Nous entrons dans une période trouble pour les propriétaires bailleurs qui ont investis dans l’immobilier locatif. A l’instar des propriétaires de lot dans des résidences services (EHPAD, Résidence de tourisme ou encore Résidences d’affaires) qui ont d’ores et déjà reçu des notifications de non-paiement du loyer par l’entreprise exploitant leur bien (cf »Une suspension de loyers inévitable pour la location meublée (LMNP) en résidence services ? »), nombreux devraient être les propriétaires bailleurs qui vont devoir gérer le non-paiement du loyer par le locataire dans les prochains mois.
Fiscalement, le traitement fiscal du non-paiement du loyer est différent qu’il s’agisse de revenus fonciers tirés de location vide ou de bénéfice industriels et commerciaux (BIC) tirés de location de logements meublés ou même de bénéfice de SCI imposées à l’impôt sur les sociétés.
 

Le loyer impayé n’est pas à déclarer pour le propriétaire bailleur d’un immobilier locatif en location vide.

La location de logement vide est à l’origine d’un revenu immobilier imposable à l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur dans la catégorie des revenus fonciers. En cas de non-paiement du loyer, l’impact fiscal est nul car en application du principe de la comptabilité de trésorerie, seuls les loyers encaissés pendant l’année d’imposition doivent être déclarés (Ce ne sont pas les loyers facturés qui doivent être déclarés, mais les loyers réellement encaissés sur votre compte bancaire pendant l’année d’imposition).
Ainsi, le loyer non payé n’est pas à déclarer et ne fera donc l’objet d’aucune imposition l’année du non-paiement. En revanche, c’est l’année de régularisation par le locataire de son loyer que le propriétaire bailleur devra le déclarer et payer l’impôt sur le revenu.
La documentation fiscale ne laisse aucun doute sur cette question :

« Il s’agit de la totalité des recettes perçues en 2019, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent :

      • Loyers ou fermages encaissés, y compris les arriérés de loyers et les loyers perçus d’avance ;
      • Suppléments de loyers (pas-de-porte, droit au bail, droit d’entrée) ;
      • Recettes perçues en contrepartie de la mise à disposition du bien (avantages en nature, loyers perçus par compensation, abandon de loyers au profit du locataire…) ».

Notez cependant que les immeubles autres que les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance (immeuble commerciaux, industriels mais aussi location meublée saisonnière volontairement non louées pour loger la famille par exemple) doivent faire l’objet d’une imposition au titre des loyers fictifs.

« La valeur locative représente le loyer annuel théorique qu’aurait pu produire le bien, autre qu’un logement, s’il était loué à des conditions normales de marché.Pour les propriétés non bâties, il s’agit des revenus qu’auraient pu produire la location de terrains occupés par des étangs ou des lacs, terrains non cultivés réservés pour la chasse, parcs.Pour les propriétés bâties, il s’agit du loyer qu’aurait pu produire la location de locaux non affectés à l’usage d’habitation comme des locaux industriels, commerciaux, artisanaux. »

 
 

Le loyer impayé doit être déclaré par le propriétaire bailleur d’un immeuble locatif en location meublée ou détenu par une SCI imposée à l’IS.

En revanche, si la théorie de la comptabilité de trésorerie permet une imposition des loyers en fonction de leur encaissement effectif pour les locations vides, la réponse n’est pas la même pour les locations meublées dont les profits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou les revenus immobiliers perçus dans le cadre de SCI à l’IS.
Pour ces derniers, c’est la théorie de la comptabilité d’engagement qui prévaut : Le propriétaire bailleur ne devra pas déclarer les revenus effectivement perçus, mais les revenus facturés, même si le paiement intervient l’année d’après.
Ainsi, le loyer impayé devra être considéré comme une recette l’année de sa facturation, et le propriétaire bailleur pourra devoir payer de l’impôt sur le revenu sur un loyer impayé, par nature non encaissé.
Néanmoins, devant la multiplication de ces situations de loyers impayés dans les prochains mois, le gouvernement vient de faire voter un amendement dans le cadre du projet de loi de finances pour 2020 au terme duquel cette imposition du loyer impayé pourrait être neutralisée.
En effet, le propriétaire bailleur d’une location meublée ou d’une SCI à l’IS pourra considérer l’abandon de créance comme une charge déductible du revenu imposable et ainsi neutraliser l’impact négatif du loyer impayé sur son bénéfice imposable :Le loyer impayé devra toujours être déclaré … mais l’abandon de loyer sera considéré comme une charges déductibles qui annulera donc ce revenu fictif.
Mais attention, qui dit abandon de créance, dit accepter de transformer cette « suspension temporaire de paiement du loyer » et « suppression temporaire du loyer ». Quoiqu’il arrive, il s’agit là d’une perte nette pour le propriétaire bailleur.
 
