Lors de la vente d’un bien immobilier détenu en démembrement de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la question du paiement de la plus value immobilière est parfois complexe et diffère d’une détention en pleine propriété de l’immeuble vendu.

 

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Comment calculer la plus value immobilière d’un bien détenu en démembrement de propriété (usufruit / nue propriété) ?

De manière assez traditionnelle, la plus value immobilière est calculée par différence entre un prix de cession du droit et le prix d’acquisition du même droit. La question est alors de déterminer la valeur du prix de cession et d’acquisition de l’usufruit et de la nue propriété afin de calculer le montant de la plus-value brute.

Cette plus-value immobilière brute bénéficiera d’un abattement pour durée de détention puis sera taxée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et à la CSG/CRDS au taux de 15.5%.

Plusieurs cas doivent être envisagés.

 

Lorsque le bien immobilier a été acquis en pleine propriété par le vendeur puis vente par ce dernier de la seule nue propriété ou du seul usufruit. 

Dans ce cas, le prix de cession à retenir est le prix retenu dans l’acte authentique de vente déterminé selon l’offre et la demande et une valorisation économique de l’usufruit et de la nue propriété (cf »Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.« ) ;

Le prix d’acquisition de l’immeuble est déterminé par détermination de la fraction du prix d’acquisition de la pleine propriété (tel que stipulé dans l’acte d’acquisition à titre onéreux -achat- ou à titre gratuit-succession, donation-) afférente au droit vendu en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente et en application du barème de l’article 669 du CGI. Pour détermination du prix d’acquisition, l’utilisation du barème ci dessous est obligatoire.

GE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :
21 ans révolus

90 %



10 %

31 ans révolus

80 %

20 %

41 ans révolus

70 %

30 %

51 ans révolus

60 %

40 %

61 ans révolus

50 %

50 %

71 ans révolus

40 %

60 %

81 ans révolus

30 %

70 %

91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

 

 

Lorsque le droit en nue propriété ou en usufruit a été acquis seul puis cession isolée de ce droit acquis isolément. 

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte authentique déterminé librement entre les parties et avec possibilité d’utiliser une valorisation économique de l’usufruit. Néanmoins, à titre de règle pratique, il est admis que la valorisation du droit cédé puisse être effectuée en appliquant du barème de l’article 669 du CGI, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

Le prix d’acquisition sera le prix de l’usufruit ou de la nue propriété acquis isolément tel que stipulé dans l’acte d’achat ou de donation, succession.

 

Cession de l’immeuble en pleine propriété après réunion de l’usufruit et de la nue propriété. 

Dans une telle situation, très courante, le propriétaire de l’immeuble vend ce dernier alors qu’il a été, à un moment, propriétaire du seul usufruit ou de la seule nue propriété. C’est notamment le cas lors de la vente d’un immeuble après le décès de l’usufruitier initialement reçu par donation ou succession en nue propriété. L’immeuble est alors vendu en pleine propriété et le prix de cession est le prix stipulé dans l’acte authentique de vente.  

Pour déterminer le montant de la plus value immobilière, le prix d’acquisition sera déterminé selon que :

La nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux (achat séparé de la nue propriété puis de l’usufruit) : il convient alors de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d’acquisition ;

la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux (le nu propriétaire à acheté l’usufruit après avoir reçu par donation ou succession la nue propriété) : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit ;

la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction (C’est le cas le plus fréquent notamment des biens reçus par donation ou succession en nue propriété et en pleine propriété à la suite du décès de l’usufruitier) : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur de la pleine propriété de l’immeuble à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant (c’est à dire au moment de la donation ou de la succession).

 

 

Cession d’un immeuble en pleine propriété dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des propriétaires différents.

Dans ce cas, la cession est susceptible d’être à l’origine d’une plus value immobilière pour chacun des droits : L’usufruitier et le nu propriétaire pourraient avoir chacun un impôt sur la plus value immobilière. 

