Assurance vie et gestion de patrimoine

Nous poursuivons notre série d’articles consacrés à la stratégie d’investissement pour cette prochaine année 2018 (et probablement les suivantes). Dans le premier article « Stratégie d’investissement : 2018, Éclatement de la bulle des start-up et retour aux fondamentaux « développement durable » », je vous ai exposé une vision globale et long terme des mouvements de société qui auront un impact fort sur vos investissements.

Rentrons maintenant dans le détail de l’investissement immobilier en essayant de construire ensemble les déterminants qui vous permettront de réaliser un bon investissement immobilier. Il est évident que nous détaillons et analysons cette stratégie dans le détail dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« . Il m’est impossible de reprendre ici toute l’analyse des opportunités d’investissement qui prend presque 100 pages dans le livre. 



Nous analyserons prochainement la question de l’assurance vie, des marchés financiers et autres supports d’investissement.

 

Investir dans l’immobilier, pour acheter sa résidence principale et secondaire ou investir dans l’immobilier locatif de rendement, c’est investir sur un temps très long.

Le lecteur attentif aura noter que j’évoque « l’achat » de la résidence principale et « l’investissement » dans l’immobilier locatif.

Il n’y a pas d’erreur. Acheter sa résidence principale, ce n’est pas faire un investissement, c’est acheter son cadre de vie. Acheter sa résidence principale n’est pas une dépense rationnelle, mais une dépense de consommation qui ne sera pas source d’enrichissement (sauf coup de chance en cas de hausse des prix de l’immobilier). Investir de manière rationnelle dans votre résidence principale sera tout de même possible pour celui qui acceptera de « vivre » dans un logement dans lequel il n’investira pas pour améliorer le cadre de vie… bref, seul le propriétaire qui se comporte comme un locataire pourra espérer gagner de l’argent avec sa résidence principale ou secondaire.

 

Bref, l’investissement immobilier est un investissement de très long terme. L’investisseur devra donc essayer d’anticiper les mutations de long terme de la société pour se donner les moyens de réaliser son investissement immobilier. L’investisseur immobilier ne doit pas faire attention au bruit médiatique de court terme pour consacrer l’ensemble de son raisonnement au long terme.

Savoir que les prix ont augmentés de 2% en 2017 n’a aucune importance sur l’intérêt patrimonial d’un investissement qui durera 20 ans minimum. Il faut réussir à s’extraire de la société de l’immédiateté pour adopter une vision de long terme ! Néanmoins, il est même possible d’en tirer un profit non négligeable : Le bruit médiatique et la narrative permettent à l’investisseur immobilier de long terme de profiter des excès du court terme pour maximiser son profit de long terme. 

 



L’obsolescence immobilière devrait s’accélérer au profit des biens immobiliers aux usages et à la consommation énergétique conforme aux nouvelles exigences de la société.

C’est le point central de notre analyse du marché immobilier à long terme : Nous sommes engagés dans une mutation profonde de la manière de consommer l’immobilier. L’obsolescence immobilière devrait s’accélérer dans les prochaines années.

L’obsolescence immobilière concernera l’obsolescence énergétique des bâtiments avec l’objectif d’un logement générateur net d’énergie à l’horizon de 2020 (c’est à dire demain matin). Demain, la norme RT 2020 imposera le logement à énergie positive : Votre maison ou votre immeuble collectif devra générer plus d’énergie qu’il n’en consomme. 

Cette évolution est majeure et elle devrait avoir un impact non négligeable sur le marché immobilier dans l’ancien : Cette nouvelle norme de construction, symbole de confort élevé, dégradera la valeur relative des logements anciens dans lesquels les propriétaires devront engager de lourds travaux pour maintenir leur valeur patrimoniale.

L’obsolescence immobilière n’est pas seul fait de l’obsolescence énergétique. C’est également l’obsolescence des usages et la mutation de la demande des propriétaires en fonction de l’évolution de la société. A mon sens, le télétravail, c’est à dire la capacité pour les salariés du tertiaire de ne plus travailler à proximité du siège social de leur entreprise ! Le télétravail, c’est le symbole de la dématérialisation des nœuds de communication.

