Le dernier trimestre de l’année est traditionnellement le mois de la défiscalisation. Vous êtes nombreux à vous interroger sur les meilleures solutions pour réduire le montant de votre impôt sur le revenu et chercher le produit de défiscalisation qui vous permettra d’alléger la facture fiscale.
Les contribuables français sont allergiques à l’impôt. Nous sommes trop souvent obsédés par la perspective de trouver un moyen pour payer moins d’impôt au point de préférer réaliser un mauvais investissement, de préférer s’appauvrir plutôt que de payer des impôts.
Défiscaliser, c’est bien ! Investir pour valoriser son patrimoine, c’est mieux. L’obsession de la défiscalisation est bien souvent le signe d’une très mauvaise gestion de votre patrimoine ; vous ne devez pas chercher à défiscaliser à tout prix, c’est là une erreur majeure.
Lorsque votre banquier ou plus généralement votre vendeur de produits de défiscalisation développera son discours commercial, vous devez impérativement concentrer votre attention sur l’intérêt patrimonial de l’investissement et mettre l’avantage fiscal au second plan.
On ne réalise pas un investissement pour réduire ses impôts, on réalise un investissement parce que le ratio rendement/risque est attrayant et que les perspectives de performances sont satisfaisantes.
Défiscaliser n’est pas un objectif patrimonial ! Au contraire, valoriser son patrimoine, préparer sa retraite, se constituer des revenus complémentaires sont des objectifs patrimoniaux ;
Les dispositifs fiscaux de défiscalisation ne sont que des outils qui vous permettront d’atteindre votre objectif plus rapidement. C’est avec cette vision que vous devez envisager l’investissement dans un produit de défiscalisation et pas autrement.
Envisager uniquement la réduction d’impôt est la meilleure solution pour investir dans de mauvaises conditions.
Essayons de « balayer » les différentes solutions qui vous pourront vous permettre d’atteindre vos objectifs patrimoniaux.
Le Plan d’Epargne Retraite (PER).
La préparation de la retraite est un objectif patrimonial majeur. Vous êtes nombreux à vous inquiéter, à raison du montant de votre future retraite. Se préparer une retraite complémentaire, c’est épargner pour se constituer un revenu complémentaire.
Préparer sa retraite suppose d’investir à long terme et ainsi être capable de « prendre des risques » à court terme, accepter une volatilité à court terme pour espérer un meilleur rendement à long terme. C’est l’intérêt principal de l’investissement dans l’épargne-retraite. Réaliser une épargne retraite à très long terme sans investir en action est un non-sens.
Notez que l’investissement en actions pourra être réalisé via des OPCVM ou en titres vifs.
L’option titres vifs pour une détention très long terme est une option pleine de sens qui répond parfaitement à une stratégie d’investissement passif à long terme comme nous vous le détaillons dans cet article « Bourse : Investir avec la véritable « gestion passive » pour tirer profit du dynamisme à long terme des entreprises ? ».
Le PER (Plan d’Epargne Retraite) est un produit qui semble totalement adapté à cette stratégie d’épargne à long terme. Il s’agit d’un nouveau produit d’épargne dont la vocation est d’encourager une épargne régulière dans un produit « bloqué » jusqu’au départ à la retraite de l’épargnant.
Les sommes placées dans le PER sont déductibles du revenu imposable du contribuable et permettent donc de défiscaliser à hauteur de la tranche marginale d’imposition du contribuable l’année du versement.
En revanche, en cas de sortie après le départ à la retraite, le capital ou la rente versés seront imposables à l’impôt sur le revenu. Les sommes qui correspondent aux sommes épargnées seront imposables en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable à la retraite alors que les plus-values accumulées pendant la phase d’épargne seront imposables au taux forfaitaire de 30% (taux du PFU).
Il y a un an, j’aurais écrit en guise de conclusion : « Bref, vous l’aurez compris l’avantage fiscal n’est pas déterminant pour justifier l’ouverture d’un PER« .
Aujourd’hui, j’ai profondément modifié cette analyse initiale. Aujourd’hui, j’ai la conviction que la PER est un « game changer », un nouveau produit d’épargne qui bouleverse toute la hiérarchie de l’épargne et qui surpasse même l’assurance-vie.
En effet, il est important de comprendre que la sortie en capital n’est pas obligatoire lors du départ à la retraite. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Ne pas clôturer le PER à la retraite et conserver la défiscalisation des sommes épargnées.« , celui qui ne clôturerait pas son PER… ne sera pas fiscalisé sur les sommes épargnées.
