Essayer de déterminer le prix futur d’un investissement immobilier est un exercice passionnant et particulièrement anxiogène pour celui qui voudrait s’investir mais qui a peur d’y perdre son capital.

Ainsi, dans le prolongement de cet article « La baisse des prix de l’immobilier, une bonne nouvelle pour l’économie et l’intérêt général ? » dans lequel je vous confirme que la baisse des prix de l’immobilier est un objectif sociétal (notamment dans les villes ou les prix sont spectaculairement déconnectés de la capacité financière de ses habitants), je vous propose une simulation catastrophe :

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Et toujours, notre livre « Investir dans l’immobilier » pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir

 

Quelle serait la rentabilité financière d’un investissement immobilier dont le bien immobilier subirait une baisse de 30% de sa valeur au cours des 20 prochaines années ? 

 

Scénario possible ou totalement illusoire peu importe, il s’agit simplement d’essayer de répondre à la question suivante : L’investisseur risque t’il la ruine dans un tel scénario ? 

Prenons une hypothèse réelle. Nous considérons ici un investissement en déficit foncier. 

  • Valeur du bien immobilier : 140 000€
  • Frais d’acquisition (frais acte + négociation immobilière ) = 15 000€
  • Travaux : 60 000€.
  • Loyer mensuel après travaux : 720€, non revalorisé pendant toute la simulation.
  • Financement à crédit amortissable : 200 000€ / 20 ans / 1.45% + 0.30% d’assurance de prêt. La mensualité du crédit immobilier est de 988€ / mois / 20 ans.
  • Charges d’entretien, réparation, taxe foncière : 20% des loyers
  • Situation fiscale de l’investisseur : Tranche marginale d’imposition (TMI) = 30% + 17.20% de prélèvements sociaux (revenu de 100 000€ pour 2 parts de quotient familial).
  • Valeur du bien immobilier dans 20 ans (au terme de la simulation ) = 136 000€, soit une baisse de 2% par année pendant 20 ans pour un prix de revient de 200 000€ + 16000€ de frais =216000€. Au totale, la perte est de 37% pour l’investisseur. 

 

Bref, vous l’aurez compris, nous sommes clairement dans un scénario catastrophe ! Pour autant, est ce une catastrophe pour l’investisseur immobilier ?

 

Synthèse des hypothèses de la simulation. 

 Valeur l’immeuble avant travaux  156 000,00 €
 Montant des travaux déductibles 60 000,00 €
 Valeur de l’immeuble après travaux 200 000,00 €
 Dont apport personnel 0,00 €
 Dont financement à crédit 216 000,00 €
 Nature du crédit  Amortissable
 Qualité du dossier emprunteur  Très bon
 DUREE en année du crédit                                                   20
 TAUX DU CREDIT (Assurance comprise) 1,45%
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 Taux de l’assurance de prêt 0,30%
 Taux du crédit immobilier assurance de prêt comprise 1,75%
 Taux de placement trésorerie 3,00%

 

Au terme de la simulation, les résultats sont mauvais, mais non catastrophique ! Il serait trompeur d’affirmer que l’investisseur immobilier à fait un bon investissement ! Mais, nous sommes loin de la ruine redoutée.



En effet, au terme de la simulation, l’investisseur aura réalisé un effort d’épargne de 535€ / mois pendant 20 ans (cela signifie qu’il aura déboursé 535€ / mois pendant 20 ans,soit 128400€) pour se constituer un patrimoine valorisé 136 000€. 

En d’autres mots, épargner 535€ / mois / 20 ans pour se constituer un patrimoine de 136000€, c’est une opération neutre, dont le taux de rendement actuariel est de 0.57% ! C’est une mauvaise opération financière, mais en aucun cas une ruine parce que l’investisseur récupère au moins l’épargne qu’il a consacré à son investissement !

De surcroît, le pire n’étant jamais certain, il est intéressant de calculer le rendement de ce même investisseur dans des conditions de marché moins défavorable.

