Lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’une société, nous avons l’habitude de raisonner sous la forme d’une valeur nette comptable (VNC), c’est à dire de la valeur nette de la société calculée de manière simple par des dettes de la société par rapport à la valeur vénale de son actif.

Ainsi, nous avions l’habitude de déclarer la valeur nette des parts de SCI à l’ISF. Le compte courant d’associé, qui n’est autre qu’une dette de la société vis à vis de l’un ou plusieurs associés, étant un actif taxable à l’ISF. (cf « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé »).

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Notre raisonnement trop simple ne sera pas applicable pour l’IFI. En effet, l’utilisation d’une simple SCI d’interposition aurait été alors une solution bien trop simple pour contourner l’impôt.

En réalité, deux textes trouvent à s’appliquer pour déterminer la déductibilité ou non d’un passif. Il s’agit :

1- De l’article 973 du CGI ; En application 2° de l’article 965 du code général des impôts (CGI), est incluse dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), outre les biens et droits immobiliers détenus directement par le redevable (BOI-PAT-IFI-20-20-10), la valeur nette, au 1er janvier de l’année d’imposition, des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. Il s’agit de calculer la valeur des parts taxable à l’IFI.

Au terme de ce premier article, le compte courant d’associé apparaît non déductible pour calculer l’IFI, sauf si le contribuable réussit à démontrer que la constitution de ce dernier n’est pas principalement fiscal. Vaste notion que le caractère principalement fiscal.

Cet article édicte un principe simple : Il s’agit de taxer à l’IFI une quote part de la valeur vénale réelle des parts de la société. Ainsi, les parts de sociétés civiles immobilières doivent être comprises à concurrence de leur valeur vénale pour le calcul de l’assiette de l’IFI.

Néanmoins, pour déterminer la valeur des parts, tous les crédits et passifs ne peuvent être pris en compte, et notamment :

« -Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :

1° Pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable à une personne mentionnée au 1° de l’article 965 qui contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965, la société ou l’organisme mentionné au premier alinéa du présent II ;

2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ; »

L’administration fiscale commente cet article dans les mots suivants :



Pour cette évaluation, conformément aux dispositions prévues au II de l’article 973 du CGI, la prise en compte de certaines dettes contractées, directement ou indirectement, par la société ou l’organisme notamment auprès du redevable et des personnes de son foyer fiscal ou de son cercle familial n’est toutefois pas autorisée.

Les cas d’endettement concernés peuvent conduire, en effet, à une diminution indue de l’assiette imposable à travers des opérations de financement ou de refinancement à but principalement fiscal auprès de membres du foyer fiscal ou du cercle familial du redevable.

Ces règles anti-abus ont pour seul objet de corriger l’évaluation des parts ou actions détenues par le redevable et les personnes composant son foyer fiscal à l’origine de la créance litigieuse et sont donc sans incidence sur la valorisation des titres détenus par les autres associés de la société ou de l’organisme lorsqu’ils sont également assujettis à l’IFI.

Sont visées les dettes quelle que soit leur forme : financement par emprunt bancaire, constitution d’un compte courant d’associé de la société ou de l’organisme débiteur, etc.

 

Exemple :

M. X détient 60 % du capital de la société A qu’il contrôle. Son cercle familial en détient par ailleurs 10 %.

M. X détient également 20 % du capital de la société B.

La société A est valorisée à 7 M €. Elle détient un actif d’une valeur vénale de 8 M € auquel figure un immeuble imposable d’une valeur vénale de 600 000 € ainsi qu’une participation de 50 % dans le capital de la société B d’une valeur vénale de 250 000 €.

La société B est valorisée à 500 000 €. Elle détient un actif de 700 000 € auquel figure un immeuble imposable d’une valeur vénale de 100 000 €. Elle détient également pour 200 000 € de dette à son passif.

Les deux immeubles imposables détenus par les sociétés A et B ont été acquis par financement en compte courant d’associé de M. X. La valeur de ces comptes est respectivement de 400 000 € chez A et 75 000 € chez B.

Ces comptes ne sont donc pas déductibles pour l’évaluation des parts de A et B, lesquelles doivent être retraitées :

1/ Pour les titres de la société B :

 -Valeur vénale réelle retraitée de la société B : valeur vénale de B + montant de l’emprunt non déductible = 500 000 € + 75 000 € = 575 000 €

– Coefficient imposable des parts de B : 100 000 € / 700 000 € = 1/7

– Fraction imposable de la valeur des titres de la société B détenus directement par M. X : 20 % x ( 575 000 € x (1/7)) = 16 428 €

2/ Pour les titres de la société A :

– Valeur vénale retraitée de la société A : valeur vénale de A + montant de l’emprunt non déductible = 7 000 000 € + 400 000 € = 7 400 000 €

– Actif imposable retraité de la société A : Immeuble imposable + fraction de la valeur des titres de B imposable = 600 000 € + (50 % x (575 000 € x 1/7)) = 600 000 € + 41 071 € = 641 071 €

– Actif total retraité de la société A (tenant compte de la revalorisation des titres de B) : 8 000 000 € + (75 000 € x 50%) = 8 037 500 €

– Coefficient imposable des parts de A : 641 071 € / 8 037 500 €

– Fraction de la valeur des titres de la société A imposables à l’IFI chez M. X : 60 % x (7 400 000 € x (641 071 € / 8 037 500 €)) = 354 134 €

– Au total M. X doit déclarer un montant imposable de 354 134 € + 16 428 € = 370 562 €

 

En revanche, lorsque la constitution du passif n’est pas réalisé dans un but principalement fiscal, le passif peut être pris en compte.

Vaste question que la notion de principalement fiscal :

« La notion d’objectif principalement fiscal est plus large que la notion de but exclusivement fiscal au sens de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), relatif à l’abus de droit fiscal (BOI-CF-IOR-30). Elle s’apprécie au regard de la charge d’IFI à laquelle est assujettie le redevable.

Ainsi, peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l’IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt.

Lorsque la dette contractée par la société ou l’organisme mentionnée aux 1°, 2° et 4° du II de l’article 973 du CGI est mise en place avec plusieurs objectifs différents, l’analyse du caractère principal de l’un des objectifs résulte d’une appréciation de fait tenant notamment compte du montant de l’économie d’impôt résultant de la minoration de l’assiette imposable à l’IFI rapporté à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage.

Aux termes de la loi, pour faire état de cette exception, il incombe au redevable d’être en mesure de justifier du caractère non principalement fiscal de la dette. »

 

 

2- De l’article 974 du CGI. Cet article édicte les principes généraux de déductibilité des dettes pour l’IFI. Comme vous pouvez le constater dans le plan de la doctrine fiscale, les principes de non déductibilité présentés à l’article 974 du CGI s’impose à tous, et s’ajoutent aux règles présentées à l’article 973 du CGI.

 

Le compte courant d’associé au profit du redevable de l’IFI ne sera pas déductible et les dettes familiales ou au profit d’une société contrôlée par le redevable seront présumées non déductibles…

Parmi les mesures anti-abus, trois points perturbent nos habitudes :

II.-Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :

1° Pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable à une personne mentionnée au 1° de l’article 965 qui contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965, la société ou l’organisme mentionné au premier alinéa du présent II ;

2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;

3° Auprès d’une personne mentionnée au 2° du III de l’article 974, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I du même article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;

4° Auprès d’une société ou d’un organisme contrôlé, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au même 1°, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965.

Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

Cela signifie que le compte courant d’associé du redevable de l’IFI ne sera pas déductible pour le calcul de l’IFI, car le compte courant n’est autre qu’une dette contractée auprès du redevable de l’IFI pour financer, directement ou indirectement, l’acquisition d’un bien immobilier imposable.

 

Extrait de la doctrine fiscale : 

 » Par détermination de la loi (code général des impôts (CGI), art. 974, III), une liste limitative de dettes, considérées en raison de la qualité du prêteur, ne sont pas déductibles pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Par ailleurs, conformément au principe selon lequel seul le passif existant au 1er janvier de l’année d’imposition et effectivement supporté par le redevable est déductible (CGI, art. 974, I), des précisions sont apportées sur l’exclusion des dettes présumées remboursées ou fictives.

I. Dettes exclues en raison de la qualité du prêteur

Par exception aux I et II de l’article 974 du CGI, certaines dettes remplissant les conditions générales de déductibilité (BOI-PAT-IFI-20-40-10 et BOI-PAT-IFI-20-40-20) sont expressément exclues du droit à déduction au vu de la qualité du prêteur.

Les cas visés sont ceux où le prêt est contracté par le redevable ou l’un des membres de son foyer, directement ou indirectement, auprès d’eux-mêmes, de membres de leur cercle familial ou d’une société qu’ils contrôlent.

La loi prévoit toutefois, dans certains cas, des clauses de sauvegarde si le redevable est en mesure justifier du caractère normal du prêt.

A. Prêts contractés entre les membres du foyer fiscal

En application des dispositions du I et du 1° du III de l’article 974 du CGI, les prêts contractés par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 du CGI (redevable, son conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du code civil (PACS) ou concubin notoire et enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens), auprès d’une de ces mêmes personnes, ne sont pas déductibles pour le calcul de l’assiette imposable à l’IFI. Il s’agit en effet d’une forme de prêt à soi-même, au sein du groupe de personnes physiques qui constitue, en matière d’IFI, un seul et même redevable.

Il en va ainsi que les dettes en cause correspondent à des prêts contractés directement entre les personnes précitées ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés.

 

B. Prêts contractés par le redevable auprès de son cercle familial ou d’une société ou d’un organisme qu’il contrôle seul ou conjointement avec son foyer fiscal ou son cercle familial

1. Prêts contractés auprès du cercle familial du redevable

Ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 du CGI (cf. I-A § 20), c’est-à-dire l’un des membres du foyer fiscal, auprès d’un ascendant, descendant autres que les enfants mineurs déjà compris dans ce foyer, du frère ou de la sœur de l’une des personnes composant le foyer fiscal (CGI, art. 974- III, 2°).

 

2. Prêts contractés auprès d’une société ou d’un organisme contrôlé par le redevable seul ou conjointement avec son foyer fiscal ou son cercle familial

Ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’une des personnes citées au 1° de l’article 965 du CGI (cf. I-A § 20) auprès d’une société ou d’un organisme que, seul ou conjointement avec leurs ascendants, descendants, frères et sœurs, ces mêmes personnes contrôlent au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter du CGI (CGI, art. 974, III-3°).

Concernant l’appréciation de contrôle au sens de l’article 150-0 B ter du CGI, il convient de se reporter pour plus de précisions au II-A-1 § 90 du BOI-PAT-IFI-20-30-30.

3. Exception

Les clauses anti-abus mentionnées au I-B-1 et 2 § 40 à 60 ne s’appliquent pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

Pour plus de précisions concernant l’appréciation du caractère normal du prêt, il convient de se reporter au III-B § 260 et suivants du BOI-PAT-IFI-20-30-30.

Sous réserve d’en justifier, les dettes concernées sont donc déductibles dans les conditions habituelles.

 

 

 

Le crédit de refinancement du compte courant d’associé de la SCI sera t’il déductible de l’IFI ?

En effet, il serait facile de contourner cette non déductibilité du compte courant d’associé en faisant financer ledit compte courant d’associé par un crédit bancaire non concerné à priori par ces clauses anti-abus. Mais ne faut il pas lire  dans cette partie de la phrase « indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés », une référence directe au refinancement des comptes courants d’associés par un crédit bancaire ? Je ne sais pas (mais cela me semble trop facile). Si vous avez une analyse…

 

 

 

source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11361-PGP.html?identifiant=BOI-PAT-IFI-20-30-30-20180608

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105 Comments

  1. PEYRET CLAUDE says:

    Bonjour,
    Ma SCI à IS à un revenu annuel de
    – 150.000 € (location de locaux )
    – un portefeuille boursier de 460.000 €
    – une trésorerie de 80.000 € dont je mettrai dans le portefeuille avant le 31/12/17
    D’après votre article la trésorerie rentre dans l’ IFI ok
    Mais le portefeuille ?