Le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus -value immobilière est le prix tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente et devra faire apparaître la valeur de l’usufruit et de la nue propriété. Bien évidemment, c’est l’évaluation économique de l’usufruit qui devra être retenue. 

Le prix d’acquisition devra lui être déterminé en fonction de la valeur du droit retenu dans l’acte d’acquisition (achat, donation ou succession).

 

 

Un abattement pour durée de détention pour réduire le montant de la plus value immobilière imposable.

De la même manière que la plus value immobilière brute est réduite d’un abattement pour durée de détention, la plus value immobilière d’un bien immobilier démembré bénéficie d’un abattement.

La durée de détention est calculée :

– lorsqu’il s’agit de la Cession d’un droit démembré portant sur un bien acquis en pleine propriété : A partir de la date d’acquisition du bien en pleine propriété (date de l’acte ou date d’ouverture de la succession).

– lorsqu’il s’agit de la cession d’un bien immobilier après réunion de la propriété (c’est le cas le plus fréquent) : la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle. La durée de détention est calculée à partir de la date de détention du premier droit, la nue propriété le plus souvent. C’est à dire la succession ou la donation à l’origine du transfert de propriété.

Comme nous vous le présentions dans cet article « Simulateur et calcul de la plus value immobilière pour 2016.« , l’abattement pour durée de détention autorise une exonération de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% après 22 ans de détention de l’immeuble (décompté à partir de la date de d’acquisition du premier droit) et une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

 

 

Quelle répartition du prix de vente entre usufruitier et nu propriétaire ?

Comme nous vous le présentions dans cet article « Prix de vente démembré (usufruit / nue propriété) : Comment réussir le placement des fonds ?« , l’article 621 du code civil précise qu’en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.

Le partage pourra être effectué selon la valorisation économique de l’usufruit même si par facilité c’est le barème de l’article 669 du CGI qui est régulièrement utilisé.

Néanmoins, les parties pourront faire le choix de prolonger le démembrement. Deux situations sont alors envisageables :

Le remploi en démembrement de propriété : Le prix de vente sera utilisé pour acquérir un nouveau bien ou réaliser un placement en démembrement de propriété. Le démembrement de propriété sur l’immeuble se reporte sur un autre actif ;

Le quasi-usufruit conformément à l’article 587 du code civil, le prix de vente sera intégralement versé à l’usufruitier qui pourra l’utiliser librement . Les nus propriétaires disposeront alors d’une créance de restitution sur le patrimoine de l’usufruitier qui s’exercera au décès de ce dernier via un mécanisme de passif de succession (cf »Le quasi-usufruit, de la convention de quasi-usufruit à l’indexation de la créance de restitution.« ).

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32 Comments

  1. Bonjour,

    Juste un point à clarifier ou plutôt rendre plus apparent.

    C’est implicite dans le « le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. », mais le report du démembrement s’indique dès le compromis.

    • Dans le compromis d’achat du nouveau bien effectivement, mais au plus tard dans l’acte authentique.

      Bien à vous et merci d’avoir mis en avant ce point essentiel

      • Euh … Non. C’est lors de la vente qu’on doit prévoir le maintien du démembrement (application directe de l’article 621CC : sauf accords des parties pendant la vente, le produit de la vente est partagé).

        Sans présence dans le contrat de vente d’une clause maintenant le démembrement sur le produit de la vente, le notaire s’occupant de la transaction devra considérer le partage comme de fait au moment de l’acte authentique.

        Par ailleurs, l’acte authentique n’est qu’une réitération du contrat de vente que constitue le compromis. La condition doit être vu dès le compromis, au risque de nécessiter un avenant qui redéclencherait les délais légaux.

        Ensuite, il faudra aussi déclarer le remploi au moment de ce remploi.

        • Non, je confirme, le sort qui sera fait au prix de vente n’a pas à être inséré dans l’acte de vente. Ce n’est aucunement une condition, une clause qui interesse l’acquereur. C’est au moment du versement du prix aux vendeurs (usufruitier et nus propriétaires) que la décision devra être prise.