Il y a 30 ans, il était indispensable d’habiter à coté d’une gare, d’une autoroute pour avoir accès aux zones d’emploi. Dans 30 ans, c’est l’accès à une connexion internet à très haut débit qui sera indispensable. Le télétravail pourrait autoriser une décentralisation express des zones d’emploi ! Pourquoi continuer à s’infliger un cadre de vie exécrable en banlieue parisienne si vous n’êtes plus obligé d’aller travailler tous les jours dans les locaux de votre entreprise ?

Je crois cette mutation centrale ! Elle pourrait être à l’origine du redistribution forte des lieux de vie et donc des lieux de construction et de demande des logements !

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taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois d’Octobre 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

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L’obsolescence des usages, c’est aussi la pression sur l’utilisation des véhicules automobiles. Demain, l’exigence de développement durable pourrait être à l’origine d’une remise en cause du véhicule individuel et de la consommation excessive d’énergie qui en est la conséquence directe. La société pourrait évoluer afin de réduire les déplacements obligatoires. (ps : Le véhicule électrique ne change rien à ce sujet … A quoi bon rouler électrique… si l’énergie électrique provient d’une centrale à charbon ?).

Demain, vous serez peut être dans l’obligation de détenir votre propre centrale individuelle de production d’énergie. Les investisseurs qui auront anticipé pourront peut être tirer un nouveau revenu de l’exploitation de leur bien immobilier. Des choses simples comme une toiture exposée au Sud pourrait devenir un élément de valorisation essentiel.

 

Au final, l’obsolescence immobilière devrait être à l’origine d’une dégradation rapide des biens dont les qualités intrinsèques ne respectent pas ces nouvelles exigences sociétales.

Il s’agit là d’une opportunité incroyable pour l’investisseur immobilier qui saura comprendre la mutation de la société, investir dans les biens immobiliers délaissés par le marché afin de les réhabiliter et les rendre compatibles avec ces nouvelles exigences de la société. 

 

 

Des taux de crédit immobilier toujours au plus bas permettront à l’investisseur immobilier de valoriser son patrimoine sans effort.

C’est la seconde partie du raisonnement qui me permettent d’affirmer que nous vivons une période historique qui permettra à l’investisseur immobilier de s’enrichir sans effort. Les taux sont extrêmement bas, mais surtout, les taux de crédit immobilier sont négatifs, c’est à dire que le taux d’intérêt est inférieur à l’inflation.

En deux mots, et c’est l’analyse que nous vous livrons dans cet article « Immobilier : Une période historique pour se constituer un patrimoine immobilier à bon prix ?« , les taux d’intérêt négatifs qui sont l’euthanasie du rentiers, ont pour corollaire l’enrichissement de l’emprunteur dont le crédit sera remboursé par l’inflation et la croissance économique (C’est à dire l’augmentation naturelle de son revenu, soit par l’augmentation de la richesse créée collectivement ou la hausse des prix).

Cette situation est exceptionnelle et elle ne doit pas durer éternellement, sauf à participer à une augmentation très élevée des prix de l’immobilier dans le futur. L’investisseur immobilier doit profiter de ces taux excessivement bas pour investir dans l’obsolescence immobilière. 

Mais attention, ce n’est pas parce que les taux sont bas, qu’il faut investir n’importe comment ! Le taux bas ne doivent pas être un prétexte pour investir, c’est l’opportunité du marché qui doit guider l’investisseur qui profitera des taux trop bas pour améliorer encore le rendement financier de son investissement. 