    Une réponse me serait agréable

    Bien cordialement

  2. le mecreant says:

    Je suppose que de toute manière l’IFI va se retrouver devant le conseil constitutionnel et que c’est pas gagné vu que les proprietaires sont bien remontés et qu’ils ont de solides arguments. Il y a peut être lieu d’attendre la fin de l’histoire, pour voir ce qui en restera.
    Pour le reste, j’imagine que la société fera un emprunt pour rembourser le compte courant, et que l’associé fera un « bon usage » de ses capitaux dans des supports non taxés a l’IFI
    Toujours ça que Bercy n’aura pas…

  3. OlivierSPb says:

    Faites une SC de portefeuille et virer tout le cash et les titres dessus. Ne laisser que l’immeuble dans votre SC qui sera alors une vraie SCI.

    • Olivier
      Si l’on suit cette préconisation, il me semble sauf erreur que cela implique de passer par la case dividendes taxés au PFU en sortant les 460KE de cash de la sci ? (153 KE de fiscalité). Si l’on ramène les 460 KE taxés par hypothèse à 1% chaque année soit 4600€ cela revient à 33 années d’ifs
      A moins que vous ne pensiez à un autre montage…mais je crains par exemple qu’un holding SC Patrimoniale à qui on apporterait le portefeuille en guise d’apport ne tombe vite sous les fourches caudines de l’administration.

  4. Si une SCI rembourse un prêt avec des apports en compte courant, elle sera pénalisé en devant payer l’IFI. J’imagine que la loi a été faite pour éviter des magouilles, mais là elle va trop loin.

    • OlivierSPb says:

      Non car le compte-courant de la SCI n’est qu’une fiction comptable. Dans le cadre de l’ISF (Et de l’IFI) si vous déteniez un immeuble en direct, sa valeur imposable augmentait en même temps que vous remboursiez. Donc l’interposition de la SCI est neutralisée, si un vrai prêt est remboursé, prêt conclus auprès de vrais tiers, l’assiette IFI augmente exactement comme dans le cas d’une détention directe en cas de remboursement.
      Il y a donc neutralisation de l’interposition de la SCI mais ni aubaine ni pénalisation.

      • Je ne comprends pas :
        Si je fais des rachats sur des AV pour liquider un prêt, avant je ne paye pas l’IFI, après je le paye. Et pourtant la SCI a toujours une dette, plus à la banque mais à moi.
        Cette dette est réelle avant mais elle ne l’est plus pour l’IFI après. C’est étonnant.

        • OlivierSPb says:

          Non même logique qu’avant.
          Dans l’ISF, vous vendiez des biens hors assiette ISF (Œuvres d’art, votre entreprise, etc…) pour acheter des biens dans l’assiette ISF (Compte-titres, immobilier), vous étiez taxé à l’ISF.
          Pareil pour l’IFI, vous vendez des biens hors assiette IFI (AV, CT,…) pour les investir dans l’immobilier en direct ou via une SCI, poum vous êtes taxé.
          La seule différence c’est que la liste des biens hors assiette ISF était courte, la tout est hors assiette sauf l’immobilier.
          Vous ne pouvez nier que rembourser un prêt bancaire que ce soit en direct ou par un CC augmente votre actif net immobilier.
          Un CC n’est jamais qu’un prêt que vous vous faites à vous même à hauteur tout du moins de votre participation dans la SCI.
          Maintenant si votre foyer fiscal détient par exemple 50% des parts de la SCI et que vous en financez 100%, je pense que l’administration acceptera que 50% soit considéré comme un placement financier à condition que cela ressemble à un prêt réel. (Echéance, intérêts même symboliques)

  5. ALAIN LAMBARD says:

    Le texte visé dans le blog est un extrait de l’acticle 974 qui traite du « passif déductible » (actuellement l’annexe IV de la déclaration.
    En fait pour ce qui concerne le traitement des comptes courants d’associés c’est l’aricle 973 qui devrait s’appliquer:
    Je cite le II de l’article 973 pour une bonne compréhension du sujet
    « II. – Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :
    « 1° Pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable à une personne mentionnée au 1° de l’article 965 qui contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965, la société ou l’organisme mentionné au premier alinéa du présent II ;
    « 2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;
    « 3° Auprès d’une personne mentionnée au 2° du II de l’article 974, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I du même article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;
    « 4° Auprès d’une société ou d’un organisme contrôlé, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au même 1°, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965.
    « Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
    « Le 3° du présent II ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.
    Il s’agît en fait, comme évoqué dans le blog, d’une nouvelle « clause anti-abus. MAIS qui souffre la preuve contraire.
    Si le texte passe au travers des fourches Caudines du Conseil constitutionnel on attendra avec intérêt l’interpretation de l’administration Concernant les justifications à apporter par le contribuable.
    Il me semble que cette justification devait être apportée « de fait » pour les situation existant au 01/01/2016.

  6. Merci aux commentateurs pour ces réponses. Je crois aussi qu’il va falloir attendre des précisions pour comprendre ce qui va être compris dans l’IFI ou pas.

  7. Ptitilouis says:

    En tant que co-auteur de cet article, je voulais amener une petite précision sur l’utilité de ce « warning ».

    Avec certains de mes clients nous nous sommes projetés en 2018 pour savoir combien investir dans l’ISF-PME pour sa dernière année d’existence.

    J’ai du plusieurs fois modérer l’optimisme de mes clients en corrigeant :
    – les passifs importants (+ de 6M€)
    – les emprunts in fine dont certains sont proches du terme
    – et les fameux CC

    Du coup certains ont pris conscience qu’ils restaient imposables, d’autres qu’ils l’étaient à un niveau plus élevé qu’attendu…

    Plus pernicieux, certains se rendent compte que plus les années passent plus ils vont devoir payer…. le temps pour nous de trouver quelques parades. Une chose est sûre : dans les SC, séparer l’immobilier des placements…

  8. Je ne comprends pas bien le sujet.
    Avec L’ISF, le CC était déduit de la valeur des biens pour déterminer la valeur nette des parts. Puis, les CC étant considérés comme des disponibilités etaient imposés à L’ISF.
    Avec l’Ifi c’est exactement le même résultat non ?
    Exemple.
    Valeur vénale des biens 2 000 000. Cc 1000 000. Valeur des parts à L’ISF : 1000 000. + CC pour 1 000 000. A imposer à l’isf : 2 000 000.
    On trouve le même montant avec l’iFI

    • Patrick D says:

      De mon point de vue, il y a une différence. Je m’explique :
      Avec l’ISF, un CC de 50.000 € est déduit de la valeur de la SCI de 200.000 car c’est une dette, le prêt bancaire de 70.000 est aussi déduit, soit valeur de la SCI au final de 80.000. Puis ce CC était comptabilisé dans l’ISF en tant que valeur non immobilière comme les assurances vie.
      Avec l’IFI, nous ne prennons en compte que les valeurs immobilières. Donc les AV ne sont plus prises en compte. Mais si je fais un rachat sur l’AV de 70.000 pour rembourser l’emprunt, je vais augmenter le montant du CC de 70.000 et il va passer à 120.000. La valeur de la SCI sera toujours de 80.000 après prise en compte de ses dettes. Mais si le CC n’est pas pris en compte pour l’IFI, la valeur à déclarer de la SCI passe de 80.000 à 150.000 !
      Et je ne trouve pas cela normal. Pour moi, les dettes de la SCI doivent toutes être retirées pour l’IFI car l’argent qui leur correspond n’a rien à voir avec l’immobilier.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Pour comprendre la le fonctionnement de l’article 973 (voir ci-dessus le 21/12) il faut avoir en tête la volonté du législateur d’élargir le champ d’application de l’abus de droit fiscal par la fraude à la loi en retenant un motif « principalement » fiscal et non plus « uniquement » fiscal. Compte tenu des sanctions extrèment lourdes liées à ce texte, le Conseil constitutionnel a refusé cet élargissement.
      A partir de cette situation, le législateur a, pour des textes spécifiques, créé la notion de « règles anti-abus» afin de limiter l’imagination des Conseils. Le Conseil constitionnel n’a pas été opposé à cette démarche, même si, les sanctions peuvent également être extrèmement lourdes.
      C’est cette approche ant-abus que l’on retrouve, notamment dans l’article 973 qui pose le principe que les dettes contractées (pour simplifier) auprès d’un associé ne sont pas déductibles pour déterminer la valeur des parts ou actions.
      MAIS, cette clause anti-abus « ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal (CGI 973 antépénultième alinéa.
      On retrouve ici un principe en matière de fiscalité française:
      Le contribuable:
      1 déclare,
      2 JUSTIFIE,
      3 paie l’impôt.
      CQFD

      • Patrick D says:

        Merci pour votre réponse mais j’ai besoin d’un éclaircissement :
        Quand vous dites « cette clause anti-abus « ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal », vous parlez de prêt alors que je parle de Compte Courant. De mon point de vue, les 2 sont des dettes de la SCI.
        Est ce que les CC peuvent bénéficier du même principe si le redevable justifie les montants avancés à la SCI car n’ayant absolument pas d’objectif fiscal ?

      • Bonjour Alain,

        Ok sur le principe que vous édictez mais l’ordre est inexact…
        Le contribuable
        1 déclare et justifie avec des mentions expresses les points obscurs (s’il y pense)
        2 paie l’impôt
        3 se justifie lors d’une demande de renseignements ou d’un contrôle.
        C’est à partir du point 3 que les emm…. commencent 🙂

  9. Alain LAMBARD says:

    Le « compte courant d’associe »  désigne une dette de la société vis à vis d’un associé.
    Il entre dans le champ d’application de ce texte
    Bien évidemment on attend avec intérêt les commentaires de ce texte complexe par l’administration

  10. PHILIPPE PIOLI says:

    Bonjour,

    le Parlement a adopté un mécanisme que l’on pourrait qualifier de « fiction fiscale » puisque en matière d’IFI, les prêts in fine sont désormais considérés comme amortissables. « Les dettes mentionnées correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt », précise l’article 31 de la loi de finances pour 2018.

    Or donc, si l’on crée une restriction de la dette en matière de crédit in fine (SCI ou pas), c’est que l’on autorise la déduction d’une partie de ce crédit et qu’on ne l’exclue pas.

  11. Il reste un point qui ne me semble pas clair au sujet de cet IFI et des SCI : est-ce seulement la valeur de l’immobilier détenu par la SCI qui en compose l’assiette, après déduction du « vrai » passif, donc hors, CC, ou la valeur de tout le patrimoine de la société, qui peut être accessoirement constitué de valeurs mobilières ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Pour ce qui me concerne, de nombreux points demeurent nébuleux…
      Mais, pour répondre à votre question:
      1 il faut déreminer la valeur des parts (art 966), en ne tenant pas compte des comptes courants d’associés (non déduits) (CGI 973 II 2°) sauf si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal (CGI 973 II 4° al. 2)
      2 Seule la fraction représentative de la valeur des biens immobiliers est retenue (CGI 965 2° 1er et 2ème al.)
      C’est tout simple!…

      • Ptitilouis says:

        Je me permettrait d’ajouter qu’il faut déterminer la nature des actifs.

        En effet une SCI avec 1000 d’actif Immobilier et 500 d’actif financier et un passif de 500 (amortissable ou in fine) ne pourra déduire que 66,67% de sa dette immobilière de l’actif de la SCI.

        Si c’est un emprunt in fine, il faudrat sûrement « l’amortir ».

        Seul assouplissement la limitation pour les gros passifs ne s’appliquerait pas… (uniquement ceux souscrits en direct)

  12. D’accord, c’est assez logique. Et donc ça revient au même que de calculer l’actif net de la société en ne retenant que les actifs immobiliers et les dettes contactées envers les tiers.
    Bon c’est quand même un peu plus compliqué si on détermine la valeur de la société par capitalisation des revenus futurs, d’après la même logique il faudrait ne prendre en compte que les revenus immobiliers.

