C’est Louis Alexandre de Froissard, fidèle lecteur et surtout Conseil en gestion de patrimoine à Bordeaux et en Vendée, qui m’alerte sur cette subtilité concernant la déclaration à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) des parts de SCI et plus globalement de toutes les sociétés immobilière taxables à l’IFI.

Lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’une société, nous avons l’habitude de raisonner sous la forme d’une valeur nette comptable (VNC), c’est à dire de la valeur nette de la société calculée de manière simple par des dettes de la société par rapport à la valeur vénale de son actif.

« Investir dans l’immobilier » : Un LIVRE et une FORMATION pour réussir votre investissement immobilier

J’ai écrit ce livre, non pas comme un livre, mais véritablement comme un outil qui doit vous permettre de vous former avant d’investir. Il est le résultat de 18 mois de travail de rédaction, mais surtout plus de 10 ans d’expérience, de conseils et de formations prodiguées auprès de professionnels de la gestion de patrimoine, notaire, expert-comptable ou d’étudiants.

Ce livre doit vous donner les moyens réussir votre investissement immobilier et ce, quelque soit votre niveau de connaissance et votre expérience dans l’investissement immobilier. 

En bonus, les acheteurs du livre ont accès à une formation « Investir dans l’immobilier » pour une maîtrise parfaite de l’investissement immobilier.

Découvrir le livre

Ainsi, nous avions l’habitude de déclarer la valeur nette des parts de SCI à l’ISF. Le compte courant d’associé, qui n’est autre qu’une dette de la société vis à vis de l’un ou plusieurs associés, étant un actif taxable à l’ISF. (cf « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé »).

Notre raisonnement trop simple ne sera pas applicable pour l’IFI. En effet, l’utilisation d’une simple SCI d’interposition aurait été alors une solution bien trop simple pour contourner l’impôt.

 

Le compte courant d’associé au profit du redevable de l’IFI ne sara pas déductible et les dettes familiales ou au profit d’une société contrôlée par le redevable seront présumées non déductibles…

Parmi les mesures anti-abus, trois points perturbent nos habitudes :

« II. – Ne sont pas déductibles les dettes mentionnées aux I et I bis correspondant à des prêts :

« 1° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin notoire mentionnés à l’article 964, des enfants mineurs de ces personnes lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ; (C’est à dire notamment les comptes courants d’associés… Mais aussi les dettes issues du refinancement du compte courant d’associé par un crédit bancaire ?)

« 2° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un ascendant, descendant autre que celui mentionné au 1°, frère ou sœur de l’une des personnes physiques mentionnées au même 1°, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements ; (C’est à dire une présomption de non déductibilité des dettes entre membres de la famille élargie)

« 3° Contractés par l’une des personnes mentionnées au 1° auprès d’une société ou organisme que, seule ou conjointement avec son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire mentionnés à l’article 964, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, elle contrôle au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.(C’est à dire une présomption de non déductibilité des dettes au profit d’une société contrôlée par le redevable de l’IFI). 

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois de décembre 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier ou votre renégociation :

Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux

 

C’est le premier point qui nous intéresse tout particulièrement :  » Ne sont pas déductibles les dettes mentionnées aux I et I bis correspondant à des prêts : 1° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin notoire mentionnés à l’article 964, des enfants mineurs de ces personnes lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci. 

 

Cela signifie, d’une part que le compte courant d’associé du redevable de l’IFI ne sera pas déductible. Il conviendra donc de retraiter la valeur nette comptable de la valeur du compte courant d’associé détenu par le redevable.

 

Le crédit de refinancement du compte courant d’associé de la SCI sera t’il déductible de l’IFI ?

En effet, il serait facile de contourner cette non déductibilité du compte courant d’associé en faisant financer ledit compte courant d’associé par un crédit bancaire non concerné à priori par ces clauses anti-abus. Mais ne faut il pas lire  dans cette partie de la phrase « indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés », une référence directe au refinancement des comptes courants d’associés par un crédit bancaire ? Je ne sais pas (mais cela me semble trop facile). Si vous avez une analyse…

 

Ces autres articles devraient vous intéresser :


10 Comments

  1. PEYRET CLAUDE says:

    Bonjour,
    Ma SCI à IS à un revenu annuel de
    – 150.000 € (location de locaux )
    – un portefeuille boursier de 460.000 €
    – une trésorerie de 80.000 € dont je mettrai dans le portefeuille avant le 31/12/17
    D’après votre article la trésorerie rentre dans l’ IFI ok
    Mais le portefeuille ?

    Une réponse me serait agréable

    Bien cordialement

  2. le mecreant says:

    Je suppose que de toute manière l’IFI va se retrouver devant le conseil constitutionnel et que c’est pas gagné vu que les proprietaires sont bien remontés et qu’ils ont de solides arguments. Il y a peut être lieu d’attendre la fin de l’histoire, pour voir ce qui en restera.
    Pour le reste, j’imagine que la société fera un emprunt pour rembourser le compte courant, et que l’associé fera un « bon usage » de ses capitaux dans des supports non taxés a l’IFI
    Toujours ça que Bercy n’aura pas…

  3. OlivierSPb says:

    Faites une SC de portefeuille et virer tout le cash et les titres dessus. Ne laisser que l’immeuble dans votre SC qui sera alors une vraie SCI.