          Dans le temps, il sera même possible de la faire évoluer : décider un quasi-usufruit puis le transformer en remploi en démembrement par exemple.

          • Manifestement nous ne sommes pas d’accord sur ce point.

            Prenons un cas pratique, en opérant selon votre méthode.

            Maman possède un bien en US, dont les NP sont ses deux fils, gentil fils et méchant fils. Maman veut déménager dans un logement plus adapté, et donc vendre ce bien. Guillaume lui conseille donc, fort logiquement, de conserver le démembrement sur le produit de la vente, soit pour remployer dans un nouveau bien ou un placement lui apportant un complément de revenu, soit pour simplement utiliser ce capital pour vivre, les enfants pouvant déduire par la suite sur d’autres biens la créance.

            Tout le monde est d’accord pour opérer ainsi. Un compromis de base est signé, la réitération est faite, le notaire reçoit le produit de la vente.

            Méchant fils décide alors de récupérer sa part.

            Que répond Guillaume à Maman qui lui demande une solution pour conserver l’intégralité du produit de la vente ou alors revenir en arrière (puisque la vente n’était possible que parce que tout le monde était d’accord AVANT la vente) ?

            Quand au compromis qui n’a pas à contenir de clause n’intéressant pas l’acheteur … C’est juste une plaisanterie, je suppose. Un contrat peut contenir toute clause légale impactant l’une ou l’autre des parties.

            Donc je réitère ma position : le devenir du produit de la vente se décide avant la vente, et non après.

        • Ptitilouis says:

          Oui je suis tout à fait d’accord sur ce point avec vous xa

          Cela est traité de manière remarquable par Catherine Orlac à l’AUREP.

          Le remploi doit être acté avant la cession et non post cession.

          Sinon le partage s’impose aux parties selon la clé choisie .
          Sont possibles : Art 669 CGI, éconmique argumenté avec bcp de clés de répartition différentes selon les cas et enfin quasi-usufruit.

          J’essaie de retrouver la jurisprudence

  2. Jean Claude says:

    Oh , l’article de Guillaume est touffu pour ma petite téte ! je n’ai pas tout compris , notamment dans les mecanismes et dans les choix valo economique des demembrements et valo age . Je prends un exemple :
    Supposons un logement acquis par M et Mme Dupont parents de 2 enfants pour le pris de 300 000 € .
    M.Dupont décéde et lors de la succession , Mme , 65 ans , a opté pour l’usufruit des biens dont le logement . Supposons que Mme avec l’accord des enfants décide de vendre 3 ans plus tard le logement trop grand pour elle a un acquéreur pour 400 000 € . Il y a donc une PV . Je suppose que Mme ne paiera pas d’impot sur la PV , puisque c’est sa residence principale , est ce OK ? par contre , les enfants ne vont ils pas étre taxés ?
    2 questions :
    1 – modalité du calcul de l’impot PV pour les enfants ?
    2 – s’il y avait MV , bien vendu par exemple a 280 000 € , quel sort a la MV pour les enfants ? creance sur
    2e succession ?
    Merci si quelqu’un peut decortiquer !

    •  » par contre , les enfants ne vont ils pas étre taxés ? »

      Oui. Ils seront taxés sur la pv dégagée entre la valeur « d’acquisition » de la NP et la valeur de vente, après application des déductions admissibles et des abattements. Petite subtilité : on calcule la valeur d’acquisition en retenant la part de NP au moment de la vente (l’age de l’usufruitier n’augmente pas la PV).

      « quel sort a la MV pour les enfants ?  »

      Idem que si MV en PP : c’est une moins value. Point barre.

  3. Jean Claude says:

    @xa
    Merci

  4. Concernant , le point sur le devenir de la vente , il me semble que XA a raison.
    La décision doit être prise avant de receuillir le fruit de la vente donc avant la vente dans le cas de report du demenbrement sur un nouveau bien..(subrogation du demenbrement..)

    Le demenbrement prenant fin automatiquement à la vente du bien, il est important de décider avant la vente (si remploi en demenbrement,)
    Sinon il ne reste que le partage ou le quasi usufruit ensuite comme solution.