  13. Patrick D says:

    Je viens d’avoir l’avis de mon comptable. Pour lui, et les textes qu’il m’a envoyé, le compte courant d’associé du gérant ne peut pas être déduit de la valorisation, même si ce dernier peut prouver qu’il s’agit d’un prêt avec échéances et intérêts et que le prêt correspond à l’achat des bâtiments.
    Cette loi est particulièrement injuste !

    • ALAIN LAMBARD says:

      La règle est définie au II de l’article 973 du CGI.
      Article 973
      Créé par LOI n°2017-1837 du 30 décembre 2017 – art. 31 (V)
      I.-La valeur des actifs mentionnés à l’article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

      Par dérogation au deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité.

      Les valeurs mobilières cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date d’imposition.

      II.-Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :

      1° Pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable à une personne mentionnée au 1° de l’article 965 qui contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965, la société ou l’organisme mentionné au premier alinéa du présent II ;

      2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;

      3° Auprès d’une personne mentionnée au 2° du III de l’article 974, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I du même article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;

      4° Auprès d’une société ou d’un organisme contrôlé, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, directement ou par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au même 1°, leurs ascendants ou descendants ou leurs frères et sœurs, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965.

      Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

      Le 3° du présent II ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

      • Patrick D says:

        Merci pour votre réponse mais j’aurai besoin d’une précision. Vous dites :

        « Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

        Le 3° du présent II ne s’applique pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements. »

        Mais vous vous basez sur quel article pour affirmez cela ?

        Voila ce que j’ai trouvé à l’adresse suivante : https://www.esteval.fr/article.16728.ifi-le-plafonnement-du-passif-en-questio.php

        « 3) Ne sont pas déductibles :
        – Les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal (CGI art. 974, III-1o) ;
        – Les prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un membre du groupe familial du redevable (autre qu’un membre du foyer fiscal : ascendants, descendants majeurs et frères et soeurs du couple) (CGI art. 974, III-2o) ;
        – Les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée (CGI art. 974, III-3o).
        Dans les deux derniers cas, si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements, il échappe à la clause anti-abus et peut donc normalement déduire les dettes correspondantes. »

        Si cela ne s’applique que dans les 2 derniers cas, cela veut dire que l’emprunt que le gérant accorde à sa propre SCI n’est pas déductible. par contre, le prêt est déductible s’il est fait par un membre de la famille qui n’est pas dans le foyer fiscal du redevable.

        A moins que cette analyse soit fausse. Qu’en pensez vous ?

        • Alain LAMBARD says:

          Il s’agît du texte purement et « simplement ».

        • Patrick D says:

          A la lecture du texte justement, il me semble que vous faites erreur.
          Article 974 ; III : 1° : « Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin notoire mentionnés à l’article 964, des enfants mineurs de ces personnes lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci « .
          Contrairement au 2° et 3°, il n’est pas inscrit « sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements ».
          Concrétement, le gérant qui fait un prêt à sa SCI ne peut pas le déduire de l’IFI même s’il peut prouver que ce prêt est réel et justifié.
          Votre avis ?

          • ALAIN LAMBARD says:

            Vous confondés deux textes:
            Le II de l’article 973 qui correspond à des clauses anti-abus pour ce qui concerne l’évaluation des parts ou actions de sociétés qui détiennent de l’immobilier assujetti à l’IFI et l’article 974 qui vise la déduction des dettes contractées pour l’acquistion directe de l’immobilier et dans lequel sont également insérées des clauses anti-abus pour simplifier ancienne annexe IV de la déclaration d’ISF).
            Vous vous interrogez en fait sur l’application du 2° du II de l‘article 973 (clause anti-abus) qui ne s’applique pas si le contribuable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un but principalement fiscal (avant dernier alinéa du II du 973).
            Si, pour les dettes contractées après le 01/012018 le contribuable devra apporter la preuve que le but « n’est pas principalement fiscal », pour les comptes courants qui existent au 01/01/2018 la question de la non déduction de ce compte courant ne devrait pas se poser puisque le texte précise que la restriction à la déduction s’applique aux emprunts contractés auprès des personnes redevables de l’IFI. Les emprunts contractés avant la date du 01/01/2018 ne sont donc pas concernés puisqu’ils ne concerne pas, à la date de la souscription, des dettes d’une personne qui ne pouvait être redevable d’un impôt qui n’existait pas.
            Pour le reste on attendra les commentaires de l’administration.

            • Patrick D says:

              Merci pour cet éclairage sur un texte très compliqué.
              Grace à vous, je comprends mieux. Mais du coup, je ne sais pas si c’est l’article 973 ou 974 qui s’applique à mon cas précis :
              Ma SCI avait un emprunt pour l’achat du bâtiment à l’origine de la SCI. J’ai remboursé cet emprunt par anticipation en fin 2017 avec des fonds propres prettés à la SCI et avec intérêts.
              A votre avis, puis je déduire le montant de cet emprunt de l’IFI ?

              • Alain LAMBARD says:

                Tout d’abord, si votre Société est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, reportez-vous au BOI-RFPI-BASE-20-80-20170901afin de vérifier la déductibilité des intérêts des comptes courants d’associés (conditions de fonds et de formes) en ce qui concerne d’une manière générale les intérêts des emprunts et en particulier des intérêts des emprunts substitutifs.
                Pour ce qui concerne l’IFI, s’agissant d’un compte courant d’associé ce sont les dispositions de l’article 973 qui s’appliquent; en conséquence, s’agissant d’une opération réalisée avant le 01/01/2018 cette somme doit être prise en compte pour l’évaluation des parts de cette société.
                Voir également mes commentaires ci-dessous.

  14. Et qu’en est-il du compte courant des autres associés, non rattachables à son foyer fiscal, ni concubin ni enfant ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      A supposé que le compte courant n’est pas déductible, (voir ci-dessus ma réponse à Patrick D) chaque associé, assujetti à l’IFI déterminera la valeur globale de la société en fonction du montant de son compte courant; en pratique, autant de valeurs distinctes qu’il existe de comptes courant ayant eux-mêmes des valeurs distinctes…

    • Ptitilouis says:

      Notre analyse, si l’on reprend les débats parlementaires :
      – les CC « maîtrisés par le contribuable » : pas déductibles
      – les CC non « maîtrisables » par ce dernier : déductibles

      En effet il s’agit d’une mesure « anti-abus » : il aurait été facile de faire des cessions à société, payés sous forme de compte courants (crédit-vendeur) et se retrouver totalement exonérés…

      • Alain LAMBARD says:

        Pas d’accord:
        Vous visez ici, les dispositions du 1° du II de l’article 973 qui concerne effectivement les « ventes à soi-même ».
        Je vise, d’une façon plus générale, le 2° du II de l’article 973 qui concerne l’acquisition d’un bien immobilier faite à un tiers et financé en tout ou partie par un « compte courant d’associé » et je distingue la situation avant et après le 01/01/2018.
        Quant à la situation de vente à soi-même que vous évoquez, le 1° du II du 973 ne distinguant selon l’origine de la dette il pourrait s’agît aussi bien d’un compte courant d’associé que d’une dette bancaire…
        Enfin, qu’entendez-vous par « compte courant maîtrisé » ou « maîtrisable »?

  15. Patrick W says:

    Je possède une SCI à l’IR qui a acheté un immeuble financé par un emprunt bancaire.
    Fiscalement, je constate un bénéfice annuel que je ne peux prélever en raison de l’importance du remboursement d’emprunt.
    Etant à l’IR (revenus fonciers), je suis donc obligé de constater ce résultat et l’affecter directement aux associés sans pouvoir leur verser quoi que ce soit et donc de l’inscrire en compte courant ce qui constitue une dette de la SCI vis-à-vis des associés.
    Si j’ai bien compris (mais ce n’est pas sur), ces comptes courants ne seraient pas déductibles du passif de la société en matière d’IFI.
    Merci de votre réponse

    • Alain LAMBARD says:

      Tout d’abord, pour plusieurs raisons que je ne développerai pas ici, en phase de remboursement d’emprunt il est préférable que l’AG annuelle porte le résultat en réserve et ne l’affecte pas en compte courant, en l’absence de trésorerie.
      On attendra avec intérêt les commentaires de l’administration en ce qui concerne le traitement, d’une façon générale, des comptes d’associés.
      Dans votre situation, le compte courant ayant pour origine un résultat affecté à ce compte, il est probable que ces comptes courants seront déductibles.

  16. Patrick W says:

    Merci de votre réponse

  17. Salut Guillaume,

    Je pense qu’il faut aller plus loin et bien prendre en compte la précision suivante « Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. ».

    Il est difficile de considérer qu’un compte courant d’associés existant avant le 1er janvier 2018 aurait un objectif principalement fiscal.

    Le délai pour déposer les déclarations approchent à grands pas et l’Administration n’a toujours pas fait de commentaire. Pour ma part, je déduis les c/c.

    Bises

    • Patrick D says:

      D’après Mr Lambard, les C/C sont déductibles de l’IFI. Je crois que l’administration entretient le flou volontairement. C’est une méthode d’arnaqueur où elle sera toujours gagnante :
      _ Si les C/C ne sont pas déductibles, elle sanctionnera en fin d’année « en toute bonne foi » puisque nul n’est censé ignorer la loi
      _ S’ils le sont, elle aura récupérer les paiements de ceux qui ne les auront pas déduit et qui n’auront pas le courage de réclamer le remboursement ensuite.

  18. Bonjour à tous,

    Une analyse contraire vient d’être publiée par un Avocat Paul DUVAUX dans cet article « La SCI permet de réduire l’IFI grâce au compte courant  »

    Extrait :

    L’IFI a remplacé l’ISF et seuls les biens immobiliers sont désormais taxables.

    Les sociétés immobilières sont également des biens taxables à l’IFI.

    Mais comment évaluer leur base taxable ? Combien faut-il déclarer ? Est-il possible de déduire les comptes courants ?

    Nous allons voir que les règles sont compliquées mais finalement plutôt favorables.

    Rappel des principaux généraux

    Pour déterminer la base taxable à l’IFI des parts de SCI, ce n’est pas simple, à cause du régime particulièrement compliqué qui a été mis en place par la loi.

    Le principe c’est que les sociétés qui détiennent des immeubles sont taxables à l’IFI mais sur la base du résultat d’un calcul complexe.

    Le calcul consiste à multiplier le coefficient immobilier par la valeur des parts.

    Il faut donc procéder en trois temps, d’abord calculer le coefficient immobilier, puis calculer la valeur des parts. Enfin il faut multiplier le coefficient par cette valeur.

    Le calcul du coefficient immobilier

    Le coefficient immobilier est égal à la proportion des immeubles taxables par rapport à l’ensemble des actifs de la société.

    Prenons un exemple simple.

    Une SCI détient à son actif un immeuble d’une valeur de 900 K€ et de la trésorerie pour 100 K€. Son coefficient est donc égal à 90 % soit 900/1 000.

    Le calcul du coefficient permet de limiter la base IFI des parts de SCI à la seule détention des biens taxables.

    En effet, seuls certains immeubles sont taxables à l’IFI. Certains immeubles sont exonérés d’IFI.

    Les immeubles affectés aux activités opérationnelles dans certains cas, mais aussi les immeubles affectés aux activités professionnelles principales des contribuables ne doivent pas être pris en compte.

    C’est ainsi qu’une SCI qui détient comme seul actif le cabinet médical du médecin n’est pas un bien taxable pour l’IFI du médecin.

    Selon les associés, le coefficient peut varier car une SCI peut détenir un bien qui est professionnel seulement pour un associé et pas pour l’autre.

    La valeur des parts

    La valeur d’une SCI peut être estimée sur la base de la différence entre son patrimoine et ses dettes.