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32 Comments

  1. OlivierSPb says:

    Bonjour à tous,
    Je suis un peu étonné du titre de ce billet car je ne vois pas en quoi les taux sont TROP bas; Ils sont certes bas, mais sur quoi peut-on se fonder pour décider qu’ils sont trop ou pas assez bas?
    Quant à la RT 2020, c’est un débat qui est intéressant. S’il est relativement facile quoique coûteux de construire une maison individuelle à énergie nulle ou positive, il en est autrement pour les immeubles. On peut certes faire un bâtiment basse consommation mais faire un immeuble entier à énergie positive reste aujourd’hui au stade de la démonstration et les coûts sont très importants. cela s’explique notamment parce que le photovoltaïque est nécessaire à un bâtiment a énergie positive et que le rapport surface de toiture/surface habitable d’un immeuble est faible contrairement à une maison individuelle.
    Quant à la transformation du parc immobilier actuel (Pour les immeubles) en bâtiments à énergie positive c’est franchement impossible.
    Vous avez sans doute raison sur les voitures électriques, il y aura des goulots d’étranglement ne serait-ce qu’en raison de la quantité nécessaire d’électricité. EDF a publié un calcul, il faut un nouveau réacteur nucléaire pour charger un million de voitures. Le calcul est vite fait quand on sait que le parc actuel est de 32 millions et que le nombre de réacteurs en activité est de 52 actuellement. Là encore en ville, le photovoltaïque n’est pas une solution puisqu’il est déjà insuffisant pour les immeubles.
    Cela fait 30 ans que l’on nous bassine avec le télétravail et je pense qu’il se développera lentement mais guère au-delà de ce qui se fait actuellement , ou le télétravail est à temps partiel, les gens télétravaillant 1 ou 2 jours par semaine et travaillant classiquement le reste du temps, en tout cas le plus souvent.
    Pour qu’il se généralise, il faudra amener la fibre partout, ce qui pose des problèmes d’infrastructures et de financement sauf à ce qu’une nième G nous apporte un internet mobile ultra-rapide.
    Enfin vous partez du postulat que quitter le centre-ville des métropoles pour se retrouver au milieu de nulle part est quelque chose de souhaitable!
    A l’époque où j’étais en France je dirigeais une société qui se trouvait à une trentaine de km d’une agglomération de 200.000 habitants à une heure de TGV de Paris.
    Je n’ai jamais envisagé de quitter Paris et si j’ai utilisé le télétravail en étant sur place 2 à 3 jours par semaine c’est pour rester en centre-ville!
    Pourquoi rester en centre-ville?
    – Pour les écoles quand on a des enfants en âge scolaire. De bonnes écoles sont indispensables à la réussite des enfants. Les miens ayant fréquenté les meilleures écoles sont tous Bac+5 ou Bac+7.
    – Pour pouvoir sortir le soir sans planifier une expédition une semaine à l’avance et boire 3 verres de vin chez des amis ou au restaurant sans risquer de se retrouver à pied pendant quelques mois!
    – Pour avoir une vie culturelle et que les sorties du week-end ne se limitent pas à l’hypermarché du coin, et pouvoir décider d’une façon impromptue ou planifiée d’aller au cinéma, au théâtre, au ballet, à une exposition.
    Bref pour toutes ces raisons je n’ai jamais envisagé de vivre ailleurs que dans le centre-ville d’une métropole et ayant quitté la France je vis aujourd’hui en plein centre-ville d’un ville ayant une vie culturelle importante et pour rien au monde je ne m’exilerai dans une petite ville.
    Que celui qui vit dans une HLM de banlieue, cherche autre chose je le comprends parfaitement mais en général c’est la population pour laquelle le télétravail est difficile voire impossible.
    Quand le TGV Ouest est rentré en fonction, on nous a garanti que de charmantes bourgades comme Vendôme à 40 minutes en TGV de Paris allait connaître un essor grâce aux communications rapides et au télétravail, cela ne s’est jamais produit et Vendôme reste une belle endormie.
    Certes le Grand Paris perd des habitants chaque année, mais peu mais je pense que c’est plus en raison du coût prohibitif de l’immobilier qu’en raison d’une envie irrépressible d’aller s’enterrer dans un bled improbable!
    Et franchement faire un investissement, à très long terme comme vous le soulignez, sur ces bases là me parait très hypothétique à moins que votre boule de cristal ne vous donne les changements que va subir la société dans 20 ans!

    • A cette jolie liste bien écrite, il faudrait rajouter, au moins pour 25% de la population, les séniors -dont beaucoup dans une santé moyenne, la nécessité d’un accès rapide à des soins de qualité. Encore une raison pour que soit l’on construise des « gated communities » (avec tout ce qu’il faut, soins et culture comprises) soit l’on réorganise la ville en fonction des besoins. Le télétravail à l’heure de l’AI, ça m’amuse assez aussi, à moins que cela soit l’astuce: on laisse le robot faire tout ce qu’il y a de physique dans le job et on le pilote à distance? Quant à la boule de cristal, il suffirait peut-être de prolonger les courbes qui montrent la tendance depuis 15 ans… et pas qu’autour de notre petite province…

      • OlivierSPb says:

        Les courbes elles sont claires, il n’y a pas photo entre le rendement et la plus-value immobilière dans un bien en centre-ville d’une grande métropole et un pavillon à Trifouilly-les-Oies!
        Dire que cela va s’inverser à cause du télétravail, c’est être bien aventureux!