    Cordialement,

  5. en cas de décision de quasi usufruit (la somme de la vente d’un bien démembré revient à US, avec une créance de restitution pour le NP), qui paye la PV? les abattements prévus pour la PV se calculent depuis la date d’acquisition du bien par US? et c’est lui seul qui assure la PV?
    je vous remercie, Lorgette

  6. Comment interpreter cette situation :
    Un parent (66 ans) vend un bien immobilier (résidence secondaire) qui avait fait l’objet d’une donation en usufruit à l’age de 59 ans. Pour le calcul de la plus-value, comment calculer les barêmes de proprieté ?
    la propriété de la nue-proprété est de 60% au moment de la vente, mais de 50% lors de la donation.

    Doit-on utiliser 50% pour prix acquisition et 60% pour la cession = grande plus-value, ou
    peut on utiliser le même bareme (60% ou 50%) de la nue-propriété pour le calcul de la plus-value ?

    Merci

  7. Gevers Andréas says:

    Un prêt sous seing privé de longue durée à été consenti au dernier des vivants pour l’achat de l’appartement avec garantie de cet appart . Plus tard une donation de l’appart. à été faite à mon frère qui lui veux le vendre malgré l’usufruit accorder à maman qui est sous tutelle . De mon côté je veux récupérer mes billes au décès de maman .
    Que dois-je faire ?

  8. Dans un autre genre: j’achète des bureaux pour y exercer mon activité pro. Le vendeur est un particulier qui le détient en PP. Lors de l’acquisition, je décide que la NP soit détenu par une SCI familiale et l’UF temporaire détenu par mon exploitation (une SAS). Schéma classique.
    MAIS il semblerait que le vendeur du bien, soumis au régime des particuliers, soit imposé non pas sur la plus-value uniquement mais sur l’intégralité du montant de la vente. Si le vendeur est un professionnel (un marchand de bien par exemple), seule la plus-value sera taxée.
    Quelqu’un peut-il me confirmer ou infirmer ceci svp ?

  9. bonjour

    je souhaite acheter un studio et je suis en plein reflexion

    je ne souhaite pas payer plus d’impôt sur le revenu donc je souhaite faire une sci imposé a l’is

    une fois la sci créé au bout d’un an faire une donation a mes enfants et garder l’usufruit

    le jour ou mes enfants grandissent et souhaite vendre l’appartement vont t’il être taxé pour la plus value en sachant qu’en sci imposé a l’is l’appartement sera amorti donc grosse plus value

    ou bien ils en seront pas concerné par la plus value?

    ou bien faire une sci imposé a l’ir mais la aucun avantage a faire la donnation de suite car donnation ou pas je serais taxé sur mes impots

    ou bien faire en nom propre et faire une location meublé pour minimiser mes impôts mais la donnation reviendra plus cher?

    • Si achat studio, alors les sommes en jeux ne sont pas énormes (100-200 K), donc SCI pas utile sauf si pour y mettre plusieurs biens dans le but de faire des donations successives de parts. Pas la peine de faire une usine à gaz pour une petite problématique de ce type à mon sens. Achat en nom propre me paraît plus souple sur le choix du mode de location par la suite (meublée ou nue) et la donation ne reviendra pas plus cher (sauf émoluments du notaire). Achat + donation de la NP dans la foulée à vos enfants. SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier de l’abattement sur le PV pour durée de détention. mais d’autres critères sont à étudier. Rapprochez-vous d’un CGPI 🙂

  10. Pas si vous faites de la location meublée au régime réel, et encore moins si vous financer l’opé à crédit

  11. avec mon frère nous sommes constitués en SCI familiale propriétaire d’un immeuble de 5 appartements.
    Peut on vendre une partie des ces appartements, ou sommes nous obligés de ceder l’immeuble en une seule fois ?
    Merci de votre aide

    Raphael

  12. Bonjour Guillaume,

    J’ai en portefeuille des titres dont j’avais acquis la nue-propriété suite à une donation partage d’un aïeul.
    Au décès de ce dernier, j’ai récupéré l’usufruit.

