Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, vient de publier un rapport de synthèse sur le marché de l’immobilier d’entreprise (commerce, bureaux, entrepôt). Son verdict est sans appel :

 

 

« L’immobilier commercial français dans son ensemble pourrait présenter une surévaluation, dans une fourchette de 15%-20%, avec des chiffres proches de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens. »

Le niveau de prix élevé sur le segment de l’immobilier de bureau en Ile-de-France et en particulier sur le Quartier Central des Affaires (à mettre toutefois en regard du taux de vacance contenu sur ce segment géographique) doit parallèlement être surveillé avec attention, du fait de la place prépondérante de certains investisseurs (notamment les assureurs) sur ce segment, et des potentiels effets d’entrainement qu’il pourrait engendrer en cas de retournement.

Par ailleurs, le taux de vacance élevé des bureaux franciliens observé sur les dernières années alerte sur les risques potentiels liés à l’existence comme au développement d’une offre éloignée de la demande sur certains segments de marché (obsolescence rapide du parc, mutation de la demande en matière de qualité de bien et de localisation).

Dans ce cadre, le contexte actuel de forte demande, et de valorisation excessive, apparaît plus particulièrement propice à l’émergence d’un épisode d’emballement, pouvant pousser certains acteurs à réaliser des opérations à risque, tant en termes de viabilité du projet que de pratiques d’endettement. »

Rapport du HCSF

 

 

Qu’est ce que l’investissement immobilier commercial ? Qui sont les acteurs ?

Au final, les investisseurs particuliers sont très présents sur ce marché de l’immobilier commercial, qu’ils agissent en direct via les SCPI ou de manière indirect via les investisseurs institutionnels tels les compagnies d’assurance qui investissent massivement dans ce marché.

typologie des investisseur en immobilier commercial

 

L’épargne des Français est fortement investit dans l’immobilier commercial.

 

investisseur scpi immobilier entreprise

 

 

 

L’évolution des prix de l’immobilier d’entreprise en France, une situation singulière

 

Le Haut Conseil à la Stabilité Financière fait état d’une forte augmentation des prix de l’immobilier commercial en dépit de loyers en baisse ou d’une évolution positive modérée. Cette déconnexion entre prix de l’immobilier en hausse et loyer stable ou en baisse conduit à une dégradation du rendement locatif.

Cette situation du marché Français est singulière par rapport aux autres pays européen.

« les prix de l’immobilier commercial, pris dans leur ensemble, sont restés orientés globalement à la hausse au cours des années 2000 (hormis une correction en 2007-2008) tandis que, dans les autres pays, on observait un dynamisme moins prononcé.

Si l’augmentation des prix français au début des années 2000 semblait être le reflet d’une rentabilité locative supérieure à celle des autres pays comparables, d’où un attrait pour ces actifs et une envolée des prix, on assiste à présent en France à une érosion de la rentabilité locative. Sur le panel de pays retenus 7 , la France passe du statut de pays le plus rentable jusqu’en 2005 à celui de pays le moins rentable en 2014 ; dans ce contexte, la poursuite de la progression des prix après le rebond de 2009-2010 peut sembler paradoxale. »

 

evolution internationale prix immobilier d'entreprise

 

Le HCSF reprend ensuite une analyse (cf »SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI » ou « SCPI : la valeur des parts augmente malgré des loyers réels en baisse« ) que nous vous proposons depuis de nombreux mois pour alerter sur la pérennité de cette déconnexion : Les prix de l’immobilier d’entreprise sont très dépendant du niveau général des taux d’intérêt et l’intérêt récent de nouveaux acteurs qui y voient un placement rentable dans un contexte de taux bas n’est pas rassurant.

« Les facteurs qui sous-tendent ces évolutions, notamment l’intérêt de plus en plus marqué d’un nombre croissant d’acteurs pour cette classe d’actif dans un contexte de taux bas, doivent appeler à la vigilance car ils pourraient alimenter une surévaluation des prix qui peut être estimée dans une fourchette de 15 % à 20 % pour l’ensemble du marché français (et proche de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens, voir encadré) et conduire par la suite à une correction significative.