        • Justement quelle courbe ? Pouvez vous me démontrer qu’il est pertinent d’investir aujourd’hui à Paris alors que le rendement locatif est inférieur à 2% et que les prix atteignent des niveaux tellement élevés que les revenus du travail (même extrêmement bien rémunéré) ne permettent plus de se loger ?

          • OlivierSPb says:

            Personne ne peut démontrer qu’un investissement à long terme est pertinent. Non, je ne peux pas vous le démontrer pas plus que vous ne pouvez démontrer qu’il est pertinent « d’investir dans l’obsolescence immobilière »

    • Un avis pertinent en de nombreux points mais quelle plume hautaine et Parisiennne ! On a vraiment l’impression que vous n’avez connu que ça. Je vous assure que la qualité de vie de vie dans nombreuses villes de province plus modestes ne se limite pas à l’offre étriquée que vous décrivez. Certaines de vos affirmations sont d’ailleurs vraiment nauséabondes…

      • OlivierSPb says:

        Si c’est à moi que cela s’adresse, vous avez tort, je ne suis pas Parisien même pas résident français.
        Je voulais seulement signaler qu’il y a des gens qui aiment vivre en centre-ville et qu’il y a de bonnes raisons pour cela en dehors d’être une fleur de bitume.
        Si d’autres préfèrent le charme discret de la vie de province et être réveillés par les petits oiseaux le matin, chacun fait ce qu’il veut et je comprends tout à fait cela. Mais extension du télétravail ou non, ce n’est pas demain que les centre-ville seront déserts. Et investir en pensant qu’il y aura un exode urbain me parait un pari risqué, même un tel raisonnement est concevable. Les chiffres parlent d’eux-mêmes les hausses de prix dans le grandes agglomérations surpassent de très loin la moyenne depuis 20 ans.
        Maintenant le gouvernement semble hostile à l’investissement immobilier et cherche à faire baisser les prix en zone tendues, il ne faut pas se faire d’illusion, si les prix baissent en zones tendues, ce qui n’est pas certain, ils baisseront partout. Peut-être pas dans les mêmes proportions mais rien n’est moins sur. Les grandes métropoles offrent une liquidité indéniable: nous venons de mettre en vente un studio dans le XV ième, le bail arrivant à échéance, il est parti en une semaine à la cinquième visite et au dessus de la fourchette d’estimation donnée par 2 agents, nous cherchons à vendre depuis un an une résidence secondaire à 200 km de Paris en bord de mer en bas de la fourchette, aucun acquéreur…
        Personnellement je considère que la liquidité d’un marché est un facteur-clé de la réussite d’un investissement ne serait-ce que parce qu’elle témoigne du dynamisme du marché.

        • Alors toutes mes excuses pour vous avoir traité de Parisiens 🙂
          « De bonnes écoles sont indispensables à la réussite des enfants. »,
          « il faudra amener la fibre partout » « Charme discret » « les petits oiseaux le matin »… Tant l’épaisseur des traits de la caricature est forte, je ne prendrais même pas le temps de rentrer dans ce débat. Vous semblez néanmoins confondre campagne et villes de province et pour votre information il y a encore des oiseaux qui chantent le matin à Paris….
          Pour en revenir au débat, l’intérêt principal des villes bouseuses de province est d’offrir des possibilités de rentabilité hors norme sans prendre des risques inconsidérés (il y a aussi des centres-ville et autres points d’intérêts pérennes en province) et qui permettent de compléter ses revenus durant la détention et le remboursement du crédit tout en gardant la possibilité d’entretenir son bien dans le temps. La stratégie consiste à conserver ce patrimoine moins liquide mais qui rapporte de l’argent immédiatement. L’avantage de la situation est qu’une hypothétique plus value à la sortie ne serait qu’une cerise sur le gâteau.
          L’investissement dans les grandes villes (surcotées ?) est plus un placement à rendement à faible mais néanmoins meilleur que ce que propose actuellement les banques. Il est plutôt destiné à l’investisseur passif avec des revenus confortables. Certes, ce placement est liquide mais il ne vous affranchie pas des joyeusetés de la location.
          En province on cherche du rendement, au centre du monde on place de l’argent.
          Pour ma part, j’estime que le risque de forte baisse est bien plus limité en province puisque le prix d’achat + travaux se rapprochent du coût intrinsèque de la construction du neuf. Alors que dans là où le prix du m² à été multiplié plusieurs fois par rapport au prix de la construction, personne n’est à l’abri de l’éclatement de la bulle. Lorsque le marché remettra les pieds sur terre, les provinciaux qui se seront enrichis pourront faire de bonnes affaires et profiter de la prochaine bulle 😉