Voici les résultats de cette même simulation avec des hypothèses plus variées :

Evolution des prix de l’immobilier sur 20 ans Evolution des loyers Taux de rendement interne de l’investissement (TRI)
Hypothèse catastrophe -32% 0% 1,69%
Hypothèse moindre catastrophe -17,50% 0% 2,42%
Hypothèse neutre 0% 0% 5,81%
Hypothèse favorable 0% 1% 6,63%
Hypothèse excessivement favorable 1% 2% 9,31%

 

Ps : Vous pouvez réaliser votre propre simulation d’investissement immobilier en déficit foncier via notre simulateur : Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? et Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.

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59 Comments

  1. Liotaud says:

    Pour être sûr de faire un bon investissement locatif, il faut tout simplement s’assurer de dégager une part importante de cash flow (les loyers ne baissant pas comme les m²).

  2. Pierrot says:

    Un article positif! D’autant qu’une baisse des prix est annoncée comme probable, depuis… 1990 et qu’elle n’a pratiquement pas eu lieu depuis. Lol

    • Oui, vous avez raison. Une fois évacué la question de la situation la plus anxiogène, on peut se lancer plus sereinement.

      Le pire n’est jamais certain.

    • babaloyne says:

      Je vous rejoins, scénario improbable que la presse orientée ne cesse de nous vendre depuis des décades…Le coeur des villes les plus tendues se transfèrent entre les mains des plus fortunés voire d’investisseurs étrangers. L’urbanisation permet d’étendre et de répondre à la demande de logements à prix contenus et accessibles. Je ne vois pas de bulle spéculative pour parler d’effondrement de 30 % et l’IFI n’y changera rien n’en déplaise aux banquiers. A eux de se rendre plus attractifs mais surtout plus rassurants sur la pérennité des placements. Le LOL est approprié.

  3. les évolutions des flux migratoires, des offres d’emploi nouveaux est un indicateur à en pas négliger. Difficile néanmoins de tirer des conclusion trop hâtives.

  4. Miss Tip says:

    Dans ma région, pour pouvoir louer à 720 euros/ mois, il faut que ce soit une maison dont le coût tournera plutôt autour des 250.000 euros. Un bien rénové autour des 200.000 euros se louerait plutôt autour des 650 euros…

  5. article et analyse très intéressant. Quel serait selon vous le scénario au niveau de SCPI avec -30% de baisse faciale.
    Le meme ?

    A vous lire

    • Oui, sauf que dans la simulation, le bénéfice du déficit foncier permet de réduire l’impôt sur le revenu foncier et améliore donc le TRI.

      Dans une telle hypothèse, SCPI en moins value de 30% (même hypothèse) et stabilité des revenus foncier, le TRI est de -0.37%, soit une perte de -+ 10 000€ sur 20 ans. Pas terrible, mais pas une grosse catastrophe. Néanmoins, les marchés ne sont pas comparables ! Cette hypothèse catastrophe ne me semble pas totalement improbable pour les SCPI tant la sensibilité aux taux d’intérêt est plus grande et risque d’obsolescence plus élevé;

      • OlivierSPb says:

        Encore l’obsolescence! Expliquez moi pourquoi les immeubles détenus par une SCPI seraient plus vite obsolètes que les mêmes immeubles détenus en direct?
        Avez-vous tenu compte de l’âge du capitaine dans votre obsolescence?

        • Parce que ce sont des bureaux ou des commerces dont l’usage risque d’être bouleversé par la mutation du travail en cours (nomadisme d’entreprise, digitalisation des usages, e-commerce….)

          • OlivierSPb says:

            C’est marrant je connais un blogueur qui a écrit un article « Le marché immobilier porté par la démographie, l’obsolescence immobilière et l’amélioration conjoncturelle ? » dans lequel il dit « Si l’augmentation de la population à pour conséquence d’augmenter la demande de logement, l’accélération de l’obsolescence immobilière à pour conséquence la baisse de l’offre de logement. La demande est de plus en plus exigeante et l’obsolescence immobilière s’accélère »
            Quant à vos histoires de télétravail et de nomadisme vous n’avez été guère convaincant la dernière fois que vous nous avez reservi le plat…

          • avez vous pris en considération que le tx de rendement scpi est bcp plus important que que le résidentiel ?

            Pour le bouleversement de la mutation, je pense que c’est anecdotique car les sociétés auront toujours besoin de leur salariés sur place, meme ceux qui télétravaillent quelques jours.
            Et puis sinon, une reconversion en habitation/hotel serait possible non ?