En particulier, les taux ne peuvent baisser indéfiniment, si bien que ce soutien à des valorisations croissantes (qu’on retrouve sur d’autres marchés) n’est pas pérenne. L’investissement récent dans l’immobilier commercial français est réalisé dans un contexte de taux bas, et une remontée plus ou moins brutale des taux dégraderait mécaniquement l’écart entre rentabilité locative et taux souverain.

En outre, elle pourrait entraîner une baisse des valorisations, et des prix, d’autant que la rentabilité locative française est orientée à la baisse depuis le début des années 2000, une évolution qui contraste avec celle des autres pays qui demeure stable ou en baisse uniquement sur la dernière année 2015 et à un niveau globalement supérieur. »

 

 

Conclusion du HCSF sur les prix de l’immobilier commercial :

« Les transactions réalisées en 2014 et 2015 ont été très dynamiques, avec une présence importante d’investisseurs étrangers sur le marché français, qui contribuent au fort dynamisme de la demande soutenant un niveau de prix élevé et conduisant à une érosion graduelle de la rentabilité locative.

L’environnement actuel de taux très bas, l’abondance de liquidité et le contexte persistant d’incertitude sur les marchés boursiers et obligataires contribuent à expliquer le fort appétit des investisseurs pour l’immobilier commercial.

En particulier, les volumes d’opérations ont progressé sur les segments de marché réputés les moins risqués (bureaux du centre parisien, entrepôts de bonne qualité), traduisant les arbitrages de portefeuille des acteurs, notamment des investisseurs institutionnels, en faveur de ces classes d’actifs. Ce cycle haussier paraît à ce stade principalement soutenu par des investisseurs à la recherche d’actifs de qualité. A l’heure actuelle, les indicateurs ne montrent pas d’emballement de la construction.

Cependant, certains éléments appellent à la vigilance. La dégradation de la rentabilité locative sur le secteur de l’immobilier commercial français, observée depuis plusieurs années, contraste avec la situation des principales économies voisines dans la zone euro. Cette dégradation pourrait entraîner la fin de la situation ayant prévalu jusqu’à présent, à savoir une demande en actifs physiques en partie soutenue par un contexte de hausse des prix d’actifs et des perspectives de plus-value de cession.

L’immobilier commercial français dans son ensemble pourrait présenter une surévaluation, dans une fourchette de 15%-20%, avec des chiffres proches de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens. »

calcul de la surévalution du marché de l'immobilier d'entreprise

 

 




15 Comments

  1. Là encore, ne doit-on pas parler de l’effet des taux bas ?

    2 effets :
    – si l’OAT rapporte 0,3 % je peux me,contenter de 4% dans l’immobilier locatif…..
    – si j’emprunete a 1,5% sur 10 ans les loyers me permettent dAcheter environ 20% de plus qu.avec des taux à 4 % (il y a 4 ans)

    Par contre très peu de se SCPI ont vu leur valeur faciale grimper de 30% depuis 2011. Je parie donc sur une sur-evaluation de 15-20% selon les SCPI et donc un quasi-stagnation à 12-15 ans.

    Le calcul ne devrait pas être trop mauvais en terme de diversification patrimoniale.

    Mais quel actif me donne des perspectives meilleures avec le même « confort de gestion » ?

  2. J’allais poster l’article du HCSF….

    Nous y voici enfin officiellement.

    Totalement en phase avec l’avis de L.A. de FROISSARD
    – pas d’évolution du prix de parts
    – pas d’emm… de gestion
    – une surévaluation moyenne de 20%

    Car…. trop de cash à investir, partout….

  3. Tiens, voyageons un peu car la bêtise est sans frontières…
    Calgary, au Canada , en Alberta( oui je sais l’oil qui ne tient pas ses promesses)

    >1 immeuble de bureaux sur cind VIDE, et cela mettra une décennie à se résorber

    Isn’t that wonderful ?

