Ce matin, nous allons traiter d’un sujet complexe : les charges déductibles des revenus fonciers.

En effet, lorsque vous faites des travaux dans une résidence locative, ceux ci sont déductibles des revenus fonciers puis, du revenu global dans la limite de 10700€.

Art 31 CGI « Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :
/ 1° Pour les propriétés urbaines :
/ a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire : (…)
/ b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (…) » ;

 

==> Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles et ne permettent pas la réalisation d’une optimisation fiscale.

==> Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles.

 

Pour autant, la question est ouverte lorsque l’investisseur réalise des travaux qui ont à la fois la nature de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ET la nature de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.

 

Peut on déduire qu’une partie des travaux ?

Dans une récente décision du conseil d’état, la position est clair et malheureusement sans équivoque. La cour estime « indissociables les travaux de construction et d’agrandissement et les travaux d’amélioration et de modernisation »

Dès lors que l’immeuble fait l’objet de travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, aucune autre déduction du revenu foncier n’est possible au titre des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration.



Conseil d’État /N° 291266 ; lecture du vendredi 9 janvier 2009

« il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que les travaux entrepris par la SCI avaient pour objet de transformer deux immeubles d’habitation mitoyens en un seul immeuble collectif pour permettre l’aménagement de logements locatifs s’étendant sur les deux structures d’origine, par le percement, dans le mur porteur de séparation de deux immeubles, de portes de communication au rez-de-chaussée et au premier étage et la création d’ouvertures dans les façades, par la surélévation et la modification de la charpente du petit bâtiment pour la transformation des combles, par la destruction d’un four à pain et la construction d’un sas d’entrée sur la cour ; que les surfaces existantes dans le bâtiment le plus important ont fait l’objet de redistribution par déplacement des cloisons, réaménagement de l’escalier, réfection du plafond du sous-sol ; que l’ensemble des locaux a été remis aux normes modernes de confort ; qu’en jugeant que les travaux réalisés sur le petit bâtiment qui affectaient de manière importante le gros oeuvre et augmentaient les surfaces habitables présentaient le caractère de travaux de construction et de reconstruction et en admettant, contrairement à ce que prétendent les requérants, que les autres travaux consistaient en des travaux d’amélioration, la cour n’a pas commis d’erreur dans la qualification juridique des faits ; qu’elle s’est livrée à une appréciation souveraine du dossier, exempte de dénaturation, en estimant indissociables les travaux de construction et d’agrandissement et les travaux d’amélioration et de modernisation »

 

Il convient d’être particulièrement prudent dans la nature des travaux engagés sous risque de ne plus pouvoir réaliser la déduction de la totalité des charges.

Pour mémoire, le conseil d’état dans une décision du 10 juillet 1996, n°137789, précise que doivent être regardés comme des travaux de construction ou reconstruction, non déductibles :

  • les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans les locaux auparavant affectés à un autre usage,
  • les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux d’habitation existants
  • les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction ;

que doivent être regardés comme des travaux d’agrandissement, au sens des mêmes dispositions, les travaux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants »

 

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2 Comments

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  2. Bonjour,

    J’ai un cas d’école à vous soumettre: Une SCI a l’IR détient un local commercial qu’elle loue nu après travaux à une société de gestion de biens en meublé (en courte durée).
    Etant donné que la gestion de meublé est une activité commerciale, il n’y a me semble t’il pas de changement de destination à déclarer. De fait, est-ce que les travaux entrant dans le cadre de l’article 31 du CGI permet à la SCI de les déduire de ses revenus fonciers ?
    Est-ce que la création d’une cuisine (non équipée) et d’une douche entre dans le cadre des travaux d’amélioration déductibles d’un local commercial ?

    Pas facile pour moi d’interpréter malgré de nombreux articles lus sur le sujet…

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