            • « bcp plus important que que le résidentiel ? » Oui, j’ai prix 4.50% de rendement (mais vous noterez que nous sommes de plus en plus proche du rendement de l’immobilisation d’habitation)

  6. Misseline says:

    Peut-on vraiment concevoir un prix de l’immobilier qui baisse de 37% et des loyers qui n’évoluent pas à la baisse ?

    • wanapatri says:

      Si on prend le même principe que les obligations…
      celles ci baissent le rendement augmente
      ou encore on monte les taux des nouvelles émissions obligataires, alors les anciennes qui rapportent moins ( taux inférieurs) baissent mécaniquement en valeur …de capitalisation.

      Idem la hausse de l’ immo suite aux taux bas n’ a pas entraîné (en proportion) une telle hausse des rendements/loyers, puisque ceux ci ont baissé.
      la baisse en valeur de l’immo pourrait permettre une hausse des rendements à la seule condition d’un maintien des loyers. Si les loyers baissent encore, la perte de rendement sera réelle mais pas encore catastrophique ( sauf si on inclut inflation réelle de plus de 4 voire plus)…
      Si les loyers baissent

  7. Il est à noter que dans le cas d’une scpi la valeur peut baisser et les revenus également, pas sûr que les loyers baissent autant dans le foncier en direct, le pouvoir d’achat lui ne baissera pas de 30% (même si ça en prend le chemin !!).

  8. julien bonnetouche says:

    Bonjour M. Fonteneau,
    Vous êtes un peu provocateur !! Et puis je crois que vous voyez tout ça de votre province éloignée, où effectivement les prix risquent bien de baisser.
    Mais regardez ,il faut dissocier : il y a deux marchés, Paris et les centres des grandes métropoles régionales d’une part, et le reste du pays.
    Le premier monte fort car c’est le boom , l’autre baisse mollement car il n’y a pas d’acheteurs.
    C’est un peu comme les marchés boursiers. même en phase de baisse il y en a qui montent, ou le contraire.

    • « Et puis je crois que vous voyez tout ça de votre province éloignée ». Je vous en prie, arrêtons les préjugés ! Je suis à 1h45 de Montparnasse.

      Et si je puis vous rassurer, nous venons d’avoir l’eau courant et l’électricité 😉

      ps : Lisez donc cet article « Etes vous riche ? Quelle est la composition et le montant du patrimoine des Français ? Ou sont les riches ?« , vous pourriez être surpris de constater que le niveau de fortune médian des habitants de Paris est inférieur au niveau de fortune médian de habitants des villes moyennes malgré un prix de l’immobilier très nettement supérieur.

      « Le patrimoine moyen brut, c’est à dire sans déduction du passif, est de 269100€… mais le patrimoine médian brut, c’est à dire le niveau de patrimoine qui partage en deux les ménages Français n’est que de 158 000€. Il y a 50% des français qui possèdent un patrimoine inférieur à 158 000€ et 50% qui possèdent un patrimoine supérieure à 158 000€.

      Le patrimoine moyen net des crédits est 235900€ alors que le patrimoine médian net des crédits est de seulement 113900€.

      Si votre patrimoine net est supérieur à 646 500€, alors vous faites partie des 10% des Français les plus riches.
      Si votre patrimoine net est supérieur à 2 530 000€, alors vous faites partie des 1% des Français les plus riches.

      Enfin, notez que le patrimoine médian des habitants de Paris est inférieur au patrimoine médian national. « 

    • IMMO 2018 says:

      Nous avons là le crack des commentateurs haussiers du site meilleursagents.com . Vous avez donc répondu à l’invitation de vos confrères baissiers . Bienvenu julien.
      Evidemment que ça à monter avec l’innondation de liquidités et de dettes crées . Ceci dans le but de faire plus de rentrées fiscales immobilières qui de pair iront crescendo.
      Quand l’allemand remplacera l’italien à la tête de la BCE , l’année prochaine , les actifs immobiliers vont être sévèrement attaqué via la hausse massive des taux.

  9. julien bonnetouche says:

    Et puis une remarque en passant, la plupart de ceux qui prônent ou prédisent la baisse à Paris sont en général les mêmes que ceux qui espèrent que ça va baisser afin qu’ils puissent acheter moins cher ou acheter tout court.
    Je crois qu’ils se trompent et qu’ils resteront locataires.

