurs.

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Loc’Avantages : Analyse du nouveau dispositif fiscal pour immobilier locatif dans l’ancien« , est le premier dispositif d’incitation à l’investissement immobilier locatif qui ne participe pas à la hausse des loyers et au renchérissement des prix de l’immobilier. L’objectif est ici une baisse des loyers via une compensation fiscale pour le propriétaire bailleur : Résultat le loyer baisse pour le locataire … et c’est l’état qui indemnise le propriétaire bailleur grâce à une réduction d’impôt !

C’est un dispositif fiscal plutôt malin.

En deux mots, il s’agit pour le propriétaire bailleur de proposer un loyer minorer de 15% à 45% à un locataire aux revenus faibles afin de bénéficier d’une réduction d’impôt dont l’importance sera fonction de cet effort sur le loyer comme expliqué dans l’infographie ci dessous (extrait de la brochure de présentation du dispositif)

Simulation Loc’avantages : Calculer l’intérêt patrimonial de ce nouveau dispositif fiscal.

Pour vous accompagner dans votre réflexion d’investissement, nous venons de finaliser un simulateur loc’avantages que nous allons utiliser dans la suite de cette simulation.

Notez que l’accès au simulateur et son utilisation est réservé au acheteur de l’édition 2022 de notre livre « Investir dans l’immobilier » (dont la sortie est prévue pour le 15/02/2022 avec plein de surprises dont l’accès gratuit à plus de 25 simulateurs, y compris loc’avantages et à un cycle de 6 conférences en ligne sur le thème « Réussir votre investissement immobilier » ==> Détail de cette nouvelle offre de livre & formation)

Hypothèse de la simulation.

Achat d’un appartement de 70 m& (T3) au tarif de 125 000€ -125 000 / 70 = 1785€ / m² ; Il s’agit d’un bien immobilier situé dans une ville moyenne standard.

Pour bénéficier du dispositif Loc’avantages, le propriétaire devra proposer un loyer plafonné à :

Dans le cadre du dispositif Loc1, le loyer maximum sera de 529€ par mois. Le propriétaire bailleur bénéficiera alors d’une réduction d’impôt maximum de 953€ par année, soit -+80€ / mois.

Cet appartement fera évidemment l’objet de travaux afin d’améliorer le confort du locataire et afficher un DPE permettant de continuer à louer le logement après 2025 (cf. « Immobilier : Cette incroyable crise du logement qui se prépare dès 2025 !« 

Dans notre simulation, nous considérons 500€ / m² de travaux soit 500*70 = 35000€.

Le coût total de l’opération sera de 169375€ (achat + frais de notaire + travaux) financé sur 20 ans avec un crédit amortissable.

Pour réaliser notre simulation, considérons un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30%.

Résultat de la simulation Loc’avantages

Conclusion :

Au terme de cette simulation, le TRI de l’investissement ressort à 8.88% grâce à l’effet combiné du déficit foncier et du dispositif fiscal loc’avantages, le tout avec des hypothèses prudentes.

ps 1 : Ces chiffres m’apparaissent comme particulièrement attrayants. Notez qu’en l’absence de l’avantage fiscal loc’avantages, le TRI atteint 7.48%. L’avantage fiscal loc’avantages permet d’améliorer le TRI de 1.40 point. C’est appréciable.

ps 2 : En effectuant une nouvelle simulation avec l’option Loc 2 (soit un loyer maximum de 432€ par mois et une réduction d’impôt de 35%) le TRI monte à 9.96%. C’est vraiment pas mal.

Ps 3 : En effectuant une nouvelle simulation avec l’option Loc 3 (soit un loyer maximum de 343€ par mois et une réduction d’impôt de 65%) le TRI monte à 10.46%. C’est encore mieux.

A suivre.

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