    Dans l’exemple, si la SCI n’est pas endettée et qu’elle a un capital de 1 M€, la valeur des parts est de 1 M€.

    Dans cet exemple, il n’y a pas de dette, donc la société vaut 1 M€ soit son actif. En pratique, il faudrait appliquer une décote mais je néglige cette question dans la présente note.

    Au stade de la valeur des parts, il ne faut exclure aucun actif. Tous les actifs doivent être retenus dans ce calcul, mêmes les actifs qui ne sont pas des immeubles taxables.

    Il faut aussi tenir compte de toutes les dettes.

    Mais certains passifs très particuliers peuvent être exclus, ce que nous détaillerons plus loin.

    La base taxable IFI

    Dans mon exemple, la base taxable s’élève à 90 % * 1 M€ soit 900 K€.

    Pour les matheux, la formule de calcul est la suivante :

    Base taxable = (patrimoine taxable / total patrimoine) * (total patrimoine – dettes).

    Dans une note déjà publiée dans ce blog, j’ai déjà expliqué que cette formule était à la fois compliquée et fausse, car elle aboutit à prendre en compte les passifs de manière fausse, en les multipliant par le coefficient immobilier.

    Mais je n’y reviens pas et je renvoie mes fidèles lecteurs à cette note. Vous verrez toutefois en fin de la présente note un exemple de détournement de cette formule en vue de réduire la base taxable d’une SCI.

    Le calcul de la base taxable d’une SCI doit tenir compte de ses dettes

    Le calcul de la base taxable d’une société immobilière tient compte des dettes de la société.

    Cette prise en compte ne se fait pas au niveau du coefficient mais au niveau de l’évaluation de la valeur de la société.

    Une SCI peut être endettée auprès d’un banquier.

    Prenons l’exemple d’une SCI qui a acheté un bien en s’endettant à 100 %.

    Dans cette situation, au début, la société ne vaut rien. Donc la base taxable à l’IFI est nulle, quel que soit le coefficient.

    Le calcul de la base taxable d’une SCI doit tenir compte du compte courant

    Les SCI sont souvent endettées auprès de leur associé sous la forme de ce qui est appelé couramment dans la pratique un compte courant.

    Donc la valeur de la SCI est réduite du montant du compte courant, de ce qu’elle doit à l’associé.

    La notion de compte courant

    Dans une SCI, il y a souvent des comptes courants.

    Le compte courant est un prêt de l’associé à la société.

    Il est appelé compte courant car c’est un prêt qui peut varier facilement dans un sens comme dans l’autre. C’est une forme de prêt à niveau variable.

    Généralement, le compte courant dans les SCI ne donne pas lieu à intérêts.

    Les comptes courants ne sont pas toujours flagrants faute de comptabilité

    Une des difficultés du sujet est que les SCI dont les associés sont des personnes physiques n’ont pas l’obligation de tenir une comptabilité précise et surtout elles ne sont pas tenues de la publier.

    Curieusement, la réglementation fiscale n’impose pas aux SCI la publication de leurs comptes, ce qui permet à de nombreuses personnes d’échapper à leurs obligations fiscales en matière de droits de succession, mais je m’égare en faisant du hors sujet.

    En pratique, de très nombreuses SCI ne font pas de comptabilité et ne tiennent même pas les assemblées générales d’associés annuelles. Dans cette situation, il est difficile de connaître avec précision le montant des comptes courants.

    Compte tenu de l’IFI, pour justifier la présence de compte courant déductible, il devient à mon avis nécessaire de tenir une comptabilité, même sommaire, validée par l’assemblée générale annuelle.

    Les causes de l’existence de comptes courants dans les SCI

    Il y a trois motifs principaux de création de comptes courants dans une SCI.

    Le premier motif est l’apport initial de fonds par l’associé. L’associé peut prêter des fonds à la SCI pour lui permettre d’acheter un immeuble.

    Un deuxième cas est celui où l’associé vend son immeuble à crédit à la SCI (schéma de la vente à soi-même).

    Le troisième cas est celui où la société réalise des profits, les affecte aux associés mais ne dispose pas de la trésorerie pour les payer. Dans cette situation, les associés ont des créances contre la société, à hauteur des profits affectés mais non distribués.

    Une hypothèse fréquente est celle où une SCI a été constituée avec un emprunt bancaire pour financer l’achat de l’immeuble. Le remboursement du prêt bancaire est souvent réalisé grâce à l’apport de fonds de l’associé.

    C’est le cas si la SCI n’a pas de revenu, par exemple parce qu’elle est propriétaire d’un bien mis gratuitement à disposition de l’associé. Dans cette situation, l’associé rembourse le prêt à la place de la SCI et il devient nécessairement progressivement créancier de la SCI à la place de la banque.

    Si c’est une SCI qui loue l’immeuble, elle rembourse les échéances du prêt grâce aux loyers. Mais en faisant cela, elle rembourse le prêt grâce aux profits annuels. Après, tout dépend de l’affectation juridique du bénéfice annuel. Soit il est décidé de mettre le bénéfice annuel en réserve, soit il est décidé de distribuer le bénéfice à l’associé. Dans ce dernier cas, faute de trésorerie disponible, il se crée un compte courant au profit de l’associé qui remplace également progressivement le prêt bancaire.

    Cet exemple montre l’importance de tenir une assemblée générale annuelle. C’est l’affectation du résultat dans l’assemblée générale annuelle qui justifie de l’existence du compte courant.

    En régime ISF, l’existence d’un compte courant était souvent sans effet

    En ISF, il fallait déclarer à la fois la valeur des parts et la valeur des comptes courants.

    Beaucoup de contribuables se trompaient en déclarant directement la valeur des immeubles détenus par la SCI.

    Mais cette erreur était souvent sans grande conséquence car ils omettaient également de déclarer les comptes courants.

    En ISF, le compte courant était un actif taxable aussi bien que les parts de SCI.

    Donc le fait de constituer un compte courant était en principe sans conséquence puisque si cela créait une valeur supplémentaire sous la forme d’un compte courant, cela venait réduire d’autant la valeur de la SCI.

    En IFI, le compte courant n’est plus un actif taxable et il vient réduire la valeur des parts de SCI

    En IFI, changement de programme, les comptes courants ne sont plus des actifs taxables puisque seuls les immeubles sont taxables.

    Non seulement le compte courant n’est plus un actif taxable mais, en plus, en tant que dette sociale, il vient réduire la valeur taxable de la SCI.

    Cela paraît inespéré et la conclusion pourrait être d’essayer de grossir au maximum le compte courant détenu dans une SCI pour en réduire sa valeur taxable à l’IFI.

    Mais attention : tous les passifs des SCI ne sont pas déductibles. Il existe des limitations. La loi prévoit que certaines dettes ne sont pas déductibles pour l’évaluation des sociétés immobilières.

    Même si la loi ne vise pas expressément les comptes courants, ils sont indirectement visés par plusieurs exclusions.

    Les cas d’exclusion des dettes

    Le principe est que toutes les dettes sont déductibles pour l’évaluation des titres de société.

    Mais il y a plusieurs exclusions visant certains passifs.

    Pour compliquer un peu plus les choses, si la réglementation vise à exclure certains passifs, elle prévoit aussi des cas de « repêchage ». Autrement dit, si certains passifs sont en principe exclus, ils peuvent finalement être quand même admis en déduction dans certains cas.

    Je résume pour les distraits au fond de la classe : pour évaluer les titres de société en IFI, les dettes sont déductibles, mais dans certains cas, les dettes ne sont plus déductibles, mais dans certains cas, les dettes exclues de déduction sont quand même déductibles.

    Autrement dit, il y a des exceptions, et des exceptions aux exceptions.

    Les cas d’exclusion et de repêchage

    Le premier cas d’exclusion est celui où la SCI achète un bien à l’associé. Si l’associé vend son bien à crédit à sa société, le compte courant ainsi créé n’est en principe pas déductible. Il est prévu un repêchage possible si le contribuable peut prouver que le prêt n’est pas motivé par un objectif principalement fiscal.

    Le deuxième cas d’exclusion est celui où la SCI a bénéficié d’un prêt de son associé pour acheter un bien à un tiers. Un régime identique est aussi prévu si le prêt est souscrit par l’intermédiaire d’une société contrôlée par l’associé ou sa famille au sens large. Là encore il est prévu un repêchage si le prêt n’est pas motivé par un objectif principalement fiscal.

    Un troisième cas d’exclusion est celui où la SCI a bénéficié d’un prêt du groupe familial de l’associé pour acheter un bien à un tiers. Cette fois, curieusement, le cas de repêchage est différent, et selon moi un peu plus facile, puisqu’il suffit de prouver le caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

    La notion d’objectif principalement fiscal

    Le texte de la réglementation fait ainsi référence à un concept curieux et très discutable, l’objectif principalement fiscal.

    Il est assez difficile à définir.

    Ce concept fait penser à celui de fraude à la loi, qui est un des deux cas de l’abus de droit.

    La fraude à la loi c’est quand le contribuable met en place un schéma qui a un objectif exclusivement fiscal et contraire à l’esprit du texte fiscal qu’il permet de contourner.

    La définition de l’abus de droit est selon moi beaucoup plus restrictive que celle de l’objectif principalement fiscal et cela pour trois raisons.

    D’une part, dans la fraude à la loi, il faut un motif exclusivement fiscal alors que pour cette réglementation de l’IFI il faut juste un motif principalement fiscal.

    Ensuite, dans la fraude à la loi, il faut un schéma qui viole l’esprit du texte, l’intention délibérée du législateur, alors que dans cette réglementation de l’IFI, cette condition n’existe pas.

    En particulier, le motif principalement fiscal prohibé n’est sans doute pas nécessairement un motif lié à l’IFI.

    Le texte n’indique pas que le motif principalement fiscal prohibé est celui d’échapper à l’IFI, (contrairement par exemple au régime de l’exit tax de l’article 167 bis qui prohibe une donation qui aurait pour motif principal d’échapper à l’imposition de la plus-value prévue par ce dispositif).

    Si j’ai fait un schéma dans un but principalement fiscal sans rapport avec l’IFI, je perds sans doute le droit de déduire le compte courant même si le schéma ne visait pas réduire à l’IFI.

    Enfin, dans le régime de l’abus de droit, c’est l’administration qui a la charge de la preuve. C’est à elle de démontrer l’existence d’une fraude à la loi. Mais dans la réglementation de l’IFI, c’est au contribuable de démontrer que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

    Un sujet intéressant est de savoir si un compte courant constitué dans une SCI avant l’entrée en vigueur de l’IFI peut être mis en cause comme ayant été constitué dans un objectif principalement fiscal.

    A mon avis, c’est théoriquement possible, mais il faudra nécessairement faire valoir un motif fiscal sans lien avec l’IFI puisque par hypothèse l’IFI n’existait pas au moment de la création du compte courant.

    Peut-être l’augmentation du compte courant pourrait être visée mais il sera alors possible de répondre que si l’augmentation du compte courant n’est que la continuation d’un processus logique déjà engagé avant la création de l’IFI, il ne peut être considéré comme ayant pour but de réduire la base taxable IFI.

    Le développement du concept du motif principalement fiscal comme technique de lutte contre l’évasion fiscale est une nouveauté un peu inquiétante car c’est un concept encore plus vague et subjectif que le motif exclusivement fiscal.

    Le législateur avait déjà essayé, sans succès, de redéfinir l’abus de droit en remplaçant le concept de motif exclusivement fiscal par celui du motif principalement fiscal (art. 100 de la loi 2013-1278 du 29-12-2013 de finances pour 2014 invalidé par le Conseil constitutionnel, qui a jugé que cette nouvelle définition conférait une marge d’appréciation trop importante à l’administration fiscale compte-tenu des sanctions encourues, dans sa décision 2013-685 du 29 décembre 2013).

    Le motif principalement fiscal avait été chassé par la porte de la définition de l’abus de droit, mais il revient par la fenêtre des dispositifs anti-évasion.