          • OlivierSPb says:

            Le marché même Parisien, est resté des décennies en dessous du coût de construction, mais il y a fort longtemps en effet pour les grandes métropoles. Mais c’est encore le cas pour un certain type d’immobilier en province , notamment les résidences secondaires. Je voyais hier sur le site « Belles demeures » une propriété en Normandie à vendre à 10 km de la mer et à un peu plus de 2 heures de Paris. Pour 583 k€ vous pouvez acheter une maison (Appelée château sur le site) de 400 m² habitables (15 pièces, 10 chambres, 5 toilettes, 4 salles de bains) en parfait état (Sans travaux) avec des communs et dépendances et un parc parfaitement entretenu.
            Je pense que l’on est loin du coût de construction!
            Donc le coût de construction n’est pas un plancher et rien ne vous garantit qu’en cas de crise, la valeur de votre bien ne descendra pas en dessous. La crise peut-être globale ou locale, par exemple, dans le cas d’une fermeture d’une grande entreprise qui alimentait le tissu local.
            Maintenant je suis d’accord avec vous sur le fait que les rendements des grandes métropoles sont squelettiques et qu’en province les rendements sont meilleurs. Après c’est à chacun d’apprécier quel rendement additionnel il exige pour le renoncement à la liquidité.

            • Votre exemple est très ciblé (et encore une fois déconnecté de la réalité du plus grand nombre !).
              Si les prix de ce genre de bien chute, c’est que le coût d’usage (possession + entretien) est immense et sa remise aux normes actuelles (méfiez-vous des annonces « sans travaux ») ramènerait bien ce type de demeure à un coût bien plus proche de la valeur de sa construction ! Avec 2000 €/m², on fait de très belles choses en province. 400 m² habitable, ça nous fait une construction à 800 k€. Remettez ce bien sans travaux aux normes pour qu’il arrête de vider les poches de son propriétaire et on reparle ensuite de la notre finale…
              Posséder ce type de bien en résidence secondaire n’est pas un investissement, c’est de la bourgeoisie. L’exploiter en gîte ou en maison d’hôte, là ça devient un investissement.
              Je maintiens: je parle d’investissement et vous parlez de placement.
              Je pense qu’au contraire le coût de la construction constitue un plancher théorique car la main d’oeuvre n’est plus au même coût que celle qui a construit les métropoles. Il y a bien un besoin universel propre à tout le territoire, celui de se loger. Ce besoin croisé au coût de la construction détermine la valeur réelle et non spéculative d’un bien et définie le marché.
              Faire le choix du rendement combiné à l’achat à crédit c’est s’affranchir du besoin en liquidité. Dans ce cas, vous n’avez nul besoin de récupérer l’argent que vous n’avez pas mis sur la table pour réaliser un investissement qui s’autofinance. Pour le placement de mon épargne, je préfère d’autres stratégies plus rentables et moins soumises à la bulle spéculative immobilière qui gonfle chez nous dans les grandes villes.
              Mais comme vous le dites, chacun a sa boule de cristal et détermine les efforts qu’il est prêt à faire pour développer son patrimoine.

          • « Pour ma part, j’estime que le risque de forte baisse est bien plus limité en province puisque le prix d’achat + travaux se rapprochent du coût intrinsèque de la construction du neuf. »

            C’est aussi mon cœur d’analyse ! C’est ce que j’essaie de démontrer dans cet article « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ? »

            Pour en revenir à la question Paris Vs Province Vs Campagne. : regardez les statistiques publiées hier dans cet article « Etes vous riche ? Quelle est la composition et le montant du patrimoine des Français ? Ou sont les riches ? » :

            Le montant du patrimoine médian des Parisiens est inférieur au montant du patrimoine en France, et notamment vis à vis des petites villes de campagnes.