    Je l’affirme encore :  » il y a trop de tout que peu de gens peuvent se payer

    http://www.zerohedge.com/news/2016-04-15/its-turning-ghost-town-one-five-calgary-offices-empty

  4. On risque d’avoir une période très longue avec des taux bas…
    Malheureusement des taux bas peuvent provoquer de gonflements des actifs.
    La BCE paie du taux négatif… c’est tout aussi incohérent.

  5. Effectivement, le sujet est toujours le même : Faire le constat d’une déconnexion toujours plus grande entre la valeur en Euros des actifs et l’économie réelle est un fait, mais anticiper les évolutions futures en est une autre.

    Nous sommes probablement dans une très longue période de taux bas qui modifient de manière profonde l’évaluation de la valeur.

    Oui, les prix sont très élevés par rapport aux fondamentaux, mais la question principale est alors : le retour au fondamentaux est il possible dans un tel contexte monétaire de taux très bas?

    Là ou je suis plus inquiet pour l’immobilier d’entreprise, c’est l’envergure des travaux à réaliser pour :
    – Mise aux normes énergétiques (débat ancien, mais maintenant réalité) ;
    – Modification profonde de la manière de consommer l’espace de travail dans une environnement économique, sans croissance et donc à la recherche perpétuelle de l’économie et la révolution numérique qui modifie les usages. En Ile de France, les espaces de travail sont libres 50% du temps.

    Cette révolution d’usage et de construction me semble davantage de nature à révolutionner le marché. N’êtes vous pas d’accord ?

    • En effet pour les bureaux il y’a la necessité de faire des travaux que ce soit pour la mise aux normes ainsi que la modification de consommer ET il manque l’accès à des transports.
      Pour la révolution de consommer l’espace de travail, j’ai l’impression qu’il y’a une révolution de la valeur ajoutée ( BNP Paribas à Opéra et les services bck office à Pantin…) donc la recherche de l’économie ne date pas d’aujourd’hui. Concernant la révolution numérique, on est très loin du télétravail mais c’est sûr que ca devrait avoir un impact sur nos besoin en bureaux.
      Bonne soirée,

  6. C’est quand le train est plein et les portes verrouillées que l’on annonce officiellement la destination. En plus, le président de cette entité c’est Sapin en personne. Ce comportement grégaire ne m’amuse plus, car nous avons été nombreux à le pressentir et le dire depuis plusieurs années, mais personne ne nous a écouté. Il faut que ce soit un sinistre qui appuie sur le bouton médiatique… Il faudrait effectivement davantage s’intéresser à faire des immeubles mixtes et surtout des appartements-bureaux afin de permettre à tout le monde de passer à la nouvelle économie (IBM a commencé à limiter ses espaces de bureaux et inciter ses cadres à être à 80-90% nomades, il y a 15 ans il me semble, mais IBM ce n’est pas Sapin, c’est l’économie réelle). Je n’ai jamais investi un kopeck dans les SCPI de bureaux, bureaux qui continuent à être construits en vertu du marketing de l’offre, comme les automobiles Renault des années 70 (toutes blanches, puis toutes bleu ciel), et non d’un marketing de la demande (il y a besoin de salles de shoot parait-il, et des centres de prières). Compte-tenu de l’obsolescence de nombreuses surfaces, du mode de construction qui n’autorise pas toujours un changement de destination (par exemple, cloisons en placoplatre entre parties communes et bureaux, pas très conformes aux normes d’habitation), je m’interroge aussi sur la véritable rentabilité de nombre d’immeubles, si ils doivent être détruits au bout de 50 ans ou moins…La bulle financière va continuer à en sauver plus d’un. Au détriment des mêmes.