    Quelle sera alors la date pour définir le prix d’acquisition permettant de calculer une plus value de cession:

    – celle de l’entrée en nue-propriété (donation partage) ou celle de l’usufruit (jour de décès de l’aïeul) ?

    Merci de partager votre science 🙂
    Salutations courtoises,

    Bernard

  13. benjamin says:

    Bonjour,

    avant tout merci pour votre blog très pédagogique.

    J’aurais une petite question.
    Ma mère veut me donner la nue propriété de sa maison.
    En cas de vente de la maison, le prix de vente serait réparti entre nous deux selon le barème en vigueur.
    Sur le partie du prix de cession qui revient à ma mère, quel sera l’impact à la succession ? Aurais-je une créance comme un quasi-usufruit ou est-ce que sa partie du prix de cession rentrera en succession ?

    Merci

    Cordialement

    • La répartition du prix de vente entre l’US et le NP = partage de l’indivision. Donc plus d’indivision.
      Votre mère devient PP de la valeur de l’usufruit qu’elle récupère. Donc pas de créance sur la succession et cette partie entrera dans la succession.
      Je remarque que très souvent les notaires privilégient cette solution, sans les blâmer pour autant car cela permet de simplifier l’organisation patrimoniale. Mais cette sortie n’optimise pas la succession future.
      (même selon l’age, les montants, les besoins de trésorerie de chacun, bien entendu un choix de sortie d’indivision peut s’avérer utile).
      Je recommande de conserver l’indivision en cas de revente en faisant rédiger une clause de remploi pour réinvestir les fonds sur un actif démembré. Quasi usufruit sur une somme d’argent = créance successorale. L’US peut utiliser l’intégralité ses fonds si il le souhaite ce qui lui laisse une grande latitude d’action.

  14. shiryudream says:

    Bonjour,

    Merci pour cet article très intéressant qui permet d’y voir beaucoup peu plus clair.

    Deux questions me viennent cependant à l’esprit :

    1) Il est indiqué dans l’article concernant la durée de détention, « lorsqu’il s’agit de la cession d’un bien immobilier après réunion de la propriété, la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions…. La durée de détention est calculée à partir de la date de détention du premier droit, la nue propriété le plus souvent. C’est à dire la succession ou la donation à l’origine du transfert de propriété. »

    Dans le cas où l’usufruitier et le nu-propriétaire décident de vendre le bien immobilier démembré et choisissent de prolonger le démembrement sur un autre bien de même valeur, est ce que l’abattement fiscal pour détention repart à zéro ou se calcule t’il toujours à partir de la date de détention du premier droit portant sur le premier bien démembré ?

    2) Toujours dans le cas où l’usufruitier et le nu-propriétaire décident de vendre le bien immobilier démembré et choisissent de prolonger le démembrement sur un autre bien mais qui est moins cher, que devient la soulte ?
    Faut-il dans ce cas là procéder à un quasi-usufruit sur le totalité du bien ?

    Merci d’avance pour votre retour,

    • 1- La cession entraîne la remise à zéro du compteur fiscal ;

      2 – La soulte est soit : partagée entre usufruitier et nue propriétaire en fonction en applicable du barème de l’article 669 du CGI ; soit versée à l’usufruitier qui deviendra quasi-usufruitier.

  15. Jean Claude says:

    Merci Guillaume pour cette réponse technique

  16. Rizzato Florent says:

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour toutes ces infos et la qualite de votre blog.

    Mes parents qui ont 65 ans envisagent de nous céder la nue propriété de leur résidence principale. (valeur de la RP 500k€)
    S’ils décident de revendre leur RP à 72 ans pour 600k€, pouvez vous me dire comment sera calculée la plus value pour ma soeur et moi?

    Merci de votre aide.