    • wanapatri says:

      Et pourquoi pas ?

      Pourquoi ne souhaiteraient ils pas acheter moins cher…
      Qu ‘ils aient les moyens ou pas, il est légitime de souhaiter acheter moins cher.

      Comme toute bulle elle finit pas percer, et ce retour de balancier est naturel, même si il est violent pour les intéressés…

      Selon vous il n’ y a, n’y a jamais eu et n’ aura jamais de bulle en zone tendue ?!

      Inversement si la France est devenue l’ enfer fiscal tant décrié pourquoi donc des riches (étrangers ou pas) achètent ils dans les zones les plus chères ?
      Etrange quand même

  10. Badtimes says:

    Dans votre calcul pour trouver un effort d’épargne de 535€, tenez vous compte de l’amputation des impôts de 30+17,2 % sur le loyer après charges? le chiffre me semblerait plus près de 720×0,8=576 moins les impôts 30+17,2 soit 576-271,87= 304 € pour un remboursement de prêt de 988€ soit un solde à épargner par mois de : 684€/mois.
    Quant à la rentabilité 304×12=3648/200000= 1,8% les premières années en moyenne
    et 2,68% les dernières en moyenne.
    Quid: sera-ce un bon placement dans 20 ans?
    Et pendant 20 ans on ne comte pas les vacances, les problèmes de tous genres, etc.
    Que vaut un tel placement par rapport à d’autres aujourd’hui? seul l’effet de levier est positif.

  11. @ Badtimes
    Heu si vous connaissez d’autres placements aujourd’hui je suis preneuse !! il va sans dire que pour envisager une baisse de 30% dans l’immobilier, l’événement qui créerait ces conditions ne laisserait certainement pas intact les autres placements ??!!

    • Badtimes says:

      Bien entendu si j’en connaissais j’en ferais profiter les lecteurs du Blog!
      Pour ce qui concerne des baisses de 30% regardez l’etude sur l’historique des prix à paris sur mon post plus bas.
      On a survécu, rien n’est grave quand tout baisse on se console on n’est pas tout seul!!!

    • OlivierSPb says:

      On ne parle pas de baisse brutale d’un coup de 30% mais sur 20 ans. Ce qui fait 1,5%/an (1,4%/an en fait), pas si inenvisageable!
      Pas besoin de guerre civile…

  12. OlivierSPb says:

    @GF
    Votre taux de placement de la trésorerie à 3%, vous pouvez me filer le tuyau? Je suis intéressé par quelques dizaines de millions…

  13. Badtimes says:

    @M. Bonnetouche,
    Je suis d’accord avec vous sur la tendance haussière de long terme des prix à Paris , mais il ne faut pas oublier les baisses parfois conséquentes qui ont eu lieu sur certaines périodes.
    Voir à partir de la page 13 du rapport des notaires sur ce sujet de l’immobilier à Paris.

    http://www.paris.notaires.fr/sites/default/files/presse/immo/deux_decennies_dimmobilier_final.pdf

  14. OlivierSPb says:

    Franchement, il faudrait m’expliquer quelle est la fiabilité de prévisions de TRI à 15 ou 20 ans alors que les évolutions économiques (Taux,…), sociétales et bien évidemment fiscales peuvent changer radicalement les paramètres voire les bouleverser quasiment à tout moment!
    Et puis il faudra que GF prenne une position claire un jour sur ses prévisions sur l’immobilier car selon les articles on va vers une hausse inexorable de l’immobilier et selon d’autres vers des baisses voire des fortes baisses…

    • C’est comme l’analyse technique… « si ça monte, ça pourrait continuer de monter mais si ça baisse ça pourrait continuer de baisser, sauf si c’est l’inverse »

  15. Et ben, je suis surpris d’autant D’agressivité. Il me semble que cela a été présenté comme un exercice un peu théorique, mais apparemment il y a ici des gens très doués qui sont capables de nous prédire l’avenir.
    Proposez plutôt vos contre simulations plutôt que de vous limiter à des propos non constructifs.
    Guillaume vous avez le mérite d’avoir ouvert le débat, sacré débat en perspective 😉

