Les rapports FIGEAT et GOLDBERG sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement ont été remis aux ministres en charge du budget et du logement en début de semaine dernière. Ces rapports sont particulièrement intéressants et insistent sur la nécessaire modification de la fiscalité immobilière pour réduire la détention foncière et encourager fiscalement les propriétaires de terrains à bâtir à faire construire plutôt qu’à détenir passivement ces terrains.
Les deux rapports proposent une révision globale de la fiscalité immobilière. Mais, je vous préviens, tout de suite, il ne s’agit que d’une réflexion long terme qui ne sera pas mise en oeuvre rapidement :

« Les deux rapports de Dominique Figeat et de Daniel Goldberg convergent vers la nécessité de réformer profondément la fiscalité foncière, sans négliger les difficultés de mise en œuvre. Une telle réforme d’ampleur ne peut s’inscrire que dans un calendrier de long terme, et mérite de faire l’objet d’expertises complémentaires pour en assurer l’opérationnalité et en préciser la temporalité.
Compte tenu de ces éléments, il est fait le choix, en période de reprise économique, de ne pas engager à ce stade d’évolution de la fiscalité, tout en poursuivant les réflexions et les expérimentations en cours sur la déterminations des bases des valeurs fiscales. « 
 

Bref, rendez vous après 2017.
 
 

Taxer la détention d’un bien immobilier (via la taxe foncière) plutôt que son acquisition (droit d’enregistrement) et sa vente (plus value immobilière)

Voici les quelques propositions des rapports GOLDBERG et FIGEAT. Pour bien comprendre l’impact sur le marché immobilier et notamment sur l’offre et la demande des terrains à bâtir, il convient de les considérer comme un ensemble quasi-indissociable :

– Calculer la taxe foncière des terrains constructibles sur la base de leur valeur vénale (et non sur ma valeur locative), après avoir mis en place des observatoires locaux du foncier et des territoires d’expérimentation ;

– Baisser le taux d’imposition des plus-values immobilières de cessions de terrains à bâtir et appliquer des abattements fondés sur le seul taux d’inflation entre l’acquisition et la cession, à la fois sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux afin de la rendre neutre dans le temps.

Baisser les droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire et droit d’enregistrement payés lors de l’acquisition d’un immeuble) ; 

 
Au global, le raisonnement suivi consiste à transférer l’imposition des contribuables, non lors de la réalisation de la plus value immobilière ou lors de l’acquisition, mais lors de la détention du terrain à bâtir.
Cette première série de préconisation semble totalement pertinente : Payer -+ 5% de frais d’enregistrement lors de l’acquisition d’un immeuble n’encourage pas à l’achat et payer 34.50% sur la plus value immobilière n’encourage pas à vendre. La réduction de ces deux freins pourrait fluidifier le marché immobilier et facilité les mutations immobilières. 
 

–  Généraliser l’exonération et le report d’imposition dans le cadre de réinvestissements pour la construction de logements.

–  Permettre aux collectivités territoriales de mettre en place des « zones de mobilisation foncière » à l’intérieur desquelles sont recherchés les terrains constructibles sans occupant manifestement insuffisamment construits en vue d’utiliser, dans un certain délai, leurs possibilités à des fins d’intérêt public. –> Atteinte au droit de propriété ?

– Étendre le principe de la dation foncière aux relations entre un particulier et les collectivités, notamment pour le paiement des droits de mutation ou de la taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles.

 

 
 

Pourquoi cette obsession à vouloir faire baisser le prix des terrains à bâtir ?

L’explication est simple : La bulle immobilière trouve sa source dans l’explosion du prix des terrains à bâtir plus que dans l’augmentation du coût de la construction;
Les prix de l’immobilier ne pourront pas baisser tant que le prix des terrains à bâtir ne baissera pas.
 
Ainsi, en encourageant fiscalement la construction et la mise sur le marché de terrains à bâtir, c’est l’offre qui augmente et devrait donc au final réduire le prix de l’immobilier.
Les prix de l’immobilier et l’incapacité de se loger (du fait de prix non abordables pour la majorité des Français) est un frein à la croissance économique.
 