    Le compte courant constitué dans le cadre d’une vente à soi-même

    Le schéma de la vente à soi-même est hautement suspect. En effet, s’il était admis, il serait vraiment magique.

    Si j’ai vendu un bien un crédit à ma SCI, je vais avoir du mal à justifier la déduction du compte courant car je suis alors pleinement dans le premier cas d’exclusion, et même aussi dans le deuxième.

    Il va falloir prouver que le motif du schéma n’est pas principalement fiscal.

    A mon avis, ce schéma est défendable si la SCI est majoritairement détenue par mes enfants et que je peux invoquer un objectif de transmission.

    Le compte courant est alors déductible pour mon IFI comme celui de mes enfants.

    En effet, dans cette situation, je peux faire valoir le motif non fiscal de transmission.

    Mais pour mieux garantir ce schéma, il paraît raisonnable de prévoir aussi un contrat de prêt avec des conditions progressives de remboursement. Un prêt sans intérêt peut se défendre, mais un prêt in fine sans intérêt ni échéance serait très discutable.

    Le compte courant pour financer l’achat d’un immeuble à un tiers

    Ce cas est moins choquant et plus classique.

    C’est celui de la SCI qui a besoin de fonds pour acheter un bien et son associé les lui prête, soit pour la totalité, soit pour partie.

    A mon avis, il devra être possible de montrer le but non fiscal mais à condition de montrer l’intérêt de la création d’une SCI.

    En effet, si ce même contribuable avait acheté directement le bien, il aurait été taxable à l’IFI et il n’aurait pas pu déduire de sa base taxable le montant de son apport.

    Il faut donc démontrer que l’utilisation de la SCI comme support juridique a un motif principal non lié à l’optimisation de l’IFI. En pratique, là encore, le plus souvent, le meilleur motif est celui de la transmission aux enfants, d’où la nécessité d’inclure ses enfants dans le capital de la société. Mais d’autres motifs non fiscaux sont possibles, comme celui d’organiser la détention avec son conjoint ou une autre personne de sa famille.

    Le compte courant de refinancement

    Ce qui est évoqué ici, c’est le cas de la SCI qui s’est initialement endettée pour acheter un bien et qui a remboursé les échéances du prêt bancaire initial en faisant appel à son associé principal.

    Après plusieurs années, le compte courant a remplacé le prêt bancaire.

    Ce compte courant est-il déductible de l’IFI ?

    Un point important est que le compte courant n’a pas servi à financer l’achat de l’immeuble taxable. Il a servi à rembourser et à remplacer le financement initial.

    Or le passif déductible pour l’évaluation d’une SCI n’est pas limité au prêt pour financer l’achat d’un immeuble taxable.

    En revanche, L

    En revanche, les cas d’exclusion visent seulement les prêts réalisés pour financer l’achat des immeubles taxables.

    Aucun texte ne permet d’exclure du calcul de la valeur des parts les prêts ayant un autre objectif que de financer l’achat d’un immeuble taxable.

    C’est pourquoi, selon moi, il n’existe pas de motif sérieux permettant d’exclure ce type de compte courant du calcul de la base taxable des parts de SCI.

    Le compte courant résultant de l’affectation des résultats

    Dans une SCI qui doit rembourser un emprunt, il peut arriver que, faute de trésorerie, les bénéfices annuels ne soient pas distribués. Dans cette situation, il se crée un compte courant important en faveur des associés.

    Il en va de même si la société décide de faire des réserves, notamment pour acheter un autre immeuble.

    Dans cette situation, le compte courant est intégralement déductible, et selon moi sans limitation, puisque le compte courant n’a pas été constitué pour acheter un immeuble taxable. Il n’entre pas dans les cas d’exclusion.

    Le compte courant pour réduire la base taxable en IFI de la SCI

    Comment payer moins d’IFI en utilisant à son profit le mode de calcul (défectueux) de la réglementation IFI en matière de société immobilière et le régime des comptes courants ?

    Je rappelle que la base taxable à l’IFI d’une société est égale au coefficient immobilier multiplié par la valeur de la société.

    Pour réduire la base taxable d’une société immobilière, il faut à la fois augmenter son endettement et son patrimoine exonéré.

    Cela permet de baisser le coefficient immobilier sans augmenter la valeur.

    Par exemple, j’ai une SCI qui détient un immeuble taxable de 1 M€ et un capital du même montant. Elle est donc taxable à l’IFI pour 1 M€.

    Si je prête 1 M€ à cette SCI sous la forme de compte courant pour lui permettre de faire des placements boursiers non immobiliers. Son coefficient passe à 50 % mais sa valeur n’a pas augmenté. Donc sa base taxable passe à 500 K€. Le simple fait d’utiliser une SCI pour réaliser des placements permet ainsi de résuire fortement sa base taxable sous réserve que les placements n’augmentent pas sa valeur, ce qui est possible en les finançant par endettement.

    Il faut donc gonfler la SCI en lui prêtant des sous. Autrement dit, si on a des sous à placer, il vaut mieux le faire par l’intermédiaire de sa SCI.

    Est-ce un abus de droit ? Oui si toute l’opération est motivée par un but exclusivement fiscal. Mais si une partie du capital est détenu par mes enfants ou ma femme dans certains cas, je peux faire valoir un objectif de transmission.

    La SCI est un moyen de réduire son IFI

    En conclusion, il résulte de cette analyse que sauf le cas du financement initial sans motif de transmission, il devrait être possible de déduire les comptes courants pour évaluer la base taxable à l’IFI des parts de SCI.

    Il faudra éviter de constituer une SCI avec un gros capital mais préférer les SCI à faible capital avec apport des associés en compte courant. Il faudra éviter d’affecter les résultats aux réserves mais préférer l’affectation systématique aux associés.

    Il faudra tenir sérieusement le juridique et la comptabilité de sa SCI pour justifier l’existence du compte courant.

    Il faudra sans doute conclure de véritables contrats de prêt pour organiser les modalités de rémunération et de remboursement des comptes courants.

    La SCI est donc un moyen simple de réduire son IFI, grâce aux comptes courants.

    Le fait de faire apparaître clairement un compte courant pourrait toutefois avoir un effet indirect sur les droits de succession car si le compte courant n’est pas un actif taxable à l’IFI, c’est un bien du patrimoine assujetti aux droits de succession. Or souvent les comptes courants sont « oubliés » lors des décès. Mais c’est encore un autre sujet.

    • Patrick D says:

      Merci Guillaume pour avoir publié cette analyse de Maître DUVAUX , elle est TRES intéressante.
      Une question cependant : Maître DUVAUX dis « souvent les comptes courants sont « oubliés » lors des décès ». C’est exact ? Les notaires oublieraient la prise en compte des comptes courants pour déterminer la valeur d’une SCI ?
      Sachant que c’est plutôt le comptable qui détermine cette valeur et donne le résultat ensuite au notaire, j’ai du mal à le croire.

    • Ptitilouis says:

      Merci Guillaume pour cette analyse.

      j’avais quitté ce sujet il y a quelques semaines pour approfondir le sujet. Nous avons tenu le 26/04 une réunion d’information fiscale à 3 (Un ExCo et Avocat et nous) et avons donc buché les textes.

      J’ai donc écris des bêtises plus haut dans ce sujet et prie ceux qui m’auraient lu de m’excuser.

      Même si je ne sui pas aussi détendu que Me Duvaux je ne peux qu’acquiescer sur :
      – la nécessité de tenir une comptabilité pour les SC (de plus en plus de services abordables apparaissent)
      – les comptes-courants peuvent être oubliés lors de certaines successions (notamment en l’absence de comptabilité) ou d’inscription peu précise type « consorts dupont »
      – le mode de calcul retenu pour l’évaluation est défaillant et va a l’encontre de l’esprit du texte initial (combien de temps cela durera-t-il?)

      Notre lecture des texte permet, à notre sens de déduire les comptes courants :
      – constitués au fil du temps lors d’une absence répétée de distribution
      – plus difficilement lors d’une vente à soi-même mais plus sûrement lors d’une vente à une SC familiale intergénérationelle (bien organiser la réalité économique du prêt)

      Les autres cas me semblent déjà plus relever de l’appétence du juriste qui aime « ferrailler » avec l’administration même si sur le fond l’exposé est limpide.

      Quand au conseil de placer des fonds par sa SC, nous aimons particulièrement cela, mais attention si l’on reveniat au modalité initiales de calcul dans l’esprit de la Loi (pas de Coefficient)

      Si la SC possède une dette bancaire cette dernière pourra être déduite à due proportion de l’actif immobilier :
      => La SC possède un immeuble de 1M€ financé par un prêt de 800K€ amortissable, le coefficient est de 1 et la valeur déclarable est de 1000-800 = 200 K€

      => Apport de 500 K€ : l’évaluation de l’immeuble reste à 1M€.MAIS l’actif de la société n’étant qu’à 66% immobilier la dette déductible est limitée à 66% (donc 800%66%) soit 528 K€. La base taxable passe à 472 K€.

      Si mon compte courant est bien déductible (pour moi c’est incertain) il n’y a pas de soucis, s’il ne l’est pas aucun intérêt.

      • Merci Louis,

        Pourrais tu précisément me donner le texte qui te permet d’aboutir à cette réponse : Notre lecture des texte permet, à notre sens de déduire les comptes courants :
        – constitués au fil du temps lors d’une absence répétée de distribution

        Thanks

        • En effet, si je peux comprendre cette lecture littérale du texte, l’interprétation me semble contraire à l’esprit de la loi ! Et nous savons bien que le plus important à long terme est l’esprit de la loi et non une lecture restrictive qui peut laisser penser que, selon une telle interprétation, c’est plaidable 😉

          Attendons donc le BOFIP pour y voir plus clair.

        • Ptitilouis says:

          Je précise
          Dans le cas ou les CC ont été constitués par l’absence de trésorerie disponible et ce depuis plusieurs années (donc avant l’entrée en vigueur de l’IFI) la déductibilité ne semble pas poser de problème.

          Attendons le BOFIP effectivement…. arrivera-t-il avant les déclarations ? Rien n’est moins sûr…ecoeurant !

  19. Les comptes courants d’associés, qui correspondent aux avances de fonds effectuées par les associés d’une société, « ne peuvent plus être pris en compte comme un passif déductible, sauf à apporter la preuve que cette dette n’a pas un but principalement fiscal », explique Sandrine Quilici, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Pictet. Mais qu’entend l’administration par « principalement fiscal » ? « C’est une notion qu’on a vu apparaître depuis quatre ou cinq ans face à la volonté de mieux lutter contre la fraude. Elle est source d’insécurité juridique parce que mal définie dans notre droit », affirme Gaëlle Menu-Lejeune.

    extrait article lesechos, Impôt sur la fortune immobilière : des premières déclarations problématiques https://www.lesechos.fr/economie-france/budget-fiscalite/0301688947745-impot-sur-la-fortune-immobiliere-des-premieres-declarations-problematiques-2177050.php

  20. Ptitilouis says:

    Le BOFIP sera publié le 8 juin ce qui nous laisse une grande latitude pour réagir : le dépôt des déclarations est repoussé au 15…..

    Mais je maintiens mon analyse.

  21. Patrick says:

    En relisant tous les messages, j’ai la désagréable impression que l’Administration va transformer la notion « principalement fiscal » en arme préférée de destruction massive qu’est « l’abus de droit ».
    Combien de guerriers faudra-t-il encore sacrifier sur le champ de bataille pour connaître enfin une définition claire?
    Espérons que le BOFIP apporte les solutions souhaitées.

    • Ptitilouis says:

      Danger massif en effet…. car la seule option consisterait donc à choisir la solution qui fait payer le maximum d’impôt !