    • OlivierSPb says:

      Je n’ai aucun moyen de prédire l’avenir, au plus fais-je des hypothèses à 2 ans que je considère comme probable, à 5 ans comme fiable à 50/50 mais au delà je n’en sais fichtre rien.
      C’est pour cela que je n’investis pas dans l’immobilier.
      Qui peut prévoir ce qui arrivera en particulier dans une ville moyenne dans 12, 15 ou 20 ans? Elle peut s’être développée comme étiolée jusqu’à devenir exsangue.
      J’ai constaté qce qui est arrivée dans la vallée de l’Arve qui était un pôle d’excellence de l’industrie française avec le décolletage de précision qui malheureusement travaillait à 80% pour l’automobile. En 2008 tout s’est effondré et les choses ne sont reparties que très lentement sans que l’activité ait retrouvé son dynamisme.
      Mais cette région avait tout pour elle:
      – Zone aujourd’hui tendue (Proximité de Genève)
      – Tissu industriel extrêmement moderne et dynamique
      – Foncier limité (c’est une vallée).
      Tout a failli s’effondrer et il a fallu un plan de sauvetage du gouvernement.
      En 2006 tout le monde investissait les yeux fermés, une crise a endommagé gravement le tissu industriel. Et ce n’est pas la sidérurgie dans l’Est de la France.
      Comment faire un Pinel en s’endettant sur 12 ou 15 ans avec une sortie dans 12 ans?

      • Pour l’avenir économique, tout à fait ok avec Ospb., il faut ouvrir un cabinet de voyance….
        L’exemple de l’Arve est édifiant, mais si l’on remonte bien plus loin, voyez ce qui fit l’éclat de villes aujourd’hui déchues (déçues??) comme Bourges, cité royale en coeur de France, Reims, en orbite proche Paris TGV et tant d’autres.

        L’économie est mouvante (très), le pouvoir peu fiable et volatil, les centres de prospérité se déplacent (et se déplaceront) vite, tant et plus, au gré de la versatilité des nomadismes et de la digitalisation (Attali sort de ce corps !)

        Julien Bonnetouche me fait bien rire avec son optimisme capitalocentré, j’en parle d’autant à mon aise que je suis réparti immobilièrement comme lui et ne crois pas en l’airain des bouts de cailloux parisien (mais nous en avons maintes fois débattu, je n’y reviendrai pas…)
        Le seul endroit où je vous rejoins, c’est sur la détention parisienne, mais et seulement mais par d’autres modes inventifs, type nue pro, qui évitent les inévitables contraintes qui arrivent en matière réglementaire, (croyez – moi, vous allez rire jaune…)

        Quant à Guillaume je viendrai en diligence (plus de 1h45) avec un masque et une kalach, car si vous venez JUSTE d’avoir eau et W, les épidémies et émeutes sont encore affleurantes. :=-))

        Plus sérieusement, quand le bâti descend au seul prix du terrain, et si la région reste porteuse, les affaires sont là, voyez la Floride il y a 5 ans et plus….

        Mais pour ceux déjà entrés il semble raisonnable, en ces plus hauts, d’intégrer uen stagnation/ baisse dans leurs calculs, d’autant plus qu’ils ont un levier de crédit.

  16. Bonjour,
    Je ne comprends pas l’impôt à 30% de TMI + 17,2% de PS. Je croyais que la « flat tax » plafonnait cela à 30% dont PS …
    Merci de votre bienveillance si ma question paraît idiote à certains lecteurs.
    Cordialement

    • La raison est très simple : Les revenus fonciers ne sont pas concernés par la Flattax. Les revenus fonciers sont taxables à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition + CGG/CRDS

  17. Badtimes says:

    Pas pour les revenus de capitaux immobiliers : revenus de location immobilières, revenus de SCPI etc. qui eux sont taxés à 17,2% de CSG-RDS
    Le TMI à 30% résulte de votre tranche de revenu et donc d’imposition. Donc 30%+17,2% sur les revenus immobiliers

  18. Fredy Gosse says:

    Vous démontrez en euros courant ou constant ?