Ainsi, le PER devient, comme l’assurance-vie un excellent produit de capitalisation de long terme. Au niveau successoral et optimisation des droits de succession, le PER est même plus efficace que l’assurance-vie (cf. « Optimisation fiscale : Le PER plus efficace que l’assurance-vie, y compris pour la succession« )
Bref, il est urgent d’ouvrir et d’abonder un PER ;
Attention néanmoins, car la souscription d’un PER suppose d’être attentif à un certain nombre de critères de sélection tels que nous vous les détaillons dans cet article « Comment choisir son PER ? Notre sélection de 6 PER compétitifs« .
L’investissement immobilier de défiscalisation
Au-delà du PER qui permet de se constituer un patrimoine financier disponible à la retraite, il est possible d’utiliser l’investissement immobilier pour se constituer un patrimoine… et défiscaliser.
L’investissement immobilier locatif, une solution efficace pour défiscaliser et satisfaire les principaux objectifs patrimoniaux.
L’investissement immobilier sera la solution idéale pour l’épargnant qui cherche à valoriser son patrimoine, mais aussi préparer sa retraite. L’investissement immobilier est alors une réponse adaptée à toutes les problématiques patrimoniales, ou presque.
Non seulement, l’investissement immobilier, qu’il soit en PINEL, DENORMANDIE, mais aussi en déficit foncier, permettra :
- De préparer votre retraite grâce aux revenus fonciers qui constitueront un revenu complémentaire parfait à la retraite ;
- De valoriser votre patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit immobilier, l’indexation des loyers et des prix de l’immobilier en fonction du dynamisme de l’économie.
- De défiscaliser de manière particulièrement efficace avec un effort d’épargne réduit. La rentabilité fiscale est plus élevée dans l’immobilier locatif que dans toutes les autres solutions de défiscalisation.
Par exemple, un investissement PINEL de 250 000€ / 12 ans, ce sont 52 000€ de réductions d’impôt sur le revenu cumulées sur 12 ans. C’est là une très grande efficacité fiscale qui pourra être obtenue grâce à un effort d’épargne relativement limité grâce à l’effet de levier du crédit immobilier.
Néanmoins, comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier », l’industrie de la défiscalisation a tendance à profiter de l’obsession fiscale pour majorer les prix de vente et réduire l’intérêt patrimonial de l’investissement immobilier locatif. L’immobilier neuf dans lequel vous devez investir pour bénéficier de la loi PINEL par exemple est -+ 30% plus onéreux que l’immobilier ancien. Cette surcote s’explique par le prix du neuf face à l’obsolescence immobilière de l’ancien, mais pas seulement. La marge de distribution et TVA explique pour partie ce prix de vente excessif.
L’investisseur devra être excessivement attentif au prix d’acquisition de son bien immobilier s’il souhaite réussir son investissement, même si aujourd’hui, le recentrage de la loi PINEL sur les zones tendues réduit le risque d’investir dans un emplacement de piètre qualité.
La SCPI de défiscalisation.
Pour ceux qui n’auraient pas le courage ou l’envie de se lancer dans l’investissement immobilier locatif et qui préféreraient une solution « clef en main » pourront préférer investir dans une SCPI de défiscalisation.
Il n’y a en pas beaucoup, mais cela existe. Je ne sais pas vraiment quoi en penser :
- Avantages : Aucune gestion, mutualisation du risque, …
- Inconvénients : Dans le passé, ce genre de produits ont rarement été rentables ; Les coûts de gestion ne vont ils pas anéantir les perspectives de rendement et de plus-values ; …
L’investissement dans les entreprises non cotées – FIP et FCPI
Au delà du PER et de l’investissement immobilier locatif, la troisième stratégie pour se constituer un patrimoine et défiscaliser repose sur l’investissement dans les entreprises non cotées. Via les FIP et FCPI, l’épargnant pourra investir dans les entreprises non cotées et bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 25% du montant de l’investissement.
Historiquement, ces produits aux performances erratiques et trop souvent très chargés en frais apportent une satisfaction très limitées aux épargnants comme nous l’expliquions dans cet article « L’arnaque des FIP et FCPI – Les produits financiers de défiscalisation«
L’investissement dans la forêt grâce aux GFF ou GFI
Voilà une belle idée d’investissement pour celui qui voudrait investir dans un actif tangible à l’usage de long terme incontestable tout en profitant d’une réduction d’impôt.
Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Investir dans une forêt avec le Groupement Foncier Forestier (GFF) : avantages et évolutions« , est un investissement de diversification qui prend du sens et qui pourrait séduire l’investisseur de long terme soucieux de diversifier son patrimoine dans un actif patrimonial par excellence.
Investir dans l’économie sociale et solidaire.
Parfois le rendement n’est pas financier. Investir dans l’économie sociale et solidaire, c’est utiliser votre capacité d’investissement et votre épargne pour vous constituer un patrimoine dont la rentabilité ne sera pas nécessairement financière.