      C’est la première motivation au départ de France…

  22. PAUL DUVAUX says:

    Attention aux arguments relatifs à « l’esprit du texte » à propos des comptes courants. Il faut rappeler que les litiges relatifs à l’IFI seront traités en dernière analyse par la Cour de cassation, et non par le Conseil d’Etat. Donc ce qui va prévaloir c’est la lettre du texte, et non l’esprit du texte ou l’équité. La Cour de cassation aime bien faire respecter la loi et s’en tient à une interprétation stricte (voir par exemple les décisions en matière de donation). Si le texte n’exclut pas clairement un compte courant de refinancement, il n’y a pas lieu de l’exclure au prétexte qu’il remplace un financement initial. Et même si le BOFIP sur l’IFI, bientôt publié, dira sans doute le contraire.

    • ALAIN LAMBARD says:

      En effet, la Cour de cassation s’en tient en général au texte tel qu’il a été voté dans la mesure où ce texte ne souffre pas d’interprétation (application de la « théorie de l’acte clair » qui avait notamment été défendue en matière d’ISF: durée d’exercice de l’activité « professionnelle », non prévu initialement, pour bénéficier de la réduction d’impôt en matière d’ISF, le législateur ayant repris la main à l’issue de cette décision) .

  23. Alain LAMBARD says:

    Guillaume,
    Le titre de l’article ne va t-il pas un peu trop loin?
    Ce qui est visé par l’article 973, sous réserve de l’application de la clause de sauvegarde, ce sont  » les dettes contractées en vue de dépenses engagées pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ainsi que pour certaines dépenses y afférentes mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 du CGI (dépenses d’amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement et dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire). »

    Seules les dettes liées à l’acquisition du bien immobilier ou aux dépenses liées à ce bien et figurant au passif au nom de l’associé sous à l’IFI sont concernées par l’article 973 (II, 2°), cas le plus courant.

    Cependant, la première difficulté, matérielle, sera d’identifier, par exemple au 01/01/2018 ce montant de dettes puisque, par définition, un compte courant fait l’objet de divers flux d’origine financiers (apports et retraits et non financiers (affectation du résultat, par exemple). Je pense que l’administration procèdera à une « proposition de rectification » sur la base du solde du compte courant au 01/01 et le contribuable devra, dans un premier temps, démontrer le contenu et l’origine du solde de ce compte courant. Vive l’archéologie comptable!

    La clause de sauvegarde: la difficulté résulte du texte qui prévoit que c’est au contribuable de démontrer l’absence de but principalement fiscal. Il est toujours difficile d’apporter une preuve « négative ».
    Par ailleurs, l’administration s’assoie sur la lettre du texte en précisant: « La notion d’objectif principalement fiscal est plus large que la notion de but exclusivement fiscal au sens de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), relatif à l’abus de droit fiscal (BOI-CF-IOR-30). Elle s’apprécie au regard de la charge d’IFI à laquelle est assujettie le redevable.
    Ainsi, peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l’IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt ». Des commentateurs, avisés, avaient une autre vision de l’application de ce texte.
    Essayons cependant de trouver des arguments:
    Mon apport financier avait pour objectif:
    – De répondre à la demande du banquier d’autofinancer une partie de l’investissement (courriers?),
    – De réduire mes revenus fonciers imposables ; au contraire, les revenus fonciers ont été augmentés par la diminution des intérêts de l’emprunt qui ont été réduit d’autant,
    – Pour réduire l’assiette des droits de mutation:
    * A titre gratuit: c’est vrai, mais j’ai moins transmis, même si, pendant quelques années l’assiette des droits prenait en compte le passif.
    * A titre onéreux: pour faire faire des économies à mon futur acquéreur des parts sociales… Cela ne me concerne pas.
    Merci, par avance, à ceux qui poursuivraient cette énumération qui pourrait être utile en cas de contentieux qui probablement va nourrir l’IFI dans les années à venir.

    • Ptitilouis says:

      Alain, petit exemple :

      Je souhaites acheter 300 K€ de SCPI à crédit. Je le fais avec ma SC IS.

      – Hypothèse 1 : Mon banquier me demande un apport de 110 K€ et me prête 190 K€.Donc apport CC 110 K€ : déductible?

      – Hypothèse 2 : Mon banquier, sur de ma capacité d’épargne me demande un apport mensuel. Le CC monte tout les mois : déductible ?

      A ce jour je ne sais as répondre avec assurance (avec prudence je dirai non , avec audace je dirai oui…)

  24. Ptitilouis says:

    Merci Guillaume pour ces développements.

    Plusieurs observations :

    1. L’exemple pris par le fisc montre la complexité des situations auxquelles le contribuable (qui souhaite rester en France) en arrive pour ne pas se faire spolier par un impôt qui amène un rendement négatif sur l’immobillier

    2. J’ai prévu de consacrer une partie de mon samedi à l’exploration du BOFIP, car ma lecture d’hier soir m’a laissé un sentiment de grande confusion, souhaité par le législateur, pour pouvoir redresser comme bon lui semble. La notion de « principalement fiscal » et de ses commentaires est caractéristique.

    3. Question N°1 : Dans la Section 3 les « Exceptions à la non-déductibilité « (donc le 3.70) on trouve le caractère normal du prêt s’il souscrit la dette auprès du « cercle familial » ou d’une société contrôlée indirectement par lui ou le cercle familial. Ce qui implique que je peux souscrire une dette déductible auprès de mes parents ou de mes enfants majeurs ? A priori si je respecte les conditions « classiques » d’un prêt, OUI

    4. Question N°2 Dans la Section 3 « Evaluation des actifs imposbles – Titres…- Non-déductibilité de certaines dettes… » on trouve au I 30 la mention faite à des dettes « quel que soit leur forme : financement par emprunt bancaire, …  » laisse pantois ! Surtout que suit au I 40 la question de la date de souscritption de la dette et de l’acquisition qui sont « sans incidence sur l’application des clause anti-abus » Que faut-il comprendre ?

    En fait, au II apparait une explication claire : toutes les dettes souscrites pour le refinancement d’un bien que cela soit par le contribuable ou sa famille (je peux développer) deviennent non déductibles (quelque soit la date de souscription du prêt..)

    A suivre

    • Alain LAMBARD says:

      Il va falloir effectivement du temps du lire, analyser, digérer et appliquer. Il nous reste tout de même 6 jours et 6 nuits pour répondre à ce challenge!

      Question N°2: de mon point de vue il s’agît soit d’une erreur matérielle soit d’un abus car le texte vise les personnes soumises à l’IFI (personne mentionnée au 1er de l’article 965, l’emprunt bancaire est donc exclu du champ de l’article 973:
      « II.- Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :

      2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation que détient cette personne dans la société ou l’organisme, seule ou conjointement avec les autres personnes mentionnées au 1° de l’article 965 ;

  25. Ptitilouis says:

    Suite…

    Je suis d’accord avec Alain ci-dessus… Le titre sur les CC est un peu racoleur….pour peu que le CC trouve son origine dans le passé, je ne vois pas Pourquoi il ne serait pas déductible, sauf que :

    – la notion de « principalement fiscal » et l’inversion de la charge de la preuve permettront au contrôleur de redresser d’abord et le contribuable pourra hésiter à poursuivre s’il n’est pas sûr du reste de sa déclaration

    – si la constitution et la croissance du CC ne posent (à priori) pas de problème, qu’en est-il pour le CC qui se constitue au fil du temps (voir augmente plus vite en cas de vacance locative par exemple?)

    – je n’arrive toujours pas à comprendre l’opposition entre la non-déductibilité des dettes pour rachat à soit-même ou au cercle familial (Cf II-A-2 100 et 130) et la clause de sauvegarde afférente (III -B 260,270,280) A priori il y a plus d’éléments factuels pour le contribuable que dans le point précédent.

    • Alain LAMBARD says:

      Une précision relative à ma précédente réponse:
      Le §40 visé par Ptitlouis est énoncé au regard de principes généraux qui peuvent s’appliquer à la vente à soi-même mais pas au compte courant « classique » qui financerait l’acquisition au près d’un tiers.

  26. Patrick D says:

    Je suis d’accord avec Mr Lambard. J’ai l’impression quand je lis le texte de loi et les exemples de l’administration qu’ils essayent d’imposer leur vision mais que leur argumentation est bati sur du sable.
    Le texte de loi est volontairement strict et argumenté et en tout petit à la fin, ils mettent : « Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal » !!
    Alors qu’il n’y a rien de plus simple à prouver à partir du moment où le compte courant date de plusieurs années et a monté ou descendu en fonction des besoins de la SCI. Tous les mouvements sur le compte avant le 31 décembre 2017 doivent de fait être déductibles car ne pouvant pas avoir d’objectif fiscal : nous n’avions même pas le texte de loi de l’IFI.
    De plus les comptes courants étaient comptabilisés dans l’ISF car ces dettes de la SCI venaient en diminution de leur valorisation mais étaient comprises dans l’actif du contribuable. Maintenant que seuls les biens immobiliers sont pris en compte, ces dettes ne sont plus à prendre en compte mais l’administration a du mal à l’admettre alors elle tente une loi un peu tordue en espérant que cela passe. Il faudra une jurisprudence de plusieurs années pour l’obliger à changer et elle touchera en attendant. Puis elle mettra un système bien compliqué pour lui réclamer les sommes dues et au final elle sera une voleuse gagnante. Même méthode que celle déjà utilisée pour la CSG imposée aux non-résidents.
    En attendant je conseille à tous les propriétaires de SCI de faire une ligne explicative toutes les fois où ils vont toucher aux comptes courants. Cela leur sera très utile quand ils passeront devant Mr le juge.

  27. Sébastien says:

    Bonjour.
    N’oubliez pas qu’on se rapproche du choc de simplification annoncé !!!😊
    Je suis désespéré des exceptions dans les exceptions car c’est bien cela dont il s’agit.
    Pour avoir assisté à une conférence Fidroit à Paris vendredi dont un des thèmes était les fettes déductibles….j’adresse à Louis en privé les photos des présentations.
    L’exposé a été rédigé et commenté par Luc Jaillais de Francis Lefebre.
    Bonne fin de week end.

    • Ptitilouis says:

      Merci Sébastien
      Toutefois La maison représentée par L Jaillais aime bien parfois compliquer les situations pour avoir plus de consultations….

      Je regarde et réponds demain…nous devons prendre positions pour nos déclarations d’ici mardi…

    • Ptitilouis says:

      Merci pour les slide…
      mais ces derniers sont muets…. a leur habitude…

  28. ALAIN LAMBARD says:

    BOI-PAT-IFI-20-30-30
    Objectif « autre que principalement fiscal »
    N° 240
    « Ainsi, peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l’IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt ».

    Cette position de l’administration confirme les analyses antérieures:
    – seuls les soldes des comptes courants ayant financé l’aquistion De l’immeuble ou des dépenses… sont concernés,
    – Les soldes des comptes courants ayant une origine antérieures au 01/01/2018 sont susceptibles de bénéficier de cette clause de sauvegarde .

  29. ALAIN LAMBARD says:

    Fred,
    Je reçois le message par mail, mais:

    Bizarre, vos commentaires n’apparaissent pas en ouvrant le blog (hier et aujourd’hui)

  30. ROLAND GARNIER says:

    En ce qui me concerne voyant la complexité du sujet des CC dans le cadre de l’IFI, je n’en ai volontairement pas tenu compte car ledit compte courant du nu propriétaire provient de bénéfices exceptionnels importants (plus-value) résultants de la cession d’éléments d’actifs immobilisés (la distribution a été actée par AG et correspondant bien à l’esprit des statuts de la SCI démembrée soumise à l’IR)
    J’ai quelques réticences au regard d’un risque de requalification malgré que cette SCI démembrée possède la trésorerie nécessaire, à disposer des sommes portées sur ce compte courant comme par exemple acheter un bien mais cette fois au nom propre du nu propriétaire
    Je sors peut-être du contexte spécifique de l’IFI, mais tout ceci ma semble lié en cas de contrôle

  31. Bonjour à tous,

    Après une nouvelle lecture attentive des textes, je crois devoir confirmer la première version de ce texte et notamment le titre « Les comptes courant d’associé ne sont pas déductibles ».