  19. Olivier says:

    Bonjour et merci pour vos articles très intéressants.
    Je me trompe ou le calcul ne tient aucunement compte de l’inflation ? Immaginons une inflation à 2 ou 3% (voire plus) sur 20 ans, inflation nécessaire pour apurer ou limiter l’endettement insupportable des états alors que les banques centrales maintiendront artificiellement des taux bas. L’investisseur paiera en monnaie de singe durant les dernières années de son prêt comme cela s’est passé dans les années 70-80.
    En outre la valeur de son bien, même si elle ne suit pas totalement l’inflation lui assurera une protection contre cette dernière. Ce qui n’est pas le cas pour les liquidités ou les obligations d’etat.
    Je me trompe ?

    • Oui et non. En effet, dans une telle hypothèse, les loyers augmenteront plus ou moins au même rythme que l’inflation ce qui assurera une excellente rentabilité à terme.

      Avec pour hypothèse :
      – Revalorisation de l’immeuble = 0 sur 20 ans ;
      – Indexation des loyers : +2% par année pendant 20 ans ;

      Le TRI ressort à 9.91% !

      Avec pour hypothèse :
      – Revalorisation de l’immeuble = -2% par an pendant 20 ans (-37% sur la période);
      – Indexation des loyers : +2% par année pendant 20 ans ;

      Le TRI ressort à 6.17% !

      • OlivierSPb says:

        A un détail près c’est que vous risquez de perdre vos locataires si vous augmentez de 2%/an vos loyers.
        Je connais beaucoup de gens dans Paris qui n’appliquent pas la clause d’indexation prévue dans le bail pour cette raison.
        Si le locataire s’en va, combien perdez-vous: vacance du logement 1 à 3 mois, rafraîchissement possible, frais d’agence etc.
        Bien sur il y a les perpétuels optimistes qui vont assurer qu’ils louent dans les 24 h et voire même plus cher! Mais ceux que je connais qui ont du locatif ne le font plus car ils ont eu des départs…

  20. allez pas de gué-guerre dans 4 ans ; y’en aura un nouveau de toute façon !
    pour obsolescence vaut de l’argent ; pour le nomadisme les boites vont vites arrêter ça quand ils vont voir que ça flemmarde ,digitalisation faudra toujours des gens par derrière pour booster et expliquer le pourquoi du comment et le e-commerce pareil ; de toute façon ils inventeront de nouvelles choses

    bon j’ai calmé l’affaire?
    et les ratios de solvabilité guillaume sur les AV ?

  21. julien bonnetouche says:

    Chers tous, et swen,

    Il y a deux problèmes dans le vie qui s’inscrivent dans la suite l’un de l’autre :
    Gagner de l’argent et ensuite le conserver.
    les deux sont très difficiles. Certains préfèrent le risque maximum en tentant des coups, d’autres privilégient l’effort de la continuité et la vision à long terme.
    Il ne vous étonnera pas que je suis pour la deuxième option. Rien n’est jamais garanti naturellement mais quand on achète la qualité en tous domaines on est quand même plus sûr de s’en tirer à la fin.
    Que ce soit en matière d’immobilier, d’art ou d’actions, si vous possédez un appartement dans le 8eme, un bon Picasso et de l’air liquide, c’est globalement plus rassurant que des logements dans une petite ville du nord, des gribouillis d’un artiste poussé par une galerie à la mode, et des actions dans des biotechs inconnues.

    Imaginons un cataclysme financier (planétaire) que se passera t il ?
    Pendant un certain temps plus rien de vaudra rien. Comme dans » la java du diable », » l’or se vendit au prix du plâtre et le cigare au prix du mégot »
    Puis ensuite les choses reprennent leur place.
    le 8eme redevient ce qu’il est, Picasso reste mondialement reconnu, et on a besoin d’air liquide plus que jamais.

    Et surtout dans tout cela, c’est que j’ai bien l’impression que la majorité des gens qui ont de l’argent pensent à peu près comme moi, ce qui contribue à conserver la valeur des actifs solides.