On peut, par exemple, citer l’investissement dans terre de lien, la foncière de terre agricole, louée à des agriculteurs BIO ou encore la foncière de logement Habitat et Humanisme.
Les sommes investies dans l’économie sociale et solidaire bénéficie d’une réduction d’impôt de 25%. Pour connaître la liste des établissements éligibles, il suffit de consulter le site Finansol
L’objectif n’est pas le rendement. L’objectif est de donner du sens à votre épargne … tout en défiscalisant.
Et vous, comment allez vous investir pour défiscaliser ?
Moi, par exemple :
- Je suis un fidèle épargnant chez terre de liens, c’est mon côté écolo-bobo ; J’achète des parts tous les ans depuis 5 ans. Ça ne rapport rien, mais je suis content.
- Je viens d’ouvrir un PER compte titre au Crédit agricole ! (attention, pas un PER assurance, un PER titre : PER Compte-titre ou PER Assurance-vie ? Quel Plan d’Epargne Retraite est le plus intéressant ? ) Un produit extra ! Je viens d’acheter mes premiers titres vifs ! Rendez-vous compte : un placement sans frais d’entrée, sans frais de gestion à part quelques droits de garde, dans lequel je peux acheter des actions, des SCPI ou des ETF mais aussi n’importe quels autres produits financiers, tout en profitant d’une déductibilité fiscale des sommes investies. Je vais profiter d’une déductibilité fiscale pour acheter des actions, dans une enveloppe sans frais ! Je trouve ça génial ! Je vais progressivement racheter mes contrats d’assurance-vie pour les basculer dans ce PER (cf. « Défiscalisation : Transfert de l’assurance-vie vers un PER pour une réduction d’impôt en 2022 et 2023. »
- Je recherche plus ou moins activement un PINEL dans une ville moyenne à la démographie dynamique (Et la vous vous dites : il bluffe. Pourquoi un pro de la gestion de patrimoine accepterai t’il d’investir dans un bien immobilier plus cher qu’un bien dans l’ancien ?. Je vous expliquerai cela dans un prochain article).
44 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Les conventions sociales avec L’ANAH ainsi que l’intermédiation locative sont des systèmes de défiscalisation efficaces et pourtant personne n’en parle. Pourquoi?
J’ai travaillé avec l’ANAH et j’ai de nombreux exemples d’intermédiation locative.
Pour l’ANAH, l’obligation de ne pas être libre de choisir le locataire a fini en procès pour expulsion 2 fois (durée moyenne en France : 2 ans et 4 mois).
Pour l’intermédiation, c’est pire. L’exemple d’une amie : mise en place de locataires qui ne paye plus et casse tout. L’association qui se met en faillite pour se recréer au même endroit, avec les mêmes personnes mais plus d’obligations par rapport aux anciens contrats. L’amie qui retrouve sa maison après procédure d’expulsion (2 ans seulement, elle a eu de la chance) et 50.000 € de travaux à refaire. Il a fallu qu’elle revende le terrain de la maison pour avoir les moyens de la réhabiliter assez pour pouvoir la revendre aussi ensuite !
Alors comme moyens de défiscalisation, j’ai connu mieux !
Je ne connais pas vraiment l’intermediation locative dont vous parlez mais lors d’un contrat avzc Anah, vous pouvez le faire avec un bailleur social éligible… Entre la garantie Visale et le contrat, votre amie n’a pas pu sans sortir ? Il est prévu que l’appartement doit être remis en l’état… La solution d’après ce que vous dites c est de choisir un bailleur solide pour qu’il ne puisse pas profiter d’une faillite et se recréer ?
Je ne prends plus la garantie Visale car elle m’interdit de prendre en même temps un garant. Ce qui est absurde car cela ne coûte rien à l’état et pourrai rassurer les bailleurs.
De plus la garantie Visale, même le dernière améliorée, est loin d’apporter les mêmes garanties qu’un bon garant et est incapable de gérer le locataire qui fait des incivilités, contrairement au garant. Dans un pays où la procédure d’expulsion moyenne est de 2 ans et 4 mois, ce n’est pas négligeable.
Pour l’intermédiation locative où le bailleur laisse une organisation choisir le locataire, il est impossible de vérifier sa capacité à payer tous les loyers impayés, et surtout les dégâts et la casse, laissés par les locataires qu’elle met en place. La meilleur preuve : la dernière fois j’ai demandé que le président se porte garant des promesses de son association, comme le garant d’une SCI se porte garant de celle-ci, … et il a strictement refusé ! Cela prouve bien à quel point il est confiant.
De même que l’état ne garantit pas les promesses de ces organisations (Et même si un jour il le fait, le remboursement ne serait pas garanti. Il suffit de voir les remises de 50% que l’état impose dans les procédures de remboursement des loyers après les refus d’expulsion des préfets … ).