    En effet, si au titre de l’article 973 du CGI la discussion autour du caractère principalement fiscal peut nous laisser entendre qu’il existe une « porte ouverte » à la négociation, c’est en application de l’article 974 que les comptes courant d’associés ne sont JAMAIS déductibles.

    Article 974 CGI : « Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes … (NDLR = Cet article 974 concerne bien la valorisation des parts de sociétés dont les SCI)

    III.-Ne sont pas déductibles les dettes mentionnées aux I et II correspondant à des prêts :
    1° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable, de son conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou du concubin notoire mentionnés à l’article 964, des enfants mineurs de ces personnes lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ;

    2° Contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou de plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un ascendant, descendant autre que celui mentionné au 1°, frère ou sœur de l’une des personnes physiques mentionnées au même 1°, sauf si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements ;

    Ainsi, les comptes courant d’associé qui sont des dettes dont le créancier est le redevable ou les membres du foyer fiscal ne sont pas déductibles !

    Pour finir de vous en convaincre, je vous propose de regarder le plan du BOFIP :

    • ALAIN LAMBARD says:

      Toujours pas d’accord Guillaume en c qui concerne les comptes courants d’associés:
      1 regardez la structure du texte de l’IFI:
      o Section III : Règles de l’évaluation des biens (Article 973)
      o Section IV : Passif déductible (Article 974)
      2 Analyse
      21 l’article 973 vise les modalités d’évaluation des parts et actions (en déduisant ou pas les comptes curants liés à l’acquition de l’immeuble figurant à l’actif; la clause de sauvegarde s’appliquant, à priori (BOI-PAT-IFI-20-30-30 N° 240 ) pour le solde de compte courant ayant foncé l’acquition e l’immeuble et des dépenses…
      22 L’artcle 974 vise la déduction des dettes des biens (annexe 4)
      I.-Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable :

      1° Afférentes à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;

      Les droits immobiliers concernent, notamment, l’acquisition de parts de SCI.
      Dans cette situation, l’article 974 est susceptible de s’appliquer, mais il ne d’agg^t pas du compte courant d’associé.

      Le traitement des comptes courants est limité à l’article 973, l’article 974 concernant les dettes liées aux actifs immobiliers détenus directement ou éventuellement indirectement évalués sur les bases de l’article 973.

      • Bonjour Alain et merci encore pour la qualité de vos analyses.

        Est ce que vous sous-entendez alors que les crédits IN FINE réalisés dans une SCI ou autre société seraient intégralement déductibles (et donc non concernés par la réintégration par 1/20 prévue à l’article 974) ?

        • ALAIN LAMBARD says:

          Comme le rappelle le BOFIP :
          « BOI-PAT-IFI-20-40-10-20180608

          PAT – IFI – Assiette – Déduction du passif – Conditions de déductibilité des dettes
          1
          En application des dispositions du I de l’article 974 du code général des impôts (CGI), seules sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et de la fraction imposable des parts ou actions taxables, les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition contractées par l’une des personnes composant le foyer fiscal au sens du 1° de l’article 965 du CGI et effectivement supportées par celle-ci, lorsqu’elles correspondent à certaines dépenses afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable. »
          L’article 974 concerne les dettes des biens soumis à l’IFI (Immeubles, droits immobiliers, fraction des parts… Un crédit IN FINE logé dans une structure sociétaire ne devrait donc pas être concerné par les restrictions du II de l‘article 974.

          • Alain, question. Si je vous dis valeur vénale de parts de SCI ? Qu’entendez vous ?

            Lorsque vous achetez des parts sociales de SCI ? Achetez vous des droits sociaux (et la valorisation de ces derniers tiendra compte des comptes courant d’associé transféré au nom du repreneur) ou achetez vous des droits sociaux d’une part et un compte courant d’associé d’autre part ?

            • ALAIN LAMBARD says:

              Tant au plan juridique qu’au plan fiscal on acquiert deux éléments distincts:
              – des parts valorisées, par exemple selon la méthode patrimoniale (actualisation de la valeur de l’actif en tenant compte des contraintes locatives éventuelles) déduction du passif) et prise en compte d’un abattement lié, par exemple, au contraintes juridiques statutaires.
              – Valeur nominale du compte courant.

              Le traitement fiscal de ces deux éléments étant différenciés tant pour le cédant que pour le cessionnaire.

              • Je pose cette question pour faire une comparaison avec les droits d’enregistrement de 5% qui sont depuis 2012 calculés sur valeur des parts + compte courant d’associé.

                Dans ce cas, la valeur vénale de la SCI est supérieure à la valeur payée par l’associé pour l’achat des seules parts.

                • Cédric says:

                  ça a été supprimé depuis 😉

                  • Alain LAMBARD says:

                    Effectivement, les dispositions de l’article 726 du CGI auxquelles il était fait référence, à compter de 2012 se sont éteintes à compter du 01/012015. Aujourd’hui, l’assiette des droits de mutation est constituée par la valeur vénale des parts.

          • Ptitilouis says:

            Après de nombreux échanges (off) avec Guillaume, un coup de chaud hier matin, une recherche effrénée de solutions (on a qq très gros CC chez des clients IFI) j’en arrive à la même conclusion qu’Alain…… Qui est finalement peu ou prou celle de mars.
            Le BOFIP confirme donc l’intérêt de la structure sociétaire et la déductibilité plus important pour les passifs qui y sont logés.

            Dernière question :
            Une SC ave 1M€ de bien immeubles 500 K€ de liquidités ou titres avec un passif déductible de 800 K€ (affecté à l’immeuble) est-il bien déductible en intégralité ?

            Si oui selon quel logique fiscale ? 1M – 800 K€ = 200k€ d’actif taxable ?

            • Alain LAMBARD says:

              Votre situation se résume comme suit:
              Immeuble Val Vénale 1000 KP 700
              Liquidités ou VM non immob 500 Dettes 800
              1500 1500Valeur de 100% des parts coefficient immobilier 100/1500 Soit 0,67
              valeur de 100% des parts pour l’IFI : 467

              • Alain LAMBARD says:

                La présentation de ma réponse a été déformée par le blog, je reprends:
                Pour 100% des parts
                KP: 700
                Coefficient immobilier: 1000/1500 soit 0.67
                Valeur des parts pour l’IFI:
                700 * 0.67 soit 467

                • Ptitilouis says:

                  Merci Alain

                  Le plus cohérent pour le contribuable aurait été de déduire la dette de l’actif immobilier : 1000-800 et de ne déclarer que 200

                  D’où la constatation de décembre les SCI ne doivent contenir de l’immobilier que « pur »

                  Cela pose un Pb dans les Société civiles de portefeuilles ou des SCPI sont acquises à crédit en présence d’autres actifs…

                  • Cédric says:

                    ça peut être précisément l’inverse : si les placements sont financés à crédit, et que la SCI possède par ailleurs un ou plusieurs immeubles, alors l’incidence de ces crédits dans le calcul de la valeur vénale de la SCI aboutira à déclarer un montant moindre à l’IFI que la seule valeur des immeubles.
                    C’est contre-instinctif au vu des pratiques ayant jusqu’alors cours, mais c’est une hypothèse de structuration à avoir en tête désormais.

                  • ALAIN LAMBARD says:

                    La règle développée plus loin en réponse à Yves est issue des articles 965 et 973 du CGI qui, comme le démontrait Paul DUVAUX dans sa note à ce sujet, n’est pas treès cohérente.

    • Bonjour Guillaume,

      Pour ce qui est de la méthodologie de valorisation d’une société, il convient à mon sens de se référer aux articles 965 et 973 (et non à l’article 974).

      974 => « sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes …  » => il faut, je pense, comprendre notamment les prêts souscrits personnellement qui auraient servis à financer l’acquisition de parts de société…

      A suivre

      • ALAIN LAMBARD says:

        Et por un raisonnement « a contrario »:
        BOI-PAT-IFI-20-40-10-20180608

        PAT – IFI – Assiette – Déduction du passif – Conditions de déductibilité des dettes
        « En application des dispositions du I de l’article 974 du code général des impôts (CGI), seules sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et de la fraction imposable des parts ou actions taxables, les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition contractées par l’une des personnes composant le foyer fiscal au sens du 1° de l’article 965 du CGI et effectivement supportées par celle-ci, lorsqu’elles correspondent à certaines dépenses afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable. »

  32. Patrick D says:

    Personnellement, je pense que l’état peux faire toutes les lois qu’il veut et leur donner toutes les définitions possibles. Il fait souvent des lois qui n’ont rien à voir avec la simple logique.
    Nous pouvons donc tout-à-fait avoir une loi expliquant que les comptes courants ne sont pas déductibles. Puis il y aura des contribuables qui vont se pleindre, des jugements, une jurisprudence et pour finir une modification de la loi.
    En attendant les contribuables auront payer et la plupart ne seront jamais remboursés.

  33. Alain C says:

    Bonjour,

    Dans le cadre d’une SCI à l’IS qui détient par exemple 100k€ de SCPI en PP et 10k€ non immobilier.
    Si je fais un apport de 50k€ en CCA pour acheter 50k€ de SCPI en usufruit temporaire 7 ans (clé 33%, valeur IFI 150k€) et rendement de 4%
    Comment calculer la valeur IFI des parts de SCI ? A t0 et au bout des 7 ans ?

    • Ptitilouis says:

      Il y a là un vrai soucis avec 2 questions dans l’une

      1. l’usufruit de SCPI est-il du coup à déclarer pour 100% de la valeur de la PP quand il est souscrit par une structure sociétaire IS ?

      2. La déductibilité du CC

      Pour le 2 : tout dépend du contexte pour en prouver ou non le but principalement fiscal => la personne aurait-elle pu acheter hors SCI IS : à priori, OUI, donc le CC va être difficilement déductible…

      Pour le 1. Bombe à retardement sur laquelle les promoteurs de SCPI n’ont pas voulu répondre jusqu’à présent… nous avions abordé ce point en off avec Guillaume en avril…

      • Cédric says:

        Pour répondre au 1., il me semble que la doctrine administrative répond désormais assez clairement à cette question :
        « En revanche, si l’usufruitier d’un bien immobilier est une personne morale, la fraction imposable de la valeur des parts ou actions de cette personne que détient le redevable est déterminée en retenant la seule valeur de l’usufruit du bien immobilier ainsi détenu par la société ou l’organisme. De la même manière, la nue-propriété d’un bien immobilier détenue par une personne morale est prise en compte pour la détermination de la valeur de la fraction imposable de ses parts ou actions. » (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10-20180608).
        De mémoire c’était pas aussi clair sous l’ISF mais on arrivait à la même conclusion.
        Pour le 2. : effectivement, il faudra procéder à une appréciation contextuelle (Cf. réponses étayées de M. Lambard notamment plus bas)

        • Alain C says:

          Merci bonne nouvelle !

          Par contre le § qui suit implique que le Nue-propriétaire qui a vendu l’usufruit de la SCPI à la personne morale sache justifier sa démarche (idéalement non éligible IFI)

          Cette disposition s’applique toutefois sous réserve du droit de contrôle de l’administration quant au but recherché lors du démembrement, laquelle pourra, le cas échéant, mettre en oeuvre la procédure prévue à l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), notamment dans le cas où l’interposition de la société résulte de la seule volonté d’éluder l’impôt qui aurait dû peser sur le redevable.

          • Cédric says:

            Les schémas visés consistent ici à apporter ou céder l’usufruit à une personne morale afin de ne conserver que la seule NP (pas imposable à l’IFI, sauf exceptions) et n’être imposé qu’à raison de la valeur de l’USU possédé par la personne morale, par l’intermédiaire de la participation détenue à son capital. On comprend alors bien l’astuce incriminée, qui ne se retrouve pas dans le cas où vous procéderiez à l’acquisition du seul usufruit (par contre vous vous exposez effectivement à devoir vous « justifier » dans le cas où vous procéderiez à l’acquisition de ces parts en PP dans un premier temps, et que vous les démembriez dans un second temps…).