  4. Si une SCI rembourse un prêt avec des apports en compte courant, elle sera pénalisé en devant payer l’IFI. J’imagine que la loi a été faite pour éviter des magouilles, mais là elle va trop loin.

    • OlivierSPb says:

      Non car le compte-courant de la SCI n’est qu’une fiction comptable. Dans le cadre de l’ISF (Et de l’IFI) si vous déteniez un immeuble en direct, sa valeur imposable augmentait en même temps que vous remboursiez. Donc l’interposition de la SCI est neutralisée, si un vrai prêt est remboursé, prêt conclus auprès de vrais tiers, l’assiette IFI augmente exactement comme dans le cas d’une détention directe en cas de remboursement.
      Il y a donc neutralisation de l’interposition de la SCI mais ni aubaine ni pénalisation.

      • Je ne comprends pas :
        Si je fais des rachats sur des AV pour liquider un prêt, avant je ne paye pas l’IFI, après je le paye. Et pourtant la SCI a toujours une dette, plus à la banque mais à moi.
        Cette dette est réelle avant mais elle ne l’est plus pour l’IFI après. C’est étonnant.

        • OlivierSPb says:

          Non même logique qu’avant.
          Dans l’ISF, vous vendiez des biens hors assiette ISF (Œuvres d’art, votre entreprise, etc…) pour acheter des biens dans l’assiette ISF (Compte-titres, immobilier), vous étiez taxé à l’ISF.
          Pareil pour l’IFI, vous vendez des biens hors assiette IFI (AV, CT,…) pour les investir dans l’immobilier en direct ou via une SCI, poum vous êtes taxé.
          La seule différence c’est que la liste des biens hors assiette ISF était courte, la tout est hors assiette sauf l’immobilier.
          Vous ne pouvez nier que rembourser un prêt bancaire que ce soit en direct ou par un CC augmente votre actif net immobilier.
          Un CC n’est jamais qu’un prêt que vous vous faites à vous même à hauteur tout du moins de votre participation dans la SCI.
          Maintenant si votre foyer fiscal détient par exemple 50% des parts de la SCI et que vous en financez 100%, je pense que l’administration acceptera que 50% soit considéré comme un placement financier à condition que cela ressemble à un prêt réel. (Echéance, intérêts même symboliques)

  5. ALAIN LAMBARD says:

    Le texte visé dans le blog est un extrait de l’acticle 974 qui traite du « passif déductible » (actuellement l’annexe IV de la déclaration.
    En fait pour ce qui concerne le traitement des comptes courants d’associés c’est l’aricle 973 qui devrait s’appliquer:
    Je cite le II de l’article 973 pour une bonne compréhension du sujet
    « II. – Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :
    « 1° Pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable à une personne mentionnée au 1° de l’article 965 qui contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965, la société ou l’organisme mentionné au premier alinéa du présent II ;
    « 2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;
    « 3° Auprès d’une personne mentionnée au 2° du II de l’article 974, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I du même article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;
    « 4° Auprès d’une société ou d’un organisme contrôlé, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au même 1°, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965.
    « Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
    « Le 3° du présent II ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
    Il s’agît en fait, comme évoqué dans le blog, d’une nouvelle « clause anti-abus. MAIS qui souffre la preuve contraire.
    Si le texte passe au travers des fourches Caudines du Conseil constitutionnel on attendra avec intérêt l’interpretation de l’administration Concernant les justifications à apporter par le contribuable.
    Il me semble que cette justification devait être apportée « de fait » pour les situation existant au 01/01/2016.

  6. Merci aux commentateurs pour ces réponses. Je crois aussi qu’il va falloir attendre des précisions pour comprendre ce qui va être compris dans l’IFI ou pas.

  7. Ptitilouis says:

    En tant que co-auteur de cet article, je voulais amener une petite précision sur l’utilité de ce « warning ».

    Avec certains de mes clients nous nous sommes projetés en 2018 pour savoir combien investir dans l’ISF-PME pour sa dernière année d’existence.

    J’ai du plusieurs fois modérer l’optimisme de mes clients en corrigeant :
    – les passifs importants (+ de 6M€)
    – les emprunts in fine dont certains sont proches du terme
    – et les fameux CC

    Du coup certains ont pris conscience qu’ils restaient imposables, d’autres qu’ils l’étaient à un niveau plus élevé qu’attendu…

    Plus pernicieux, certains se rendent compte que plus les années passent plus ils vont devoir payer…. le temps pour nous de trouver quelques parades. Une chose est sûre : dans les SC, séparer l’immobilier des placements…

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*