  17. Jean Claude says:

    Voila , j’ai une question fiscalement pointue suite a lecture d’un article juridique (jurisprudente) que je vous mets ci aprés :
     » Une instruction fiscale du 13 juin 2001 distingue selon qu’il y a ou non répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire. Dans le premier cas, le régime d’imposition des plus-values est le même qu’en cas de cession de son droit par l’usufruitier ou le nu-propriétaire, chacun étant redevable de la plus-value dégagée par son droit. Si au contraire, la cession se fait sans répartition du prix, la plus-value sera imposable soit au nom du nu-propriétaire en cas de remploi, soit à celui de l’usufruitier en cas de quasi usufruit, et le premier terme de la plus-value de cession sera toujours constitué par le prix de cession de la pleine propriété. »
    Mes 2 questions :
    1 – Que se passera-t-il en matière fiscale (plus-value) si, aux termes de l’acte de vente, les vendeurs conviennent que le prix du bien démembré reviendra en totalité à l’usufruitier à titre de quasi-usufruit, donc à charge de restitution ?
    2 – Qu’en est il si on est simultanément dans le cas du quasi usufruit et que le bien était la residence principale de l’usufruitier ? il n’y aura pas d’impot PV ????

    • Bonjour Jean claude, merci pour cette question.

      Etes vous bien certain que ce BOFIP de 2001 concerne les plus values immobilières et non les plus values de cession d’actions, parts sociales et plus globalement les valeurs mobilières ?

      • Erny jacques says:

        Bonjour,
        L’instruction du 13 juin 2001 qui effectivement concerne les valeurs mobilières pourrait-elle par analogie, s’appliquer en matière de plus values immobilères démembrées lorsque la totalité du prix est remis à l’usufruitier dans le cadre d’un quasi usufruit. l’instruction précise que seul l ‘usufruitier est imposable sur la plus value. Ainsi la plus value serait totalement exonérée dans l’hypothèse où l’usufruitier détient sa propriété depuis plus de 30 ans.
        Merci por votre réponse

  18. Rizzato Florent says:

    Bonjour,

    Tout d’abord merci pour toutes ces infos et la qualite de votre blog.

    Mes parents qui ont 65 ans envisagent de nous céder la nue propriété de leur résidence principale. (valeur de la RP 500k€)
    S’ils décident de revendre leur RP à 72 ans pour 600k€, pouvez vous me dire comment sera calculée la plus value pour ma soeur et moi?

    Merci de votre aide.

  19. Jean Claude says:

    @ GUILLAUME ,

    En réponse a votre question du 26 janvier ci dessus , il s ‘agit bien de PV immobiliéres et non de titres , tout du moins selon l’article . Je ne suis pas remonté au Bofip pour vérifier .
    Amicalement
    Jean Claude GUIONIE

    Voici le lien :

    http://www.jurisprudentes.net/Quelle-est-la-valeur-economique-de.html

    et au cas de probleme , le copier-coller du texte de l’article de Jurisprudentes de 2009 (on ne peut mettre de PJ sur leblogpatrimoine ) :

    QUELLE EST LA VALEUR ECONOMIQUE DE L’USUFRUIT ET DE LA NUE PROPRIETE POUR REPARTIR LE PRIX DE VENTE ?
    14/05/09 – 14h30 – par Juris Prudentes
    En savoir plus sur http://www.jurisprudentes.net/Quelle-est-la-valeur-economique-de.html#6b8lEK30gumQqoGG.99

    Question. Dans une vente d’immeuble en pleine propriété consentie conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, il y a lieu de procéder dans l’acte à la répartition du prix entre les deux vendeurs. Cette ventilation va permettre de déterminer pour chacun le premier terme de la différence entre prix de vente et prix de revient pour le calcul de la plus-value. Comment évalue-t-on les droits de chacun ?

    Réponse. En matière de plus-value, en cas de cession d’un immeuble dont la nue-propriété et l’usufruit appartiennent à des propriétaires différents, le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaître distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l’usufruit, en fonction de leur valeur réelle au jour de la vente.