Bonjour Patrick D
Comment faites-vous pour faire payer le garant dans le cas où le locataire ne paie plus ses loyers ? Parce que moi j’ai eu le cas d’un garant qui ne voulait pas payer et il a fallu plus de 2 ans de procédure pour que celui-ci paye une part infime des loyers dues et ma locataire être expulsée !!! Avec les frais d’avocat, j’en ai été de ma poche !
Bonjour Sylvain
D’abord il faut choisir le locataire plus en fonction de son garant que du locataire. Le garant doit avoir en revenus net mensuels 3 fois le montant du loyer + charges s’il est propriétaire et 4 fois s’il est locataire. Il faut vérifier ses revenus sur internet avec son avis d’imposition.
Une fois que le locataire est installé, dès qu’il y a un souci sérieux avec le locataire et si celui-ci ne veut pas changer de comportement, il faut contacter le garant pour lui dire que c’est lui qui va devoir payer, par tel puis en recommandé. Dans 99 % des cas le garant fait bien comprendre au locataire qu’il doit arrêter ses conn… et le locataire y est beaucoup plus sensible que quand c’est le bailleur qui lui dis !
Après en cas d’impayés, si le garant a un bon salaire, s’il est propriétaire, il est possible de récupérer tous les impayés et dégradations, contrairement à Visale. Mais encore faut-il avoir fait signer au garant un engagement bien rédigé + signé le bail.
Bonjour,
Je ne suis pas de votre avis concernant la garantie Visale, ayant tout récemment eu l’occasion d’y avoir recours face à un locataire indélicat :
– Engagement de Visale avant la signature du bail et l’entrée dans les lieux (contrairement aux dispositifs précédents…)
– Prise en charge intégrale et rapide des loyers impayés (plusieurs mois dans mon cas)
– Prise en charge rapide d’une bonne partie des réparations
que j’ai dû faire suite aux dégradations subies
Visale a même tenu compte du fait que le chèque de caution remis était sans provisions !
Avec un garant solidaire, vous savez comme moi que s’il refuse de payer à la place du locataire, vous hésiterez à aller en justice pour récupérer quelques centaines d’euros (et il le sait aussi d’ailleurs).
Bonjour Mr Friquin
J’imagine que la garantie Visale honore ses promesses avec quelques bailleurs. Le nombre important de mauvais avis que j’ai reçu directement me pousse à la plus grande méfiance. Cela dépend peut-être aussi des régions.
Votre avis positif est d’ailleurs intéressant. J’aimerai avoir quelques précisions :
_ Vous êtes sur quelle région ?
_ Le loyer de votre appartement est de combien ?
_ Les dégradations de votre locataire ont coûté combien à réparer ?
Merci de cet échange
Pour répondre à vos questions :
– Studio meublé avec un loyer de 270€ + 20€ de charges situé à Angoulême
– Pas de dépôt de garantie en raison d’un cheque sans provisions
– 308 Euros de loyers impayés remboursés par Visale (100%)
– 531 Euros de dégradations remboursés par Visale, dont les frais d’huissiers
Par contre Visale ne couvre pas les dégradations au mobilier (ce qui était mon cas), ni la main d’œuvre ne faisant pas l’objet d’une facture.
Merci pour votre réponse. Je comprends que vous ayez apprécié Visale : Vous avez la « chance » d’être dans le créneau où l’état ne fait pas trop de problèmes pour payer.
Dès que le loyer est important, l’état rediscute voire annule le contrat. Dès que les travaux dépassent 2 mois de loyers, et on y est très vite, Visale ne rembourse plus.
Si les sommes deviennent importantes, l’état pourra même vous imposer de ne payer qu’une partie de sa dette !
Toute chose qu’un garant n’aura pas le droit de faire.
Donc je continue de penser qu’un garant est bien meilleur que Visale.
J'(en profites pour rappeler que Visale n’a pas été fait pour sécuriser les bailleurs mais pour aider des locataires à trouver un logement. La sécurité des bailleurs est secondaire.
Cordialement
D’accord bien sûr avec votre dernière phrase.
Visale est sans doute plus intéressant pour les petits logements / loyers.
Merci pour votre réponse.
Pour les conventions ANAH (sans intermédiation) le bailleur choisit son locataire (je le fais sur plusieurs conventions); seule l’intermédiation locative enlève le choix du locataire au bailleur. Pour les conventions ANAH sans intermédiation la défiscalisation va jusqu’à 80% dans certains cas.