Voici l’exposé sommaire de cet amendement n°431 :

« Cet amendement propose d’élargir la déductibilité fiscale des abandons de créances aux abandons de loyers. En incitant les créanciers à renoncer aux loyers à percevoir, cet élargissement permettrait aux entreprises locatrices de se désendetter et d’aborder la reprise dans de meilleures conditions.

En l’état actuel de la loi fiscale, les aides et abandons de créance à caractère commercial consentis par des entreprises ne sont généralement déductibles pour les besoins de la détermination de leur résultat imposable qu’à la condition de constituer un acte de gestion normale pour ceux qui les consentent, et les aides et abandons de créances non motivées par des raisons commerciales ne sont pas déductibles (aides de nature financière).
Certaines exceptions à ces principes existent néanmoins : d’une part, les abandons de créances à caractère commercial et consentis ou supportés dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou de redressement qui sont déductibles y compris lorsqu’ils ne sont pas accomplis dans l’intérêt de l’exploitation (art. 39, 1-8° du CGI) et, d’autre part, les aides à caractère autre que commercial (abandon de créance à caractère financier en particulier) qui sont déductibles lorsqu’accordées dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ou lors d’une procédure de conciliation en application d’un accord constaté ou homologué dans les conditions de l’art. L. 611-8 du code de commerce, sous réserve de la constatation de l’existence d’un intérêt de la société versante (art. 39, 13 du CGI). 
Compte tenu des difficultés anticipées dans les prochains mois, et afin d’éviter un engorgement des tribunaux de commerce, le présent amendement étend le principe de déductibilité de l’article 39, 1-8° du CGI à tout abandons de créances de loyers et accessoires pour le créancier, même hors procédure collective. A l’instar des abandons de créances visés par l’article 39, 1-8 ° du CGI, et dans un souci de sécurité juridique pour les entreprises concernées, les abandons de créances visés par cette mesure seraient déductibles sans qu’il soit nécessaire que l’entreprise qui les consent ou les supporte justifie d’un intérêt à ce titre. 
Afin de faciliter les abandons de créance de loyers et accessoire en matière de revenus fonciers qui seraient consentis par les bailleurs, le présent amendement vise à préciser que ces abandons ne constitueront pas des revenus imposables (en effet, en application de la loi fiscale, un bailleur renonçant à une recette à laquelle il a normalement droit pourrait, dans certaines circonstances, être considéré comme disposant de cet élément de revenu et dès lors être imposé à ce titre alors même qu’il n’aurait effectivement pas bénéficié de cette somme), sans toutefois porter atteinte à la déductibilité des charges correspondantes (charges de propriétés, intérêts d’emprunt). La même mesure est prévue pour les contribuables relevant des bénéfices non commerciaux, ce qui permettra notamment de viser les personnes donnant un bien immobilier en sous-location.
Par ailleurs, pour ce qui concerne la société bénéficiaire des abandons de créances, le présent amendement étend – de manière temporaire – à l’ensemble des abandons de créances visés au 9° du 1 de l’article 39 du présent code le dispositif aujourd’hui prévu par l’article 209 I, 4ième alinéa du CGI en ce qui concerne les abandons de créances accordés dans le cadre d’un accord constaté ou homologuée dans les conditions de l’art. L. 611-8 du code de commerce ou lors d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire. Cette extension permettra aux sociétés bénéficiant d’aides ou abandons de créances de majorer la limite de 1 m€ prévue pour l’imputation des déficits fiscaux, à hauteur du montant desdites aides et abandons de créances reçus. »
 

A suivre …

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