Evolution des prix des terrains à bâtir en France entre 2006 et 2014.

Evolution prix des terrains à bâtir entre 2006 et 2014
 
 
Extrait du rapport sur l’origine de la hausse des prix des terrains constructibles :

Une conclusion fréquente est que la hausse du prix du foncier est liée à la rareté du foncier disponible.
Or, l’enjeu ne réside pas tant dans l’existence ou non de terrains, mais dans leur disponibilité effective sur le marché. En effet, comme le souligne Joseph Comby, la surface du territoire est une donnée qui ne diminue pas lorsque les prix montent et qui n’augmente pas quand ils baissent.
Le « marché de l’espace » n’est pas régi par le jeu de l’offre et de la demande.
La valeur vénale d’un terrain ne dépend que de la compétition entre les acquéreurs potentiels. La valeur finale sera celle de l’acquéreur prêt à offrir le prix le plus élevé, qui est fonction de son usage futur.
Le propriétaire foncier est placé dans une position dominante face à une multitude d’acquéreurs, actuels comme potentiels, à court comme à moyen termes. Dans une situation de forte demande, il choisira, et on ne peut l’en blâmer, l’acheteur le plus offrant. 
Par ailleurs, cette position dominante incite un propriétaire à pratiquer une forme de rétention foncière. Un terrain étant un bien qui ne se dégrade pas ou très peu avec le temps et le portage de ce foncier étant jusqu’à présent peu coûteux, un propriétaire-vendeur peut toujours espérer que des acquéreurs seront prêts, dans un futur plus ou moins proche, à offrir un prix nettement plus élevé que ce qu’il peut obtenir aujourd’hui.
À l’exception des zones les plus urbanisées, il peut donc exister un gisement foncier techniquement et juridiquement urbanisable que les propriétaires ne mettent cependant pas sur le marché. 
Il ne s’agit pas ici de porter un jugement moral sur une attitude patrimoniale de la part de propriétaires de terrains utiles qui, bien souvent, agissent « en bons pères de famille » dans la gestion de leurs biens.
L’objectif de notre mission est justement de mettre en évidence les mécanismes individuels et collectifs en jeu et de proposer des politiques publiques adéquates là où se trouvent les besoins, cela afin d’inciter dans un but d’intérêt général à la libération de ce foncier potentiellement disponible.
 

Le coût du terrain à bâtir représente jusqu’à 45% du coût global de la construction d’une maison.

Part du terrain à bâtir dans le coût global d'une maison
 
Et oui, en adoptant une politique fiscale forte et contribuant à la baisse des prix des terrains à bâtir l’objectif est clairement de réussir à faire baisser le prix de l’immobilier dont les terrains à bâtir représente -+ 45% du coût global.
 
Mais, le prix du terrain à bâtir n’est pas à l’origine de l’explosion des prix de l’immobilier, c’est l’explosion des prix de l’immobilier qui explique la hausse du prix des terrains à bâtir. 

En effet, pour savoir si une opération immobilière est réalisable, l’acheteur-promoteur raisonne sous une forme de compte à rebours. Il estime en premier le prix de sortie de l’opération, soit le prix de vente espéré de la construction, puis évalue les différents coûts de réalisation :
– les coûts de structure et ses frais divers (techniques, financiers, commercialisation) ;
– les coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) ;
– la charge foncière, laquelle englobe le prix du terrain.
Le montant de la charge foncière acceptable est donc un résidu de la différence entre le prix de sortie et les autres coûts incompressibles. Une fois l’ensemble de ces postes déduits du prix de sortie espéré, le montant restant peut être consacré à l’acquisition du terrain.
 

Poids des terrains à bâtir dans le PNB
Incroyable, les constructions et les terrains représentent 83 % des 13 000 milliards d’euros du patrimoine total (cf « analyse INSEE, Le patrimoine économique national en 2014« ). Alors que la part du foncier bâti ne représentait que 17% de la valeur de l’immobilier, cette part a bondi jusqu’à 50 % en 2006-2007 et n’a connu qu’une faible érosion depuis.
 
 
Source : Rapports FIGEAT et GOLDBERG

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