Finalement, concernant le temps d’une procédure en cas de non paiement, un bail signé chez un notaire vous dispense de passer devant les tribunaux, ce qui en réduit sa durée. Cordialement
Quand je dis « pas libre de choisir son locataire », je précise que le bailleur ne peut pas prendre n’importe quel locataire et que des conditions de ressources maximales sont imposées. Plus la défiscalisation est importante, plus les ressources du locataire sont petites et plus le risque d’impayé augmente.
Pour le bail signé devant notaire, il permet logiquement de se passer de décision de justice. Mais en fait il y a une parade que les associations de locataires connaissent très bien : le locataire peut contester la saisie qui se fonde sur un titre exécutoire (le bail notarié) qui en réalité moins solide qu’une décision de justice. Et nous voilà reparti pour une procédure à la française. De plus, sans jugement, vous n’aurez pas la force publique pour l’expulsion. Elle sera donc impossible (Déjà que les préfets ont beaucoup de mal à la donner avec un jugement …).
Bonjour,
Merci pour ces précisions sur le bail effectué chez un notaire.
Concernant l’ANAH, le plafond de revenu dépend aussi du nombre d’enfants. J’ai comme locataire un lieutenant colonel avec trois enfants en convention sociale. Je ne le qualifie pas de petit revenu.
Cordialement
Je suis assez d’accord avec vous. Il existe des moyens de « defiscaliser » grâce à la loi Cosse qui permet à des investisseurs d’acheter avec une décote un bien neuf (donc en dessous du marché) tout en bénéficiant de déficit sur les loyers grace aux charges supérieures aux loyers déclarés (avec un abattement de 85%).
C’est une solution que nous proposons régulièrement car elle demande un engagement de 5 ans seulement avec un prix de revente satisfaisant dans du neuf 👍
Bonjour,
« le PEA n’offre pas de défiscalisation lors du versement des sommes. En revanche, la sortie du PEA, en rente ou capital, sera totalement défiscalisée après 5 années de détention »
L’investissement direct dans des sociétés non cotées permet une défiscalisation lors des versements des sommes (contrairement donc au PEA-PME), mais permet-il une défiscalisation des plus-values à la sortie après 5 ans ou sont-elles imposables ?)
Merci
Oui, dès lors que l’investissement dans les PME est réalisé par l’intermédiaire d’un fonds de capital risque (FIP, FCPI). En revanche, lorsque réalisé en direct, la plus-value ne sera pas exonérée (contrairement à ce que j’ai laissé entendre lors de notre dernier rendez vous). Vous avez bien fait de me relancer sur le sujet que je m’étais engagé à vérifier.
source : bofip : https://www.impots.gouv.fr/portail/www2/fichiers/documentation/brochure/ir_2019/pdf_som/09-plus_values_127a143.pdf
Merci pour ces précisions. C’est plus clair.
La diversité est une richesse, dans tous les domaines. Celui ou celle qui veut profiter d’une défiscalisation type FIP ou Girardin industriel, n’est pas à critiquer, à condition de choisir le bon produit (et il y en a!) et de le faire de manière mesurée. Celà permet d’obtenir un rendement net interessant, même s’il n’y a pas création de capital, bien supérieur au livret A.
Je me languis d’avance de voir fleurir très rapidement de nouveau les commentaires qui vous taxeront (à raison peut-être) de faire encore une nouvelle la part belle aux placements financiers en dénigrant toujours un peu l’immobilier au passage (neuf notamment, comme si la différence de prix avec l’ancien n’était imputable qu’aux gros promoteurs et commercialisateurs qui se gavent allègrement sur le dos des investisseurs).
Essayer de se rattraper avec un maigre paragraphe en fin d’article ne fait pas tout…
Merci tout de même de mentionner rapidement le non-sens des FIP/FCPI et certaines lacunes de l’épargne-retraite bien que cela mériterait très largement de nombreux articles complets sur la question!
Vous avez déjà, investi en FIP ou FCPI pour être aussi affirmatif ???
Bonjour Guillaume,
Je suis votre blog depuis plus d’un an que j’apprécie beaucoup. Je suis surpris par votre commentaire sur le Girardin Industriel qui est en contradiction avec un autre de vos articles: https://www.leblogpatrimoine.com/impot/le-girardin-industriel-defiscalisation-de-limpot-sur-le-revenu-a-haut-risque.html
En choisissant un intermédiaire sérieux qui dispose d’un fonds de garantie et d’assurances à la hauteur, il me semble que le dispositif dispose d’une rentabilité plus que convenable (minimum 10%) avec un risque maîtrisé et largement acceptable.
Tout d’abord merci pour vos articles très intéressants.
Je pense que vous pourriez mentionner également les opportunités offertes par les placements de type PERCO/PEG pour les personnes salariées. De nombreuses entreprises prennent en charge les frais de gestion ce qui vient atténuer la critique (vraie) des frais prélevés dans le cadre des PER. Les fonds proposés quoique peu nombreux sont souvent diversifiés. Il faut bien sûr éviter de tomber dans le piège d’acheter uniquement les actions de son employeur.