  7. Michael VILVANDRE says:

    Très bonne analyse.
    Toutefois, il manque un point concernant les actifs de bureaux : La différence entre valeur faciale des loyers et valeurs économiques des loyers.
    La valeur faciale des loyers = valeur indiquée dans le bail.
    La valeur économique des loyers = valeur indiquée dans le bail diminuée de dispositifs d’accompagnements (franchise, paliers notamment).
    Plus la différence est importante plus le risque de perte de rendement est élevée.
    J’aimerais également ajouter un point : Nous ne parlons finalement pas d’investissement mais d’épargne. En effet, aujourd’hui les français ont peur, les européens ont peur, le monde à peur, donc il épargne en vue de se protéger d’une éventuelle crise d’ampleur (guerre, crise économique de plus grande envergure, etc.).
    Dans ce contexte là, les propositions de rendement intéressantes fleurissent à foison, mais derrière ces propositions il existe un risque bien réel qui est complètement éludé : Les EHPAD avec le risque de retrait des conventions tripartites, les bureaux et les scpi de bureaux avec le risque de bulle, la loi Pinel avec des valeurs d’acquisition bien supérieures (15 à 30 %) aux valeurs d’acquisition pour un appartement identique hors loi Pinel. Et ce n’est qu’une partie des risques.
    J’estime que lorsqu’il y a trop d’offres sur un même produit c’est que l’on est arrivé au terme de l’intérêt d’investir dans ce produit et que ce produit est dans sa phase d’épargne : Là ou existe le plus grand risque !
    Pour acquérir un actif immobilier en tant qu’investisseur il serait opportun d’être optimiste et d’avoir une vision d’avenir.
    Le cas des bureaux « obsolètes » : Je trouve ce marché intéressant car il y a de fortes possibilités de négociation qui peuvent permettre d’acquérir des actifs de bureaux en-dessous de leur valeur de remise aux normes; ces actifs peuvent être loués en l’état à des entreprises qui se fichent d’avoir la climatisation ou d’autres services mais qui sont prêtes à aller dans des bâtiments de bureaux propres mais avec des loyers moins chers. Et sur le long terme il est possible d’étaler les travaux de remise aux normes (par exemple par étage ou par surface vacante) pour ensuite proposer ces surfaces avec des loyers augmentés. C’est une vision de l’investissement et il existe plein d’autres opportunités qui sont toutefois réservées aux OPTIMISTES !
    Enfin, je rejoint le propos de Jérôme Antoine sur les bâtiments modulaires. J’avais, en 2011, élaboré un mémoire sur le thème du bâtiment modulaire : Hôtel-clinique, logement/bureau/centre commerçant. Je reste persuadé que l’avenir de nos immeubles est modulaire, pour une raison d’optimisation de surface, d’optimisation économique, d’optimisation énergétique et d’optimisation de proximité; le tout se trouvant dans une ville en phase avec son environnement naturel.
    Je digresse du propos de cet article pour montrer une vision d’ensemble.

  8. Décidément, vous liez et affirmez des choses sans aucune justification ni base. Au mieux ce sont des erreurs qui vous renvoient au statut débutant, au pire de l’escroquerie intellectuelle.

    Exemple :

    Le titre est tendancieux : bulle… SCPI ?!?

    Mais que viennent faire ces véhicules dans ce post ? A aucun moment dans ledit rapport, les SCPi sont liées à quelconques risques – et d’ailleurs lesquels ?

    Vous faites un amalgame pour tenter de faire valoir votre point de vue dans une litanie totalement fallacieuse.

    => Par ailleurs, vous avez « oublié » qu’une SCPI n’a pas le droit de recourir à l’emprunt pour financer ses projets. Ses acquisitions doivent ainsi être totalement couverts par leur capital, constitué par les apports des participants.

    Vous avez encore « oublié » de préciser que les hypothèses retenues n’ont pas de justification
    théorique et que la profondeur des séries statistiques disponibles ne permet pas de vérifier..

    Surévaluation ou pas, là n’est pas le débat. La critique porte sur la méthode utilisée.