    Monsieur Fonteneau, vous dites plus haut que le patrimoine moyen des habitants de Paris est en gros le même qu’ailleurs en France. je vous crois volontiers, mais ce ne sont pas ceux qui ont (hélas) peu d’argent qui font le marché. ce sont les autres, minoritaires, mais fortunés, qui en face d’une offre plus limitée encore d’appartements à vendre font monter les prix.
    et cela n’est pas nouveau. Il y a 30 ou 40 ans c’était déjà la même chose.
    A part quelques périodes difficiles comme les années 1991 à 1996 la demande est toujours ferme.
    Et je dirais même que le marché immobilier parisien a un point commun avec le marché de l’art( qui diffère des bourses) c’est qu’en période de crise, la marchandise a tendance à se raréfier.
    Les gens n’ont pas envie de vendre et attendent des jours meilleurs.

    Mais cela c’est une vision patrimoniale du problème.
    si on aime comme vous l’air pur de la campagne, non pas parce que c’est une solution de repli mais par choix de vie, ou si l’on préfère tapisser ses murs d’œuvres d’art contemporain par goût, ou par spéculation à court terme, Pourquoi pas !
    Mais disons que l’on se fait alors d’abord plaisir, plus qu’investir.

    • IMMO 2018 says:

      Nous avons là le crack des commentateurs haussiers du site meilleursagents.com . Vous avez donc répondu à l’invitation de vos confrères baissiers . Bienvenu julien.
      Evidemment que ça à monter avec l’innondation de liquidités et de dettes crées . Ceci dans le but de faire plus de rentrées fiscales immobilières qui de pair iront crescendo.
      Quand l’allemand remplacera l’italien à la tête de la BCE , l’année prochaine , les actifs immobiliers vont être sévèrement attaqué via la hausse massive des taux.

  22. OlivierSPb says:

    L’immobilier est une nasse. Sous prétexte que c’est un investissement long terme – 15, 20 ans – toutes les simulations que l’on peut voir ont été réalisées au royaume des Bisounours:
    – La fiscalité est fixe. Les intérêts d’emprunts seront toujours déductibles à gogo, les dettes seront toujours déductibles de l’IFI donc on néglige l’IFI, la taxe foncière n’augmentera pas et surtout pas pour compenser la disparition de la taxe d’habitation,…
    – Les revenus sont garantis mieux que dans les simulations de TL: les locataires paieront et seront fidèles jusqu’à leur mort donc pas de période de vacance du logement ni d’impayé, pas de grosses réparations etc.
    – Le bien se revalorisera s’il est en zone tendue, ne se dépréciera pas pendant les 9 ans du Pinel ou au pire baissera mais un petit peu seulement..
    Bref tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes possibles et cultivons notre jardin…
    La réalité est toute autre. Il suffit de lire ce blog pour lire le concert des pleureuses des bailleurs et de constater le peu de sympathie du gouvernement pour les « rentiers » de l’immobilier.
    Mais le gouvernement actuel n’est guère plus méchant que tous les gouvernements socialistes précédents qui détestaient tous ceux qui avaient de l’argent, quelque soit le mode de placement ou de l’investissement…
    A ma connaissance il a un peu durci l’IFI par rapport à l’ISF en supprimant la déductibilité des prêts à caractère familiaux sauf ceux faits à des conditions de marché, mais n’est guère plus méchant.
    Cela dit étant donné l’addiction des Français à l’immobilier, il aurait tort de se priver de plumer cette volaille obstinée. Et les bonnes idées ne manquent pas pour durcir la fiscalité de l’immobilier en taxant les « vilains rentiers » pour soi-disant faciliter les accédants à la propriété, ce qui est en plus électoralement payant.
    Franchement parmi tous les mordus de l’immobilier combien en leur âme et conscience sont persuadés que la fiscalité de l’immobilier va rester stable ou être allégée?
    Quant aux autres hypothèses bisounoursesques (Impayés 0, vacance 0, travaux 0), il suffit de lire ce blog pour comprendre qu’il s’agit d’un monde de conte de fées.
    Mais ces « contes de fées » alimentent des « comptes de fée » et les TRI ainsi calculés sont ventripotents.
    J’ose espérer que les CGP qui proposent ce genre de montages vérifient que l’épargnant a la capacité d’épargne suffisante pour poursuivre l’opération même en cas de disparition des avantages fiscaux et par exemple tenir le coup pendant la période d’éviction d’un locataire indélicat (22 mois en moyenne selon la FNAIM).
    La fiscalité ne devrait être que la cerise sur la gâteau d’une opération économiquement équilibrée.
    Certes il faut être optimiste pour entreprendre mais l’optimiste intelligent envisage l’hypothèse du pire et l’optimiste béat la dénie.
    Et peut-être suis je en ce cas pessimiste mais je crains que beaucoup de montages proposés relèvent de l’optimisme béat et sont en fait toxiques pour le souscripteur.