Bonjour,
Je vous expose mon cas, n’hésitez à me dire si je ne m’exprime pas dans la bonne discussion.
Suite au décès de mon papa, j’hérite d’un appart de 40m2.
Il n’est actuellement pas loué.
Il devrait l’etre à 340e + 30e, au vu des annonces de la commune.
Là, je prévois des travaux pour environ 11000e (cuisine, salle de bain, radiateurs).
Question : comment prévoir cela fiscalement ?
avec un Crédit ? Ma Prim’Renov ou ANAH ? au reel avec déficit foncier ?
Mon impot sur le revenu est de 590e,
mon revenu imposable est de 27000e avec 2 parts.
Merci
Re-bonjour,
Je poursuis mes recherches :
– l’ANAH ne peut financer que la partie de l’énergétique (potentiellement radiateurs, chauffe eau Thermo, porte d’entrée et isolation sous toiture dans mon cas).
Il faut que je voie s’il vaudrait mieux passer par un dossier « directement ANAH » ou « MaPrimRenov ».
Auriez-vous une idée ?
– Pour le reste à charge et les autres postes (cuisine,sols,SdB), oui je peux passer par un crédit et en déduire les intérêts en déficit, mais il faut que cela ait fiscalement un sens…
En effet : pour le déficit, vu mes ressources et le loyer estimé, je crains que le gain soit faible. Est-ce exact ?
En déduisant 10700e (max) de charges, mon revenu global va baisser, mais le gain est faible puisque je ne paie « que » 600e d’impôts.
J’ai l’impression qu’il faudrait que je ne fasse que peu de travaux, disons juste assez pour ne plus payer ces 600e.
Sinon je crois comprendre que je « risque » de « perdre » le déficit créé. (Puisque pas de crédit d’impôt n’est-ce pas ?)
A moins que je puisse ne pas imputer l’ensemble des 10700e ?
Mais cela ne semble pas possible :
« Ce déficit est imputable sur le revenu global en totalité dès lors qu’il est inférieur à la limite de 10 700 ».
(https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901)
La aussi, auriez-vous une idée ?
Vous l’aurez compris, je suis un peu débutant dans tout ca !
Merci pour vos pistes
Cordialement,
Bonjour Guillaume,
Merci pour votre article.
En ce qui me concerne, possédant plusieurs appartements locatifs, je rencontre pour la première fois un problème de bénéfice foncier qui me génère une imposition dont je me passerais bien… Ma réflexion est la suivante :
– PER : pas intéressant dans mon cas avec un TMI à 11%. La somme à y verser pour gommer mon imposition chaque année serait excessive.
– Forêts (GFI) : le fait que 25% du versement est directement déductible est très favorable. A faire de façon ponctuelle, par exemple cette année puisque nous sommes déjà en octobre, mais pas possible tous les ans
– Refaire un locatif avec déficit foncier : ce n’est que reporter le problème et il y a une fin à tout
– Loi Cosse : intéressant, mai les plafonds de loyers à Angoulême sont très bas. Il y a un calcul à faire plus un choix encadré (et limité) quant au profil des locataires
Je me dirige plus vers une réduction de la base imposable en transformant certains locatifs en meublé (LMNP au réel). Vous avez peut être déjà abordé ce sujet dans un précédent article, mais peut être pourriez vous y revenir pour répondre aux quelques questions suivantes :
– Quelles démarches administratives (Tribunal de Commerce, …) ?
– Le rétroactif sur les années précédentes est il possible ?
– Pas eu de déficit foncier sur cet appartement ces 3 dernières années. Par contre un autre bien, rénové intégralement m’a a créé. Est ce bloquant ?
– Faut il prendre la valeur d’aujourd’hui de l’appartement comme base d’amortissement ou celle du moment auquel je l’ai acheté il y a 7 ans ?
– Sur combien d’années amortir et comment faire ce calcul chaque année pour l’ajouter aux autres frais ?
-…
Cordialement,
Bonjour,
Sinon, vous pouvez aussi réserver votre consultation patrimoniale 😉
Je comprends… 🙂
Mais ne vous méprenez pas, c’est vous qui sollicitez l’avis et les expériences de vos lecteurs (c’est l’objet de la première partie de mon post), et c’est vous aussi qui nous habituez à des articles détaillés et très interessants pour lesquels je ne peux que vous remercier (c’est l’objet de la seconde partie)…
😉 C’est du second degré. SI vous cherchez bien sur le site, vous trouverez la réponse.
Un Pinel en B2 ?!