    Qu’est-ce qu’il en a faire de votre conclusion (Edit, ah non, « Conclusion du HCSF… ») celui qui a placé en SCPI Malraux ?

    Chaque post révèle toute la faiblesse et les limites de l’argumentation. Avec en retour, quand les posts ne sont pas modérés/éjectés, une réponse qu’on retrouve régulièrement « vous m’avez mal lu… »

    Mdr…

    • @René qui écrit « => Par ailleurs, vous avez « oublié » qu’une SCPI n’a pas le droit de recourir à l’emprunt pour financer ses projets. Ses acquisitions doivent ainsi être totalement couverts par leur capital, constitué par les apports des participants. »

      Il semble que vous ignoriez que pas mal de SCPI empruntent de l’argent (et l’indiquent très clairement dans leurs bulletins trimestriels, et rapports annuels, et font même voter des résolutions en AG pour les autoriser à remprunter), soit à court terme (pour être en mesure d’acquérir un bien en anticipant sur la collecte, quand une bonne opportunité d’investissement se présente), soit à long terme (avec généralement/prudemment des emprunts de durée alignée sur la durée ferme des baux associés au bien acquis).

      • LatêteA says:

        La loi oblige les SCPI à investir la quasi-totalité de leur capital dans l’immobilier et leur interdit de prendre des risques financiers majeurs :
        – elles n’empruntent pas pour acquérir leurs immeubles,
        – elles ne font pas de promotion immobilière,
        – elles ne ne construisent pas elles-mêmes,
        – elles n’ont pas le droit de se livrer à des activités de marchand de biens,
        – elles ne peuvent pas non plus avoir d’activités financières,
        – elles ne peuvent pas placer le fonds de roulement dans des produits à caractère spéculatif.

        Lisez le Code monétaire & financier

        Sinon vous pouvez aussi apporter vos lumières et références en modifiant la page wikipédia qui dit exactement ce que René à dit.

        Mais on trouve aussi ces infos sur pierrepapier ou encore sur investirama

        😉

      • Le CMF prévoit bien une interdiction générale d’emprunt pour la société de gestion de la SCPI. Toutefois c’est possible d’emprunter de manière très restrictive dans des limites définies et votées par l’AGO. Mais on parle là de souplesse de gestion car ça ne concerne QUE la société de gestion, pas la SCPI. Nuance.

        Ce qu’il faut voir, c’est quoi le lien entre une SCPI Malraux et l’immobilier commercial en général, surévalué de 20 points en moyenne à Paris ?

        Aucun

  9. De premiers commentaires qui commencent bien et de haute tenue, puis des posts incohérents, déconnectés du sujet, (évoquer le Malraux ici = ce n’est pas de l’immo entreprise, et tant pis si vous l’avez surpayé) pas franchement à jour des réalités (demandez à Immorente 2 si elle n’emprunte pas… :=)))….. )

    Messieurs intervenants, recentrez ce débat fort intéressant pour l’avenir……

  10. SCPI : On peut faire avant de se déterminer une analyse de quel genre d immobilier elle se compose : sans artifice fiscal –
    Sans en attendre des miracles personnellement j ai privilégié des actifs composés essentiellement de services aux Seniors , Centre médicaux .etc – mais ni bureaux , ni commerce
    J ai pensé que si l Allemagne allait accueillir un million de réfugiés , il faudra bien les caser quelque
    part… Bonne tenue de Vonovia , Lem et Deutsche wohnen ,sans en attendre des miracles et quelques détours par des Reit Américaines sur des actifs spécialisés .. Non , je ne regrette rien…
    J ai fait un détour par quelques Reit Américaines et Allemandes

  11. ALLEZ, ENCORE UN POUET D’ALERTE

    Les valeurs refuges disaient certains…. le bureau de Papa a vécu selon moi….

    http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/la-france-va-t-elle-connaitre-une-nouvelle-bulle-immobiliere-573080.html

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