            Cela démontre, a mon sens, l’extrême inégalité à Paris : L’extrême richesse qui à le bonheur de profiter de l’incroyable qualité de vie culturelle et urbaine … et l’extrême pauvreté qui galère tous les jours malgré un travail et des revenus parfois élevés qui permettrait une belle qualité de vie en Province ou la vie est moins onéreuse.

            C’est à ces derniers que je pense qu’en j’évoque la question du télétravail…

            • Tout a fait, télétravail ou pas, de nombreux actifs et propriétaires vont être poussés quoiqu’il arrive à l’extérieur des grandes villes dans lesquelles ils n’auront plus les moyens de vivre.
              Depuis que je me suis lancé dans l’investissement immobilier, je réalise à quel point j’ai de la chance de pouvoir investir dans des biens rentables à côté de chez moi (étant salarié, je vise au plus proche pour pouvoir piloter mes opérations). Quand à l’offre proposée dans la petite ville dans laquelle je vis, elle est loin d’être aussi médiocre que ce que décrit OlivierSPb.

  2. bonjour,

    « Acheter sa résidence principale, ce n’est pas faire un investissement »
    >>Bien sur que si ! c’est un investissement dans lequel on vit.
    Idem pour une voiture de collection, etc…

    « Acheter sa résidence principale n’est pas une dépense rationnelle, mais une dépense de consommation qui ne sera pas source d’enrichissement  »
    >> Comment pouvez vous écrire une telle ineptie ?

    désolé, j’ai préféré en rester là et n’ai pas poursuivi la lecture 😉

    PS : c’est amusant de voir que vous etes à fond sur l’immobilier depuis peu (livre ?) alors qu’il y a quelque temps, vous déconseilliez tout achat immobilier (bulle, danger, etc…)

    • OlivierSPb says:

      La résidence principale est un investissement c’est certain. Mais pas toujours rationnel, car on peut faire des travaux pour se faire plaisir que l’on ne ferait pas dans un bien destiné à la location. Mais ceux qui ont acheté un appartement en centre-ville particulièrement dans les grandes métropoles considèrent qu’ils ont fait un bon investissement!
      Quant à dire qu’acheter sa résidence principale est une dépense de consommation, là je suis d’accord avec Stef, c’est du grand n’importe quoi!
      L’achat de la résidence principale est définitivement un investissement dont on jouit personnellement, et qui vous procure un rendement implicite non taxé à ce jour (Non-paiement d’un loyer).

      • L’achat d’une résidence principale est une opération rentable lorsque les prix augmentent. En cas de baisse de prix ou de stagnation, c’est rapidement un gouffre par rapport à la location :
        – Frais d’acquisition ;
        – Travaux nécessaires et réguliers pour maintenir la qualité et le confort du logement ;
        – Frais de copropriété ;
        – Taxe foncière ;
        – Dépense d’aménagement « plaisir » qui améliore la qualité de vie … mais n’apporte aucune valorisation ;

        – … Bref, celui qui ne veut pas perdre d’argent avec sa résidence principale doit y vivre comme un locataire et encore…

        On ne peut pas se plaindre à longueur d’articles que le rendement locatif est trop faibles (c’est à dire que le loyer est trop faible par rapport au prix d’acquisition) et affirmer dans la phrase d’après que l’achat de sa résidence principale est un bon achat !

        S’il n’est pas rentable de faire de l’investissement locatif … c’est qu’il doit être préférable d’être locataire …

    • Bonjour Monsieur,

      J’imagine que vous ne lisez pas les article régulièrement alors (ou alors pas l’intégralité et vous vous arretez dès que le propos est contraire à vos certitudes).

      Au plaisir,

      Guillaume

      Ps: Pour la petite histoire, Mon analyse sur l’immobilier a changé en Juillet 2015 : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/et-si-cetait-le-moment-dinvestir-dans-limmobilier-prix-en-baisse-taux-de-credit-immobilier-faible.html

      L’intérêt des écrits, c’est qu’ils restent ..

      • Je m’arrête quand les propos sont des inepties ; quel intérêt de lire le reste ?

        Autrefois, vous posiez des équations ; Là c’est des certitudes à l’emporte pièce.

        Pour votre changement d’avis (radical) , il date d’il y a 2 ans et je n’ai jamais dis le contraire.