Au moins un qui suit ;-=
Pinel breton 😉
Mais plus généralement, dans une ville moyenne à la démographie dynamique
Dans ce cas ce n’est pas en B2 que vous investissez mais dans un IRIS ou un carreau 😉
(même si, je vous voir venir, on tient malgré tout compte du zonage pour la fixation des plafonds de ressources du locataire)
Quoiqu’il en soit je ne peux qu’approuver cette approche !
Bonjour,
Merci pour cet article !
Une question : le Girardin n’est pas mentionné, pourquoi ?
La façon la plus efficace pour s’enrichir, c’est de :
1/ ne pas ajouter les revenus du patrimoine aux revenus d’activité soumis à l’IR au TMI
2/ de défiscaliser ses revenus du patrimoine et pour cela d’en réduire l’assiette et le taux ,
Le secret , basé sur un principe fiscal immuable des Règles comptables, c’est l’amortissement des actifs.
L’amortissement est une charge déductible fiscalement des revenus , mais non décaissée et donc source de cashet non d’impôt !
C’est la gomme fiscale par excellence pour effacer des revenus , le reste , les carottes fiscales de Bruno Lemaire ou de ses prédécesseurs, ce n’est que « piège à con » ….
Les FIP , FCPI et autres tournent souvent au vinaigre avec des risques de pertes en capital qui annulent l’avantage fiscal si ce n’est pire…c’est légion !
Quand aux placements financiers (AV, PER etc…) une chose est sûre, ils enrichissent d’abord les intermédiaires et gérant de fonds …..
Le summum de la défiscalisation ( qui certes ne plaît pas au fisc, mais qu’importe !), c’est le double amortissement qui suppose un montage mis en place avec habileté :
immeuble détenu dans une structure à l’IR dont l’usufruit des parts est détenu dans une autre structure à l’IS .
Les résultats de la structure à l’IR sont établis selon les règles BIC avec amortissement de l’immeuble (art. 238 bis K du CGI), et la structure à l’IS usufruitière des parts de la première amortit l’usufruit des parts de la structure à l’IR.
C’est « bingo » ! zéro impôt !!
Je vois venir l’objection : abus de droit ! Oui pour ceux qui ne savent pas faire !
Mais il est possible de mettre en place des « pare-feu » , cela est tout à fait réalisable en s’y prenant bien ……
« Les FIP , FCPI et autres tournent souvent au vinaigre avec des risques de pertes en capital qui annulent l’avantage fiscal si ce n’est pire…c’est légion ! »
Probablement n’en avez-vous jamais souscrit pour avancer de telles idées reçues ?
Il ne s’agit pas d’idée reçue ….j’en ai souscrit une fois il y a longtemps, sur conseil d’un CGP, au mois de décembre à l’approche de la fin de l’année …..
J’ai eu la carotte fiscale …..mais à la sortie je n’ai pas retrouvé mon capital, loin s’en faut !
Les FIP, FCPI etc….. sont des produits à risques, vous ne pouvez le nier.
Le gain fiscal se paie par la prise de risque …sinon il n’y aurait pas besoin de carotte fiscale incitative !
Si ces produits étaient en soi de bons produits , il n’y aurait pas besoin d’incitations !
Cela vaut pour les Pinel et autres ……..
Et ce , contrairement à la voie que je préconise qui repose sur un principe comptable intangible , celui de l’amortissement comptable des actifs, qui peuvent être des actifs immobiliers sélectionnés avec soin (notamment quant à l’emplacement) , contrairement aux parts ou actions de jeunes stés innovantes très exposées aux alea économiques !
Bien sûr qu’il y a des mauvais FIP et FCPI, tout comme il y a des bonnes et des mauvaises assurances vie, PER, PEA, etc.
Il suffit de bien choisir et surtout ne pas faire confiance à un CGP qui essaiera de vous fourguer, notamment en fin d’année, le produit où il aura la meilleure commission et qui finalisera ses objectifs.
Néanmoins avec internet il est relativement facile de faire le tri.
Edito de Marc Fiorentino
» Le 31 décembre, c’est (presque) demain. Pour les épargnants à la recherche de solutions pour réduire leur impôt, il est grand temps de se pencher sur le sujet. Mais gare aux mauvais choix ! Entre des frais trop élevés et des performances négatives, trop de dispositifs de défiscalisation se distinguent dans le mauvais sens du terme.
D’où l’intérêt de privilégier les meilleures solutions qui se distinguent, elles, dans le bon sens. (1)
Les 2 écueils à éviter en matière de défiscalisation
Par nature, le succès des dispositifs de défiscalisation repose sur leur avantage fiscal. Mais trop souvent, cette carotte fiscale a un arrière-goût de frais… Sous prétexte de donner droit à une réduction d’impôt, ces produits vous facturent des frais trop élevés : frais d’entrée, frais de gestion et autres. De quoi vous faire perdre l’appétit.