        • Ptitilouis says:

          Merci Cédric

          Ceci m’a permis de me plonger dans le BOI-PAT-IFI-20-20-30-10-20180608. Oui bien, plus clair que l’ISF mais donc impose de déclarer lorsqu’il s’agit de Holding patrimoniales.
          Lorsqu’il s’agit de tréso LT d’entreprise pas sûr que ce soir déclaré….

  34. Cédric says:

    J’arrive après la bataille et avoue n’avoir lu les commentaires qu’en travers, mais le titre me paraît un peu péremptoire dans la mesure où seuls les passifs relatifs à l’acquisition des immeubles ou au financement de travaux y afférents sont visés par ces dispositifs anti-abus, étant par ailleurs précisés que ceux-ci sont inapplicables dans les cas où un objectif non-principalement fiscal peut être démontré (vente à soi-même, ou dette contractée auprès du redevable ou de son foyer fiscal) ou encore des conditions de prêt normales (dette contractée auprès du cercle familial du redevable).
    Maintenant la difficulté réside dans la reconstitution des comptes courants considérés ; mais à mon sens le cas du compte courant qui se crée par le jeu du remboursement d’un emprunt n’est pas visé par ces dispositions dans la mesure où il n’est pas directement lié à l’acquisition de l’immeuble (contrairement au compte courant créé à raison d’un « apport » en numéraire pour financer une telle acquisition, mais même dans ce cas si on envisage l’hypothèse d’un associé qui a emprunté sur sa tête pour faire ensuite apport des sommes concernées en CCA, alors on devrait pouvoir démontrer l’objectif non-principalement fiscal dans la mesure où ce même emprunt contracté par la société ne soulèverait pas de difficultés particulières).

  35. Bonjour
    Quelle littérature…..
    Juste un éclaircissement, on est bien d’accord que l’assiette imposable est au prorata des parts détenues. Autrement dit, j’ai une SCI, avec 2 immeubles pour 2 M€. Un immeuble financé par un prêt bancaire de 1m€ et l’autre immeuble a été apporté par un associé A et inscrit en CC/A pour 1M€. L’associé A détient 10% de la SCI en pleine propriété.
    L’assiette imposable à l’IFI est de 2 M€ valeur vénales des biens, diminuée de 1M€ du prêt bancaire. Le CCA n’est pas pris en compte pour la valorisation des parts. Donc valeur des parts = 1M€. Je détiens 10%, soit une assiette à imposer à l’IFI de 100 000 €…..
    Ce raisonnement est-il juste ?
    Merci.

    • Cédric says:

      personnellement je pencherai plutôt vers une déductibilité de ce CCA dans la mesure où il est rattachable à l’acquisition du droit de propriété par la SCI + a été créé avant le 1er/01/2018 et ne poursuivait donc pas un objectif principalement fiscal (et dans tous les cas, si sa déductibilité devait être contestée, elle n’aurait d’incidence qu’à l’égard de votre associé SAUF si celui-ci fait partie de votre foyer fiscal, cercle familial ou est une société que vous contrôlez, même indirectement, avec votre cercle familial).
      Par contre attention, seul le CRD du prêt au 1er/01/2018 est déductible, donc vous aurez vraisemblablement un petit bout imposable à l’IFI.
      Et pour memo : votre raisonnement est juste uniquement dans le cas où la SCI ne détiendrait que ces 2 immeubles (si elle détenait d’autres actifs, notamment de la tréso, vous devez calculer le ratio total des immeubles/total des actifs et l’appliquer à la valorisation des parts, puis seulement après en sortir votre % de participation).

    • Alain LAMBARD says:

      Méthode de valorisation des parts d’une SCI issue des articles 965 (biens immobiliers retenus) et 973 (règles d’évaluation) du CGI.
      Ces articles sont développés au BOFIP respectivement aux :
      BOI-PAT-IFI-20-20-20-10
      BOI-PAT-IFI-20-30-30
      1 Déterminer la valeur vénale des parts compte tenu de la valeur vénale des immeubles
      2 Calculer le coefficient immobilier de l’actif de la société comme suit :
      Valeur vénale des immeubles figurant à l’actif / total de l’actif de la société en valeur vénale
      3 Valeur des parts retenues pour l’IFI :
      1*2
      Particularité liée au traitement des comptes d’associés (CGI 973).
      Principe : ces comptes courants ayant pour origine le financement de l’immeuble ne sont pas déductibles pour la détermination de la valeur des parts (1).
      Exception : clause de sauvegarde
      Traitement des comptes courants pour les déclarations 2018 selon l’administration :
      BOI-PAT-IFI-20-30-30
      N° 240 al. 2
      « Ainsi, peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l’IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt ».
      Ainsi, les soldes des comptes courants antérieurs au 01/01/2018 peuvent ne pas être ajoutés à la valeur des parts pour la déclaration d’IFI.
      Mais la question se reposera, éventuellement, pour les déclarations suivantes en fonction des mouvements de trésorerie affectant des comptes courants en 2018 et les années suivantes.

      Vos données
      Actif en valeur vénale (VV) : 2 000
      Passif : emprunt : 1000
      C/ct : 1000
      Actif net comptable actualisé : 2000 -2000 : 0
      Coefficient immobilier : Immeubles en VV/actif en VV : 2000/2000 soit 100%
      Le compte courant peut ne pas être intégré à la valeur de l’actif net comptable actualisé en application du § 240 ci-dessus
      VV des parts : 0
      VV des parts pour l’IFI: 0*100 soit 0

  36. Merci pour toutes ces précisions.
    Toutefois, quelqu’un pourrait me confirmer que seul la part détenu dans la société sera imposable à l’IFI. Je reprends mon exemple :
    – Actif immo : valeur vénale : 2 000 000 €
    – Emprunt bancaire souscrit avant 2018 : 1 000 000 €
    – Apport d’un immeuble en CC/A : 1 000 000 €
    Parents détiennent 10%
    Papa gérant
    Enfants 90%
    Assiette imposable à l’IFI (si on considère que les CC/A ne seraient pas déductibles )
    -Immo : 2 000 000 €
    – Dette : 1 000 000 € (la banque)
    Valeur immo nette : 1 000 000 €
    Part des parents : 10 % soit 100 000 € d’immo détenu indirectement.
    A intégrer à l’IFI pour les parents : 100 000 €.
    Soit…. peu de chose en fait….
    Merci.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Si vous considérez que le compte courant n’est pas déductible, ce qui , à mon avis n’est pas le cas car vous devriez bénéficier des dispositions du N° 240 du BOI-PAT-IFI-20-30-30 rappelées plus haut, l’assiette de l’IFI est bien de 100 000€ si les enfants qui détiennent 90% des parts sont majeurs.
      Mais, en application des disposition rappelées ci-dessus, la valeur vénale des parts étant de 0, l’endettement total étant égal à l’actif, l’assiette de l’IFI est donc de 0 pour chacun des associés.

  37. Merci pour ces précisions.

  38. Merci à tous pour ces commentaires vraiment intéressants et contrariants qui infirment presque tous ma lecture restrictive.

    Je lis partout que les comptes courants d’associés seraient déductibles parce que l’intérêt principalement fiscal ne saurait être démontré. Ce conseil de déductibilité fiscal des comptes courants me semble particulièrement risqué tant il est contraire à l’esprit de la loi et aux fondamentaux fiscaux de l’égalité devant l’impôt.

    Cette lecture avantageuse de l’article 373 du CGI conduit simplement à une inégalité devant l’impôt selon l’utilisation ou non de la structure sociétaire pour détenir l’actif immobilier.

    Cette position ne me semble pas tenable !

    De surcroît, l’administration fiscale aurait le bonheur d’adresser un redressement aux contribuables joueurs qui n’auront plus qu’à démontrer l’intérêt autre que fiscal (au regard de l’IFI) de cette déductibilité fiscale.

    En effet, la doctrine fiscale explique que la notion de principalement fiscale « s’apprécie au regard de la charge d’IFI à laquelle est assujettie le redevable. »

    « l’analyse du caractère principal de l’un des objectifs résulte d’une appréciation de fait tenant notamment compte du montant de l’économie d’impôt résultant de la minoration de l’assiette imposable à l’IFI rapporté à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage. ».

    Ainsi, le contribuable ne devra t’il pas démontrer l’indémontrable ! Il s’agira de chiffrer l’avantage tiré de la constatation du compte courant d’associé par rapport à l’IFI …

    Bref, je crois qu’il faut conserver la plus grande prudence sur ce sujet et surtout ne pas s’arrêter à une lecture restrictive trop avantageuse.

    • Patrick D says:

      Bonjour Guillaume
      Je suis d’accord avec vous, il faut rester prudent dans l’interprétation de la loi. Pour autant, si on s’en tient à elle sans contester l’application restrictive que ne manquera pas de faire l’administration, c’est devoir payer l’endettement des sociétés en IFI. Alors même que cet endettement n’a rien à voir avec un but fiscal, comme 99 % des comptes courants actuels.
      Alors être prudent d’accord, faire confiance à l’administration, pas d’accord.

      Surtout que la confiance, cela se mérite et au vu des affaires précédentes (CSG des non-résidents, redressements sur des placements aux Dom Tom, etc..), l’administration fiscale est très loin d’avoir la mienne.

    • Cédric says:

      Il faut à mon sens prendre garde de ne pas inverser le principe et l’exception !
      L’IFI, appliqué aux sociétés, frappe la fraction de leur valeur vénale représentée par des immeubles.
      Or, dès lors qu’on doit valoriser une société, alors la prise en compte des comptes courants (comme dettes de la société) est strictement nécessaire (à tel point d’ailleurs que l’abandonner -ou même commettre une erreur notamment comptable dans sa transmission- s’analyse généralement comme un abandon qui rehausse d’autant le résultat taxable de la structure).
      Je ne rentre pas dans les considérations de prise en compte des valeurs de productivité, panachage des méthodes, goodwill etc. pour la détermination de cette valeur vénale, ce n’est pas l’objet et est d’ailleurs sans incidence sur la prise en compte des comptes courants pour la détermination de la seule valeur patrimoniale.
      Tout ça pour dire qu’on doit d’abord connaître la valeur vénale de la société pour ensuite taxer sa fraction qu’on juge représentée par des actifs immobiliers : or, cette valeur vénale commande de prendre en compte les dettes de la société, quelles qu’elles soient.
      Le principe est donc la déduction des comptes courants pour la détermination de la valeur vénale, et le 974 n’arrive que dans un second temps (et presque comme une fleur) pour instaurer l’exception selon laquelle les dettes de la société envers ses associés (je simplifie volontairement) sont à réintégrer sauf (exception à l’exception, et donc retour au principe) si elles n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal et/ou répondent à des conditions normales.
      Je trouve quand même qu’on se fait beaucoup de noeuds au cerveau pour pas grand chose en fait, puisque ne sont concernées par ces dispositions les dettes relatives à l’acquisition du bien ou le financement de dépenses sur celui-ci (je simplifie aussi), et non les comptes courants en tant que tels (qui peuvent avoir bien d’autres origines ; typiquement le compte courant d’une SCI IR qui croît à raison du remboursement d’un emprunt, je ne vois aucune raison de le rattacher à l’acquisition du bien pour le rendre non-déductible : son origine comptable, économique et juridique réside dans l’affectation des résultats et certainement pas une dette contractée pour une quelconque acquisition ni le financement de dépenses précises, et ça sera à nous d’être vigilants à ce que l’administration fiscale ne torde pas les textes à sa guise !).
      Enfin, si on inversait la démarche (i.e. on taxe les actifs immo sans considération de la valeur vénale de la société, comme ça a été évoqué dans les commentaires précédents), alors ça reviendrait à purement et simplement nier l’interposition de la société, ce qui serait un non-sens juridique et économique.

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