        Relisez d’ailleurs votre article que vous citez :, il est intéressant de lire que vous vous questionnez en 2015 sur un éventuel achat en baisse, vis à vis de « vendeurs fébriles, de vendeurs aux abois » et avec un pari que les taux ne resteront pas bas, même si l’immobilier chute…
        Vous posiez beaucoup de variable inconnues pour réussir son (pari) pardon, investissement, sachant que les 2/3 de l’article était anxiogène sur le marché immo…. ;))

        D’ailleurs, vous écrivez aussi :

        « si demain les prix de l’immobilier baissent et que les taux d’intérêt restent faibles, alors l’investisseur aura tout intérêt à attendre cette baisse avant « d’investir.

  3. Bonjour,

    Concernant la Résidence Principale, vous oubliez le fait qu’apporter de la « valeur ajoutée » à un bien peut permettre de générer une plus-value confortable y compris dans un marché baissier. Bien-sûr acheter à un prix très élevé croissez les doigts et mettre en vente sont bien au près d’une agence Immo médiocre qlq années après laisse très peu de chance de réaliser une belle opération.

    Par ailleurs, l »Obsolescence immobilière » et la généralisation de la RT 2020 par exemple aux logements existants mettrait en faillite un grand nombre de ménages endettés, ayant de petites retraites… car le coût de mise aux normes serait énorme voir quasi irréalisable dans certains cas.

    Je ne crois donc pas du tout à la vision que vous avez partagé dans cet article

    Bien à vous

    • « la généralisation de la RT 2020 par exemple aux logements existants mettrait en faillite un grand nombre de ménages endettés, ayant de petites retraites… car le coût de mise aux normes serait énorme voir quasi irréalisable dans certains cas. »

      Cette mise au norme ne sera pas obligatoire … mais celui qui ne réalisera pas les travaux devrait constater une perte de valeur de sa maison.

      Prenons un exemple simple : Il y a 40 ans, les toilettes à l’extérieur de la maison était la norme. Aujourd’hui, celui qui n’a pas fait les travaux constate la perte de valeur lié à cet élément devenu norme.

      C’est la même chose pour le double vitrage … Ce n’est pas obligatoire … mais celui qui ne met pas de double vitrage fait perdre de la valeur à sa maison

      • OlivierSPb says:

        Ne faisons pas dans le misérabilisme… Vous n’étiez peut-être pas né mais il y a 40 ans on était en 1977, l’informatique individuelle existait (L’Apple II date de 1977), Arpanet l’ancêtre supposé d’Internet avait été lancé en 1969, l’A300 d’Aibus a volé en 1972 donc il y a 45 ans. La cabane au fond du jardin et les WC sur le palier cela date d’il y a 100 ans… Et encore pour les galetas et les masures dans les coins paumés… Ma chère mère qui a 85 ans n’a jamais connu cela…

        • En 1977, en province, il n’y avait pas de salle de bain, ni de WC à l’intérieur chez mes parents…tout comme chez ma cousine et chez la plupart des personnes des sexagénaires que je connais (et qui appartiennent à la classe populaire supérieure/classe moyenne inférieure). Dans les années 60-70, cela peut nous paraître inimaginable, mais les HLM étaient considérés comme luxueux : salle de bain, WC intérieur, chauffage central…

  4. Afin d’apporter un autre point de vue, je dirais que si l’achat d’une résidence principale apporte un gain en loyer non payé sans impôt, tandis que l’investissement locatif rapporte des loyers avec impôts, cet achat de résidence principale se fait au prix de frais fixes importants que sont les droits de mutation (8%) et éventuels frais d’agence (2 à 8% en fct de la surface ; 0 sans agence). On peut dire quen moyenne on en est à 10%.
    Vous me direz : « comme l’investissement locatif », sauf que l’investissement locatif on peut le conserver même si on doit déménager.
    Hors quand je vois des gens acheter une petite surface, la revendre pour en acheter une plus grande, puis recommencer encore l’opération pour la même raison, ou bien faire ces opérations de vente et achat pour des raisons de changement de ville à cause d’un changement de travail, je me pose des questions. Et quand ces mêmes gens vous disent qu’ils pensent sincèrement faire des économies en ne « jetant pas de l’argent par les fenêtres en payant un loyer », alors qu’ils font la même chose avec ces frais, je reste perplexe. Ont-ils déjà vraiment réfléchi à ce qu’ils disent ?
    Et encore, je ne parle pas des intérêts de prêt, heureusement pour eux bien plus faibles qu’il y a qq années encore, qui sur 20 ans ou plus pouvaient alors faire doubler le coût de l’acquisition.
    Mis à part pour ceux qui transforment leur ancienne résidence principale en investissement locatif, il y a bien une perte nette à cause de ces frais. Et 10% en moyenne, c’est bcp si ont doit déménager régulièrement, tous les 5 ans par exemple.