    • OlivierSPb says:

      Ps: Quand j’écrivais ce post, le billet de GF « Nouvelle hausse de la CSG ET taxe foncière calculée sur le revenu pour remplacer la taxe d’habitation ? » n’était pas encore sorti!

      • Ben voilà…..!
        Le syndrôme du rien ne changera, constante de l’esprit humain qui ne se voit pas mourir….

        OSPB, vous êtes un vilain pessimiste colporteur de phèqueniouses, et vous irez en camp de redressement, casseur de bisounours va….

        Il en reste là-bas des camps mmh!! ?

        • OlivierSPb says:

          Il reste des camps bien évidemment. Cela s’appelle des « camps de travail à régime sévère ».
          Et même nos prisons surpeuplées pourtant condamnées régulièrement par l’UE comme contraire à la dignité de l’homme semblent des Club Meds par rapport à ces camps.
          Un célèbre ex-magnat du pétrole s’est ainsi retrouvé à coudre des chaussons au fin fond de la Sibérie pendant plus de 10 ans.

    • Remarque très intéressante. Il faut trouver le juste milieu entre les vendeurs et les cassandres 😉

      Au fait c’est quoi TL ? (« les simulations de TL »)

    • Fredy Gosse says:

      C est tout le problème du fameux effet de levier mirifique sur le papier .En bourse on peut limiter la casse en prenant ses pertes immédiatement .Dans l immobilier attention aux risques si vous n avez pas les reins solides.Enfin on parle d immobilier ce qui n aucun sens il n y a que des cas particuliers .La seule chose certaine c est que la politique peut ruiner tous vos avoirs et malheureusement nous n y pouvons pas grand chose.

  23. julien bonnetouche says:

    @ IMMO2018
    Bonjour et merci de votre accueil,
    Concernant la hausse des taux, je vous invite à lire ce que j’en pense dans mon commentaire du 2 mars sur meilleur agent.
    Et vous verrez que je ne suis pas d’accord avec vous.
    Quant aux baissiers, je m’amuse de leur manque d’objectivité en face de la réalité haussière du marché parisien, et aussi des mauvais choix des critères qui doivent fonder le bon raisonnement.
    je vais voir si j’arrive à les convaincre à la longue…..

    • OlivierSPb says:

      C’est vrai que plus « bullish » en général que JB tu meurs!
      Bon sur le marché parisien, je pense qu’il n’a pas tort. En tout état de cause, même si les prix sont plus sages, les risques de baisse me semblent faibles, sauf nouvelle crise auquel cas les autres placements ne seront pas épargnés.
      Et puis le marché parisien offre une bonne liquidité. Quant au TRI, c’est une autre question, en tout cas je doute qu’il satisfasse mes appétits!
      Je partage moins son enthousiasme sur le reste.
      D’ailleurs son enthousiasme sur les infrastructures de Trump a été douché par le Congrès qui a accordé à Trump une enveloppe de 200 milliards sur 10 ans, bien loin des 1.500 milliards envisagés, ce qui était largement prévisible. 20 milliards/an dans un pays comme les USA, cela suffit à peine pour donner un coup de barbouille sur les infrastructures existantes!
      J’ai donc un peu de mal à croire que l’on aborde une décennie glorieuse, mais l’avenir nous le dira.

  24. wanapatri says:

    Oui l’ avenir le dira.
    Cependant vu que tout se joue au moral, sentiment de marché, etc…l’ effet des politiques de Trump peut être important et va être au moins un temps couronné de succès.

    Le marché parisien peut bien etre ce qu’ on veut. Le m² en onces d’ or depuis introduction de l’ euro n’ a pas bougé, ou quasi…si en plus on a fait un peu de rendement, de quoi se plaindre ? !

  25. Fredy Gosse says:

    Vous parlez du 19 eme arrondissement ?

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