Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, vient de publier un rapport de synthèse sur le marché de l’immobilier d’entreprise (commerce, bureaux, entrepôt). Son verdict est sans appel :
 
 

« L’immobilier commercial français dans son ensemble pourrait présenter une surévaluation, dans une fourchette de 15%-20%, avec des chiffres proches de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens. »

Le niveau de prix élevé sur le segment de l’immobilier de bureau en Ile-de-France et en particulier sur le Quartier Central des Affaires (à mettre toutefois en regard du taux de vacance contenu sur ce segment géographique) doit parallèlement être surveillé avec attention, du fait de la place prépondérante de certains investisseurs (notamment les assureurs) sur ce segment, et des potentiels effets d’entrainement qu’il pourrait engendrer en cas de retournement.
Par ailleurs, le taux de vacance élevé des bureaux franciliens observé sur les dernières années alerte sur les risques potentiels liés à l’existence comme au développement d’une offre éloignée de la demande sur certains segments de marché (obsolescence rapide du parc, mutation de la demande en matière de qualité de bien et de localisation).
Dans ce cadre, le contexte actuel de forte demande, et de valorisation excessive, apparaît plus particulièrement propice à l’émergence d’un épisode d’emballement, pouvant pousser certains acteurs à réaliser des opérations à risque, tant en termes de viabilité du projet que de pratiques d’endettement. »
Rapport du HCSF

 
 

Qu’est ce que l’investissement immobilier commercial ? Qui sont les acteurs ?

Au final, les investisseurs particuliers sont très présents sur ce marché de l’immobilier commercial, qu’ils agissent en direct via les SCPI ou de manière indirect via les investisseurs institutionnels tels les compagnies d’assurance qui investissent massivement dans ce marché.
typologie des investisseur en immobilier commercial
 
L’épargne des Français est fortement investit dans l’immobilier commercial.
 
investisseur scpi immobilier entreprise
 
 
 

L’évolution des prix de l’immobilier d’entreprise en France, une situation singulière

 
Le Haut Conseil à la Stabilité Financière fait état d’une forte augmentation des prix de l’immobilier commercial en dépit de loyers en baisse ou d’une évolution positive modérée. Cette déconnexion entre prix de l’immobilier en hausse et loyer stable ou en baisse conduit à une dégradation du rendement locatif.
Cette situation du marché Français est singulière par rapport aux autres pays européen.

« les prix de l’immobilier commercial, pris dans leur ensemble, sont restés orientés globalement à la hausse au cours des années 2000 (hormis une correction en 2007-2008) tandis que, dans les autres pays, on observait un dynamisme moins prononcé.
Si l’augmentation des prix français au début des années 2000 semblait être le reflet d’une rentabilité locative supérieure à celle des autres pays comparables, d’où un attrait pour ces actifs et une envolée des prix, on assiste à présent en France à une érosion de la rentabilité locative. Sur le panel de pays retenus 7 , la France passe du statut de pays le plus rentable jusqu’en 2005 à celui de pays le moins rentable en 2014 ; dans ce contexte, la poursuite de la progression des prix après le rebond de 2009-2010 peut sembler paradoxale. »
 

evolution internationale prix immobilier d'entreprise
 
Le HCSF reprend ensuite une analyse (cf »SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI » ou « SCPI : la valeur des parts augmente malgré des loyers réels en baisse« ) que nous vous proposons depuis de nombreux mois pour alerter sur la pérennité de cette déconnexion : Les prix de l’immobilier d’entreprise sont très dépendant du niveau général des taux d’intérêt et l’intérêt récent de nouveaux acteurs qui y voient un placement rentable dans un contexte de taux bas n’est pas rassurant.

« Les facteurs qui sous-tendent ces évolutions, notamment l’intérêt de plus en plus marqué d’un nombre croissant d’acteurs pour cette classe d’actif dans un contexte de taux bas, doivent appeler à la vigilance car ils pourraient alimenter une surévaluation des prix qui peut être estimée dans une fourchette de 15 % à 20 % pour l’ensemble du marché français (et proche de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens, voir encadré) et conduire par la suite à une correction significative.
En particulier, les taux ne peuvent baisser indéfiniment, si bien que ce soutien à des valorisations croissantes (qu’on retrouve sur d’autres marchés) n’est pas pérenne. L’investissement récent dans l’immobilier commercial français est réalisé dans un contexte de taux bas, et une remontée plus ou moins brutale des taux dégraderait mécaniquement l’écart entre rentabilité locative et taux souverain.
En outre, elle pourrait entraîner une baisse des valorisations, et des prix, d’autant que la rentabilité locative française est orientée à la baisse depuis le début des années 2000, une évolution qui contraste avec celle des autres pays qui demeure stable ou en baisse uniquement sur la dernière année 2015 et à un niveau globalement supérieur. »
 

 

Conclusion du HCSF sur les prix de l’immobilier commercial :

« Les transactions réalisées en 2014 et 2015 ont été très dynamiques, avec une présence importante d’investisseurs étrangers sur le marché français, qui contribuent au fort dynamisme de la demande soutenant un niveau de prix élevé et conduisant à une érosion graduelle de la rentabilité locative.
L’environnement actuel de taux très bas, l’abondance de liquidité et le contexte persistant d’incertitude sur les marchés boursiers et obligataires contribuent à expliquer le fort appétit des investisseurs pour l’immobilier commercial.
En particulier, les volumes d’opérations ont progressé sur les segments de marché réputés les moins risqués (bureaux du centre parisien, entrepôts de bonne qualité), traduisant les arbitrages de portefeuille des acteurs, notamment des investisseurs institutionnels, en faveur de ces classes d’actifs. Ce cycle haussier paraît à ce stade principalement soutenu par des investisseurs à la recherche d’actifs de qualité. A l’heure actuelle, les indicateurs ne montrent pas d’emballement de la construction.
Cependant, certains éléments appellent à la vigilance. La dégradation de la rentabilité locative sur le secteur de l’immobilier commercial français, observée depuis plusieurs années, contraste avec la situation des principales économies voisines dans la zone euro. Cette dégradation pourrait entraîner la fin de la situation ayant prévalu jusqu’à présent, à savoir une demande en actifs physiques en partie soutenue par un contexte de hausse des prix d’actifs et des perspectives de plus-value de cession.
L’immobilier commercial français dans son ensemble pourrait présenter une surévaluation, dans une fourchette de 15%-20%, avec des chiffres proches de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens. »
calcul de la surévalution du marché de l'immobilier d'entreprise
 
 

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