    Bref, je pense que l’achat d’une résidence principale, contrairement à la location, est bien un investissement, avec ses avantages (pas de paiement de loyer, et pas d’impôt sur les loyers à soi-même contrairement à l’investissement locatif) et ses inconvénients (droits fixes payés à chaque acquisition, frais/intérêts de prêt) comme tout investissement.

    Pour revenir au sujet de l’article, investir dans l’immobilier avec effet de levier en empruntant à un taux bas et donc bien inférieur au rendement de la location, est fortement créateur de richesses (tant qu’on passe au travers des problèmes du type non paiement du loyer par le locataire me direz vous). C’est intéressant notamment depuis 2 ans.

    ps : oui, je témoigne, Guillaume a changé d’avis en 2015, comme moi d’ailleurs, quand les taux ont baissé et qu’un delta intéressant se créait entre le taux d’emprunt et le rendement immobilier. Surtout avec l’effet de levier.

  5. La frontière entre achat et investissement, concernant un bien immobilier, est très poreuse :
    Mamie qui achète comme résidence principale un grand appartement près d’une université et dont elle loue deux chambres à des étudiants ou la famille qui s’achète comme résidence principale une belle maison dans une région touristique et qu’elle loue en été pendant qu’elle fait du camping ne font pas qu’un achat pour leur consommation personnelle…

  6. L’immobilier est une marché composé d’une grande variété de profils d’acheteurs… et de vendeurs. Pour avoir pratiqué les ventes aux enchères volontaires de biens « pourris » (ceux des successions vacantes) pendant 10 ans, je peux vous dire que ce genre de bien, dont l’obsolescence était visible à plein nez y compris dans la copropriété, ça a toujours attiré les investisseurs en masse… Ont-ils fait de bonnes affaires ? Oui et non, trop de paramètres rentrent en jeux (leurs fiscalités, le coût de travaux fait par des pro ou par eux-même, le pari d’un quartier…).
    Certes je parle de vente aux enchères, un marché un peu hors normes dirait-on…oui sauf que si cette forme de vente est « hors normes » les acheteurs eux sont ceux qui poussent aussi les portes d’une agence ! Ce qui finalement intéressé ces acheteurs (du marchand de biens aux « primo-investisseur » )justement c’était les travaux, donc l’obsolescence du bien.
    Quant au télétravail, je le pratique depuis 10 ans également et effectivement ça ne me tente guère de partir hors des grandes villes (Marseille pour mon cas) en raison de la proximité de tout mais par dessus tout pour mes enfants et leurs études. Car à quoi me sert une petite villa excentrée de ma ville, payée donc moins chère pour un jour devoir payer un studio à mon fils, que j’en sois proprio ou pas cela aura un coût plus élevé que si mon gamin vit chez moi.
    Que la société bouge c’est un fait, mais je ne pense effectivement pas que le télétravail change quelque chose, on peut soupçonner une exode urbaine mais elle ne sera pas massive. Et si vraiment un jour on a une révolution de ce genre, grâce au télétravail par exemple, les petites villes paisibles deviendront demandées, la commune s’empressera de construire écoles, collèges, développer une politique de transports de route …etc…et cette petite ville paisible deviendra inexorablement une grande ville…. les exemples ici sont courants, je peux vous citer la Ciotat, Marignane, Bouc bel Air…

    • Attention : rien ne dit que vos enfants, devenus de jeunes adultes, feront leurs études dans votre ville ou voudront habiter chez vous (surtout s’ils sont en couple…). En outre, de plus en plus de villes moyennes ont des établissements d’enseignement supérieur : les jeunes des villages d’alentours prennent le car pour aller à la fac ou l’école d’ingénieur comme ils le prenaient pour aller au lycée…

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