Et malheureusement, ce n’est pas tout. De trop nombreux investissements de défiscalisation se caractérisent par la médiocrité des performances servies aux investisseurs. Si une légère performance négative peut être facilement compensée par le gain fiscal, il est autrement plus difficile d’avaler des baisses de 20 % et plus de votre mise de départ. Et que dire des cas dans lesquels la performance négative dépasse le montant d’impôt sur le revenu économisé. Difficile à digérer…
Frais trop élevés et rendement négatif sont donc les deux écueils à éviter pour les épargnants ».
(1) LE PROBLEME, C’EST QUE C’EST A LA FIN DE LA FOIRE (AUX VACHES) QUE L’ON COMPTE LES BOUSES
( du moins ici en Normandie !)
Reçu ce jour par un ami et ce n’est pas la meilleure:
« Madame, Monsieur, cher Souscripteur,
Vous étiez détenteur de parts du FIP Kallisté Capital N°4 qui vous a permis de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 45% en 2011 et 2012.
Nous vous informons du remboursement total de ce fonds avec annulation de vos parts au 23 décembre 2021 comme prévu par le règlement du Fonds.
Ainsi dans le cadre de ce remboursement total, nous vous avons adressé un virement ou une lettre chèque équivalent à 65,9586€/part A détenue.
Pour rappel, un premier remboursement partiel, de 25 € par part A, a été effectué en date du 02 décembre 2020.
Le montant que vous recevrez correspond au nombre de parts détenues multiplié par la dernière valeur de part, soit 65.9586€ (valeur liquidative au 30/11/2021). Pour mémoire, la valeur initiale de souscription s’élevait à 100€.
La liquidation totale (acompte de 2020 + remboursement total de 2021) induit une performance négative de 9.0414 % hors avantage fiscal et de + 35,9586 % en intégrant l’avantage fiscal.
Nous vous remercions de votre confiance et vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées. »
« Mais il est possible de mettre en place des « pare-feu » , cela est tout à fait réalisable en s’y prenant bien …… »
Ce que vous présentez est fascinant.
Pourquoi ne pas en dire davantage ?
Réponse à Anticredule,
Si je comprends bien le cas exposé, la carotte fiscale initiale qui était à l’époque en 2011 de 45% a servi à encourager un mauvais investissement qui au terme de 10 ans a perdu près de 10% …….
Bilan, un gain résiduel de 35% après 10 ans d’immobilisation du capital.
Cela revient selon la formule des intérêts composés à un placement dont le taux de rendement est de l’ordre de 3%
La perte en capital est ici de 10%, ….mais c’est parfois beaucoup plus !
Et de plus la déduction porte aujourd’hui si je ne me trompe que sur 25% du montant investi et non 45%?
Autrement dit, avec 3% de rendement pour un tel niveau de risque, la prime de risque n’est pas à la hauteur du risque …..
mieux vaut faire autre chose .
Pour une fois je partage l’avis de Guillaume Fonteneau parlant d’arnaque des FPI et FCPI dans un précédent article sur ce sujet.
Vous raisonnez négatif comme Guillaume en phase avec la « pensée unique » concernant ces produits. Le risque c’est de perdre mais c’est aussi de gagner !
La perte, hors avantage fiscal est ici de 9% mais parfois et même souvent c’est de gain dont il s’agit, notamment avec les FCPI bien choisis.
Par ailleurs, il faut rajouter dans le calcul le gain d’impôt que vous pouvez placer à 3, 5, 6% (par ex SCPI) voire plus.
Il est néanmoins vrai que la baisse de la carotte fiscale, rogne l’attrait de ces produits, Merci Macron !
La carotte fiscale est en quelque sorte la prime de risque.
Avec une déduction ramenée à 25% au lieu de 45% , dans votre exemple le rendement final avec une perte en capital de 10% est de 15% sur 10 ans, ce qui pour un placement à revenu fixe capitalisé correspond selon la formule des intérêts composés à un rendement de l’ordre de 1.5% ….c’est nul !
Vous avez ainsi « défiscalisé » avec la carotte, mais vous avez fait un mauvais placement….. !
Il ne s’agit pas de faire de la « défiscalisation un objectif premier, il s’agit :
1/ de faire un bon placement/investissement avec un couple risque/rendement raisonnable; ce n’est pas le cas des FIP et FCPI !
2/ de faire en sorte que les revenus soient du cash non amputé par la fiscalité .
Contrairement à ce que l’on dit, la fiscalité n’est pas simplement la cerise sur le gâteau !
« Il faut les deux mon capitaine » !
En Normandie « on veut le beurre et l’argent du beurre » quoi que l’on dise !
Cordialement.