    À titre de règle pratique, l’Administration fiscale admet que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l’article 669 du Code général des impôts (CGI), en tenant compte bien entendu de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

    Il ne s’agit cependant que d’une tolérance fiscale et la règle est celle qui s’applique en droit civil :

    Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour céder conjointement leurs droits sur des titres ou des immeubles démembrés, la Cour de cassation retient depuis 1987 (1re Chambre civ., 20 octobre 1987) que le prix de vente doit être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, chacun ayant droit à une portion du prix total correspondant à la valeur comparative de l’usufruit avec la nue-propriété.

    Cette solution reprise par le droit fiscal pose le problème de l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, évaluation qui peut être faite selon le barème fiscal de l’article 669 (ancien article 762) du Code général des impôts (CGI), ou encore, ce qui est de loin préférable, selon l’évaluation économique (Cour d’appel de Bordeaux, 26 juin 1990) et plus particulièrement en matière de cession d’actions (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 25 février 1997).

    A noter que toutefois que la Cour de cassation admet la possibilité d’une subrogation réelle conventionnelle par laquelle les vendeurs décident que le prix de vente sera affecté au seul profit de l’usufruitier, qui pourra en retirer les fruits, à charge pour lui de le conserver pour ne pas affecter les droits du nu-propriétaire. Il s’agit du quasi usufruit.

    En ce qui concerne la cession de titres, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent également convenir que le prix de vente sera réemployé dans l’acquisition d’autres valeurs démembrées.

    Une instruction fiscale du 13 juin 2001 distingue selon qu’il y a ou non répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire. Dans le premier cas, le régime d’imposition des plus-values est le même qu’en cas de cession de son droit par l’usufruitier ou le nu-propriétaire, chacun étant redevable de la plus-value dégagée par son droit. Si au contraire, la cession se fait sans répartition du prix, la plus-value sera imposable soit au nom du nu-propriétaire en cas de remploi, soit à celui de l’usufruitier en cas de quasi usufruit, et le premier terme de la plus-value de cession sera toujours constitué par le prix de cession de la pleine propriété.

    Evaluation

    L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété n’est réglementée que par le droit fiscal (CGI, article 669) et pour les cas qu’il prévoit expressément, par exemple pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux ou pour l’évaluation du prix d’achat pour la détermination de la plus-value quand le bien a été acquis en pleine-propriété puis ensuite démembré.

    Le barème résultant de l’article 669 du CGI ne crée de présomption irréfragable que sur le terrain fiscal et uniquement dans les situations qu’il vise. Ce n’est pas le cas dans celle que vous exposez où les parties prioritairement conviennent entre elles de ventiler le prix.

    Il faut bien savoir et répéter qu’au plan civil le barème fiscal ne s’impose jamais aux parties qui peuvent convenir d’un autre système d’évaluation (Cour d’appel de Rouen, 26 septembre 1972).

    Si la doctrine s’accorde à dénoncer les limites de l’évaluation fiscale de l’usufruit et ses dangers, la pratique en particulier celle de notaires, malheureusement, ne tient pas compte de ces inconvénients et va jusqu’à imposer aux parties, qu’elles n’informent pas, de la nécessité d’utiliser le barème fiscal.

    L’inadaptation de ce barème fiscal, atténuée cependant depuis le 1er janvier 2004 avec le nouveau barème de l’article 669, devrait conduire à utiliser l’évaluation économique de l’usufruit pour toutes les mutations à titre onéreux, ce qui permet de prendre en compte l’âge exact de l’usufruitier et le revenu net qu’il peut espérer du bien, si celui-ci est conservé jusqu’à son décès. La prise en compte du taux de rendement net du bien permet d’augmenter la valeur de l’usufruit par rapport à celle dégagée en application du barème fiscal. Le recours à la méthode économique d’évaluation sera favorable tantôt à l’usufruitier, tantôt au nu-propriétaire ; cela dépend de l’hypothèse envisagée.

    Plusieurs formules mathématiques sont proposées et reposent sur la valeur de rendement du bien avec, en matière de cession d’actions, un aléa considérable : l’action n’est source de revenus qu’à deux conditions, d’une part l’existence de bénéfices et d’autre part leur distribution.

    Une des formules ainsi avancées part du fait que l’usufruit étant le droit viager de percevoir les fruits générés par le bien (par hypothèse pour un bien immobilier celui de percevoir les loyers), sa valeur doit être égale à la somme de ces revenus sur toute la durée de l’usufruit et pour leur montant à la date de l’opération.

    Soit la formule pour la valeur de l’usufruit :

    U = R x n

    où U = usufruit, R = revenus annuels du bien à leur montant au jour de l’opération, n = durée de l’usufruit selon les tables de mortalité.

    Si le bien procure effectivement des loyers, on se base sur leur montant. À défaut, on recherche par la méthode d’identification, quels revenus procure un immeuble de même catégorie donné en location, solution la plus fréquente en pratique. On évite ainsi de considérer que lorsqu’un bien n’est pas frugifère, la nue-propriété est égale à la toute propriété alors que l’usufruit est certainement une charge pour le nu-propriétaire.

    Quant à la valeur de la nue-propriété qui est un droit réel de propriété. Le nu-propriétaire bénéficiera de la pleine propriété au jour de l’extinction de l’usufruit, il correspond bien entendu à la valeur de la pleine propriété diminuée de la valeur de l’usufruit, soit la formule :

    NP = PP – U

    où PP = valeur du bien en pleine propriété au jour de l’opération.

    Cette technique présente l’avantage de la simplicité, généralement recherchée par les praticiens et une fiabilité certaine compte tenu de sa conformité avec la jurisprudence de la Cour de cassation qui tend à privilégier les méthodes par comparaison et celle de la jurisprudence administrative qui consacre la règle selon laquelle la pleine propriété correspond à l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété. L’Administration fiscale qui elle est guidée par le critère de la valeur vénale recherche généralement le prix de vente des biens de même nature pour établir une comparaison.

    A propos de la prise en compte de la situation fiscale propre de chacune des parties, deux solutions :

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    – Si la situation fiscale de l’usufruitier n’est pas prise en compte pour évaluer son droit, elle ne doit pas davantage être retenue pour diminuer la valeur de la nue-propriété corrélative.

    image: http://www.jurisprudentes.net/local/cache-vignettes/L8xH11/puce-32883.gif

    – Inversement, si la valeur de l’usufruit est calculée en fonction de ce critère, celle du nu-propriétaire doit également influer sur la valeur du droit de nue-propriété.

    Dans tous les cas, il s’agit bien entendu d’apprécier de la même manière la situation de l’usufruitier et celle du nu-propriétaire et de traiter les parties sur un pied d’égalité.

    La tendance actuelle de la jurisprudence est de retenir les revenus nets procurés par le bien, objet du démembrement, c’est-à-dire après avoir déduit les charges ordinaires qui pèsent sur les titulaires de droits démembrés. Cette solution paraît particulièrement adaptée puisqu’il s’agit de déterminer la valeur des seules richesses qui reviennent aux parties en fin d’opération.

    Enfin il ne faut pas oublier que l’évaluation faite par les parties est opposable à l’Administration fiscale sous réserve toutefois du droit de celle-ci de revalorisation par le cas de sous-estimation de la valeur de l’usufruit ou de celle de la nue-propriété.

    Il reste une question pour laquelle je n’ai pas de réponse certaine. Que se passera-t-il en matière fiscale (plus-value) si, aux termes de l’acte de vente, les vendeurs conviennent que le bien du prix bien démembré reviendra en totalité à l’usufruitier à titre de quasi-usufruit, donc à charge de restitution ?

    D’autres articles du site sont consacrés au sujet. Parmi ces articles : Valeur économique de l’usufruit.

    P. Redoutey

    Juris Prudentes

    En savoir plus sur http://www.jurisprudentes.net/Quelle-est-la-valeur-economique-de.html#6b8lEK30gumQqoGG.99

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